Rt-1979-676

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-06-15
Publisert:	Rt-1979-676
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 77B/1979
Parter:	A (høyesterettsadvokat Jan Einar Greve) mot B (høyesterettsadvokat Erik Dahlen).
Forfatter:	Holmøy, Aasland, Haugen, Løchen, Stabel
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180

Dommer Holmøy: Mellom A/S Rederiet Odfjell som grunneier og P/L Bergensmeieriet som fester er det oppstått tvist om forståelsen av en bestemmelse i en festekontrakt av 4. juli 1947 om regulering av festeavgiften. Ordlyden i kontraktens punkt 1 går ut på at Hvert 25 år efter fæstets begynnelse kan hver av partene forlange fæsteavgiften regulert overensstemmende med pengeverdien omkring reguleringstidspunktet. Rederiet Odfjell mener at festeavgiften ved utløpet av en reguleringsperiode skal fastsettes til 6% av den aktuelle tomteverdi. Bergensmeieriet mener at festeavgiften skal reguleres på grunnlag av utviklingen i den alminnelige pengeverdi, og at man fortsatt skal bygge på en rentesats på 4% som fastsatt i kontrakten.

Ved Bergen byretts dom av 15. desember 1975 fikk Rederiet Odfjell medhold. Bergensmeieriet anket byrettens dom til Gulating lagmannsrett, som den 19. desember 1977 avsa dom med denne domsslutning:

«1. P/L Bergensmeieriet frifinnes.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler A/S Rederiet Odfjell til P/L Bergensmeieriet kr. 30.550,- kronertrettitusenfemhundreogfemti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter vises til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Rederiet har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett på grunn av feil i bevisvurderingen og rettsanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak der skipsreder Bernt Daniel Odfjell og høyesterettsadvokat Knut Magnus har avgitt forklaring. Det er fremlagt en del nye dokumenter. Saken står for Høyesterett i det vesentlige i samme stilling som for lagmannsretten.

Den ankende part har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten og lagmannsretten. At regulering skal skje

Side:677

på grunnlag av tomteverdien, hevdes å være den mest naturlige tolking av kontrakten sett ut fra partenes forutsetninger og de ytre forhold som må antas å ha vært motiverende da kontrakten ble inngått. Rederiet ville feste bort tomten, ikke selge den, og motiveringen for dette må ha vært at rederiet ville at stigningen i tomteverdien skulle legges til grunn ved fremtidige reguleringer av festeavgiften. Dette forhold må ha stått klart for begge parter under kontraktsforhandlingene. Ifølge et kontraktsutkast som partene var blitt enige om den 4. juli 1947, skulle reguleringen av avgiften skje hvert 25. år; det var ikke der sagt at endringene i pengeverdien skulle legges til grunn. Representantene for meieriet tok forbehold om at dette utkast måtte godkjennes av dets råd, og rederiets representanter tok forbehold om at utkastet måtte gjennomgås av deres juridiske konsulent, høyesterettsadvokat Knut Magnus. Høyesterettsadvokat Magnus foreslo enkelte endringer i utkastet som ble godtatt av partene. Gjennomgåelsen av høyesterettsadvokat Magnus skulle bare sikre at kontrakten ble «juridisk» korrekt. Det kunne ikke være spørsmål om vesentlige endringer i partenes forutsetninger.

Det pekes videre på at begrepet «pengeverdi» ikke har noen fast juridisk eller økonomisk betydning.

Rederiets forutsetning med hensyn til kontraktens innhold på dette punkt er kommet til uttrykk i et brev av 6. februar 1948 til Justisdepartementet om oppgjør for rekvisisjon av tomten under krigen.

At regulering skulle skje på grunnlag av tomteverdien, støttes også av kontraktens øvrige bestemmelser. At regulering bare skulle skje hvert 25. år, taler mot at det skulle skje en indeksregulering. Det kan heller ikke være riktig som lagmannsretten gir uttrykk for, at det ikke av kontraktens punkt 9 kan utledes noe om partenes forståelse av punkt 1. Dersom tilføyelsen i punkt 9 om eiendommens verdi og rentesats etter pristaksten i 1947 skulle legges til grunn også ved fremtidige reguleringer etter punkt 1, ville det vært naturlig å innarbeide bestemmelsene om dette i punkt 1. Videre hevdes at kontraktens punkt 4 om festerens forkjøpsrett ved salg, og punkt 7 om at festeren skal betale eventuell verdistigningsskatt, støtter rederiets syn.

