Rt-1989-338
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-03-30 |
| Publisert: | Rt-1989-338 (73-89) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Husleierett, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 29/1989, kjæremålssak lnr 513K/1988 |
| Parter: | Bashir Ahmed Rana (advokat Øistein Sverre) mot Tor Eggesvik Hjelpeintervenient: Small Shops Eiendom A/S (advokat Tor Eggesvik). |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Aasland, Hellesylt, Philipson, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §384, §404, Tvistemålsloven (1915) |
Bashir Ahmed Rana leiet ved kontrakt 3. desember 1984 lokaler til kiosk i Vækerøveien 53 i Oslo av K/S Vækerøveien 53 A/S & Co. Av en påtegning på kontrakten fremgår det at K/S Vækerøveien 53 A/S & Co. ikke eide bygningen, men hadde leaset denne av LEFAC A/S, som hadde forpliktet seg til å respektere leiekontrakten om leasingkontrakten skulle falle bort.
Den 14. april 1987 solgte LEFAC A/S Vækerøveien 53 til Tor Eggesvik, som kort tid deretter videresolgte eiendommen til Rune Johanson og Torbjørn Bjordahl. Eiendommen ble av disse senere solgt til Small Shops Eiendom A/S og skal visstnok i 1988 være solgt videre til et eiendomsselskap.
Den 13. juli 1987 begjærte Tor Eggesvik Bashir Ahmed Rana utkastet på grunn av manglende leiebetaling. Rana klaget den berammede utkastelsesforretning inn for Oslo namsrett som 26. april 1988 avsa kjennelse med slik slutning:
"Rana Bashir Ahmed kastes ut av lokaler i Vækerøveien 53 i Oslo.
Rana Bashir Ahmed betaler innen 2 - to - uker kr. 1.000 - kroner ettusen - i saksomkostninger til Tor Eggesvik."
Bashir Ahmed Rana påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som 16. august 1988 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bashir Ahmed Rana kr. 2.000 - totusen - til Tor Eggesvik innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen."
Saksforholdet fremgår av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Bashir Ahmed Rana har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Etter at saksforberedelsen for Høyesteretts kjæremålsutvalg var avsluttet, besluttet utvalget 17. november 1988 å henvise kjæremålet i sin helhet til avgjørelse i Høyesterett. Den 23. november besluttet Justitiarius i Høyesterett at kjæremålet skulle avgjøres uten muntlig forhandling. Partene har utvekslet ytterligere prosesskrifter. De anførsler fra partene som har interesse ut fra den begrensede kompetanse Høyesterett her har, jfr. tvistemålsloven §404, er særlig følgende:
Den kjærende part, Bashir Ahmed Rana, anfører at bare den reelle eier kan begjære leietakeren utkastet på grunnlag av manglende betaling av leien etter husleieloven §39.
Utkastelsesbegjæringen skulle vært fremsatt av Rune Johanson og Torbjørn Bjordahl som advokat Tor Eggesvik hadde solgt eiendommen til allerede 19. mai 1987. Det er ikke tilstrekkelig om Eggesvik opptrådte etter oppdrag fra de reelle eiere, det må fremgå av begjæringen hvem parten er. Tvistemålsloven forutsetter klart at en part ikke kan skjule seg bak en annen person. I så fall ville reglene i tvistemålsloven kapittel 9 bli illusoriske. Manglende angivelse av den reelle motpart har medført at Rana ikke har kunnet forhandle om minnelige ordninger. Videre bestrides at advokat Eggesvik kan ha rettslig interesse i saken etter at eiendommen er solgt.
Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1971-425 adskiller seg på flere punkter fra nærværende sak, blant annet måtte Rana selv foranledige undersøkelser for å få bragt på det rene hvem som var de rette eiere av gården, mens gårdeierne i 1971-saken trådte frem med sitt eierskap. Eiendommen har vært gjenstand for spekulasjon, og spekulantene ønsket full anonymitet.
Rana henholder seg til mindretallets votum i Rt-1971-425, og viser til at flertallets begrunnelse var basert på en konkret vurdering, noe som svekker dens prejudikatvirkning.
Advokat Eggesviks rolle i saken har vært vekslende: Eiendomsmegler, eier, bestyrer og selger, hvorav gårdsbestyrerfunksjonen har vært helt underordnet.
Bashir Ahmed Rana har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Saken avvises.
2. Subsidiært: Utkastelsesforretningen mot Bashir Ahmed Rana blir ikke å fremme.
I begge tilfeller: Kjærende part tilkjennes saksomkostninger for namsrett, lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg av Tor Eggesvik."
Tor Eggesvik har tatt til motmæle. Han peker på at lagmannsretten la til grunn at han hadde den nødvendige fullmakt til å ta ut påkrav og gjennomføre en utkastelsessak på de reelle eieres vegne. Lagmannsretten har også riktig lagt til grunn at partene kunne avtale at han utad og i forhold til leieboerne skulle stå som eier. Det kan heller ikke sees at det er noen grunn til å bedømme utkastelsesbegjæringen annerledes enn påkravet; og påkravet har Rana akseptert.
