Rt-1988-861
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-09-08 |
| Publisert: | Rt-1988-861 (299-88) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 106/1988, nr 126/1988 |
| Parter: | Ingrid Knutsen (advokat Knut Sannem - til prøve) mot Ole Wiig (advokat Leif Chr. Hartsang). |
| Forfatter: | Backer, Philipson, Schweigaard Selmer, Holmøy, Sandene |
| Lovhenvisninger: | Eierseksjonsloven (1983) §10, §33, Eierseksjonsloven (1983), Grunnloven (1814) §105, §97, Grunnloven (1814), Lov om etablering av leiligheter (1976) §2, Lov om etablering av leiligheter (1976) |
Dommer Backer: Saken gjelder spørsmålet om en leieboer i et hus som er oppdelt i eierseksjoner før lov av 4. mars 1983 nr 7 om eierseksjoner trådte i kraft, kan kreve å få tilbud etter loven §10 om å kjøpe den seksjon som hennes leilighet hører til.
Ingrid Knutsen overtok i 1977 en leilighet på ca 140 kvm i 3. etasje i Oscars gate 33 i Oslo etter sin mor da denne døde. Hun hadde tidligere i mange år bodd i leiligheten sammen med sine foreldre. Eiendommen tilhørte et sameie med 8 eierandeler. Seks av sameierne bodde i huset. Det var dessuten 5 leiligheter på vanlige leievilkår, deriblant Ingrid Knutsens. I 1981 kjøpte Ole Wiig 2/8 av eiendommen og flyttet inn i en ledig leilighet. Han overtok samtidig som gårdbestyrer. Ved brev av 12. august 1982 meddelte han Ingrid Knutsen og de andre leieboerne at eierne av eiendommen hadde under overveielse å dele opp denne i eierseksjoner hvis og når den påtenkte lov om eierseksjoner ble vedtatt. Leieboerne ble bedt om å si fra om de var interessert i å overta noen av de oppdelte seksjoner. Ingrid Knutsen ga ikke noen slik melding. Ved brev av 25. oktober 1982 søkte advokat Leif Chr. Hartsang på vegne av sameierne Kommunaldepartementet om dispensasjon fra lov av 28. mai 1976 nr 36 om forbud mot etablering av eierleiligheter i bestående bygninger. Slik dispensasjon ble i medhold av loven §2 annet ledd gitt ved departementets brev av 6. desember 1982. Begjæring om oppdeling i eierseksjoner ble tinglyst 15. april 1983, en uke før den nye loven om eierseksjoner trådte i kraft 22. april samme år. Begjæringen gjaldt oppdeling i 11 seksjoner, hvorav Ole Wiig overtok to, herunder den seksjon som Ingrid Knutsens leilighet hører til.
Ingrid Knutsen fremsatte overfor Ole Wiig i januar 1985 krav om å få kjøpe den sistnevnte seksjon. Da Wiig ikke ville gå med på dette, reiste hun søksmål mot ham ved Oslo husleierett med påstand om at Wiig måtte dømmes til å fremsette kjøpetilbud til henne for seksjonen overensstemmende med loven av 4. mars 1983. Husleieretten avsa 18. september 1987 dom med slik domsslutning:
"1. Ole Wiig frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Husleieretten bygget på at Ingrid Knutsen etter mottakelsen av Wiigs brev av 12. august 1982 overfor denne hadde erklært at hun ikke var interessert i å kjøpe noen seksjon. Retten anså det tilbud som var fremsatt ved brevet for å ligge så nær et tilbud etter loven av 1983 §10, at hun ikke under noen omstendighet nå kunne kreve å få et nytt tilbud.
Ingrid Knutsen påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som 19. februar 1988 avsa dom med slik domsslutning:
"1. Oslo husleieretts dom av 18. september 1987 stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke."
Lagmannsretten bygget på et annet grunnlag enn husleieretten. Den kom til at det ikke ville være riktig å fortolke eierseksjonsloven slik at bestemmelsene i §10 får anvendelse for seksjoneringer som er gjennomført før loven ikrafttredelse.
Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av disses domsgrunner.
Ingrid Knutsen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder lovanvendelsen.
Partene og advokat Hartsang har vært avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. Det har vært fremlagt enkelte nye dokumenter, som jeg skal komme tilbake til. Stort sett står saken i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.