Det pekes også på at et oppgjør mellom partene i 1953 i forbindelse med et makeskifte, fant sted på grunnlag av den aktuelle tomteverdi.

En regulering på grunnlag av prisindeks og ikke på grunnlag av tomteverdi ville etter den ankende parts syn også være så urimelig i dette tilfelle at den ikke kan aksepteres. Det pekes i denne forbindelse på den meget sterke stigning i tomteprisene i det område der eiendommen ligger.

Når det gjelder rentesatsen, mener den ankende part at 4% ble fastsatt i kontraktens punkt 9 fordi det var i samsvar med pristaksten som åpenbart bygde på dagjeldende prisforskrifter. Denne rentesats kan ikke være bindende ved fremtidige reguleringer.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

Side:678

«1. A/S Rederiet Odfjell er i henhold til arvefestekontrakten av 4. juli 1947 for eiendommen gnr. 15, bnr. 212, 329 og 331 i Bergen, berettiget til å kreve festeavgiften regulert i overensstemmelse med de stedfunne endringer i eiendommens verdi, dog således at avgiften fastsettes til 6% av eiendommens verdi.

2. P/L Bergensmeieriet dømmes til å betale A/S Rederiet Odfjell saksomkostninger for alle instanser.»

Ankemotparten hevder at lagmannsrettens dom er riktig og er også enig i lagmannsrettens begrunnelse.

Ankemotparten hevder således at når uttrykket «pengeverdien» er brukt i kontrakten, er det ikke grunnlag for en regulering på grunnlag av tomteverdien. Det syn som den ankende part har hevdet i denne sak, er ikke tidligere gjort gjeldende overfor ankemotparten. Skipsreder Odfjell tok før reguleringsperioden løp ut initiativ til at ankemotparten skulle innløse tomten, antakelig fordi bestemmelsen om regulering av festeavgiften ble ansett som ugunstig. Ankemotparten var ikke interessert i innløsning til så høy pris som den ankende part ønsket. Det var rederiet som i sin tid ønsket feste og ikke salg, og festekontrakten ble helt ut utformet etter rederiets ønsker. Dette gjelder også tilføyelsen om at regulering skulle skje overensstemmende med pengeverdien på reguleringstidspunktet. Hvilket grunnlag reguleringen av avgiften skulle ha bygget på om denne tilføyelse ikke var kommet inn i kontrakten, er ikke klart.

Om betydningen av begrepet «pengeverdi» viser ankemotparten til uttalelser i økonomisk teori og uttalelser som i anledning av saken er innhentet fra Statistisk Sentralbyrå, professor Gerhard Stoltz og forskningsdirektør Odd Aukrust. Disse uttalelser går alle mot den ankende parts syn.

Ankemotparten mener videre at det ikke skulle være større problemer med å gjennomføre en regulering på grunnlag av pengeverdien i dette tilfelle enn i de tilfelle hvor pengeverdien er brukt som justeringsfaktor i lovgivningen, som alternativ til skjønn.

Om betydningen av oppgjøret i forbindelse med makeskifte i 1953 vises til lagmannsrettens dom. Det samme gjelder med hensyn til betydningen av kontraktens øvrige bestemmelser.

Det er videre vist til at det i rettspraksis er bygget på et restriktivt syn med hensyn til oppjustering av festeavgift som ikke har grunnlag i kontrakten, se Høyesteretts dom i Rt-1958-529. At det har skjedd en vesentlig stigning i tomteprisene i området, kan i seg selv ikke gi grunnlag for en annen regulering enn fastsatt i kontrakten. Ved en sammenligning av prisene må det for øvrig tas i betraktning at det var en råtomt som ble bortfestet i 1947.

Ankemotparten mener videre at det heller ikke er grunnlag for å fravike den rentesats som er fastsatt i kontrakten.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. A/S Rederiet Odfjell dømmes til å betale saksomkostninger til P/L Bergensmeieriet for Høyesterett.»

Side:679

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det vesentlige slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse.

Jeg mener således at det ikke er grunnlag for å forstå kontrakten slik at det skal skje en regulering på grunnlag av tomteverdien. Hvilke forutsetninger partene måtte ha hatt om reguleringsgrunnlaget da kontrakten ble inngått, er uklart. Når uttrykket «pengeverdien» er brukt, taler dette iallfall klart mot at reguleringen skal skje på grunnlag av tomteverdien. En mulig forutsetning fra Odfjells side om at regulering skulle skje på grunnlag av tomteverdien, kan ikke slå igjennom overfor en objektiv tolking av kontrakten. Det vises i denne sammenheng også til at tilføyelsen om regulering etter pengeverdien ble tatt inn etter forslag fra Odfjells juridiske konsulent. Dersom Odfjells ønsket en regulering på grunnlag av tomteverdien, burde de sørget for at dette punkt ble klargjort under kontraktsforhanklingen.

