Rt-1987-1239
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-10-23 |
| Publisert: | Rt-1987-1239 (345-87) |
| Stikkord: | Avtalerett, Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 123B/1987, nr 98/1986. |
| Parter: | C (advokat Eilif Utne Riisøen - til prøve) mot D (advokat Arnt Haarberg). |
| Forfatter: | Schei, Skåre, Halvorsen, Endresen, Langvand |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Dommer Schei: Ved skjøte av 4. august 1953 overdro A (født 1874) eiendommen "X", gnr 107 bnr 42 og 52, i daværende Fana kommune, til sin sønn B (født 1898). I skjøtet var bestemt: "Ved min sønns død skal mine øvrige barn ha forkjøpsrett til eiendommen." Saken gjelder spørsmålet om C, sønn av A, i kraft av klausulen om forkjøpsrett kan kreve å få eiendommen overdratt til seg etter at B døde i 1975.
X var opprinnelig et feriested. Eiendommen ble før 1920 ervervet av Bs far, E. E døde i 1928 og hans kone A ble sittende med eiendommen i uskifte.
I 1948 flyttet B til X i forbindelse med at han ble separert fra sin første ektefelle. Han tok eiendommen i bruk som helårsbolig. B satte i gang med utbyggings- og utbedringsarbeider på eiendommen for å gjøre den tjenlig til helårsbruk. Moren brukte også etter 1948 eiendommen som sitt sommersted. Hun hadde sin bolig i byen.
I juli 1953 ble B skilt fra sin første ektefelle. 4. august samme år fikk han som nevnt overdratt X. Han giftet seg i juni 1954 med DY (født 1909), nå DÆ. X ble deres felles bolig, og D bor der fremdeles. De fortsatte utbyggings- og utbedringsarbeidene på eiendommen. Det ble blant annet bygget naust, kai og uthus og bolighuset ble modernisert. Arbeidene skjedde, iallfall for en stor del, med Ds midler.
30. desember 1957 overdro B X til D. Ved ektepakt utferdiget samme dag ble det bestemt at eiendommen skulle være hennes særeie.
B døde i desember 1975. Hans dødsbo ble undergitt offentlig skiftebehandling. Under skiftebehandlingen gjorde hans datter i første ekteskap, F, gjeldende at overdragelsen av X til D i 1957, samt bestemmelsen i ektepakten om at eiendommen skulle være hennes særeie, var ugyldig og at eiendommen derfor tilhørte dødsboet. Det ble tvist om dette. Ved rettskraftig dom av Gulating lagmannsrett av 28. januar 1983 er det fastslått at X tilhører D.
Tidlig under skiftebehandlingen gjorde C det klart at han ville kreve X overført til seg i kraft av klausulen om forkjøpsrett i skjøtet fra 1954. Før et eventuelt søksmål var det imidlertid ønskelig å få avklart hvem som var eier av X ved Bs død, B eller D. Sak ble derfor først reist ved stevning av 4. august 1983 til Bergen byrett.
Bergen byrett med fagkyndige meddommere avsa 24. august 1984 dom med slik domsslutning:
"1. D dømmes til innen 14-fjorten-dager å utferdige skjøte på g.nr.107, br.nr. 42 og br.nr. 52 i Espeland/Fana til C mot at C betaler kr. 650.000, -kronersekshundreogfemtitusen.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
D anket til Gulating lagmannsrett, som kom til et annet resultat enn byretten. Lagmannsrettens dom av 7. desember 1985 har slik domsslutning:
"1. Den ankende part frifinnes.
2. Saksomkostninger ilegges ikke, verken for byretten eller lagmannsretten."
Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for lagmannsretten og byretten, viser jeg til disse retters domsgrunner.
C har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Han har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Saken må avgjøres gjennom en tolkning av klausulen i skjøtet fra 1953. Denne tolkningen må i det vesentlige baseres på ordlyden av klausulen. Det er få opplysninger om tilblivelsen m.v. av skjøtet som kan være til hjelp ved fortolkningen, bortsett fra det helt sentrale moment at klausulen åpenbart er tatt inn for å sikre eiendommen for slekten Æ. Med det unntak at det noe misvisende uttrykket "forkjøpsrett" er brukt i stedet for "kjøperett", som ville vært det riktige, er klausulen helt klar. Ved Bs død skulle hans søsken kunne få overta eiendommen.
