Rt-1980-29

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-01-12
Publisert:	Rt-1980-29
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 5B/1980
Parter:	Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei (advokat Chr. Mevatne - til prøve) mot Laksevåg Sanitetsforenings Sykehus (høyesterettsadvokat Frithjof Eeg).
Forfatter:	Elstad, Aasland, Holmøy, Tønseth, Stabel
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §19, §22, §36, §38, §7, §8, Borettslagsloven (1960) §11, §13, §15, §2, §33, §34, §36, §4, Borettslagsloven (1960)

Dommer Elstad: Saken gjelder tvist om gyldigheten av oppsigelse for så vidt angår andelsleiligheter i et borettslag.

Bergen byrett avsa 5. april 1977 dom med denne domsslutning:

«Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23 A, Laksevåg, frifinnes.

Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen betaler Laksevåg Sanitetsforenings Sykehus kr 1.500 - ettusenfemhundrekroner, til Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23 A, Laksevåg.»

Side:30

Dommen ble påanket til Gulating lagmannsrett som 12. desember 1977 avsa kjennelse med slik slutning:

«1. Bergen byretts dom oppheves og saken avvises fra byretten.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Denne kjennelse ble påkjæret til Høyesteretts kjæremålsutvalg som 27. februar 1978 avsa kjennelse se Rt-1978-878, med denne slutning:

«1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves, og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsrett.

2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Laksevåg Sanitetsforenings sykehus 1.000 - ettusen - kroner til Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23 A innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.»

Den fortsatte behandling førte til at Gulating lagmannsrett 26. oktober 1978 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Oppsigelsen kjennes ugyldig.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23 A - senere kalt borettslaget - har anket til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Laksevåg Sanitetsforenings Sykehus - senere kalt sykehuset - har tatt til motmæle.

Saksforholdet og partenes anførsler ved den tidligere behandling fremgår av begrunnelsene for de avgjørelser som er nevnt.

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Bergen byrett med avhør av 2 partsrepresentanter og i alt 9 vitner, hvorav 5 er nye for Høyesterett. Det er lagt frem flere nye dokumenter.

Borettslaget viser til at tvisten i det vesentlige bunner i uenighet om sykehuset har plikt til å sørge for innvendig vedlikehold av de aktuelle hybelleilighetene, og om beboerne av disse leiligheter plikter å delta i gang- og trappevask.

Da sykehuset solgte til byggmester Espetvedt gnr. 54 bnr. 675, hvorfra borettslagets eiendom - bnr. 687 - er utskilt, forbeholdt sykehuset seg rett til leie av 10 hybelleiligheter i de bygg som skulle føres opp på den frasolgte eiendom. Ifølge kjøpekontrakten som ikke ble tinglyst, skulle huseierne - utleierne - sørge for innvendig vedlikehold, og leietakerne være fritatt for blant annet gang- og trappevask. I skjøtet som ble tinglest, var gjentatt plikten til å stille leiligheter til disposisjon, men intet om særvilkår knyttet til denne utleie. Av de 10 hybelleilighetene sykehuset skulle ha leierett til, kom 3 til å bli plassert i bygget på bnr. 687.

Borettslaget ble stiftet 5. oktober 1960. Ved stiftelsen ble ikke opplyst at det på bnr. 675, hvorfra lagets eiendom skulle utskilles, hvilte en klausul om utleie på spesielle vilkår. Advokat Ingar Bjørge som ordnet med stiftelsen uten på det tidspunkt å være engasjert av borettslaget, orienterte ikke om dette spesielle forhold. Det fremgikk

Side:31

ikke av grunnboken. Og det er ikke beskrevet i stiftelsesdokumentet slik det i tilfelle skulle vært gjort etter §4 tredje ledd i loven om borettslag.

Borett slaget bestrider ikke at sykehuset etter den ordning som ble etablert i 1960-61, fikk rett til å disponere 3 hybelleiligheter mot å tegne andeler, og ifølge styrebeslutning være fritatt for å betale borettsinnskudd. Men det bestrides at sykehuset og/eller de sykehusansatte som bebor leilighetene, skal være fritatt for den plikt alle andre andelseiere har, til selv å sørge for innvendig vedlikehold og å delta i gang- og trappevask. Den rett sykehuset i så måte kan ha ment å sikre seg ved salget til byggmester Espetvedt, er falt bort som følge av borettslagets gode tro ved stiftelsen og også som følge av loven om borettslag §4 tredje ledd. Og borettslaget har ikke på noe tidspunkt senere akseptert slike særfordeler knyttet til de aktuelle hybelleilighetene. Det er tvert om. På generalforsamling 23. mai 1962 ble vedtatt brukt standard husleiekontrakter utarbeidet av A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund som inneholder bestemmelser om blant annet innvendig vedlikehold og om deltakelsen i fellesoppgaver. Meddelelse ble gitt til sykehuset, som ikke reagerte. Og da spørsmålet i 1966 første gang reiste seg som et aktuelt problem, gav borettslaget klart uttrykk for sitt standpunkt.

Dersom Høyesterett skulle mene at borettslaget på grunn av kjøpekontrakten mellom sykehuset og byggmester Espetvedt har plikt til å sørge for blant annet innvendig vedlikehold, hevder laget subsidiært at leievilkårenes holdbarhet må vurderes etter husleielovens §36 jfr. loven om borettslag §34. Leievilkårene og i disse også inkludert fritaket for å betale borettsinnskudd, vil i tilfelle være åpenbart ubillige mot borettslaget. Under henvisning til mindretallets standpunkt i Rt-1971-1211 hevdes det at retten prejudisielt kan prøve forholdet som ledd i en oppsigelsessak.

Når borettslaget har valgt å gå til oppsigelse, skyldes det flere forhold.

