Rt-1983-22

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-01-13
Publisert:	Rt-1983-22 (5-83)
Stikkord:	Erstatningsansvar
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 13. januar 1983 i l.nr. 3 B/1983
Parter:	Olga Jordal (advokat Olav Jordal - til prøve) mot Odda kommune (høyesterettsadvokat Gunnar Torvund).
Forfatter:	Sandene, Hellesylt, Aasland
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924), Husleieloven (1939)

Dommer Røstad: Olga Jordal reiste i 1979 søksmål mot Odda kommune med krav om erstatning for tap som følge av at et leieforhold opphørte. Hun hevdet at det i forbindelse med en ekspropriasjon som Odda kommune hadde foretatt i 1955, var etablert et langvarig leieforhold. Grunnlaget for dette var kommet til uttrykk i en skjønnsforutsetning som ble oppstilt ved en skjønnsforretning i 1955. En tilsvarende forutsetning var ikke lagt til grunn i forsøkstakst som var avhjemlet i 1954.

Hardanger herredsrett avsa 15. januar 1980 dom med denne domsslutning:

«1. Odda kommune dømmes til å betale erstatning til Olga Jordal med kr. 78083,- - kronersyttiåttetusenogåttitre - med tillegg av 8 - åtte - prosent renter, alt innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

2. Partene bærer hver sine saksomkostninger.»

Odda kommune påanket herredsrettens dom til Gulating lagmannsrett som 5. juni 1981 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Odda kommune frifinnes.

2. Saksomkostninger idømmes ikke verken for herredsretten eller lagmannsretten.»

Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens, idet en dommer stemte for å pålegge kommunen erstatningsansvar.

Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens dommer som også gjengir anførsler og påstander for de tidligere instanser.

Olga Jordal har påanket lagmannsrettens dom. Anken gjelder både rettsanvendelsen og den bevisvurdering som lagmannsrettens flertall har bygd på.

Til bruk for Høyesteretts behandling av ankesaken er det avholdt bevisopptak med avhør av ett vitne. Dette vitne avgav forklaring også for de tidligere instanser.

For Høyesterett er det ellers fremlagt en rekke nye dokumenter, som det ikke finnes grunn til å spesifisere. Saken foreligger i det vesentlige i samme skikkelse for Høyesterett som for de tidligere instanser.

Olga Jordal har gjort gjeldende at kommunen gjennom avtale med byggherren hadde sikret seg leierett til lokaler i det nye forretningsbygg. Leieretten var knyttet til en obligasjon og skulle være uoppsigelig i 35 år. Kommunen hadde sikret seg denne leierett for at Per og Johannes Jordal ikke skulle være nødt til etter ekspropriasjonen å innstille sin forretnings- og verkstedsdrift. Under skjønnet i 1955 ble det av Odda kommune satt opp som skjønnsforutsetning at Per og Johannes Jordal skulle få adgang til å leie lokalene i nybygget. Denne skjønnsforutsetning må - etter den ankende parts oppfatning - forstås slik at den på grunnlag av kommunens leierett gav rett som fremleietaker i 35 år. En fremleietid på 35 år ville også falle sammen med at Johannes Jordal da ville oppnå pensjonsalder ved 70 år. Partene i ekspropriasjonsskjønnet synes å ha hatt sammenfallende syn på skjønnsforutsetningen. Jordals har innrettet seg etter dette syn - noe som også viser seg i den avtale Johannes Jordal inngikk i 1963 med G. C. Rieber i forbindelse med opprettelsen av A/S Jordals Skoforretning. I denne avtalen ble det blant annet bestemt at det nyopprettede firma «inntrer i leieforholdet på samme vilkår hvormed Jordal har leiet i lokalene». Dette etablerte leieforhold ble så godkjent av kommunen og gårdeieren. Begge disse synes - på samme måte som Jordal - å ha lagt til grunn at det var kommunen som hadde leieretten, og at Jordal hadde en rett som fremleietaker.

I forhold til det nyopprettede firma var Johannes Jordal bundet innen den ramme avtalen trakk opp. Leieforholdet skulle løpe i 10 år, dog slik at Rieber kunne si opp leieforholdet overfor Jordal med 6 måneders varsel til utløp 31. juli 1968. Etter utløpet av 10 års perioden hadde Rieber rett til å fornye leieforholdet med 5 år ad gangen, «så lenge Jordals rettigheter til lokalene består, på grunnlag av de nevnte avtaler med L. L. Reisæter og Odda kommune». Også dette viser at Johannes Jordal traff disposisjoner med hensyn til den rett han hadde fått ved skjønnsforutsetningen.

Den oppstilte skjønnsforutsetning må også gjelde etter den fusjon som fant sted i 1973. Fusjonen representerte ikke noen realitetsendringer i eierforholdet. Det var de samme eierinteresser i det nye selskap som også drev samme virksomhet, under samme ledelse.

Skjønnsforutsetningen kan heller ikke anses bortfalt ved Johannes' død i 1974. Skjønnsforutsetningen må - etter den ankende parts oppfatning - også gjelde for enken dersom Johannes Jordal falt bort før 35 år var gått.

Den ankende part anser det klart at den oppsigelse som gårdeieren i 1977 foretok overfor Odda kommune, ikke ville ført frem. Ved at kommunen aksepterte oppsigelsen - begrunnet med at det var et vesentlig mislighold at A/S Salomon Sko hadde trådt inn i leieforholdet - og ved at kommunen overdrog obligasjonen til huseieren, handlet kommunen i strid med de forpliktelser som fulgte av skjønnsforutsetningen. Kommunen var da også klar over det tap den ankende part derved ble påført.

Kommunens oppgivelse av husleiesaken mot gårdeieren gjorde at man ikke kunne få prøvd leieforholdets karakter og grunnlag. Som fremleietaker var Olga Jordal avskåret fra å anlegge søksmål på grunnlag av husleieloven regler, jfr. Rt-1981-687.

Den ankende part anser det klart at kommunen må være erstatningsansvarlig. Det foreligger her en klar årsakssammenheng mellom kommunens oppgivelse av leieforholdet og det tap Olga Jordal derved ble påført. Hennes tap må årlig settes til kr. 12000 som var det beløp hun mottok siste år som godtgjørelse fra A/S Salomon Sko. Etter fradrag for skattetrekk vil nettotapet ligge på kr. 8000 pr. år. For de fire år som nå er gått, har hun lidt et nettotap på kr. 32000. Det fremtidige tap omfatter de 8 år som står igjen av den tilsagte leieperiode. Dette tap bør beregnes etter en kapitaliseringsfaktor på 6% og vil da utgjøre kr. 49500, som avrundet beløp.

Olga Jordal har lagt ned denne påstand:

«1. Odda kommune dømmes til å betale erstatning til Olga Jordal med kr. 81500,- med tillegg av 10% rente av lidt tap fram til 31. desember 1980, og dernest 15% rente av det lidte tap fram til betaling skjer.

2. Odda kommune betaler sakens omkostninger for alle retter.»

Odda kommune har henholdt seg til lagmannsrettens dom og har hevdet at den bygger på en riktig lovforståelse og bevisbedømmelse.

Kommunen har fremholdt at saken i sin kjerne gjelder innholdet av skjønnsforutsetningen. Denne gikk ut på at Per og Johannes Jordal skulle få adgang til å leie lokaler i nybygget. Skjønnsforutsetningen angav ikke noen varighet for deres rett til leie av lokalene. Varigheten av leieretten var heller ikke angitt i den pantobligasjon som kommunen hadde i Reisæters nybygg. Bare for lånets vedkommende var det i obligasjonen inntatt bestemmelse om varighet. Den sammenheng det måtte være mellom lånetid og leietid, kan likevel ikke lede til at man uten uttrykkelig bestemmelse setter leietiden lik lånetiden. Kommunen kan ikke se at det etter obligasjonen skulle gjelde en leietid på 35 år, og obligasjonens leierett gjelder dessuten bare i forholdet mellom kommunen og byggherren. En utenforstående kan ikke utlede noen leierett direkte av obligasjonen. Jordals leierett må baseres på den forutsetning som ble lagt til grunn for skjønnet.