Etter ordlyden er det uten betydning for retten til løsning at B overdro eiendommen til D i 1957. Klausulen om løsningsrett hindret ikke overdragelse av eiendommen, men dette måtte i tilfelle skje med påhefte av løsningsretten. Hensikten med klausulen, å sikre eiendommen for slekten Æ, trekker klart i retning av at den må tas bokstavelig.
Det er ikke holdbart, som lagmannsretten har gjort, å nekte løsning fordi D som Bs ektefelle var vernet mot dette. En slik begrensning i løsningsadgangen er uten støtte i klausulens ordlyd og åpenbart i strid med As tanke med klausulen. Det må legges til grunn at A da hun utstedte skjøte til B, var kjent med at B ville gifte seg med D innen kort tid. D var 11 år yngre enn B, og det måtte fremtre som sannsynlig at hun ville overleve ham. Hvis A ønsket å verne D mot løsning, hadde hun derfor all grunn til å gjøre dette klart i skjøtet. At A ønsket et slikt vern for D er lite sannsynlig, også av den grunn at det vesentlig ville redusere muligheten for at eiendommen ble værende i slekten Æ.
Teori og rettspraksis viser at det avhenger av en konkret tolkning om f eks en ektefelle skal være vernet mot løsning hvor løsningsretten beror på avtale. F eks i avgjørelsen i Rt-1952-1160, som er en sak med sterke likhetstrekk med nærværende sak, ble det lagt til grunn at avdødes ektefelle ikke var vernet mot innløsning i kraft av avtalefestet løsningsrett.
Ved vurderingen av teori og rettspraksis omkring spørsmålet om "vernet krets" ved løsning, er det viktig å analysere den språkbruk som benyttes. Det er særlig ved forkjøpsretter at spørsmålet om "vernet krets" har vært aktuelt. En forkjøpsrett er en rett til å overta en eiendom når denne avhendes. Løsningsretten i denne saken er av en annen karakter. Det er en kjøperett - utløst ved dødsfall - m.a.o. ikke en rett som aktualiseres ved overdragelse. Det er for øvrig typisk at i det lovforslag som foreligger om løsningsretter i NOU 1984:32, er det kun for de rene forkjøpsretter at det er stilt opp en preseptorisk regel som blant annet verner ektefellen. Tilsvarende regler om vern av ektefellen ved bruk av kjøperetter er ikke foreslått.
C har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"1. D dømmes til innen 14 dager å utferdige skjøte på gnr 107, bnr 42 og 52 i Espeland i Fana/Bergen til C, mot at C betaler D kr 650.000,-.
2. C tilkjennes sakens omkostninger i samtlige retter".
D har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Klausulen i skjøtet må oppfattes slik at løsningsretten kun gjelder hvis B eide eiendommen ved sin død. Det var ikke tilfelle her, og det følger allerede av dette at den ankende part ikke har noen rett å gjøre gjeldende.
Subsidiært anføres det at om løsningsretten bestod da B døde, kan den ikke gjøres gjeldende overfor D. A var da skjøtet ble utstedt kjent med at B etter all sannsynlighet ville gifte seg med D. Det var et utmerket forhold mellom D og svigermoren. Det har i høy grad formodningen mot seg at A mente å forbeholde Bs søsken en rett som de kunne bruke til å fordrive D fra X, kanskje etter at D hadde bodd på eiendommen i lang tid.
At løsningsretten ikke kan gjøres gjeldende overfor D, har også klar støtte i teori og rettspraksis. Man må ha sikre holdepunkter i avtalen for at en løsningsrett av den karakter det her er tale om, skal kunne brukes mot ektefellen til den som hadde eiendommen. Slike holdepunkter mangler her. Den ankende parts forsøk på å begrense denne presumsjonsregelen til bare å gjelde andre typer løsningsretter er oppkonstruert og uten støtte i rettspraksis.
