Rt-1983-1067

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-09-30
Publisert:	Rt-1983-1067 (232-83)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 30. september 1983 i l.nr. 96/1983
Parter:	Karmøy kommune (høyesterettsadvokat Gullbrand Kjos) mot 1. Rudolf Salomonsen, 2. Bilgummilageret A/S (høyesterettsadvokat Anders Rekve).
Forfatter:	Michelsen, Røstad, Hellesylt, Sinding-Larsen, Blom
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §93, §23, Bygningsloven (1965)

Dommer Michelsen: Rudolf Salomonsen - i saken kalt Rulle Salomonsen - eier eiendommer på Bygnes i Karmøy kommune. I bygningen som er oppført der, har firmaet Bilgummilageret A/S, som Salomonsen er eneeier av, siden 1970 drevet forretningsvirksomhet i forskjellige former. Man har drevet bilservice og har solgt bildekk og bilrekvisita, campingvogner og campingutstyr og noe senere også sportsutstyr. I 1978 ønsket Rulle Salomonsen å utvide bygningen for blant annet å leie bort en del av lokalene til drift av et matsenter. Han mente at kommunen verken med hjemmel i bygningsloven §93 annet ledd eller de midlertidige reguleringsbestemmelsene for området hadde rett til å nekte ham å nytte nyoppførte lokaler til slik virksomhet. Subsidiært hevdet han at han i alle fall måtte ha rett til uten å innhente samtykke fra bygningsmyndigheten å bruke de tidligere lokaler i huset til slik drift. Det dreiet seg etter hans oppfatning ikke i noe tilfelle om en bruksendring som krevde samtykke av kommunen.

Ut fra disse synspunkter, som de kommunale myndigheter ikke var enige i, gikk Rulle Salomonsen og Bilgummilageret A/S til søksmål mot kommunen, og i denne sak avsa Karmsund herredsrett den 19. februar 1981 dom med slik domsslutning:

«1. Karmøy kommune frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger.»

Rulle Salomonsen og Bilgummilageret A/S erklærte anke til Gulating lagmannsrett, som den 22. mars 1982 avsa dom i saken. Dommen har slik domsslutning:

«1. Karmøy bygningsråd har ikke rett til, med hjemmel i midlertidige reguleringsvedtekter av 9. mars 1978 eller bygningsloven §93 annet ledd, å nekte at lokaler i Rulle Salomonsens eiendom som tidligere har vært brukt som salgslokaler skal kunne brukes til salg av dagligvarer i husholdningen.

2. Forøvrig stadfestes herredsrettens dom, herunder også omkostningsavgjørelsen.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Karmøy kommune har påanket lagmannsrettens dom. Anken gjelder rettsanvendelsen og retter seg mot domsslutningens punkter 1 og 3.

Rulle Salomonsen og Bilgummilageret A/S har godtatt lagmannsrettens dom så langt den er gått dem imot. For Høyesterett foreligger således bare spørsmålet om ankemotpartene uten å måtte innhente samtykke fra de kommunale myndigheter kan nytte til salg av dagligvarer i husholdningen de deler av bygningen som tidligere har vært brukt som salgslokaler.

Til bruk for Høyesterett har Rulle Salomonsen, den tekniske rådmann og bygningssjefen i Karmøy kommune utarbeidet skriftlige redegjørelser. Disse har de bekreftet og delvis supplert under et utenrettslig bevisopptak som partene var enige om å avholde. Samtlige disse tre gav forklaringer for lagmannsretten. Under bevisopptaket avhørte man også formannen i bygningsrådet i kommunen. Han har ikke tidligere vært vitne i saken.

Det er for Høyesterett fremlagt noen få nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til nærmere å omtale.

For det gjenværende tvistepunkts vedkommende må saken sies å stå i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Den ankende part har i det vesentlige gjort gjeldende:

Lagmannsretten har bygd sin avgjørelse på det vedtaket bygningsrådet traff den 30. april 1979 - i lagmannsrettens dom uriktig oppgitt til 3. mai. Den har ment at Salomonsen må være berettiget til uten samtykke fra kommunen å drive all salgsvirksomhet fra de tidligere lokalene når bygningsrådet har godkjent at han fra disse kan selge sportsutstyr. Lagmannsretten har her feilaktig lagt et avtalesynspunkt til grunn for løsningen av saken. Den riktige oppfatning av vedtaket av 30. april 1979 er at bygningsrådet utelukkende godkjente den virksomheten som inntil da hadde vært drevet i lokalene, men satte en stopper for den utvidelsen og omleggingen av driften som Salomonsen hadde planer om.