Kommunen har ved skjønnsforutsetningen påtatt seg å skaffe ekspropriatene «inngangsbillett» i nybygget. Etter at Per og Johannes Jordal flyttet inn i nybygget, pliktet kommunen etter skjønnsforutsetningen ikke å legge hindringer i veien for leietakernes rett. Kommunen har da i ettertid ikke opptrådt i strid med skjønnsforutsetningen. Kommunen må allerede på dette grunnlag fritas for kravet på erstatning.

Ankemotparten vil hevde at den under enhver omstendighet måtte bli fri for ethvert ansvar som følge av skjønnsforutsetningen i 1963. Da solgte Johannes Jordal forretningen til Rieber, og i forhold til kommunen og gårdeieren gav han uriktige opplysninger om å ha aksjonærinteresse i det nye selskap. Med den disposisjon satte Johannes selv en strek for den ordning man hadde villet sikre ved skjønnsforutsetningene. Grunnlaget for Jordals leieforhold kom etter hvert mer og mer i bakgrunnen. Etter nedleggelsen av egen forretning var det ikke lenger tale om å legge forholdene til rette for hans utøvelse av egentlig næringsvirksomhet. Det grunnleggende motiv for å yte Jordal hjelp til leie av lokaler var da falt bort.

Forpliktelsen etter skjønnsforutsetningen kan under ingen omstendighet strekkes ut over levetiden for den lengstlevende av ekspropriatene. Etter at Johannes falt bort i 1974, må også kommunens forpliktelse være borte.

Odda kommune tok ut stevning mot utleieren da kommunen var blitt oppsagt. Kommunen fant imidlertid ikke grunnlag for å forfølge saken. Den frafalt saken og traff i møte i formannskapet vedtak om å overføre obligasjonen til huseieren. Dette kan ikke begrunne noe erstatningsansvar for kommunen.

Skulle kommunen tross alt kunne ilegges ansvar, må det være berettiget å legge til grunn en annen kapitaliseringsfaktor enn påstått av den ankende part. I et forhold som dette - som etter hvert har fått preg av et rent forretningsforhold - bør faktoren ikke settes lavere enn 10%. Et mulig erstatningsansvar bør for øvrig ikke settes høyere enn angitt av lagmannsrettens dissenterende dommer, nemlig kr. 50000.

Odda kommune har lagt ned denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Odda kommune tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsrettens flertall, og deler på vesentlige punkter det syn flertallet har gjort gjeldende.

Jeg vil imidlertid reservere meg i forhold til flertallets synspunkt om at den leierett som ble sikret Jordals ved skjønnsforutsetningen, var ment å kunne løpe i 35 år. Jeg kan heller ikke finne støtte for en oppfatning om en leietid på 35 år i den omstendighet at Jordals ved overtakelse av obligasjonen ville ha vært sikret leie i 35 år. Forut for skjønnet var Jordals tilbudt å overta obligasjonen - et tilbud de ikke aksepterte, hvoretter skjønnsforutsetningen fikk sitt angitte innhold.

Jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at grunnlaget for den nevnte skjønnsforutsetning falt bort ved Jordals salg og nedleggelse av sin forretning. Jeg kan videre tiltre flertallets synspunkt om at kommunens forpliktelse etter skjønnsforutsetningen ikke kan trekkes så langt at Jordal også var garantert eventuelle goder som han ved hjelp av leieretten sikret seg overfor Rieber eller det senere omdannede selskap. Et forhold av denne art ligger - etter min mening - klart utenfor det formål som skjønnsforutsetningen bygde på: å sikre at Jordal fikk fortsette sin virksomhet i lokalene i nybygget.

Etter at utleieren - Reisæter - var blitt kjent med at Jordals Skoforretning var gått opp i et større Bergens-firma, gjorde han kommunen kjent med at han ville bringe leieforholdet til opphør. Han pekte på at det nye selskap aldri hadde søkt om - og aldri fått - godkjennelse som leietaker slik overenskomsten mellom ham og kommunen fastsatte. Det nye selskap kunne etter utleierens oppfatning ikke overta leierett uten godkjennelse. I dette tilfelle var det - etter hans syn - en ytterligere grunn til oppsigelse, nemlig den at det innfusjonerte selskap også markedsførte sports- og fritids-skotøy - en omstendighet som medførte konkurrerende virksomhet med den utleieren drev. Etter overenskomsten av 1955 med kommunen kunne gårdeieren nekte å godkjenne utleie i et slikt tilfelle.

På dette grunnlag ble Odda kommune som leietaker oppsagt ved brev av 18. november 1977. Kommunen reiste husleiesak for å få oppsigelsen kjent ugyldig, men frafalt senere saksanlegget og traff så vedtak om å overdra obligasjonen til gårdeieren. Vedtaket om å trekke husleiesaken tilbake synes å være begrunnet med at kommunen anså at den på en urimelig måte ble trukket inn i et forhold som den mente å stå utenfor. Helt siden obligasjonen ble opprettet, hadde kommunen sett sin medvirkning i forholdet som en ren formidling.

Som lagmannsrettens flertall mener jeg at det tap Olga Jordal gjennom disse disposisjoner måtte være påført, var en følge av oppsigelsen og ikke en følge av kommunens oppgivelse av husleiesaken eller av dens overføring av obligasjonen til Reisæter. I likhet med lagmannsrettens flertall kan jeg ikke se at kommunen ut fra skjønnsforutsetningen hadde noen plikt til å reise og sluttføre en prosess mot utleieren, som gjennom overenskomsten var gitt adgang til å nekte godkjennelse av et leieforhold. Utleierens disposisjon i dette tilfelle synes saklig begrunnet, og dertil kommer at grunnlaget for å sikre Jordal leierett i bygget måtte anses bortfalt ved forretningens nedleggelse.

Jeg er således kommet til at det ikke er grunnlag for å pålegge kommunen noe erstatningsansvar. Jeg vil stemme for at lagmannsrettens dom - for så vidt angår punkt 1 - stadfestes. Da jeg etter rådslagningen er kjent med at mitt standpunkt ikke deles av rettens flertall, former jeg ingen konklusjon.

Selv om anken etter mitt syn ikke kunne føre frem, vil jeg stemme for at den ankende part fritas for omkostningsansvar - hensett blant annet til den omstendighet at kommunen ved innstillinger og vedtak har lagt et noe uriktig saksforhold til grunn.

Dommer Sandene: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende. Jeg finner, som lagmannsrettens mindretall, at Odda kommune må være ansvarlig for det tap Olga Jordal lider ved ikke å kunne utnytte leieretten til forretningslokalet og verkstedlokalet i Reisæters forretningsbygning i hele 35-års perioden. I store deler kan jeg også slutte meg til mindretallets begrunnelse. Jeg bemerker:

For å skaffe tomt til kjøpmann L. L. Reisæters nye forretningsgård og av hensyn til omlegging av veinettet, begge deler for gjennomføring av stadfestet reguleringsplan, gikk Odda kommune til ekspropriasjon av Per Jordals tomt med hus. Huset gav plass til Per Jordals skotøyforretning og Johs. Jordals skomakerverksted. Ved avtale med Reisæter 28. januar 1955 sørget kommunen for at Per og Johs. Jordal skulle kunne fortsette sin næringsvirksomhet i Reisæters nye forretningsbygning. I skjønnskommisjonens protokoll fra ekspropriasjonsforretningen 17. november 1955 er denne avtale nevnt. Av protokollen fremgår umiddelbart deretter at kommunen har «satt opp som skjønnsforutsetning at de saksøkte får adgang til å leie lokaler i Reisæters nybygg». Skjønnsforretningene har ikke ellers bestemmelser eller opplysning om leierettens innhold og varighet. Protokollens henvisning til avtalen mellom kommunen og Reisæter må etter dette innebære at det er denne avtale som fastsetter rekkevidden av skjønnsforutsetningene om leierett for ekspropriaten, Jordal.

Punkt 5 i avtalen knyttet leieretten til en rentebærende obligasjon på 50000 kroner som kommunen skulle sette inn i Reisæters nye forretningsgård. Obligasjonen var uoppsigelig i 35 år. Dette må etter min mening innebære at leieretten var tilsikret for et like langt tidsrom. - I punkt 5 var ellers bestemt at obligasjonseieren «kan leige bort lokalet til P. og J. Jordal eller til andre som ikkje driv konkurrerande forretning med L. L. Reisæter og som Reisæter kan godkjenna».