Jeg kan ikke se at kontraktens øvrige bestemmelser gir støtte for den ankende parts syn. Det kan heller ikke være grunnlag for å hevde at ankemotparten ved oppgjøret i 1953 skulle ha akseptert dette syn.

At det har skjedd en sterk prisstigning på tomter i det området eiendommen ligger, kan i dette tilfelle ikke gi grunnlag for en annen løsning enn den som følger av en objektiv tolking av kontrakten. Jeg finner det i denne forbindelse ikke nødvendig å vurdere det syn som lagmannsretten gir uttrykk for med hensyn til den alminnelige vurdering i 1947 av prisutviklingen for industritomter.

Når det gjelder rentesatsen, må det antas at kontraktens punkt 9 bygger på de dagjeldende prisbestemmelser. Jeg finner likevel ikke grunnlag for å sette kontraktens uttrykkelige bestemmelse på dette punkt til side.

Anken har etter dette ikke ført fram. Jeg finner at den ankende part må betale saksomkostninger også for Høyesterett etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd. Omkostningsoppgave er fremlagt. Saksomkostningene settes til 16.900,- kroner, hvorav 2.900,- kroner går til dekning av utlegg.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Rederiet Odfjell til P/L Bergensmeieriet 16.900,- - seksten tusen ni hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Haugen, dommerne Løchen og Stabel: Likeså.

Av byrettens dom (dommer August Rathke):

Herrene Abraham Odfjell og Fredrik Odfjell som bortfestere og P/L

Side:680

Bergensmeieriet som festere inngikk den 4. juli 1947 slik arvefestekontrakt:

«Undertegnede Fr. Odfjell og Abr. Odfjell bortfæster herved til partlaget «Bergensmeieriet» for et tidsrom av 99 år vår eiendom Gr.nr. 15. Br. nr. 212 av skyld 20 øre i Fana på følgende vilkår:

1. Den årlige festeavgift skal være 4% av den takst som Prisnemnda for faste eiendommer i Fana setter på eiendommen. Hvert 25. år efter fæstets begynnelse kan hver av partene forlange fæsteavgiften regulert overensstemmende med pengeverdien omkring reguleringstidspunktet. Ved undertegnelse av denne kontrakt betales fæstepenger kr. 150,- kontant.

2. Bortfæsterne skal ha panterett i de på eiendommen oppførte bygninger for avgiften som betales forskuddsvis hver 2. januar.

3. Efter utløpet av festetiden har fæsteren rett til å innløse tomten. Dersom partene ikke blir enig om innløsningssummen skal denne fastsettes ved rettslig skjønn. Fæsteren har dog rett til å fornye fæstet for nye 99 år ved utløpet av den opprinnelige avtalte fæstetid. Rett til regulering overensstemmende med punkt 1. gjelder da fortløpende. Ønsker ikke fæsteren å fornye fæstet plikter han straks og uten utgifter for grunneierne å fjerne den på tomten stående bebyggelse.

4. Dersom bortfæsterne vil selge eiendommen har fæsteren forkjøpsrett.

Denne rett gjelder ikke ved arv.

5. Fæsteren har rett til å overdra sine rettigheter efter denne kontrakt samlet. Med grunneiernes tilladelse kan han dessuten delvis overdra festeretten. Ved evt. overdragelse av fæsteretten betales hver gang fæstepenger med kr. 150,- til grunneierne.

6. Dersom betalingen av fæsteavgiften i et sammenhengende tidsrum av 3 år skulle misligholdes har bortfæsterne rett til å betrakte fæstet som bortfaldt.

7. Fæsteren betaler i fæstetiden all på grunnen hvilende skatt eller grunnbyrde - således også en eventuell verdistigningsskatt - samt bærer alle byrder og utgifter som har sitt utspring i tomtens bebyggelse såsom vedlikehold av vei og kloakkanlegg - eller som i tilfelle følger av den på tomten drevne virksomhet. Eventuelt refusjonskrav vedkommende gateopparbeidelse er grunneieren uvedkommende.

8. Bortfæsterne betaler utgiftene ved oppmålings- og kartforretning som må holdes, mens utgiftene til pristakst og eventuelt fremtidig skjønn, samt utgiftene til stempling og tinglesning av dette dokument bæres med halvdel av hver av partene.