Advokat Tor Eggesvik har vist til at han etter salgsavtalen hadde en videre fullmakt enn den en vanlig gårdsbestyrer har, og at avgjørelsen i Rt-1971-425 derfor har mindre betydning. Det var ved overdragelsen av eiendommen avtalt at kjøpernes navn ikke skulle offentliggjøres. Konsekvensen av motpartens synspunkt ville bli at en slik avtale ikke kunne gjennomføres. Så lenge tidligere eiers partsstilling i prosessen er hjemlet i salgsavtalen, kreves ingen særskilt rettslig hjemmel i form av positiv lovbestemmelse.
Det kan ikke ha spilt noen rolle hvem som utad har stått som part i en opplagt sak der grunnlaget for utkastelse er misligholdt leiebetaling. Om det skulle foreligge en saksbehandlingsfeil, må den settes ut av betraktning etter tvistemålsloven §384 første ledd.
Kjæremålsmotparten har en selvstendig rettslig interesse i saken i og med sin plikt til å oppfylle avtalen med kjøperne.
Advokat Tor Eggesvik har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettskjennelse av 16. august 1988 stadfestes.
2. Rana Bashir Ahmed dømmes til å betale sakens omkostninger."
Høyesterett skal bemerke at det er tale om et kjæremål over lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål. Rettens kompetanse her er da begrenset på samme måte som kjæremålsutvalgets. Tvisten reiser imidlertid slike lovtolkningsspørsmål som kan prøves ved videre kjæremål, jfr. tvistemålsloven §404 nr 3.
Høyesterett er kommet til at saken må avvises og skal bemerke:
Når lagmannsrettens kjennelse leses i sammenheng med partenes anførsler, går det frem at lagmannsretten må ha lagt til grunn at eiendommen for lengst var solgt til Rune Johanson og Torbjørn Bjordahl da Tor Eggesvik fremsatte kravet om utkastelse 13. juli 1987. Han var på dette tidspunkt ikke lenger eier av Vækerøveien 53, og således heller ikke "utleier" som etter husleieloven §39 kan kreve leieren utkastet. Når lagmannsretten likevel stadfestet namsrettens kjennelse, er dette begrunnet slik:
"Rana har ikke bestridt at husleien for juni 1987 ble betalt først etter at fristen i henhold til påkravet av 1. juni 1987 var gått ut. Han har alene gjort gjeldende at Eggesvik ikke var reell eier, og at han da ikke hadde anledning til å ta ut påkrav i eget navn. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Etter de foreliggende opplysninger må det legges til grunn at Eggesvik kjøpte eiendommen av Lefac, og at han var eier av den en periode våren 1987, uansett om hans hensikt måtte ha vært å videreselge så snart som mulig med fortjeneste. En kan ikke se at det i denne forbindelse var noe til hinder for at Eggesvik og hans kjøpere avtalte at Eggesvik inntil videre utad, herunder også i forhold til leieboerne, skulle stå som eier. Han må i ethvert fall ha hatt den nødvendige fullmakt til å ta ut påkrav og gjennomføre en eventuell utkastelsessak på de reelle eieres vegne."
Høyesterett finner at lagmannsrettens avgjørelse her bygger på en uriktig tolkning av tvistemålsloven. Det må antas å følge av tvistemålsloven som alminnelig regel at den som ikke selv pretenderer å inneha det krav som gjøres gjeldende for domstolene, ikke uten særskilt hjemmel kan opptre som saksøker for dette i eget navn, jfr. kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg inntatt i Rt-1969-1032. Tvistemålsloven krav til partsangivelse har selvsagt som forutsetning et sannhetsprinsipp. Den som angis som part, må også være den reelle part, dvs. pretendere å ha det krav han i eget navn gjør gjeldende. Kravet til samsvar mellom formell og reell partsstilling tilsies av forskjellige hensyn. I prosesser for domstolene må både den annen part og dommerne ha et ubetinget krav på å vite hvem som er den reelle part, og dette må innebære at det er denne som til enhver tid skal være angitt som part når det ikke er hjemmel for unntak. Spørsmålet vil kunne ha betydning f.eks. i forbindelse med inhabilitet, rettskraft, ansvar for saksomkostninger og bestemmelser som regulerer situasjonen når en part dør, går konkurs eller taper sin rettslige handleevne.
Høyesterett skal bemerke at det her er tale om preseptoriske prosessuelle regler som ikke gir rom for slike interne avtaler om hvem som skal stå som part, eller slike fullmaktssynspunkter som lagmannsretten har bygget på. Avgjørelsen av Høyesteretts kjæremålsutvalg i Rt-1971-425, hvor flertallet synes å ha godtatt at en fullmektig reiste utkastelsessak i eget navn, bør etter Høyesteretts mening ikke tillegges avgjørende vekt for saken her.
Det mangler således her en prosessforutsetning, idet Eggesvik ikke hadde slik tilknytning til kravet at han kunne stå som saksøker. Dette er en mangel som ikke vil kunne settes ut av betraktning etter tvistemålsloven §384 første ledd. Det er da uten betydning hvorvidt kravet var materielt berettiget på rette saksøkers hånd.
Lagmannsrettens og namsrettens kjennelser må etter dette bli å oppheve og saken å avvise.
Saken er blitt avgjort på grunnlag av et spørsmål av prinsipiell karakter som i praksis har voldt tvil, jfr. således den nevnte avgjørelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg i Rt-1971-425, som avviker fra det standpunkt Høyesterett her er kommet til. Etter omstendighetene finner retten at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.
Kjennelsen er enstemmig.