Per og Johs. Jordal fikk i brev 3. februar 1955 tilbud fra kommunen om å overta obligasjonen på kr. 50000. Ønsket de ikke å gjøre dette, kunne de etter brevet få leierett til lokalene i nybygget ved fremleie fra kommunen. Per og Johs. Jordal ville ikke overta obligasjonen; deres leierett til lokalene kom derfor til å bygge på et fremleieforhold med kommunen. Som følge av den plikt som kommunen i egenskap av ekspropriant vedvarende hadde til å sørge for at skjønnsforutsetningene ble oppfylt, måtte dette innebære at kommunen i forhold til Jordal hadde plikt til å foreta de skritt som etter husleieloven påhviler en leietaker for å opprettholde leieretten. Forutsetningen for en slik aktivitetsplikt fra kommunens side måtte imidlertid være at Jordal, ekspropriaten, stadig kunne gjøre gjeldende rett som fremleietaker. Dette reiser spørsmålet om Jordals rett som fremleietaker er gått tapt på grunn av etterfølgende omstendigheter.

Fra ankemotpartens, kommunens, side er her for det første vist til at lokalene i 1963 av Johs. Jordal ble fremleiet til A/S Jordals Skoforretning, der han, tross egen opplysning til kommunen om noe annet, var uten eierinteresser. - At Jordal slik overlot lokalene til aksjeselskapet, er etter min mening uten betydning for kommunens plikter overfor Jordal i henhold til skjønnsforutsetningene. Dette må følge allerede av at kommunen samtykket i at leieretten gikk over til selskapet. Dette ble gjort uten at kommunen antydet noe om at det nye fremleieforhold skulle ha betydning for Jordals rett i forhold til kommunen i henhold til skjønnsforutsetningene. Spørsmålet om Jordal var aksjeeier i det nye selskap, må være uten betydning. Under enhver omstendighet måtte det være klart at G. C. Rieber & Co. A/S kom til å kontrollere selskapet, og om Jordal ved selskapsstiftelsen hadde hatt en aksjepost, kunne han når som helst ha skilt seg med den. - Etter dette er det ikke nødvendig for meg å ta opp spørsmålet om Jordal uten tap av sine rettigheter etter skjønnsforutsetningene, selv om kommunen ikke hadde samtykket, kunne ha overlatt leieretten til selskapet fordi dette skulle fortsette i skotøybransjen.

Videre er fra ankemotpartens side pekt på at lokalene fra 1973, da A/S Jordals Skoforretning fusjonerte med A/S Salomon Sko, ble fremleiet til sistnevnte selskap, uten at det ble søkt eller gitt samtykke til dette fremleieforhold. Ankemotparten kan ikke vinne frem med denne anførsel allerede fordi det i forhold til kommunen og Reisæter utelukkende var en formell endring som dermed skjedde i fremleieforholdet. De reelle eierinteresser og virksomhetens karakter ble ikke endret. Forholdet må være uten betydning for Jordals rettsstilling overfor kommunen.

Ankemotparten har ytterligere anført at kommunens forpliktelser etter skjønnsforutsetningene må være opphørt etter at Per og Johs. Jordal er døde. Det hevdes at leieretten etter Johs. Jordals død i 1974 ikke gikk over på hans gjenlevende ektefelle. Jeg mener at dette ville være en lite rimelig og naturlig forståelse av bestemmelsen i punkt 5 i avtalen av 1955. En slik forståelse kunne ført til vilkårlige resultater. Når det spesielt gjelder Johs. Jordals gjenlevende ektefelle, den ankende part, legger jeg til at hun var engasjert i skotøyforretningen; dette var en familiebedrift.

Kommunens forpliktelser etter forutsetningene i skjønnet av 1955 var således etter min oppfatning ikke falt bort da firma Reisæter 18. november 1977 oppsa kommunen fra forretningslokalene. I denne forbindelse finner jeg grunn til å peke på at administrasjonen i Odda kommune så sent som i 1977 synes å ha knyttet sin saksfremstilling til forsøkstaksten av 1954, ikke til skjønnet av 1955 som var grunnlaget for ekspropriasjonsoppgjøret. Kommunen synes således å ha gått ut fra at P. og J. Jordal hadde fått full erstatning for ekspropriasjonen, og det uten at leieretten hadde betydning for erstatningsspørsmålet, jfr. således innstillingen til finansutvalget 26. januar og 28. september 1977. - At kommunens forpliktelser som ekspropriant ifølge skjønnsforutsetningene bestod uforandret, måtte bety at kommunen etter oppsigelsen skulle ta de nødvendige skritt for at Olga Jordals leierett kunne bli opprettholdt. Kommunen reiste rett nok sak mot firma Reisæter for å få prøvet oppsigelsen, men kommunen frafalt saken til tross for at det, slik jeg ser det, måtte være overveiende sannsynlig at søksmålet ville ført frem. Dette ble gjort uten at fru Jordal var gitt opplysning om oppsigelsen. Videre besluttet kommunen 21. desember 1977 å overdra til firma Reisæter obligasjonen som leieretten var knyttet til. - På begge disse punkter sviktet kommunen sine forpliktelser etter forutsetningene i skjønnet fra 1955. Kommunens passivitet medførte at fru Jordal ikke fikk prøvet gyldigheten av oppsigelsen. Kommunen må bli ansvarlig for Olga Jordals økonomiske tap ved ikke lenger å kunne utnytte den leierett som var tilsikret i skjønnsforutsetningene.

Fastsettelsen av fru Jordals tap byr på usikkerhet. Av leietiden på 35 år ville nå gjenstått 8 år, mens fru Jordal fikk den siste betaling av A/S Salomon Sko for 1978 med kr. 12000. - Lagmannsrettens mindretall fant ikke grunn til å gå nærmere inn på beregningen av tapets størrelse. Etter en samlet vurdering fant mindretallet at tapet kan settes til 50000 kroner.

Jeg er enig med mindretallet i at det ikke er grunn til å forsøke noen detaljert utregning av tapet. Etter en samlet vurdering, der hensyn tas også til mindretallets tapsansettelse og til at det er gått 19 måneder siden lagmannsrettens dom, mener jeg at tapet passende kan settes til 60000 kroner, heri inkludert påløpte renter. Jeg bemerker at det ikke er innvendt noe mot påstandens rentebestemmelse.

Saksomkostninger bør ikke pålegges for noen instans.

Jeg stemmer for denne dom:

Odda kommune dømmes til å betale til Olga Jordal 60000 - seksti tusen - kroner med 15 - femten - prosent rente fra dommens forkynnelse til betaling skjer.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter.

Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Sandene.

Dommer Aasland: Likeså.

Dommer Tønseth: For meg står dette som avgjørende i saken:

Ifølge ekspropriasjonsskjønnet i 1955 var kommunen forpliktet til å skaffe Per og Johannes Jordal leierett til henholdsvis lokaler for skotøyforretning og lokaler for skotøyverksted og i tillegg å betale flytningsomkostninger med videre. Disse forpliktelser ble oppfylt av kommunen, og Per og Johannes Jordal innrettet seg i samsvar hermed. De flyttet med henholdsvis forretning og verksted inn i de forutsatte lokaler i kjøpmann Reisæters nybygg som fremleiere hos kommunen som ble stående som hovedleier. Det synes for meg som åpenbart at dette var en ordning som kommunen fikk brakt i stand av hensyn til Jordals personlig. I den forbindelse kan det være grunn til å gjengi følgende fra et brev som kommunens daværende ordfører 23. august 1976 skrev til kjøpmann Reisæter:

«Odda kommune har i etterkrigstida gjennomført mange eigedomsinngrep. Ein kjenslevoren gjennomgangsmelodi har vore: Den vikande part har lidd urett. Ikkje minst galdt det i dette tilfelle då ein liten forretning vart ekspropriert til fordel for ein større. Rett nok fekk Jordal «full erstatning». Men ein kan vel med ein viss rett spørja: Kva er full erstatning i ein langvarig inflasjonsperiode? Johs. Jordal var den gongen 35 år. Han ynskte å halda fram med farens forretning og sitt eige yrke. Men det var vanskeleg å skaffa nye lokaler i sentrum.

Det var m.a. dette problemet avtalen av 1955 tok sikte på.»