9. Eiendommens verdi er pr. 12/7-47 av Prisnemnda taksert til kr. 75.000,- og festeavgiften til kr. 3.000,- pr. år, som partene henholder sig til.»

Ved makeskifter, tinglyst 9/3 1953 er eiendommene gnr. 15, bnr. 329 og 331 i tidligere Fana kommune også omfattet av arvefestekontrakten.

A/S Rederiet Odfjell har nå hjemmelen til eiendommene og er bortfester etter at Abraham Odfjell og Fredrik Odfjell er død. - - -

Saken gjelder hvorledes festeavgiften skal reguleres i henhold til arvefestekontrakt av 4/7 1947.

Etter at P/L Bergensmeieriet hadde fått vite at herrene Abraham Odfjell og Fredrik Odfjell var interessert i å disponere sin eiendom på Minde gnr. 15, bnr. 212 i tidligere Fana kommune, ble det den 4/7 1947 holdt en konferanse mellom partene hvorunder det ble enighet om følgende utkast til arvefestekontrakt:

Side:681

«Undertegnede Fr. Odfjell og Abr. Odfjell bortfester herved til partlaget Bergensmeieriet for et tidsrom av 99 år vår eiendom Gr.nr. 15, Br.nr. 212 av skyld 20 øre i Fana på følgende vilkår:

1) Den årlige festeavgift skal være 4% av den takst som Prisnemnda for faste eiendommer i Fana setter på eiendommen. Denne avgift kan partene hvert 25 år efter festets begyndelse forlange regulert.

2) Bortfæsterne skal ha panterett i de på eiendommen opførte bygninger for avgiften. Som betales forskuddsvis.

3) Efter utløpet av fæstetiden har fæsteren rett til å innløse tomten. Dersom partene ikke blir enig om innløsningssummen skal denne fastsettes ved skjøn. Fæsteren har dog rett til å fornye fæstet ved utløpet av den oprinelig avtalte fæstetid.

4) Dersom bortfæsteren vil sælge eiendommen har fæsteren forkjøpsrett.

Denne rett gjelder ikke ved arv.

5) Fæsteren har rett til å overdra sine rettigheter efter denne kontrakt.

6) Dersom betalingen av fæsteavgiften i et sammenhængende tidsrum av 3 år skulde misligholdes har bortfæsterne rett til å betrakte fæstet som bortfaldt.

7) I fæstetiden betaler fæsteren alle skatter m.v. som vedkommer eiendommen.

8) Bortfæsterne betaler utgiftene ved opmålings- og kartforretning som må holdes, mens utgiftene til pristakst og eventuelt fremtidig skjøn, samt utgiftene til stempling og tinglesning av dette dokument bæres med en halvdel av hver av partene.»

Det ble i brev den 4/71947 fra A/S Rederiet Odfjell gjort oppmerksom på at forretningen var avhengig av godkjenning av P/L Bergensmeieriets råd og at herrene Abraham Odfjell og Fredrik Odfjell forbeholdt seg at deres juridiske konsulent, o.r.sakfører Knut Magnus gjennomgikk og godkjente utkastet.

Etter o.r.sakfører Knut Magnus's gjennomgåelse av utkastet ble det bl.a. i arvefestekontraktens punkt 1 inntatt følgende nye setning:

«Hvert 25. år etter fæstet begynnelse kan hver av partene forlange fæsteavgiften regulert overensstemmende med pengeverdien omkring reguleringstidspunktet.»

Etter avholdelse av pristakst, er det som punkt 9 tatt inn i arvefestekontrakten:

«Eiendommens verdi er pr. 12/7 1947 av Prisnemnda taksert til kr. 75.000,- og festeavgiften til kr. 3.000,- pr. år, som partene henholder seg til.»

Ved makeskifter i 1953 har Fana kommune overtatt en utskilt parsell fra gnr. 15, bnr. 212 som har fått nytt bnr. 330, mens kommunen skjøtet til Abraham og Ingeborg Odfjell bnr. 329 og 331 av gnr. 15. Arvefestekontrakten er etter dette avlest på bnr. 330 og tinglest på bnr. 329 og 331. P/L Bergensmeieriet har som festere vedtatt dette ved påtegning på tillegg til arvefestekontrakten og anførte der: Da de ombyttede arealer er av omtrent samme størrelse, bevirker ikke ombytningen noen forandring i den årlige avgift. - - -

Retten skal bemerke:

Utkastet til arvefestekontrakt etter forhandlingene den 4/7 1947 inneholder ikke bestemmelser om at noen bestemt regulerings-faktor skulle legges til

Side:682

grunn ved reguleringen av festeavgiften hvert 25. år. Utkastet stiller åpent hvorledes reguleringen skulle skje og fastsetter kun at den avgift som ble satt på festeforholdet ved kontraktsinngåelsen, kunne forlanges regulert hvert 25. år.