Uenigheten om plikten til å sørge for innvendig vedlikehold er et av disse forhold. Da uenigheten ble avdekket i 1966, foretok sykehuset i tiden like etter, oppussing av to hybelleiligheter. Senere er intet gjort. Resultatet er at hybelleilighetene nå er nedslitt. Et annet forhold er brudd på husordensreglene. Det har manifestert seg ikke bare ved unnlatelse av å delta i gang- og trappevask, men ved flere anledninger også i støyende opptreden fra de sykehusansatte beboere. Særskilt ille var det i en periode hvor en fremmedarbeider holdt til i en av hybelleilighetene. Til dette kommer at sykehuset ikke har fulgt opp den ordning som ble etablert i 1961. Andelsbrevene er aldri blitt transportert til dem som bebodde leilighetene, slik at de gled inn i rekken av andelseiere. Sykehuset har - bortsett fra de første årene - befolket leilighetene med en stadig vekslende skare av ansatte, uten å gi varsel til borettslaget. Og til dels har dette vært folk som ikke passet inn i bomiljøet. Ved dette har sykehuset opptrådt i strid med §7 i vedtektene for borettslaget. Endelig har sykehuset satt seg imot, og tilholdt de sykehusansatte beboere å unnslå seg, å undertegne den leiekontrakt som ble vedtatt brukt på generalforsamling

Side:32

23. mai 1962. Dette vedtak var bindende for samtlige andelseiere.

Borettslaget har lagt ned slik påstand:

«1. Bergen byretts dom stadfestes.

2. Laksevåg Sanitetsforenings Sykehus dømmes til å betale Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23/23 A sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Sykehuset reiser ingen innsigelser mot å stå som part i oppsigelsessaken. Det er reell eier av de andeler som gir leierett til de aktuelle hybelleilighetene. På denne bakgrunn erkjenner sykehuset at det var rette adressat for den oppsigelse borettslaget sendte 10. september 1976, og at det med rette inntar partsstilling i rettssaken.

Sykehuset mener at det tvistepunkt som er gjort til det vesentlige - meningsforskjellen om plikten til å sørge for innvendig vedlikehold - burde vært løst ved et fastsettelsessøksmål. Det kan virke lite rimelig å søke tvistepunktet vurdert prejudisielt i en oppsigelsessak. Og borettslagets subsidiært fremsatte krav om vurdering av leievilkårenes billighet etter husleielovens §36, kan i det hele tatt ikke prøves prejudisielt i denne saken, jfr. Rt-1971-1211.

Det standpunkt sykehuset har når det gjelder vedlikeholdsplikten, er ellers at den påhviler borettslaget. I kjøpekontrakten mellom sykehuset og byggmester Espetvedt var fastsatt at sykehuset skulle ha leierett til hybelleiligheter i de oppførendes bygg med plikt for huseierne til å sørge for innvendig vedlikehold og med fritak for å delta i gang- og trappevask. I skjøtet til Espetvedt som ble tinglyst, var det vist til kjøpekontrakten. 0g i den tilleggskontrakt som ble opprettet mellom sykehuset og Espetvedt fordi byggene skulle oppføres i regi av borettslag, var nevnt at ordningen ikke var ment å gi sykehuset «annen rett enn den som er sikret ved kontrakt av 26/7.1960» - altså kjøpekontrakten.

Det er lite trolig at advokat Ingar Bjørge som stod for stiftelsen av borettslaget, skal ha unnlatt å omtale forpliktelsene som hvilte på eiendommen. Og henvisningen til §4 tredje ledd i loven om borettslag kan det ikke legges brett på siden regelen for første gang i saken er påberopt under prosedyren for Høyesterett. Det kan heller ikke være riktig som borettslaget hevder, at det avgjørende er den eventuelt gode tro på tidspunktet for stiftelsen av laget. Det relevante tidspunkt må være datoen for skjøtet fra Espetvedt til borettslaget på bnr. 687. På den tid var det klart at sykehuset skulle være andelseier med leierett til 3 hybelleiligheter uten å betale borettsinnskudd. Om lagsmedlemmene ikke på forhånd hadde kjennskap til det, måtte det ligge nær å forespørre om sykehuset også var tilsikret andre særfordeler. På den tid var også advokat Ingar Bjørge blitt forretningsfører for borettslaget. Hans kjennskap til innholdet av kjøpekontrakten mellom sykehuset og Espetvedt utelukker at lagsmedlemmenes eventuelt mangelfulle viten kan føre til bortfall av sykehusets rettigheter.

Nå er rettssaken reist på grunn av en oppsigelse som bare kan

Side:33

føre frem om det blir godtgjort at sykehuset har gjort seg skyldig i graverende eller langvarig overtredelse av sine plikter. I oppsigelsesbrevet var i så måte påberopt to forhold - unnlatt oppfyllelse av vedlikeholdsplikt og brudd på husordensregler. Under rettssaken er dette supplert med nye påståtte pliktforsømmelser. Sykehuset betviler at det er adgang til dette. Men til de enkelte grunnlag anføres:

Det er riktig at sykehuset - etter egen mening med rette - har vegret seg for å pusse opp hybelleilighetene. Men det foreligger intet bevis for at leilighetene av den grunn er blitt nedslitt utover det som kanskje kan gjøre dem noe mindre attraktive for sykehusansatte. Borettslaget kunne fått avklaret uenigheten om vedlikeholdsplikten ved å reise fastsettelsessøksmål. Det forhold at sykehuset har holdt fast ved sitt standpunkt til dette rettsspørsmål, og har innrettet seg etter det, kan ikke - uansett hvem som måtte ha rett - med rimelighet karakteriseres som mislighold, og slett ikke vesentlig mislighold.

De påståtte brudd på husordensreglene bunner så langt det gjelder gang- og trappevask i den samme rettslige uenighet som knytter seg til spørsmålet om vedlikeholdsplikt. Det var ikke før oppsigelsen klaget over uro fra de sykehusansatte, og ikke ført bevis for uro av et format som kan begrunne oppsigelse. Fremmedarbeideren som kan ha voldt sjenanse i den tiden han bodde i en av de tre hybelleilighetene, er for lengst fraflyttet.

Det innrømmes at sykehuset har disponert leilighetene noe annerledes enn det ble lagt opp til i 1961, og for så vidt formelt i strid med §7 i borettslagets vedtekter. Det hensiktsmessige ville vært at sykehuset etter dispensasjon i henhold til §13 annet ledd i loven om borettslag hadde fått formell status som eier av 3 andeler og med rett til fremutleie. Ordningen slik den faktisk er blitt praktisert, har imidlertid stabilisert seg. Og den kan ikke ha vært til ulempe for borettslaget som i alle tilfelle måtte avfinne seg med et forholdsvis hyppig skifte av beboere i hybelleilighetene.

