Rt-1988-1137
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-10-28 |
| Publisert: | Rt-1988-1137 (374-88) |
| Stikkord: | Husleierett, Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 123B/1988, nr 293/1987 |
| Parter: | USB Forretningsbygg A/S (Advokat Per Aavatsmark - til prøve) mot Harald Hansens dødsbo ved Guri Hansen (Advokat Hans Stenberg-Nilsen). |
| Forfatter: | Christiansen, Holmøy, Schei, Philipson, Schweigaard Selmer |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, §54, Husleieloven (1939) §31, §49, Prisloven (1953) §18 |
Dommer Christiansen: Harald Hansen inngikk i desember 1953 kontrakt om leie av en obligasjonsleilighet i Oslo med USB Forretningsbygg A/S, som i sin helhet eies av A/L Ungdommens Selvbyggerlag. Innskuddet var stipulert til kr 11.650. Et udatert gjeldsbevis for dette beløp ble først utstedt i 1956. Det er ikke medunderskrevet av Hansen. I gjeldsbeviset heter det bl a at dette bare kan overdras sammen med leieretten og på de vilkår som er nevnt i leiekontrakten, hvoretter overdragelse må godkjennes av selskapets styre. Dette tilsvarer innholdsmessig leiekontraktens §10 første ledd. Dessuten inneholder gjeldsbeviset følgende bestemmelse som ikke finnes i leiekontrakten: «Overdragelse kan ikke skje til høyere be løp enn pålydende.»
Ved stevning av 27. februar 1985 til Oslo husleierett reiste Harald Hansen sak med krav om tilbakebetaling av for meget betalt husleie. Under saksforberedelsen døde Hansen. Det er for Høyesterett opplyst at enken, Guri Hansen, sitter i uskiftet bo. Dødsboet utvidet tvisten med påstand om at man ved salg av leiligheten var ubundet av den siterte prisbestemmelse. Oslo husleierett avsa 8. september 1986 dom med denne domsslut ning:
1. Saksøkte frifinnes.
2. Hver av partene bærer egne omkostninger.
Dødsboet påanket dommen til lagmannsretten. Under ankeforbe redelsen frafalt boet kravet om tilbakebetaling av husleie, slik at anken alene gjaldt forståelsen av prisklausulen.
Eidsivating lagmannsrett avsa 31. august 1987 dom med denne domsslutning:
1. Bestemmelse inntatt i gjeldsbevis nr. 3 pålydende kr. 11.650,- vedrørende Guri og Harald Hansens tre roms leilighet i Selvbyggerveien 1, der det bestemmes at gjeldsbeviset bare kan omsettes for pålydende, kjennes ugyldig, og innehaver av gjelds bevis og leiekontrakt har rett til å overdra rettigheter og forpliktelser etter gjeldsbevis og leiekontrakt uten hensyn til gjeldsbevisets pålydende.
2. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten.
Dommen er avsagt under dissens når det gjelder begrunnelsen. Lagmannsrettens flertall fant det ikke nødvendig å ta stilling til om Hansen opprinnelig var bundet av klausulen, da denne under enhver omstendighet måtte settes til side etter avtaleloven §36 på grunn av senere inntrådte forhold. Mindretallet bygget på at Hansen verken opprinnelig hadde vedtatt eller senere stilltiende godtatt klausulen.
Saksforholdet - herunder sitater av de relevante bestemmelsene i leiekontrakten og i gjeldsbeviset - fremgår av husleierettens og lagmannsrettens dommer.
USB Forretningsbygg A/S har påanket dommen til Høyesterett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som lovanvendelsen. Det gjøres i hovedtrekk gjeldende:
Gjeldsbeviset fra 1956 må ses i sammenheng med leiekontraktens §10. Det bestemmes her at selskapet skal godkjenne vilkårene for overdragelse av leieavtalen med tilhørende partialobligasjon. Bestemmelsen - som går videre enn vanlige regler i hus leieforhold - innebærer at selskapet også har rett til å godkjenne overdragelsessummen, noe som tydeliggjøres ved neste ledd i §10 om at styret også må godkjenne krav om dekning av ekstra påkostninger på leiligheten. Innskuddsbeløpet på kr 11.650 pluss eventuelle godkjente påkostninger er det maksimale beløp som kan kreves ved overdragelse av leieretten. Lagmannsrettens mindretall har derfor oversett leiekontraktens §10 når det uttaler at leiekontrakten ikke gir støtte for den ankende parts syn. Gjeldsbeviset er i realiteten bare en kvittering for innskuddet. Det er videre uriktig bevisbedømmelse når mindretallet legger til grunn at Hansen ikke også har godtatt bestemmelsene i gjeldsbeviset. For Høyesterett er det fremlagt bevis for at Hansen har kjent til gjeldsbeviset lenge før nåværende tvist oppsto, og antagelig har han utvist passivitet i nærmere 30 år.
