Rt-1979-254

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-03-07
Publisert:	HR-1979-26 - Rt-1979-254
Stikkord:	Kontraktsrett, Tomtefeste, Festeavgift, Selskapsrett, Styreansvar, Erstatning
Sammendrag:	Sakene gjaldt krav fra boligeiere mot styremedlem og forretningsfører i boligstiftelse om avskjed og erstatning og mot grunneier om ugyldighet i medhold av Prisloven (1953) § 18 av reguleringsklausul for festeavgift. Dissens: 3-2 Høyesteretts flertall (3) mente reguleringsklausulen knyttet til markedsutviklingen for eiendom og økning i konsumprisindeksen var ugyldig. Høyesterett kom enstemmig til at boligstiftelsens styremedlem og forretningsfører, som hadde bygget trimhus til kr 1,76 mill., skulle fratas sine verv, men at boligeierne ikke kunne kreve erstatning.
Saksgang:	Oslo byrett 21.10.1975 og 29.11.1975 - Agder lagmannsrett 03.10.1977 - Høyesterett HR-1979-00026, L.nr. 26/1979
Parter:	I. 1. Gunnar Karlsen, 2. Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S (høyesterettsadvokat Wilh. Münter Rolfsen) mot 1. Aksel Gresvig m.fl. (96 parter) (høyesterettsadvokat Ole Borge). II. Eidis Huseby Kvaalen Kaas (høyesterettsadvokat Wilh. Münter Rolfsen) mot 1. Aksel Gresvig m.fl. (95 parter) (høyesterettsadvokat Ole Borge)
Forfatter:	Michelsen, Røstad, Stabel, Mindretall: Schweigaard Selmer, Skåre
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §366, Prisloven (1953) §18, §24, §27, §59, Tomtefesteloven (1975) §14, Byskatteloven (1911) §37, §43, Domstolloven (1915) §119

Dommer Schweigaard Selmer: Sakene gjelder krav fra boligeiere mot styremedlem og forretningsfører i boligstiftelse om avskjed og erstatning og mot grunneier om ugyldighet i medhold av prislovens §18 av reguleringsklausul for festeavgift.

Eiendommen Søndre Huseby, gnr. 29 bnr. 121 i Oslo, eies av Eidis Huseby Kvaalen Kaas. Den 30. november 1968 ble det inngått en avtale mellom grunneieren, entreprenørfirmaet Thor Furuholmen A/S og Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S ved høyesterettsadvokat Erling M. Torkildsen om utbygging av eiendommen til boligformål. Etter avtalen skulle advokatfirmaet sørge for at Søndre Huseby Boligstiftelse ble stiftet med kr. 10.000,- i grunnkapital. Stiftelsen, som skulle være uten eget økonomisk formål, skulle feste eiendommen og forestå utbyggingen og driften av den, bortsett fra et forretningsbygg som skulle tilhøre grunneieren.

Etter avtalen fikk entreprenøren rett til å oppføre de planlagte boliger «under forutsetning av at hans priser ikke er så høye at de er til hinder for vanlig forutsatt finansiering eller gir urimelig fortjeneste». Han forpliktet seg til å la inntil 15% - ikke 35% som angitt i lagmannsrettens dom - av entrepnsesummen innestå inntil byggene måtte bli solgt. Entreprenøren påtok seg også å oppføre forretningsbygget for grunneieren. Han gav avkall på fortjeneste ved forretningsbygget og garanterte dessuten finansiering av bygget og bortleie av lokalene.

Side:255

I samsvar med avtalen oppnevnte justitiarius i Oslo byrett 22. august 1969 - etter forslag av advokatfirmaet - lagdommer Jørgen Brøymer som formann i styret for boligstiftelsen og murmester Erik B. Hansen og sivilingeniør Gunnar Karlsen som styremedlemmer. Advokatfirmaet ved høyesterettsadvokat Erling M. Torkildsen skulle være forretningsfører. Vedtekter for stiftelsen ble fastsatt 20. august 1969.

Mellom grunneieren og stiftelsen ble det opprettet innbyrdes likelydende festekontrakter vedkommende de 14 parseller som ble utskilt fra gnr. 29 bnr. 121 i henhold til avtalen av 1968. Etter hvert som boligene ble solgt, inngikk stiftelsen fremfestekontrakter med de enkelte boligkjøpere.

Etter bestemmelse i avtalen av 1968 er det i fremfestekontraktene fastsatt at boligeierne skulle yte grunneieren et - for dem uoppsigelig - lån svarende til den enkelte boligeiers forholdsmessige andel av festegrunnlaget. Lånet skulle fortentes med en rentefot svarende til satsen for festeavgiftens beregning. Videre ble i fremfestekontraktene inntatt en reguleringsklausul som gikk ut på at festeavgiften kunne forhøyes dels på grunn av økning i eiendomsverdiene og dels etter indeksregulering.

Entreprenøren bygde ut eiendommen i 1969-1972 med i alt 219 boligenheter fordelt på 11 terrassehus. Forretningsbygget stod ferdig i 1973. For kr. 1.760.000,- som var blitt til overs av de betalte kjøpesummer for boligene, lot stiftelsen oppføre et såkalt trimhus med svømmehall. Trimhuset stod ferdig høsten 1973.

Boligeiere stiftet 8. mai 1972 Søndre Huseby Boligeierforening.

Ved stevning av 19. desember 1973 reiste 111 av boligeierne sak ved Oslo byrett mot styret og forretningsføreren i boligstiftelsen med påstand om erstatning og avskjed. De hevdet at styremedlemmene og forretningsføreren hadde opptrådt i strid med sine forpliktelser blant annet ved å oppføre trimhuset. I denne sak avsa byretten med bygningskyndige domsmenn 29. november 1975 dom med slik domsslutning:

«1. De saksøkte frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Ved stevning av 7. mars 1974 til Oslo byrett reiste 113 av boligeierne sak mot grunneieren Eidis Huseby Kvaalen (nå gift Kaas) med krav om at klausulen i festekontraktene om regulering av festeavgiften skulle kjennes ugyldig i medhold av prislovens §18. Videre nedla de påstand om erstatning knyttet til at entreprenøren skulle ha subsidiert grunneieren ved oppføring av hennes forretningsbygg og at boligene ved dette angivelig var blitt fordyret. Dom i sistnevnte sak ble avsagt av Oslo byrett 21. oktober 1975 med slik domsslutning:

«1. De reguleringsklausuler som er inntatt i punkt 1 i festekontraktene mellom frøken Eidis Huseby Kvnlen og Søndre Huseby Boligstiftelse vedrørende gnr. 29 bnr. 565, 566, 569, 570,571, 572,573, 581,582, 584, 585,586,587 og 588 i Oslo (Aker distrlkt) kjennes ugyldige.

Side:256

2. Forøvrig frifinnes frøken Eidis Huseby Kvaalen.

3. Partene bærer selv sine omkostninger i saken.»

Rettens sammensetning var den samme i begge saker.

Dommen i saken mot grunneieren ble påanket fra begge sider. Boligeierne påanket dessuten dommen i saken mot stiftelsens styre og forretningsfører.

Høyesteretts kjæremålsutvalg besluttet 21. mai 1976 - i medhold av domstolslovens §119 første ledd - at ankesaken skulle overføres fra Eidsivating lagmannsrett til Agder lagmannsrett. Beslutningen hadde sammenheng med at dommer ved Eidsivating lagmannsrett Jørgen Brøymer var part i den ene saken i egenskap av styreformann i boligstiftelsen. Det var dessuten ønsket at de to sakene skulle forenes til felles ankebehandling og pådømmelse. Slik beslutning ble truffet av Agder lagmannsrett 10. juni 1976 i medhold av tvistemålslovens §98.

Før ankeforhandlingen i lagmannsretten hadde Jørgen Brøymer med virkning fra 1. november 1976 trådt ut av styret i boligstiftelsen. For lagmannsretten ble det derfor ikke nedlagt påstand om at han skulle meddeles avskjed, men erstatningskravet ble opprettholdt også mot ham.

Agder lagmannsrett, som var satt med to bygningskyndige domsmenn, avsa 3. oktober 1977 dom med slik domsslutning:

«I ankesak nr. 81/76:

Byrettens dom stadfestes.

Erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten idømmes ikke.

I ankesak nr. 80/76:

1. Med virkning fra 1. januar 1978 fjernes Erik B. Hansen og Gunnar Karlsen fra vervene som medlemmer av styret for Søndre Huseby Boligstiftelse.

2. Med virkning fra 1. juli 1978 fjernes Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling a/s fra vervet som forretningsfører for Søndre Huseby Boligstiftelse.

3. Forøvrig frifinnes Jørgen Brøymer, Erik B. Hansen, Gunnar Karlsen og Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling a/s.

4. Pkt. 2 i byrettens dom stadfestes.

5. Erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten idømmes ikke.»

Ankesak nr. 81/76 for lagmannsretten gjelder Oslo byretts dom av 21. oktober 1975 og omhandler kravene mot grunneieren om at reguleringsklausulen i festekontraktene skulle kjennes ugyldig og at grunneieren skulle betale erstatning. Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens for så vidt angår gyldigheten av reguleringsklausulen. Et mindretall - to av de juridiske dommere - stemte for at klausulen ikke skulle kjennes ugyldig. Dommen i denne sak er påanket til Høyesterett av grunneieren, Eidis Huseby Kvaalen Kaas.

Ankesak nr. 80/76 gjelder Oslo byretts dom av 29. november 1975 i saken mot boligstiftelsens styre og forretningsfører om avskjed og erstatning. Lagmannsrettens dom er påanket til Høyesterett og de gjenværende medlemmer av styret i boligstiftelsen - Erik B. Hansen

Side:257

og Gunnar Karlsen - og av stiftelsens forretningsfører - Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S. Boligeierne har erklært motanke etter ankefristens utløp for så vidt styremedlemmene Hansen og Karlsen og forretningsføreren er frifunnet for å betale erstatning.

Etter at Erik B. Hansen hadde trådt tilbake som medlem av boligstiftelsens styre, ble partene enige om at Hansen skulle utgå som part i ankesaken. Erstatningskravet mot ham i motankesaken ble frafalt. Ved Høyesteretts kjennelse av 23. november 1978 er saken hevet for så vidt angår Erik B. Hansen.

Det er enighet mellom partene om at for lagmannsretten deltok 95 boligeiere som parter i ankesak nr. 81/76 og 96 i ankesak nr. 80/76. Under ankeforhandlingen for Høyesterett ble opplyst at partsdeltagelsen blant boligeierne fortsatt er den samme.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett i tiden 6.-14. november 1978, hvor 7 parter og 12 vitner avgav forklaring. Fire av vitnene er nye for Høyesterett. En del nye dokumenter er lagt frem for Høyesterett.

Det nærmere saksforhold og partenes tidligere anførsler fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer.

Også for Høyesterett dreier det seg om to saker som begge har sitt utspring i terrassehusutbyggingen på Søndre Huseby. Saks- og partsforholdene er i korthet følgende:

1. Tvist mellom det gjenværende styremedlem i Søndre Huseby Boligstiftelse, Gunnar Karlsen, og forretningsføreren Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S som ankende parter og 96 boligeiere om avskjed av det siste av de opprinnelige styremedlemmer og forretningsføreren, og i motanke om erstatningsansvar for dem.

2. Tvist mellom grunneieren, Eidis Huseby Kvaalen Kaas som ankende part og 95 boligeiere om gyldigheten av reguleringsklausulen for festeavgiften.

I saken om avskjed og erstatning har Gunnar Karlsen og Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S nedlagt slik påstand:

«1. De ankende parter frifinnes.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Boligeierne har nedlagt denne påstand:

«1. Gunnar Karlsen fjernes fra vervet som medlem av styret for Søndre Huseby Boligstiftelse fra det tidspunkt Høyesterett fastsetter.

2. Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S fjernes fra vervet som forretningsfører for Søndre Huseby Boligstiftelse fra det tidspunkt Høyesterett fastsetter.

3. Gunnar Karlsen og Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S dømmes til in solidum å betale ankemotpartene i fellesskap en erstatning fastsatt etter Høyesteretts skjønn begrenset oppad til kr. 721.600,- med tillegg av 6% p.a. renter fra 14.7.1973 til

Side:258

31.12.1977 og med tillegg av 10% renter fra 1.1.1978 og til betaling skjer.

4. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

I saken om reguleringsklausulen har Eidis Huseby Kvaalen Kaas nedlagt slik påstand:

«1. Den ankende part frifinnes.

2. Subsidiært: Grunneieren har rett til fremtidig regulering av festeavgiften hvert tiende år i henhold til lov om tomtefeste av 30. mai 1975, §14, fra det tidspunkt boligeierens lån til grunneieren måtte være tilbakebetalt.

3. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Boligeierne har nedlagt slik påstand:

«1. Byrettens dom av 21. oktober 1975 i sak nr. 350/74 - X - 53 stadfestes.

2.

a) Prinsipalt: Saken avvises forsåvidt gjelder den ankende parts påstand nr. 2 «subsidiært».

b) Subsidiært: Det fastslås at grunneieren ikke har rett til fremtidig regulering av festeavgiften hvert tiende år i henhold til lov om tomtefeste av 30.5.1975 §14, fra det tidspunkt boligeiernes lån til grunneieren måtte være tilbakebetalt.

3. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Jeg behandler først tvisten mellom Eidis Huseby Kvaalen Kaas og boligeierne og deretter boligeiernes krav mot det gjenværende styremedlem og forretningsføreren.

Tvisten mellom boligeierne og grunneieren om reguleringsklausulens gyldighet.

I hovedfestekontraktene mellom grunneieren og boligstiftelsen vedrørende de utskilte parseller av Søndre Huseby er det i punkt 1 annet til sjette ledd bestemt:

«Begge parter skal ha rett til å kreve festeavgiften regulert hvert femte år. Skulle offentlige forskrifter eller bestemmelser være til hinder for at reguleringspørsmålet tas opp ved utløpet av vedkommende periode, kan dette tas opp for den gjenværende del av neste periode, innen 3 måneder etter at forskriftene er bortfalt.

Festeavgiften skal ved reguleringen fastsettes etter en rentefot og baseres på en eiendomsverdi som i størst mulig utstrekning tilsvarer hva det på reguleringstiden betales ved nytt bortfeste av grunnarealer som er sammenlignbare med hensyn til beliggenhet, størrelse, grunnforhold og utnyttelse.

For å gi grunneieren en garanti mot fluktuasjoner i kronens realverdi, bestemmes at festeavglften skal reguleres i h.t. Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks eller annen indeks som måtte avløse denne, såfremt leveomkostningene etter denne er steget med minst 10 prosent siden forrige fastsettelse.

Den endrede festeavgift som følge av eventuell stigning i konsumprisindeksen trer i kraft fra neste avgiftsforfall og gjelder uansett om indeksen senere i løpet av året skulle synke for dette år. Avgjørende for avlesning av indeksen er forfallsdagen.

Side:259

Blir partene ikke enige om festeavgiftens regulering, blir denne å fastsette med bindende virkning med voldgift, hvor hver av partene oppnevner en voldgiftsmann og disse eventuelt en oppmann, hvis de ikke skulle bli enige. Kan de heller ikke enes om valg av oppmann, blir han å oppnevne av byrettsjustitiarius i Oslo.»

Det er denne klausul tvisten gjelder.

Hovedfestekontraktene er gjort til del av de enkelte fremfestekontrakter med boligeierne. Reguleringsklausulen er her - noe forkortet - inntatt i punkt 3.

I samsvar med avtalen av 1968 mellom grunneieren, entreprenøren og advokatfirmaet er det videre i fremfestekontraktenes punkt 2 bestemt:

«Etter overenskomst har stiftelsen ved hovedfestekontraktens underskrift stillet til grunneierens disposisjon et lån som tilsvarer festegrunnlaget mot en 1. prioritets panteobligasjon i tomten som for tiden forrentes med 4% p.a. Rentefoten skal til enhver tid tilsvare satsen for festeavgiftens. beregning. Lånet er uoppsigelig fra festerens side så lenge festet varer og kan oppsies med 6 måneders varsel etter at festet er opphørt. Grunneieren har med samme frist rett til når som helst å oppsi det helt eller delvis.

Hvis grunneierens rett til festeavgift skulle falle bort som udekket ved tvangsauksjon, bortfaller samtidig plikten til å tilbakebetale lånet. Bestemmelse om dette er inntatt i obligasjonens tekst. Panteobligasjonen skal ikke kunne skilles fra festeretten og må alltid tilhøre den aktuelle fester.

Festeren er innforstått med at hvis offentlige myndigheter mot formodning ligningsmessig, prisrettslig eller i andre relasjoner skulle vurdere de inngåtte avtaler om feste og lån som salg, er grunneieren berettiget til å kreve lånet redusert og kontraktene forøvrig endret slik at grunneieren fortsatt, som betinget i avtalen, har eiendomsretten i behold og sikkerhet for denne.

Fremfesteren overtar sin forholdsmessige andel av pantobligasjonen som er utstedt fra grunneieren til boligstiftelsen og skal forvaltes av denne på fremfesterens vegne.»

Under saksforberedelsen for byretten har grunneieren den 23. september 1975 forpliktet seg til ikke å kreve festeavgiften forhøyet så lenge tomtelånet ikke er tilbakebetalt.

Boligeierne gjør gjeldende at reguleringsklausulen er et urimelig kontraktsvilkår og i strid med prislovens §18 sett på bakgrunn av at de har ytet grunneieren et uoppsigelig lån svarende til det opprinnelige festegrunnlaget. Lånebeløpet er ikke gjenstand for oppregulering, og lånerenten er uforholdsmessig lav. Grunneierens forpliktende erklæring endrer ikke denne urimelighet, og avtalen må for øvrig vurderes slik den opprinnelig var utformet. Boligeierne hevder videre å ha aktuell interesse av å få prøvet reguleringsklausulens gyldighet.

Med hensyn til grunneierens subsidiære påstand, som er ny for Høyesterett, om rett til å regulere festeavgiften i medhold av tomtefestelovens §14 når lånet er tilbakebetalt, gjør boligeierne gjeldende at kravet må avvises i medhold av tvistemålslovens §366. Subsidiært

Side:260

anfører boligeierne at tomtefestelovens §14 ikke er anvendelig, jfr. lovens §32 nr. 4.

Boligeierne har for øvrig i det vesentlige gjentatt og utdypet de anførsler som de har gjort gjeldende for de tidligere instanser.

Også grunneierens anførsler er i hovedsak de samme som tidligere, men mer utfyllende. Ellers har grunneieren sluttet seg til votumet fra lagmannsrettens mindretall. Hun har videre fremholdt at hun også må frifinnes av den grunn at reguleringsklausulen er uten aktuell interesse i dag, både fordi hun har gitt avkall på å kreve festeavgiften regulert før tomtelånet er tilbakebetalt og fordi festeavgiften ikke kan forhøyes uten prismyndighetenes samtykke. Men skulle reguleringsklausulen allikevel bli kjent ugyldig, har hun nedlagt påstand om at tomtefestelovens §14 må gis anvendelse når lAnet er tilbakebetalt. Ellers ville det oppstå en urimelighet den annen vei. Boligeiernes avvisningspåstand kan ikke føre frem, hevder hun, ettersom hennes subsidiære krav har den tilstrekkelige tilknytning til ankesaken.

Jeg er under noen tvil kommet til samme resultat som lagmannsrettens mindretall.

Ved de inngåtte festekontrakter har grunneieren - som vederlag for festeretten - sikret seg et lån svarende til festegrunnlaget, som er høyeste lovlige pris etter pristakst. Lånet er fra festerens side uoppsigelig i festetiden - 99 år - men kan når som helst sies opp av grunneieren. Lånet skal til enhver tid forrentes med samme rentefot som den prosentsats som blir brukt ved beregning av festeavgiften av festegrunnlaget. Rentefoten er i dag 6% og ligger vesentlig under dagens markedsrente. Lånerenter og festeavgift tilsvarer hverandre - går opp i opp - så lenge festeavgiften regnes i prosenter av det opprinnelige festegrunnlag. Blir festegrunnlaget forhøyet, vil festeavgiften overstige lånerenten fordi lånet ikke er gjenstand for regulering. Ifølge den omstridte reguleringsklausul kan festeavgiften kreves forhøyet dels hvert femte år på det grunnlag at rentefot og eiendomsverdi er høyere ved nye sammenlignbare bortfester og dels årlig ved en stigning på minst 10% i konsumprisindeksen. Ved anvendelse av reguleringsklausulens bestemmelser vil festeavgiften kunne overstige lånerentene.

Det spørsmål som foreligger til avgjørelse for Høyesterett, er om reguleringsklausulen sett på bakgrunn av de øvrige kontraktsbestemmelser, særlig tomtelånet, er et urimelig kontraktsvilkår.

De festekontrakter som denne sak gjelder, var inngått før tomtefesteloven trådte i kraft 1. januar 1976. Ifølge tomtefestelovens §5 første ledd er avtale om lån, som vilkår for festeretten, ikke bindende for festeren, og lånet kan i tilfelle kreves tilbakebetalt. Denne bestemmelse gjelder imidlertid ikke for eldre festeavtaler, jfr. §32 nr. 1. Av §31 annet ledd annet punktum følger også at eldre låneavtaler ikke berøres. Etter tomtefestelovens §14 kan festeavgiften kreves regulert hvert tiende år uten at det kreves uttrykkelig avtale om dette, men heller ikke denne bestemmelse gjelder for eldre festeforhold, jfr. §32 nr. 4. Her er imidlertid kommet til uttrykk at når festeavgiftens realverdi reduseres, er det ansett berettiget at bortfesteren krever regulering.

Side:261

Bortfeste av fast eiendom i Oslo kommune, hvor Søndre Huseby ligger, er undergitt prisregulering. Da festekontraktene i den foreliggende sak ble inngått, gjaldt prisforskrifter fastsatt ved kongelig resolusjon av 28. febrvar 1969 med hjemmel i prislovens §24. Nærmere retningslinjer om forhøyelse av festeavgifter ble gitt ved Lønns- og prisdepartementets forskrifter av 20. april 1970. Etter prisforskriftene skulle festeavgiften fastsettes av prismyndighetene. Forhøyelse kunne skje på nærmere angitte vilkår, men måtte godkjennes. Tilsvarende bestemmelser gjelder i dag etter prisforskriftene av 25. oktober 1974 og retningslinjer fastsatt av Forbruker- og administrasjonsdepartementet 6. september 1976 med endringer av 26. august 1977.

Grunneieren har gjort gjeldende at reguleringsklausulen, slik den er avtalt, i realiteten er godtatt av prismyndighetene. Jeg er ikke enig i dette og viser for så vidt til byrettens gjennomgåelse av den befatning som prismyndighetene har hatt med denne sak og med festeforholdene vedrørende Søndre Skøyen hvor festevilkårene, etter det opplyste, svarer til dem på Søndre Huseby. Av de vedtak som prismyndighetene gjorde om fastsettelse av festeavgiftene for Søndre Huseby og også om forhøyelse for Søndre Skøyen, finner jeg å kunne utlede at prismyndighetene ikke fant grunnlag for å aksjonere på grunn av kombinasjonen festeavgift og lån, og at de videre godtok en forhøyelse som innebar at festeavgift og lånerenter fortsatt kunne avregnes mot hverandre. Jeg kan imidlertid ikke se at prismyndighetene i disse forbindelser har tatt standpunkt til lovligheten av reguleringsklausulen.

Ved brev av 23. mai 1973 spurte høyesterettsadvokat Ole Borge på vegne av Søndre Huseby Boligeierforening om Oslo Prisnemnd ville vurdere om det var grunnlag for å kjenne reguleringsklausulen ugyldig. Svar ble gitt 15. oktober 1973 av Prisdirektoratet, som uttalte at det «for tiden ikke (har) under vurdering spørsmålet om å forby slike festeklausuler som nevnt i Deres brev». Samtidig viste direktoratet til og vedla kopi av sitt brev av 29. november 1971 til Lønns- og prisdepartementet hvor man drøftet anvendelsen av dagjeldende prisbestemmelser på festevilkårene for Søndre Skøyen og også uttalte at «Det kan også være spørsmål om ikke kontraktsvilkår av denne art allerede er ulovlig etter prislovens §18». I departementets svar av 17. desember 1971, som likeledes var vedlagt, berøres ikke lovligheten, men det uttales at slikt lån fra fester til bortfester som saken gjelder, betinger lavere festeavgift enn vanlig. Dette særlige festevilkår skal prisnemnda ta hensyn til og kan i tilfelle avslå i forhøye festeavgiften.

På denne bakgrunn må jeg forstå Prisdirektoratets svar til høyesterettsadvokat Borge dithen at direktoratet ikke fant grunn til å gripe inn overfor reguleringsklausuler av slik art som på Søndre Huseby ettersom prismyndighetene gjennom forskrifter og godkjennelsesordning hadde tilstrekkelig kontroll over festeavgiftens størrelse. Denne kontrollordning gav - og gir - i praksis prismyndighetene langt smidigere reaksjonsmuligheter enn hva domstolene har til rådighet når lovligheten av en reguleringsklausul skal prøves rettslig.

Side:262

Min konklusjon blir, slik jeg allerede har foregrepet, at prismyndighetene ikke kan sies å ha godkjent reguleringsklausulen, og at prislovens §27 for så vidt ikke får anvendelse. Prismyndighetene, som er de nærmeste til å håndheve prislovens regler, har imidlertid kjent til festevilkårene og vært oppmerksomme på spørsmål om lovligheten, men har ikke grepet inn. Med basis i selve reguleringsadgangen har de også - for Søndre Skøyen - godkjent forhøyelse av festeavgiftene.

Reguleringsklausulen er utvilsomt et forretningsvilkår i forhold til prislovens §18 første ledd, og etter første ledd annet punktum kan det ikke avtales eller opprettholdes forretningsvilkår som virker urimelig overfor den annen part.

Forutsetningen for å kunne anvende §18 i det foreliggende tilfelle må være at reguleringsklausulen skaper et klart og ikke ubetydelig misforhold mellom ytelse og motytelse i kontraktsforholdet mellom partene. I slikt tilfelle kan det være et skjønnsspørsmål om det er prisen eller forretningsvilkåret man eventuelt karakteriserer som urimelig. I nærværende tilfelle er det særlig grunn til å feste oppmerksomheten på prisen - vederlaget - ettersom det forretningsvilkår som er i søkelyset gjelder selve prisfastsettingen.

I det foreliggende tilfelle er det ikke hevdet at den aktuelle pris - festeavgiften er urimelig. Den er for øvrig fastsatt av prismyndighetene og kan etter prislovens §27 ikke angripes. Spørsmålet må derfor være om prisen vil bli urimelig dersom reguleringsklausulen anvendes etter sitt innhold.