D har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at D tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Det er for Høyesterett avholdt bevisopptak med avhør av partene og to vitner. Bevismessig står saken i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men med en noe annen begrunnelse.
I skjøtet er bestemt: "Ved min sønns død skal mine øvrige barn ha forkjøpsrett til eiendommen." Denne klausulen må etter min mening naturlig oppfattes slik at løsningsretten gjelder hvis eiendommen er i Bs eie ved hans død, men ikke ellers. Hadde hensikten vært å sikre Bs søsken en løsningsrett uten hensyn til om eiendommen var overdratt av ham, ville bestemmelsen om løsningsrett langt på vei kunne ha virket som et salgsforbud. Det ville neppe vært mulig å selge eiendommen til et vederlag i nærheten av dens reelle verdi om kjøperen kunne risikere når som helst å måtte overlate eiendommen til andre. En fortolkning av klausulen som har et slikt resultat, følger ikke av en rent språklig forståelse av den, og harmonerer heller ikke med omstendighetene rundt overdragelsen så langt disse er klarlagt.
Allerede før eiendommen ble overdratt til B var den opprustet fra å være et sommersted til å bli en god helårseiendom. Opprustingen av eiendommen fortsatte etter overdragelsen i 1953. Utgiftene ble i sin helhet dekket av B og, etter at han giftet seg i 1954, også av D. Det at B og D bandt betydelige midler i eiendommen både før og etter overdragelsen i 1953, viser at det ikke kan ha vært Bs oppfatning at han reelt sett skulle være avskåret fra å selge eiendommen, hvis dette skulle bli nødvendig eller hensiktsmessig. Det samme forhold tilsier at dette neppe heller kan ha vært As hensikt med klausulen. Også for henne måtte det ha fortonet seg som klart urimelig om B etter sine investeringer ikke skulle ha mulighet for å selge eiendommen. Som det er uttrykt i avgjørelsen i Rt-1965-140 (144) skal man ved forkjøpsrettsklausuler "være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for, ...." Dette er et utgangspunkt som etter min mening er riktig også ved forståelsen av løsningsretten i nærværende sak, hva enten man vil karakterisere den som en "forkjøpsrett" eller "kjøperett". Vi har ikke "sikker dekning for" å legge mer i klausulen enn at retten kan gjøres gjeldende dersom B eier eiendommen ved sin død.
At det var sin ektefelle B overdro eiendommen til, kan ikke føre til noe annet resultat. Det er ikke hevdet at overdragelsen ikke var reell. Den var foranlediget av at D hadde bidratt vesentlig både ved betalingen av kjøpesummen til A og ikke minst ved utbedringsarbeidene. At tilskjøtingen og ektepakten kan ha vært motivert ut fra ønsket om å sikre D etter Bs død, er i denne sammenheng uten betydning.
Den forståelse av klausulen om løsningsrett som jeg legger til grunn, støttes etter min mening også av at det var den samme advokat som bisto A ved skjøteutstedelsen i 1953 som utformet skjøtet og ektepakten i 1957. Skulle klausulen i skjøtet fra 1953 ha et slikt innhold som den ankende part hevder, ville det vært illojalt å overdra eiendommen til D og ved ektepakt gjøre den til særeie for henne. Det har formodningen mot seg at advokaten da ville medvirket til opprettelsen av disse dokumentene.
Når løsningsretten er falt bort fordi eiendommen ikke var i Bs eie da han døde, har jeg ikke foranledning til å gå inn på spørsmålet om løsningsretten, om den fremdeles hadde eksistert, kunne ha vært gjort gjeldende mot D.
Anken til Høyesterett har vært forgjeves. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd finner jeg at ankemotparten bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningene fastsettes i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave til kr 23.100. Av omkostningsbeløpet utgjør salær til prosessfullmektig kr 18.600. Jeg er enig med lagmannsretten i at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for byretten og lagmannsretten.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler C til D 23.100 - tjuetretusenetthundrede - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
Riktig utskrift bekreftes: