Rt-1990-814
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-07-04 |
| Publisert: | Rt-1990-814 (283-90) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 98/1990, nr 113/1989 |
| Parter: | A (advokat Bjørn Haukland) mot B (advokat Rolf Vaage - til prøve). |
| Forfatter: | Aasland, Bugge, Backer, Sandene, Dolva |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §21, §52, Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §180 |
Dommer Dolva: C og D som døde henholdsvis 9. mai 1974 og 22. juli 1985, eide X, gnr. 49 bnr. 3 og 13 i Y kommune. I deres dødsbo oppstod det tvist mellom de to livsarvingene, tvillingsøstrene A og B om hvem som etter odels- og åseteslovgivningen hadde rett til å få utlagt eiendommen til seg. Tvisten ble overført til behandling i søksmåls former. A innga den 12. november 1986 stevning til Jæren skifterett. Skifteretten avsa 7. oktober 1987 dom med denne domsslutning:
"1. Eiendommen gnr. 49 bnr. 3 og 13 i Y kommune utlegges til B på åsete.
2. A plikter å betale til B saksomkostninger med kr. 24.540,- - tjuefiretusenfemhundreogførti kroner - innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse."
Det var for skifteretten reist tvil om hvem av søstrene som er født først. Skifteretten la til grunn at det er B, og den fant også at vilkårene i odelsloven §52 femte ledd jfr. §21 for å fravike den vanlige åsetesrekkefølgen ikke var til stede.
A påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Som ny anførsel for lagmannsretten påstod hun prinsipalt at B hadde tapt sin rett til å overta eiendommen ved passivitet eller konkludent adferd. Subsidiært påstod hun at det ville føre til klart urimelig resultat å følge den vanlige åsetesrekkefølgen, jfr. odelsloven §52 femte ledd jfr. §21. Det var for lagmannsretten ikke omtvistet at B er eldst av tvillingsøstrene. Lagmannsretten avsa dom 27. januar 1989 med denne domsslutning:
"1. Skifterettens dom, slutningens pkt. 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for skifterett eller lagmannsrett."
Dommen er avsagt under dissens, idet en dommer ville gi den ankende part medhold på grunnlag av odelsloven §52 femte ledd jfr. §21.
Lagmannsrettens dom er av A påanket til Høyesterett. Anken gjelder feil i bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner.
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak for Jæren herredsrett, hvor partene og ni vitner avga forklaringer. Ett av vitnene er nytt for Høyesterett. Det er framlagt enkelte nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å gå nærmere inn på. Saken står for Høyesterett i samme stilling som for lagmannsretten.
X er på ca 40 da dyrket mark og er uten utmarksarealer. På eiendommen står det et eldre bolighus, hvor partenes foreldre tidligere bodde. Huset er nå ubebodd og i dårlig stand. Av den tidligere driftsbygningen står bare grunnmuren igjen. C fikk i 1971-72 avslag på søknad om å utskille en tomt fra eiendommen som boligtomt for A. Det ble imidlertid gitt samtykke til reising av "nytt gardshus", og det ble i 1972-73 oppført nytt bolighus, hvor A og hennes familie har bodd hele tiden. Utgiftene ved oppføringen av huset ble betalt av A og hennes mann, og det er de som har betjent det lånet som faren i den anledning opptok i Landbruksbanken. A har bodd på eiendommen hele sitt liv sammen med familien. B flyttet i 1967 til Æ, ca. 4 mil fra X, hvor hun og mannen bygde hus på en tomt av mannens farsgård. Bs mann overtok i 1974 driften av farsgården som han hadde odelsrett til, først som forpakter og senere som eier.
X ble av partenes foreldre drevet som støttebruk med 4-5 kyr, forproduksjon m.v. Dyreholdet opphørte antakelig i slutten av 1960-årene. Jorda ble deretter drevet av en nabo som benyttet den til forproduksjon. Fra 1975 har B og hennes mann drevet forproduksjon på halvparten av eiendommen. Den andre halvparten drives fortsatt av den naboen som tidligere hadde det hele. Han betaler leie til A . A holder selv høns og i de senere år gjess som kjøpes til oppforing.
Den ankende part, A, har i det vesentlige anført følgende:
Vedrørende spørsmålet om B har tapt sin rett til å overta eiendommen ved passivitet eller konkludent adferd, er det situasjonen i 1972-73 da A og hennes mann oppførte det nye bolighuset på eiendommen, som må være avgjørende, men også det som skjedde senere støtter As syn. Slik situasjonen var, hadde B en særlig oppfordring til å gjøre det klart for A, dersom hun ville gjøre krav på eiendommen. B har senere selv opplyst at hun hele tiden har ment å ville overta eiendommen. Dersom dette legges til grunn, var det illojalt av henne å vente med å si fra til sin søster om dette. Når hun ikke sa fra, skapte det berettigede forventninger hos A som hun måtte kunne basere seg på da hun bygde bolighuset på eiendommen. B måtte skjønne at det ville føre til stort økonomisk tap og ekstraordinære vanskeligheter for A og hennes familie, dersom B skulle overta eiendommen med det nye oppførte hus. Når B forholdt seg passiv ved byggingen, kan det ikke aksepteres at hun senere gjør krav på eiendommen.
B måtte således forstå at A ved byggingen av bolighuset etablerte seg på eiendommen og tok sikte på å overta den med tiden. Dette var også overensstemmende med foreldrenes ønske, og naturlig ut fra behovet for stell av faren, hvor moren var avhengig av As hjelp. Disse åpenbare forutsetninger må også B ha vært innforstått med og godtatt. Det at A ikke selv tok skritt til avklaring av situasjonen, må ses på denne bakgrunn. Det forelå i realiteten et stilltiende samtykke fra Bs side til at A skulle få overta eiendommen, og dette må B være bundet av. Saken har en rekke likhetspunkter med Rt-1986-395. B var i 1972-73 etablert på B, og man måtte regne med at hun og ektefellen kom til å overta gården der, og at det ikke var aktuelt for henne å flytte tilbake til X.
De momenter som er nevnt foran, får også betydning ved anvendelsen av reglene i odelsloven §52 femte ledd jfr. §21, og gjør det - sammen med andre forhold - klart urimelig at eiendommen utlegges til B.
Da A oppførte huset i 1972-73, hadde faren lenge vært pleietrengende på grunn av leddgikt, og moren hadde behov for hjelp fra en av døtrene til stellet av faren. Dette falt på A, som har gjort en usedvanlig stor innsats for å ta seg av foreldrene. Uten hennes innsats ville det ikke vært mulig å beholde faren hjemme, og moren ville også ha kommet på institusjon langt tidligere enn tilfellet ble. A har således fulgt opp intensjonene fra 1972-73 på en fin måte og har hele tiden hatt nær tilknytning til eiendommen. I tillegg kommer den fare for betydelig økonomisk tap som foreligger dersom B gis rett til å overta eiendommen - særlig under forutsetning av at huset kan overtas til åsetestakst, men også for øvrig. På den annen side har B ikke sterke og beskyttelsesverdige interesser knyttet til eiendommen. Det er ikke driftsøkonomisk regningssvarende å drive X som tilleggsjord til B.
A har nedlagt denne påstand:
"1. A gis i forhold til sin søster, B, rett til på åsete etter avdøde foreldre, C og D, å overta fellesboets jordbrukseiendom, gnr. 49, bnr. 3 og 13 i Y.
2. B dømmes til å betale sakens omkostninger for skifterett, lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten, B, bestrider at hennes rett til eiendommen er bortfalt ved passivitet eller konkludent adferd. For så vidt gjelder anvendelsen av odelsloven §52 femte ledd jfr. §21, hevdes det at vilkårene for anvendelse av disse regler ikke foreligger. Det er også reist spørsmål om ikke vilkårene for å sette åsetesrett til side er enda strengere enn for odelsrettens vedkommende etter §21, idet §52 femte ledd er begrenset til "særlige tilfelle".
Det er riktig at A har gjort en stor og fortjenstfull innsats med stell og pleie av foreldrene, men også B har vist omsorg for foreldrene. Dette kan imidlertid ikke tillegges særlig vekt ved spørsmålet om hvem som skal overta eiendommen. Her har deltagelse i selve gårdsdriften større vekt, og det er B og hennes familie som har vist engasjement i den forbindelse ved å drive halvdelen av eiendommen siden 1975.
Når spørsmålet om hvem som skulle overta eiendommen ikke ble avklaret i forbindelse med husbyggingen, er det mer å bebreide A enn B. Forholdet er trolig at A visste at B ikke ville gi avkall på odelsretten, og i stedet etablerte en faktisk situasjon ved å ta en bevisst sjanse.
B har videre pekt på at spørsmålet om eiendomsretten til bolighuset ikke vil bli avgjort i den foreliggende sak. Om A vil lide noe tap, vil stå åpent og kan ikke få betydning i saken.
B har nedlagt denne påstand:
"1. Lagmannsrettens dom, slutningens pkt. 1, stadfestes.
2. B tilkjennes saksomkostninger for skifterett, lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til samme resultat som skifteretten og lagmannsrettens flertall. Lagmannsretten har enstemmig funnet at anførslene om at B har gitt avkall på sin rett til å overta eiendommen ved passivitet eller konkludent adferd, ikke kan føre fram, og uttaler at det må stilles strenge krav for at en rett av denne art skal kunne anses oppgitt. Jeg er enig i dette.
Som den ankende part understreker, er det særlig situasjonen i 1972-73, da det nye bolighuset på gården ble oppført, som er avgjørende. Jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at A og ektefellen tok en betydelig risiko ved oppføringen av huset når tomten ikke kunne fraskilles, og uten å få den rettslige situasjon avklart med B som var den best odelsberettigede. Bakgrunnen for byggingen synes riktignok - foruten å skaffe husrom til A og hennes familie - å ha vært foreldrenes ønske om at A skulle bosette seg på gården og hjelpe moren med stell av faren, som var pleietrengende på grunn av leddgikt. Selv om B på denne tiden hadde bodd ca 5 år på B, hvor hennes mann hadde odelsrett til farsgården, var det ikke tilstrekkelig grunn til å regne med at B ikke under noen omstendighet kom til å benytte sin odelsrett. Jeg tar ikke standpunkt til om B på denne tiden hadde et så klart standpunkt til spørsmålet om benyttelse av odelsretten som hun i ettertid har gitt uttrykk for. Men jeg kan ikke se det forhold at hun ikke da sa fra om sitt standpunkt, som et stilltiende samtykke til at A med tiden skulle få overta eiendommen eller som en fraskrivelse av adgangen til å gjøre sin rett til eiendommen gjeldende når den tid kom.
Det er opplyst at forholdet mellom partene på dette tidspunkt var godt, og når det ikke fra noen av sidene ble tatt skritt for å avklare forholdet, kan det skyldes at begge unngikk å ta opp et tema som kunne skape misstemning. På denne bakgrunn kan jeg heller ikke se at det var illojalt av B ikke å opptre mer aktivt, og jeg er enig med de tidligere retter i at det verken i 1972-73 eller senere er utvist slik passivitet fra Bs side at det er til hinder for at hun nå gjør rett gjeldende etter odels- og åseteslovgivningen. For så vidt angår den senere utvikling viser jeg særlig til at B og hennes mann allerede i 1975 begynte å drive halvparten av eiendommen. Dette skjedde visstnok opprinnelig etter avtale med moren som satt i uskiftet bo, men det må senere ha blitt en forståelse om at søstrene inntil videre skulle disponere halvparten av eiendommen hver. Det er opplyst at den nabo som drev den andre halvparten, fra 1976 har betalt leie til A.
Jeg går så over til å behandle spørsmålet om vilkårene i odelsloven §52 femte ledd jfr. §21 for å fravike den vanlige åsetesrekkefølgen er til stede.
Det er da grunn til først å understreke at vi her står overfor snevre unntaksregler. Det framgår av reglene og den praksis som knytter seg til dem at det skal meget til før de kommer til anvendelse.
Det er under saken reist spørsmål om forståelsen av §52 femte ledd, nemlig om bestemmelsen bare får anvendelse i "særlege tilfelle" av klar urimelighet, slik at den har et snevrere anvendelsesområde enn §21. Spørsmålet har også vært fremme i avgjørelsene i Rt-1980-967 og Rt-1985-28 uten at Høyesterett da tok standpunkt til det. Spørsmålet er ikke berørt i forarbeidene, og jeg antar at det har liten reell betydning. Jeg kan ikke se at §52 femte ledd skulle ha et snevrere anvendelsesområde enn §21, og antar at det ikke er tilfelle.
Ved den helhetsvurdering som her må foretas, vil også de momenter som jeg allerede har nevnt vedrørende passivitet og konkludent adferd, komme inn.
Jeg peker først på at da bolighuset ble bygget i 1972-73, var det på det rene at B var den best odelsberettigede. Hun hadde da tre barn, og også disse var bedre odelsberettigede enn A. På dette tidspunkt var det odelsloven av 1821 som gjaldt, og det var der ingen regler tilsvarende någjeldende lov §21 og §52 femte ledd. På denne bakgrunn tok A og ektefellen en betydelig risiko ved å oppføre bolighuset uten å få den rettslige situasjon avklart med B. As forventning om å få overta eiendommen har således etter mitt syn hatt et usikkert grunnlag.
Ved vurderingen etter §52 femte ledd jfr. §21, vil partenes landbruksmessige tilknytning til eiendommen stå sentralt. Dette framgår også av de momenter som etter lovteksten skal tillegges vekt - selv om også andre forhold kan komme inn. I dette tilfelle er både den som gjør åsetesretten gjeldende og hennes ektefelle gårdbrukere. Det er således ikke snakk om at retten her gjøres gjeldende av en person som står fjernt fra landbruksmessige forhold. Tvert om har B og hennes ektefelle en lang rekke år - fra 1975 - i forståelse med moren og den ankende part drevet halve eiendommen med forproduksjon og potetdyrking. B gikk i 1978 til en ikke ubetydelig investering ved anlegg av silo. Selv om det vel har vært tungvint å drive på denne måten, i og med at Z ligger ca 4 mil unna, er det opplyst at driften har gått med overskudd.
For A gjør ikke slike hensyn seg gjeldende i samme grad. Hun har riktignok vokst opp på gården og deltatt i driften på vanlig måte så lenge den pågikk, og har i noen grad senere arbeidet som jordbruksavløser. Eiendommen ble imidlertid fra slutten av 1960-årene drevet av en nabo, bortsett fra noe produksjon til husbehov. Hun har også senere drevet med oppdrett av høns og gjess, men dette synes å ha hatt begrenset omfang.
Det er på det rene at A har gjort en betydelig innsats ved omsorg og pleie av foreldrene - sammen med moren var det først pleie av faren som led av leddgikt, inntil han døde i 1975, og senere pleie av moren inntil hun flyttet på institusjon i 1980. Dette kan likevel ikke få noen avgjørende vekt ved vurderingen etter §52 femte ledd jfr. §21.
Når det gjelder forholdene omkring bolighuset som har vært sterkt fremme i saken, er det på det rene at nærværende sak ikke vil avgjøre spørsmålet om eiendomsretten til dette. Åsetesrett til eiendommen vil ikke omfatte huset dersom det er A og ektefellen som eier dette. Det kan her tenkes forskjellige løsninger, og jeg går ikke inn på disse.
Jeg finner etter dette at den ankende parts krav heller ikke kan tas til følge på dette grunnlag.
Anken har ikke ført fram, og jeg mener at den ankende part må dekke ankemotpartens saksomkostninger for Høyesterett etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Hun bør også dekke motpartens saksomkostninger for lagmannsretten, mens jeg finner at lagmannsrettens avgjørelse om ikke å idømme saksomkostninger for skifteretten kan bli stående.
Det er levert omkostningsoppgave. Saksomkostningene for lagmannsrett og Høyesterett settes avrundet til kr. 107.000,- hvorav kr. 15.000,- er utlegg.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger for skifteretten tilkjennes ikke. I saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett betaler A til B 107.000,- - etthundreogsjutusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.