På grunn av prisreguleringen er klausulen for tiden uten aktuell interesse, bortsett fra at den er en forutsetning for at prismyndighetene kan samtykke i forhøyelse av festeavgiften. Innenfor rammen av prisforskriftene har prismyndighetene funnet frem til en akseptabel ordning, og dette tilsier etter mitt syn at domstolene viser tilbakeholdenhet ved anvendelse av §18. Det er ingen grunn til å tro at prisreguleringen vil bli kortvarig.

Når det gjelder de fordeler som grunneieren har sikret seg etter avtalens innhold, viser jeg til byrettens gjennomgåelse, som også lagmannsretten har vist til. Jeg bemerker imidlertid at jeg ikke finner det riktig å trekke inn i vurderingen de skattemessige fordeler som grunneieren har oppnådd ved ordningen. Denne fordel berører ikke avtalens rimelighet i forhold til festerne. Av samme årsak er jeg imidlertid enig med lagmannsretten - flertallet - i at det neppe heller er berettiget å ta hensyn til om boligeierne - slik grunneieren hevder, men som er bestridt - har gjort meget gunstige boligkjøp. Når det gjelder den vekt som de tidligere instanser synes å legge på at tomtelånet i sin tid forventes å bli tilbakebetalt med redusert realverdi mens låntakeren har hatt muligheten for verdifast plassering, finner jeg grunn til reservasjon. Selv med disse forbehold er det imidlertid på det rene at grunneieren gjennom festeavtalene har sikret seg betydelige fordeler.

Etter at festekontraktene ble inngått, har grunneieren forpliktet seg til ikke å kreve festeavgiftene regulert før tomtelånet er tilbakebetalt. Spørsmålet er om det kan tas hensyn til dette etterfølgende

Side:263

avkall.

Etter prislovens §18 kan et opprinnelig rimelig kontraksvilkår kjennes ugyldig dersom forholdene utvikler seg slik at det senere viser seg å bli urimelig. Etter paragrafens ordlyd skulle det imidlertid ikke hjelpe om forholdene utvikler seg den annen vei. I et langsiktig kontraktsforhold som ikke er krevd brakt til avslutning og hvor det opprinnelig urimelige kontraktsvilkår ikke er gitt konkret anvendelse, antar jeg likevel at det må være berettiget å se hen til den etterfølgende omstendighet når det gjelder de privatrettslige virkninger av avtalen. Hvor en part ønsker å fortsette kontraktsforholdet og ikke gjøre gjeldende krav etter prislovens §59, stiller jeg meg tvilende til hans legitime interesse av å få kjent ugyldig et forretningsvilkår som ikke lenger kan betegnes urimelig.

Jeg er derfor blitt stående ved at jeg ikke kan se bort fra grunneierens etterfølgende erklæring. Det neste spørsmål er imidlertid hvilken betydning dette har.

Etter avkallet er situasjonen den at reguleringsklausulen er suspendert så lenge grunneieren disponerer lånet. Festeavgift og lånerenter tilsvarer hverandre. Avtalen så langt kan jeg ikke se er urimelig.

Grunneieren har imidlertid rett til å betale lånet tilbake når hun måtte ønske, og da trer reguleringsklausulen avtalerettslig sett igjen i kraft. I dette kan ligge en latent fordel for grunneieren. Det synes likevel grunn til å anta at i hvert fall så lenge prisreguleringen varer, vil tomtelånet bli ansett for å representere en gunstig ordning sett fra grunneierens side.

Etter mitt skjønn har reguleringsklausulen isolert betraktet ikke et slikt innhold at den må underkjennes etter prislovens §18. Dersom lånet blir tilbakebetalt, oppstår da spørsmålet om klausulen allikevel blir urimelig på grunn av de fordeler som grunneieren har sikret seg gjennom lånet. Jeg er kommet til at dette ikke er tilfellet. Jeg innskyter imidlertid her at ettersom det til vurderingen av dette fremtidige forhold knytter seg mange usikre momenter, har jeg vært i atskillig tvil om saken kan pådømmes i dag. Ettersom spørsmålet, iallfall teoretisk sett, kan aktualiseres når som helst ved tilbakebetaling av lånet, er jeg likevel blitt stående ved at boligeiernes krav må prøves.

Når det gjelder betydningen av lånet etter at det er tilbakebetalt, er jeg ikke enig i den vekt som lagmannsrettens flertall har lagt på at grunneieren har hatt muligheter for å investere lånebeløpet verdifast mens hun selv betaler tilbake med inflatert pengeverdi. Grunneieren står her ikke i annen stilling enn enhver annen låntaker med langsiktige lån, og dette måtte boligkjøperne være klar over da lånet ble ytet. Riktignok var lånet med den lave rentefot vilkår for festet, men noen tvangssituasjon forelå ikke: Boligene lå i høy prisklasse, og det fantes andre tilbud i tilsvarende prisgruppe og med liknende beliggenhet og standard. Lånene er oppgitt å beløpe seg til kr. 18.000,- - 20.000,- pr. boligenhet, og utgjorde, som fremholdt av lagmannsrettens mindretall, relativt sett et beskjedent tillegg til kjøpesummen for boligene. Om lånet blir tilbakebetalt med redusert verdi, vil dette for

Side:264

øvrig bety at forholdene har utviklet seg slik at det etter gjeldende prisforskrifter ville ha vært grunnlag for å forhøye festeavgiftene. Boligeierne har da i lånetiden hatt fordelen av at avgiftene ikke er blitt regulert.

Jeg viser ellers til hva lagmannsrettens mindretall uttaler om konsekvensene hvis reguleringsklausulen kjennes ugyldig. Etter mitt syn er da enhver reguleringsadgang bortfalt, med mindre det dekreteres et nytt reguleringsvilkår til erstatning for det ugyldige. Tomtefestelovens §14 er - som allerede nevnt - ikke gitt anvendelse på eldre festeforhold. Dette innebærer at for slike fester er reguleringen av avgiftene avhengig av avtale. Den forrykning i kontraktsforholdet som blir følgen av en ugyldighet, tilsier også at det vises varsomhet med å sette kontraktsvilkåret til side.

Jeg er etter dette kommet til at grunneieren må frifinnes. Hennes subsidiære påstand og boligeiernes krav om avvisning behøver jeg da ikke ta stilling til.

Saken har vært tvilsom, og jeg finner derfor at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes. De tidligere instansers omkostningsavgjørelse bør også bli stående.

Tvisten mellom boligeierne og styret og forretningsføreren om avskjed og erstatning.

Styret i Søndre Huseby Boligstiftelse bestod opprinnelig av lagdommer Jørgen Brøymer som formann og styremedlemmene byggmester Erik B. Hansen og sivilingeniør Gunnar Karlsen. Under rettssakens gang har Brøymer og Hansen trådt ut av styret. I stedet er - etter boligeiernes ønske - som formann oppnevnt høyesterettsadvokat Jon Reidar Gundersen og som nytt styremedlem sivilingeniør Otto Ruge. Etter denne styreutskiftning har boligeierne for Høyesterett innskrenket seg til å kreve avskjed av og erstatning overfor det gjenværende styremedlem og forretningsføreren.

Boligeierne har langt på vei gjort gjeldende samme anførsler som for lagmannsretten. Summarisk gjengitt ser de det slik at de ved kjøpet av boliger gikk inn i et boligsameie, som er regulert av sameielovens regler, bortsett fra at de ved kontraktsinngåelsene har gitt boligstiftelsen fullmakt til å opptre på deres vegne når det gjelder utbygging av eiendommen og drift av boligene. Stiftelsen er derfor å anse som boligeiernes fullmektig. Styret og forretningsføreren kan avskjediges etter søksmål når et flertall krever det, iallfall når det foreligger et mislighold.

For så vidt angår kravet om avskjed av det gjenværende styremedlem og av forretningsføreren grunnet på mislighold, har boligeierne for Høyesterett i hovedtrekk vist til følgende forhold:

1. Forutsatt at reguleringsklausulen for festeavgiften kjennes ugyldig, har styret og forretningsføreren - ved å godta grunneierens festevilkår - forsømt sine plikter til å vareta boligeiernes interesser. Tross oppfordring unnlot dessuten styret å tiltre boligeiernes søksmål mot grunneieren.

2. Styret og forretningsføreren gav mangelfulle og misvisende opplysninger i de kontraktsdokumenter som ble forelagt for boligkjøperne. Særlig klanderverdig var det at den grunnleggende avtale

Side:265

av 1968 mellom grunneieren, entreprenøren og advokatfirmaet ble hemmeligholdt. Av denne fremgikk nemlig at byggeprosjektet i virkeligheten var entreprenørstyrt og at entreprenøren kunne velte over på boligkjøperne sin subsidiering av grunneierens forretningsbygg. Dette har fordyret boligene.

3. Styret forsømte å forhandle med forretningsføreren om hans honorarer, som var helt uforholdsmessig store.

4. Styret og forretningsføreren unnlot å stille til boligeiernes rådighet kr. 1.760.000 som var blitt til overs av det boligeierne hadde innbetalt til stiftelsen for bygging av boligene. I hvert fall forøvet styret og forretningsføreren rettsbrudd ved å anvende beløpet til å bygge et trimhus med svømmebasseng. Selve behandlingen av trimhussaken representerte også et mislighold.

Boligeiernes erstatningskrav grunner seg på den påståtte urettmessige disponering av de kr. 1.760.000 til bygging av trimhuset.

Det gjenværende styremedlem og forretningsføreren har fremholdt at boligeierne har et fundamentalt feilaktig syn på boligstiftelsens rettslige stilling. Stiftelsen er boligeiernes medkontrahent, som solgte nøkleferdige boliger til fast pris, men forbeholdt seg styringsretten både i utbyggings- og forvaltningsperioden. Allerede av dette utgangspunkt - hevdes det - følger langt på vei at boligeiernes mange innsigelser ikke kan føre frem. For øvrig gjøres i det vesentlige gjeldende samme anførsler som for de tidligere instanser. Når det særskilt gjelder byggingen av trimhuset, er for Høyesterett fremlagt betenkning av 16. februar 1973 fra professor Magnus Aarbakke angående den skattemessige betydning av at de tiloversblevne midler ble investert i trimhuset. Skattemessige grunner gjorde også at det hastet med å få trimhuset reist, og at det derfor ikke var mulig å utsette saken til nærmere drøftelser med boligeierne. Med hensyn til kritikken mot at boligeierne ikke ble bedre og tidligere informert, er gjort gjeldende at dette i vesentlig grad hadde tekniske årsaker, og skikkelig informasjon ikke kunne gis før byggetillatelsen forelå. Før dette tidspunkt visste man ikke om det overhodet ble aktuelt å bygge.

Under noen tvil er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Det er enighet mellom partene om at boligkjøpene var basert på følgende kontraktsdokumenter: byggeprospektet, festekontraktene med grunneieren, kjøpekontrakt og interimskvittering, og fremfestekontraktene. Fra byggeprospektet finner jeg grunn til å gjengi følgende bestemmelser:

«Søndre Huseby Boligstiftelse er en selveiende institusjon med det formål å bygge ut eiendommen Søndre Huseby, gnr. 29 bnr. 121 i Oslo eller deler av denne samt forestå driften av de oppførte hus. Den skal være et redskap for disse oppgaver uten eget økonomisk formål. - - -

Høyesterettsadvokat Eding M. Torkildsen er av styret ansatt som forretningsfører og daglig leder for stiftelsen. Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S skal utføre funksjonene som forretningsfører/gårdsbestyrer av stiftelsens faste eiendommer inntil videre, mot

Side:266

godtgjørelse fastsatt av styret etter overenskomst og vanlige normer. - - -

Stiftelsesformen er valgt fremfor å danne borettslag eller eierforening bl.a. for å forhindre at et flertall av terrassehuseierne skal kunne vedta innskrenkninger i den frie disposisjonsrett over eiendomsandelene, begrensninger med hensyn til adgang til bortleie e.l., liksom det er foretrukket et opplegg hvor ingen av beboerne på eiendommen skal ha noen myndighet over sine naboer i kraft av vefv som styremedlem eller tillitsmann. Dugnadsplikt kan ikke pålegges. Ideen bygger også på at en faglig sammensatt ledelse av stiftelsen vil ha større forutsetninger for å kunne holde eiendommen godt i hevd og førsteklasses vedlikeholdt. slik opplegget er.»

Fremfestekontraktenes punkt 6 inneholder for øvrig følgende bestemmelse som boligeierne mener er av særlig betydning:

«Boligstiftelsen med en privatpraktiserende jurist som forretningsfører og daglig leder skal forvalte eiendommen, bebygge den overensstemmende med vedtatt regulerings- og bebyggelsesplan og bestyre den utbyggede eiendom for fremfesterne. I den anledning har stiftelsen som kun er et redskap for utbygging og drift av faste eiendommer uten eget økonomisk formål, fullmakt til å underskrive alle dokumenter i forbindelse med eiendommen, herunder å behefte den med heftelser av enhver art. Fremfesteren blir eier av bolighuset med samme part som han er fester av eiendommen.»

Etter min oppfatning er stiftelsen et eget rettssubjekt. Dette er da heller ikke bestridt.

Av kontraktsdokumentene fremgår for øvrig at boligstiftelsen stod som selger av boligene og at salget - etter mitt syn - skjedde til fast pris. Dette siste mener jeg fremgår nokså klart av uttrykksmåten i prospektet sammenholdt blant annet med byggekontraktene for de enkelte terrassehus, hvor entreprenøren garanterte fullføring av byggene til fast pris. Jeg ser det videre slik at stiftelsen som selger og medkontrahent har forbeholdt seg styringsretten innen rammen av sitt formål, som var utbygging av eiendommen og senere driften av den. Av punkt 6 i fremfestekontrakten og bruken av ordet «fullmakt» der, kan etter min mening ikke utledes at det skulle være etablert noe fullmaktsforhold. Jeg finner at boligeierne ved kontrakten har gitt avkall på den ledelse som tilligger stiftelsen. Av kontraktsforholdet følger imidlertid at stiftelsen - under utøvelsen av sin virksomhet - pliktet å ivareta boligeiernes interesser. Stiftelsens tidligere styreformann har også sett det slik. Han uttalte i bevisopptaket til bruk for Høyesterett at han «oppfattet stiftelsens formål som å bygge ut og forvalte boligfeltet på Søndre Huseby til beste for boligeierne.»

Før jeg så tar for meg rekken av boligeiernes påstander om mislighold, finner jeg å måtte ta stilling til anførselen fra det gjenværende styremedlem og forretningsføreren om at de må frifinnes for boligeiernes avskjedskrav allerede av den grunn at et slikt krav ikke kan siktes mot dem direkte, men måtte ha vært gjort gjeldende i søksmål mot stiftelsen. Dette er jeg ikke enig i. Stiftelsens eneste organer er styret og forretningsføreren. Når utbyggingsfasen er over, har stiftelsen intet annet formål enn å forvalte boligene. Under disse

Side:267

omstendigheter ville det være unødig formalisme å kreve at søksmålet måtte rettes mot stiftelsen. Jeg nevner for øvrig at denne innsigelse er ny for Høyesterett. Verken for byretten eller lagmannsretten ble det reist slik innvending.

Jeg går så over til å behandle de enkelte grunnlag for misligholdelse som boligeierne har gjort gjeldende:

Ad 1 - godtagelse av grunneierens festevilkår

Som det fremgår av hva jeg har gitt uttrykk for i saken om gyldigheten av reguleringsklausulen, er jeg kommet til at grunneieren må frifinnes. Selv om reguleringsklausulen skulle kjennes ugyldig, kan jeg - i likhet med byretten - ikke være enig med boligeierne i at styret og forretningsføreren skulle ha misligholdt sine plikter overfor boligeierne ved å godta festevilkårene. Forretningsføreren og to av styremedlemmene hadde tidligere vært med på liknende avtaler med grunneieren på Søndre Skøyen. Jeg må gå ut fra at også det tredje styremedlem kjente til dette. Det er intet opplyst om at boligeierne der hadde gjort innsigelser på dette punkt. Prisdirektoratet, som fastsatte festeavgiftene, hadde ikke grepet inn overfor festevilkårene. Grunneierens festevilkår var dessuten i realiteten fastlagt da styret tiltrådte. Det er liten grunn til å tro at styret hadde hatt muligheter for å få vilkårene endret.

Selv om stiftelsen etter sitt formål måtte ha boligeiernes interesser for øye, kan det være mindre naturlig å snakke om mislighold på dette tidlige stadium, hvor boligene ennå bare befant seg på planleggingsstadiet og hvor det dreiet seg om vilkår som ble presentert for fremtidige boligkjøpere gjennom festekontraktene. Det stod enhver fritt å kjøpe på slike vilkår.

Heller ikke kan jeg finne grunnlag for å bebreide styret at det ikke sluttet seg til boligeiernes søksmål mot grunneieren. Søksmålet gjaldt lovligheten av de festevilkår som styret som fester hadde avtalt med grunneieren og deretter med boligeierne som selger av boligene og fremfester. Det dreiet seg dessuten om vanskelige rettsspørsmål, som måtte by på atskillig tvil.

Ad 2 - mangelfulle og misvisende opplysninger i boligeiernes kontraktsdokumenter

Boligeierne hevder at de i virkeligheten ble ført bak lyset ved at de ikke ble gjort kjent med avtalen av 1968 mellom grunneieren, entreprenøren og advokatfirmaet. Etter avtalen var entreprenørens priser for boligene bare begrenset av at prisene ikke måtte være så høye at de hindret vanlig finansiering eller gav urimelig fortjeneste. Samtidig var avtalt at entreprenøren uten fortjeneste skulle oppføre et forretningsbygg for grunneieren med garanti for finansiering og drift. Denne avtale - anføres det - gav entreprenøren muligheter for å ta igjen hos boligkjøperne sin manglende fortjeneste - og det skulle vise seg tap - på forretningsbygget. Boligeierne mener at avtalen har ført til at boligene ble fordyret.

Jeg er uenig i dette. Etter mitt syn ble boligkjøperne gitt de opplysninger som de med rimelighet hadde krav på. Jeg nevner at

Side:268

Advokatforeningens disiplinærnemnd i uttalelse av 5. mai 1975 er av samme oppfatning. Jeg kan heller ikke se at opplysningene var misvisende i den forstand at boligeierne fikk noe annet enn de var forespeilet. De kjøpte boliger «med nøkkelen i døren» til fast pris, og det fikk de.

Jeg tilføyer imidlertid at for hvert av de 11 terrassehus ble det inngått særlige byggekontrakter mellom stiftelsen og entreprenøren, som garanterte bygget fullført til avtalt pris. Jeg finner ikke grunnlag for en antakelse om at prisene for terrassehusene ble kalkulert med tanke på at de skulle kompensere entreprenørens manglende fortjeneste på forretningsbygget. Kalkulasjonene fant for øvrig sted før de økonomiske problemer vedrørende forretningsbygget ennå hadde meldt seg. I likhet med byretten, som var satt med bygningskyndige domsmenn, har jeg således ikke funnet det godtgjort at terrassehusene er blitt fordyret som følge av avtalen mellom grunneieren og entreprenøren. Jeg viser for øvrig til byrettens begrunnelse i dom av 21. oktober 1975 i saken mot grunneieren, som jeg ellers i det vesentlige kan slutte meg til. Lagmannsretten har ikke behandlet disse spørsmål.

Ad 3 -forretningsførerens honorarer

For sitt arbeid i forbindelse med byggeforetagendet på Søndre Huseby har forretningsføreren, Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S, oppebåret følgende godtgjørelser: l) honorar som forretningsfører i byggetiden kr. 909.600 for terrassehusene, kr. 150.000 for forretningsbygget og kr. 30.000 for trimhuset, 2) provisjon ved formidling av festekontfaktene fra grunneieren til Søndre Huseby Boligstiftelse ca. kr. 86.000,3) byggelånsprovisjoner ca. kr. 37.000,4)2% provisjon for salg av boliger i terrassehusene kr. 1.915.000, 5) honorarer for gårdsbestyrelsen - kr. 41.184 i 1971, kr. 129.393 i 1972, kr. 162.000 i 1973-75, kr. 187.000 i 1976-78, for 1979 nedsatt til kr. 150.000 etter flertallsvedtak i stiftelsens styre.

På vegne av Søndre Huseby Boligeierforening - som var stiftet 8. mai 1972 - anmodet høyesterettsadvokat Ole Borge i brev av 6. juni 1973 styret i Oslo krets av Den norske Advokatforening om å vurdere størrelsen av advokatfirmaet Torkildsens godtgjørelser for salget av boligene og som forretningsfører i byggetiden og senere. Kretsstyret uttalte 4. juni 1974 at advokatfirmaet «var berettiget til å beregne seg 2% i omsetningsprovisjon ved salg av boligenhetene på Søndre Huseby», samt at de beregnede honorarer «for forretningsførsel for byggeprosjektet og bestyrelse av det ferdige prosjekt ligger innenfor normene for advokaters salærberegning». Et mindretall - to av styrets seks medlemmer - dissenterte og uttalte at «selv om det uten tvil dreier seg om et stort og dyktig gjennomført oppdrag - blir (honoraret) urimelig høyt når Torkildsen i tillegg til alle salgsprovisjoner også beregner forretningsførerhonorar».

Samtlige Torkildsens godtgjørelser ble deretter vurdert av Advokatforeningens disiplinærnemnd, som 5. mai 1975 konkluderte med følgende uttalelse:

Side:269

«1. Disiplinærnemnden finner at advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S var berettiget til å beregne 2% meklerprovisjon ved salg av boligenheter fra Søndre Huseby Boligstiftelse til kjøperne. Videre var advokatfirmaet berettiget til å beregne byggelånsprovisjon.

2. Disiplinærnemnden finner at det honorar advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S har beregnet for forretningsførselen vedrørende Søndre Huseby Boligstiftelse, og hvori medtas de kr. 86.000,- for festekontraktene som er beregnet på provisjonsbasis, ligger innenfor normene for advokaters salærberegning. Det samme er tilfelle med bestyrerhonoraret for de ferdige bygg og de gebyrer advokatfirmaet har beregnet i forbindelse med fremleie og pantsettelse.»

Uttalelsen var enstemmig bortsett fra at formannen mente at provisjonsspørsmålet var et rettsspørsmål som lå utenfor disiplinærnemndas kompetanse.

Boligeierne har bøyet seg for denne avgjørelse, men hevder at styret har gjort seg skyldig i pliktforsømmelse ved ikke å forhandle med forretningsføreren om reduksjon av hans krav.

Etter min oppfatning har forretningsføreren oppnådd meget høye fortjenester i forbindelse med byggeforetagendet på Søndre Huseby. Men når hans godtgjørelse, som opplyst i byggeprospektet, skulle fastsettes etter «vanlige normer» og var i samsvar med Handelsdepartementets satser for omsetningsprovisjon og lå innenfor normene for advokaters salærberegning, kan jeg ikke finne at styret har forbrutt seg overfor boligeierne ved ikke å søke godtgjørelsene redusert. Jeg er for så vidt kommet til samme resultat som byretten. Lagmannsretten har ikke behandlet spørsmålet.

Ad 4 - trimhuset

Da terrassehusene var fullført, gjenstod det kr. 1.760.000,- som ubrukt av de kr. 86.583.400,- som kjøperne av de 219 boligene i terrassehusene hadde innbetalt. Restbeløpet ble etter vedtak av stiftelsens styre anvendt til å bygge et trimbus med svømmebasseng m.v.

Boligeierne hevder prinsipalt at restbeløpet tilhørte dem og derfor skulle vært tilbakebetalt. Etter min mening ble boligene kjøpt til fast pris, slik jeg allerede har gitt uttrykk for, og pengene tilhørte stiftelsen. Byretten med bygningskyndige domsmenn var av samme oppfatning. Lagmannsretten har latt disse spørsmål stå åpne. Foranlediget av at byretten omtaler stiftelsens status pr. 1. januar 1974, nevner jeg at som nytt dokument for Høyesterett er fremlagt status pr. 1. januar 1973. I denne er som aktivum for stiftelsen oppført: «Rest til fullføring, midl. plassert i verdipapirer 1.800.000,-».

Subsidiært har boligeierne gjort gjeldende at under enhver omstendighet var det uberettiget av boligstiftelsen å anvende restbeløpet til bygging av trimhuset. De hevder videre at det rettsbrudd som stiftelsens styre og forretningsfører dermed har forøvet, må føre til både avskjed og erstatningsansvar. Også den måte trimhus-saken ble behandlet på, var etter deres mening et mislighold.

Når restbeløpet tilhørte stiftelsen, måtte den kunne anvende det

Side:270

innen rammen av sitt formål til beste for boligeierne. Rammen for utbyggingen var nærmere angitt i byggeprospektet der det blant annet heter: «Området er planlagt bebygget med terrassehus, et shoppingsenter, barnehage, garasjer etc.» Og videre uttales: «Etter planen skal eiendommen bebygges med 219 terrassehusboliger, fordelt på 11 hus.»

I likhet med lagmannsretten er jeg kommet til at bygging av trimhuset lå utenfor formålet, og kan stort sett slutte meg til dens begrunnelse. Jeg legger dessuten vesentlig vekt på at et slikt trimhus måtte føre til ganske betydelige driftsutgifter og at det måtte fremstille seg som uvisst om utgiftene fullt ut kunne dekkes ved avgifter pålagt brukerne. Et slikt trimhus til bortimot kr. 1.800.000 lå åpenbart utenfor de forbehold om rett til endringer som var tatt. På denne bakgrunn skulle stiftelsens ledelse ha sørget for å bringe klart på det rene om det blant boligeierne iallfall var et flertall for å bygge trimhuset. Stiftelsen har her forsømt sine plikter, og dette blir enn mer graverende ved de betenkeligheter som Boligeierforeningen gav uttrykk for både med hensyn til byggingen og driften.

Jeg er videre enig med lagmannsretten i at selve behandlingen av trimhus-saken - med sen og mangelfull informasjon av boligeierne - i høy grad var kritikkverdig og egnet til å skade tilliten til stiftelsens ledelse.

Jeg er etter dette kommet til at styret og forretningsføreren har misligholdt sine plikter overfor boligeierne. Etter min mening er misligholdet av så alvorlig art at det gir grunnlag for at domstolene etter søksmål fra boligeierne må gi dom for avskjed og eventuelt erstatning.

Et krav om avskjed av styret og forretningsføreren ved dom må imidlertid forutsette at et flertall av boligeierne står bak kravet. Saken ble opprinnelig reist av et flertall blant boligeierne, og i likhet med lagmannsretten finner jeg å måtte bygge på at et flertall fremdeles står bak kravet.