Etter de opplysninger som foreligger i saksøktes brev av 6/2 1948 til Justis- og Politidepartementet, må retten anta at saksøkte gjennom arvefeste av eiendommen ville sikre at stigning i eiendommens verdi kom ham til gode gjennom fremtidig regulering av festeavgiften og ved eventuelt fremtidig salg. Retten må også anta at dette syn kom klart frem fra saksøktes side under forhandlingene og at saksøker på forretningsmessig grunnlag ville finne det naturlig og akseptabelt.

Det er ikke grunnlag for retten til å vurdere om forholdet til kronens verdi har vært særskilt drøftet under forhandlingene. Dette forhold ville partene i alle tilfelle etter avtaleutkastet, kunne trekke inn ved fremtidige reguleringer.

Partene var enige om avtaleutkastet. Da saksøkers forhandlere og styret ikke hadde kompetanse til å treffe beslutning om kjøp og salg av faste eiendommer, ble det fra saksøkers side tatt forbehold om samtykke av P/L Bergensmeieriets råd. Fra saksøktes side ble det tatt forbehold om at det skulle gjennomgåes og godkjennes av deres juridiske konsulent. Denne godkjenning hadde intet formelt grunnlag og må vel mere karakteriseres som at saksøkte ønsket at avtalen juridisk skulle være i orden.

Etter gjennomgåelsen av saksøktes juridiske konsulent er den endelige arvefestekontrakt formulert og godkjent av partene.

I arvefestekontrakten er det i tilknytning til utkastets bestemmelse om at festeavgiften kunne reguleres hvert 25. år, tilføyet at den kan forlanges regulert overensstemmende med pengeverdien omkring reguleringstidspunktet. (punkt 1)

Det er videre disse tilføyelser:

Det skal betales festepenger, kr. 150,-, ved undertegnelsen (punkt 1).

Forfallsdato for festeavgiften fastsatt til 2. januar (punkt 2).

Skjønnet for fastsettelse av eventuell innløsningssum ved utløpet av festetiden, skal være rettslig skjønn (punkt 3).

Festerens rett til fornyelse av festet ved utløpet av den opprinnelige festetid, er tidsberegnet for nye 99 år og da med samme rett til regulering av festeavgiften som i den opprinnelige festetid (punkt 3).

Hvis festeren ikke ønsker å fornye festet, plikter han å fjerne bebyggelsen på tomten uten utgifter for grunneieren (punkt 3).

Festerens rett til å overdra rettighetene etter kontrakten, er en rett til å overdra dem samlet, mens det for delvis overdragelse kreves særskilt tillatelse fra grunneierne (punkt 5).

Festepenger kr. 150,-, skal betales til grunneierne hver gang festeretten overdrages (punkt 5).

De utgifter som vedkommer eiendommen og som festeren skal betale i festetiden er særskilt nevnt: All på grunnen hvilende skatt eller grunnbyrde, således også en eventuell verdistigningsskatt; alle byrder og utgifter som har sitt utspring i tomtens bebyggelse såsom vedlikehold av vei og kloakkanlegg eller som følger av den på tomten drevne virksomhet, og eventuelle refusjonskrav vedkommende gateopparbeidelse (punkt 7).

Som nytt punkt 9 er tilføyet: «Eiendommens verdi er pr. 12/7 1947 av

Side:683

Prisnemnda taksert til kr. 75.000,- og festeavgiften til kr. 3.000,- pr. år som partene henholder seg til».

Bortsett fra den første nevnte tilføyelse til utkastets punkt 1, synes det å være enighet mellom partene om at det kun er redaksjonelle, praktiske og utfyllende tilføyelser som er foretatt i arvefestekontrakten og de gir ikke uttrykk for noen forandring i forhold til innholdet i utkastet.

Retten finner også at den først nevnte tilføyelse til punkt J ikke kan medføre noen innskrenkning i den adgang til regulering av festeavgiften som utkastet hjemlet.

Arvefestekontrakten har når det gjelder festerens innløsningsrett, klar bestemmelse om fastsettelse av innløsningssummen ved rettslig skjønn. Ved dette forutsettes at alle forhold vedkommende eiendommens verdi vil bli lagt til grunn. Det skulle ikke være noen grunn for grunneieren til ikke å ville ha de samme forhold med ved regulering av festeavgiften.

