HR-1995-91 - Rt-1995-1026
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-28 |
| Publisert: | HR-1995-00091 - Rt-1995-1026 (314-95) |
| Stikkord: | (Sandakergården-dommen), Selskapsrett, Avtalerett, Husleierett |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om en leiekontrakt til butikklokaler kunne settes til side eller var ugyldig, eventuelt om den kunne revideres, etter selskapsrettslige eller avtalerettslige regler. |
| Saksgang: | Eidsivating Lagmannsrett LE-1993-70 - Høyesterett HR-1995-00091, nr 39/1994 |
| Parter: | Sandakergården A/S (advokat Sven Eriksrud - til prøve) mot Sandaker Herreklær A/S (advokat Tore Sverdrup Engelschiøn) |
| Forfatter: | Schei, Skåre, Dolva, Coward, Sinding-Larsen |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §33, §36, Aksjeloven (1976) §12-4, §12-5, §12-8, §12-9, §8-14, §8-15, §9-16, §9-17, Arveloven (1972) §19, Endringslov til avtaleloven (1983) |
Saken gjelder spørsmålet om en leiekontrakt til butikklokaler kan settes til side eller er ugyldig, eventuelt om den kan revideres, etter selskapsrettslige eller avtalerettslige regler.
Sakens bakgrunn er i korthet:
N. J. Sandaker A/S drev i mange år butikk for herreklær i Oslo, fra 1968 i Stortorvet 5. I 1980 kjøpte selskapet to tredjedeler av denne eiendommen og i 1985 den resterende tredjedelen. Stortorvet 5 er en forretningsgård beliggende mellom Stortorvet og Karl Johans gate. Gården er oppført i 1890-årene, og har et samlet areal på ca 1800 m2 fordelt på 6 etasjer med tillegg av loft og kjeller. I 1990 endret selskapet navn til Sandakergården A/S, og jeg bruker dette navnet uten hensyn til hvilken tidsperiode drøftelsen knytter seg til.
De 100 aksjene i Sandakergården A/S var, med unntak for en aksje, eid av medlemmer av familien Vegheim. I 1983 hadde Ellen Vegheim 89 aksjer, hennes ektefelle Einar Vegheim 8 aksjer og deres barn Ingunn Vegheim Kaalstad og Stein Vegheim hadde 1 aksje hver. Den siste aksjen var eid av familiens juridiske rådgiver, advokat Sverre Sunde. Det året ble det inngått en avtale mellom foreldrene og barna, benevnt "Familieavtale". Bakgrunnen for og formålet med avtalen er angitt innledningsvis i den. Det heter her:
"Det er Ellen og Einar Vegheims ønske sammen med Ingunn og Stein å fastlegge hovedretningslinjene for barnas arv, herunder betingelsene for Ellen og Einar Vegheims fremtidige tilbaketrekning fra ledelsen av og pensjonering i N.J. Sandaker A/S, og Steins inntreden i og stilling i samme firma."
Fordi enkelte bestemmelser i avtalen først ville få virkning etter Ellen og Einar Vegheims død og for arv etter dem, ble testamentsformer iakttatt.
Som et ledd i familieavtalen ble det foretatt en vedtektsendring i Sandakergården A/S. Aksjene ble omgjort slik at det skulle være 20 Aaksjer med stemmerett og 80 B-aksjer uten stemmerett. Stein Vegheim skulle etter avtalen få et visst antall B-aksjer i arveforskudd og en rett til å kjøpe de resterende B-aksjene til bokført verdi. Kjøpsretten skulle fra 1 juli 1988 også gjelde A-aksjene, som til da skulle tilhøre Ellen Vegheim. Dersom han ikke kjøpte eller fikk overdratt aksjene fra foreldrene, skulle han arve dem etter lengstlevendes død.
Den 1 juli 1988 skulle Stein Vegheim overta som disponent i selskapet, og Ellen og Einar Vegheim tre ut som disponenter. De var fra uttredelsestidspunktet gjennom avtalen sikret pensjon fra selskapet. Jeg nevner i denne forbindelse at Einar Vegheim døde i 1987, og at Stein fra dette tidspunkt overtok som disponent.