Det avgjørende for saken er når det kreves tillatelse fra bygningsmyndighetene til en bruksendring, og dette kjernespørsmål har lagmannsretten gått utenom.

Det tales i bygningsloven §93 annet ledd om det formål som er forutsatt i tillatelser bygningsmyndighetene tidligere måtte ha gitt. Det er i dette tilfelle i strid med bygningsrådets forutsetninger at det skulle drives et matsenter i bygningen. På grunnlag av Salomonsens tidligere søknader la bygningsrådet til grunn at det dreiet seg om et service- og lagerbygg med tilknytning til en virksomhet som fremgikk av firmanavnet. Man hadde, som det har vært sagt i saken, rullende materiell i tankene. Bygningsrådet måtte regne med at det fra lokalene bare ville bli solgt slike varer som hadde naturlig tilknytning til denne form for virksomhet.

Siden de første tillatelser ble gitt, har Rulle Salomonsen stadig utvidet salgsvirksomheten, fra 1. februar 1977 til også å omfatte sportsutstyr. Bygningsrådet mente at man her i og for seg stod overfor en snikendring, men har ut fra praktiske hensyn ikke funnet å burde reagere mot den. Man tok dog et uttrykkelig forbehold overfor fremtidige endringer.

Drift av et matsenter er noe helt annet enn det som var forutsatt tidligere fra bygningsrådets side. En slik utnyttelse av bygningen er også i strid med de midlertidige reguleringsbestemmelsene for området, hvor det legges til grunn at det her ikke kan drives detaljhandelsvirksomhet. De midlertidige reguleringsbestemmelsene er hjemlet i bygningsloven og må fortsatt ha sin gyldighet.

Kommunens innvendinger mot å godta Rulle Salomonsens planer bygger på et saklig og lovlig grunnlag. Man har lagt vekt på at de trafikkmessige forhold vil bli endret om det settes i gang et matsenter. Videre har man som et ledd i områdeplanleggingen ønsket å beskytte Kopervik som handelssenter.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. Herredsrettens dom (punkt 1) stadfestes.

2. Karmøy kommune tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotpartene har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det forelå alt i 1969 og i 1971 fra bygningsrådet som hjemler Rulle Salomonsen adgang til å drive den virksomheten han tar sikte på, uten å måtte søke bygningsmyndighetene om tillatelse. Det ble i 1969 gitt byggetillatelse for det som i søknaden ble betegnet som «Lager og kontorbygg, verksted og servicebygg». Dette siste uttrykk peker etter vanlig språkbruk hen på blant annet salgsvirksomhet. I 1971 ble det gitt tillatelse til en utvidelse som bygde på en søknad hvor det var tale om «lager- kontor- butikk- og verkstedsbygg». Det tales altså her om butikk, og man har senere fått tillatelse til å sette inn butikkvinduer. Søknadene ble godkjent uten innskrenkninger, og det må da være forutsatt fra de kommunale myndigheters side at det skulle drives salgsvirksomhet fra lokalene. Når bygningen således er godkjent nyttet til handelsvirksomhet, behøver ikke Salomonsen samtykke fra kommunen for å legge om virksomheten til drift av matsenter. Det er her ikke tale om en formålsendring som krever samtykke i henhold til bestemmelsen i bygningsloven §93 annet ledd. Etter så vel rettspraksis som administrativ praksis kan man innen handelsvirksomhet gå fra en bransje til en annen uten å måtte søke om tillatelse fra bygningsrådet.