Den ankende part, Ingrid Knutsen, har i det vesentlige anført:
Hun oppfattet ikke brevet av 12. august 1982 som et tilbud, men som en opplysning om hva som eventuelt ville skje. Under en samtale med Wiig noen dager senere, sa hun at hun ville vente og se. Hun oppfattet det ikke slik at han ville ha et definitivt standpunkt da. Hun ventet at hun ville få et nytt tilbud hvis det ble noe av den påtenkte loven. Hun fikk aldri noen melding om når seksjonering hadde skjedd og på hvilket grunnlag. Men utover i 1983 og 1984 kom det krav om leieforhøyelse i forbindelse med arbeider som skulle gjøres på eiendommen, og det fremgikk i denne forbindelse at seksjonering hadde skjedd. Men hun ventet fremdeles på et tilbud. Til sist gikk hun til Leieboerforeningen, så til byskriveren og til sist til advokat.
Brevet av 12. august 1982 inneholdt ikke noe tilbud som tilfredsstiller kravene i loven av 1983 §10. Det ble sendt på et tidspunkt da det ikke var lovlig adgang til seksjonering. At Ingrid Knutsen ikke erklærte seg villig til å kjøpe en seksjon på grunnlag av dette brevet, kan ikke likestilles med avslag på et tilbud etter §10. Husleierettens begrunnelse for avgjørelsen er derfor ikke holdbar.
I eierseksjonsloven av 1983 er i §33 regnet opp de bestemmelser i loven som ikke skal gjelde for eierseksjoner der opprettelsen er tinglyst før loven ikrafttredelse. Paragraf 10 er ikke blant disse bestemmelsene. Dette må bety noe, da den tilsvarende bestemmelse i §9 i det tidligere lovutkast i Ot.prp. nr 76 (1980-81) var medtatt blant de bestemmelser i loven som ikke skulle ha tilbakevirkende kraft, jfr. overgangsbestemmelsene i dette lovutkast §27. Under lovsakens behandling i Stortinget var det en korrespondanse mellom Kommunaldepartementet og Justisdepartementet, der Kommunaldepartementet ga uttrykk for at §10 i den nye loven skulle anvendes på eldre eierseksjoneringer, og Justisdepartementet uttalte at dette ikke er i strid med grunnloven. Stortinget må ha kjent til disse uttalelser. Kommunaldepartementet har i senere uttalelser konsekvent holdt fast ved at §10 skal brukes på eldre seksjoneringer. Heller ikke lagmannsrettens begrunnelse for avgjørelsen er derfor holdbar.
Fra ankemotpartens side har det for Høyesterett vært hevdet at anvendelsen av §10 på eldre seksjoneringer helt tilbake til midten av 1960-årene vil by på praktiske problemer og virke urimelig, særlig fordi prisen på vedkommende seksjon skal fastsettes ut fra forholdene på oppdelingstidspunktet. Slike innvendinger rammer imidlertid etter den ankende parts oppfatning ikke den foreliggende seksjonering, som skjedde etter at den nye loven var vedtatt og like før den trådte i kraft. Det kan også være et spørsmål om en viss tillempning av reglene i §10 hvis de vil virke sterkt urimelig i enkelte tilfelle.
Ingrid Knutsen har nedlagt slik påstand:
"1. Ole Wiig dømmes til å fremsette kjøpstilbud til Ingrid Knutsen for seksjon nr. 10 i Oscarsgt. 33 innen en av Høyesterett fastsatt frist, og forøvrig overensstemmende med lov om eierseksjoner av 4. mars 1983.
2. Ole Wiig dømmes til å betale saksomkostninger til Ingrid Knutsen for alle retter."
Ankemotparten, Ole Wiig, har i det vesentlige anført:
Lagmannsrettens dom er riktig, både i resultatet og i begrunnelsen. Også den begrunnelse som husleieretten har gitt for det samme resultatet, mener han er fullt holdbar.
Når Ingrid Knutsen i begynnelsen av 1985 kom til at hun ville kjøpe den eierseksjon som hennes leilighet hører til, må dette sees som uttrykk for etterpåklokskap. Hun ga i 1982 definitivt uttrykk for at hun ikke var interessert. Den nye eierseksjonsloven var da under forberedelse, og sameierne i Oscars gate 33 ønsket at flest mulig av leieboerne måtte komme til å overta eierseksjoner, men ingen var interessert. Ingrid Knutsen fikk så tidlig som ved et brev av 5. september 1983 underretning om at seksjonering hadde funnet sted og at Wiig hadde overtatt den seksjon som hennes leilighet hører til. Hun foretok seg imidlertid intet før ca 1 1/2 år senere.