Forutsetningen for at erstatningskravet kan gis medhold er at boligeierne har lidt tap. Det er enighet om at trimhuset tilhører boligeierne i sameie. Lagmannsretten med bygningskyndige domsmenn er kommet til at «medeiendomsretten i trimhuset for den enkelte terrassehuseier ekvivalerer det tap som påstås lidt». Jeg har ikke funnet tilstrekkelig grunnlag for å fravike denne vurdering, men finner likevel spørsmålet noe tvilsomt på grunn av de driftsutgifter som trimhuset fører med seg og som kunne gjøre at trimhuset allikevel var mindre verdt for boligeierne.

Driften er forutsatt å skulle dekkes ved avgifter betalt av brukerne. Brukerantallet er imidlertid blitt lavere enn tenkt og utgiftene antakelig høyere. Etter det opplyste kan jeg imidlertid ikke se bort fra at den moderate oppslutning blant boligeierne i noen grad kan ha sammenheng med nærværende sak. Det kan med andre ord tenkes at det blir flere brukere og dermed flere avgiftsbetalere når denne sak er avsluttet, og det vil i tilfelle bedre driftsbalansen. Når det gjelder utgiftssiden, nevner jeg at det for Høyesterett ble meddelt at forretningsføreren nettopp har fått tilbakebetalt kr. 10.000,- fra

Side:271

elektrisitetsverket som følge av redusert strømforbruk etter nylig montert strømsparende utstyr. Hittil har boligeierne ikke vært avkrevd noe til dekning av driften. Når det gjelder den fremtidige drift, finner jeg å måtte gå ut fra at den kan ordnes på regningssvarende måte. At denne sak får sin avslutning, kan nok i så måte bety en del. Jeg finner således ikke godtgjort at boligeierne har lidt noe tap som kan kreves erstattet.

Så vel anken som motanken har budt på tvil. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke for Høyesterett. Jeg finner ikke grunn til å gjøre endring i de tidligere instansers omkostningsavgjørelse.

Etter dette stemmer jeg for at Eidis Huseby Kvaalen Kaas frifinnes. Videre stemmer jeg for at det gjenværende styremedlem og forretningsføreren fratas sine verv, men frifinnes for erstatningsansvar. Endelig stemmer jeg for at saksomkostninger ikke tilkjennes for noen av rettsinstansene.

Da jeg vet at jeg er i mindretall når det gjelder kravet mot Eidis Huseby Kvaalen Kaas, former jeg ingen domsslutning.

Dommer Michelsen: Jeg er, når det gjelder tvisten mellom grunneieren og boligeierne om gyldigheten av reguleringsklausulen, kommet til et annet resultat enn førstvoterende. Som byretten og flertallet i lagmannsretten mener jeg at klausulen må kjennes ugyldig, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse disse retter har gitt for sitt standpunkt. Jeg er dog enig med førstvoterende i at man ved vurdering etter prislovens §18 ikke kan legge vekt på de skattemessige fordeler grunneieren måtte ha oppnådd, eller ta hensyn til at boligeierne kan ha gjort et gunstig boligkjøp.

Etter min oppfatning må reguleringsklausulen, når man bortser fra grunneierens senere erklæring, sies å være i strid med prislovens §18.

Ved de avtaler som er inngått, har grunneieren sikret seg et lån som i størrelse fullt ut tilsvarer eiendommens salgsverdi på det tidspunkt da kontraktene ble inngått. På lånet skal det betales en rente som fullt ut kompenseres av festeavgiften. Lånebeløpet kan grunneieren investere, for eksempel i en annen fast eiendom. Gjør hun det, vil hun kunne høste fordelene av prisstigning på grunneiendommer. Man må etter min oppfatning kunne slå fast at grunneieren ved de bestemmelser i avtalekomplekset jeg nå har nevnt, rent økonomisk har sikret seg en selgers stilling.

Gjennom reguleringsklausulen har imidlertid grunneieren skaffet seg en enn bedre posisjon. Hun kan som en følge av denne klausul i fremtiden høste den økonomiske fordel også av at den bortfestede eiendom stiger i pris.

Ut fra en samlet vurdering må man etter min mening kunne si at grunneieren har sikret seg et økonomisk vederlag som i forhold til medkontrahentene må karakteriseres som urimelig i prislovens forstand.

Jeg er imidlertid enig med førstvoterende i at man ved vurderingen etter prislovens §18 må ta i betraktning også grunneierens senere erklæring om at det ikke vil bli gjort bruk av reguleringsklausulen så lenge lånet ikke er tilbakebetalt. I et løpende kontraktsforhold

Side:272

må man, når man skal bedømme forholdet til prislovens §18, ta i betraktning også en slik etterfølgende endring.

Etter min oppfatning må imidlertid reguleringsklausulen kjennes ugyldig selv slik stillingen mellom partene er etter at denne erklæringen er avgitt.

Fremdeles er forholdet at grunneieren må sies økonomisk å ha sikret seg en selgers stilling. Lånet kan tilbakebetales på det tidspunkt grunneieren måtte ønske det, og som økonomisk passer henne best. Skjer det, vil grunneieren kunne høste de fordeler hun har sikret seg gjennom reguleringsklausulen. Det åpnes en spekulasjonsadgang for grunneieren, og det må etter min oppfatning kunne sies at hun, selv når man tar hennes erklæring i betraktning, avtalerettslig har sikret seg et vederlag som overstiger høyeste lovlige salgsverdi på eiendommen.

Når grunneieren slik ved avtale har sikret seg fordeler som går utover grensen for det som kan tillates etter prislovens §18, må etter min oppfatning medkontrahentene i dag kunne få dette fastslått ved dom.

Etter det resultat jeg er kommet til, må jeg ta standpunkt til grunneierens subsidiære påstand i denne del av ankesaken. Grunneieren krever dom for at hun har rett til fra det tidspunkt lånet måtte være tilbakebetalt, å få festeavgiften regulert hvert tiende år i henhold til §14 i tomtefesteloven.

Man står her overfor et nytt krav som er innbrakt i saken gjennom ankeerklæringen til Høyesterett. Etter bestemmelsen i tvistemålslovens §366 annet ledd kan etter min oppfatning kravet ikke tas under behandling. Det utspringer ikke av ankesaken eller motpartens forhold til tvistegjenstanden etter ankeforhandlingen i lagmannsretten, og endringen er ikke begrunnet i omstendigheter som er blitt den ankende part bekjent etter at saken ble opptatt til doms i lagmannsretten. Motparten har nedlagt protest mot endringen. Det nye krav må etter dette avvises. Etter dette er det ikke nødvendig for meg å ta stilling til det tolkingsspørsmål vedrørende tomtefestelovens §14 som er berørt av førstvoterende.

Jeg er, når det gjelder tvisten mellom boligeierne og det gjenværende styremedlem og forretningsføreren, i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Likeledes er jeg enig med førstvoterende i det som uttales om saksomkostninger vedrørende begge tvistepunktene.

Jeg stemmer for denne

D O M :

1. De reguleringsklausuler som er tatt i punkt 1 i festekontraktene mellom Eidis Huseby Kvaalen Kaas og Søndre Huseby Boligstiftelse vedrørende gnr. 29 bnr. 565, 566, 569, 570, 571, 572, 573, 581, 582, 584, 585, 586, 587 og 588 i Oslo kjennes ugyldig.

2. Eidis Huseby Kvaalen Kaas' subsidiære påstand i saken om reguleringsklausulen avvises.

3. Med virkning fra 1. juli 1979 fratas Gunnar Karlsen vervet som

Side:273

medlem av styret for Søndre Huseby Boligstiftelse.

4. Med virkning fra 1. januar 1980 fra tas Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S vervet som forretningsfører for Søndre Huseby Boligstiftelse.

5. For øvrig frifinnes Gunnar Karlsen og Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S.

6. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byrett, lagmannsrett eller Høyesterett.

Dommer Skåre: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Schweigaard Selmer.

Dommer Røstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Michelsen.

Dommer Stabel: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av byrettens dom i sak II (byrettsdommer Jørgen Traagstad med fagkyndige domsmenn):

II

1. Frøken Eidis Huseby Kvaalen var - som eier av ca. 130 mål av Søndre Huseby - interessert i utbygging av området. Med henblikk på dette trådte hun i kontakt med høyesterettsadvokat Erling M. Torkildsen.

2. Dette førte til at det 30. november 1968 ble inngått en overenskomst mellom frøken Kvaalen (grunneieren), Ingeniør Thor Furuholmen A/S (entreprenøren) og Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S (selskapet). Overenskomsten er senere kalt konsortieavtalen eller overenskomsten av november 1968.

Ifølge denne overenskomsten skulle advokatfirmaet etablere Søndre Huseby Boligstiftelse. Stiftelsen skulle være et selveiende rettssubjekt med en kapital på kr. 10.000,-. Beløpet skulle være en gave fra advokatfirmaet som ikke kunne kreves tilbake. Styret skulle oppnevnes av justitiarius i Oslo byrett, og det var en forutsetning at h.r.advokat Erling Torkildsen skulle være forretningsfører.

Boligstiftelsen skulle feste grunneierens eiendom - med unntak av det som måtte bli regulert til forretningsbygg og eneboliger. Den delen av eiendommen som stiftelsen festet, skulle deles opp i tomter. På hver av disse skulle det oppføres ett terrassehus.

På den delen av eiendommen som stiftelsen ikke skulle feste, var det forutsetningen at det skulle føres opp et forretningsbygg med lokaler for forretninger - eventuelt kontorer, industri og lager - samt mindre leiligheter og garasjer. Grunneieren skulle bli eier av dette. Entreprenøren skulle utarbeide tegninger og få disse godkjent av grunneieren. Deretter skulle entreprenøren oppføre bygget og bære alle omkostninger med dette - «inkludert honorarer, provisjoner, byggelånsrenter, bygningsgebyrer, kranseskål, gateopparbeidelser og utvidelser, gartnerarbeider, asfaltering med kantsten». Partene skulle bli enige om prisen. Kunne enighet ikke oppnås, skulle den fastsettes av 3 takstmenn. - - -

Side:274

I overenskomstens punkt 6 er det så bestemt at grunneieren ved den enkelte festekontrakts underskrift skulle få stillet til disposisjon:

«et lån som tilsvarer festegrunnlaget mot 1. prioritets panteobligasjon i vedkommende tomt som skal være forrentet med samme prosent p.a. som festeavgiften settes til av festegrunnlaget, f.t. 4 %. Lånet skal være uoppsigelig fra festerens side så lenge festet varer og kunne oppsies på 6 mndr. varsel etter at det er opphørt. Grunneieren kan med samme frist når som helst oppsi det helt eller delvis.» - - -

4. Med utgangspunkt i overenskomsten av november 1968 ble fra gnr. 29 bnr. 121 utskilt 14 parseller. De fikk bnr. 565, 566, 569, 570, 571, 572, 573, 581, 582 584, 585, 586, 587 og 588. Alle disse parseller ble av frøken Kvaalen bortfestet til Søndre Huseby Boligstiftelse. På 11 av parsellene skulle det oppføres terrassehus. Resten skulle være friområder m.m.

Bortfestet fant sted etter en standard festekontrakt.

Festekontrakten bestemte i punkt 1 første ledd hvor stor festeavgiften skulle være og hvorledes den skulle betales. Punkt 1 bestemte videre:

(2. ledd) «Begge parter skal ha rett til å kreve festeavgiften regulert hvert femte år. Skulle offentlige forskrifter eller bestemmelser være til hinder for at reguleringsspørsmålet tas opp ved utløpet av vedkommende periode, kan dette tas opp for den gjenværende del av nevnte periode, innen 3 måneder etter at forskriftene er bortfalt.»

(3. ledd) «Festeavgiften skal ved reguleringen fastsettes etter en rentefot og baseres på en eiendomsverdi som i størst mulig utstrekning tilsvarer hva det på reguleringstiden betales ved nytt bortfeste av grunnarealer som er sammenlignbare med hensyn til beliggenhet, størrelse, grunnforhold og utnyttelse.»

(4. ledd) «For å gi grunneieren en garanti mot fluktuasjoner i kronens verdi, bestemmes at festeavgiften skal reguleres i h.t. Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks eller annen indeks som måtte avløse denne, såfremt leveomkostningene er steget med minst 10 % siden forrige fastsettelse.»

(5. ledd) «Den endrede festeavgift som følge av eventuell stigning i konsumprisindeksen trer i kraft fra neste avgiftsforfall og gjelder uansett om indeksen senere i løpet av året skulle synke for dette år. Avgjørende for avlesing av indeksen er forfallsdagen.»

(6. ledd) «Blir partene ikke enige om festeavgiftens regulering, blir denne å fastsette med bindende virkning ved voldgift, hvor hver av partene oppnevner en voldgiftsmann og disse eventuelt en oppmann, hvis de ikke skulle bli enige. Kan de heller ikke enes om valg av oppmann, blir han å oppnevne av byrettsjustitiarius i Oslo.»

Det er disse bestemmelser - standardkontraktens punkt 1, 2.-6. ledd som senere i saken benevnes som reguleringsklausulen.

Standard festekontrakten bestemmer ellers at festetiden skal være 99 år og at festeren har rett til å frembortfeste eiendommen i andeler til boligkjøpere.

5. Reguleringsplanen for området ble vedtatt på ettersommeren 1969.

Av reguleringsplanen går det fram at bare ca. 73 mål av den samlede eiendom - gnr. 29 bnr. 121 - er bebyggelig. Grunnen til dette er dels at det

Side:275

går en kraftledningstrasé over eiendommen og dels at en del allerede i 1949 var regulert til friområde.

Det område Søndre Huseby Boligstiftelse festet av frøken Kvaalen utgjorde tilsammen 103,68 mål. Resten beholdt hun selv - bl.a. som tomt for forretningsbygget.

De 11 parseller på hvilke det skulle oppføres terrassehus utgjorde tilsammen 57.674 m2.

Forretningsbyggets tomt ble på 9.178,3 m2.

6. Søndre Huseby Boligstiftelse lot utarbeide prospekt for byggeforetagendet. Det første ble lagt ut i oktober 1969. I prospektet forklares det at Søndre Huseby Boligstiftelse er en selveiende institusjon med formål å bygge ut gnr. 29 bnr. 121 og å forstå driften av de oppførte hus. Stiftelsen skulle være et redskap for disse oppgaver uten eget økonomisk formål. Videre forklares det hvorfor stiftelsesformen er valgt fremfor å danne borettslag eller eierforening (se sitat i Høyesterettsdom). - - -

Angående «tomt og bebyggelse» sies det i prospektet:

«Tomtene festes på 99 år mot lån tilsvarende pristakst... De enkelte kjøpere får tinglyst fremfestekontrakt på en andel av den tomt som hører til deres hus, mens boligstiftelsen skal stå som fester av fellesarealet. Tomtelånene antas gjennomsnittlig tilsammen pr. bolig til å bli ca. kr. 20.000,-... Den samlede kjøpesum er fast. Festeavgiften, ca. kr. 85,- pr. bolig pr. mnd., er ikke medtatt i driftsbudsjettet, da beløpet i en årrekke sålenge prismyndighetene ikke gir adgang til forhøyelse av festeavgiften, forutsettes å tilsvare renten på tomtelånet.»

(Dette sitatet er fra et senere prospekt av april 1971.)

7. Parallelt med salget av boligenheter gikk en fremfestekontrakt fra boligstiftelsen til hver enkelt av boligeierne. Dokumentet er betegnet som «fremfestekontrakt og skjøte».

I fremfestekontraktens punkt 1 er det bestemt at:

«Samtlige bestemmelser i hovedfestekontrakten mellom grunneieren og boligstiftelsen - - - skal også gjelde for denne fremfestekontrakt forsåvidt angår nærværende - - - del.»

I fremfestekontraktens punkter 2 og 3 forklares det så at stiftelsen ved hovedfestekontraktens underskrift stillet til grunneierens disposisjon et lån svarende til festegrunnlaget. Grunneieren fikk da en 1. prioritets panteobligasjon i tomten som «for tiden forrentes med 4 % p.a.». Det opplyses videre at rentefoten til enhver tid skal svare til satsen for festeavgiftens beregning og at lånet i festetiden er uoppsigelig fra festerens side. Og:

Ifølge hovedfestekontrakten kan festeavgiften reguleres hvert femte år. Den skal, hvis offentlige forskrifter ikke er til hinder for det, fastsettes etter en rentefot og baseres på en eiendomsverdi, som i størst mulig utstrekning tilsvarer den som på reguleringstiden betales ved nytt bortfeste. For å kompensere fluktuasjonen i kronens realverdi, skal festeavgift reguleres i h.t. Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks ved 10 % stigning siden forrige fastsettelse.»

7. Det var - selv om dette hverken er nevnt i konsortieavtalen eller festekontraktene - forutsetningen at festegrunnlaget skulle være høyeste lovlige pris på tomten og festerenten høyeste lovlige festerente.

Høyesterettsadvokat Torkildsen hadde i den anledning i brev av 13. mai

Side:276

1969 bedt avholdt pristakst over en parsell på ca. 15 mål. Begjæringen omfattet også fastsettelse av høyeste lovlige festeavgift.

Oslo prisnemnds avdeling for faste eiendommer satte 29. august s.å. høyeste lovlige pris til kr. 50,- pr. m2. Nemnda utsatte spørsmålet om fastsettelse av høyeste lovlige festerente.

Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S påklaget taksten i brev av 20. september 1969 og anførte:

«På vegne av eieren, Eidis Huseby Kvaalen, begjæres med dette anketakst forsåvidt angår høyeste lovlige salgssum og høyeste lovlige festeavgift, idet den sistnevnte forutsettes av nemnda som vanlig satt til 4 %.»

Prisnemndas avdeling for faste eiendommer behandlet i møter 4. og 13. november 1969 - det første i plenum - festevilkårene.

Fellesmøtet avga - med 5 mot 4 stemmer - slik uttalelse:

«I fellesmøte den 12/12 1968 av Oslo prisnemnds avdeling for fast eiendom ble følgende vedtak fattet:

«Oslo prisnemnds avdeling for fast eiendom er kjent med at prissak nr. 58/68 vedrørende fire arealer av Søndre Skøyen hovedgård er endelig avgjort i Prisdirektoratet, jfr. direktoratets brev til prisnemnda av 7. dm.

Prisnemnda har imidlertid hatt anledning til å sette seg inn i en del dokumenter i saken, og vil uttale som sin alminnelige mening: Etter en helhetsvurdering av avtalekomplekset, må avtalevilkår av den art som her er knyttet til festeavtalen mellom eierne og boligstiftelsen, antas å være urimelige og i strid med prislovens §18. - Det henvises til direktoratets eget brev til prisnemnda 28. juli ifjor.»

(Et mindretall stemte den gang slik: «Mindretallet er ikke enig i at det rettes noen henvendelse til Prisdirektoratet i forbindelse med denne sak.»)

«Oslo prisnemnd, avdeling for fast eiendom, har idag hatt nytt fellesmøte, hvor lovligheten av en tilsvarende festekontrakt ble behandlet. Fellesmøtet fastholder sitt tidligere vedtak, idet det antas at kontrakten innebærer en overtredelse av prislovens §18 - forbudet mot å kreve, avtale eller opprettholde forretningsvilkår som virker urimelige overfor den annen part eller som åpenbart er i strid med almene interesser. I den foreliggende festekontrakt er stilt det vilkår for bortfeste av det omhandlede areal til Søndre Huseby Boligstiftelse at denne i tillegg til høyeste lovlige festeavgift skal yte grunneieren et lån svarende til høyeste lovlige overdragelsespris for arealet og til en rente av 4%, som ved festekontraktens inngåelse svarer til festeavgiften.

Såfremt Prisdirektoratet finner de ovennevnte kontraktsvilkår lovlige, vil fellesmøtet subsidiært tilrå at den avtalte festeavgift reduseres. Den rente festeren må betale på det lån han skal oppta, kan han idag ikke regne med å få til under 6%. Lånesummen skal festeren så videre etter kontrakten låne ut til bortfesteren til 4%. Dette betyr at den festeavgift grunneieren oppnår etter kontrakten blir 6%, d.v.s. 50% over høyeste lovlige festeavgift. Etter dette mener fellesmøtet at selve festerenten ikke kan settes høyere enn til 2%.»

I møtet 13/11 1969 ble det deretter fattet slikt vedtak:

«Oversendes Prisdirektoratet, under henvisning til uttalelse av Oslo prisnemnds avdeling for fast eiendom i fellesmøte den 4/11 1969.

Prisnemnda finner at festekontrakten strider mot prislovens §18 og kan som følge av dette ikke fastsette noen festeavgift. Såfremt Prisdirektoratet

Side:277

finner kontraktsvilkårene lovlige, vil prisnemnda subisidiært sette høyeste lovlige festeavgift til 2% av taksten.

De nye opplysninger foranlediger ingen endring av taksten av 29/8 1969.»

Prisdirektoratet forela - på vanlig måte - prisnemndas vedtak for sitt sakkyndige ankeutvalg. Dette uttalte angående festeavgiften:

«Ankeutvalget vil vedrørende dette spørsmål henvise til tidligere innstilling av 31/10 1968 i en analog sak vedrørende tomter av Søndre Skøyen, og man forstår Prisdirektoratet slik at det ikke for tiden finner grunn til å endre den praksis som etter denne innstilling er fulgt. Utvalget foreslår av den grunn at festeavgiften i nærværende tilfelle settes til 4%.»

Prisdirektoratet fastsatte deretter i vedtak av 17. januar 1970 festeavgiften for parsellene av Søndre Huseby til 4%. I premissene uttalte direktoratet:

«For så vidt angår festeavgiften skal Prisdirektoratet bemerke at en er kommet til at det ikke er tilstrekkelig grunn til å fravike de vanlige regler for festeavgiftsberegningen så lenge Lønn- og prisdepartementet ikke har fastsatt nærmere bestemmelser om festeavgiften i medhold av §8, siste ledd, i prisforskriftene av 28. februar 1969.»

I vedtaket av 17. januar 1970 satte Prisdirektoratet videre høyeste lovlige pris til kr. 55,- pr. m2 for en parsell på ca. 15 mål regulert til terrassehus og kr. 15,- pr. m2 for en parsell på ca. 19 mål regulert til fellesareal.

Senere ble det holdt pristakster for de øvrige parseller som skulle festes. Prisene ble på mellom kr. 55,- og kr. 62,- pr. m2 for arealer til bebyggelse og kr.15,- - 20,- for fellesarealer.

Samlet ble høyeste lovlige pris for de parseller som ble festet av Søndre Huseby Boligstiftelse kr. 4.272.870,-. Dette beløpet er fortsatt festegrunnlag. Festerenten er nå 5%.

Frøken Kvaalen fikk tomtelån på tilsammen kr. 4.341.037,- (inklusive omkostninger). Lånerenten er idag 5%.

8. Byggingen av terrassehus ble satt igang i 1969. Ialt har Ingeniør Thor Furuholmen A/S oppført 11 blokker med terrassehus for Søndre Huseby Boligstiftelse. Tilsammen inneholder de 219 leiligheter. Den første blokken ble ferdigstillet 1/2 1971 og den siste 1/9 1972.

Den opprinnelige salgsprisen for samtlige blokker var på kr. 86.583.400,-. Boligeiernes innskudd var på fra ca. kr. 350.000,- til ca. kr. 520.000,-,

9. I samsvar med konsortieavtalen har Furuholmen videre oppført et forretningsbygg på frøken Kvaalens eiendom. Det ble påbegynt ca. 1/2 1972. Bygget var ferdig høsten 1973. - - -

Etter den opprinnelige finansieringsplan skulle som nevnt - se side 7 - forretningsbygget koste kr. 7.500.000,-.

Disposisjonsplanen måtte omarbeides på grunn av bygningsmyndighetenes vedtak. Disse besluttet at det skulle bli flere leiligheter i bygget og flere garasjeplasser enn opprinnelig planlagt. - - -

Sluttkalkylen av 23. mars 1972 viste at omkostningene skulle bli kr. 7.630.000,- - eksklusive tomteverdi kr. 760.000,-. Dette skulle finansieres ved lån på kr. 4.100.000,-, og leieboerinnskudd på kr. 3.530.000,- samt egenkapital kr. 760.000,- (tomtens verdi).

Ifølge status for forretningsbygget - Søndre Huseby senter - for 1/1 1975 fremgår det at byggeutgiftene kom til å beløpe seg til kr. 6.995.957,42.

12. Et større antall av boligeierne i terrassehusene har dannet en

Side:278

boligeierforening for å vareta sine interesser overfor tomteeieren og Søndre Huseby Boligstiftelse - styret og forretningsføreren.

På medlemsmøte i boligforeningen 1. mars 1973 ble foreningens styre anmodet om å bringe på det rene om de honorarer og provisjoner boligstiftelsens forretningsfører fikk for utbyggingen og driften av Søndre Huseby var rimelige. Videre ble styret pålagt å undersøke hvorvidt frøken Kvaalen var berettiget til å kreve fremtidig regulering av festegrunnlaget i og med at hun hadde mottatt tomtelån. Endelig vedtok foreningen å fremme erstatningskrav mot stiftelsens styremedlemmer og forretningsfører i anledning av at disse - mot boligeiernes protest - har latt oppføre et velferdshus («trimhus») som er anslått til å koste kr. 1.800.000,-. Boligeierforeningen engasjerte høyesterettsadvokat Ole Borge til å ta seg av disse forhold.

Advokat Borge tok opp spørsmålet om høyesterettsadvokat E. Torkildsens honorarer og provisjoner i brev til Oslo krets av Den norske advokatforening 6. juni 1973. Styret i Oslo krets fant i uttalelse av 4. juni 1974 - under dissens - at det ikke var noe å utsette på den foretatte beregning av omsetningsprovisjon og honorar for forretningsforførsel for byggeprosjektet og bestyrelse av det ferdige prosjekt. Senere har foreningens disiplinærnemnd 5. juni 1975 kommet til samme resultat.

Spørsmålet om adgangen til å regulere festeavgiften medførte at advokat Borge 25. mai 1973 tilskrev Oslo prisnemnd. Om dette vises det til neste punkt (punkt 13).

Oppføringen av «trimhuset» resulterte i at advokat Borge - etter forgjeves forliksmekling - 19. desember 1973 på vegne av 116 terrassehuseiere reiste søksmål mot de tre styremedlemmer av Søndre Huseby Boligstiftelse og stiftelsens forretningsfører Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S.

13. I sitt brev til Oslo prisnemnd 23. mai 1973 ba advokat Borge tatt opp til vurdering om det var grunnlag for å kreve reguleringsklausulen i festekontrakten med frøken Kvaalen kjent ugyldig i medhold av prislovens §59, jfr. §18.

Oslo prisnemnd oversendte brevet til Prisdirektoratet som 15. oktober 1973 svarte advokat Borge slik:

«Prisdirektoratet har for tiden ikke under vurdering spørsmålet om å forby slike festeklausuler som er nevnt i Deres brev.