Ingunn Kaalstad fikk ved avtalen, eller hun hadde allerede fått, overført flere faste eiendommer og hun fikk en leierett til et butikklokale på 42 m2 i gårdens første etasje, mot Karl Johans gate, pluss nødvendige tilleggsrom. Denne leieretten løper til 1 februar 2074 og leien skal være 2 prosent av brutto omsetning. Ved fremleie, som hun er gitt rett til, skal leien være 50 prosent av brutto fremleieinntekt.
Våren 1989 satt fremdeles Ellen Vegheim med samtlige A-aksjer i selskapet. Stein Vegheim hadde på dette tidspunktet 19 B-aksjer og Ingunn Kaalstad 1 B-aksje. Styret besto nå av Ellen Vegheim som styreformann og Ingunn Kaalstad, Stein Vegheim og Sverre Sunde som styremedlemmer.
Det oppsto misnøye med Stein Vegheims ledelse av selskapet, og det må legges til grunn at han var uegnet som leder.
Våren 1989 ble det holdt drøftelser mellom Ellen Vegheim og advokat Sunde, hvor også enkelte ansatte i selskapet og Ingunn Kaalstad i noen grad var involvert, om hva som skulle gjøres med den fremtidige driften av selskapet og butikken. Stein Vegheim ble holdt utenfor disse drøftelsene. Dette ledet fram til en rekke disposisjoner, som alle ble foretatt 24 april 1989.
For det første ble det avholdt generalforsamling i selskapet. Som nytt styre ble foreslått valgt advokat Sverre Sunde, Kjell Paulsen og Bjørn Amundsen. De to sistnevnte var ansatt i selskapet. Stein Vegheim erklærte at han ville fratre som disponent om disse ble valgt. Det skjedde, og han sa umiddelbart opp sin stilling som disponent, og forlot møtet. Jeg nevner at hans fratreden og oppgjøret i denne forbindelse senere i 1989 er formalisert i en avtale mellom ham og Sandakergården A/S.
Det ble så holdt møte i det nyvalgte styret. Det ble der vedtatt å skille driften av butikken og driften av eiendommen. Butikken ble overdratt til Sandaker Herreklær A/S, som var et sovende selskap etter en nedlagt butikkdrift i Hotell Viking-gården. 98 av de 100 aksjene i Sandaker Herreklær A/S var eid av Sandakergården A/S.
Sandaker Herreklær A/S ble gitt en leiekontrakt til de butikklokaler m v som hadde vært benyttet til butikkdriften. Samlet var arealet på noe over 700 m2. Etter leieretten skal leieforholdet løpe uten oppsigelse frem til 1 juli 2088, med andre ord i 99 år fra leieforholdets begynnelse. Husleien er satt til 3 prosent av bruttoomsetningen i Sandaker Herreklær A/S. Det er gitt rett til fremleie, og leien til Sandakergården A/S skal i så fall være 50 prosent av brutto fremleieinntekt, likevel ikke mindre enn 3 prosent av fremleietakerens omsetning i lokalene. Denne fremleieretten ble frafalt under prosedyren for Høyesterett.
Det ble - også 24 april - besluttet å avhende aksjene i Sandaker Herreklær A/S. Ingunn Kaalstad ble gitt en rett til å kjøpe disse aksjene for kr 4.400 pr aksje, som ville samsvare med bokførte verdier. Tilbudet inneholder bestemmelser om at Sandaker Herreklær A/S i perioden 1 juli 1989 til 30 juni 1994 skulle betale, det første året hele og deretter halvparten av, den pensjon Ellen Vegheim var sikret gjennom familieavtalen fra 1983. Den pensjonsforpliktelse som ikke ble overtatt av Sandaker Herreklær A/S, skulle bæres av Sandakergården A/S. Ingunn Kaalstad hadde 8 dagers akseptfrist. Hun aksepterte imidlertid samme dag.
Ingunn Kaalstads kjøp av aksjene i Sandaker Herreklær A/S ble finansiert ved arveforskudd fra moren, også gitt 24 april 1989. Stein Vegheim fikk samtidig et arveforskudd av tilsvarende størrelse.