Vegringen mot å undertegne leiekontrakten har sin bakgrunn i den uenighet som er til stede når det gjelder plikten til å sørge for innvendig vedlikehold og deltakelse i gang- og trappevask. Borettslaget kan ikke ved flertallsbeslutning på generalforsamling fri seg fra plikter klausulert på den eiendom laget har overtatt.

Sykehuset har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Borettslaget øvre Fyllingsvei 23 og 23 A dømmes til å betale Laksevåg Sanitetsforenings sykehus saksomkostninger for Høyesterett, lagmannsrett og byretten.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten. Etter den prosedyre som har vært ført i Høyesterett, og de nye opplysninger som er kommet frem, finner jeg det imidlertid riktig å gå noe videre i begrunnelsen enn lagmannsretten gjorde.

Først nevner jeg at det for Høyesterett ikke er blitt bestridt, og heller ikke kan anses tvilsomt, at sykehuset var rette adressat for oppsigelsen og med rette inntar partsstilling i oppsigelsessaken.

Side:34

Som nevnt er partene uenige om hvem som plikter å sørge for innvendig vedlikehold av de hybelleiligheter som er eslet til beboelse for sykehusansatte, og om disse skal være fritatt for å delta i gang- og trappevask. Etter det som foreligger, må jeg gå ut fra at det i første rekke er denne uenighet som har ført til oppsigelsen. Derfor finner jeg det riktig å gi uttrykk for mitt syn på det spørsmålet.

Den særrett sykehuset påstås å ha, søker sin forankring i punkt 2 i kjøpekontrakt av 26. juli 1960 mellom sykehuset og byggmester Espetvedt. Kjøpekontrakten ble ikke tinglyst. I det skjøte til Espetvedt som ble utstedt 23. september 1960 og tinglyst 26. samme måned, sies det at «Eiendommen overdrages i henhold til stemplet kjøpekontrakt av 26. juli 1960. Av hensynet til rettsvernet nevnes følgende rettigheter og plikter». Som en slik plikt er nevnt at Espetvedt skal sørge for å skaffe til veie 10 hybelleiligheter som sykehuset skal ha uoppsigelig leierett til. Men det er intet sagt om utleievilkårene.

Den eiendom Espetvedt hadde ervervet, skulle utparselleres og bebygges av borettslag. Dette siste førte til en tilleggskontrakt av 21. februar 1961 mellom sykehuset og Espetvedt. Her sies det blant annet at sykehusets leierett i henhold til kjøpekontraktens punkt 2 «ordnes ved at kjøperen tilsikrer at borettslaget stiller til disposisjon - uten borettsinnskudd - for B-sykehuset 10 andeler som hver representerer leierett til en hybelleilighet». Og i samme tilleggskontrakt forpliktet sykehuset seg til å besørge slettet den tinglyste heftelsen som er nevnt tidligere. Det som deretter skjedde, var at Espetvedt 15. mars 1961 gav heftefritt skjøte til borettslaget på bnr. 687, som var en parsell av den eiendom han hadde overtatt fra sykehuset.

Jeg må trekke den slutning at sykehuset ikke gjennom tinglysing har fått rettsvern for de særfordeler som det er blitt uenighet om. Det er således misvisende når disse fra sykehusets side til dels er omtalt som klausuler hvilende på eiendommen.

Det jeg har sitert fra tilleggskontrakten av 21. februar 1961, kan gi inntrykk av at det ble overlatt til Espetvedt å sikre sykehuset de fordeler det var tatt forbehold om i kjøpekontrakten av 26. juli 1960. Spørsmålet blir om Espetvedt og advokat Ingar Bjørge som bistod ham, evnet å gjøre det. Det er alt nevnt at borettslaget ble gitt heftefritt skjøte.

Fritak for plikten til selv å sørge for innvendig vedlikehold og å delta i gang- og trappevask, må i borettslagsforhold - og særskilt i et lite borettslag - fremstille seg som en merkverdighet. For så vidt skulle man forvente at det forelå et eller annet skriftlig om et slikt eventuelt fritak. Det er imidlertid ikke lagt frem, og jeg må legge til grunn at det heller ikke finnes. Borettslaget hevder at lagsmedlemmene heller ikke gjennom muntlig orientering er gitt beskjed, og jeg ser ingen grunn til å tvile på at det er riktig. En indikasjon på det har man i generalforsamlingsvedtaket 23. mai 1962 hvor det - uten unntak for noen andelseier - ble besluttet anvendt en standard leiekontrakt som blant annet hadde bestemmelser om innvendig vedlikehold og deltakelse i fellesoppgaver. Fra sykehusets side er vist til at advokat Ingar Bjørge var forretningsfører for borettslaget frem til

Side:35

1964. Han kjente i hvert fall til innholdet av kjøpekontrakten av 26. juli 1960, og hans kunnskap må - hevdes det - utelukke at sykehusets forbeholdte særrett kan anses falt bort som følge av god tro. Men slik jeg vurderer forholdet, hadde ikke advokaten en slik posisjon at hans mer omfattende kunnskap - når den ikke ble brakt videre til lagsmedlemmene i forståelig form - kan tillegges vekt.

Endelig kan det være spørsmål om borettslaget ved passivitet eller konkludent atferd på et senere tidspunkt kan ha godtatt den særrett sykehuset hevder å ha. Lagmannsretten synes langt på vei å ha hatt den oppfatning. For Høyesterett er imidlertid kommet frem nye opplysninger som viser at dette ikke er holdbart. De første sykehusansatte som bebodde hybelleilighetene, deltok i gang- og trappevask, og innvendig vedlikehold ble det ikke spørsmål om fordi leilighetene var nye. Første gang problemer meldte seg, var ettersommeren 1966. Som nytt for Høyesterett er lagt frem i full bredde den brevveksling som fant sted mellom sykehuset og borettslaget. Den viser at begge parter klart presiserte sine standpunkter. Rent praktisk førte striden den gang til at sykehuset selv foretok oppussing av en leilighet, og et års tid etter av ytterligere en, uten med dette å godta borettslagets oppfatning som den rette. Slik saken foreligger opplyst, må jeg legge til grunn at partene - etter at uenigheten var avdekket - hver holdt på sitt, og at begge var klar over den andres oppfatning.