Paragrafene 10 og 33 i loven av 1983 fikk sin endelige utforming ved Ot.prp. nr 48 (1981-82). Den tidligere proposisjonen var blitt trukket tilbake etter regjeringsskifte. Interessen samlet seg om andre spørsmål enn det som er fremme i denne sak. Unnlatelsen av å ta med den tidligere henvisning til reglene om leieboernes rett til å kjøpe eierseksjoner i overgangsreglene, er ikke kommentert i proposisjonen. Den er heller ikke kommentert andre steder i lovforarbeidene, bortsett fra at saksordføreren under behandlingen i Odelstinget på grunnlag av en avisartikkel tok opp spørsmålet om §10 skulle ha tilbakevirkende kraft, og kommunalministeren lovet å undersøke spørsmålet. Debatten i Lagtinget kom imidlertid overhodet ikke inn på spørsmålet. Korrespondansen mellom Kommunaldepartementet og Justisdepartementet fant sted mellom avgivelsen av komit*innstillingen i saken og behandlingen i Lagtinget. Intet tyder på at Stortinget var kjent med denne korrespondansen. På denne bakgrunn er det ikke grunnlag for å tolke §33 antitetisk.
Eierseksjoneringer fant i Norge sted fra midten av 1960-årene til forbudsloven av 28. mai 1976, og i en viss grad videre i henhold til dispensasjoner etter denne frem til loven av 1983. Det ville være en umulig sak å rippe opp i alle disse gamle forhold etter §10 i den nye loven. Til dels sitter det andre leieboere i leilighetene enn da seksjonering fant sted, og det vil være meget urimelig om den historiske pris ved en seksjonering for lenge siden skal legges til grunn. Spørsmålet om tilbakevirkning av §10 må vurderes fra en generell synsvinkel.
Ole Wiig har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Ingrid Knutsen dømmes til å betale til Ole Wiig saksomkostninger for Husleieretten, Lagmannsretten og Høyesterett."
Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten, og kan også stort sett slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse. Etter dette er det ikke nødvendig for meg å ta standpunkt til husleierettens avgjørelsesgrunnlag. Spørsmålet i saken er om §33 i lov av 4. mars 1983 nr 7 om eierseksjoner, som regner opp de bestemmelser i loven som ikke skal gjelde for eierseksjoner der opprettelsen er tinglyst før loven ikrafttredelse, og der §10 ikke er nevnt, skal tolkes antitetisk. Dette vil i tilfelle føre til at reglene i §10 om leieboernes rett til kjøp av seksjon i bestående bygning kommer til anvendelse på seksjoneringer som har funnet sted før loven ikrafttredelse. Etter §10 skal eieren av en eiendom som seksjoneres snarest etter at seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, sende skriftlig tilbud til leieboerne om kjøp av den seksjon som deres leilighet hører til. Det er blant annet bestemt at prisen på seksjonen skal fastsettes av tre takstmenn på grunnlag av hva det vil koste å bygge en tilsvarende eiendom på oppdelingstiden med visse fradrag. Kjøperetten må gjøres gjeldende innen tre måneder etter at leieboeren har fått melding om takstprisen. Det sier seg selv at disse bestemmelser ikke kan anvendes på seksjoneringer før loven ikrafttredelse uten vesentlige modifikasjoner. Særlige overgangsregler i tilknytning til §10 er imidlertid ikke gitt i loven, og heller ikke overveiet i forarbeidene.
Etter dette kan man ikke løse tilbakevirkningsspørsmålet ut fra en antitetisk tolkning av loven §33. Jeg vil derfor foreta en oppsummering av de relevante deler av lovforarbeidene for å se hva som foregikk frem til den endelige vedtakelse av loven.
I lovutkastet i NOU 1980: 6 om eierleiligheter var det ingen bestemmelse om leieboernes rett til å kjøpe eierseksjoner, men i utkastets §25 annet ledd var det en bestemmelse om at reglene om opprettelse av eierseksjoner ikke skulle komme til anvendelse for eksisterende sameier. Ved Ot.prp. nr 76 (1980-81) ble det i lovutkastets §9 foreslått kortfattede regler om leieboernes rett til kjøp av eierseksjoner, og i §27 var det uttrykkelig bestemt at §9 ikke skulle gjelde for eierseksjoner der opprettelsen var tinglyst før loven ikrafttredelse. Denne proposisjonen ble trukket tilbake i forbindelse med regjeringsskifte. Den nye proposisjonen - Ot.prp. nr 48 (198182) - hadde mer detaljerte regler om leieboernes rett til å kjøpe eierseksjoner, og lovutkastets §10 var gitt den form som i dag er lovens. I §33 med overgangsbestemmelser som svarte til §27 i det tidligere lovutkast, var imidlertid henvisningen til den nåværende §10 av en eller annen grunn falt ut. Endringen er ikke kommentert i proposisjonen. Heller ikke Innst. O nr 36 (1982-83) fra Stortingets kommunal- og miljøvernkomit*, som ble avgitt 27. januar 1983, inneholder noe om spørsmålet.
Den korrespondanse som etter dette og frem til den endelige vedtakelse av loven fant sted mellom Kommunaldepartementet og Justisdepartementet, er for Høyesterett supplert med et par nye brev. Det første brevet er av 4. februar 1983 fra Kommunaldepartementet til Justisdepartementet. Under henvisning til en henvendelse fra Stortingets kommunal- og miljøvernkomit* bes her om en uttalelse om lovutkastets §10 kan gjøres gjeldende i eierleiligheter som er etablert før loven ikrafttredelse uten hensyn til grunnloven §97 og §105. Justisdepartementet svarer ved brev av 8. februar 1983 at grunnloven ikke er til hinder for en slik tilbakevirkning. I siste avsnitt av brevet heter det imidlertid:
"Uavhengig av det som er sagt over om forholdet til grunnloven, vil vi likevel nevne at hensiktsmessigheten av å gjøre bestemmelsen gjeldende også for oppdelinger foretatt før loven trer i kraft, bør vurderes nærmere. Dersom man kommer til at bestemmelsen ikke bør gis virkning for allerede foretatte oppdelinger, kan dette gjøres ved å føye til §10 i oppregningen i §33 nr 1."
Lovsaken ble behandlet i Odelstinget 10. februar 1983. På grunnlag av en avisartikkel ba saksordføreren om at departementet måtte se nøye på spørsmålet om tilbakevirkning av §10. Statsråden lovet å sørge for dette. Korrespondansen mellom Kommunaldepartementet og Justisdepartementet ble ikke nevnt.
Etter møtet i Odelstinget skrev Kommunaldepartementet 14. februar 1983 på ny til Justisdepartementet. I brevet het det blant annet:
"For eierleiligheter opprettet før forbudsloven av 28. mai 1976 og i medhold av dispensasjoner fra departementet etter denne dato antar Kommunaldepartementet at loven §10 må komme til anvendelse etter eierseksjonsloven ikrafttreden (analogi etter §10 "når oppdelingsbegjæringen er tinglyst") for usolgte seksjoner i slike eiendommer, selv om det tidligere er sendt tilbud som delvis dekker kravene i §10 (antakelig har ingen tidligere sendt tilbud som dekker alle vilkårene i paragrafen)."
Etter anmodning fra av den politiske ledelse ba Kommunaldepartementet om at Justisdepartementet på nytt overveiet tilbakevirkningsspørsmålet. Justisdepartementet svarte 16. februar 1983 kort med å presisere at grunnloven §97 ikke var til hinder for tilbakevirkning.
Etter dette behandlet Lagtinget lovsaken i møte 17. februar 1983. Ingen av innleggene kom inn på tilbakevirkningsspørsmålet og korrespondansen mellom de to departementer.
Jeg kan etter dette ikke se at Stortinget har vurdert tilbakevirkningsspørsmålet. Dette har imidlertid vært vurdert av Kommunaldepartementet, som mellom Odelstingets og Lagtingets behandling av lovsaken i brev til Justisdepartementet tok det standpunkt at §10 også må gjelde i tilfelle der oppdelingsbegjæringen er tinglyst før loven ikrafttredelse. Departementet har senere holdt fast ved dette standpunkt.
Etter omstendighetene finner jeg ikke å kunne legge avgjørende vekt på Kommunaldepartementets standpunkt ved lovfortolkningen. Det er under forberedelsen av lovsaken uten nærmere kommentarer tilsynelatende skiftet over fra den ene til den annen måte å løse det vidtrekkende og vanskelige spørsmål om tilbakevirknig av reglene i den nåværende lovs §10. Omstendighetene gir inntrykk av at tilbakevirkningsspørsmålet ikke er fullt overveiet; blant annet er nødvendige overgangsregler ikke gitt. Stortinget kan overhodet ikke sees å ha vurdert spørsmålet.
Jeg finner etter dette at reglene om leieboernes kjøperett i §10 ikke kan få virkninger på seksjonering foretatt før loven ikrafttredelse. Jeg viser i denne forbindelse til de synspunkter på tilbakevirkningsspørsmål som er lagt til grunn i den saken som er nevnt i Rt-1981-278, se særlig uttalelsen på side 281.
Etter dette blir lagmannsrettens dom å stadfeste. Det bør også gjelde lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.
For Høyesterett bør den ankende part betale saksomkostninger. Overensstemmende med den innleverte omkostningsoppgave settes omkostningene til kr 20.000.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ingrid Knutsen til Ole Wiig 20.000 - tjuetusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.