På det tidspunkt da de tidligere søknader ble behandlet, hadde for øvrig kommunen ingen adgang til å nekte at det ble oppført bygg til forretningsvirksomhet med detaljhandel for øye, da området den gangen ikke var undergitt noen regulering. De midlertidige reguleringsbestemmelser som ble stadfestet av fylkesmannen 9. mars 1978, jfr. bygningsloven §23 nr. 2, kan ikke tjene som hjemmel for et avslag på en søknad om endring til drift av matsenter. Salgsvirksomheten hadde startet før det tidspunkt da disse reglene ble vedtatt. De synes for øvrig å inneholde bestemmelser som går utover det loven hjemler adgang til, og det må kunne sies at de ikke lenger har gyldighet, da midlertidige bestemmelser etter loven §23 nr. 2 ikke kan gis for et så langt tidsrom som det her er tale om.

De hensyn kommunen har påberopt seg som grunnlag for å nekte en søknad om bruksendring, kan ikke sies å være lovlige etter bygningsloven.

Man kan også - som lagmannsretten - bygge resultatet i saken på det vedtaket bygningsrådet traff den 30. april 1979. Til det var det knyttet et innskrenkende vilkår som dog ikke kan sies å være lovmedholdig. Midlertidige bestemmelser kan ikke innføre et annet formålsbegrep enn det bygningsloven bygger på i §93 annet ledd.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

«Gulating lagmannsretts dom stadfestes dog slik at Karmøy kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til Rulle Salomonsen og Bilgummilageret A/S for alle retter.

I tillegg til saksomkostningsbeløpet kommer 15% rente p.a. regnet fra 19. februar 1981 for så vidt angår saksomkostninger for herredsretten, fra 22. mars 1982 for så vidt saksomkostninger for lagmannsretten og fra dommens avsigelse for så vidt angår saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.

Det er mellom partene ikke uenighet om det faktiske grunnlag avgjørelsen skal bygges på. Det er en divergens i oppfatningen av hvor store de lokalene er som skal nyttes til matsenter. En uenighet på dette punkt spiller dog ingen rolle for den rettslige bedømmelse. Av betydning er det å fremheve at også deler av bygningen som har vært anvendt som lager, vil bli brukt som lokale for matsenteret.

Rulle Salomonsen og Bilgummilageret A/S har anlagt et fastsettelsessøksmål. Av den påstanden ankemotpartene nedlegger for Høyesterett, sammenholdt med lagmannsrettens domsslutning, vil det gå frem hva søksmålet tar sikte på. Det henvises i påstanden og domsslutningen så vel til bygningsloven §93 annet ledd som til de midlertidige reguleringsbestemmelsene som er vedtatt for området. Ankemotpartene ønsker fastslått at kommunen med hjemmel i disse kilder ikke har rett til å nekte dem å nytte de tidligere lokalene i bygningen på Bygnes til et matsenter. Ankemotpartene mener at de etter disse bestemmelsene ikke behøver søke bygningsmyndighetene om tillatelse til den endringen i driften de har for øye.

Bygningsrådet traff den 30. april 1979 følgende vedtak:

«Bygningsrådet godkjenner driften av «Sportslageret» i nåværende lokaler i Rulle Salomonsens lager- og servicebygg på Bygnes.

Avgjørende for bygningsrådets vedtak har vært det faktum at Rulle Salomonsen etablerte seg før reguleringsbestemmelsene for området ble utarbeidet og før bygningsrådet godkjente den siste utvidelse av utstillingslokalene.

Bygningsrådet presiserer at fremtidig bruksendring av lokalene vil måtte bli vurdert i forhold til de stadfestede reguleringsbestemmelser for området.»

Man kan ikke - som lagmannsretten har gjort - oppfatte dette vedtaket som en generell tillatelse til at det drives detaljhandel i bygningen. Rulle Salomonsen hadde foretatt den endring i sin virksomhet at han ved siden av varer som hadde tilknytning til bilbransjen og campinglivet, var begynt å selge sportsutstyr. Det var blitt hevdet at dette var en ulovlig omlegging av driften. Gjennom vedtaket av 30. april 1979 godkjenner bygningsrådet den endringen som slik hadde funnet sted, mens det på den annen side klart presiserer at ytterligere utvidelser eller omlegginger av salgsvirksomheten ikke vil få godkjennelse.