Etter det som nå er nevnt, er det min oppfatning at sykehuset overfor borettslaget ikke har greid å oppnå den særfordel det var tatt forbehold om i kjøpekontrakten med Espetvedt. Når det gjelder innvendig vedlikehold og gang- og trappevask, står andelsleilighetene som sykehuset disponerer, i samme stilling som de øvrige andelsleiligheter.

Jeg går så over til å behandle de grunnlag borettslaget har påberopt for oppsigelsen. Som nevnt før er disse grunnlag blitt supplert etter at oppsigelsesbrevet var sendt. Etter min oppfatning må det - slik forholdet er ved oppsigelser i vanlige husleieforhold - være anledning til det. Oppsigelse av andelseiere i et borettslag kan bare føre frem hvis det konstateres mislighold som er vesentlig, jfr. §36 i loven om borettslag. Jeg er enig med borettslaget i at det i så måte må foretas en samlet vurdering av de klagepunkter som måtte anses fremsatt med rette. Denne sluttvurdering får utstå til de enkelte klagepunkter er gjennomgått.

Etter den oppfatning jeg har i spørsmålet om plikten til å sørge for innvendig vedlikehold, har sykehuset forsømt seg. Bortsett fra den oppussingen av to hybelleiligheter som ble foretatt ca. 1967, har sykehuset - etter det som er opplyst - ikke utført vedlikeholdsarbeider, og har vegret seg for å gjøre det. Siden leilighetene i løpet av årene har vært bebodd av en lang rekke forskjellige personer, synes det uten videre klart at de nå må være i en forfatning som gjør oppussing påkrevd. Ved vurderingen av forholdet vil det ha betydning hvem som var nærmest til å få den juridiske konflikten avklaret. Etter mitt skjønn var det sykehuset. Det gjaldt leiligheter som skulle benyttes av sykehusansatte. Da konflikten ble avdekket høsten 1966,

Side:36

gav sykehuset i brev av 10. oktober 1966 selv uttrykk for at «vi er innstilt på å gå rettens vei, for å få en prinsippavgjørelse på denne saken». Endelig nevner jeg også at det - etter hva det er opplyst - er oppstått en tilsvarende uenighet mellom sykehuset og to andre borettslag med bygg oppført på den eiendommen Espetvedt ervervet ved kjøpekontrakt av 26. juli 1960.

Ut fra det syn jeg har gjort rede for tidligere, mener jeg at sykehuset også har forsømt seg ved ikke konsekvent å sørge for deltakelse i gang- og trappevask. Men her er det tale om en forsømmelse av så vidt bagatellmessig art at det - sett hen til at den bunner i en juridisk konflikt - knapt kan karakteriseres som mislighold av betydning. Som brudd på husordensreglene er også nevnt støy og uro fra de sykehusansatte beboere. Etter min vurdering er det ikke ført bevis for uro av slikt omfang at det kan kalles mislighold. Jeg ser da bort fra fremmedarbeideren som synes å ha vært til atskillig sjenanse. Men han er for lengst fraflyttet. Og uro fra hans side kunne under ingen omstendighet berettige til oppsigelse for samtlige leiligheter.

Det synes å være på det rene at sykehuset har disponert hybelleilighetene på annen måte enn det var lagt opp til i 1961. Opplegget var fastlagt i tilleggskontrakten av 21. februar 1961 mellom sykehuset og Espetvedt. Ifølge den skulle sykehuset oppgi navnene «på de personer som andelene skal utstedes til og som må tilfredsstille Husbankens krav». Andelene skulle ikke kunne selges, men «vederlagsfritt overdras til de personer som styret for B-sykehuset utpeker». Og, sies det videre, «B-sykehuset sikrer sin disposisjonsrett over andelene og dermed leieretten til de enkelte hybelleiligheter ved kontrakter med de enkelte som til enhver tid blir stående som andelseiere». I tråd med dette er borettslagets vedtekter formet slik at bare fysiske personer kan være andelseiere. Opplegget synes å ha blitt slik etter krav fra Husbanken. I stedet har sykehuset disponert som om det var andelseier med ubetinget rett til å foreta fremutleie. Det er mulig at en slik ordning kunne vært etablert i 1961, og - under medvirkning av borettslaget - også senere. Men det er ikke blitt gjort. Borettslaget hevder at det ikke kjente til den praksis som ble fulgt, før det kom frem under rettssaken. Det sikre synes å være at sykehuset på egen hånd har tatt seg til å følge en praksis i strid med opplegget og vedtektene. Etter mitt skjønn står man her overfor et klart tilfelle av mislighold.

Borettslaget har også bebreidet sykehuset for ikke å ha undertegnet den standard leiekontrakt som generalforsamlingen har vedtatt å nytte, og for å ha tilholdt de sykehusansatte beboere heller ikke å gjøre det. Så vidt jeg skjønner, står man her overfor en konsekvens av den oppfatning sykehuset har hatt til det juridiske konfliktsspørsmål som er omtalt tidligere. I et brev fra sykehuset til borettslaget av 22. oktober 1966 ses det uttrykt slik: «Det som står i leiekontrakten angående vedlikeholdet, er oss uvedkommende. Om det blir laget aldri så mange kontrakter med Deres andre leieboere, kan disse ikke ta bort en klausul på eiendommen...» Som jeg tidligere har gjort rede for, mener jeg at dette var et rettslig uholdbart standpunkt. For så vidt kan jeg være enig i at det foreligger en

Side:37

forsømmelse. Men at forholdet skal kunne karakteriseres som mislighold og danne en selvstendig begrunnelse for oppsigelse, har jeg vanskelig for å se.