Når det gjelder lagmannsrettens anvendelse av avtaleloven §36, gjøres det for Høyesterett som ny anførsel gjeldende at bestemmelsen etter sin egen ordlyd først kan anvendes når bruken av prisklausulen er aktuell. Guri Hansen har trådt inn i leieforholdet i medhold av husleieloven §31, og har ikke hittil overfor aksjeselskapet reist krav om godkjenning av ny erverver av leiligheten.
Lagmannsrettens flertall har en unyansert forståelse av hva som ligger i at en leilighet er utleid mot innskuddsobligasjon. Det foreligger da et låneforhold, som reelt og juridisk er helt forskjellig fra de tilfelle hvor leietakeren selv eier leiligheten. Det bestrides at avtaleloven §36 kan anvendes på den avtale som foreligger m h t overdragelsesprisen. Det er bl a anført at Hansen fikk sin leilighet ved imøtekommenhet fra A/L Ungdommens Selvbyggerlag, og at han i 1960 avslo tilbud fra laget om en annen leilighet hvor han ville vært borettshaver. I 1972 avslo han og de øvrige leietakere, der han bodde, tilbud om å kjøpe sine leiligheter. Han har således selv valgt å beholde sin posisjon som eier av en obligasjons leilighet, som han med sitt nære forhold til boligkooperasjonen var fullt klar over hva innebar. Det er ikke urimelig at hans enke nå er bundet av prisklausulen.
USB Forretningsbygg A/S har nedlagt slik påstand:
1. Den ankende part frifinnes.
2. Ankemotparten dømmes til å betale saksomkostninger til den ankende part for alle retter.
Harald Hansens dødsbo er enig i lagmannsrettens resultat når det gjelder overdragelsesretten og tiltrer prinsipalt den be grunnelse som lagmannsrettens mindretall har gitt. Gjeldsbe viset er ikke underskrevet eller godtatt av Harald Hansen, og det er uklart når han mottok det. Selskapet kunne ikke ensidig oppstille et slikt vesentlig overdragelsesvilkår. Det erkjen nes at Hansen visste om gjeldsbeviset i 1982, men det kan ikke begrunne noen passivitetsvirkning. Det bestrides ellers at leiekontraktens §10 inneholder et slikt tak for overdrag elsessummen som den ankende part gjør gjeldende.
Den omtalte prisklausul kan rett fortolket heller ikke legge noe bånd på ankemotparten i dag. Klausulen må forstås som en ren gjengivelse av prisbestemmelsene den gang, og de er nå opphevet. En slik henvisning var før vanlig praksis i leie kontrakter. Hansen oppfattet alltid leieforholdet som et vanlig leieforhold i et borettslag med tilsvarende rettigheter, jf bl a sammenkoblingen mellom obligasjonen og leieretten og at leieforholdet er uoppsigelig.
Subsidiært gjør ankemotparten gjeldende at prisklausulen må settes til side i medhold av avtaleloven §36. Det er ikke tvilsomt at enken - som ønsker å flytte - har rettslig interesse i å få prisspørsmålet avklart, og §36 setter ikke noe ytterligere vilkår for å kunne få rettens avgjørelse. Når det for øvrig gjelder anvendelsen av avtaleloven §36, har anke motparten først og fremst pekt på den sterke prisutvikling som har funnet sted på eiendomsmarkedet. Skulle enken være tvunget til å selge leiligheten for obligasjonsinnskuddet, ville dette bare utgjøre en brøkdel av leierettens markedsverdi etter opphevelse av prisbestemmelsene. Det er urimelig at den ankende part - et kooperativt foretak - gjennom forkjøpsklausulen i leiekontrakten §10 skal tilegne seg disse verdier.
Harald Hansens dødsbo har nedlagt slik påstand:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. USB Forretningsbygg A/S dømmes til å erstatte Harald Hansens dødsbo v/Guri Hansen saksomkostninger for alle retter samt til det offentlige for så vidt angår fri sakførsel for Høyesterett.
Det er for Høyesterett fremlagt noen nye dokumenter, og forut en Guri Hansen er det ved bevisopptak avhørt 3 vitner. Saken står imidlertid i alt vesentlig i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.
Jeg er kommet til samme resultat m h t prisklausulen som lagmannsretten, men på bakgrunn av prosedyren for Høyesterett med en annen begrunnelse enn lagmannsrettens flertall og mindre tall.
Innledningsvis nevner jeg at den ankende part - boligselskapet - er datterselskap av A/L Ungdommens Selvbyggerlag, som er et stort boligbyggelag i Osloområdet. Når laget for nærværende eiendom - såvidt skjønnes som den eneste - fravek vanlig borettslagform og leiet ut boligen mot obligasjonsinnskudd uten at leietakerne fikk andeler i eierselskapet, skyldtes det etter det opplyste at byggingen måtte privatfinansieres utenom Husbanken.