Med det som således skjedde, var efter min mening kommunens forpliktelser overfor Per og Johannes Jordal uttømt. At Johannes Jordal efter ca 1 1/2 år flyttet sitt verksted annetsteds hen og overdro skotøyforretningen - som han hadde overtatt ved faren Pers død - til et aksjeselskap hvor han ikke var aksjonær og heller ikke hadde noen innflytelse på annet grunnlag, alt uten medvirkning fra kommunen, innebar, slik jeg ser det at han på egen hånd løsrev sig fra skjønnets og kommunens forutsetninger. At kommunen efter dette skulle ha noen forpliktelse overfor Johannes Jordal og senere hans enke Olga til å opptre aktivt for å redde deres interesser under de konflikter som den nye eier av skotøyforretningen, det nevnte aksjeselskap, kom opp i med huseieren, står for meg som en fremmed tanke. Disse konflikter hadde Johannes Jordal og han alene pådradd seg, og han måtte selv stå for dem.

Dette munner ut i at jeg som førstvoterende dommer Røstad er kommet til samme resultat som lagmannsretten, med andre ord at kommunen ikke har noe erstatningsansvar overfor Olga Jordal.

I spørsmålet om saksomkostninger er jeg enig med de øvrige voterende.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Birger A. Stedal): - - -

Odda kommune vedtok den 2. november 1951 og 25. februar 1955 reguleringsplan for Odda sentrum. Planen ble stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet 28. mars 1952 og 29. mars 1955. Reguleringsplanen omfattet bl.a. Eitrheimsveien 3 hvor saksøkerens svigerfar, Per Jordal, drev skoforretning og hennes mann, Johannes Jordal, drev skomakerverksted. Firma L. L. Reisæter hadde planer om nytt forretningsbygg og dette ville nødvendiggjøre at Reisæter kunne bygge bl.a. på eiendommen Eitrheimsveien 3.

I medhold av §43 i bygningsloven av 22. februar 1924 avholdt Odda Skjønnskommisjon den 19. februar 1954 forsøkstakst på grunnlag av reguleringsplanen. I taksten ble erstatningen for Per Jordals hus og grunn satt til kr. 50000,-. Erstatning ble også gitt med kr. 30000,- for at Per Jordal måtte nedlegge virksomheten. Av premissene til forsøkstaksten fremgår at skjønnskommisjonen har bygget på at Per Jordal ikke ville kunne skaffe seg nye lokaler i Odda. Skjønnskommisjonen tilsto også erstatning til Johannes Jordal med kr. 20000,- for ulempene ved at han måtte flytte fra sentrale lokaler samt at han mistet fordelen ved å drive skomakerverkstedet i tilknytning til en skotøybutikk.

Odda kommune inngikk deretter den 28. januar 1955 avtale med kjøpmann L. L. Reisæter i forbindelse med dennes nybygg. Pkt. 5 i avtalen hadde denne ordlyd:

«I nybygget set Odda kommune inn 1 rentebærande obligasjon stor kr. 50000,- - femtitusenkroner - med prioritet etter 2. prioritets lån. Obligasjonen skal forrentast med 1/2 % pr. år over den diskonto som til ei kvar tid gjeld for Norges Bank, og vera uoppseieleg i 35 år. Til obligasjonen er knytt leigeretten til eit forretningslokale og verkstadslokale på min. 80 m2 netto, av dette 40 m2 forretningslokale i 1. høgdi og til den leiga som byggekostnaden tilseier. Obligasjonseigaren kan leiga bort lokale til P. og J. Jordal eller til andre som ikkje driv konkurrerande forretning med L. L. Reisæter og som Reisæter kan godkjenna.»

Odda formannskapskontor v/kontorsjef Jøsendal skrev den 3. februar 1955 til Per og Johannes Jordal og gjorde kjent at kommunen ville gå til ekspropriasjon av Eitrheimsveien 3. Av brevet hitsettes følgende:

«For at ikke Deres forretnings- og verksteddrift skal bli nødt til å nedlegges når huset må rives, som forutsetningen var ved prøveskjønnet, har kommunen sikret seg leierett i L. L. Reisæters nybygg på et forretningslokale i 1. etasje på 40 m2 med tilhørende verksted i 2. etasje, også på 40 m2. En viser til vedlagte kopi av avtale med L. L. Reisæter om dette.

Under skjønnet vil kommunen tilby Dem leierett til disse lokalene, enten ved at De overtar obligasjonen på kr. 50000,- som leieretten er knyttet til, eller ved at De fremleier hos kommunen. Skjønnsforutsetningen ved prøveskjønnet om at Per Jordal må slutte sin forretning for godt, og om at Johs. Jordal ikke kan skaffes sentrale lokaler i tilknytning til en skobutikk vil dermed bortfalle.

For eventuelt å unngå ekspropriasjon gir kommunen Dem dette tilbud:

1. Kommunen overtar eiendommen Eitrheimsvegen 3 til den i prøveskjønnet fastsatte takstpris, kr. 50000,-. Eiendommen skal fraflyttes på 14 dagers varsel, men ikke før 1. juli 1955.

2. Kommunen overdrar sin leierett i L. L. Reisæters prosjekterte nybygg til Per og/eller Johannes Jordal. Per og/eller Johannes Jordal kan velge om de vil være fremleier hos kommunen eller overta kommunens rentebærende obligasjon med leierett i nybygget.

3. I tiden mellom fraflytting av eget hus og innflytting i nybygg, gis Per Jordal en erstatning for næringstap på kr. 800,- pr. mnd. og Johannes Jordal sikres arbeid ved Odda kommunes ingeniørvesen i samme tidsrom.

4. Dersom kommunen kan skaffe midlertidige lokaler i tiden mellom rivingen av Jordals hus og inntil L. L. Reisæters nybygg er ferdig til innflytting, faller erstatningen i pkt. 3 bort.

En ber om svar på dette tilbudet innen den 20. ds.»

Det er på det rene at dette tilbudet ikke ble akseptert idet Odda kommune påstevnet ekspropriasjonssak mot Per og Johannes Jordal den 28. juli 1955 etter at kommunal- og arbeidsdepartementet den 18. juni 1955 hadde gitt kommunen tillatelse til å ekspropriere Eitrheimsveien 3.

Odda skjønnskommisjon avsa den 17. november 1955 skjønn med slik slutning:

«Johannes Jordal tilkommer ekspropriasjonserstatning. Erstatningene til de saksøkte Per Jordal og Johannes Jordal fastsettes slik:

Per Jordal: For Eitrheimsvegen 3, hus og grunn, kr. 50000,- - femtitusen kroner -.

Ulempeerstatning kr. 27000,- - syv og tyve tusen kroner -.

Johannes Jordal: Ulempeerstatning kr. 18000,- - atten tusen kroner -.

I erstatning for utgifter til juridisk bistand betaler Odda kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen kr. 500,- - fem hundre kroner - til hver av de saksøkte.»

Av skjønnets premisser hitsettes følgende:

«Odda kommune har ved avtale med kjøpmann L. L. Reisæter sikret de saksøkte adgang til å få leiet nye lokaler for skotøyforretningen og skomakerverkstedet i Reisæters nybygg på Eitrheimsvegen 1 og Røldal - Haukeliveien 18, som etter de foreliggende opplysninger antas å bli ferdig til innflytning 1 1/2 år etter de saksøktes fravikelse av Eitrheimsvegen 3. Ved avtale med Odda og Tyssedal handelsstandsforening har kommunen videre sikret de saksøkte rett til midlertidig leie av lokaler i handelsstandsforeningens nybygg på Røldal - Haukelivegen 27 og 29, inntil innflytning i Reisæters nybygg antas å være ferdig til innflytning 1. februar 1956. Odda kommune har etter dette satt opp som skjønnsforutsetning at de saksøkte får adgang til å leie lokaler i Reisæters nybygg og at de, inntil innflytning der kan skje, skaffes midlertidige lokaler i handelsstandsforeningens nybygg, slik at det ikke blir spørsmål om annet nødvendig avbrudd i de saksøktes virksomhet enn den tid som medgår til flyttingen. Kjøpmann Reisæter har som vitne for skjønnskommisjonen uttalt at de saksøkte foruten lokaler til forretning og verksted i 1. og 2. etasje også vil få anledning til å leie lagerrom i loftetasjen i hans nybygg. Videre legges til grunn som skjønnsforutsetning at fraflytting av Eitrheimsvegen 3 skal finne sted 14 dager etter endelig skjønn.»