Når oppsigelsesgrunnene vurderes under ett, kan det - slik jeg ser på forholdene - konstateres at sykehuset har gjort seg skyldig i mislighold. Men det er ikke tilstrekkelig til at oppsigelsen kan føre frem. Det må foreligge et mislighold som er vesentlig. Karakteristikken «vesentlig mislighold» synes jeg ikke passer. Hovedtyngden i konflikten har bunnet i en ulik oppfatning av et juridisk spørsmål. Når dette forhold er avklaret - om enn bare prejudisielt - går jeg ut fra at sykehuset for fremtiden vil innrette seg annerledes. Og jeg går ut fra at sykehuset også når det gjelder disponeringen av leilighetene, vil søke å finne frem til en holdbar ordning.

Selv om anken ikke fører frem - slik jeg vurderer saken - mener jeg at borettslaget ikke bør tilpliktes å betale saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Holmøy, Tønseth og Stabel: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Nils Beyer):

Saken gjelder krav om tilsidesettelse av husleieoppsigelse etter husleielovens §38, jfr. lov om borettslag §34.

Forhistorien er at Laksevåg Sanitetsforening og Laksevåg Røde Kors i 1954 kjøpte bnr. 14 og 15 av gnr. 54 i Laksevåg, med tanke på å bygge et «B-sykehus». Med henblikk på finansiering av bygget solgte de i 1960 ca. 10 da av arealet til byggmester Harald Espetvedt. Kjøpekontrakt ble opprettet og undertegnet den 26. juli 1960. Den opplyses å være stemplet, men kan ikke sees å være tingÅyst. Av kjøpekontrakten refereres:

«2. Kjøperen plikter å oppføre 10 - ti - hybelleiligheter på det innkjøpte areal. Hver av disse leiligheter skal ha minst 16 m2 oppholdsrom, egen entré, WC m/dusj og kokerom. Hybelleilighetene skal være klar til innflytting når B-sykehuset settes i drift. Hvis hybelleilighetene er ferdige før sykehuset trenger dem, har den enkelte huseier rett til å leie dem ut med en oppsigelsestid av 2 - to - måneder, men først etter at sykehuset i det enkelte tilfelle er tilbudt dem tilleie, jfr. pkt. 3. Huseierne har vedlikeholdsplikten for hybelleilighetene og skal disse til enhver tid holdes i meget god stand. Hver hybelleilighet skal ha sin egen elektriske kurs og måler, og nødvendige tekniske og alminnelige stikkontakter, samt panelovner. Hybelleiligheten skal ikke delta i noe felleslys eller trappe- og gangvask. De skal ha adgang til nødvendige ytre rom (vaskekjeller, tørkeloft og strykerom m.v.)

3. B-sykehuset har leieretten til nevnte hybelleiligheter og disponerer dem etter sykehuset vedtak fra den dag de er klar til innflytting. Denne

Side:38

leierett er en forutsetning for sykehusets drift og kan bare oppsies av sykehuset. Den faller således ikke bort om sykehuset får ny eier, eller om eiendommene totalskades. Hybelleilighetene leies ut umøblert og leien stipuleres i forhold til dette og settes til det beløp som er vanlig på stedet for tilsvarende husrom. I tilfelle tvist om leiens størrelse, avgjøres denne av Statens Husbank. Hyblene er innskuddsfrie.»

Den 23/9.1960 utstedte Laksevåg Sanitetsforening skjøte over det solgte areal, som nå hadde fått bnr. 675. Av skjøtet refereres:

1. Eieren av bnr. 675 har plikt til å oppføre 10 - ti - hybelleiligheter på den kjøpte eiendom, som eierne av hovedbruket, bnr. 15, eller et av dem oppførendes B-sykehus i Laksevåg har leieretten til. Eieren av bnr. 675 kan fordele denne utleieplikt ved utskillelse av parseller av bnr. 675. Denne utleieplikt er uoppsigelig fra bnr. 675 og senere utskilte parsellers side. Årsleien for disse hybelleiligheter settes for stempelavgiftens skyld til kr 6.000,- - sekstusen -....»

Skjøtet ble tinglyst den 26/9.1960.

Det saksøkte borettslag er stiftet den 5/10.1960. Av vedtektene fremgår at andelskapitalen på det tidspunkt utgjorde kr 800,- fordelt på 8 andeler a kr 100,-. Formålet var «å skaffe andelseierne bolig ved å kjøpe en parsell av gnr. 54, bnr. 675 i Laksevåg og å oppføre boligbygg på parsellen og leie ut boliger i bygget til andelseierne». Det var advokat Ingar Bjørge som i egenskap av byggmester Espetvedts juridiske rådgiver hadde varetatt byggmesterens interesser ved ervervet av grunnen. I naturlig forlengelse herav kom han nå til å ordne med stiftelsen av borettslaget, som han også kom til å bestyre en tid fremover. Hensikten var at byggmester Espetvedt skulle være hovedentreprenør ved oppførelse av borettslagets bygning, og en kontrakt herom er fremlagt under saken. Det er ikke datert på annen måte enn at den sees inngått i 1961.

Gjennom sitt arbeide for byggmester Espetvedt var advokat Bjørge klar over hvilke vilkår Sanitetsforeningen og Røde Kors hadde stillet i kjøpekontrakten av 26/7.1960. Det synes klarlagt at han iallfall i noen utstrekning har orientert stifterne av borettslaget om disse vilkårene, men helt sikkert er dette bare for følgende punkters vedkommende: At Sanitetsforeningen hadde betinget seg å få leie et antall hybler og at disse skulle være innskuddsfri. Advokat Bjørge selv var nå som vitne åpenbart usikker på hvor langt han i detalj hadde gått med å redegjøre for disse omstendighetene. Dette er forklarlig i betraktning av at disse begivenheter utspant seg for 16 år siden, at borettslagsloven da nettopp var trådt i kraft og endelig fordi der, såvidt forståes, samtidig ble startet tre andre borettslag på samme området.