Stein Vegheim hevder at han først i 1990 ble kjent med leiekontrakten mellom Sandakergården A/S og Sandaker Herreklær A/S. På generalforsamling i Sandakergården A/S 23 mai 1990 tok Stein Vegheim opp spørsmålet om lovligheten av husleiekontrakten. Han fikk senere i 1990 innkalt til en ekstraordinær generalforsamling til behandling av et forslag om at styrets beslutning om å inngå leiekontrakten med Sandaker Herreklær A/S skulle kjennes ugyldig. Som grunnlag for ugyldighet ble anført aksjeloven §8-14 første ledd og §9-16. Forslaget ble ikke vedtatt. Stein Vegheim tok deretter ut forliksklage mot Sandakergården A/S og Sandaker Herreklær A/S. Det ble - forgjeves - foretatt mekling, men saken er ikke forfulgt videre for domstolene.
I 1991 endret Ellen Vegheim holdning og sluttet seg til sønnens standpunkt om at leiekontrakten var ugyldig. Det ble valgt nytt styre i Sandakergården A/S med Ellen Vegheim som formann og blant annet Stein Vegheim som styremedlem. Den 19 februar 1992 reiste Sandakergården A/S, med Stein Vegheim som hjelpeintervenient, sak mot Sandaker Herreklær A/S. Prinsipalt ble krevet at leiekontrakten skulle kjennes uforbindende for Sandakergården A/S, subsidiært at den skulle endres. Kravet var begrunnet i aksjeloven §12-4, jf §12-5 og §12-8, aksjeloven §12-9, aksjeloven §8-14 og §9-16 og avtaleloven §33 og §36.
Oslo byrett avsa 16 november 1992 dom med slik domsslutning:
"1. I §5 og §11 i leiekontrakten av 24. april 1989 mellom N.J. Sandaker A/S og Sandaker Herreklær A/S endres prosentsatsen "3 %" - tre prosent - til "6 %" - seks prosent.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Byretten la til grunn at leiekontrakten var bindende, men at det var grunnlag for revisjon etter avtaleloven §36.
Etter byrettens dom har Stein Vegheim kjøpt morens aksjer i Sandakergården. Han ble da eier av samtlige A-aksjer og 78 B-aksjer i selskapet. Han frafalt etter dette hjelpeintervensjonen. Aksjekjøpet ble finansiert ved låneopptak. Långiveren er gitt en rett til å kjøpe gården når det foreligger rettskraftig dom i saken.
Sandakergården A/S påanket byrettens dom til lagmannsretten. Sandaker Herreklær A/S innga motanke.
Eidsivating lagmannsrett avsa 3 januar 1994 dom i saken med slik domsslutning:
"1. Sandaker Herreklær A/S frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for by- eller lagmannsrett."
Dommen er avsagt under dissens. Flertallet la til grunn at leiekontrakten til Sandaker Herreklær A/S verken stred mot de påberopte regler i aksjeloven eller mot avtalerettslige ugyldighetsregler. Det var etter flertallets mening ikke grunnlag for å revidere avtalen etter avtaleloven §36. Mindretallet kom til at leiekontrakten representerte en verdioverføring fra Sandakergården til Ingunn Kaalstad i strid med aksjeloven utbytteregler.
Sandakergården A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Saken står rettslig og faktisk i samme stilling som for de tidligere instanser.
Jeg nevner at det er ytterligere ett søksmål i tilknytning til nærværende sakskompleks. Stein Vegheim har saksøkt Ingunn Kaalstad og Sandaker Herreklær A/S for Asker og Bærum herredsrett. Det er prinsipalt krevet erstatning med grunnlag i at leieavtalen av 24 april 1989 krenker Stein Vegheims rettigheter etter familieavtalen av 1983. Subsidiært er det gjort gjeldende at denne leieavtalen må omstøtes etter arveloven §19. Saken for Asker og Bærum herredsrett er stanset i påvente av avgjørelsen i nærværende sak.
Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer.
Den ankende part, Sandakergården A/S, har i hovedtrekk anført:
Disposisjonene den 24 april 1989 må ses samlet. Det er virkningene av disse som er sentrale, både i forhold til aksjeloven regler og i forhold til avtaleloven §33 og §36. Familieavtalen av 1983 er uten betydning for vurderingen av de aksjerettslige spørsmål. Den kommer derimot inn ved vurderingen etter avtaleloven §33 og i noen grad også i forhold til §36. Disposisjonene den 24 april medførte at Sandakergården A/S uten motytelse ble fratatt en meget vesentlig del av verdien av eiendommen. Påheftet av leiekontrakten reduserte salgsverdien av gården med omkring 16 millioner kroner, og tilførte Ingunn Kaalstad som eier av Sandaker Herreklær A/S, denne verdien. Leiekontrakten vil for øvrig ha den konsekvens for Sandakergården A/S at de fremtidige leieinntekter vil være så lave at de ikke gir dekning for selskapets utgifter. Sandakergården A/S vil etter noen tid måtte gå konkurs.