Det første spørsmål man står overfor, er om det til den driftsendring det nå tas sikte på, trengs samtykke av bygningsrådet etter bestemmelsen i bygningsloven §93 annet ledd. Det avgjørende blir om bygningen, når planene iverksettes, vil bli brukt til et annet formål enn forutsatt av bygningsrådet i forbindelse med de tidligere tillatelser som er gitt.

Den komitéen som fremla utkast til ny bygningslov, foreslo i sin §90 at det skulle kreves samtykke av bygningsrådet når en bygning eller del av den ble brukt til et vesentlig annet formål enn forutsatt i tidligere tillatelser. Ordet «vesentlig» ble sløyfet av departementet i Ot. prp. nr. 1 for 1964/65, og bestemmelsen ble vedtatt som loven §93 annet ledd med den ordlyd den nå har. Om denne endring i forhold til utkastet uttalte departementet:

«I annet ledd har departementet sløyfet uttrykket «vesentlig» foran ordene «annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt». Det må etter departementets oppfatning være tilstrekkelig at den påtenkte bruksendring vil bryte med forutsetningene for byggetillatelsen. Derved må den antas i alminnelighet å ha den betydning at det er grunn til å kreve tillatelse fra bygningsrådet. Ellers er det bare gjort redaksjonelle endringer.»

Man må etter dette forstå loven dithen at det ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer. Jeg antar i overensstemmelse med det som uttales i dom i Rt-1982-1017, at det vil bero på en konkret vurdering om skifte fra en form for forretningsdrift til en annen innebærer en slik endring at det kreves samtykke. Det avgjørende synes å måtte være om det foretas en forandring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål bygningsloven skal tjene. Man kan således ikke, som lagmannsretten synes å ha lagt til grunn, som alminnelig regel bygge på at det ikke kreves samtykke til en bransjeendring.

Det er helt på det rene at bygningsmyndighetene fra første stund av har vært klar over at det ville bli drevet en salgsvirksomhet fra disse lokalene. Det må kunne sies at det på basis av søknadene var forutsatt av bygningsmyndighetene at det i det vesentlige skulle selges det som kan kalles kapitalvarer med tilknytning til bilbransjen og campinglivet.

Når det åpnes et matsenter, vil dette medføre en helt ny trafikksituasjon og således sette sitt preg på strøket. Man vil her nettopp stå overfor en virksomhet av en annen karakter enn den som tidligere har vært drevet i lokalene, og endringene som omleggingen medfører, har adresse til de hensyn bygningsmyndighetene etter loven skal ivareta.

Jeg er etter dette kommet til at man står overfor en slik bruksendring som krever samtykke av bygningsrådet etter bygningsloven §93 annet ledd.

Rulle Salomonsen har ikke søkt om bruksendringstillatelse, og har da ikke adgang til å bruke lokalene som matsenter. Så lenge en søknad ikke er fremsatt og avslått, kan bygningsmyndighetenes nektelsesgrunnlag ikke prøves av domstolene. Jeg finner likevel grunn til å tilføye at jeg er enig med lagmannsretten i at de midlertidige reguleringsbestemmelser ikke er bortfalt.

Karmøy kommune blir etter dette å frifinne.

Anken har således ført frem. Jeg finner ikke grunn til å endre saksomkostningsavgjørelsene i herredsretten og lagmannsretten. Jeg viser til begrunnelsen i de tidligere instansers dommer. Etter min oppfatning bør hver av partene bære sine omkostninger også for Høyesterett. Man befinner seg på et område hvor det finnes lite rettspraksis, og de spørsmål saken har reist, må sies å ha voldt tvil.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Karmøy kommune frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Røstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Hellesylt, Sinding-Larsen og Blom: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Olav Askvik): - - -