Grunneieren har ved tilføyelse til punkt 7 regnet som en mulighet at det kunne ilegges verdistigningsskatt på tomten. Det er ikke samsvar mellom dette og at grunneieren ikke skulle ville ha verdistigning på tomten med ved regulering av festeavgiften.

Punkt 9 i arvefestekontrakten refererer den festeavgift som Prisnemnda fastsatte for forholdet bygget på verdien av eiendommen pr. 12/71947 og 4% av denne sum. Vedtaket fastsetter festeavgiften til kr. 3.000,-. Dette nye punkt foranlediger ingen forandring fra partenes side i punkt li arvefestekontrakten. Selv om arvefestekontrakten er datert 4/7 1947 er den ikke endelig godkjent før etter 1/8 1947 i henhold til brev av denne dato fra h.r.advokat Erik Dahlen til P/L Bergensmeieriet. Det må antas at dersom den fastsatte festeavgift på kr. 3.000,- alene skulle være grunnlag for regulering av festeavgiften etter kroneverdien, ville punkt li arvefestekontrakten blitt ajourført overensstemmende med punkt 9 og punkt 9 sløyfet før endelig undertegning.

Retten finner ikke at det ved makeskifte i 1953 er foretatt disposisjoner som forandrer innholdet i arvefestekontrakten. Den nye pristakst for deler av den bortfestede eiendom viser verdistigning. Saksøkerens påtegning på tillegget til arvefestekontrakten gir etter rettens mening kun uttrykk for at det ikke skal foretas forandring i den da fastsatte årlige festeavgift. Ved å bruke ordene «- - - - - - - -ikke - - - - noen forandring i den årlige avgift» antar retten at det ikke tas forbehold overfor de 25-årlige reguleringene, idet det var og er enighet mellom partene om at avgiften kan forandres ved disse reguleringer.

Retten finner ikke at saksøkeren har hatt grunn til å forstå arvefestekontrakten slik at verdien av tomten skulle holdes utenfor ved reguleringen av festeavgiften hvert 25. år. Det synes naturlig at tomteverdien var et hovedemne under forhandlingene som ledet til enighet om en avtale. I den aktuelle situasjon i 1947 kunne - etter rettens mening - ikke saksøkte ta de formuleringer som saksøkers juridiske konsulent tok inn i den endelige arvefestekontrakt, som en innskrenkning i saksøkers grunnlag for regulering av festeavgiften.

Partene har særskilt tatt opp forholdet til prisforskriftene. Sålenge fastsettelse av avgifter for feste av fast eiendom er underlagt offentlig godkjenning, må reguleringene av festeavgiften finne sted i samsvar med gjeldende bestemmelser. For reguleringen pr. 4/7 1972 vil det si at den nye festeavgift

Side:684

er avhengig av godkjenning av prisnemnda i Bergen eller eventuelt i klageinstans. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ole Johan Helle, Oskar Hadnes og Bjarne Danielsen): - - -

I henhold til en arvefestekontrakt av 4. juli 1947 om feste av en ca. 7,5 mål stor tomt på Minde i Bergen, krevet eieren av tomten, A/S Rederiet Odfjell, festeavgiften regulert pr. 4. juli 1972. Eieren og festeren, P/L Bergensmeieriet, ble ikke enige om grunnlaget for reguleringen idet eieren påsto at festeavgiften skulle reguleres etter utviklingen av tomteprisen, mens festeren mente at festeavgiften skulle reguleres etter endringen i kronens verdi. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Etter det som er fremkommet under ankeforhandlingen er det ikke holdepunkter for å anta at noen av partene under kontraktsforhandlingene i 1947 hadde bestemte meninger med det som kom til uttrykk i kontrakten som avviker fra en vanlig forståelse av kontraktsbestemmelsene og som den annen part i kontrakten var innforstått med. Lagmannsretten legger etter dette til grunn en objektiv fortolkning av arvefestekontrakten sett ut fra slike ytre forhold som på tiden for kontraktsinngåelsen kan ha virket motiverende.