Det saksøkte borettslag søkte finansiering gjennom Husbanken. Denne har øyensynlig reagert mot ordningen med at det skulle være hybler til vanlig utleie, jfr. borettslagslovens §11 annet ledd og §13, b. Formentlig av denne grunn ble borettslagets vedtekter, deres §3, forandret på ekstraordinær generalforsamling holdt den 13. januar 1961. Av den fremlagte utskrift av generalforsamlingsprotokollen refereres: «Til behandling forelå spørsmålet om å utvide andelskapitalen av hensyn til de 4 hybelleiligheter i bygget, med 4 andeler a kr 100,-. Det ble klarlagt at dette ikke ville medføre noen endring i den opprinnelige byggeplan.» (Den fjerde hybelen vedkommer ikke saken). Den ordning som derved kom i stand er beskrevet slik i et brev som Den

Side:39

Norske Stats Husbank sendte den 15. april 1962 til saksøkerens prosessfullmektig: «Husbanken har gitt tilsagn om lån til ovennevnte borettslag. Da lov om borettslag av 4. februar 1960 §11 annet ledd, bestemmer at det skal være så mange andeler som det er boliger, og i §13b at ingen kan eie mer enn én andel, må samtlige «leieboere» stå som andelseiere, jfr. §33. Dette krav er også imøtekommet, og vi går ut fra B-sykehuset er innforstått med det. Sykehusets betjening er derfor ikke leieboere i vanlig forstand, men medeiere som er underlagt borettslovens bestemmelser...»

Med den ordning som her var truffet, var den ovenfor refererte pkt. I i skjøtet av 23/9.1960 ikke lenger treffende. Selgerne og byggmester Espetvedt inngikk derfor den 21. februar 1961 en tilleggs-kontrakt som inntas:

«...

På grunn av at det etter prosjektet er 4 borettslag som skal forestå oppførelsen av de i kontrakt av 26/7.1960 nevnte 10 hybelleiligheter, har partene av hensyn til gjennomføringen av byggeprosjektet, inngått følgende tilleggskontrakt:

l. B-sykehusets leierett til de i nevnte kontrakts pkt. 2 og pkt. 3 nevnte hybelleiligheter, ordnes ved at kjøperen tilsikrer at borettslagene stiller til disposisjon - uten borettsinnskudd - for B-sykehuset 10 andeler som hver representerer leierett til en hybelleilighet.

2. Selgerne oppgir på sin side navnene på de personer som andelene skal utstedes til og som må tilfredsstille Husbankens krav.

3. Da det ikke er meningen at denne ordning av leieretten til hybelleilighetene skal gi B-sykehuset noen annen rett enn den som er sikret ved kontrakt av 26/7.1960 kan andelene således ikke selges. Kun vederlagsfritt overdras til personer som styret for B-sykehuset utpeker. Når B-sykehuset v/sitt styre finner at det ikke lenger trenger hybelleiliglietene til sitt personale, skal andelene uten vederlag transporteres til de personer styret i de enkelte borettslag utpeker.

4. B-sykehuset sikrer sin disposisjonsrett over andelene og dermed leieretten til de enkelte hybelleiligheter ved kontrakter med de enkelte som til enhver tid blir stående som andelseiere.

5. I og med inngåelsen av nærværende tilleggsavtale, forplikter selgerne seg til å besørge slettet den tinglyste bestemmelse om kjøperens plikt til å oppføre og å leie ut forannevnte hybelleiligheter til B-sykehuset.

6. Kontrakten i 2 - to - eksemplarer.»

Samme dag undertegnet Laksevåg Røde Kors og Sanitetsforeningens vedkommende en påtegning på skjøtet hvori det bl.a. heter: «... Den i skjøtets pkt. 1 nevnte plikt til oppføring og bortleie av hybelleiligheter frafalles, idet der nå er truffet en annen ordning angående beboelsesforholdene på eiendommen. Pkt. 1 i skjøtet kan således utgå og slettes.» Denne erklæringen er datert 21. februar 1961, men sees først dagbokført den 20. mars det følgende år.

Etter dette er det i hovedsaken tilleggskontrakten av 21/2.1961 som skulle regulere forholdet mellom selgerne og byggmester Espetvedt.

Innflytting i borettslagets bygg fant sted i 1962. Om det som videre skjedde er å nevne at Statens Pristilsyn, Bergen, den 29. mai 1963 traff vedtak om basisleier for hybelleilighetene etter klage fra leieboerne i samme v/advokat Eikeland, og at der på høstparten samme år var visse tilløp til friksjoner mellom partene i saken. Noen av disse spørsmålene er berørt i et

Side:40

brev som advokat Eikeland den 2/11.1964 sendte til bl.a. saksøkte i saken og hvor bl.a. et utdrag av kjøpekontrakten av 26/7.1960 er referert. Pr. 10/ 12.1965 opprettet borettslaget husleiekontrakter med samtlige andelseiere, derunder de daværende beboere av hybelleilighetene. Kontraktene er skrevet på A/L Norske Boligbyggelags Landsforbunds standardformularer uten overstrykninger eller rettelser, og sees undertegnet av hybelleilighetenes beboere. Den 15/8.1966 skrev Sykehuset til styret for borettslaget som følger:

«Vi vil med dette spørre styret for ovennevnte hus, om ikke rette tidspunkt nu var til å gjøre hybelleiligheten som str. Anna Sørbotten hadde, i den stand den etter kontrakten skal være i.

Vi viser til punkt 2 i kjøpekontrakten som sier: «Huseierne har vedlikeholdsplikten for hybel-leilighetene og disse skal til enhver tid holdes i meget god stand.»

Med håp om snarlig svar, eventuelt en konferanse.»

Ytterligere skriftlig bevismateriale er ikke fremlagt i saken før oppsigelsesbrevet av 10/9.1976. Av dette fremgår det imidlertid at der forut for oppsigelsen har vært korrespondert mellom partene uten at retten har noe kjennskap til hva denne korrespondansen gikk ut på. Oppsigelsesbrevet inntas:

«Laksevåg Sanitetsforenings Sykehus v/herr Henry O. Michelsen 5031 Laksevåg

Oppsigelse av leieforhold - 3 hybelleiligheter i borettslaget øvre Fyllingsvei 23 og 23 A.

Det vises til tidligere korrespondanse senest Deres brev av 25. august 1976 og i henhold til generalforsamlingsvedtak oppsies Deres leieforhold for 3 hybelleiligheter i borettslaget Fyllingsvei 23 og 23 A i henhold til husleielovens §7, 1, jfr. §8, nr. 1, jfr. også lov om borettslag §36 med fraflytting senest innen 1 måned fra mottagelsen av denne oppsigelse.