I 1963 inngikk Johannes Jordal avtale med firma G. C. Rieber & Co. A/S Bergen om at Jordals skoforetning skulle overdras til Aksjeselskapet A/S Jordals Skoforretning, som ble stiftet på konstituerende generalforsamling den 31. juli 1963. Aksjekapitalen var kr. 10000,- fordelt på 10 aksjer, og aksjene ble tegnet av firma G. C. Rieber & Co. A/S og to funksjonærer i dette firmaet. Per Jordal var da død og skoforretningen var overtatt av Johannes Jordal. Av avtalen mellom partene hitsettes følgende:

«3. Jordal tilknyttes aksjeselskapet som konsulent for en årlig godtgjørelse på kr. 10000,-. Dersom aksjeselskapets brutto-omsetning etter fradrag av omsetningsavgift overstiger kr. 500000,- på årsbasis, tilkommer Jordal en tilleggsgodtgjørelse på 1% av overskytende. Arbeidsforholdet kan av Rieber bare bringes til opphør i forbindelse med at aksjeselskapets leieforhold opphører i den form det er fastsatt i pkt. 4.

4. Fra 1. august 1963 overtar aksjeselskapet butikk- og lagerlokaler til Jordals skoforretning i L. L. Reisæters hus i Odda. Aksjeselskapet inntrer i leieforholdet på samme vilkår hvormed Jordal har leiet lokalene, idet såvel L. L. Reisæter som Odda kommune har samtykket i dette på grunnlag av tidligere avtaler mellom henholdsvis L. L. Reisæter og Odda kommune og mellom kommunen og Jordal. Leieforholdet løper i 10 år, dog således at Rieber overfor Jordal kan si opp leieforholdet med 6 måneders varsel til utløp 31. juli 1968. Etter utløpet av 10-års perioden har Rieber rett til å fornye leieforholdet for 5 år ad gangen så lenge Jordals rettigheter til lokalene består, på grunnlag av de nevnte avtaler med L. L. Reisæter og Odda kommune. Riebers rett til fornyelse er dog betinget av at enighet oppnås om Jordals fortsatte tilknytning til aksjeselskapet. Jordal forplikter seg til å garantere overfor L. L. Reisæter for riktig betaling av aksjeselskapets husleie, og aksjeselskapet vil kunne benytte Jordals verkstedslokaler som lager i den utstrekning plassen tillater det.

5. Jordal vil ikke opprette eller delta i skoforretning i Odda eller omegn så lenge denne overenskomst består, eventuell forlengelse etter pkt. 4 innbefattet.»

Johannes Jordal gjorde Odda kommune kjent med avtalen med Rieber og Odda kommune skrev den 21. juni 1963 brev med slik ordlyd til kjøpmann L. L. Reisæter:

«En viser til tidligere konferanse vedk. Jordals Skoforretning.

I det høve gjør en merksam på at Johannes Jordal nå inngår avtale med G. C. Rieber & Co. A/S, Bergen, om overdragelse av Jordals Skoforretning til A/S Jordals Skoforretning. Jordal har sagt seg villig til personlig å garantere for betaling av leien av forretningslokalene.

Kommunen er i såfall villig til å undertegne følgende erklæring:

«I henhold til overenskomst mellom G. C. Rieber & Co. og Johannes Jordal om overdragelse av Jordals Skoforretning, overdras leieretten etter punkt 5. i avtale av 28. januar 1955 mellom Odda kommune og kjøpmann L. L. Reisæter i Røldal-Haukeliveg 18 til A/S Jordals Skoforretning.»

En ber om Deres uttalelse snarest og senest innen 30. ds.»

I brev av 30. juni 1963 skrev L. L. Reisæter brev med slik ordlyd til Odda kommune:

«Eg har ingen merknad til at A/S Jordals Skoforretning, Odda, overtek leigeretten til lokale i mitt bygg R.H.vegen 18, i samsvar med Dykkar brev dat. 21. ds.»

På generalforsamling den 26. november 1973 i A/S Jordals Skoforretning ble det besluttet å avvikle selskapet og fusjonere det med A/S Salomon Sko, Bergen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på hvorvidt det ble gitt samtykke fra L. L. Reisæter til overføring av leieretten slik som i 1963.

Johannes Jordal døde i 1974. Avtalen med Rieber var blitt forlenget med 5 år etter at 10 års perioden i h.t. kontrakten av 15. august 1963 var utløpet i 1973. Saksøkeren, fru Jordal, fortsatte å motta en årlig godtgjørelse som i 1978 beløp seg til kr. 12000,-.

Etter 1968 tok L. L. Reisæter ved 2-3 anledninger opp spørsmålet om økning av leien for skoforretningen. Odda kommune ble koplet inn i saken og dette førte til at kommunen i 1977 tok skritt for å kvitte seg med obligasjonen i L. L. Reisæters forretningsbygg. Saken ble behandlet i finansutvalget den 2. februar 1977. Her ble saken utsatt idet man ønsket å klarlegge hvorvidt Olga Jordal hadde økonomisk interesse i at obligasjonen fortsatt var på kommunens hånd. Av kontorsjefens redegjørelse av 5. mai 1977 til Odda formannskap hitsettes følgende:

«Det har vært møte med fru Jordal 17. mars d.å., og hun opplyste da at hun ved siden av sin pensjon har en inntekt av framleieforholdet med Rieber/Jordal Sko på kr. 10000,- pr. år. Framleiekontrakten med Rieber går ut i august 1978. Fru Jordal ønsker da å leie bort til andre, som muligens samtidig kan ta henne inn i stilling. Det er heller ikke uaktuelt for henne å drive noe sjøl.

Av dette går det således fram at fru Jordal ikke har direkte interesse i framleietakeren sin virksomhet, men at hun indirekte har det gjennom den inntekt pantobligasjonen tilfører henne i tillegg til ordinær pensjon. Jeg forsto finansutvalget slik at det under omstendigheter som disse kunne tenke seg å holde på pantobligasjonen, eventuelt å overdra den til fru Jordal. Det gjenstår 13 år av kontraktstiden.»

Med 6 mot 4 stemmer vedtok Odda formannskap den 8. juni 1977 slik innstilling til kommunestyret:

«Fru Jordal gis tilbud om å kjøpe obligasjonen. Tar hun ikke imot tilbudet, blir obligasjonen å selge til L. L. Reisæter.»

Saksøkeren ble underrettet om formannskapets innstilling i brev av 13. juni 1977.

I møte den 15. juni 1977 vedtok Odda kommunestyre med 29 mot 11 stemmer:

«Salg av obligasjonen er for tiden ikke aktuell. Kommunen vil forlange at framtidige kontrakter om framleie må bli forelagt formannskapet for eventuell godkjenning.»

L. L. Reisæter v/adv. Tom Berge kom i brev av 23. august 1977 tilbake til saken, og i sin redegjørelse av 28. september 1977 til finansutvalget drøftet kontorsjefen hvorvidt kommunens forpliktelser overfor Jordal nå var bortfalt. Etter at saken hadde vært til uttalelse hos kommuneadvokaten, traff Odda formannskap den 21. desember 1977 vedtak om å overdra obligasjonen til L. L. Reisæter.

A/S Salomon Sko ble deretter oppsagt og måtte flytte virksomheten fra L. L. Reisæters bygg. Utbetalingene til saksøkeren opphørte pr. 31. desember 1978. - - -

Retten skal bemerke:

Retten finner at saksøkeren må gis medhold i sitt krav.

Retten har lagt til grunn at Odda kommune, ved å inngå avtalen med L. L. Reisæter i 1955 og sette inn en obligasjon stor kr. 50000,- med derav følgende leierett, ønsket å sikre næringsgrunnlaget for Per Jordals Skotøyforretning og Johannes Jordals skomakerverksted og senere drift av farens skotøyforretning. Dette fremgår da også tydelig av et brev som tidligere ordfører Indrebø i Odda den 23. august 1976 skrev til firma L. L. Reisæter, og som er fremlagt under saksforberedelsen. Av dette brevet hitsettes følgende:

«Når kommunen var viljug til å setja inn ein renteberande obligasjon med leigerett i bygget til Reisæter, så var det utelukkande av omsyn til Johs. Jordal og hans framtid.