Når det for øvrig gjelder de spørsmål som er reist i Deres brev, viser direktoratet til uttalelsene i vedlagte kopi av brev av 29. november 1971 til Lønns- og prisdepartementet og kopi av departementets brev av 17. desember 1971.»

Brevet fra Prisdirektoratct til Lønns- og prisdepartementet av 29. november 1971 gjaldt arealer av Søndre Skøyen. Av brevet fremgår at Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens eiendomsavdeling A/S tidligere hadde fått fastsatt festerenten for arealer av Søndre Skøyen til 4%. Etter at høyeste lovlige festerente i prisforskrifter av 28. februar 1969 var satt opp til 5% og det var bestemt at den sats vanligvis skulle benyttes, søkte advokatfirmaet om prisnemndas samtykke til å forhøye renten for Søndre Skøyen til 5%. Festekontrakten var fra før 1. april 1969 slik at nemndas godkjenning måtte innhentes. Oslo prisnemnd hadde imidlertid avslått søknaden uten å begrunne sitt avslag. - Prisdirektoratet redegjør deretter først for de bestemmelser som åpner adgang til å forhøye renten til 5% etter at festegrunnlaget er

Side:279

oppregulert på grunnlag av multiplikatorsatsene i §3 i prisforskriftene av 20. april 1970. Deretter siteres forskriftenes §2 annet ledd som bestemmer at det likevel i visse tilfeller skal fastsettes en lavere festeavgift. Det skal gjøres når det i festeavtalen - eller i tilknytning til den - er fastsatt vilkår som det ikke er tatt hensyn i taksten og som minsker verdien av festet eller øker festerens byrder sammenholdt med liknende festeforhold uten tilsvarende vilkår. Det er bestemt i forskriftenes §7 første ledd som presiserer at det f.eks. gjelder:

«når det er satt vilkår som ikke er vanlige i festeforhold, herunder vilkår som ikke vedrører selve festet, bl.a. om lån fra fester til bortfester.»

Direktoratet nevner i den forbindelse at de tidligere forskrifter av 24. november 1965 ikke hadde inneholdt uttrykkelige regler om adgang til å fastsette redusert festeavgift når festeren hadde ytet bortfesteren lån, og at det da var tvilsomt om det var adgang til å ta hensyn til et slikt forhold. Det hadde i klagesak 13/71 - nytt bortfeste av parsell III og IV av Søndre Huseby - ført til at Prisdirektoratet 7. juli 1971 hadde fastsatt høyeste lovlige festeavgift til 5% av festegrunnlaget. Oslo prisnemnd hadde satt renten til 3% ved vedtak 24. september 1970. - Direktoratet nevner deretter at det - i Søndre Skøyen-saken - var bestemt at festeren ikke kunne si opp tomtelånet så lenge festet består, og at tomteobligasjonslånet skal forrentes med samme prosentsats som festeavgiften til enhver tid skal betales med (dvs. som i det tilfelle som nærværende prosess). Det innbetalte lånebeløp var gått til bortfesterne uten at det er anvendt til noen form for fordel for festeren. Det dreier seg - sier Prisdirektoratet - om lån av slik art som direktoratet gjennom Lønns- og prisdepartementet og Justisdepartementet har gitt uttrykk for burde tas opp av Sivillovbokutvalet i forbindelse med utredningen vedrørende lovregler om festekontrakter. Direktoratet siterer i den forbindelse fra Sivillovbokutvalgets Rådsegn 9 side 13 bl.a.:

«Rettshøvet mellom partene vil i tilfelle som dei nemnde liggje nær opp til ei endeleg avhending der det ikkje har vore meininga å gjennomføre rente- og avgiftsbetaling i praksis. Det verkelege føremålet med å velje bortfesting mot lån i staden for sal, er nok helst at grunneigaren skal sleppe inntektsskatt av vinsten på tomtesalet som han elles måtte svare etter reglane i landsskattelova §43 og byskattelova §37.»

Direktoratet viser videre til utvalgets framlegg til lov om tomtefeste der det i §4 var tatt inn bestemmelse som retter seg mot urimelige forretningsvilkår i festekontrakter og spesialbestemmelsen i §5 om urimelige vilkår i form av lån som knyttes til slike kontrakter. Det fremgår at utvalget anser lånevilkår av slik art som i den foreliggende sak om Søndre Skøyen som urimelige. Utvalget foreslår at slike lån - som helt eller delvis er ytet -, skal kunne kreves tilbake av festeren. - Direktoratet peker på at det i de saker det tidligere hadde behandlet angående Søndre Skøyen og Søndre Huseby var slik at lånerenten var fastsatt til samme prosentsats som festeavgiften skulle betales etter, slik at renten for lånet og festeavgiften ble like store. Forholdet vil imidlertid - etter direktoratets oppfatning - stille seg anderledes når det er tale om forhøyelse av festeavgift basert på høyere beløp enn lånet. Godtar man en slik forhøyelse, ville man få den situasjon at festeren i realiteten både hadde betalt prisen for tomten som ved et kjøp, og at han dessuten måtte betale festeavgift. Denne betraktning forutsetter:

«at man ser bort fra at lånet skal betales tilbake ved festetidens utløp, hvilket synes velbegrunnet. På grunn av fallet i pengeverdien og den svært

Side:280

lange tidsperiode det vanligvis vil gjelde, må det nemlig antas at det vil bli spørsmål om tilbakebetaling av et forholdsvis ubetydelig beløp. Videre vil en pris tilsvarende eiendommens takst, som forutsetter regulær overdragelse, selvsagt være for høy når eiendomsretten til tomten beholdes.»

Prisdirektoratet konkluderte deretter med at bortfesterne på Søndre Skøyen ikke burde få godkjent høyere festeavgifter etter oppregulert festegrunnlag. Man kan si at bortfesteren - ved å kreve lån av samme størrelse som festegrunnlaget - i virkeligheten har fått «salgssummen» uten å gi fra seg eiendomsretten. Man kan - sier Direktoratet - også se det slik at det alt vesentlige av festeavgiften er betalt på forskudd. Begrunnelsen for reglene om forhøyelse av festeavgift - som vesentlig er å gi kompensasjon for fall i pengeverdien - synes derfor ikke å føre fram i dette tilfellet. Direktoratet viser også til at det etter ordlyden i forskriftene av 20. april 1970 §2 annet ledd er klart grunnlag for å avslå søknaden om forhøyelse av festerenten til 5%.

Lønns- og prisdepartementet svarte Prisdirektoratet i brev av 17. desember 1971. Av brevet siteres:

«Slikt lån fra fester til bortfester som denne sak gjelder, må anses å være et slikt særlig vilkår som etter §7 i Lønns- og prisdepartementets retningslinjer av 20. april 1970 betinger lavere festeavgift enn vanlig, jfr. særlig §7 siste punktum. Dersom det ikke er tatt hensyn til dette særlige festevilkår da festeavgiften ble fastsatt, skal dette etter retningslinjenes §2 annet ledd tas hensyn til i sak om forhøyelse av festeavgiften, jfr. retningslinjenes §2 annet ledds siste punktum.»

Prisdirektoratet fastsatte deretter renten for de nevnte parseller av Søndre Skøyen til - fortsatt - 4% p.a. - - -

VI

1. Retten må i to relasjoner ta standpunkt til om prislovens §18 er overtrådt av saksøkte.

Det gjelder for det første hvorvidt det innebærer en overtredelse av prislovens §18 at saksøkte - samtidig med at saksøkte festet bort parseller av gnr. 29 bnr. 121 mot en festeavgift som hadde som grunnlag høyeste lovlige pris ved salg av parsellene (festegrunnlaget) og høyeste lovlige festerente - mottok et lån av festeren som svarte til festegrunnlaget mot en rente som svarte til festerenten - og dessuten forbeholdt seg å få (opp-) regulert festegrunnlaget og festerenten hvert femte år. Da skulle lånerenten reguleres slik at den fortsatt ble den samme som festerenten mens det ikke skulle gjøres noen endring i lånebeløpets størrelse. Det er m.a.o. spørsmål om lovligheten av reguleringsklausulen i festekontraktens punkt l, 2.-6. ledd, som også saksøkerne er bundet av i sin egenskap av fremfestere.

Relasjon nr. 2 dreier seg om hvorvidt prislovens §18 er overtrådt ved at entreprenørfirmaet Ingeniør Thor Furuholmen A/S i konsortieavtalens punkt 3 påtok seg - uten fortjeneste - å oppføre et forretningsbygg for saksøkte til en verdi av omlag 7 millioner kroner - som skulle gi en avkastning på 9 2/3% - mot til gjengjeld å få oppføre samtlige 11 terrassehus på Søndre Huseby uten anbudskonkurranse og bare med den begrensning at prisene ikke ble så høye at de hindret vanlig finansiering eller ga en urimelig fortjeneste.

I begge relasjoner er det spørsmål om det foreligger forretningsvilkår som virker urimelig overfor den annen part eller som åpenbart er i strid med almene interesser.

Side:281

2. Retten finner da først å burde ta standpunkt til hva som kreves for at det skal foreligge forretningsvilkår som rammes av bestemmelsene i prislovens §18.

Retten finner det utvilsomt at det å betinge seg et lån som vilkår for å inngå en festeavtale er et forretningsvilkår. Det vises til Knut Blom: Prisloven med kommentar utg. 1954 79, jfr. Rt-1940-500. Det må være åpenbart at reguleringsklausulen i festekontraktenes punkt 1 også er forretningsvilkår i relasjon til prisloven. Det samme må gjelde de bestemmelsene som er tatt inn i konsortieavtalens punkter 3 og 4. Dette er heller ikke bestridt.

Når det skal avgjøres om disse bestemmelser er i strid med prislovens §18, må det legges til grunn en objektiv målestokk. De individuelle parters forutsetninger og økonomi bør ikke tillegges vekt - se Blom: Prisloven side 80.

Et forretningsvilkår er å anse som urimelig i relasjon til prisloven når det foreligger vilkår som bidrar til å skape et klart og ikke ubetydelig misforhold mellom ytelse og motytelse. Et forretningsvilkår kan imidlertid også ellers være urimelig overfor den annen part. Det kan for eksempel foreligge ved en koblinghandel. I slike tilfeller må det imidlertid som regel kreves at vilkåret enten nærmer seg det anstøtelige eller innebærer et moment av utnyttelse. Det vises til Eckhoff og Gjelsvik: Prisloven utg. 1955 112-13.

I tilfeller hvor det i medhold av prislovens §24 er gitt bestemmelser om maksimalpriser - slik det f.eks. er gitt i prisforskriftene for overdragelse og bortfeste av fast eiendom - må det være tilstrekkelig at vedkommende forretningsvilkår medfører at kjøperen/festeren må yte noe som er klart mere enn høyeste lovlige pris/festeavgift. Som det vil fremgå, trenger retten ikke å ta standpunkt til om det er tilstrekkelig til i denne relasjon å fastslå at et forretningsvilkår er urimelig at selgeren/bortfesteren ved i koblingshandel - hos en tredjemann - sikrer seg en ytelse i tillegg til høyeste lovlige pris/festeavgift. Hvis det i dette tilfelle er slik at saksøkte bare har fått høyeste lovlige festeavgift hos saksøkerne, men dessuten har sikret seg et tilleggsvederlag av Furuholmen A/S, har nemlig ikke saksøkerne noen rettslig interesse i å få fastslått om bestemmelsene i konsortieavtalens punkter 3 og 4 er i strid med prisloven.

For at et forretningsvilkår skal rammes av det annet alternativ i prislovens §18 første ledds annen setning, må det kreves noe vesentlig mer. Det er ikke nok at almene interesser ville være best tjent med at vilkåret ikke sto i avtalen. Det er heller ikke nok med den kvalifiserte urimelighet som etter §18 er et vilkår for at prisen rammes. Vilkåret må være i åpenbar strid med almene interesser. Det er et sterkere uttrykk enn urimelig. Bestemmelsen kommer - i det minste vanligvis - ikke til anvendelse uten at det - på tvers av politisk og økonomisk grunnsyn - er alminnelig enighet om at vilkåret er i strid med almene interesser. Å reagere mot vilkår som er vanlige i liknende forretningstilfeller, kan ikke godt komme på tale. Det vises til Eckhoff og Gjelsvik: Prisloven side 1 13-14 og Blom: Prisloven side 80.

Altemativet om forretningsvilkår som er i strid med almene interesser, kommer ikke til anvendelse i den foreliggende sak. Det spørsmål retten må ta standpunkt til, er om de foran nevnte bestemmelser i festekontraktene og konsortieavtalen må karakteriseres som urimelige.

3. Retten tar da først for seg reguleringsklausulen i festekontraktenes

Side:282

punkt 1 sett i sammenheng med at saksøkte som bortfester hadde sikret seg et lån hos festeren - og fremfesterne - hvis rente skulle reguleres på samme måte som festerenten, mens lånebeløpets størrelse var uforanderlig.

Retten nevner - for ordens skyld - innledningsvis at den festeavgift som nå betales, bygger på høyeste lovlige pris av parsellene på det tidspunkt pristakst fant sted, og det som på dette tidspunkt var høyeste lovlige festerente - 4% av takseringen av de første parsellene og 5% ved senere takseringer. Festegrunnlag og festerente er godkjent av Prisdirektoratet.

Det er videre på det rene at Prisdirektoratet, da det fastsatte festerenten til 4% i januar 1970, endret den renten på 2% som flertallet i Oslo prisnemnds avdeling for faste eiendommer - subsidiært - hadde satt til 2% . Begrunnelsen var at direktoratet fant at det ikke var «tilstrekkelig grunn» til å fravike de vanlige regler for festeavgiftsberegningen så lenge det ikke var fastsatt nærmere bestemmelser om festeavgiften, slik det var adgang til etter §8, siste ledd, i prisforskriftene av 28. februar 1969. Det fremgår ikke klart i hvilken utstrekning det med uttrykket «tilstrekkelig grunn» siktes til manglende lovhjemmel.

Grunnen til at prisnemndas flertall prinsipalt var av den oppfatning at festekontrakten mellom frøken Kvaalen og Søndre Huseby Boligstiftelse var ulovlig - og subsidiært mente at festerenten i alle fall ikke burde settes høyere enn til 2% -, var kombinasjonen med tomtelån til en lav rente. I begrunnelsen for sitt subsidiære standpunkt pekte nemndas flertall bare på at festeren hadde fått et lån svarende til høyeste lovlige overdragelsespris for arealet og til en rente av 4% «som ved festekontraktens inngåelse svarer til festeavgiften». Det ble ikke nevnt noe om reguleringsklausulens innvirkning på forholdet. Siden det i den relasjon bare var spørsmål om den aktuelle festerente, er det rimelig at nemnda ikke trakk inn den virkning reguleringsklausulen i festekontraktens punkt 1 kunne få for festeren i fremtiden. Det er derfor uklart om Prisdirektoratet, da det i 1970 godkjente en festerente på 4%, tok standpunkt til noe mer enn at det etter direktoratets oppfatning ikke var «tilstrekkelig grunn til å fravike de vanlige regler for festeavgiftsberegningen». Det er således neppe grunnlag for å fastslå at Prisdirektoratet i 1970 godkjente reguleringsklausulen. Men det må være på det rene at direktoratet unnlot å underkjenne den.

Da Prisdirektoratet i 1973 fikk oversendt advokat Borges brev til prisnemnda - med konsortieavtalen vedlagt -, uttalte det bare at direktoratet for tiden ikke hadde under vurdering å forby slike festeklausuler som den i punkt 1 i festekontraktene mellom frøken Kvaalen og Søndre Huseby Boligstiftelse. Direktoratet sa ingen ting om konsortieavtalen. Det vedla imidlertid kopier av sitt brev til Lønns- og prisdepartementet angående forhøyelse av festerenten for Søndre Skøyen og departementets svarbrev. Det Prisdirektoratet ved denne anledning gjorde, var å fastslå at det for sin del ikke anså reguleringsklausuler som den i punkt 1 i festekontraktene for Søndre Huseby som ulovlige. Samtidig henviste det til at kombinasjonen med tomtelån i tilfellet Søndre Skøyen hadde ført til at forhøyelse av festerenten var blitt nektet. Av det vedlagte brev fra direktoratet til departementet fremgår det at direktoratet er inne på den tanke at kontraktsvilkår som kombinerer feste og lån kan være i strid med prislovens §18. Direktoratet uttaler i brevet til departementet bl.a. «at urimelighetsvirkningen av vilkårene vil bli vesentlig større dersom festeavgiften forhøyes etter oppregulert festegrunnlag».

Side:283

Lønns- og prisdepartementet reagerte ikke på det i brevet av desember 1971. Det tyder på at departementet - i alle fall da - ikke fant grunn og/eller grunnlag for å erklære slike kontraktsvilkår som ulovlige.

Det er derimot ikke noe grunnlag for å hevde at Oslo kommune har godkjent forhold som det som foreligger til avgjørelse i denne sak. Finansrådmannen uttaler bare i sin innstilling av 20. september 1973 at advokat Torkildsen har opplyst at Prisdirektoratet har godkjent festevilkårene for Søndre Huseby og Søndre Skøyen.

Når retten har funnet grunn til å gå såvidt grundig inn på spørsmålet om prismyndighetene har godkjent avtalevilkår som de som gjelder ved bortfestet på Søndre Huseby, er dette fordi dette rent symptomatisk vil telle med når retten skal treffe sin avgjørelse. Derfor har også partene lagt stor vekt på dette.

Det er imidlertid klart at det - når det som her er blitt en rettssak om hvorvidt prislovens §18 er overtrådt - er retten som må avgjøre dette spørsmålet.

Retten finner at prislovens §18 i det foreliggende tilfelle er overtrådt. Kombinasjonen av det som er bestemt i konsortieavtalens punkt 6 om et lån til frøken Kvaalen og bestemmelsene i festekontraktens punkt 1 om regulering av festeavgiften medfører at Søndre Huseby Boligstiftelse - og dermed saksøkerne som fremfestere - er pålagt forretningsvilkår som må betraktes som urimelige i relasjon til prislovens §18.

Det som er avtalt sikret saksøkte høyeste lovlige festeavgift - d.v.s. en avgift som bygger på høyeste lovlige festegrunnlag og høyeste lovlige festerente. Festegrunnlaget er det beløp prismyndighetene har fastsatt som høyeste lovlige pris ved salg av parsellene på det tidspunkt takst ble holdt. Prisen er omkring kr. 60, pr. m2 for det som skulle bebygges. Det er ingen dårlig pris selv om det på ulovlig måte hadde latt seg gjøre å få mer. På grunn av tomtemangelen er lovlige priser på fast eiendom i Oslo-området steget langt mer enn det alminnelige prisnivå. Den lovlige festerente er lavere enn vanlige lånerenter, men den er ikke urimelig lav. Den er nå forhøyet til 6%.

Ut over den utvilsomt lovlige festeavgiften har imidlertid saksøkte skaffet seg flere fordeler. Den første består i at hun har fått låne hele festegrunnlaget av boligstiftelsen. Dermed har hun fått høyeste lovlige pris ved salg av eiendommen uten å gi avkall på eiendomsretten og unngått den skatt på verdistigning som hun ville blitt pålagt ved salg. I tillegg til dette har hun fått lånet på spesielt gunstige vilkår. Hun skal bare betale en lånerente som er den samme som festerenten - d.v.s. en rente som ligger omkring 2% lavere enn vanlig rente ved lån mot pant i fast eiendom. Og dette lånet kan hun ha uendret i festetiden på 99 år. Men hun kan betale hele lånet tidligere, om hun finner det fordelaktig. Med den sterke prisstigning som finner sted, vil det beløp som i sin tid måtte bli betalt tilbake ha en sterkt redusert realverdi. Finner tilbakebetaling først sted ved utløpet av festetiden, er det sannsynlig at verdien er helt minimal.

En slik kombinasjon av lån og feste betyr i virkeligheten at hele festeavgiften - som da er pristaksten - betales på forskudd ved festeavtalens inngåelse. Realiteten ligger imidlertid meget nær opp til salg. Det er tydelig at saksøkte også har vært oppmerksom på dette. I siste avsnitt i konsortieavtalens punkt 6 er det således tatt forbehold for tilfelle av at myndighetene «ligningsmessig, prismessig eller i andre relasjoner skulle vurdere de inngåtte

Side:284

avtaler om feste og lån som salg».

Saksøkte har imidlertid - ut over det som allerede er nevnt - skaffet seg ytterligere fordeler. I reguleringsklausulen i festekontraktenes punkt 1 er det bestemt at festeavgiften kan kreves regulert hvert femte år. Både festegrunnlaget og festerenten skal kunne reguleres. Ved slik regulering skal det til grunn legges en rentefot og en eiendomsverdi «som i størst mulig utstrekning tilsvarer hva det på reguleringstiden betales ved nytt bortfeste av grunnarealer som er sammenlignbare med hensyn til beliggenhet, størrelse, grunnforhold og utnyttelse». Dessuten er det bestemt at festeavgiften til disse terminer skal reguleres i samsvar med konsumprisindeksen, dersom denne er steget med minst 10% siden forrige regulering. Saksøkte har således sikret seg et dobbelt sammenligningsgrunnlag.

Ved regulering etter det første nevnte alternativ vil en endring i festerenten ikke spille noen rolle. Lånerenten skal i henhold til punkt 6 i konsortieavtalen stige eller falle i samme utstrekning. Anderledes blir det når festegrunnlaget forandres. Det skal ikke skje noen tilsvarende endring i størrelsen på lånet. Sålenge festegrunnlaget og lånebeløpet er like store, skal festeren (fremfesterne) ikke betale noen festeavgift. Men når festegrunnlaget blir oppregulert - fordi tomteverdien har steget -, oppstår det en plikt til å betale festeavgift. Og med reguleringer av festegrunnlaget hvert femte år, vil det - med den sterke prisstigning en har - etterhvert bli en meget tung byrde. Det blir da en ytelse som kommer i tillegg til at festeren (fremfesterne) tidligere har «betalt» det som var høyeste lovlige pris for grunnarealene dengang festeavtalen ble inngått. Retten finner dette så urimelig at den ikke er i tvil om at prislovens §18 derved er overtrådt.

At retten ikke er alene om å betrakte dette forholdet som urimelig, vil bl.a. fremgå av følgende sitat fra Prisdirektoratets brev til Lønns- og prisdepartementet 29. november 1971:

«I alle sakene var lånerenten fastsatt til samme prosentsats som festeavgiften skulle betales etter, slik at renten for lånet og festeavgiften beløpsmessig ble like store, med den følge at det ikke ble noen festeavgift å betale. Forholdet vil imidlertid stille seg anderledes når det er tale om forhøyelse av festeavgift basert på høyere beløp enn lånet. Hvis man godtok slik forhøyelse, ville man få den situasjon at festeren i realiteten både hadde betalt prisen for tomten som ved et kjøp, og at han dessuten måtte betale festeavgift. Denne betraktning forutsetter at man ser bort fra at lånet skal betales tilbake ved festetidens utløp, hvilket synes velbegrunnet. På grunn av fallet i pengeverdien og den svært lange periode det vanligvis vil gjelde, må det nemlig antas at det vil bli spørsmål om tilbakebetaling av et forholdsvis ubetydelig beløp. Videre vil en pris tilsvarende eiendommens takst være for høy når eiendomsretten til tomten beholdes.

Etter direktoratets mening bør ikke bortfesterne i den foreliggende sak få godkjent høyere festeavgifter etter oppregulert festegrunnlag. ...»

Sivillovbokutvalet uttaler om forholdet i Rådsegn nr. 9 om tomtefeste på side 34:

«Men stundom ser ein låneklausulaer som ikkje har samamheng med tiltak til beste for tomta, og som verkar urimeleg mot festaren. Det hender at lånet vert sett jamnhøgt med den høgste lovlege salsprisen for tomta, slik at grunneigaren tek inn den same eingongssummen som han ville fått ved regulært sal. Dersom ikkje rente- og andre vilkår i eit slikt høve er motsvarande

Side:285

tenlege for festaren, vil grunneigaren få både i pose og sekk. Han har eigedomsretten og sikrar seg føremonene ved verdauk på tomta, og han kjem unna skattereglane for tomtesal, samstundes som han i røynda har teke mot salssummen.»

Og etter å ha gjennomgått prisføresegnene for fast eiendom av 20. april 1970 fortsetter utvalet:

«Utvalet er samd i at dei prisføresegnene som er nemnde framanfor ikkje strekk til, og at lovfeste reglar venteleg vil vere meir effektive til å hindre misbruk av den sterke stoda grunneigaren ofte har på tomtemarknaden.»

I Ot. prp nr. 2 (1974-75) om lov om tomtefeste går Justisdepartementet inn for at:

« ... det i det heile ikkje kan avtalast lån som vilkår for festerett.»

Og i lov om tomtefeste av 30. mai 1975 er det - som nevnt - i §5 bestemt:

«Avtale om lån som vilkår for festeretten er ikkje bindande for festaren. Er lånet heilt eller delvis ytt, kan festaren krevje det tilbake.»

Retten er selvfølgelig klar over at denne bestemmelsen ennå ikke er trådt i kraft, og på at bestemmelsene i lovens §5 ikke skal gjelde for festekontrakter som er inngått før loven trer i kraft.

Retten ser det slik at dette betyr at fra det tidspunkt loven om tomtefeste trer i kraft, vil alle nye avtaler om lån som vilkår for feste være ulovlige. Eldre avtaler om lån i forbindelse med feste blir derimot ikke ulovlige dersom de tidligere var lovlige. Men om en slik avtale inngått før loven om tomtefeste trer i kraft er ulovlig eller ikke, beror på en konkret vurdering av den enkelte avtale sammenholdt med de lovbestemmelser som gjaldt dengang.

Retten viser i den forbindelse til at loven om tomtefeste i §4 har en «generalklausul» som går ut på at:

«Føresegn i avtale om tomtefeste kan setjast heilt eller delvis til side, dersom det er misleg eller i strid med god forretningsskikk å nytte føresegna.»

Denne bestemmelsen blir ikke ansett å inneholde noe nytt i tillegg til det som allerede gjaldt før loven om feste trer i kraft. Det vises til Rådsegn nr. 9 side 33 spalte 2. Derfor gjelder den også for festeavtaler inngått forut for loven om tomtefeste - se lovens §32. Og Sivillovbokutvalet sier på side 34 i Rådsegn nr. 9:

«Eit viktig punkt i festeavtala er festeavgifta. Her gjeld forbodet i prisl. §18 om «å ta, kreve eller avtale priser som er urimelige» fullt ut.»»