Som grunnlag for oppsigelsen vil hevdes at leieren har misligholdt sin vedlikeholdsplikt ved at hybelleilighetene har stått uten vedlikehold siden innflyttingen i 1961, jfr. husleielovens §19. Videre mener vi at spesielt en av hybelleilighetenes beboere ikke overholder husets ordensregler, jfr. §22, ved at vedkommende har utlevert leilighetens nøkler til fremmede og at disse har brukt hybelleiligheten som bolig i kortere eller lengre perioder, foruten at de bråker til alle døgnets tider. Videre vil vi påstå at leietakeren har misligholdt avtalen da han har tillatt at personer som ikke har vært tilknyttet sykehuset har bebodd leiligheten.

Vi er oppmerksom på den avtale som påstås inngått mellom leietaker og byggmester Espetvedt, men vi vil hevde at borettslaget under ingen omstendighet er bundet av denne avtale.

Søksmål om tilsidesettelse av oppsigelsen må være reist innen 30 - tredve - dager i henhold til husleielovens §38...» - - -

Retten vil innledningsvis gjøre oppmerksom på at sykehuset ifølge tilleggskontrakten av 21/2.1961 på det tidspunkt var oppmerksom på at det var fire borettslag som skulle forestå oppførelsen av de 10 hybelleiligheter som var nevnt i kontrakten av 26/7.1960. Dette måtte etter rettens skjønn tilsi en

Side:41

særskilt varsomhet for å få rettighetene innpasset under borettslagslovens system.

Nå var de rettigheter som sykehuset påberoper seg i saken allerede på forhånd dårlig utstyrt med rettsvern. Kjøpers vedlikeholdsplikt og fritak for trappe- og gangvask var nevnt i kjøpekontrakten av 26/7.1960, men den var ikke tinglyst. Disse klausuler sees ikke gjentatt i skjøtet av 23/9 samme år. Kjøpers utleieplikt skulle i henhold til samme skjøtes punkt 1 være uoppsigelig, men den 21/2.1961 skrev sykehusets vedkommende under en erklæring om at punkt 1 i skjøtet kunne utgå og slettes.

Det er etter bevisførselen uklart hva som egentlig kom frem om sykehusets rettigheter under møtene som ble holdt for å stifte borettslaget. Advokat Bjørge synes å være noe usikker når det gjaldt disse spørsmålene, men uttalte at han mente at alle «sentrale spørsmål» var behandlet. Ordningen av vedlikehold og kontraktenes uoppsigelighet regnet han som slike sentrale spørsmål, men det har ikke vært mulig å få opplyst om noen kontrakter ble fremlagt. Detter det som kom frem under hovedforhandlingen finner retten grunn til å tro at der ikke er avfattet noe skriftlig om disse spørsmålene, hverken i stiftelsesprotokollen eller i anmeldelsen til firmaregisteret. Retten kan ikke finne det bevist at sykehuset på holdbar måte har sikret sine rettigheter ifølge de opprinnelige kontrakter. Tvert imot går husleiekontraktene av 10/12.1965 ut på at «leieren» skal ha det indre vedlikehold (§6). Som saken ligger an må retten anse det manglende vedlikehold som mislighold fra leietagernes side.

Mer generelt antar retten at det vil være riktig å si at partene omkring årsskiftet 1960/61 søkte å nå frem til en ordning som iallfall formelt kunne godtas under borettslagslovens bestemmelser med sikte på å imøtekomme sykehusets krav på tre hybler i dette borettslag. Vanlig utleie av disse tre hyblene ville ikke kunne forenes med borettslagslovens §2 tredje ledd. Det er mulig at en ordning kunne vært hitført under §13 annet ledd, men dette ville forutsette samtykke fra departementets side. Noe slikt er ikke påberopt. Man fant da frem til en ordning som i formen tilfredsstillet loven, nemlig at de som bodde i hybelleilighetene skulle fremtre som andelseiere, mens man hele tiden var oppmerksom på at sykehuset var den reelle eier av andelene. Det var en ordning som dårlig harmonerer med borettslagslovens §13, 1. ledd. Videre er å merke at sykehuset nødvendigvis måtte forbeholde seg å bestemme hvem som skulle bo i disse hybelleilighetene. Det var jo nemlig de som arbeidet ved sykehuset som skulle bo der, og man kunne ikke godt overlate til borettslagets styre å bestemme hvem det skulle være. Man kom derved i strid med borettslagslovens §15 annet ledd, (retten anser det klarlagt at partene på det tidspunkt var enige om at der ikke skulle betales borettsinnskudd for hybelleilighetene). Der har vært uenighet mellom partene om sykehuset kunne besette hybelleilighetene uten å innhente samtykke fra borettslagets styre. Et minstemål måtte være at sykehuset holdt styret underrettet om hvem som til enhver tid var utpekt til å bo der. Dette synes også forutsatt i punkt 2 i tilleggskontrakten av 21/2.1961.

Imidlertid finner retten det klarlagt at denne ordningen ikke ble etterlevet i praksis. Borettslaget ble ikke underrettet om hvem som til enhver tid bodde i leilighetene og andelene ble ikke transportert. Det er fra borettslaget uimotsagt opplyst at sykehuset ikke har fulgt disse retningslinjer siden 1968. Man er derved kommet i den situasjon at den løpende ordning er i strid med

Side:42

preseptorisk lov, og sykehuset må etter rettens oppfatning bære ansvaret for dette. Det måtte være klart at borettslaget måtte holdes underrettet om hvem som til enhver tid skulle bo i hybelleilighetene. Det kan lite nytte å påberope avvikende praksis gjennom mange år, borettslagets mulige passivitet i så henseende kan ikke hjemle sykehuset et krav på at lovstridig praksis skal fortsette. I tillegg hertil kommer da sykehusets manglende oppfyllelse av sin vedlikeholdsplikt, og retten kommer til det resultat at oppsigelsen ikke kan kjennes ugyldig, jfr. §36 i lov om borettslag. Man finner etter dette ikke grunn til å gå inn på spørsmålet om sykehuset ytterligere har misligholdt leieavtalen ved at der har vært tatt inn fremleieboere i hybelleilighetene eller om husordnen har vært overtrådt. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ole Johan Helle, Bjarne Danielsen og Alf Bruland):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten kom til ved første gangs behandling. Resultatet avviker også fra det resultat byretten kom til.

