Rt-1989-874
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1989-08-24 |
| Publisert: | Rt-1989-874 (303-89) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 351 K/1989, jnr 198/1989 |
| Parter: | Evelyn von der Lippe (advokatene Feydt og Hamborgstrøm v/advokatfullmektig Geir Olsen) mot Erik Sture Larre. |
| Forfatter: | Røstad, Langvand, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §2, §9 |
Under påberopelse av manglende husleieinnbetaling for juni, juli og august 1988 med til sammen kr 12.945,- krevet Erik Sture Larre i begjæring til Oslo namsrett 26. august 1988 at Evelyn von der Lippe skulle kastes ut fra leilighet i Baldersgate 11 i Oslo.
Byfogden i Oslo utferdiget flytteoppfordring 8. november 1988 med fraflyttingsfrist 25. november. Evelyn vor der Lippe påklaget 25 november flytteoppfordringen til Oslo namsrett som 14. februar 1989 avsa kjennelse med slik slutning:
"Namsmannens beslutning om å anta utkastelsesbegjæring fra advokat Erik Sture Larre oppheves."
Erik Sture Larre påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som 14. juni 1989 avsa kjennelse med slik slutning:
1. Utkastelsesbegjæringen tas til følge.
2. I saksomkostninger betaler Evelyn von der Lippe Lervik til Erik Sture Larre kr. 3.500 - tretusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen.
Lagmannsrettens avgjørelse er avsagt under dissens i det en av dommerne på samme måte som namsretten fant at det utstedte påkrav ikke tilfredsstilte kravene i husleieloven §39.
Evelyn von der Lippe har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg på grunn av feil tolkning av husleieloven §39. Hun har blant annet vist til at etter husleieloven §39 skal påkravet opplyse om at det er en 14 dagers frist for å betale leien. I dette tilfelle er det ikke satt noen betalingsfrist. Det er kun opplyst at unnlatelse av å betale beløpet gir huseieren rett til å kreve utkastelse. Når det opplyses at retten til å kreve utkastelse inntrer 14 dager etter påkrav, kan dette ikke oppfattes som en frist for å betale skyldig husleie. Husleieloven §39 krever at betalingsfristen selvstendig og utvetydig fremgår av påkravet.
Evelyn von der Lippe har nedlagt slik påstand:
1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 14. juni 1989 oppheves.
2. Evelyn von der Lippe tilkjennes saksomkostninger med kr 4.200.
Erik Sture Larre har tatt til motmæle og nedlagt slik påstand:
1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. Erik Sture Larre tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Det dreier seg om et videre kjæremål hvor utvalgets kompetanse fremgår av tvistemålsloven §404, jf tvangsfullbyrdelsesloven §2. Den feil ved lagmannsrettens avgjørelse som er påberopt av den kjærende part, uriktig lovtolking, kan prøves av utvalget, tvistemålsloven §404 nr 3.
Husleieloven §39 første ledd første og annet punktum lyder slik:
"Utkasting på grunn av manglende betaling av leien kan bare kreves hvis leien ikke er betalt innen 14 dager etter at skriftlig påkrav har funnet sted på eller etter forfallsdag. I påkravet skal det stå at unnlatelse av å betale leien innen 14 dager etter at påkravet er mottatt, gir utleieren rett til å kreve leieren utkastet."
I påkravet som ble sendt Evelyn von der Lippe forut for utkastelsesbegjæringen, heter det:
"Unnlatelse av å betale beløpet gir huseieren rett til å kreve leieren utkastet i henhold til Tvangsfullbyrdelsesloven §9, 14 dager etter mottagelsen av dette påkrav."
Lagmannsrettens flertall har uttalt at ".... påkravet av 28. juli 1988, sammmenholdt med klausulen i leiekontrakten, gir leieboeren tilstrekkelig klar beskjed om at følgen av at leien ikke blir betalt innen 14 dager vil bli utkastelse, jfr. Rt-1959-639".
Utvalget finner at lagmannsrettens flertall har tolket husleieloven §39 første ledd uriktig når det er lagt til grunn at påkravet i denne sak tilfredsstiller de krav loven stiller. Etter loven kreves at betalingsfristen skal fremgå av påkravet. Følgen av ikke å oppfylle påkravet er meget alvorlig for leietakeren. Loven må på grunnlag av lovforarbeider forstås slik at både betalingsfristen og følgen av unnlatt betaling klart og utvetydig må fremgå av påkravet. Videre kan tolkningsmomenter utenfor påkravet etter loven ikke avhjelpe mangler ved dette. Som lagmannsrettens mindretall også peker på, ligger nærværende sak annerledes an enn saken i Rt-1959-639.
Lagmannsrettens kjennelse blir etter dette å oppheve.
Kjæremålet har ført frem. Utvalget finner at den kjærende part bør tilkjennes saksomkostninger, inklusive kjæremålsgebyr, for Høyesteretts kjæremålsutvalg, som passende settes til kr 3.000,-.
Kjennelsen er enstemmig.