Leiekontrakten §10 - som uomtvistet er godtatt av Harald Hansen - inneholder som nevnt bestemmelse om at leieavtalen med tilhørende partialobligasjon ikke kan overdras uten godkjenning av selskapet, som også skal godkjenne vilkårene for overdragelse. Jeg er ikke enig med den ankende part i at denne generelle bestemmelse gir aksjeselskapet rett til å nekte overdragelser hvor vederlaget for leieretten er satt høyere enn leieboerinnskuddets pålydende med eventuelle ekstra på kostninger på leiligheten. Godkjennelseskravet kan ikke inne bære noe annet enn at selskapet kan nekte å godkjenne en overdragelse der det er saklig grunn til det, sml de senere bestemmelser i husleieloven §49 tredje tredje ledd.
Bestemmelsen i gjeldsbeviset av 1956 om at «Overdragelse kan ikke skje til høyere beløp enn pålydende», korresponderer ikke med noen bestemmelse i husleiekontrakten av 1953, og er heller ikke omtalt i andre dokumenter i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Det er for Høyesterett opplyst at bestemmelsen er inntatt i gjeldsbeviset av den advokat A/L Ungdommens Selvbyggerlag nyttet for utarbeidelse av dokumentene, uten at man i dag kjenner til hvilke overveielser som lå bak. Men det er på det rene at klausulen ikke har vært diskutert med leietakerne før utstedelsen av gjeldsbevisene.
Gjeldsbeviset kan ikke, som anført av den ankende part, bare ses som en kvittering for avtalt og innbetalt innskudd. Harald Hansen har heller ikke gjennom underskrift vedtatt de forpliktelser gjeldsbeviset inneholder. Det er omtvistet når Hansen har sett gjeldsbeviset, som først hans dødsbo har reagert på. Jeg må imidlertid legge til grunn at gjeldsbeviset og dets bestemmelser i lang tid hadde vært kjent for Hansen, slik at han i og for seg må sies å ha akseptert det og dermed den siterte klausul ved langvarig passivitet.
Et annet spørsmål er om Hansen hadde noen grunn til å reagere på den nevnte klausul. Det er med andre ord et spørsmål om hvilket innhold klausulen egentlig må antas å ha.
Inntil prisreguleringen i 1982 opphørte også for rene obligasjonsleiligheter og for overdragelse av leierettigheter, kunne en selger ved overdragelse av obligasjon med tilhørende leierett som ikke var knyttet til andel eller aksje, etter prisforskriftene som utgangspunkt ikke ta høyere pris enn det beløp som obligasjonen lød på. Etter det opplyste var det i denne tid ikke uvanlig at slike prisbestemmelser også uttrykkelig ble gjengitt i leiedokumentene. Jeg har vanskelig for å se at boligbyggelagets advokat kan ha hatt noe annet i tankene da han i 1956 utformet det gjeldsbevis denne saken gjelder. At prisreguleringen for leiligheter en gang i fremtiden kunne bli opphevet, må da ha vært en meget fjern tanke. Det er i det hele lite naturlig å oppfatte bestemmelsen som en «selvstendig» prisbestemmelse, som ble inntatt for å hindre at leietakeren skulle nyte godt av øket markedspris dersom prisreguleringen noen gang ble opphevet.
Jeg er etter dette kommet til at den nevnte klausul i gjeldsbeviset rett forstått ikke lenger setter noen beløpsmessig grense for hva dødsboet kan kreve ved en overdragelse av leieretten med tilhørende partialobligasjon. For ordens skyld bemerkes at spørsmålet om i hvilken utstrekning leiekontrakten her gir særrettigheter som det i forhold til prisloven §18 kan kreves ytterligere vederlag for, sml dommen i Rt-1987-750, ikke foreligger til avgjørelse i saken.
Jeg har for min avgjørelse ikke funnet grunn til å drøfte om denne også kan begrunnes i avtaleloven §36, jf særlig bristende forutsetninger med hensyn til forholdet mellom innskuddets størrelse og leierettens verdi i dag. På bakgrunn av den ankende parts prosedyre finner jeg imidlertid grunn til å bemerke at ordlyden i §36 ikke setter noen annen begrensning med hensyn til når bestemmelsen kan påberopes, enn at det må foreligge en rettslig interesse, jf tvistemålsloven §54.
Selv om lagmannsrettens domsslutning gjennom ordene «kjennes ugyldig» ikke er en treffende formulering, finner jeg etter omstendighetene å kunne stemme for stadfestelse av domsslutningen punkt 1.
Når det gjelder saksomkostningene, må den ankende part betale saksomkostninger for Høyesterett, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Det er fremlagt omkostningsoppgave. Saksomkostningene settes for Høyesterett til kr 21.332, hvorav kr 200 er for utlegg. Ankemotparten har hatt fri sakførsel for Høyesterett. Døds boets egenandel utgjør kr. 4.706. Jeg finner ikke grunn til å gjøre noen endring i lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelse.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler USB Forretningsbygg A/S 16.626 - sekstentusensekshundreogtjueseks - kroner til det offentlige og 4.706 - firetusensjuhundre ogseks - kroner til Harald Hansens dødsbo ved Guri Hansen. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.