Hvis en da spør hvorfor det er tatt inn bestemmelse i §5 i loven om tomtefeste som forbyr kombinasjonen lån og feste, er til det å si - som Sivillovbokutvalget uttaler i Rådsegn nr. 9 på side 34 spalte l:

«Urimelege avtalevilkår vil som nemnt falle inn under §4, og kan setjast til side etter ei konkret vurdering i kvart tilfelle. Men ein regel som §4 gjev ikkje partane noko eksakt å halde seg til når dei skal gjere avtale, og ei vurdering etterpå kan by på vanskar. Kan det for eit praktisk typetilfelle gjevast ein sikker regel, er det det beste.»

Rettens standpunkt er dette:

En avtale om lån i forbindelse med feste, som er inngått før loven om tomtefeste trer i kraft, er ikke uten videre ulovlig og ugyldig. Det må vurderes konkret om den er i strid med prislovens §18. Retten har ved vurdering av det som er avtalt i forbindelse med bortfeste av parseller av

Side:286

Søndre Huseby til Søndre Huseby Boligstiftelse, kommet til at bestemmelsene i reguleringsklausulen i festekontraktenes punkt 1 - sammenholdt med det som er bestemt i konsortieavtalen om lån til grunneieren - er urimelig og i strid med prislovens §18. Utslagsgivende må det - under enhver omstendighet - være at festeren (fremfesterne), etter først å ha ytet saksøkte et uoppsigelig lån i 99 år, som er så stort som det som ved avtalens inngåelse var høyeste lovlige pris ved salg av arealene, har forpliktet seg til - på et senere tidspunkt - dessuten å betale festeavgift.

Konsekvensen av dette må bli at bestemmelsene i reguleringsklausulen i festekontraktenes punkt 1 kjennes ugyldige.

4. Retten er av den oppfatning at det i så henseende ikke gjør noen forskjell at saksøkte i prosesskriv av 23. september 1975 har forpliktet seg til ikke å gjøre bruk av sin rett til å kreve festeavgiften forhøyet. Tilsagnet om dette skal nemlig bare gjelde så lenge tomtelånet ikke er betalt tilbake.

Retten viser til at saksøkte selv kan avgjøre om hun ønsker å betale lånet tilbake før festetiden på 99 år er utløpt, og når dette i så tilfelle skal skje. Forholdet står da i en annen stilling enn om det opprinnelig ikke var avtalt noe om lån til grunneieren.

Saksøkte kan - ved å velge å betale lånet tilbake på et for henne gunstig tidspunkt - betale lånet tilbake med det nominelle beløp, som har en langt lavere verdi enn da hun fikk lånet. Da har saksøkte lånt gode og betalt med dårlige kroner og dessuten sikret seg en festeavgift, som om intet lån var oppnådd, fra det tidspunktet lånet innfris.

Og uansett om en slik kombinasjon hadde vært ulovlig eller ikke på det tidspunkt avtalen ble inngått, må saksøkerne ha krav på å få fastslått at det som virkelig ble avtalt ved kombinasjonen av festekontrakter og konsortieavtale, var rettsstridig. En bestemmelse i en avtale som er rettsstridig og ugyldig, blir ikke rettmessig og gyldig av den grunn at den parten som ved hjelp av denne har sikret seg en urimelig fortjeneste, senere forplikter seg til ikke å gjøre bruk av bestemmelsen.

5. Retten må så ta standpunkt til om det også er i strid med prislovens §18 at saksøkte - ved sammenkoblingen i konsortieavtalen - også oppnådde at entreprenørfirmaet Ingeniør Thor Furuholmen A/S påtok seg å oppføre et forretningsbygg for saksøkte.

Retten finner det utvilsomt at vilkårene i denne forbindelse var meget gunstige for saksøkte, som befant seg i en sterk stilling i sin egenskap av grunneier. Entreprenøren påtok seg alt arbeid og alle utgifter i forbindelse med oppføringen av bygget og ga avkall på all nettofortjeneste i den anledning. Videre forpliktet entreprenørfirmaet seg til å skaffe saksøkte en årlig avkastning av bygget på 9 2/3% . Saksøkte har da heller ikke bestridt at hensikten nettopp var at bestemmelsene skulle være gunstige for frøken Kvaalen. Størrelsen av den økonomiske fordel saksøkte oppnådde i forbindelse med forretningsbygget, lar seg ikke fastslå med bestemthet. Det gir imidlertid antakelig et temmelig godt bilde av omfanget at saksøkte skal ha betalt kr. 7.350.000,- for bygget, som er blitt taksert til en verdi av kr. 7.600.000,- eksklusive tomt.

Det avgjørende vil imidlertid være om vilkårene for oppføring av forretningsbygget var så dårlige for entreprenøren at denne til gjelgjeld har tatt sitt mon igjen ved byggingen av terrassehusene. Og det som da må legges til grunn, er situasjonen slik den fremtrådte da entreprenøren påtok seg det

Side:287

samlede byggeforetakende på Søndre Huseby.

Det må være på det rene at oppføringen av forretningsbygget isolert sett ble et klart underskuddsforetakende for entreprenøren. Tapets størrelse kan ikke fastslås med sikkerhet - bl.a. fordi det ikke ble ført noe særskilt byggeregnskap for forretningsbygget. En del av tapet refererer seg til driften av bygget. Det gjelder tap i forbindelse med entreprenørens engasjement i dagligvareforretningen og med utleie av garasjeplasser. Andre deler av tapet skyldes at bygningsmyndighetene påla bygging av et betydelig større antall garasjeplasser enn beregnet. Dette var ting som det neppe var grunn for entreprenøren til å regne med da firmaet påtok seg oppføring av forretningsbygget. Selv om vilkårene for oppføring av forretningsbygget - isolert sett - ikke var gunstige for entreprenøren, er det ikke dermed sagt at firmaet påtok seg et arbeid som på forhånd fremtrådte som tapsbringende. Det er av betydning å ha dette for øyet når retten skal avgjøre om entreprenøren - på grunn av vilkårene for forretningsbygget -, har tatt sitt mon igjen ved byggingen av terrassehusene.

Det foreligger omstendigheter som - isolert sett - gjør at det kan synes å ha noe for seg når det hevdes at entreprenøren har «veltet tapet på forretningsbygget over på eierne av leilighetene i terrassehusene». De vilkår entreprenøren fikk for oppføringen av terrassehusene, må nemlig karakteriseres som gunstige. Det kan gi muligheter for å skaffe seg en fortjeneste ut over det som er vanlig, å få oppføre bygg uten anbudskonkurranse og bare med de tøyelige begrensninger som er nevnt i konsortieavtalens punkt 4 om vanlig finansiering og priser som ikke ga urimelig fortjeneste. Det samlede byggeforetakende på Søndre Huseby ga også Furuholmen A/S en nettofortjeneste på 5,6% - noe som ligger i overkant av vanlig fortjeneste.

Dermed er det ikke sagt at entreprenøren med utgangspunkt i disse bestemmelser faktisk har fordyret terrassehusene. Og retten finner ikke dette godtgjort.

Retten nevner i den forbindelse innledningsvis at det å få bygge uten anbudskonkurranse ikke er noe uvanlig. Det vil også kunne være til fordel for byggherren. Det gjelder når entreprenørfirmaet er anerkjent for effektivitet og dyktighet, slik tilfellet er for Furuholmen A/S.

Ser en nærmere på forholdet, så tyder heller ikke dette på at entreprenørfirmaet har misbrukt sin stilling til å fordyre terrassehusene. Retten viser til at terrassehusene - når tomtene er holdt utenfor - formentlig har kostet noe omkring 70 millioner kroner. Forretningsbygget har bare kostet ca. 7 millioner - eksklusive tomt. Den samlede fortjeneste er på netto 5,6% . Det er ikke urimelig. Og den rolle forretningsbygget har spilt for resultatet av det samlede byggefortakende, er relativt sett beskjeden. Ved de kalkulasjoner entreprenøren har foretatt for terrassehusene, er det tvilsomt om vilkårene for bygging av forretningsbygget har spilt inn. Det er i den forbindelse verd å merke seg at de 8 første terrassehus var fullført da oppføringen av forretningsbygget ble satt igang. De resterende 3 var alle ferdige før forretningsbygget. Før forretningsbygget ble oppført, var det på det rene at det ikke ville gi noen fortjeneste. Men det er neppe grunn til å regne med at det skulle bli et stort underskuddsforetakende.

Retten viser videre til at konsulent Pran og overingeniør Andresen - begge ansatt hos Furuholmen A/S - i sine vitneforklaringer har uttalt at forretningsbygget ikke har virket fordyrende på terrassehusene. Det må

Side:288

tillegges vesentlig vekt.

Til dette kommer at prisen på leilighetene i terrassehusene på Søndre Huseby står seg godt i sammenlikning med de leilighetene Bauer & Beck oppførte omtrent samtidig på Ullern-toppen. Det gjelder selv om en tar betraktning at leilighetene på Ullern-toppen nok er noe mer luksusbetont. Det er på den annen side på det rene at leilighetene i de terrassehus Selvaag har under oppføring i Ullern-åsen blir billigere enn på Søndre Huseby. Selvaags leiligheter er imidlertid vesentlig enklere enn de på Søndre Huseby.

Det bør også nevnes at leilighetene på Søndre Huseby viste seg å være meget lett omsettelige. Det skyldes neppe bare den fine utsikten, men også at de ble rimelige i forhold til den høye standard de har.

Rettens standpunkt er derfor dette:

Saksøkerne har ikke ført bevis for at de vilkår Furuholmen A/S måtte påta seg for oppføring av et forretningsbygg for saksøkte på Søndre Huseby har virket fordyrende på leilighetene i terrassehusene.

Retten kan da ikke se at konsortieavtalen innebærer at saksøkerne er pålagt urimelige forretningsvilkår i forbindelse med oppføringen av terrassehusene.

Saksøkte må derfor bli å frifinne på dette punkt. - - -

Av byrettens dom i sak I (byrettsdommer Jørgen Traagstad med fagkyndige domsmenn.

I.

1. Saken gjelder hvorvidt styret og forretningsføreren i Søndre Huseby Boligstiftelse - bl.a. ved oppføring av et trimhus - har handlet i strid med sine forpliktelser overfor innehaverne av de terrasseleiligheter som stiftelsen har oppført på Søndre Huseby. - - -

II.

Den faktiske bakgrunn for saken er denne:

1. Etter lengre tids forarbeid ble det 30. november 1968 inngått en overenskomst mellom Eidis Huseby Kvaalen, Ingeniør Thor Furuholmen A/S og advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S.

Frøken Eidis Huseby Kvaalen var eier av gnr. 29 bnr. 121 Søndre Huseby og var interessert i utbygging av området. - - -

9. Av det samlede beløp som kjøperne av de 219 leilighetene i terrassehusene betalte inn, ble det - da blokkene var ferdige - et ubrukt beløp. Det ble på kr. 1.760.000,-.

For disse pengene ble det bygget et velhus som senere er kalt trimhuset. Det er dette huset som i første rekke er grunnlaget for den foreliggende tvist.

Stiftelsens styre fattet i november 1971 et prinsippvedtak om å bygge et slikt hus. Vedtaket var betinget av at det ble til overs tilstrekkelige midler til finansiering. Videre var det en forutsetning at det ble oppnådd tillatelse og avtale med entreprenøren. Vedtaket ble gjentatt 7/3 1972 på de samme premisser. Det ble holdt et orienteringsmøte i Håndverkeren 13. april 1972. Her var de aller fleste boligeierne tilstede. Det ble gitt en utførlig orientering om hele byggeprosjektet på Søndre Huseby. Planene om trimhus ble gjort kjent. Det ble vist lysbilder av tegningene av trimhuset. Byggemelding ble sendt bygningskontrollen 3. mai 1972. Approbasjon forelå den 20. september

Side:289

s.å. I den skal det være sagt at helserådets og brannvesenets forskrifter måtte følges.

Furuholmen var ferdig med forretningsbygget i slutten av september 1972. Redskaper og maskiner ble umiddelbart etter månedskiftet flyttet til blokk IX hvor trimhuset skulle bygges. Forberedende arbeid ble satt igang 2. oktober. Byggetillatelse kom den 24. oktober. Kontrakten med Furuholmen om byggingen ble undertegnet 16. februar 1973. Bygget var ferdig oppført høsten 1973, og ferdigattesten er datert 8. november 1974.

Kontraktssummen var kr. 1.261.300,- til Furuholmen. Med tillegg av merverdiavgift, utstyr, honorar til forretningsføreren m.m. er beløpet på kr. 1.760.000,- medgått.

Trimhuset rommer en større svømmehall, badstuer, dusjrom, trimrom, kjøkken m.m.

Trimhuset ble tatt i bruk uten at brukstillatelse var innhentet. Forretningsføreren ble gjort oppmerksom på nødvendigheten av slik tillatelse, og søknad ble sendt helserådet. Rådet motsatte seg ikke fortsatt drift.

10. Søndre Huseby Boligeierforening ble stiftet den 8.mai 1972. Foreningen hadde ved utgangen av 1972 157 medlemmer - alle eiere eller leiere av leiligheter i terrassehusene på Søndre Huseby. Hensikten var å vareta boligeiernes interesser bl.a. overfor grunneieren og Søndre Huseby Boligstiftelse - styret og forretningsføreren.

Foreningen ba i brev av 19. mai 1972 om et introduksjonsmøte med stiftelsens styre og forretningsfører.

Slikt møte ble holdt den 1. juni 1972.

Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling ga i brev datert 2. juni s.å. uttrykk for at foreningen «for ordens skyld» måtte «bekrefte vår avtale om at Deres forening vil passe meget nøye på ikke å informere andre enn boligeierne om forhold som kun vedrører disse.»

Foreningen takket i brev av 15. juni for vennlig brev og ville gjerne gjengjelde ønsket om et godt og hyggelig samarbeide. Det ble lovet å passe nøye på ikke å informere andre enn boligeierne, men gitt uttrykk for at foreningen var usikker på hva det ble siktet til. Derfor ble det bedt om en nærmere presisering. Foreningen ba ellers om et komplett sett av kontraktsdokumentene vedrørende Søndre Huseby. Brevet hadde et eget avsnitt om trimhuset. Det lød slik:

«Siden møtet i Oslo Håndverks- og industriforening 13. april har det prosjekterte «trimhus» syd for Hus IX vært et alminnelig samtaleemne blant terrassehuseierne. Noen av oss argumenterer for og noen mot, men det synes å være likt for oss alle at vi vet for lite om saken til å ha en begrunnet mening. I den anledning tør vi be om å få oversendt en beskrivelse av bygning og innredning, gjerne bilagt tegninger, en orientering om hvordan reisingen av «trimhuset» vil bli finansiert og om hvordan den daglige drift er tenkt ordnet og finansiert.»

Foreningen sendte også et brev den neste dag hvor det ble gitt uttrykk for ønske om en «befaring slik at styret kan gjøre seg bedre kjent med bolig- og tomteområdet på Søndre Huseby».

Advokatfirmaet svarte den 17. juni 1972. Av brevet siteres:

«I anledning av Deres ovennevnte brev meddeles at boligstiftelsen ikke anser seg berettiget til å meddele opplysninger om regnskap m.v. for de enkelte hus på Søndre Huseby til andre enn eierne og offentlige myndigheter.

Side:290

Siden Deres forening også kan ha andre medlemmer enn boligeierne, derunder leieboere på Søndre Huseby såvel i senteret som av enkelte terrassehusboliger, må forutsetningen for at boligstiftelsen kan meddele alle opplysninger til Deres forening være den som er anført i brevet datert 2.d.m.

Det vedlegges et sett kopier av de dokumenter som er nevnt under Deres pkt. a.

Med hensyn til «trimhuset» meddeles at den endelige utforming ennå ikke er klar, slik at vi må få komme tilbake til Deres spørsmål forsåvidt senere.»

Advokatforretningen - advokat Torkildsen - sendte et nytt brev 20. juni 1972 sålydende:

«I anledning av Deres brev datert 16. ds. har undertegnede drøftet Deres anmodning om befaring med styrets medlemmer.

Vi er kommet til at Deres brev og anmodning i likhet med enkelte uttalelser under møtet 2. ds. gir uttrykk for et prinsipielt syn på boligeierforeningen som etter vår oppfatning ikke er i overensstemmelse med de kontrakter som er inngått med boligeierne og opplegget i det hele.

Boligstiftelsens ledelse kan ikke gi Deres forening noen særbehandling eller særstilling sammenlignet med den enkelte av boligeierne, og hverken noen av disse eller vi synes det er naturlig å fremkomme med noen befaringsanmodning som De har gjort, iallefall ikke på det nåværende tidspunkt.

Vi håper derfor at Deres forenings styre i stedet når dette måtte være ønskelig tar opp spesielle saker og spørsmål slik de enkelte andre gjør og vil da gjerne stå til tjeneste på beste måte.»

Foreningen uttrykte i brev av 18. august 1972 sin forbauselse over at anmodningen om befaring var avslått og tilføyet:

«I Deres brev uttaler De at vårt brev og vår anmodning i likhet med enkelte uttalelser under møtet 2. juni gir uttrykk for et prinsipielt syn på Boligeierforeningen som etter Deres oppfatning ikke er i overensstemmelse med de kontrakter som er inngått med boligeiere og opplegget i det hele. Vårt styre finner å måtte erklære seg uenig i den oppfatning De her gir uttrykk for.»

I et annet brev av samme dag til stiftelsen om trimhuset heter det:

«Styret i denne forening har ved forskjellige anledninger mottatt ytringer fra boligeierne om berettigelsen av å reise et «trimhus m.m.». Det er helt klart at mange er opptatt av dette spørsmål, ikke minst av den økonomiske side. Vår forenings styre har ikke tatt noe standpunkt, idet vi henviser til Deres brev av 17.6. 1972 der det heter at den endelige utforming ikke er klar, slik at De vil komme tilbake til vårt spørsmål senere i saken (...), som vi avventer senere.

Til Deres orientering vil vi ikke unnlate å refere en skriftlig henvendelse vi har fått i spørsmålet ad badebasseng:

«Ad.: Badebasseng.

Etter min oppfatning kan det ikke uten videre settes igang med dette prosjekt som ikke er tatt med i de opprinnelige planer for Søndre Huseby.

Det må i all anstendighets navn først foretas en undersøkelse blant huseierne om et sådant anlegg er ønskelig. Endelig må der foreligge omkostningsoverslag og hva de årlige omkostninger vil bli for de som vil benytte

Side:291

anlegget. Eventuelle tillegg i den årlige innbetaling til Stiftelsen på grunn av driften av anlegget - vil jeg for min del ikke godkjenne, og vil allerede på det nåværende tidspunkt på det bestemteste protestere mot advokatfirmaets egenmektige opptreden i denne sak. Hvis stemningen blandt de øvrige huseiere skulle være den samme som min, mener jeg styret nå må varsle advokatene om det ansvar de måtte komme i hvis de uten videre setter igang med bassenget.»»

Det brevet ble ikke besvart.

Foreningen skrev påny til stiftelsen 29. september 1972. Brevet lød slik:

«Vi har mottatt opplysninger om at det planlagte «trimhus» syd for Torjusbakken 19 nå er approbert og at oppførelsen vil bli igangsatt med det første.

I den anledning viser vi til vårt brev av 15. juni der vi ba om en beskrivelse med tegninger av trimhuset med innredning, en orientering om finansieringen og om hvordan den daglige drift er tenkt ordnet og finansiert. I brev av 17. juni meddeler De at den endelige utforming av «trimhuset» ennå ikke er klar, slik at De må få komme tilbake til vårt spørsmål senere. I brev av 13. august ga vi Dem en mer utførlig orientering om hvordan ganske mange av terrassehuseierne ser på berettigelsen av «trimhuset».

I denne situasjon er vi forbauset over at vi ikke har hørt noe mer fra Dem. Som De forstår, legger vi vekt på å få klarhet i hvordan bygging og drift er tenkt finansiert. Hvis det til «trimhuset» benyttes midler innbetalt av terrassehuseierne for sine boliger, er det vår oppfatning at disse midler tilhører terrassehuseierne og ikke kan disponeres uten deres samtykke.

Etter vårt skjønn er den sak det her gjelder av en slik karakter at terrassehuseierne kan se seg tvunget til å gjøre ansvar gjeldende. Vi må derfor be om Deres omgående redegjørelse i henhold til ovenstående. Vi går ut fra at oppførelsen av «trimhuset» ikke blir igangsatt før vi har studert Deres redegjørelse og gitt uttrykk for vårt standpunkt.»

Svaret fra advokatfirmaet var datert 4. oktober 1972 og hadde denne ordlyd:

«Det vises til Deres brev av 29. f.m. og undertegnedes telefonhenvendelse 2. ds. til Deres forenings formann.

Som meddelt ved skriv av 18. f.m. vil en nærmere orientering om velhuset bli utsendt til samtlige så snart tilstrekkelig avklaring er oppnådd. Vi er nå kommet så langt at tegninger idag er mangfoldiggjort, jfr. vedlagte bilag, men det har ennå ikke vært mulig å få sluttført de forhandlinger som er nødvendige for å kunne sette opp de kalkyler vi vil sende ut til boligeierne. Det kan også tenkes at tegningene må endres.

Under disse omstendigheter forstår vi ikke Deres forbauselse over at De ikke har hørt noe mer fra oss.

Når De i Deres brev gir uttrykk for at de midler boligstiftelsen har til komplettering av anlegget på Søndre Huseby tilhører terrassehuseierne, kan vi ikke følge Dem og vil gjerne drøfte dette med boligstiftelsens styre etter dets formanns retur fra reise i neste uke. Forøvrig forstår vi Dem slik at foreningens styre ikke vil ta noe standpunkt til saken før det foreligger et fullstendig materiale, og dette må være riktig.

Med hensyn til ønskeligheten av et velhus med lokaler til parktantevirksomhet m.v. er vårt inntrykk at det overveldende flertall stiller seg positivt til prosjektet, og det er ikke antydet annet forslag til disponering av midlene

Side:292

enn opplag av et fond eller utbetaling til boligeierne. I alle fall må det regnes med at det første av disse alternativer ville medføre at størstedelen gikk bort i skatt, muligens også det annet som forøvrig heller ikke ville være etter forutsetningene og ville utgjøre et forholdsvis beskjedent beløp på hver.»

Foreningen sendte 3. november 1972 ut et sirkulære til terrassehuseierne. I dette redegjorde styret for sitt syn. Det ble bedt om boligeiernes tilslutning til dette, enighet i at styret iverksatte nødvendige tiltak og tilsagn om kr. 200,- til dekning av utgifter til juridisk bistand. Det ble vist til at det overskudd som var oppnådd ved byggingen av terrassehusene måtte anses å tilhøre boligeierne og at advokat Torkildsen i begynnelsen av oktober var gått igang med å bygge et «trimhus» som ventelig ville koste mellom 1 1/2 og 2 millioner kroner, som skulle dekkes av det overskuddet som var fremkommet ved salget av terrassehusene. Det ble presisert:

«Vi mener

at det burde være en selvfølge at terrassehuseierne gis vanlig anledning til å øve innflytelse på forvaltningen av sine egne eiendommer og midler,

at tenassehuseierne må kreve å få seg forelagt det komplette byggeregnskap for Søndre Huseby til vurdering og eventuell godkjennelse,

at terrassehuseierne har krav på å få en forklaring på hvordan Boligstiftelsens styre og høyesterettsadvokat Torkildsen har funnet det berettiget og påkrevet å oppkreve et prisstigningstillegg når stiftelsen opererer med et betydelig overskudd på byggeregnskapet,

at terrassehuseierne må kreve å få fremlagt de årlige driftsbudsjetter og driftsregnskaper såvel samlet som spesifisert for de enkelte hus,

at terrassehuseierne må kreve full oversikt over de overskuddsmidler som måtte være tilbake på byggeregnskapet og hvordan disse hittil er disponert, samt kontroll med den fremtidige forvaltning av disse midler.»

Sirkulæret ble også tilstillet stiftelsens styremedlemmer og forretningsfører.

Advokatfirmaet sendte deretter 6. november 1972 et rundskriv til terrassehuseierne der det ble redegjort for den oppfatning stiftelsen hadde av forholdet. Det vises bl.a. til en kjennelse av Oslo namsrett 25. mai 1970 angående en plaskedam som styret i Søndre Skøyen Boligstiftelse var gått igang med å fjerne. Plaskedammen hadde vært antydet på planen for arealet, men den var ikke uttrykkelig nevnt i prospekter eller avtale. Retten forsto det slik at «en plan over utformingen av det ytre fellesareal ikke hverken fra stiftelsens side eller fra leilighetseiernes side har vært oppfattet som en bindende plan, som leilighetshaverne har lagt til grunn som en forutsetning for avtalens inngåelse». Retten kom til at stiftelsen hvis det oppsto tvil om planens hensiktsmessighet måtte kunne gjøre endringer. Stiftelsen ville kunne ta hensyn til leilighetseiernes ønsker, men «bindes ikke ved sin avgjørelse av et flertallsvedtak».

Det fortsetter slik:

«Det er riktig som opplyst under møtet 13. april d.å. i Håndverkeren at boligstiftelsens byggeregnskap forsåvidt viser et overskudd i forhold til de leveranser terrassehuskjøperne har krav på etter kontraktene. Dette skyldes vesentlig at byggingen ble forsert og at renter er spart ved at det ble anvendt byggelån fra bank på under halvparten av husene idet det ble satt inn private lånemidler på mer enn kr. 8 mill. I den forbindelse presiseres det at det ikke er innkrevet noe særskilt prisstigningstillegg utover det som var en del av

Side:293

kontraktssummene og er betalt videre til entreprenøren. ...

Et «overskudd» blir ikke brukt etter «forretningsførerens forgodtbefinnende», men til å fullføre utbyggingen på Søndre Huseby på beste måte, også under hensyntagen til fremkomne ønsker. Stiftelsens ledelse har på orienteringsmøtet og senere fått det inntrykk at det planlagte velferdshus er av interesse for de aller fleste, og det er bare noen ganske få som har uttalt seg negativt om det. Noe annet alternativ enn et driftsfond, eventuelt tilbakebetaling med tilhørende risiko for at det vesentlige av beløpet skulle gå til skatt, er ikke fremkommet, hvorfor byggingen er igangsatt som vedlagte tegninger viser etter at det lykkedes å oppnå tillatelse fra alle offentlige myndigheter. I den forbindelse presiseres det at bygget ikke reises for terrassehuseiernes regning og risiko, men for boligstiftelsens.

Driften skal heller ikke skje for terrassehuseiernes men for boligstiftelsens regning og risiko, og det er bare de som ønsker bruksrettigheter som skal betale noe og da kun et fast omforenet beløp hvert år.»

I rundskrivet er det ellers stillet opp et driftsbudsjett for trimhuset på tilsammen kr. 80.000,- pr. år som innebærer at de som ønsker å bruke det må betale kr. 800,- pr. år dersom det melder seg 100 interesserte.