. . .

Med desse skriftlege og muntlege avtaler meinte vi at kommunen hadde stelt seg vel mot begge partane: Reisæter hadde fått høve til utviding, erstatning på kr. 100000,- for gateutviding, garanti for eit lån på kr. 350000,- og ein obligasjon på 50000,-. Jordal hadde fått full erstatning og høve til å halda fram med forretning og verkstad sentralt i nytt bygg. Kommunen hadde nådd sitt primære mål.»

Jordals ble tilskrevet og underrettet om dette ved kommunens brev av 3. februar 1955 og gitt valget mellom å overta obligasjonen som leieretten var knyttet til eller å være fremleier hos kommunen. Saksøkeren har i retten forklart at Jordals økonomisk sett ikke så seg i stand til å overta obligasjonen i 1955. Hvorvidt det ble svart på dette brevet, er ikke opplyst, men det er imidlertid helt på det rene at Odda kommune i skjønnet over Eitrheimsveien 3 i 1955 som skjønnsforutsetning hadde oppstilt og dermed forpliktet seg til å skaffe Per og Johannes Jordal nye forretnings- og verkstedslokaler. Rettslig sett var Per og Johannes Jordal fremleiere hos kommunen, som direkte hadde leierett i L. L. Reisæters bygg i h.t. avtalen av 28. januar 1955. Retten er imidlertid enig med saksøkte i at saksøkeren nå ikke kan bygge på noe løfte i kommunens brev av 3. februar 1955 om overtakelse av obligasjonen siden Jordals i 1955 fikk fremleierett. Det som Jordals imidlertid rettslig sett måtte være beskyttet mot, var disposisjoner over obligasjonen fra kommunens side som kunne berøve deres rett etter skjønnet fra 1955, jfr. ovenfor og nedenfor.

Når det gjelder omorganiseringen av Jordals Skoforretning i 1963, er det på det rene at forretningen rettslig sett gikk over fra å være et personlig firma eiet av Johannes Jordal, til et aksjeselskap hvor Rieber hadde aksjemajoriteten og hvor Johannes Jordal ikke hadde noen aksjer og dermed ingen innflytelse på selskapets drift.

Retten kan imidlertid ikke slutte seg til saksøktes oppfatning om at kommunen nå hadde oppfylt sine forpliktelser etter skjønnet av 1955. Gjennom avtalen med Rieber om årlig godtgjørelse på kr. 10000,- + 1% av omsetning over kr. 500000,- pr. år, hadde Johannes Jordal økonomisk avkastning av den virksomheten som han tidligere hadde drevet som et ansvarlig selskap. I tillegg til å motta denne årlige ytelsen arbeidet Johs. Jordal som skomaker, og ytelsen fra Rieber var i høyeste grad med på å sikre hans næringsgrunnlag. Retten kan ikke slutte seg til saksøktes oppfatning om at Johs. Jordal hadde inngått en vanlig arbeidsavtale med Rieber. Bjørn Traaholt, som er disponent i A/S Salomon Sko, har som vitne i retten forklart at den årlige godtgjørelsen var vederlag for good-will samt gunstig leierett som Rieber overtok i 1963 og dette gir etter rettens mening avtalen med Rieber klart preg av å skulle sikre Jordals næringsinteresser slik kommunens intensjoner var i 1955. Hvorvidt Johs. Jordal valgte å drive forretningen som et ansvarlig selskap eller å høste utbyttet av forretningen mer indirekte, kan etter rettens mening ikke være avgjørende for kommunens forpliktelser etter skjønnet av 1955.

Omorganiseringen av forretningen i 1973 fra et selvstendig aksjeselskap til fusjon med A/S Salomon Sko i Bergen, som er et rent datterselskap av Rieber, kan etter rettens mening ikke sette denne saken i noen endret stilling og medførte ingen endring av driften eller Johs. Jordals stilling.

Det er på det rene at fremleieretten hos kommunen ble overdratt til A/S Jordals Skoforretning i 1963, etter at Reisæter samtykket. Noe samtykke ble såvidt retten kan se, ikke innhentet i 1973. Retten finner ikke dette avgjørende for denne saken.

Det som etter rettens mening kan være noe tvilsomt, er hvilken rettslig synsvinkel som skal anlegges på saken etter at Johs. Jordal døde i 1974. Det er på det rene at saksøkeren, fru Jordal, fortsatt mottok en årlig ytelse fra A/S Salomon Sko for good-will og gunstig leierett, jfr. ovenfor. Spørsmålet er om leieretten for Jordals, og dermed kommunens forpliktelser etter skjønnet av 1955, skulle begrenses til Per og Johannes Jordals levetid eller om retten kan utnyttes av disses ektefelle/arvinger innen de 35 år obligasjonen var uoppsigelig.

Avgjørende for denne vurderingen vil være avtalen av 28. januar 1955 mellom Odda kommune og L. L. Reisæter og skjønnet av 17. november 1955. Spørsmålet er ikke berørt i disse dokumentene og retten må derfor tolke avtalen. Det blir her i utgangspunktet tale om en objektiv fortolkning, for dernest å vurdere hva kommunen må ha vurdert og lagt til grunn i 1955.

Ordlyden i avtalen og premissene i skjønnet gir ikke klare holdepunkter for den ene eller den annen løsning. Kommunens intensjon må imidlertid etter rettens mening mest sannsynlig ha vært at Johs. Jordals næringsgrunnlag skulle sikres frem til han fylte 70 år og fikk alderspensjon. Han var 35 år da Eitrheimsveien 3 ble ekspropriert og dette kan forklare den litt uvanlige tidsbegrunning for obligasjonens uoppsigelighet.

Så vidt vites hadde kommunen ingen grunn til å sette Johs. Jordals ektefelle i en dårligere stilling enn Johs. Jordal selv hadde etter skjønnet om han skulle falle fra før de 35 år var ute. Ordlyden gir ingen holdepunkter for å legge til grunn at leieretten var en rent personlig rett begrenset til hans levetid. Hadde dette vært meningen, burde dette vært eksakt poengtert fra kommunens side i 1955, og tvil og uklarheter på dette punkt må etter rettens mening gå ut over saksøkte ved fortolkningen av avtalen. Saksøkeren arbeidet også i skoforretningen og det var neppe grunn til ikke å anse ektefellene som en økonomisk enhet.

Etter dette finner retten å måtte legge til grunn at saksøkeren måtte kunne utøve fremleieretten ved den ordning som var istandbragt da Rieber og senere A/S Salomon Sko overtok forretningen.

Hvorvidt dette kan utstrekkes til også å gjelde barn m.v., finner retten det unødvendig å ta stilling til all den tid leieretten er såvidt begrenset i tid og rettighetshaverens suksessor er en såvidt nær tilknyttet person som ektefelle.

Odda kommune var i 1977 klar over at saksøkeren hadde en økonomisk fordel av fremleieretten som A/S Salomon Sko benyttet seg av, noe som går klart frem av møtet mellom henne og kommunens representanter 17. mars 1977. Til tross for dette overdras obligasjonen til L. L. Reisæter, noe som etter rettens mening er en skadegjørende handling som påførte saksøkeren økonomisk tap. Kommunen har etter rettens mening handlet uaktsomt og tapet må klart ha vært påreknelig i betraktning av de opplysninger saksøkeren hadde gitt den 17. mars 1977 om sitt økonomiske utbytte av fremleieforholdet. Saksøkte vil etter dette bli dømt til å betale erstatning til saksøkeren.

Når det gjelder utmålingen av erstatningen, finner retten å kunne legge til grunn den beregning saksøkeren har foretatt. For 1979 er tapet allerede inntrådt. Saksøkeren ville fått kr. 12000,- fra A/S Salomon Sko. Etter at beløpet er redusert med 33% skatt, utgjør tapet kr. 8000,- for 1979. Utover 1979 gjensto det 11 års løpetid for obligasjonen. Kapitalisert utgjør dette kr. 70083,- etter saksøkerens opplysninger. Beløpet er imidlertid kr. 72888,- etter tabellen i §13 i lov om arveavgift, men retten finner ikke grunnlag for å gå utover saksøkerens påstand. Saksøkte vil derfor bli dømt til å betale saksøkeren kr. 78083,-.

Saksøkeren er i dag 54 1/2 år og ville ha vært 66 år når obligasjonen hadde løpt i 35 år. Ut fra denne gjennomsnittlige levealder for kvinner i Norge, som nå ligger på omlag 75 år, er det ikke grunnlag for retten til å redusere erstatningen av hensyn til at saksøkeren kan forventes å falle fra før fylte 66 år. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne M. Lund, Ole Johan Helle og Bjarne Danielsen): - - -

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Lund og Helle tar først standpunkt til om det i 1955 var en skjønnsforutsetning at Jordals ikke bare skulle sikres en leierett i Reisæters nybygg, men også at denne leierett skulle være sikret i 35 år. Det er, som anført av ankemotparten, et moment at Johannes' gjenstående yrkesaktive periode kunne anslås til 35 år og at et av alternativene i det fremsatte tilbud gjaldt overtagelse av obligasjonen, hvorved de ville være sikret i 35 år. Flertallet legger også vekt på at avtalen mellom kommunen og Reisæter var opprettet og obligasjonen utstedt før tilbudet ble fremsatt. Avtalen var også sendt Jordals i kopi. Ordlyden i pkt. 2 i tilbudet «Kommunen overdrar sin leierett - - -» trekker også i samme retning. Det som derimot ikke synes å støtte en slik oppfatning, er at den fordel som Jordals oppnådde ved å få leierett, har ført til reduksjon i ulempeerstatningen i ekspropriasjonsskjønnet i forhold til forsøkstaksten på kr. 2000 for Johannes og kr. 3000 for Per. Det synes, som anført av den ankende, som om leieretten er lavt verdsatt hvis den skulle være sikret i 35 år, og det som er særlig bemerkelsesverdig er at den synes å være verdsatt høyere for Per som var 74 år enn for Johannes som var 35 år. Det er imidlertid mulig at dette kan ha sin forklaring i at ulempeerstatningen i forsøksskjønnet var satt under den forutsetning at Per måtte opphøre med sin forretningsvirksomhet mens Johannes kunne fortsette i andre lokaler i Odda. Flertallet har funnet spørsmålet meget tvilsomt, men er kommet til at det er størst grunn til å anta at leieretten som ble sikret i skjønnet, var ment å kunne løpe i 35 år. Dette støttes av det brev som kommunen skrev til Reisæter den 21. juni 1963 om overføring av leieretten til A/S Jordals Skoforretning.

I 1963 ble opprettet overenskomst mellom G. C. Rieber & Co. A/S og Johannes Jordal, hvorved det av Rieber opprettede aksjeselskap A/S Jordals Skoforretning fikk overdratt Jordals varebeholdning og inventar, og Jordals skoforretning opphørte. Aksjeselskapet inntrådte i Jordals leieforhold til butikk og lagerlokalene med kommunens og Reisæters samtykke. I henhold til pkt. 3 i overenskomsten etablertes et arbeidsforhold idet Jordal ble tilknyttet aksjeselskapet som konsulent med en årlig godtgjørelse på minimum kr. 10000. Ankemotparten har med støtte i en vitneforklaring fra disponenten i A/S Salomon Sko anført at ordlyden ikke dekker det faktiske forhold, idet godtgjørelsen var et vederlag for good-will og gunstig leieavtale.

Lagmannsrettens flertall ser overenskomsten som en avtale hvorved Johannes Jordal overdrog sin leieavtale med Reisæter og kommunen til aksjeselskapet. Den løpende leieavtale var dermed bortfalt for Jordals vedkommende ved hans frivillige overdragelse til aksjeselskapet. Det var selve leieretten for Jordal som var sikret, og kommunens forpliktelse etter skjønnsforutsetningene kan etter flertallets syn ikke trekkes så langt at han også var garantert eventuelle goder som han ved hjelp av leieretten sikret seg overfor Rieber eller aksjeselskapet. Dette forhold må være kommunen uvedkommende, og det selv om det legges til grunn at vederlaget ble ytet fordi leieavtalen var gunstig for aksjeselskapet.

Den antatte hensikt med den nevnte skjønnsforutsetning - å sikre at Jordals fikk fortsette sin virksomhet i Reisæters hus - er etter flertallets mening heller ikke lenger til stede når Jordal har overdratt leieretten og nedlagt sin forretning. Det er også på det rene at Jordal etter overenskomsten drev verksted annet sted enn i Reisæters hus. Det kan da etter flertallets syn ikke bringe forholdet i en annen stilling om ankemotparten hadde mere eller mindre faste planer om å leie ut til andre eller å sette igang med egen forretning hvis Rieber sa opp avtalen og leieretten på ny måtte kunne komme på ankemotpartens hånd.

Den 18. november 1977 oppsa Reisæter kommunen fra forretningslokalene til fraflytting den 1. april 1978. Oppsigelsen var begrunnet med at det var etablert et fremleieforhold uten godkjennelse av huseieren, hvilket Reisæter vurderte som vesentlig mislighold. Leierettens tilknytning til obligasjonen ga ikke noen beskyttelse mot oppsigelse begrunnet med vesentlig mislighold, og er fru Jordal påført noe tap, er det som følge av oppsigelsen og ikke som følge av at Odda formannskap den 21. desember 1977 fattet vedtak om at obligasjonen skulle overdras til Reisæter. Flertallet kan ikke finne at det ut fra skjønnsforutsetningene tillå kommunen som plikt å reise husleiesak i dette tilfelle og det selv om det måtte være sannsynlig at oppsigelsen ville blitt kjent ugyldig. Noe erstatningskrav på kontraktmessig grunnlag kan da ikke sees å ha noen hjemmel.

Når det alternativt er påstått at kommunen har pådratt seg culpa-ansvar ved å overdra obligasjonen til Reisæter, kan flertallet heller ikke være enig i dette. Som foran anført var det oppsigelsen og ikke den senere innfrielse av obligasjonen som var årsak til fru Jordals mulige tap, og hva man enn måtte mene om de øvrige betingelser for culpa-ansvar, er i hvert fall den nødvendige årsakssammenheng ikke til stede.

For flertallet blir det etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til om fru Jordal var inntrådt i et rettsforhold etter skjønnsforutsetningen og leieavtalen hvis en slik rett eksisterte på Johannes' hånd ved hans død, og heller ikke til hvilket tap hun er påført ved leieforholdets opphør.

Lagmannsrettens mindretall - lagdommer Danielsen - er kommet til et annet resultat.

Den skjønnsforutsetning som Odda kommune stilte opp under ekspropriasjonsskjønnet i 1955 må forstås slik at den ga framleierett til kommunens leierett i L. L. Reisæters bygg i 35 år. Det henvises i skjønnet til at kommunen ved avtale hadde sikret saksøkte rett til å få leiet nye lokaler i nevnte bygg. Den avtale det er vist til er av 28. januar 1955, hvoretter kommunen har leierett i 35 år knyttet til en obligasjon på kr. 50000,-. I brev av 3. februar 1955 til Per og Johannes Jordal heter det bl.a. at kommunen hadde sikret seg leieretten av hensyn til Jordals fortsatte forretnings- og verkstedsdrift. Det ble vist til vedlagt kopi av nevnte avtale. Det ble i brevet også gitt uttrykk for at kommunen under skjønnet ville tilby leierett, enten ved at obligasjonen ble overtatt - eller ved framleie hos kommunen. Det finnes å være det siste alternativ som ble oppstillet, og varigheten må ha vært den samme i begge tilfelle. En framleietid på 35 år falt også sammen med at Johannes Jordal da ville oppnå pensjonsalder på 70 år. Det finnes ikke å kunne trekkes bestemte slutninger av det forhold at det ble forholdsvis beskjedne differanser i ulempeerstatningene i forsøkstaksten og det endelige ekspropriasjonsskjønn. Man kunne ikke - da forutsetningen ble oppstilt - ha noen bestemt formening om hvilken reduksjon i ulempeerstatning som ville bli resultatet. Den forutsetning som Odda kommune stilte opp synes det å ha vært enighet om, og Jordals forståelse har da også betydning. Etter de opplysninger som foreligger har Jordals oppfattet forutsetningen som et framleieforhold med kommunen i 35 år. Jordals har også opptrådt i overensstemmelse med dette syn. Det vises i den sammenheng bl.a. til pkt. 4 i overenskomsten av 1963 mellom G. C. Rieber og Johannes Jordal.

