Rt-1989-484
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1989-04-13 |
| Publisert: | Rt-1989-484 (138-89) |
| Stikkord: | Sivilprosess |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 173 K/1989, jnr 57/1989 |
| Parter: | Jørn Hennie Eiendomsselskap A/S, (advokat Fred Arne Gade) Lars G Ottesen, Lisbeth Nordby, Per Mohn, Vidar Skaug, Anne-Britt Røhne mot Hans Orbraaten, Taale Hagen, Egil Larsen og (advokat Knut Sannem) Odd Johansen. |
| Forfatter: | Justitiarius Sandene, Schweigaard Selmer, Hellesylt |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §54, Husleieloven (1939) §51, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977), Domstolloven (1915) §153, §107, §404, §52, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5 |
Ved stevning og begjæring om midlertidig forføyning til Oslo husleierett 19. februar 1988 krevet Hans Orbraaten, Taale Hagen, Egil Larsen og Odd Johansen at de rettslige disposisjoner som fant sted 25. april 1986 mellom Jørn Hennie Eiendomsselskap A/S og Magna Nilsen skulle anses som en eiendomsoverføring av Gøteborggaten 9 slik at de saksøkte fikk meldeplikt etter lov av 29. april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §5 og at overskjøting av 6 seksjoner i månedsskiftet august/september 1987 skulle kjennes ugyldige. Det ble samtidig krevet at de saksøkte skulle forbys, både faktisk og rettslig, å disponere eiendommen inntil spørsmålet om kommunal forkjøpsrett var endelig avgjort.
Jørn Hennie Eiendomsselskap A/S, Magna Nilsen, Lars G Ottesen, Lisbeth Nordby, Per Mohn, Vidar Skaug og Anne-Britt Røhne påstod saken avvist dels på det grunnlag at den feilaktig var anlagt mot senere kjøpere av seksjoner, og dels fordi husleieretten ikke var kompetent i søksmål etter loven om kommunal forkjøpsrett.
Oslo husleierett avsa 17. juni 1988 kjennelse om at saken skulle stanses i medhold av tvistemålsloven §107 til gyldigheten av et rettsforlik mellom Magna Nilsen og Jørn Hennie Eiendomsselskap A/S var endelig avgjort. Saken ble satt igang igjen ved kjennelse 1. september 1988.
Oslo husleierett avsa 5. oktober 1988 kjennelse med slik slutning:
1. Sak 153/88 fremmes for Oslo husleierett.
2. Stevning 19. februar 1988 i sak 153/88 for Oslo husleierett eller et utdrag av stevningen tinglyses på de enkelte seksjoner under eiendommen Gøteborggt. 9, gnr 227, bnr 181 i Oslo.
3. Saksomkostningsspørsmålet i avvisningssaken utstår.
Jørn Hennie Eiendomsselskap A/S, Lars G Ottesen, Lisbeth Nordby, Per Mohn, Vidar Skaug og Anne-Britt Røhne påkjærte husleierettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som 2. januar 1989 avsa kjennelse med slik slutning: "Husleierettens kjennelse stadfestes." Det nærmere saksforhold fremgår av husleierettens og lagmannsrettens kjennelser.
Jørn Hennie Eiendomsselskap A/S, Lars G Ottesen, Lisbeth Nordby, Per Mohn, Vidar Skaug og Anne-Britt Røhne har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg.
De kjærende parters prosessfullmektig vedtok forkynnelse av lagmannsrettens kjennelse 4. januar 1989, og kjæremålet ble postlagt 19. januar. Prosessfullmektigen ble anmodet om en uttalelse til spørsmålet om kjæremålets rettidighet, og begjærte da 21. februar 1989 oppreisning for oversittelse av kjæremålsfristen. Begjæringen er begrunnet med at lagmannsrettens kjennelse først ble mottatt som rekommandert sending sent på dagen den 4. januar, og at prosessfullmektigen først fikk gått gjennom den dagen etter. Meningen var å vedta forkynnelse 5. januar, samme dag som forkynnelsesskjemaet ble sendt tilbake, men ved en misforståelse ble skjemaet fylt ut slik at det kan se ut som forkynnelse har foregått 4. januar.
I kjæremålet har de kjærende parter gjort gjeldende at lagmannsrettens avgjørelse bygger på feil saksbehandling og feil lovtolkning.
Det anføres blant annet at saken skulle vært avvist fordi saksøkerne mangler den fornødne rettslige interesse, jf tvistemålsloven §54. Saksøkernes påstand gjelder ingen rett eller rettighet for dem. Utøvelse av kommunal forkjøpsrett er et fritt forvaltningsskjønn som utøves av kommunestyret. Leietagerne i en eiendom har ingen rettigheter etter denne loven.