I et nytt rundskriv til terrassehuseierne av 30. november 1972 uttaler advokatfirmaet om trimhuset bl.a.:

«I tillegg til det som er opplyst i rundskrivet av 6. d.m. presiseres at det er boligstiftelsen som er byggherre og at byggingen skjer for dens regning og risiko. Vi betrakter dette rettslig som en investering i tomten... Ved eventuell regulering av festeavgiften skal det ikke tas hensyn til tomteverdiforøkelsen som skyldes påkostninger foretatt av festeren. Trimhuset eies derfor av festeren, d.v.s. alle terrassehuseierne på samme måte som ballplassen og blomsterbed. ...

Boligstiftelsen skal etter vedtektene bygge ut eiendommen Søndre Huseby samt forestå driften av denne. Den skal være et redskap for disse oppgaver uten eget økonomisk formål. Alt den derfor har fått inn ved salg av tertassehusboligene skal og blir derfor nedlagt i utbyggingen for å gjøre den si komplett som mulig.

Foreningen engasjerte etter dette advokat Borge som i et langt brev til lagdommer Brøymer den 1. desember 1972 redegjør for hvorledes han oppfatter forholdet. Han hevder bl.a. at det - i et tilfelle som det foreliggende hvor terrassehuseierne er umyndiggjort - påhviler stiftelsens styre et ganske særlig ansvar overfor boligeierne. Han ber om å få oversendt konsortieavtalen og er takknemlig for snarlig svar.

Lagdommer Brøymer underretter i brev av 4. desember 1972 advokat Borge om at brevet datert 1. desember var mottatt og oversendt Søndre Huseby Boligstiftelse v/forreningsføreren til besvarelse.

Advokatfirmaet besvarte advokat Borges brev den 15. desember 1972. Med brevet fulgte konsortieavtalen.

Advokat Borge sendte så 25. januar 1973 et nytt brev til stiftelsen ved lagdommer Brøymer.

Dette ble besvart av advokatfirmaet 16. februar 1973.

På årsmøtet i boligeierforeningen 1. mars 1973 ble styret anmodet om å bringe på det rene om de honorarer og provisjoner boligstiftelsens forretningsfører fikk for utbyggingen og driften av Søndre Huseby var rimelige. Videre ble styret pålagt å undersøke hvorvidt frøken Kvaalen var berettiget

Side:294

til å kreve fremtidig regulering av festegrunnlaget i og med at hun hadde mottatt tomtelån. Endelig vedtok foreningen å fremme erstatningskrav mot stiftelsens styremedlemmer og forretningsfører i anledning av at disse - mot boligeiernes protest - hadde latt oppføre et velferdshus («trimhus») som er anslått å koste kr. 1.800.000,-.

11. I brev til Oslo prisnemnd 23. mai 1973 ba advokat Borge tatt opp til vurdering om det var grunnlag for å kreve reguleringsklausulen i festekontrakten med frøken Kvaalen kjent ugyldig i medhold av prislovens §59, jfr. §

Prisnemnda sendte brevet til Prisdirektoratet som 15. oktober 1973 svarte advokat Borge slik:

«Prisdirektoratet har for tiden ikke under vurdering spørsmålet om å forby slike festeklausuler som er nevnt i Deres brev.

Når det for øvrig gjelder de spørsmål som er reist i Deres brev viser direktoratet til uttalelsene i vedlagte kopi av brev av 29. november 1971 til Lønns- og prisdepartementet og kopi av departementets brev av 17. desember 1971.»

Resultatet ble at advokat Borge på vegne av 114 terrassehuseiere på Søndre Huseby reiste søksmål mot frøken Kvaalen med bl.a. påstand om å få kjent reguleringsklausulen i festekontraktenes punkt 1 ugyldig. Stevningen var av 7. mars 1974.

Oslo byrett har i dom av 21. oktober 1975 - sak nr. 350/74-X-53 kjent reguleringsklausulen ugyldig med grunnlag i prislovens §18.

12. Advokat Borge tok opp spørsmålet om advokat E. Torkildsens honorarer og provisjoner i brev til Oslo krets av Den norske advokatforening 6. juni 1973. (Se referatet i Høyesteretts dom.) - - -

13. Vedtaket i boligforeningen 1. mars 1973 hadde ellers medført at advokat Borge - allerede 20. mars 1973 - hadde tilskrevet boligstiftelsens formann med bl.a. utskrift av protokoll fra foreningens årsmøte. Det ble bedt om et fullstendig og fyldestgjørende svar på tidligere fremsatte spørsmål og deretter et møte «for å undersøke mulighetene for en mindelig ordning før rettslige skritt innledes».

Advokatfirmaet svarte 31. mars s.å. at stiftelsen aldri hadde nektet noen av terrassehuseierne eller deres advokater å gjøre seg kjent med alle forhold som vedrørte deres eiendom og stiftelsens regnskaper m.v. med de begrensninger vanlige diskresjonsregler tilsier. Møte ble foreslått holdt på advokatfirmaets kontor. - - -

V.

1. Retten må avgjøre om forretningsføreren for og styremedlemmene i Søndre Huseby Boligstiftelse har gjort seg skyldige i rettsbrudd overfor eierne av boliger i terrassehusene på Søndre Huseby.

Finner retten at slike rettsbrudd er begått, må den avgjøre hvilke konsekvenser dette skal få. Saksøkerne har krevet at de må bli pålagt å betale erstatning, og at de skal meddeles avskjed fra sine verv.

Retten må ta standpunkt til samtlige de forhold og relasjoner i hvilke saksøkerne hevder at forretningsføreren og/eller styremedlemmene har begått rettsbrudd. Det dreier seg om:

A. De vilkår frøken Eidis Huseby Kvaalen oppnådde som grunneier ved å feste bort parseller av gnr. 29 bnr. 121 til Søndre Huseby Boligstiftelse.

Side:295

B. At boligeierne ikke fikk stillet til rådighet det beløp som var blitt til overs av det de hadde innbetalt til Søndre Huseby Boligstiftelse til bygging av disse boligene.

C. At stiftelsens forretningsfører og styre benyttet det beløpet som var blitt til overs til - mot protest fra et flertall av boligeierne - å bygge et trimhus.

D. At stiftelsens styre og forretningsfører ikke skal ha varetatt boligeiernes interesser overfor entreprenøren Ingeniør Thor Furuholmen A/S.

E. At stiftelsens styre unnlot å søke å få redusert det Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S krevde i honorarer og provisjoner for sitt arbeid i forbindelse med byggeprosjektet på Søndre Huseby.

Ved vurderingen av disse forhold må retten ta stilling til hvilken rettslig status Søndre Huseby Boligstiftelse har - herunder dens omfang, oppgave og adgang til å treffe disposisjoner.

2. Det hersker ingen meningsforskjell når det gjelder spørsmålet om Søndre Huseby Boligstiftelse er et selvstendig rettssubjekt.

Stiftelsen er etablert ved at Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S har «gitt» et beløp på kr. 10.000,- til et bestemt formål. Dette beløpet er bundet til å anvendes til det som er stiftelsens formål.

Stiftelsens formål er i vedtektenes §2 oppgitt å være:

«... utbygging av eiendommen Søndre Huseby, gnr. 29 bnr. 121 i Oslo, eller deler av denne, samt drift av disse.»

Vedtektenes §2 lyder imidlertid videre slik:

«Stiftelsen skal være et redskap for disse oppgaver uten eget økonomisk formål.»

Partene er ikke enige om hva som ligger i dette.

Saksøkerne ser det slik at det i dette ligger at stiftelsen bare er en «paraply» over det sameie som etableres mellom kjøperne av boliger i terrassehusene på Søndre Huseby.

Retten finner det ikke særlig dekkende å oppfatte stiftelsen som en overbygning over et sameie. Det synes å være riktigere å betrakte stiftelsen som en selvstendig institusjon som har påtatt seg visse forpliktelser overfor dem som kjøpte boliger der.

Meningen har åpenbart vært å etablere en «uansvarlig» selveiende institusjon med det formål å administrere byggingen av boliger på Søndre Huseby og - senere - «driften» av disse. Det er tatt sikte på å skape et rasjonelt og formålstjenlig redskap for denne næringsvirksomheten.

Retten må være enig med høyesterettsadvokat Per Brunsvig når han i Lov og Rett 1974 147 flg. «Om den rettslige betydning av at stiftelser og andre selveiende institusjoner driver næringsvirksomhet» uttaler at «det kan være reelle og gode argumenter som taler for å forby forretningsdrivende stiftelser». Det gjelder - etter rettens oppfatning - ikke minst på boligbyggingens område. Retten er imidlertid også enig med advokat Brunsvig i at aksjeloven ikke forbyr slik virksomhet. En kan heller ikke se at annen lovgivning gjør det.

Etter rettens oppfatning kan vedtektenes §2 naturlig oppfattes slik at det er etablert en selveiende institusjon med henblikk på den nevnte næringsvirksomhet og med et økonomisk ansvar begrenset til stiftelsens kapital på

Side:296

kr. 10.000,-. Denne institusjonen skal være «uten eget økonomisk formål» - d.v.s. stiftelsen skal som sådan ikke tjene penger. Fortjenesten er det sørget for på annen måte.

Stiftelsens styre og forretningsfører legger i dette at penger som måtte bli til overs etter at utbyggingen er foretatt - og de har fått sine honorarer og provisjoner - bare kan anvendes til formålet. Dermed blir stiftelsen som sådan «uten eget økonomisk formål».

Det som er sagt om dette i prospektene, er i samsvar med vedtektene.

Retten nevner for ordens skyld at den ikke i de bestemmelser som er gitt i fremfestekontraktenes punkter 6 og 7, finner noe som på avgjørende måte underbygger den oppfatning saksøkerne har av boligstiftelsen. Den måten det i punkt 6 er flettet inn at «stiftelsen kun er et redskap for utbygging og drift av faste eiendommer uten eget økonomisk formål», kan riktignok isolert sett virke noe misvisende. Den endrer imidlertid ikke det som er uttalt i vedtektenes §2 og prospektene. Bestemmelsen i punkt 7 om at «fremfesteren gir avkall på ... rett til å kreve sameiet oppløst», går på det sameiet som oppstår mellom boligkjøperne etter at terrassehusene er oppført og de selv er blitt boligeiere.

Det hersker ingen meningsforskjell om at det da består 11 forskjellige sameier mellom de selveiende boligkjøpere i den enkelte blokk, og dessuten et tolvte sameie mellom alle boligeierne i forbindelse med fellesområdene. Det er disse sameier boligeierne gir avkall på å få oppløst.

Det er da heller ikke dekkende å hevde at boligeierne har gitt styret i stiftelsen en fullmakt til å «forvalte eiendommen, bebygge den ... og bestyre den utbyggede eiendom». Det er noe stiftelsen har bestemt på egen hånd - eller rettere sagt noe stiftelsens forretningsfører og styre har bestemt.

Apropos stiftelsens organer. - Retten finner det misvisende når det i vedtektenes §5 er bestemt at «styret ansetter en privatpraktiserende jurist med erfaring i byggesaker som forretningsfører og daglig leder», og når det i prospektene står at «høyesterettsadvokat Erling M. Torkildsen er av styret ansatt som forretningsfører og daglig leder for stiftelsen». Det vises til det som er bestemt i konsortieavtalen hvis punkt 1, annet avsnitt, lyder slik:

«H.r. advokat Erling M. Torkildsen forutsettes tilsatt som stiftelsens forretningsfører og å forestå forretningsførselen for byggingen på Søndre Huseby, samt salget av boliger og bortleie av lokaler og garasjer, og senere bestyrelsen, alt ved selskapet (advokatfirmaet) som han er ansvarlig overfor.»

I vedtektenes §3 er det bestemt at stiftelsens øverste myndighet tillegger et styre på tre medlemmer som oppnevnes av justitiarius i Oslo byrett. Denne har så oppnevnt 3 medlemmer som alle var foreslått for ham - 2 av advokat Torkildsen og en av lagdommer Brøymer. Det dreier seg utvilsomt om dyktige fagfolk.

Retten vil likevel stille et spørsmålstegn ved om det er i samsvar med realitetene når styret betegnes som stiftelsens øverste myndighet. Det vises til at styrets myndighet er sterkt beskåret i vedtektenes §5 der det bl.a. er bestemt:

«Han (forretningsføreren) representerer stiftelsen utad og innehar dens signatur. Forvaltningen av stiftelsens anliggender hører under forretningsføreren, også disposisjoner av større viktighet som pantsetting av fast eiendom, bortleie m.v. Dog skal kjøp/feste, eventuelt salg av fast eiendom samt

Side:297

igangsetting av bygging på forhånd godkjennes av styret.»

Reelt fremtrer boligstiftelsen som et redskap for den byggevirksomhet som Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S skulle drive på Søndre Huseby. Dette understrekes ikke minst av at advokat Torkildsen under hovedforhandlingen har gitt uttrykk for at det etter hans oppfatning bare er en domstol som kan frata ham oppgaven som forretningsfører.

Retten vil imidlertid fremheve at dette ikke medfører at styrets medlemmer av den grunn får et mindre ansvar enn det ellers ville hatt. Styremedlemmene har selv frivillig påtatt seg sine verv. Forholdet må tvert imot være det at styremedlemmene har et ansvar overfor boligeierne som er strengere enn det ansvaret medlemmene av styret i et aksjeselskap har overfor aksjonærene. Dette fordi det ikke ved etableringen av stiftelsen er opprettet noe organ gjennom hvilket boligeierne selv kan vareta sine interesser. Stiftelsens styreformann har også under hovedforhandlingen erkjent at styrets medlemmer har et slikt skjerpet ansvar.

Det bør i denne forbindelse nevnes at stiftelsens vedtekter ikke inneholder noen bestemmelse som forbyr boligeier på Søndre Huseby å være medlem av styret. Det ville imidlertid være i dårlig samsvar med det som i prospektet er oppgitt som fordelene ved at stiftelsesformen er valgt. Forretningsføreren og styret er derfor av den oppfatning at dette ville «være i strid med opplegget». Av den grunn er styrets formann lagdommer Brøymer uttrådt av styret i stiftelsen med virkning fra 1. november 1975. Han er nemlig nå flyttet inn i den boligen han har kjøpt på Søndre Huseby.

Retten vil ellers senere - ved behandling av de enkelte klagepunkter mot forretningsføreren og styrets medlemmer og de rettslige konsekvenser som eventuelt kommer på tale - komme nærmere inn på de rettsvirkninger som følger av stiftelsens formål, omfang og organisasjon.

3. Retten må - som nevnt - ta standpunkt til de handlinger og unnlatelser som etter saksøkerens oppfatning skal innebære at forretningsføreren og styrets medlemmer har gjort seg skyldige i rettsbrudd overfor boligeierne.

Retten finner det da hensiktsmessig først å ta for seg det som har relasjon til bygging av trimhuset.

Til B og C.

Da terrassehusene var fullført gjensto det kr. 1.760.000,- som ubrukt av de kr. 86.583.400,- som kjøperne av de 219 leilighetene i terrassehusene hadde innbetalt. Restbeløpet ble anvendt til bygging av et trimhus med et stort badebasseng, badstuer m.m.

Når retten skal avgjøre om dette innebar et rettsbrudd overfor boligeierne, så er det første spørsmålet som reiser seg dette:

Var restbeløpet boligeiernes eller stiftelsens penger?

Retten er av den oppfatning at restbeløpet var boligstiftelsens penger.

Utgangspunktet for denne slutningen er at alle boligene var kjøpt for en fast pris. Retten viser til at det i prospektene var bestemt hva hver enkelt leilighet skulle koste. Prisen var et bestemt beløp med tillegg av et fast «forventet og kontraktsmessig fastsatt prisstigningstillegg». Slik retten ser det ga hverken det nevnte faste prisstigningstillegg eller forbeholdet om regulering, hvis det kom uforutsatte krav fra myndighetene eller inntraff force majeur eller andre upåregnelige omstendigheter, grunnlag for den oppfatning at boligkjøperne skulle ha leilighetene for selvkostende.

Side:298

Når det gjelder spørsmålet om hvem som var eier av restbeløpet, kan ikke retten se at situasjonen er en annen enn om boligene var blitt kjøpt av f.eks. et personlig firma eller et aksjeselskap. I så fall ville det ikke ha hersket noen tvil om at hele beløpet som var betalt for boligen var selgerens penger - ikke bare det beløpet som dekket selgerens utgifter. I det foreliggende tilfelle er boligene kjøpt av en stiftelse som i realiteten er et redskap for den næringsmessige bygging og forvaltning av boliger som drives av Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S. Advokatfirmaet hadde med dette formål «gitt» - eller rettere avsatt - et beløp. Dette ble gjort «selveiende» og bundet til byggeforetakendet på Søndre Huseby. Det var stiftelsen. Boligkjøperne er ikke noe slags medlemmer eller aksjonærer i den.

Den omstendighet at boligstiftelsen skulle være «uten eget økonomisk formål», er etter rettens oppfatning - uten betydning i relasjon til spørsmålet om hvem restbeløpet tilhørte.

Retten kan heller ikke i stiftelsens selvangivelse for 1973 - med status pr. 1/1 1974 - finne støtte for det standpunkt at det beløpet som var blitt til overs etter byggingen av terrassehusene, var boligeiernes penger. Det kan bare virke som om opplysningene var noe foreldet - d.v.s. at oppgjørene lå betydelig tilbake i forhold til byggearbeidet.

Endelig begrunner det ikke noen endring i rettens oppfatning at det ville kunne oppstå problemer dersom de beløp som var innbetalt av boligkjøperne ikke hadde dekket omkostningene, uten at det av den grunn kunne hevdes at det forelå slike omstendigheter at det var berettiget å påberope forbeholdet. Stiftelsen hadde da bare en kapital på kr. 10.000,- til dekning. Dette viser etter rettens oppfatning bare at anvendelsen av stiftelsesformen kan by på problemer, selv om disse kanskje ikke i denne relasjon ville vært vesensforskjellige fra de aksjonsselskaper og andre uansvarlige selskaper kan komme i. Torkildsen synes imidlertid å unngå slike vansker ved å kreve et rikelig beløp i kjøpesum og ved å sørge for rask fremdrift.

Den omstendighet at retten anser restbeløpet for å være stiftelsens penger, medfører at boligeierne ikke har noe rettskrav på tilbakebetaling i kraft av eiendomsrett.

Neste spørsmål blir da:

Var boligstiftelsen bundet i sin adgang til å disponere det beløp som var blitt til overs.

Spørsmålet har relasjon både til hva pengene kunne anvendes til, og til om stiftelsen kunne disponere pengene uavhengig av boligeiernes oppfatning.

Retten anser det utvilsomt at beløpet ikke kunne bli å regne som stiftelsens overskudd eller fortjeneste. Det vises til at det i vedtektenes §2 var bestemt at stiftelsen var «uten eget økonomisk formål».

Stiftelsens kapital på kr. 10.000,- var bundet til å anvendes til stiftelsens formål som er utbygging og drift av eiendommen Søndre Huseby. Det står derimot for retten som noe uklart om restbeløpet på kr. 1.760.000,- var bundet på tilsvarende måte for samme formål. En slik oppfatning har imidlertid i alle fall gode grunner for seg. Det var også forretningsførerens og styrets oppfatning.

Retten oppfatter imidlertid - i likhet med stiftelsens organer - en tilbakebetaling til boligeierne som noe som ikke var i strid med dette. Det måtte

Side:299

være berettiget å foreta en slik tilbakebetaling når den utbygging stiftelsen hadde forpliktet seg til var fullført. Noen juridisk plikt til å foreta en slik tilbakebetaling hadde likevel ikke stiftelsen, og boligeierne hadde ikke noe krav på å få tilbake sin forholdsmessige andel av «overskuddet».

Retten kan heller ikke innse at det i de inngåtte avtaler foreligger noe som medførte at forretningsføreren og styret hadde plikt til å innhente samtykke fra boligeierne til å anvende pengene til et tiltak som lå innenfor stiftelsens formål.

Retten må etter dette ta standpunkt til om det lå innenfor stiftelsens formål å bygge et trimhus på Søndre Huseby.

Retten finner at forholdet byr på en viss tvil.

Den viser til at det i prospektet for Søndre Huseby ikke er nevnt noe om bygging av trimhus. Prospektet er meget utførlig i så henseende. Det er der nevnt at det foruten terrassehusene skulle bygges «et shoppingsenter (for frøken Kvaalen), barnehage, garasjer etc. At et trimhus til nærpå 1.8 millioner kroner skulle gå inn under «etc» er utelukket. Det er på det rene at det opprinnelig ikke var tenkt å bygge noe trimhus. Det ble først aktuelt da det viste seg at det var tatt så godt i ved fastsettelsen av kjøpesummene at det ble et restbeløp som var så stort at det ble midler til dette.

Den omstendighet at det i prospektene var tatt forbehold om «rett til mindre endringer», gir - etter rettens oppfatning - ikke hjemmel for å beslutte bygging av et trimhus. Å bygge et slikt hus til ca. 1,7 millioner kroner er ikke noen mindre endring.

Retten er likevel kommet til at stiftelsens forretningsfører og styre var berettiget til å bygge et trimhus for restbeløpet.

Retten ser det da for det første slik at de ikke trengte noen hjemmel i kontraktsdokumentene for å bygge et slikt hus når dette var i samsvar med stiftelsens formål. Kontraktsdokumentene oppga bare hva boligkjøperne hadde krav på. Det innebærer ikke at stiftelsen i tillegg til dette kunne tilstå dem ytterligere ytelser. Dersom boligeierne ikke er interessert i slike ytelser, kan de gi avkall på dem. Det gir dem imidlertid ikke noe krav på å få penger tilbake.

Retten er for det annet av den oppfatning at beslutningen om å bygge et trimhus for beboerne på Søndre Huseby ikke var noe dårlig valg når det - i samsvar med stiftelsens formål - ble besluttet å foreta en videre utbygging. Det dreier seg om et tiltak som svært mange av beboerne vil ha glede av. Trimhuset er av høy kvalitet, og det gir et godt tilbud for mosjon og trivsel.

Retten er klar over at ikke alle boligeierne på Søndre Huseby vil ha glede av eller behov for å bruke trimhuset. Når stiftelsen imidlertid først - slik den var berettiget til - valgte å foreta en videre utbygging av området, er det imidlertid vanskelig å forstå hva den kunne ha valgt som ville ha tilfredsstillet alle. Barneinstitusjoner - eller andre tiltak for barn eller eldre - ville sannsynligvis ha tilfredsstillet færre.

Retten antar også at det medfører riktighet at trimhuset har gitt boligene en høyere omsetningsverdi. Det kan herske delte meninger om hvor stor vekt dette bør tillegges. Det store flertall vil sikkert bli boende.

Det foreligger imidlertid to omstendigheter som medfører at stiftelsen muligens likevel var forpliktet til å innhente samtykke fra boligeierne til å bygge et trimhus.

Retten sikter for det første til at trimhuset ble bygget på grunn som

Side:300

stiftelsen hadde fremfestet til boligeierne. For det annet ble boligeierne påført risikoen for at driften av trimhuset kunne komme til å gå med underskudd.

Retten er - under atskillig tvil - blitt stående ved at disse forhold ikke medførte at forretningsføreren og styret var rettslig forpliktet til å innhente samtykke til byggingen fra boligeierne.

Det er på det rene at trimhuset er blitt boligeiernes sameie. Det har vært forretningsførerens og styrets ønske og mening. Selv om dette ikke hadde vært tilfellet, ville resultatet blitt det samme. Det følger av §8 i lov av 10. april 1969 om hendelege eigedomshøve. Om noen bygger hus på annenmanns grunn så er det grunneieren som blir eier av huset. Er grunnen bortfestet, så er det festeren - i dette tilfelle fremfesterne - som blir eiere. Og ettersom noe av trimhuset står på et fellesareal, er samtlige boligeiere i terrassehusene fremfestere.

Forholdet er m.a.o. at boligeierne er blitt eiere av et trimhus til nærpå 1,8 millioner kroner som de ikke hadde noe krav på å få. Når boligeierne hevder at det er bygget for deres penger, så er det - juridisk sett - ikke mer korrekt enn om skatteyterne i Oslo sier at Frognerbadet er bygget for deres penger. Det korrekte er at trimhuset er bygget for penger som tidligere har tilhørt dem som har kjøpt boliger på Søndre Huseby.

Sett på denne måten er det lite grunnlag for å hevde at det var påkrevd å innhente samtykke til byggingen fra boligeierne.

Forholdet kompliseres imidlertid ved at boligeierne er påført en økonomisk risiko i forbindelse med driften av trimhuset. Spørsmålet er m.a.o. om stiftelsen var berettiget til på egen hånd å påføre boligeierne en slik risiko.

De saksøkte har til støtte for et slikt syn henvist til side 40 i Hesslers svenske doktoravhandling. Der heter det bl.a.:

«Förvaltaren kan å andra sidan belasta egendomen med forpliktelser, vilka inngåtts for egendomsbindingens ändamål.»

Det fører imidlertid ikke fram i dette tilfelle. Hessler sikter med «egendomen» åpenbart til stiftelsens kapital. Her er det ikke - eller eventuelt: ikke bare - stiftelsens kr. 10.000,- som utsettes for en risiko.

Når retten likevel er tilbøyelig til å anse forretningsføreren og styret til på egen hånd å påføre boligeierne en slik risiko, så er det ut fra en helhetsvurdering. På den ene side er boligeierne ved byggingen av trimhuset tilført en stor verdi som de aller fleste av dem vil kunne ha betydelig utbytte av. På den annen side er den økonomiske risiko boligeierne påføres beskjeden. Hittil er trimhuset drevet uten nevneverdig underskudd. Det er skjedd med en svært beskjeden subsidiering fra boligeiernes side. Etter det som er fremkommet, kan ikke retten se at det er grunn til å anta at forholdet vil endres i vesentlig grad i boligeiernes disfavør i tiden som kommer.

Selv om retten ikke har funnet at forretningsføreren og styret var forpliktet til å innhente samtykke fra boligeierne til bygging av et trimhus for det beløp som var blitt til overs - og således ikke i den anledning har gjort seg skyldig i et rettsbrudd overfor dem -, så hadde de full anledning til å be om et slikt samtykke. Etter rettens oppfatning burde de også ha gjort det.

Forretningsføreren ga en orientering om planene om et trimhus på almannamøtet for boligeiere og boligkjøpere i Håndverkeren den 13. april 1972. Noe samtykke ble imidlertid ikke da innhentet. Det ble det heller ikke senere.

Side:301

I stedet ble boligeierforeningen - og de forsøk den gjorde på å få etablert en demokratisk avgjørelsesprosess - behandlet på en usmidig og - til dels - ubehagelig måte i den brevveksling advokat Torkildsen hadde med foreningen. Spørsmålene angående trimhuset ble avfeid med at «den endelige utforming ennå ikke er klar, slik at vi må få komme tilbake til Deres spørsmål forsåvidt senere». Boligeierforeningen måtte da tro at den senere ville få seg forelagt seg de nærmere planer. Byggingen av trimhuset ble satt i gang før noen slik orientering ble gitt. Boligeierforeningen hadde da grunn til å føle seg holdt for narr. Forholdet var avgjort kritikkverdig.