Overføringen av leieretten, formelt til Sandaker Herreklær A/S, reelt til Ingunn Kaalstad, innebar en utbyttebetaling fra Sandakergården A/S til Ingunn Kaalstad etter aksjeloven §12-4, og det langt utover de rammer for utbytte som er gitt i lovens §12-5. Det er uholdbart, som lagmannsrettens flertall gjør, å tolke §12-4 slik at den bare gjelder overføringer til aksjeeiere i denne egenskap. Derimot må et selskap kunne handle på forretningsmessige vilkår med en medkontrahent som også er aksjonær, uten at dette rammes av utbyttebestemmelsene, hvis det foreligger en balansert avtale og ikke en ensidig overføring.
Virkningen av at det er gitt et utbytte i strid med §12-4, jf §12-5 er regulert i §12-8. Etter bestemmelsen skal aksjeeieren tilbakebetale det han har mottatt, og dette gjelder her uansett om mottakeren var i god tro. Aksjeeier er Ingunn Kaalstad. Hun har imidlertid oppnådd gevinsten ved at Sandaker Herreklær A/S er gitt leieretten, og en restitusjon nødvendiggjør at Sandaker Herreklær A/S gir fra seg fordelen. Kravet må derfor rettes mot Sandaker Herreklær A/S. Aksjeloven §12-8 gir anvisning på restitusjon. Kravet om dom for at avtalen ikke er bindende i fremtiden, må anses som et krav om noe mindre og må ligge innenfor den ramme bestemmelsen trekker opp.
Om man ikke skulle kunne anse overføringen som et utbytte, må den iallfall være en gave etter aksjeloven §12-9. Den kan ikke ytes med hjemmel i annet ledd, dels fordi den går ut over rammen i §12-5 og dels fordi det ikke foreligger tilslutning fra samtlige aksjonærer.
Virkningen av overtredelsen av §12-9 må være at Sandakergården A/S er ubundet av disposisjonen. Denne rettsvirkning må være uavhengig av om Ingunn Kaalstad var i god eller ond tro i forbindelse med disposisjonen. Hun var for øvrig kjent med disposisjonene som ble foretatt 24 april 1989, og var derfor ikke i god tro.
Disposisjonen er også i strid med aksjeloven §8-14 og §9-16. Sandaker Herreklær A/S og Ingunn Kaalstad er gjennom leiekontrakten gitt urimelige fordeler på Sandakergårdens bekostning. Også dette gir grunnlag for ugyldighet av avtalen.
Kontrakten er videre ugyldig etter avtaleloven §33. Det er uriktig når lagmannsrettens flertall i vurderingen av denne bestemmelsen legger vekt på at disposisjonene var hensiktsmessige og adekvate ut fra det Ellen Vegheim ønsket. Poenget er at avtalen krenker Stein Vegheims rettigheter. At også tredjemanns rettigheter kan være beskyttet, er lagt til grunn i rettspraksis, jf Rt-1965-501.
Også avtaleloven §36 tilsier at leiekontrakten for fremtiden må være uforbindende for Sandakergården A/S, iallfall at vilkårene for leieretten må revideres. Lagmannsretten har tatt feil med hensyn til de økonomiske belastninger leieavtalen påfører Sandakergården A/S, ved at inntektene ikke kan dekke driftsutgiftene. Videre har lagmannsretten tatt feil når den er kommet til at Stein Vegheim vil kunne oppnå en betydelig gevinst ved salg av den faste eiendom. Retten har blant annet sett bort fra gjeldsbelastningen på eiendommen og de skatte- og avgiftsmessige konsekvenser av et salg. Det Stein Vegheim ville oppnå ved salg, er meget beskjedent sammenlignet med de fordeler Ingunn Kaalstad fikk gjennom familieavtalen og transaksjonene 24 april 1989.
Den ankende part har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt:
Leiekontrakten av 24. april 1989 mellom Sandakergården AS (tidl. N.J. Sandaker AS) og Sandaker Herreklær AS er ikke bindende for Sandakergården AS.
Subsidiært:
Punkt 7 b i leiekontrakt av 24. april 1989 mellom Sandakergården AS og Sandaker Herreklær AS endres til å lyde:
"Leieforholdet utløper uten oppsigelse den 31. desember 1995."
Punkt 11 i leiekontrakten oppheves, og punkt 2, første og tredje avsnitt endres til:
"Leiesummen utgjør markedsleie."
"Leien erlegges forskuddsvis den 1. i hvert kvartal."
I begge tilfeller:
Sandakergården AS tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten, Sandaker Herreklær A/S, har for Høyesterett gjort gjeldende:
Det er helt sentralt både i forhold til de aksjerettslige og de avtalerettslige regler å trekke inn familieavtalen fra 1983. Disposisjonene den 24 april 1989 må ses i lys av familieavtalen. Formålet med familieavtalen var for det første å sikre fremtidig drift av herreekviperingsbutikken. Dernest å foreta en fordeling mellom Stein og Ingunn. Varig og stabil drift av butikken forutsatte at denne var sikret rimelige lokaler. Formålet med kjøpet av Stortorvet 5 var nettopp dette. Gården var et aksessorium til butikkdriften. Begge deler inngikk i selskapet. Realiteten var at gården helt fra den ble anskaffet hadde vært "påheftet" butikken og driften der. Leien på 3 prosent av bruttoomsetningen ga i virkeligheten mer enn dekningsbidraget fra butikkdriften den gang butikken inngikk i Sandakergården A/S. Leieavtalen formaliserte bare det som hele tiden hadde vært den økonomiske realitet for Sandakergården A/S, nemlig at gården skulle bidra til å gjøre det mulig å drive butikken. Denne økonomiske realitet er fundamental.
Lagmannsrettens - flertallets - forståelse av aksjeloven §12-4 er riktig. For det første foreligger det ikke noen overføring av verdier. Dernest er det ikke som aksjonær, men som datter, at Ingunn Kaalstad, gjennom Sandaker Herreklær A/S, får leiekontrakten. Hennes aksjebesittelse er tilfeldig, og overføringen har ikke noe med denne å gjøre.
Også av prosessuelle grunner kan kravet ikke føre frem. Det var Ingunn Kaalstad som var aksjonær i Sandakergården A/S. Men det er Sandaker Herreklær A/S som er gitt leiekontrakten. Rett saksøkt for et restitusjonskrav skulle derfor være henne og ikke selskapet.
Heller ikke de øvrige regler som er påberopt i aksjeloven, gaveregelen i §12-9 og misbruksreglene i §8-14 og §9-16, kan føre til at avtalen ikke er bindende for Sandakergården A/S. Som påpekt foreligger det ingen overføring av verdier. Ingunn Kaalstad var for øvrig i god tro, og dette må også være til hinder for ugyldighet.
Avtaleloven §33 får ikke anvendelse. Partene i avtalen var innforstått med de disposisjoner som ble foretatt, og rettsvirkningene av dem. Disposisjonene 24 april 1989 var ikke på noen måte illojale. I virkeligheten sikret de, så langt som mulig, gjennomføringen av formålet med familieavtalen av 1983. De forrykket ikke balansen mellom Stein og Ingunn, og man oppnådde fortsatt drift av butikken. Dernest kommer at det er Steins interesser som påstås krenket. Han var ikke part i avtalen, og §33 beskytter ikke tredjemann.
Heller ikke avtaleloven §36 kan føre frem. Det er ikke dekning for å si at Sandakergården A/S vil gå konkurs fordi leieinntektene ikke dekker driftsutgiftene. Tvert imot viser den analyse som er foretatt av statsautorisert revisor Magnussen, at selskapet vil ha et ikke ubetydelig overskudd i årene som kommer.
For øvrig er de tall den ankende part har fremlagt om de økonomiske virkninger av familieavtalen og avtalen av 24 april 1989 sterkt misvisende. Situasjonen er i dag at partene er kommet noenlunde likt ut. Om den ankende parts krav skulle føre frem, vil det skje en formidabel forfordeling i hans favør.