Retten skal bemerke: - - -

Spørsmålet blir da om saksøkeren kan opprette matsenter i de lokaler hvor Sportslageret hittil har hatt sine lokaler. De bygninger som ble godkjent i 1969 og 1971 er angitt å være til kontor- lager- og servicebygg eller lager og kontor/verksted- og servicebygg. Disse formål gir ikke grunnlag for å godkjenne disse bygninger til omsetning av dagligvarer. Den utvidelse av bebyggelsen som ble godkjent 4. oktober 1976 til utvidelse av eksisterende salgslokaler, er som før nevnt ikke benyttet, idet bygget først nå er under oppføring og kommer inn under de midlertidige reguleringsbestemmelser. Ved forberedelsene av behandlingen av nevnte byggesøknad er det i dok. 4 og 5 gitt uttrykk for den virksomhet som bygningsrådet kjente til ble drevet i lokalene, nemlig «salg av bensin/oljeprodukter, bilrekvisita, dekk, sykler, campingvogner, for å nevne noe . . .» I dok. 14, som er saksforberedelsen for bygningsrådet, er det også redegjort for saksøkerens virksomhet. Det synes å framgå av det som der er uttalt at det gjelder spørsmålet om fortsatt drift av Sportslageret i relasjon til bygningsloven §93 annet ledd. Bygningsrådet vedtok at saksøkeren skulle uttale seg om forholdet. Slik uttalelse er gitt i brev av 7. februar 1979, dok. 19. En forstår det videre slik at som en fortsettelse av denne sak gjorde bygningsrådet i møte 30. april 1979 vedtak om å «godkjenne driften av «Sportslageret» i nåværende lokaler i Rulle Salomonsens lager- og servicebygg på Bygnes». Som begrunnelse er angitt at han etablerte seg før reguleringsbestemmelsene ble utarbeidet og før bygningsrådet godkjente den siste utvidelse av utstillingslokalene. Det er ikke klarlagt hva det siktes til med «Siste utvidelse av utstillingslokalene». I dok. 14 er anført «at det i -76 ble godkjent innsatt «butikkvinduer» i samme lager-/utstillingslokalet», d.v.s. i Sportslageret. I dok. 19 sier saksøkeren: «Vi søkte ikke om lager- og utstillingslokale, men om: «utvidelse av våre eksisterende salgslokaler», jfr. vår søknad av 25. juni 1976.» I søknad av 25. juni 1976 om tilbygg på ca 400 m2 i to etasjer, som er lagt fram, er angitt «utvidelse av våre salgslokaler». Etter dette synes det uklart hva som måtte være godkjent hva angår utvidelse av utstillingslokalene og hvilken søknad som i den anledning forelå fra saksøkeren.

Retten mener at det avgjørende må være hvilket formål de lokaler hvor Sportslageret har hatt sin virksomhet, har vært nyttet til. Når bygningsrådet i møte 30. april 1979 har godkjent den virksomhet som ble drevet i disse lokaler, må denne etterfølgende godkjennelse legges til grunn. Det er ikke gitt noen klar oversikt over hva virksomheten besto i, annet enn at det var omsetning av sportsartikler eller artikler som nyttes til friluftsliv. Det er således ikke opplyst omsetningens størrelse og om det viktigste var campingvogner og større artikler hvor det ikke så ofte forekommer kundebesøk. I dok. 10 side 2 er det gitt redegjørelse om hvor kundene kom fra. Det er nevnt at en hadde «1 års erfaring med vår detaljbutikk, Sportslageret, her på Bygnes», som altså ble opprettet i februar 1977. Det er også uklart hvilken omsetning bygningsrådet har lagt til grunn for sin godkjennelse. I dok. 10 er oppgitt at det var 2 arbeidsplasser knyttet til Sportslageret. Dette tyder på en forholdsvis beskjeden omsetning og/eller omsetning av større artikler som forutsetter sjeldnere kundebesøk.

Retten er ikke enig med saksøkte i at bygningsloven §93 2net ledd muliggjør en fullstendig kontroll fra bygningsrådets side hva angår virksomhet i oppførte bygg. Det må være mulighet for i noen grad å endre en etablert drift, f.eks. av omsetningsvirksomheten. På den annen side finner ikke retten å kunne legge avgjørende vekt på det som er uttalt i RG-1975-556, bl.a. fordi opplysningene om den drevne virksomhet i forhold til lokalene m.v. må sies å være for knappe.