Stiftelsens styre og forretningsfører ville ha opptrådt klokt om det på almannamøtet var foretatt en prøvevotering angående trimhuset.

Til A.

Retten går deretter over til å behandle spørsmålet om forretningsføreren og styret har gjort seg skyldig i rettsbrudd overfor boligeierne i forbindelse med de vilkår frøken Kvaalen oppnådde for sitt bortfeste av arealer av gnr. 29 bnr. 121 Søndre Huseby.

Retten tar da som utgangspunkt at Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S i konsortieavtalen 30. november 1968 punkt 6 hadde påtatt seg at boligstiftelsen skulle yte grunneieren et lån som svarte til festegrunnlaget. Lånet skulle være uoppsigelig fra festerens side i festetiden, og lånerenten skulle være den samme som festerenten. Det var underforstått at festegrunnlaget skulle være høyeste lovlige pris for arealene og festerenten høyeste lovlige festerente. I festekontraktene ble det så bestemt at festeavgiften skulle kunne reguleres hvert femte år på grunnlag av det som da var høyeste lovlige festegrunnlag og festerente. Advokatfirmaet mente på den måten å ha forpliktet seg til å tilstå grunneieren maksimum av det som var lovlig.

At Torkildsen deretter - som advokat for frøken Kvaalen - bisto henne overfor prismyndighetene med å oppnå dette, kan etter rettens oppfatning ikke betraktes som noe rettsbrvdd overfor boligeierne på Søndre Huseby.

Retten har imidlertid i sin dom i Kvaalen-saken 21. november 1975 funnet at de vilkår Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling - dels før og dels etter etableringen av Søndre Huseby Boligstiftelse - hadde tilsikret frøken Kvaalen var i strid med prislovens §18. Reguleringsklausulen i festekontraktene ble derfor kjent ugyldige.

Objektivt sett hadde således advokatfirmaet gjort seg skyldig i et rettsbrudd ved å gå med på de vilkår grunneieren oppnådde for å feste bort arealer av Søndre Huseby. I og med at de som kjøpte boligen av Søndre Huseby Boligstiftelse gjennom sine fremfestekontrakter ble bundet til de ulovlige vilkår boligstiftelsen hadde oppnådd feste på så innebar dette også et rettsbrudd overfor dem.

Retten finner imidlertid ikke at det rettsbrudd boligstiftelsens forretningsfører hadde gjort seg skyldig i, er begått med forsett. Det er derfor ikke straffbart.

Retten viser til at det ikke forut for ikrafttredelsen av lov av tomtefeste av 30. mai 1975 nødvendigvis er ulovlig at en bortfester av festerne får låne et beløp som svarer til festegrunnlaget. Forholdet må vurderes konkret. Det var det retten gjorde i Kvaalensaken hvor den fastslo at reguleringsklausulen i festekontrakten medførte at de vilkår bortfesteren hadde oppnådd var rettsstridige. Det retten gjorde var m.a.o. å fastslå at det var ulovlig å

Side:302

bestemme at bortfesteren i tillegg til å ha fått låne et beløp svarende til høyeste lovlig pris i 99 år, også - etter oppregulering av festegrunnlaget - skulle kunne få krav på festeavgift.

Selv om forretningsføreren burde ha hatt mistanke om at de vilkår frøken Kvaalen hadde oppnådd var ulovlige, så var ikke dette noen opplagt sak. Forretningsføreren hadde tidligere inngått liknende avtale med grunneierne på Søndre Skøyen. Flertallet i Oslo prisnemnds avdeling for faste eiendommer hadde riktignok - med 5 mot 4 stemmer - funnet forholdet ulovlig, men vilkårene hadde passert i Prisdirektoratet. Prisnemndas avgjørelse var av 12. desember 1968 og Prisdirektoratets av januar 1969. Avgjørelsene var således truffet etter at konsortieavtalen var inngått, men før stiftelsen ble etablert 20. august 1969. Det var da også skjedd før det ble inngått noen festekontrakt mellom grunneieren og boligstiftelsen. Det var - som nevnt - i disse at reguleringsklausulene var inntatt. Mot denne bakgrunn finner retten ikke å kunne karakterisere forretningsførerens rettsbrudd som grovt uaktsomt.

Medlemmene i styret for Søndre Huseby Boligstiftelse har da også gjort seg skyldige i et forhold som objektivt må karakteriseres som et rettsbrudd. Det er skjedd ved at de har godkjent de vilkår som ble avtalt for feste av arealer for boligstiftelsen. Festekontraktene ble - som nevnt - inngått etter at stiftelsen var etablert og styremedlemmer oppnevnt. De godtok også - etterpå - det som var avtalt før stiftelsen ble opprettet.

Forholdet kan imidlertid heller ikke for deres vedkommende karakteriseres som grovt uaktsomt. Det vises til at formannen, lagdommer Brøymer, og byggmester Hansen også er medlemmer av styret i Søndre Skøyen Boligstiftelse. De kjente begge til at Prisdirektoratet ikke hadde grepet inn overfor liknende bestemmelser i avtalen med grunneierne der.

Til D.

Det neste forhold hvor saksøkerne hevder at forretningsføreren for og styremedlemmene i boligstiftelsen har gjort seg skyldig i rettsbrudd overfor boligeierne på Søndre Huseby, har relasjon til entreprenøren - Ingeniør Thor Furuholmen A/S.

Spørsmålet om det foreligger rettsbrudd har her relasjon til de vilkår entreprenøren oppnådde i konsortieavtalen. Det er imidlertid også spørsmål om forretningsføreren og styret har oppfylt den plikt de hadde til å følge opp boligeiernes reklamasjoner i forbindelse med feil og mangler ved boligene.

I konsortieavtalen var det bestemt at entreprenøren skulle påta seg å føre opp et forretningsbygg for frøken Kvaalen på vilkår som var meget gunstige for henne. Entreprenøren skulle gi avkall på fortjeneste på dette bygget. I tillegg forpliktet entreprenøren seg til å garantere henne en rentabilitet på 9 2/3%. Til gjengjeld var det i avtalen bestemt at entreprenøren skulle få oppføre samtlige terrassehus på Søndre Huseby på det vilkår at entreprenørens priser «ikke er så høye at de er til hinder for vanlig forutsatt finansiering eller gir urimelig fortjeneste».

Det er på det rene at hele byggeforetagendet på Søndre Huseby ble regnskapsført under ett, og at entreprenørens samlede nettofortjeneste ble på 5,6%.

I Kvaalen-saken gjorde saksøkerne gjeldende at entreprenøren på denne måten hadde subsidiert frøken Kvaalens forretningsbygg med 11/2 millioner kroner. Subsidiebeløpet skal så entreprenøren ha «veltet over på» dem som kjøpte leiligheter i terrassehusene. Det var gjort mulig ved at entreprenøren

Side:303

fikk bygge terrassehusene uten anbudskonkurranse og bare med den begrensning som ligger i prislovens §18. Saksøkerne mente således at Advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling hadde overtrådt prislovens §18 ved i konsortieavtalen å ha avtalt forretningsvilkår som var urimelige i relasjon til boligkjøperne på Søndre Huseby.

Retten fant at advokatfirmaet måtte bli å frifinne. Den anså det for å være på det rene at oppføringen av forretningsbygget ble et klart underskuddsforetagende for entreprenøren. Tapet ble betydelig. Noe av tapet skyldes imidlertid entreprenørens engasjement i dagligvareforretningen i bygget. Andre deler av tapet var påført ved at bygningsmyndighetene påla bygging av et betydelig større antall garasjer i bygget enn planlagt. Dette var noe som ikke kunne forutses på forhånd. Advokatforretningen kunne derfor ikke bebreides for dette.

Entreprenørens tap på forretningsbygget ble imidlertid også bortsett fra dette betydelig, og det ble ansett godtgjort at entreprenøren i konsortieavtalen var blitt pålagt å subsidiere byggingen av forretningsbygget. Omfanget av subsidieringen ble anslått til noe i størrelsesorden av kr. 250.000,-. Det utgjorde forskjellen mellom taksten på det ferdige bygget kr. 7.600.000,- og de kr. 7.350.000,- som frøken Kvaalen betalte for det. I tillegg kom da at entreprenøren hadde gitt avkall på fortjeneste på dette bygget.

Grunnen til at advokatfirmaet ble frifunnet, var at retten - etter det som var fremkommet under hovedforhandlingen - ikke fant det godtgjort at boligene i terrassehusene var blitt fordyret på grunn av de vilkår entreprenøren var pålagt/tilstått. Retten viste til at det ikke er noe uvanlig å få bygge uten anbudskonkurranse. Det kan også være til fordel for byggherren når entreprenøren er anerkjent for effektivitet og dyktighet. Ved nærmere betraktning tydet forholdet heller ikke på at entreprenøren hadde misbrukt sin stilling til å fordyre terrassehusene. Den rolle forretningsbygget hadde spilt for resultatet var relativt beskjeden. Byggingen av forretningsbygget var kommet på noe omkring 7 millioner kroner mot terrassehusene ca. 70 millioner. Den samlede fortjeneste på 5,6% var ikke urimelig høy. Til dette kom at 8 av terrassehusene var ferdige før forretningsbygget ble påbegynt. De øvrige 3 var ferdige før forretningsbygget. De ansvarlige i entreprenørfirmaet hadde også i sine vitneforklaringer forsikret at forretningsbygget ikke hadde virket fordyrende på terrassehusene. Det hadde på forhånd ikke vært grunn til å regne med at forretningsbygget ville bli noe stort underskuddsforetagende.

Retten viste ellers til at prisen på boligene i terrassehusene på Søndre Huseby sto seg godt i sammenlikning med de leilighetene Bauer & Beck omtrent samtidig oppførte på Ullern-toppen. Den pekte også på at leilighetene på Søndre Huseby var lette å omsette, og antok at dette hadde sammenheng med at de ble rimelige i forhold til den høye standard de har.

Retten kan ikke se at det i den foreliggende sak er fremkommet noe som skulle gi den grunn til å endre det standpunkt den inntok i Kvaalen-saken.

Den omstendighet at det ikke kan ses at entreprenøren har «veltet over på» boligkjøperne den påviste subsidiering av forretningsbygget, medfører imidlertid ikke uten videre at boligstiftelsens forretningsfører og styre intet er å klandre. Det vil også bero på om de vilkår entreprenøren oppnådde i konsortieavtalen ga denne muligheter til å fordyre boligene i terrassehusene.

Utgangspunktet er igjen at det ikke var opprettet noen stiftelse da

Side:304

konsortieavtalen ble inngått i november 1968. På det tidspunktet var det ennå ingen forretningsfører eller styremedlemmer.

Konsortieavtalen ble imidlertid inngått med henblikk på å etablere en boligstiftelse med advokat Torkildsen som forretningsfører. Den vordende forretningsfører hadde da plikt til å vareta de fremtidige boligeieres interesser.

Retten finner det ikke godtgjort at forretningsføreren har forsømt seg i så henseende.

Den må legge til grunn at det neppe vil ha vært mulig å oppnå noen avtale om bygging på Søndre Huseby på vilkår som var mindre gunstige for frøken Kvaalen. Subsidieringen av forretningsbygget var således en forutsetning for at boligstiftelsen kunne etableres.

Retten kan heller ikke se at de vilkår entreprenøren oppnådde for å påta seg byggingen av terrassehusene innebar en tilsidesettelse av den vordende forretningsførers plikter overfor dem som senere ville kjøpe leiligheter i terrassehusene. Slik forholdene lå an, var det - som nevnt - neppe til skade for dem at entreprenøren fikk bygge uten anbudskonkurranse. Det kan synes noe løst at entreprenøren ikke ble pålagt andre prismessige begrensninger i konsortieavtalen enn at vanlig finansiering ble oppnådd, og at entreprenøren ikke skulle oppnå en urimelig fortjeneste. Vanlig finansiering for boliger av den typen som ble bygget på Søndre Huseby, regnes å være 40% egenkapital. Den ble i dette tilfelle på 36%. Videre ble det - før bygging ble satt i gang - laget en utførlig entreprenørkontrakt for hver enkelt blokk. I den ble det bestemt hvilken pris entreprenøren skulle ha for terrassehuset. Entreprenøren måtte garantere bygget fullført til denne pris. Det var inntatt at «entreprenøren selv hadde deltatt i prosjekteringsarbeidet» og bestemt at feil ikke kunne påberopes som grunnlag for pristillegg. Videre må retten legge til grunn at byggingen ble nøye fulgt av takstmenn. Disse sørget for at ingen utbetaling fant sted før arbeidet var utført.

Medlemmene av stiftelsens styre har da heller ikke i denne relasjon forsømt sine plikter overfor de fremtidige boligeiere. - - -

Til E.

Det forhold som gjenstår er den godtgjørelse forretningsføreren har beregnet seg for sitt arbeid i forbindelse med byggeforetagendet på Søndre Huseby.

Det dreier seg om honorar som forretningsfører i byggetiden - med kr. 909.000,- for terrassehusene, kr. 150.000,- for forretningsbygget og kr. 30.000,- for trimhuset -,2% provisjon for salg av boligene i terrassehusene - kr. 1.915.000,- og honorarer for gårdsbestyrelsen - kr. 41.184,- i 1971, kr. 129.393,- i 1972 og kr. 162.000,- i 1973.

Styret i Oslo krets av Den Norske Advokatforening har - som nevnt - uttalelse av 4. juni 1974 funnet at forretningsføreren var berettiget til å beregne seg 2% i provisjon ved omsetning av boligenheter på Søndre Huseby, samt at honorarene for forretningsførsel for byggeprosjektet og bestyrelse av det ferdige prosjekt «ligger innenfor normene for advokaters salærberegning». Et mindretall på 2 dissenterte og uttalte at det - selv om det uten tvil dreier seg om et stort og dyktig gjennomført oppdrag - blir et urimelig høyt beløp når Torkildsen i tillegg til alle salgsprovisjoner også beregner forretningsførerhonorarer.

Advokatforeningens disiplinærnemnd sa seg enig med flertallet i styret

Side:305

for Oslo krets. Formannen mente imidlertid at provisjonsspørsmålet var et rettsspørsmål som ikke var voldgitt til avgjørelse av disiplinærnemnda.

Saksøkerne har besluttet seg til å bøye seg for dette.

Det hevdes således ikke at beregnede honorarer og provisjon er i strid med prislovens §18. Saksøkernes bebreidelser retter seg bare mot medlemmene av stiftelsens styre som har godkjent forretningsførerens krav på godtgjørelse. De er av den oppfatning at de beløp forretningsføreren har krevet er så høye at styremedlemmene ikke skulle ha godkjent dem. Ved å unnlate å få forretningsføreren til å redusere sine krav, har de forsømt sine plikter overfor boligeierne og derved gjort seg skyldig i rettsbrudd.

Retten må si seg enig med saksøkerne i at den samlede godtgjørelsen som forretningsføreren har beregnet seg er oppsiktsvekkende høy. Retten kan således fullt ut slutte seg til mindretallet i styret for Oslo krets av Den norske Advokatforening når dette uttaler:

«De ordinære provisjoner alene har utgjort en helt usedvanlig høy fortjeneste, hensyn tatt til at det dreier seg om standardiserte salg av et stort antall serieproduserte boliger. Denne fortjeneste burde etter mindretallets mening være tilstrekkelig til å dekke også det arbeid forretningsførselen har medført.»

Retten finner grunn til å nevne at den godtgjørelse forretningsføreren maksimalt kunne oppnådd hvis byggeprosjektet skulle ha vært finansiert ved lin i Husbanken, var på ca. kr. 330.000,-.

Når det gjelder honorar for bestyrelsen av det ferdige byggeprosjekt, har retten foretatt en sammenlikning mellom det forretningsføreren har beregnet seg for Søndre Huseby, og det henholdsvis OBOS beregner seg for Ammerudlia Borettslag - med 660 ordinære leiligheter og 312 små-leiligheter - og det Andresens Bank tar for Tonsenhagen II Borettslag - med 75 leiligheter.

Administrasjonsutgiftene er pr. m2 for anslått netto boflate: ***

Søndre Huseby kr. 4,35

Ammerudlia Borettslag kr. 1,58

Tonsenhagen II Borettslag kr. 0,97

Retten er klar over at det ikke er helt dekkende å trekke en slik sammenligning. Det burde imidlertid være billigere å administere boligene på Søndre Huseby enn i de to borettslagene. Det gir et klart bilde av at den godtgjørelse forretningsføreren for Søndre Huseby Boligstiftelse har beregnet seg er meget høy.

I konsortieavtalen er det bl.a. bestemt at advokat Torkildsen som forretningsfører «skal ha rettigheter og plikter pluss honorarer etter vanlige kontrakter og normer overensstemmende med Handelsdepartementets og advokatforeningens satser til enhver tid». Grunnlaget for beregningen av forretningsførerens godtgjørelse var således fastlagt allerede i denne avtalen som ble inngått ca. 9. måneder før stiftelsen ble etablert og styret oppnevnt.

På grunnlag av det som er fremkommet under hovedforhandlingen, må retten legge til grunn at styret senere har drøftet og godkjent den godtgjørelse forretningsføreren har beregnet seg. Det er uklart om dette har skjedd mens forretningsføreren var tilstede. Styrets formann har gitt uttrykk for sitt syn på spørsmålet ved å uttale at «godt arbeid har krav på god godtgjørelse».

Side:306

Retten er ikke uenig i det - men alt med måte.

Retten ser det slik at styrets medlemmer hadde plikt til å sørge for at boligeiernes leiligheter ikke på urimelig måte ble fordyret på grunn av godtgjørelser til forretningsføreren. Den er i sterk tvil om styrets medlemmer kan sies å ha oppfylt sin plikt i så henseende. Retten er imidlertid blitt stående ved at forholdet ikke er så klart at det foreligger tilstrekkelig grunnlag for å fastslå at de har gjort seg skyldige i rettsbrudd overfor boligeierne. Det vises til at grunnlaget for beregningen av godtgjørelsen var fastlagt før styret ble oppnevnt, og til at det - senere - viste seg at godtgjørelsen, når alt kom til alt, ikke var i strid med Handelsdepartementets satser for provisjon av omsetning og advokatforeningens satser for honorarer til forretningsførere for byggeforetagender og boligadministrasjon.

4. Retten må etter å ha gjennomgått alle de forhold som saksøkerne betrakter som rettsbrudd, ta standpunkt til deres påstand om at henholdsvis medlemmene av boligstiftelsens styre og forretningsføreren skal dømmes til å betale erstatning som blir å fastsette etter rettens skjønn.

Dersom de saksøkte skal kunne pålegges erstatningsansvar, må de for det første ha gjort seg skyldig i rettsbrudd. Dernest må disse rettsbrudd kunne tilregnes dem som skyld. Endelig må saksøkerne være påført et økonomisk tap.

Retten har - som det fremgår - funnet at både forretningsføreren og styrets medlemmer i flere relasjoner har handlet kritikkverdig. Den kan imidlertid ikke innse at rettsbrudd er godtgjort i andre forbindelser enn ved at det - i konsortieavtalen og festekontraktene - ble avtalt at grunneieren, som vilkår for bortfeste av parseller av Søndre Huseby, skulle oppnå vilkår som senere har vist seg å være i strid med prislovens §18.

Slik retten er tilbøyelig til å betrakte stiftelsens forhold til boligeierne, vil det være spørsmål om styrets ansvar utad - overfor tredjemann, som da er 219 boligeiere. Dette er imidlertid uten betydning for rettens standpunkt til spørsmålet om det foreligger tilstrekkelig grad av skyld til at ansvar kan idømmes. Retten deler på dette punkt det standpunkt høyesterettsadvokat Peter Holst har gitt uttrykk for i Norsk Forsikringsjuridisk Forenings publikasjon nr. 55 om: Styremedlemmers ansvar i uansvarlige selskaper side 17. Standpunktet går ut på at prinsipielt er styremedlemmenes ansvar overfor tredjemann like strengt som overfor selskapet.

Når det gjelder aksjeselskaper, er det delte meninger om det kreves grov uaktsomhet for at ansvar skal foreligge. Høyesteretts dom i Rt-1975-198 flg. gir ikke noe sikkert svar på dette. Dommen synes imidlertid å tyde på at det i alle fall kreves en temmelig kvalifisert grad av uaktsomhet.

I den foreliggende sak har retten - som det er redegjort for på side 67 (Rt. side 302) ikke funnet grunnlag for å karakterisere rettsbruddet som grovt. Det dreier seg om en temmelig unnskyldelig grad av uaktsomhet. Selv om det kan være grunn til å stille strengere krav til styremedlemmenes ansvar et tiffelle som dette, hvor det gjelder en stiftelse, så foreligger det ikke en slik grad av uaktsomhet at ansvar foreligger.

Forholdet er da det samme for forretningsførerens vedkommende.

Retten nevner for ordens skyld at den heller ikke kan se at det er godtgjort at saksøkerne er påført noe økonomisk tap. Tap er ikke påført ved rettsbruddet. Det ville først skje i det øyeblikk saksøkerne - i tillegg til å ha lånt frøken Kvaalen det opprinnelige festegrunnlaget - også måtte betale

Side:307

festeavgift.

Siden saksøkerne antakelig vil anse det som noe av et mysterium hvorledes boligene i terrassehusene kan ha unngått å bli urimelig dyre hensett til forretningsførerens, entreprenørens og grunneierens store fortjeneste, vil retten nevne at årsaken i stor utstrekning må ha vært den raske fremdriften på Søndre Huseby.

5. Retten er enig med de saksøkte i at det ikke foreligger grunnlag for å fradømme dem deres tillidsverv i boligstiftelsen.

De kan bare fjernes hvis de er funnet skyldige i mislighold av de forpliktelser de har påtatt seg overfor boligeierne i kontraktsdokumentene. Og det er ikke ethvert mislighold som kan føre til en såvidt alvorlig reaksjon. Det rettsbrudd de er funnet skyldige i, er ikke tilstrekkelig.

Som det fremgår av det som er kommet til uttrykk foran, kan ikke retten dele den oppfatning at saksøkerne er enslags medlemmer av stiftelsen. Det medfører derfor ikke riktighet at forretningsføreren og styremedlemmene er boligeiernes tillidsmenn.

6. Retten finner at det er et sterkt behov for lovbestemmelser om boligstiftelser - bl.a. med henblikk på såvidt mulig å skape klare organisasjons- og styreforhold. Den deler i så henseende den oppfatning som er kommet til uttrykk i artikkelen i Norsk Advokatblad for 1972 167 flg. om: «Advokaters anvendelse av innskuddsmidler i byggevirksomhet og deltakelse i slik virksomhet for egen regning».

Retten viser til at boligstiftelser som søker lån i Husbanken må ha vedtekter som bl.a. helst bør gi beboerne i stiftelsen adgang til å være representert i stiftelsens styre. Den «umyndiggjøring» av boligeierne som Søndre Huseby Boligstiftelse har etablert, synes ikke å være heldig. Selv boligsøkere som gjerne vil slippe arbeid og ansvar i forbindelse med boligenes administrasjon - og som vil foretrekke et «fagstyre» fremfor å la noen av beboerne «ha noen myndighet over sine naboer» -, synes lite tilfreds med en slik ordning.

Det utvalget som nå er oppnevnt for å gi bestemmelser om selveierleiligheter, bør se på disse spørsmål. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Kristen Syvertsen, lagdommer Arne Christiansen og sorenskriver Leif Fjeld med domsmenn):

Lagmannsretten skal først behandle forholdet mellom fru Huseby Kaas og terrassehuseierne og deretter terrassehuseiernes krav mot styret og forretningsføreren.

Tvisten med fru Huseby Kaas.

Terrassehuseierne har i medhold av prislovens §18 for det første krevet dom for at reguleringsklausulen i festekontrakten er ugyldig og for det annet at fru Huseby Kaas etter prislovens §59 skal fralegge seg gevinsten ved den såkalte koblingshandel med Furuholmen.

Lagmannsretten skal først behandle spørsmålet om reguleringsklausulen er i strid med prislovens §18.

Rettens flertall (rettens formann og de to domsmenn) er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse. På samme måte som byretten mener flertallet at fru Huseby Kaas ved å betinge seg et lån tilsvarende festegrunnlaget i realiteten er blitt satt i samme

Side:308

stilling som ved et salg av eiendommen; skattemessig er hun blitt satt i en ennå bedre situasjon ved at hun slipper inntektsskatt av «salgssummen». Det vil derfor etter flertallets mening innebære en åpenbar urimelighet overfor festerne om de dessuten skulle risikere å måtte betale festeavgift ved at festegrunnlaget ble forhøyet med den virkning at festeavgiften oversteg renter av lånet. Flertallet er videre enig med byretten i at det ikke kan spille noen rolle at grunneieren under saksforberedelsen for byretten har fraskrevet seg adgangen til å forhøye festeavgiften sålenge tomtefestelånet ikke er tilbakebetalt. Lånet er uoppsigelig fra terrassehuseiernes side i festetiden på 99 år mens fru Huseby Kaas på sin side kan tilbakebetale lånet når hun måtte ønske det og således har mulighet for å «bytte om» et inflatert lånebeløp med en forhøyet festeavgift når hun finner dette mest fordelaktig. Fru Huseby Kaas har videre hatt muligheten til å kunne investere festelånet verdifast, f.eks. i en fast eiendom av tilsvarende verdi som Søndre Huseby. Ved en tilbakebetaling av lånet vil situasjonen således kunne være at hun har skaffet seg en ny eiendom ved hjelp av lån på usedvanlig gunstige vilkår (uoppsigelighet og lav rente) og at hun ved tilbakebetaling av et antagelig sterkt inflatert lån samtidig får fullt økonomisk utbytte av sin gamle eiendom i form av festeavgift etter det til enhver tid gjeldende nivå. Etter flertallets oppfatning ville det innebære en urimelig fordel for grunneieren på terrassehuseiernes bekostning om grunneieren på denne måten skulle få anledning til å sette opp festeavgiften mot at terrassehuseierne fikk tilbakebetalt et lån hvis reelle verdi trolig ville være bare en brøkdel av verdien av det lånebeløp som opprinnelig ble ydet.