Den sentrale kontraktsbestemmelse vedrørende det tvisten gjelder er kontraktens punkt 1 som etter å ha fastslått at festeavgiften skal være 4% av den takst prismyndighetene setter på eiendommen, inneholder bestemmelse om partenes adgang til å få festeavgiften regulert hvert 25. år. I første utkast står det kun at partene kan forlange avgiftene regulert uten angivelse av noen reguleringsfaktor. Det er på det rene at bortfesterne, Abraham og Fredrik Odfjell, tok forbehold om å forelegge dette utkast for sin juridiske konsulent før endelig avtale ble inngått. Det er videre på det rene at etter forslag fra konsulenten ble det i punkt 1 i kontrakten tilføyet at reguleringen av festeavgiften skulle skje «overensstemmende med pengeverdien omkring reguleringstidspunktet», en formulering som også ble godtatt av Bergensmeieriet.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta standpunkt til om formuleringen i det første avtaleutkast, uten angivelse av reguleringsfaktor, må forstås derhen at festeavgiften skulle reguleres overensstemmende med endringer i råtomtens verdi. Når bortfesterne bringer inn pengeverdien som reguleringsfaktor for festeavgiften i den endelige kontrakt, må dette forståes derhen at det var utviklingen av pengeverdien som skulle være bestemmende for den fremtidige regulering av festeavgiften og ikke endringer i tomteverdien. Uttrykket pengeverdi slik dette er brukt i kontrakten må referere seg til kroneverdien eller kronens kjøpekraft på det innenlandske marked. Lagmannsretten kan ikke være enig med ankemotparten i at uttrykket pengeverdien er for upresist og at det under enhver omstendighet måtte vært knyttet til en indeks, hvis partene hadde ment at det var kronens kjøpekraft som skulle legges til grunn. I 1947 var det ikke så vanlig i kontrakter og innføre en indeks, som engrosprisindeks eller levekostnads- eller konsumprisindeks. Men det betyr ikke at det ville være vanskelig å finne utviklingen i kroneverdien enten etter engrosprisutviklingen eller konsumprisutviklingen. Hvorvidt det i den foreliggende kontrakt siktes til kroneverdien i forhold til utviklingen

Side:685

av engrosprisene eller i forhold til konsumprisene, finner ikke lagmannsretten grunn til å komme nærmere inn på, da dette spørsmål ikke foreligger til avgjørelse i denne sak.

Lagmannsretten kan ikke være enig med ankemotparten i at brevet bortfesterne sendte Justisdepartementet 6/2 1948 kan kaste lys over partenes mening med kontraktens punkt 1. For det første var brevet ukjent for Bergensmeieriet inntil rettssaken og dessuten hadde brevet det formål å skaffe bortfesterne best mulig vederlag for den bruk det militære hadde av området i tiden etter frigjøringen i 1945. Heller ikke kan det av punkt 9 i kontrakten utledes noe om partenes forståelse av punkt 1. Punkt 9 ble, etter det som er opplyst, tilføyet i kontrakten etter avtale mellom partenes juridiske konsulenter en tid etterat kontrakten var undertegnet av partene og etterat den pristakst punkt 1 forutsetter, var avholdt. Punktet inneholder kun opplysning om størrelsen av taksten og hva festeavgiften på dette grunnlag ville bli. Noe mere kan ikke lagmannsretten utlede av dette.

At punkt 4 gir festerne forkjøpsrett i tilfelle bortfesterne vil selge eiendommen, kan ikke sees å underbygge Rederiet Odfjells syn på reguleringsfaktoren. Bergensmeieriet ville i tilfelle måtte tre inn i det tilbud eieren fikk og dette tilbud ville formentlig være avgitt under hensyntagen til den på eiendommen hvilende arvefestekontrakt. Av punkt 7 i kontrakten, som bestemmer at eventuell verdistigningsskatt skal betales av festerne, kan ikke utledes noe i retning av at eiendommens verdi skal legges til grunn for revisjon av festeavgiften - snarere tvert imot.

Når det endelig gjelder det makeskifte som fant sted i 1953 mellom Fana kommune og bortfesterne, er lagmannsretten enig i byrettens vurdering av den betydning dette hadde for arvefestekontrakten. At Bergensmeieriet gjorde opp etter pristakst med bortfesterne for noen få m2 som festeren fikk utover det de måtte avgi, kan bare forståes som en praktisk oppgjørsmåte.

Lagmannsretten vil tilføye at det i 1947 kunne være rasjonelle grunner for å knytte en fremtidig regulering av festeavgiften til kroneverdien istedenfor til tomteverdien. Ved å bruke kroneverdien ble bortfesterne sikret at festeavgiften ved fremtidige reguleringer ble oppjustert slik at den årlige avgift fikk samme kjøpekraft som ved inngåelsen av kontrakten. Den fremtidige verdi av industritomter ville være mere usikker idet prisutviklingen av slike tomter ville være avhengig bl.a. av konjunkturene for næringslivet. Og i 1947 var det oppfatningen hos mange at man gikk en depresjonstid i møte i likhet ned det som skjedde etter første verdenskrig. På den annen side skjedde der en viss inflasjon, betinget bl.a. av etterkrigsforholdene i landets økonomi, og dette kunne gjøre det ønskelig å sikre den reelle verdi av årlige avgifter for fremtiden. I denne forbindelse bemerkes at omhandlede tomt var innkjøpt av bortfesterne under første verdenskrig, men den hadde ligget unyttet frem til den ble rekvirert av tyskerne under annen verdenskrig og deretter brukt en tid av det norske militærvesen.