Mindretallet kan ikke se at Odda kommune ble fri sine forpliktelser etter den oppstilte forutsetning ved den avtale som ble inngått i 1963 mellom G. C. Rieber og Johannes Jordal, eller ved den erklæring som kommunen ga med samtykke av L. L. Reisæter. I erklæringen heter det at Odda kommune i henhold til overenskomst mellom Rieber og Johannes Jordal om overdragelse av Jordals Skoforretning overdrog leieretten etter pkt. 5 i avtalen av 28. januar 1955 til A/S Jordals Skoforretning. Det var således henvist til den overenskomst som overdragelsen skjedde «i henhold til», og denne overenskomst må ha vært kjent for kommunen. Det vises i den sammenheng til kontorsjef Seters innstilling av 28. september 1977 hvor det bl.a. heter:

«Adv. Berge mener det er en forsømmelse fra kommunens side at den i sin tid ikke foreviste overenskomsten mellom G. C. Rieber & Co. A/S og Johannes Jordal for L. L. Reisæter. Jeg kan ikke se at det har vært mer grunn for kommunen til å gjøre dette enn at L. L. Reisæter etter omstendighetene satte seg behørig inn i saken.»

Av pkt. 4 i overenskomsten fremgår det at A/S Jordals Skoforretning «inntrer i leieforholdet på samme vilkår hvormed Jordal har leiet i lokalene». Det nye selskap som ble opprettet trådte således inn i det framleieforhold som Jordal hadde etter skjønnsforutsetningen, men kommunen var fortsatt leietager hos L. L. Reisæter. At kommunen har ment å være leietager fortsatt synes bl.a. kontorsjefens innstilling av 26. januar 1977 å vise. Det heter her bl.a.:

«Det er helt klart at det er kommunen som har leieretten i h.t. obligasjonen av 1955».

L. L. Reisæter har hatt samme oppfatning. Det vises til hans oppsigelse av leieforholdet i brev av 18. november 1977. - Etter avtalen mellom kommunen og Reisæter var også leieretten knyttet til obligasjonen, som kommunen ble sittende med.

I forholdet til A/S Jordals Skoforretning var Johannes Jordal bundet - innen den ramme som ble trukket opp i pkt. 4 i overenskomsten. Leieforholdet skulle løpe i 10 år, dog slik at Rieber kunne si opp leieforholdet overfor Jordal med 6 mnd. varsel til utløp 31. juli 1968. Etter utløpet av 10 års perioden hadde Rieber rett til å fornye leieforholdet med 5 år ad gangen «så lenge Jordals rettigheter til lokalene består, på grunnlag av de nevnte avtaler med L. L. Reisæter og Odda kommune». Dette viser at Johannes Jordal disponerte over den framleierett han hadde fått ved skjønnsforutsetningen, og at retten skulle falle tilbake til Jordal hvis Rieber sa opp eller ikke fornyet etter overenskomsten. Jordals forhold til Odda kommune må bli av tilsvarende innhold. Det foreligger ingen avtale om at skjønnsforutsetningen skulle falle bort. Kommunen overdrog framleieretten til det nye selskap, men dette skjedde i henhold til en overenskomst som kommunen kjente til. De rettigheter som Jordal hadde i behold etter denne overenskomst finnes da også kommunen å måtte respektere - innen rammen av skjønnsforutsetningen. Det kan i denne sammenheng ikke sees å ha noen betydning at Johannes Jordals vederlag var avtalt som konsulentgodtgjørelse med et fast beløp og med tillegg for omsetning over et visst beløp - til tross for at det reelle forhold var vederlag for leierett og good-will.

Det vil da videre være spørsmål om kommunens forpliktelser er falt bort etter 1963. Kommunen har gjort gjeldende at den oppstilte forutsetning bare gjaldt for Johannes Jordal personlig, og således falt bort da han døde i 1974. Mindretallet finner at forutsetningen må forstås slik at den også gjaldt for enken hvis Johannes Jordal falt bort innen 35 år. Det vises i alt vesentlig til herredsrettens begrunnelse. Det er naturlig - etter de foreliggende omstendigheter - å se ektefellene som en økonomisk enhet. Det synes lite sannsynlig at det kan være ment at framleieforholdet skulle falle bort hvis Johannes Jordal døde etter kort tid mens enken satt igjen med skoforretningen. Som tidligere nevnt var dette en forutsetning som kom inn etter enighet mellom partene, og fru Jordal har opplyst at de mente at forutsetningen også gjaldt for henne. Det måtte da være kommunens sak å klargjøre at framleieretten bare skulle gjelde i Johannes Jordals levetid. - I alle fall kommunens kontorsjef må også ha ment at det forelå forpliktelser overfor Olga Jordal. Det vises til innstilling av 26. januar 1977 hvor det bl.a. heter:

«Er det riktig at fru Jordal ikke har interesser i A/S Jordal Sko, mener jeg at kommunens forpliktelser overfor henne er bortfalt».

Den overgang som fant sted i 1973 fra et selvstendig aksjeselskap - A/S Jordals Skoforretning - til fusjon med A/S Salomon Sko, som også er et datterselskap av Rieber, finnes å være uten betydning. En slik fusjon kunne ikke gi grunnlag for bortfall av Johannes Jordals rettigheter.

Kommunens overdragelse av obligasjonen til L. L. Reisæter finnes å innebære at den tilknyttede leierett for kommunen falt bort. Framleieretten var avhengig av og knyttet til kommunens leierett og obligasjonen, og det kan ikke sees annet enn at også framleieretten falt bort ved kommunens disposisjon. Mindretallet finner at kommunen ved dette har opptrådt i strid med sine forpliktelser etter skjønnsforutsetningen, og finnes da å bli ansvarlig for Olga Jordals eventuelle tap. Da kommunen fikk oppsigelsen fra L. L. Reisæter måtte den reist sak for å unngå at leieretten falt bort. Det er i den sammenheng grunn til å bemerke at det var fusjonen med A/S Salomon Sko, Bergen som ble påberopt som vesentlig mislighold av leieavtalen. Det må være relativt klart at et slikt oppsigelsesgrunnlag ikke kunne føre fram. Kommunen kunne også overdradd obligasjonen med tilhørende leierett til Olga Jordal, slik det også først ble truffet vedtak om i formannskapet.

Mindretallet finner at fru Jordal har lidt et økonomisk tap, men finner ikke at dette uten videre kan baseres på den godtgjørelse hun hadde fra A/S Salomon Sko. Det fremgår av møtenotat av 17. mars 1977 at hun opplyste overfor kommunen at avtalen med Rieber gikk ut i 1978, og at hun oppga å ville leie ut til andre eller drive selv. Av notatet går det for øvrig fram at fru Jordal opplyste at hun for tiden hadde kr. 10000,- i årlig utbetaling. Kommunen må i alle fall på dette tidspunkt ha vært klar over at dette ikke var for arbeidsytelser, men vederlag for framleierett og good-will.

En mulig fornyelse av framleieforholdet med A/S Salomon Sko var et alternativ. Det måtte i tilfelle kunne påregnes et omtrent tilsvarende vederlag som hun hittil hadde hatt. Etter de foreliggende opplysninger hefter det usikkerhet ved spørsmålet om fornyelse. Hvis fornyelse ikke fant sted, kunne hun imidlertid selv nyttet den resterende del av framleietiden. Hun måtte også kunne utnytte lokalene i samarbeid med andre, når dette skjedde innen rammen av pkt. 5 i kommunens avtale med L. L. Reisæter.

Leien skulle etter avtalen med L. L. Reisæter baseres på byggekostnadene. Selv om L. L. Reisæter formentlig måtte ha adgang til forhøyelse av leien som følge av økning i rente- og vedlikeholdsutgifter m.m., måtte leien for øvrig baseres på byggekostnadene og ikke på byggets verdi eller markedsleie. Mindretallet finner at dette representerte en økonomisk verdi for fru Jordal og at hun er blitt avskåret fra sin utnyttelse. Mindretallet finner ikke grunn til å gå nærmere inn på beregningen av tapets størrelse. Etter en samlet vurdering finner mindretallet at tapet kan settes til kr. 50000,-. - - -