Flertallet finner ikke å kunne gi grunneieren medhold i at reguleringsklausulen går klar av prislovens §18 på grunnlag av en helhetsbedømmelse av festekontrakten og boligkjøpet vurdert under ett. Flertallet er enig med terrassehuseierne i at det her dreier seg om to adskilte forhold. Skulle det være grunnlag for en helhetsbedømmelse til frifinnelse av grunneieren, måtte det forøvrig kunne kreves at den urimelige festeklausul kompenseres ved en tilsvarende fordel for terrassehuseierne ved boligkjøpet. En slik fordel er etter flertallets mening ikke påvist. De priser og betingelser som gjaldt ved huskjøpet kan ikke betegnes som fordelaktige for kjøperne i forhold til det vanlige ved lignende kjøp på avtaletiden.

Heller ikke prismyndighetenes godkjennelse av festeforholdet kan tillegges noen virkning. Prismyndighetene har bare vurdert førstegangsfastsettelsen av festeavgiften uten å ta stilling til anvendelsen av reguleringsklausulen i fremtiden.

Grunneieren har anmodet om lagmannsrettens uttalelse om en eventuell forhøyelse av festeavgiften i medhold av tomtefestelovens §14 dersom festekontraktens reguleringsklausul skulle bli underkjent. Flertallet finner ikke grunn til å gi noen uttalelse om dette spørsmål, som gjelder et tenkt tilfelle i fremtiden.

Mindretallet (lagdommer Christiansen og sorenskriver Fjeld) er kommet til at reguleringsklausulen ikke kan settes til side i medhold av prislovens §18 og skal om dette bemerke:

Byretten er kommet til at kombinasjonen av tomtefestelån og regulering av festeavgiften gjør reguleringsklausulen urimelig. Isolert sett kan neppe reguleringsbestemmelsene være i strid med §18. Det er tomtefestelånet som bringer inn det moment av ulikevekt i avtalen som gjør at det kan reises

Side:309

spørsmål om forholdet til §18. Fra terrassehuseiernes side er det imidlertid ikke reist krav om at lånet av denne grunn skal tilbakebetales (slik tomtefestelovens §5 gis adgang til for festelån avtalt etter lovens ikrafttredelse).

Etter mindretallets oppfatning bør vurderingen av urimeligheten av reguleringsklausulen skje på bakgrunn av tomtefestelånets stilling i forhold til §18. Det er åpenbart at en avtale om lån som vilkår for å inngå en avtale etter omstendighetene kan være i strid med §18, jfr. Rt-1940-500 og Frihagen i Jussens venner serie Z 75. Dette behøver imidlertid ikke alltid å være tilfelle. Når det spesielt gjelder festeforhold, vil mindretallet peke på at det i §7 første ledds annet punktum i Lønns- og Prisdepartementets forskrifter 20. april 1970 (om retningslinjer etter prisforskriftene for fast eiendom ved forhøyelse av festeavgifter og ved festeavgifter når det foreligger særlige festevilkår) nettopp nevnes lån fra fester til bortfester som en omstendighet som skal medføre lavere festeavgift enn normalt. I dette ligger etter mindretallets oppfatning en klar forutsetning om at slike lån i stor utstrekning måtte være lovlige. Denne forutsetning får en særlig vekt på bakgrunn av prislovens §27, hvor det er fastsatt at bestemmelser som er gitt i medhold av lovens kapittel V (herunder §24 som er den delegasjonsbestemmelse hvor de foran nevnte forskrifter har sitt utspring) skal gå foran bestemmelsene i lovens kapittel IV (hvor bl.a. §18 er inntatt). Etter mindretallets oppfatning skal det etter dette mye til for å underkjenne en ordning som etter forskrifter utferdiget i medhold av §24, normalt er ansett som lovlige. Mindretallet vurderer på denne bakgrunn forholdet slik at tomtefestelånet isolert sett ikke rammes av prislovens §18. Mindretallet legger i denne forbindelse bl.a. vekt på at lånet utgjør en forholdsvis beskjeden brøkdel av det samlede beløp terrassehuseiene måtte ut med ved anskaffelsen av bolig. Mindretallet har ikke lagt noen vesentlig vekt på at lånerenten er satt så lavt som til samme prosentsats som den festeavgiften utgjør av festegrunnlaget; rentebeløpet vil under enhver omstendighet utgjøre et relativt beskjedent beløp for hver enkelt av terrassehuseiene og er gjenstand for marginalbeskatning på hans hånd.

Mindretallet er imidlertid enig med flertallet i at det nok kan være grunnlag for å reise tvil om lovligheten av en kombinasjon av lån og feste som kan medføre at festeavgift overstiger rentene for lånet med den følge at festerne betaler avgift til bortfesteren, selv om det er ydet et lån svarende til tomtens høyeste lovlige salgsverdi. Grunneieren i vår sak har imidlertid forpliktet seg til ikke å forhøye festeavgiften så lenge lånet ikke er tilbakebetalt. Hun vil vel forøvrig være avskåret fra slik forhøyelse sålenge nåværende prisforskrifter gjelder og blir praktisert slik som i saken vedrørende Søndre Skøyen hvor det var inngått tilsvarende festekontrakter som for Søndre Huseby og hvor prismyndighetene i 1972 avslo søknad om oppregulering av festeavgiftsgrunnlaget. Mindretallet kan etter dette ikke se at reguleringsklausulen innebærer noen urimelighet overfor terrassehuseierne sålenge tomtefestelånet ikke er tilbakebetalt.

Spørsmålet er om det vil være urimelig overfor terrassehuseierne at reguleringsbestemmelsen trer i kraft når lånet tilbakebetales. Etter mindretallets oppfatning er det ikke grunnlag for å si at dette vil være i strid med prislovens §18. Som påpekt av flertallet vil ordningen med lån og feste kunne innebære betydelige fordeler for grunneieren selv med en suspensjon av reguleringsklausulen i lånetiden. Men mindretallet kan ikke se at disse fordeler innebærer slike urimeligheter for terrassehuseierne at forholdet

Side:310

rammes av §18. Terrassehuseierne vil til gjengjeld for det lån de har ydet, ha hatt den fordel at tomteleien har vært holdt på samme nominelle nivå i hele lånetiden. Riktignok er det sannsynlig at de i sin tid vil få tilbakebetalt et inflasjonsrammet beløp. På den annen side vil verdien av en fastfrosset festeavgift innebære en tilsvarende fordel, idet man vel må kunne regne med at festeavgiften ellers ville ha steget i takt med den alminnelige inflasjon.

Ved å sette reguleringsklausulen helt til side slik byretten har gjort det, er det fastsatt at festeavgiften skal være den samme i 99 år uansett når lånet tilbakebetales (medmindre det skulle være adgang til regulering etter tomtefesteloven). Etter mindretallets mening innebærer dette en så radikal omkalfatring av kontraktsforholdet at den etter omstendighetene kan fremtre som mindre rimelig overfor grunneieren. Under enhver omstendighet har man nå neppe tilstrekkelig grunnlag for å forutse hvilke konsekvenser dette kan få. I løpet av de noe over nitti år som gjenstår av festetiden, kan det skje så mange endringer av rettslig eller faktisk art at det ikke på det nåværende tidspunkt er mulig å si hvordan situasjonen vil være ved en tilbakebetaling av lånet, som kan finne sted når som helst i perioden. For mindretallet fremstår det derfor som et spørsmål om retten på det nåværende tidspunkt kan dekretere hva som vil være rimelig ved et eller annet ubestemt tidspunkt i fremtiden. Mindretallet tar ikke stilling til spørsmålet, idet det allerede på annet grunnlag er kommet til et annet resultat enn byretten og flertallet.

Lagmannsretten skal deretter vurdere betydningen av den såkalte koblingshandel mellom fru Huseby Kaas og Furuholmen i forhold til terrassehuseierne. Terrassehuseierne hevder at «koblingshandelen» i forhold til dem rammes av prislovens §18 og at de etter prislovens §59 må ha krav på å få overført til seg den gevinst fru Huseby Kaas har oppnådd ved å få bygget forretningsblokken på usedvanlig gunstige vilkår til skade for terrassehuseierne.

Lagmannsretten er enstemmig kommet til at terrassehuseiernes krav på dette punkt ikke kan føre frem.

Avtalen mellom fru Huseby Kaas og Furuholmen kan ikke rammes av første alternativ i §18 som gjelder urimelige priser. Fru Huseby Kaas har etter terrassehuseiernes oppfatning oppnådd en særdeles lav byggesum, og det er alminnelig enighet om at §18 ikke rammer de urimelig lave priser, se bl.a. Eckhoff og Hjelsvik, Prisloven 103.

I §18 statueres videre forbud mot «forretningsvilkår som virker urimelig overfor den annen part eller som åpenbart er i strid med almene interesser». Med «den annen part» i denne passus siktes åpenbart til vedkommende som er part i avtalen, i det foreliggende tilfelle Furuholmen. Furuholmen opptrer ikke som part i saken, og det er derfor ikke nødvendig å ta stilling til om avtalen er urimelig i forhold til entreprenørfirmaet. Prislovens §18 tar ikke sikte på direkte beskyttelse av tredjemann, medmindre det kan sies at avtalen er åpenbart i strid med almene interesser, se Eckhoff og Gjelsvik, 1.c.s. 111-12. Selv om man skulle komme til at sistnevnte alternativ (strid med almene interesser) er anvendelig i det foreliggende tilfelle, gir dette ikke hjemmel for krav om refusjon etter prislovens §59. Denne bestemmelse gir etter lagmannsrettens oppfatning et refusjonskrav bare for den som direkte er part i vedkommende avtale og kommer dessuten formodentlig til anvendelse bare når det er krevet urimelig høye priser og ikke ved urimelige kontraktsvilkår.

Side:311

Bare dersom «koblingsavtalen» har resultert i urimelig pris for boligene, kan terrassehuseierne kreve tilbakebetaling etter prislovens §59. Det er ikke påvist at selve prisen på terrassehusene er så høy at den rammes av lovens §18. Et slikt krav måtte forøvrig rettes mot selgeren av husene og kan ikke gjøres gjeldende mot fru Huseby Kaas.

Tvisten med styret og forretningsføreren.

Terrassehuseierne har for det første krevet erstattet den del av terrassehuseiernes innbetalinger som sto ubenyttet da utbyggingen var ferdig og som ble brukt til bygging av trimhuset. De har dessuten krevet at styremedlemmene Hansen og Karlsen og forretningsføreren skal gå av.

Lagmannsretten skal i det følgende først behandle kravet på «overskuddet». For avgjørelsen av dette spørsmålet finner retten det unødvendig å ta stilling til om styret og forretningsfører pliktet å betale «overskuddet» tilbake til terrassehuseierne, og om de, om så ikke var tilfelle, hadde rett til å anvende midlene til bygging av trimhuset. Uansett hvilken løsning man måtte komme til m.h.t. disse spørsmål, er lagmannsretten enstemmig blitt stående ved at kravet fra terrassehuseierne ikke kan føre frem.

Fra terrassehuseiernes side foreligger et erstatningskrav, og forutsetningen for at kravet skal gis medhold er at eierne har lidt et tap tilsvarende det kravet går ut på. Hva enten de tiloversblevne midler tilhørte terrassehuseierne eller stiftelsen, er det på det rene at trimhuset nå er terrassehuseiernes eiendom; i sistnevnte tilfelle i kraft av lov om hendelege eigedomstilhøve §8 jfr. §12. Lagmannsretten er kommet til at medeiendomsretten i trimhuset for den enkelte terrassehuseier ekvivalerer det tap som påstås lidt, nemlig fra nærmere kr. 4.500,- til nærmere kr. 15.000,- for hver boligeier. Det er på det rene at terrassehusene idag kan selges videre for betydelig høyere pris enn det som i sin tid ble gitt for dem. Det er videre opplyst at adgangen til bruk av trimhuset gjerne blir oppgitt som et verdipluss når boligene blir frembudt for salg, og lagmannsretten finner at dette forhold er med på å øke salgsverdien av boligene utover de enkelte eieres krav på andel av de tiloversblevne midler. Lagmannsretten legger i denne forbindelse vekt på at det her dreier seg om svært kostbare boliger og at erstatningskravet fra de enkelte terrassehuseiere utgjør bare en svært liten brøkdel av verdien av de enkelte boliger. Det kan etter dette ikke være avgjørende at den enkelte eier ikke har noen aktuell interesse av å bruke trimhuset. Det ville etter rettens oppfatning innebære en uberettiget fordel for en slik eier at han først skulle få erstatning og likevel ha mulighet for senere å selge sin bolig med det verdipluss trimhuset representerer eller at han eller noen i hans husstand senere likevel skulle ha mulighet til å bruke anlegget på like linje med andre eiere.

Når det gjelder kravet om avskjed for de to gjenværende styremedlemmer og forretningsføreren, skal bemerkes:

Utbyggingen og forvaltningen av Søndre Huseby er ordnet på en helt særegen måte. Det ble opprettet en egen stiftelse som skulle bygge ut og forestå bestyrelsen av eiendommen. Det vanlige i slike forhold er å organisere forvaltningen ved en sammenslutning hvor beboerne selv gjennom flertallsvedtak på generalforsamling e.1. har den avgjørende myndighet i fellesanliggender. I det foreliggende tilfelle har boligeierne ikke engang innflytelse over hvem som skal sitte i styret for stiftelsen eller være forretningsfører. Styremedlemmene oppnevnes av justitiarius i Oslo byrett og styret tilsetter forretningsføreren. Etter prospektet er denne ordningen valgt for å hindre at

Side:312

et flertall av eierne skal fastsette innskrenkninger i den fri disposisjonsrett over eiendomsandelene, for at ingen av beboerne skal ha noen myndighet over sine naboer i kraft av tillitsverv vedrørende bestyrelsen av eiendommen og for å sikre at en faglig sammensatt ledelse holder eiendommen godt i hevd.

Hverken i prospektet eller vedtektene er det sagt noe om varigheten av vervet som styremedlem eller forretningsfører. Heller ikke er det sagt noe spesielt om hvem som kan fjerne styre og forretningsfører. I vedtektenes §3 heter det bare at justitiarius i Oslo byrett skal oppnevne nye medlemmer når gamle medlemmer ikke lenger kan eller vil fortsette eller har oppnådd aldersgrense på 70 år. I prospektene er oppgitt at advokatfirmaet Torkildsen & Torkildsens Eiendomsavdeling A/S skal utføre funksjonene som forretningsfører «inntil videre». Det er intet sted kommet klart til uttrykk at styremedlemmene og forretningsføreren skal ha rett til å sitte så lenge de selv måtte ønske det. Når det gjelder forretningsføreren må formodentlig passusen om at han skal fungere «inntil videre» tvertimot anses som et uttrykk for at hans verv ikke er uten tidsbegrensning. Sk lenge hverken styremedlemmene eller forretningsføreren er tilsagt en uoppsigelig rett til å fungere i sine verv og det heller ikke er satt en bestemt funksjonstid for dem, må de, slik lagmannsretten ser det, anses som tilsatt på ubestemt tid med den følge at de kan oppsies når som helst. Det kan forøvrig reises spørsmål om ikke styremedlemmene kunne avsettes når som helst selv om de var sikret en bestemt funksjonstid eller var ansatt uoppsigelig, slik stillingen er for styremedlemmer i aksjeselskap (se aksjelovens §8-3 første ledds tredje punktum og aksjeloven av 1957 §55).

Det kan være et spørsmål om ikke et flertall av terrassehuseierne burde kunne utøve en ubetinget oppsigelsesrett overfor sine tillitsmenn. Når eierne helt er avskåret fra myndighet m.h.t. forvaltningen av sine egne fellesanliggender, kan det med en viss rett hevdes at de da til gjengjeld uten videre burde kunne kvitte seg med de personer som utøver denne myndighet. Det er imidlertid grunner som kan tale mot en slik løsning. Det kan argumenteres med at oppsigelsesmyndigheten etter alminnelige prinsipper bør tilligge den instans som ansetter vedkommende tillitsmenn, dvs. byrettsjustitiarius og styre. Skulle et større eller mindre flertall av terrassehuseierne kunne kaste styre og forretningsfører for hver sak der de var uenige i tillitsmennenes avgjørelse, ville man nettopp kunne risikere en slik flertallsdominans som valget av stiftelsesformen tar sikte på å avverge og som hver enkelt av terrassehuseierne ved huskjøpet skulle være kontraktsmessig sikret mot. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på disse spørsmål, idet den nedenfor er kommet til at terrassehuseierne på annet grunnlag kan kreve tillitsmennene fjernet. I denne sammenheng skal bare bemerkes at det svake eller manglende oppsigelsesvern for styremedlemmer og forretningsføreren under enhver omstendighet svekker deres stilling i forhold til terrassehuseiernes krav om avskjed og at dette forhold trekker i retning av at det skal relativt lite til før terrassehuseierne etter omstendighetene kan kreve deres avgang.

Selv om terrassehuseierne ikke skulle ha noen regulær oppsigelsesrett overfor styret og forretningsføreren, må de etter lagmannsrettens oppfatning ha en selvstendig rett til å kreve dem fjernet dersom de opptrer slik at det innebærer en bristende forutsetning for terrassehuseiernes kontraktsinngåelse med stiftelsen. Etter lagmannsrettens mening er det ikke nødvendig at det

Side:313

foreligger enighet mellom eierne om å kreve styrets og forretningsførerens avgang. Den enkelte eier ble ikke gjennom sitt boligkjøp tilsikret at bestemte personer skulle sitte i de forskjellige tillitsverv og må være forberedt på at de personer som er nevnt i prospektet f.eks. trekker seg fra sitt verv. Heller ikke av hensyn til styret eller forretningsfører kan det kreves enstemmighet. Hvorvidt den enkelte sameier uavhengig av majoriteten kan kreve styrets og forretningsførerens avgang, finner retten etter omstendighetene ikke grunn til å gå nærmere inn på. Etter lagmannsrettens oppfatning må ihvertfall en flertallsavgjørelse her være tilstrekkelig, jfr. sameielovens §7 jfr. §6.

Spørsmålene i saken blir derfor om styre og forretningsfører har opptrådt i strid med forutsetningene for etableringen av fellesskapet mellom eierne og om det er flertall for å fjerne tillitsmennene.

Ved vurderingen av det første spørsmål er lagmannsretten kommet til at det skal relativt lite til før styre og forretningsfører kan kreves fjernet. Foran er allerede nevnt at det manglende eller svake oppsigelsesvern for styremedlemmene og forretningsføreren kan anføres som støtte for et slikt syn. Lagmannsretten viser videre til at det her gjelder forvaltningen av sameiernes boliger som inntar en sentral plass i deres tilværelse rent personlig sett og som de fleste har investert det meste av sin formue i. Det normale er at eierne selv ved vanlig flertall treffer slike avgjørelser som her er overlatt styre og forretningsfører. Når eierne som vilkår for å kjøpe seg en leilighet i sameiet, må fraskrive seg den normale medinnflytelse på et sentralt livsområde, må det til gjengjeld kunne stilles strenge krav til det tillitsforhold som bør være mellom eierne på den ene side og styre og forretningsfører på den annen side. Terrassehuseierne måtte med god grunn kunne forvente at styret og forretningsføreren ville ivareta deres interesser på en måte som eierne normalt selv ville se seg best tjent med, særlig på bakgrunn av at styret hadde fått et eget soliditetsstempel ved å være oppnevnt av byrettsjustitiarius med en dommer som formann.

Etter lagmannsrettens enstemmige oppfatning har styre og forretningsfører opptrådt på en slik måte at deres oppførsel innebærer et brudd på de forpliktelser de forutsetningsvis måtte ha overfor terrassehuseierne etter de strenge krav som gjaldt for tillitsforholdet mellom eierne og tillitsmennene. Lagmannsretten finner det i denne sammenheng ikke nødvendig å gå nærmere inn på alle de punkter der det fra terrassehuseiernes side er rettet kritikk mot styrets og forretningsførerens handlemåte. For retten er det tilstrekkelig å fastslå at styrets og forretningsførerens handlemåte ved å bruke de tiloversblevne midler til bygging av trimhuset i seg selv og isolert sett representerer et slikt tillitsbrudd at terrassehuseierne med rette kan kreve tillitsmennenes avgang. Den kritikk som i denne forbindelse kan rettes mot ledelsen, gjelder både selve anvendelsen av midlene og den måten saken ble behandlet på i forhold til terrassehuseierne.

Det var en helt uforutsett situasjon at det ble midler til overs etter byggingen av terrassehusene. Hverken i kjøpekontrakten, prospektet eller andre dokumenter var det angitt noe om hvordan det skulle forholdes i et slikt tiffelle. Prospektet m.v. inneholdt ikke noe som kunne gi eierne forestilling om at det kunne bli aktuelt med et anlegg av den størrelse og karakter som trimhuset har, og det må være på det rene at et slikt anlegg neppe var tatt i betraktning av noen ved planleggingen og utformingen av området. Byggingen av trimhuset med investeringer på hele 1,8 millioner kroner

Side:314

innebar derfor en meget radikal endring i forhold til terrassehuseiernes forutsetninger ved boligkjøpet. Sålenge det dreiet seg om midler som på en eller annen måte skulle komme terrassehuseierne tilgode og det var tale om en anvendelse som lå helt utenfor det som var forutsatt i prosjektet m.v. måtte styret og forretningsføreren ha plikt til å sørge for at de hadde boligeiernes samtykke til å disponere over midlene slik de gjorde. Det kan spørres om ikke hver enkelt av boligeierne kunne motsette seg at hans forholdsmessige andel av midlene ble brukt til anlegget. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til dette spørsmålet. Ledelsen måtte i hvert fall sørge for å bringe klart på det rene om det var et flertall for trimhusbygging.

Etter lagmannsrettens oppfatning har styre og forretningsfører ikke på en tilfredsstillende måte søkt å skaffe opplysning om hvordan terrassehuseierne stilte seg til planene om trimhuset. Styret og forretningsføreren har anført at planene ble presentert på et almannamøte i april 1972 og at det dengang ikke fremkom innvendinger mot byggingen. Videre ble det foretatt en rundspørring blant beboerne i en av blokkene fordi det en tid var planer om å bygge trimhuset foran denne blokken. Ved denne rundspørringen var det bare et par av blokkens 20 beboere som motsatte seg byggingen. Etter lagmannsrettens oppfatning er det som her er nevnt, ikke tilstrekkelig til å godtgjøre at byggingen har fått terrassehuseiernes tilslutning. Planene om trimhuset var ikke nevnt i innkallingen til det foran omtalte almannamøte, og ledelsen kunne ikke oppfatte en manglende protest som et positivt samtykke, spesielt ikke når eierne ikke var gitt anledning til nærmere å overveie hva byggingen ville innebære. Lagmannsretten oppfatter det også slik at eierne på almannamøtet ikke ble gitt klare opplysninger om bakgrunnen for finansieringen av trimhuset. Rundspørringen blant beboerne i den ene blokk gjaldt såvidt skjønnes i første rekke plasseringen av trimhuset uten at det ble spurt om tilslutning til anvendelsen av de tiloversblevne midler.

På denne bakgrunn måtte det være åpenbart for styret og forretningsfører at de senere henvendelser fra mai 1972 og senere fra boligeierforeningen, innebar en klar indikasjon på at det ikke forelå en positiv oppslutning fra eierne når det gjaldt trimhusbyggingen. Ved brev 19. september 1972, der boligeierforeningen bestrider at stiftelsen har rett til å foreta byggingen, er det tvertimot kommet til uttrykk en bestemt motstand mot planene, og styret hadde all grunn til å betrakte denne motstanden som representativ for en stor del av eierne. I denne forbindelse nevnes at boligeierforeningen ble stiftet i mal 1972 og fra starten hadde 56 medlemmer fra de 8 første blokkene (3 hus var ennå ikke ferdige), mens medlemstallet ved utgangen av 1972 var 152. Det er derfor klanderverdig at byggingen ble satt igang uten videre undersøkelser blant beboerne.

I sitt brev 4. oktober 1972, som er et svar på det foran nevnte brev 19. september 1972 fra boligeierforeningen nevner forretningsføreren bl.a. bare at en nærmere orientering om trimhuset ville bli utsendt og at man gjerne ville drøfte spørsmålet om berettigelsen av å bruke overskuddsmidlene til trimhuset. Kort etter at dette brevet var sendt, ble byggingen satt igang uten ytterligere varsel til boligeierforeningen eller terrassehuseierne. For foreningens medlemmer måtte det med rette oppfattes slik at de var blitt ført bak lyset og oppholdt med snakk når det i brevet av 4. oktober ikke engang nevnes at byggingen er nær forestående og brevet nærmest indirekte gir inntrykk av at saken vil bli gjenstand for nærmere drøftinger før bygging

Side:315

skjer. Dette forhold er etter lagmannsrettens mening et særlig klanderverdig brudd på tillitsforholdet mellom ledelse og eiere.

For lagmannsretten er det uten avgjørende betydning hvordan overskuddet er oppstått og om stiftelsen som sådan eller terrassehuseierne skal anses som eiere av de tiloversblevne midler. Det sentrale poeng i et hvert tilfelle er at det her gjaldt midler som skulle anvendes i samsvar med stiftelsens formål, hvilket bygging av trimhus ikke var.

Lagmannsretten finner det godtgjort at det foreligger flertall blant sameierne for at styre og forretningsfører skal gis avskjed. Saken ble reist i byretten av et flertall på 111 eiere. Det er mulig man kan si det er tilstrekkelig at det dengang var et flertall for avskjed. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på dette spørsmål, idet den finner tilstrekkelig godtgjort at det fremdeles er et flertall for avskjed selv om antall parter for lagmannsrett er sunket til 96. Frafallet skyldes i første rekke at endel av partene er flyttet etter byrettssaken og at de nye eieres rettshjelpforsikring ikke dekker inntreden i verserende rettssaker. Spørsmålene har stadig vært fremme som sak på boligeierforeningens årsmøter og de uttalelser som har vært gitt av medlemmene, herunder en rekke medlemmer som ikke er parter, har utelukkende gått ut på tilslutning til de påstander som er nedlagt fra terrassehuseiernes side. Det nevnes i denne forbindelse at boligeierforeningen nå har over 190 medlemmer, og det høye medlemstall må etter lagmannsrettens mening i seg selv sees også som en tilslutning til den linje som har vært ført i rettssakene av foreningens styremedlemmer, som har vært blant de drivende krefter i søksmålene. På bakgrunn av de momenter som her er anført, må lagmannsretten anse det tilstrekkelig godtgjort at de 96 medlemmer som deltar som parter for lagmannsretten er representative for oppfatningen hos et flertall av terrassehuseierne.

Det saksøkte styremedlem Jørgen Brøymer er allerede uttrådt av styret, idet han er flyttet inn i egen bolig på Søndre Huseby og således etter vedtektene ikke lenger kan ha sete i styret. Avskjed er derfor nå aktuelt bare for styremedlemmene Hansen og Karlsen. Lagmannsretten finner at deres fratreden passende kan skje med virkning fra 1. januar 1978. Forretningsførerens funksjonstid finnes passende å kunne utløpe 1. juli 1978. - - -