Retten er under tvil kommet til at når de lokaler hvor Sportslageret hittil har drevet sin virksomhet, for en vesentlig del skal nyttes til matsenter, må det sies å foreligge en bruksendring i forhold til det formål lokalene tidligere har tjent, slik at det må innhentes tillatelse av bygningsrådet før lokalene tas i bruk til dette formål. Retten har da lagt avgjørende vekt på at det her er tale om et matsenter, hvor arealet i søknad av 10. mars 1978 er oppgitt til 700 m2 i 1. etasje og lager på ca 100 m2 i kjellerplan. Det er uklart hvor store lokalene kan bli til matsenter i de tidligere lokaler, men etter de framlagte tegninger vil de kunne bli ganske store, under befaringen oppgitt til ca 600 m2 i 1. etasje. Retten mener det vil føre til betydelig endring av bruken av denne del av eiendommen ved etablering av matsenter av slik størrelse, hvilket må sies å være noe annet enn å endre sammensetningen av vareslag til å gjelde en mindre kolonialforretning. I dok. 10 er således oppgitt at ved etablering av matsenter vil det bli 23 nye arbeidsplasser, hvorav en del trolig på deltid. Videre må det til et matsenter bli stort kundebesøk, som delvis vil komme pr. bil, trolig fra noe fjerntliggende områder. Matsenteret må formentlig også ta sikte på i en viss utstrekning å betjene det nærmestliggende boligområde. Det alt vesentlige av boligbebyggelsen er beliggende på sør- og østsida av Riksveg 14 og saksøkerens bygninger på vest- og nordsida slik at det må bli en del trafikk til fots på tvers av riksvegen. Retten mener at et matsenter av den størrelse det her trolig vil bli tale om, vil medføre så store endringer i trafikkbildet både hva angår kunder, betjening, transport av varer m.v. at nevnte lokaler vil tjene et annet formål enn de hittil har vært nyttet til. Saksøkeren vil etter dette ikke kunne få medhold i sin subsidiære påstand, pkt. 2. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne C. H. Endresen, Oscar Hordnes og sorenskriver Rolf Utengen):

Rulle Salomonsen er eier av gnr. 66, bnr. 357 og 403 og gnr. 102, bnr. 70 på Bygnes i Karmøy. Den overveiende del av eiendommen ble innkjøpt i siste del av 1960-årene fra en privat grunneier. På eiendommen er oppført et større forretningsbygg. Byggingen har foregått i flere byggetrinn. Store deler av bygget er utleiet til Bilgummilageret A/S, som Salomonsen er eneeier av. Deler av bygget er utleiet til andre leietakere, bl.a. til Veikro, gatekjøkken, motell, selskapslokaler, bensinstasjon og bilservice.

Det var ingen reguleringsplan for Bygnes da de første byggetrinn ble oppført.

Allerede fra begynnelsen drev Bilgummilageret A/S detaljsalgsvirksomhet i en del av lokalene. Til å begynne med dreiet det seg om bildekk, batterier, batteriladere o.l. bilutstyr. Etter hvert ble vareutvalget utvidet med bl.a. campingvogner, fortelt og campingutstyr og senere til alle de varer som vanligvis føres i sportsforretninger. Denne salgsvirksomheten ble fra 1971 drevet i et lokale på ca 400 m2 i byggets første etasje. Fra 1977 har denne del av virksomheten til Bilgummilageret A/S hatt betegnelsen Sportslageret, dog uten at navnet er registrert i handelsregisteret.

I juni 1976 søkte Salomonsen om tillatelse til utvidelse av «eksisterende salgslokaler» med i alt 800 m2 fordelt på to etasjer. Bygningsrådet godkjente utvidelsen i møte 5. oktober 1976. For godkjennelsen ble satt bl.a. dette vilkår:

«1. Eksisterende og nye lokaler benyttes i samsvar med forslag til midlertidige reguleringsbestemmelser for industriområdet Østrem-Bygnes. Viser til reg. sak 406/76.»

Som reguleringssak 406/76 hadde bygningsrådet vedtatt ved 1. gangs behandling det nevnte forslag til midlertidige reguleringsbestemmelser. Etter å være vedtatt av kommunestyret i Karmøy, ble bestemmelsene stadfestet av fylkesmannen i Rogaland 9. mars 1978.

Bestemmelsene gjorde detaljsalgs- og servicevirksomhet avhengig av bygningsrådets tillatelse. Slik tillatelse skulle bare gis unntaksvis og da når disse etter bygningsrådets skjønn er spesielt areal- og transportkrevende i forhold til forventet kundebesøk, og derav vanskelig og ikke uten vesentlig ulempe kan tilpasses eksisterende forretningssentra.