I tilknytning til den begrunnelse Høyesteretts kjæremålsutvalg har gitt for opphevelsen av lagmannsrettens kjennelse om avvisning av saken, har partene under den nye ankeforhandling for lagmannsretten konsentrert endel av sin argumentasjon og bevisføring om det som har skjedd med hensyn til utleie av hybelleilighetene, betaling av leie tec. etter ca. 1967/68. Det er på det rene at de leieboere som flyttet inn i hybelleilighetene etter at bygget var ferdig i 1962, hadde leiekontrakter direkte med borettslaget. Leieboerne var ansatt ved sykehuset og var av dette utpekt som leieboere overfor borettslaget. Det er overveiende sannsynlig av de første leieboerne også fikk utdelt andelsbevis fra borettslaget. Det finnes godtgjort at forholdet mellom sykehuset og borettslaget forøvrig ble etablert slik som lagmannsretten har lagt til grunn i sin kjennelse av 12. desember 1977.

Etter det som nå er godtgjort under ankeforhandlingen, legger lagmannsretten til grunn at ved senere skifte av beboere av leilighetene - altså etter ca. 1967/68 - skjedde dette ved at leilighetene av sykehuset ble tildelt ansatte uten at saken ble forelagt borettslaget til godkjennelse hverken før eller etter innflyttingen. Andelsbevis ble ikke overført til de nye leieboere. Om de første leietagere tilbakeførte sine andelsbevis til sykehuset er høyst uvisst. Men det er på det rene at andelsbevis etterat de første leieboere flyttet ut ikke har vært benyttet ved skifting av beboere av leilighetene. Leieavtaler mellom borettslaget og nye leieboere ble ikke opprettet. Leiene for leilighetene ble betalt direkte fra sykehuset til borettslaget, også i de tider da leilighetene sto ubebodde. I den utstrekning leieforhøyelse har vært drøftet, har dette skjedd mellom sykehuset og borettslaget direkte uten at beboerne av leilighetene har vært involvert. Det samme gjelder andre forhold vedrørende leilighetene. Leieboerne synes å ha betraktet seg som framleietagere av sykehusets leierett.

Den ordning som således har vært etablert i den senere periode - ca. 10 år - har det ikke vært reist noen innvendinger mot fra borettslaget overfor sykehuset, før det kom til rettssak om partenes kontraktsforhold.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at ordningen har vært akseptert av begge parter og at ordningen da i realiteten innebærer at sykehuset

Side:43

var den faktiske andelseier og leietager i forhold til borettslaget. Følgelig er sykehuset rette adressat til den oppsigelse borettslaget sendte sykehuset den 10. september 1976.

Etter resultatet skal så lagmannsretten behandle spørsmålet om oppsigelsens gyldighet.

Det er meget som taler for at borettslaget ved overtagelsen av tomten var, eller burde vært, kjent med de kontraktsbetingelser vedrørende hybelleilighetene som byggmester Espetvedt hadde inngått med sykehuset, hvorav fremgår at borettslaget bl.a. skulle ha vedlikeholdsplikten til leilighetene og at leilighetene ikke skal delta i trappe- og gangvask.

Lagmannsretten finner imidlertid, av hensyn til resultatet, ikke grunn til å komme nærmere inn på dette spørsmål. Borettslaget fikk under enhver omstendighet klar beskjed om hvorledes sykehuset så på nevnte plikter og rettigheter i brevet av 17. oktober 1964 fra advokat Eikeland. Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at borettslaget gav sykehuset beskjed om at det hadde et annet syn på disse forhold. Heller ikke kan det ses at borettslaget har tilkjennegitt at det hadde et annet syn på vedlikeholdsplikten enn sykehuset, da sykehuset i brev av 15. august 1966 purret på opp-pussing av en av leilighetene samtidig som sykehuset i brevet siterte den kontraktsbestemmelse sykehuset mente var bestemmende for forholdet. Etter det som fremkom under ankeforhandlingen, finner lagmannsretten heller ikke at borettslaget på annen måte har gjort sykehuset kjent med at borettslaget hadde et annet syn på vedlikeholds- og renholdsplikten enn sykehuset, før borettslaget nevnte det i oppsigelsesbrevet til sykehuset. Selv om borettslaget skulle ha rett i sitt syn på nevnte forhold, kan det, slik saken ligger an, ikke bebreides sykehuset at det har hatt en annen oppfatning og innrettet seg etter den. Om sykehuset da ikke måtte ha vedlikeholdt leilighetene forskriftsmessig eller foretatt pliktig gang- og trappevask, kan dette under ingen omstendighet karakteriseres som vesentlig mislighold av leieavtalen, jfr. lov om borettslag §36.

Eventuelt bråk i hybelleilighetene eller beboelse av flere enn det leilighetene var beregnet for, har etter bevisførselen sykehuset ikke fått underretning om fra borettslaget eller blitt kjent med på annen måte. Slike forhold kan da ikke karakteriseres som vesentlig mislighold fra sykehusets side.

Om ordningen med at sykehuset har trådt inn som andelseier og leietaker i forhold til borettslaget skulle være i strid med borettsloven, som anført fra borettslaget, kan heller ikke dette påberopes av borettslaget som misligholdelsesgrunn all den stund det, som omhandlet foran, har godtatt ordningen. Under enhver omstendighet måtte borettslaget ha tatt slike spørsmål opp med sykehuset og søkt leieforholdet brakt i overensstemmelse med borettsloven, før misligholdsbeføyelser for så vidt kan komme til anvendelse.

Etter det saksforhold lagmannsretten således legger til grunn, finnes ikke vesentlig mislighold fra sykehusets side å foreligge og borettslaget kan da ikke få medhold i sitt krav om heving av leieavtalen på grunnlag av en gyldig oppsigelse. Sykehuset vil da få medhold i sitt krav om at oppsigelsen kjennes ugyldig. - - -

Side:44