Lagmannsretten har feilaktig vurdert det hypotetiske forhold om forkjøpsretten faktisk ville blitt brukt. Dette spørsmål har ikke vært gjenstand for bevisførsel, og det er feil saksbehandling når lagmannsretten har tatt hensyn til bevis utenfor den foreliggende sak.
Subsidiært har de kjærende parter gjort gjeldende at søksmålet må avvises fra Oslo husleierett i det søksmålet faller utenfor den begrensede kompetansen som husleieloven §51 første ledd tillegger husleieretten. Reelt sett krever saksøkerne fastsettelsesdom for at vilkårene for kommunal forkjøpsrett er til stede. Hvis en slik sak var blitt anlagt av den riktige saksøker, Oslo kommune, ville den hørt under byretten. Når samme sak anlegges av leietagere i gården, kan det ikke medføre at husleieretten blir kompetent domstol i saken.
De kjærende parter har nedlagt slik påstand: "1. Prinsipalt:
Søksmålet avvises fra domstolene.
2. Subsidiært:
Lagmannsrettens kjennelse oppheves.
3. Atter subsidiært:
Søksmålet avvises fra Oslo husleierett.
4. I alle tilfelle:
De kjærende parter tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Hans Orbraaten, Taale Hagen, Egil Larsen og Odd Johansen har tatt til motmæle i kjæremålet. De hevder å ha den nødvendige rettslige interesse i søksmålet. Et av hovedformålene med loven om kommunal forkjøpsrett er å overføre eiendomsretten til beboerne selv, jf Ot prp nr 52 1975/76 31. Når Oslo kommune i dag setter som vilkår for å benytte forkjøpsretten at beboerne garanterer for kjøpesummen, trekker det i retning av en større aktivitetsplikt for beboerne som igjen skulle tilsi at rettslig interesse foreligger. Beboerne har rettslig interesse i å få fastslått om eiendommen de bebor, har fått nye eiere. En dom i saken vil ikke utløse forkjøpsrett, kun fastslå at det har foregått en eiendomsoverdragelse.
Kjæremålsmotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. De kjærende parter tilpliktes å betale saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg." Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålsfristen er oversittet med en dag. Utvalget finner etter det opplyste at den kjærende part i medhold av domstolsloven §153 bør gis oppreisning mot oversittelsen av fristen.
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og utvalgets kompetanse er begrenset etter reglene i tvistemålsloven §404.
Når det gjelder lagmannsrettens lovtolkning, er det prinsipalt hevdet at saken skulle vært avvist fordi saksøkerne mangler rettslig interesse. - Etter loven om kommunal forkjøpsrett til leiegårder kan kommunen nytte forkjøpsrett, men det følger av forarbeidene at et av loven formål er å overføre eiendomsretten til beboerne selv. En rettsavgjørelse som går ut på at de lovbestemte vilkår er til stede for å nytte kommunens forkjøpsrett, vil - selv om den ikke gir saksøkerne rettskrav på at kommunen bruker forkjøpsretten - klarlegge det rettslige grunnlag for forkjøpsretten på en slik måte at det klart vil bedre saksøkernes mulighet for å få kommunen til å treffe et vedtak til fordel for dem. Utvalget finner at dette er tilstrekkelig til at kjæremotpartene har en rettslig interesse i søksmålet. Det viser ellers til kjæremålsutvalgets kjennelse i Rt-1986-1164, særlig side 1169. - Søksmålet blir etter dette ikke å avvise fra domstolene.
Subsidiært har de kjærende parter hevdet at søksmålet må avvises fordi det her ikke gjelder "Tvistemål om leieforhold", som er grensen for husleierettens kompetanse, husleieloven §51, jf §52. - Det foreliggende søksmål gjelder spørsmålet om det har funnet sted en eiendomsoverføring mellom huseier og en tredjemann. Kjæremålsutvalget finner at et slikt søksmål ikke kan anses som et tvistemål om leieforhold i relasjon til husleieloven §51. At kjæremotpartenes posisjon vil bli endret om det fastslås eiendomsoverføring, kan ikke lede til noe annet resultat når det gjelder fortolkningen av husleieloven §51. - Søksmålet må avvises fra husleieretten. Det er da ikke nødvendig for kjæremålsutvalget å ta stilling til de subsidiære anførsler i kjæremålserklæringen som er knyttet til saksøkerne Egil Larsen og Odd Johansen. Hver av partene bør bære sine omkostninger for alle tre instanser.
Kjennelsen er enstemmig.