Byggetillatelsen av 5. oktober 1976 ble ikke benyttet. 30. mars 1978 søkte Salomonsen imidlertid om tillatelse til å utvide bygget med 1550 m2. Det ble samtidig søkt om dispensasjon eller alternativt omregulering for den del av utbyggingen som måtte være i strid med gjeldende bestemmelser for området. Blant de bedrifter som ifølge søknaden var forutsatt å skulle drive sin virksomhet i bygget var bl.a. Sportslageret og et planlagt Bygnes Matcenter.

I møte 8. mai 1978 godkjente bygningsrådet utvidelsen av bygget, men uttalte at «Den omsøkte utnyttelsen til matvaresenter strider imidlertid mot gjeldende reguleringsbestemmelser og bygningsrådet finner ingen grunn til å foreslå endring av disse.»

Driften av Sportslageret ble behandlet i møter i bygningsrådet 29. januar og 30. april 1979. I det siste møtet ble det fattet vedtak om at «Bygningsrådet godkjenner driften av «Sportslageret» i nåværende lokaler i Rulle Salomonsens lager- og servicebygg på Bygnes».

Den 3. september 1979 søkte Rulle Salomonsen om tillatelse til en ytterligere utvidelse på 405 m2. Dette ble godkjent av bygningsrådet 24. september 1979, med presisering av at bruken ikke måtte være i strid med de midlertidige reguleringsbestemmelser.

De utvidelser av bygget som bygningsrådet samtykket i 8. mai 1978 og 24. september 1979 er nå fullført. - - -

Lagmannsretten er når det gjelder bruken av de lokaler der Sportslageret drev sin salgsvirksomhet kommet til et annet resultat enn herredsretten. Når det gjelder de øvrige tvistepunkter er lagmannsretten kommet til de samme resultater som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.

Lagmannsretten er således enig i at det ikke av bestemmelsene i bygningsloven kan trekkes den slutning at midlertidige bestemmelser som er gitt i medhold av §23 nr. 2 skal falle bort i løpet av kort tidsperiode. Noe grunnlag for å hevde at bestemmelsene er falt bort, kan lagmannsretten derfor ikke finne.

Spørsmålet blir hvorvidt det i midlertidige bestemmelser etter §23 nr. 2 kan inntas bestemmelser om hvilken virksomhet som skal kunne drives i området og dermed hva bygningene skal kunne brukes til. Lagmannsretten er under noen tvil kommet til at når bygningsloven §23 nr. 2 gir adgang til å fastsette «midlertidige reguleringsbestemmelser om bebyggelsens art, utforming, høyde og beliggenhet innenfor et bestemt avgrenset område» må dette innebære at bestemmelsene skal kunne ha det samme innhold som en reguleringsplan for så vidt som det må kunne bestemmes at bebyggelsen skal bestå av bolighus, industribygg, kontorbygg, forretningsbygg osv. De midlertidige bestemmelser ville ellers ikke kunne fylle det formål de må antas å skulle ha, nemlig å sikre at området blir bebygget på en slik måte at en senere regulering blir mulig. Bygningsrådet måtte derfor ha adgang til å sette de vilkår som ble satt da det 8. mai 1978 og 24. september 1979 ble gitt tillatelse til de nå gjennomførte utvidelser av bygget.

Salomonsen vil etter dette ikke få medhold i sin prinsipale påstand.

Det neste spørsmål er om Salomonsen kan bruke Sportslagerets tidligere lokale til drift av matsenter uten at tillatelse til bruksendring er gitt. Lagmannsretten er - men under noen tvil - kommet til at når bygningsrådet ved sitt vedtak av 3. mai 1979 godkjente den detalj-salgsvirksomhet som ble drevet av Sportslageret, må dette ses som en generell tillatelse til detalj-salg. Det må antas å ligge utenfor bygningsrådets kompetanse å avgjøre hvilken bransje Salomonsen skal drive sin salgsvirksomhet i og måten denne skal foregå på.

Salomonsens subsidiære påstand vil etter dette bli tatt til følge. - - -