Når det gjelder den prosentsats som er inntatt i arvefestekontraktens punkt 1, finner lagmannsretten at den ikke kan være gjenstand for fremtidig justering eller regulering etter hvert som prisbestemmelsene måtte tillate høyere prosentsats. For det første taler ordlyden i kontrakten - «skal være 4%» - mot en slik fremtidig endring. Dessuten vil den forståelse lagmannsretten legger til grunn for reguleringsfaktoren for festeavgiften, endringen i kronens kjøpekraft, harmonere dårlig med at også rentesatsen skal kunne

Side:686

bringes inn ved fremtidige reguleringer. Det er riktignok så at 4% falt sammen med den maksimalrente som prisforskriftene fastsatte i 1947. Men den gang regnet man med at prisforskriftene var av midlertidig karakter, som de også har vært i praksis for bl.a. omsetning og bortleie av forretningseiendommer. Og det måtte da være naturlig å forankre prosentjusteringer til bestemte kriterier, hvis det hadde vært meningen at prosentsatsen ikke skulle være fast. Hertil kommer at 4% festeavgift i 1947 måtte fremstille seg som en gunstig langtidsrente sett på bakgrunn av den erfaring man til da hadde om festeavgiftens størrelse i forhold til eiendomsverdien og i forhold til forrentning av 1. prioritets pantelån, som det kunne være naturlig å sammenligne med.

Lagmannsretten finner heller ikke at Rederiet Odfjells subsidiære anførsel, nemlig at festeavgiften må bli gjenstand for oppjustering på grunn av det misforhold det vil være mellom festeavgiften regulert etter kroneverdien og avgiften regulert etter verdien av tomten på reguleringstidspunktet, kan føre frem. Ankemotparten har til belysning av tomteverdiene i området lagt frem noen skjønn som ble avholdt i 1970 og 1974 i forbindelse med avståelse av grunnarealer i nærheten av Rederiet Odfjells tomt. Ankemotparten mener på grunnlag av disse skjønn å kunne utlede at festeavgiften basert på tilsvarende tomtepriser ville bli 3 til 5 ganger så høye som en fastsettelse etter kroneverdien pr. 4/7 1972 for Odfjells tomt. De tomtepriser det vises til er ikke direkte sammenligningsbare med tomteprisen på Odfjells tomt idet tomtene det refereres til i skjønnene er mere sentralt beliggende og ved en av hovedinnfartsårene til Bergen sentrum. Dessuten vites ikke noe nærmere om tomtenes tilstand i forhold til en råtomt. Dog må det antas at festeavgiften basert på dagens råtomtpris ville kunne medført en festeavgift som ville ligge 2-3 ganger høyere enn avgiften regulert etter kroneverdien. Men en slik differanse - ja selv en noe større differanse - ville ikke kunne danne grunnlag for justering på grunn av misforhold mellom resultatene av de to beregningsmåter, spesielt når det taes i betraktning at partene med henblikk på den fremtidige prisutvikling har valgt en bestemt reguleringsfaktor i kontrakten. Det vises i denne forbindelse også til at det dreier seg om en regulering av festeavgiften etter de første 25 års løpetid av en kontrakt som kan løpe i 99 + 99 år. At bortfesteren på grunnlag av den valgte reguleringsfaktor denne gang kom uheldig ut, betyr ikke at ikke dette kan gå i motsatt vei ved senere justeringer. Det er det ingen gitt å si idag.

Etter dette finner lagmannsretten ikke grunn til å komme inn på om det overhode vil være adgang til etter norsk rett å foreta noen endringer i festekontraktens bestemmelser etter rene rimelighetsbetraktninger.

Det tilføyes at reguleringen av festeavgiften skal baseres på at avgiften skal ligge innenfor den ramme prisbestemmelsene setter, en forutsetning begge parter også har lagt til grunn.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, vil Bergensmeieriet bli å frifinne for det krav Rederiet Odfjell har fremsatt i saken. - - -

Side:687