Ankemotparten, Sandaker Herreklær A/S, har nedlagt slik påstand:
"Lagmannsrettens dom punkt 1 stadfestes. Sandaker Herreklær AS tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til et annet resultat enn byretten og lagmannsretten.
Innledningsvis finner jeg grunn til å se nærmere på de disposisjoner som ble foretatt den 24 april 1989 og virkningene av disse.
Ingunn Kaalstad har fremhevet at tidsrekkefølgen mellom disposisjonene den 24 april er viktig. Hun har hevdet at hun fikk opsjonen på aksjene i Sandaker Herreklær A/S etter at Sandaker Herreklær A/S hadde fått leieretten i Torvet 5, og at det var en tilfeldighet at hun aksepterte samme dag. Dette skal få betydning bl a i forhold til aksjeloven §12-4.
Jeg kan ikke se at tidsrekkefølgen for disposisjonene har betydning. Som byretten og lagmannsretten legger jeg til grunn at disposisjonene den 24 april må ses som et hele. De fremtrer som ledd i en samlet plan. Det må legges til grunn at også Ingunn Kaalstad før den 24 april var informert om disposisjonene som helhet. Rettsvirkningene må vurderes ut fra denne helheten.
Hva er så realiteten i disposisjonene den 24? Butikkdriften skilles altså ut og føres over i datterselskapet Sandaker Herreklær A/S. Datterselskapet påheftes begrensede pensjonsforpliktelser overfor Ellen Vegheim. Ingunn Kaalstad får kjøpe de 98 aksjene i Sandaker Herreklær A/S for kr 4.400 pr aksje, tilsvarende bokført verdi. Så langt kan det ikke konstateres mangel på balanse mellom ytelsene.
En overdragelse av herreekviperingsforretningen måtte forutsette at kjøperen samtidig fikk leierett til lokalene for en rimelig tid fremover og til en leie som ga grunnlag for en økonomisk forsvarlig drift av forretningen. Dette må gjelde uten hensyn til om forretningen ble solgt til Ingunn Kaalstad eller til en utenforstående kjøper.
Spørsmålet er om den leiekontrakt som ble inngått, ga Sandaker Herreklær A/S slike fordeler på Sandakergårdens bekostning at det derved oppsto en mangel på balanse totalt sett. Jeg har redegjort for hovedtrekkene i leieavtalen. Leieretten var altså på 99 år og med - som hovedregel - en leie på 3 % av bruttoomsetningen i butikken. At dette er en leierett av meget betydelig økonomisk verdi, ut fra kombinasjonen varighet og leienivå, er ikke tvilsomt. Fra Sandakergården A/S er det hevdet at leieavtalen for dette selskapet innebar et avkall på verdier i størrelsesorden 16 millioner kroner og en tilsvarende fordel for Sandaker Herreklær A/S. Om denne verdivurderingen er holdbar, behøver jeg ikke ta stilling til. Poenget, som det ikke kan være tvil om riktigheten av, er at det er snakk om meget betydelige verdier. Forutsetningen for at denne verdi kunne realiseres, var imidlertid at herreekviperingsforretningen ble avviklet og lokalene leiet ut til andre formål, eventuelt salg av gården uten påhefte av leiekontrakt.
Sandaker Herreklær A/S har sterkt fremhevet at disposisjonene den 24 april, og bedømmelsen av de økonomiske realiteter i denne, ikke kan ses løsrevet fra familieavtalen av 1983. Det er anført at Steins rettigheter i Sandakergården A/S ble gitt ham nettopp fordi det var foreldrenes ønske at herreekviperingen skulle drives videre. En forutsetning for dette var at butikken ble sikret rimelige lokaler. Den kan ikke gi et dekningsbidrag ut over 3 %, og denne begrensningen i utbyttemulighet på gården lå der altså før disposisjonen 24 april 1989 ble foretatt. Lagmannsretten har uttalt om dette:
"Kjøpet av 2/3 av gården i 1980 synes i første rekke motivert av ønsket om å finne trygge lokaler for butikken. Situasjonen kan ha vært en noe annen ved kjøpet av den siste 1/3 av gården i 1985, men hovedinntrykket av at butikkvirksomheten fortsatt var det sentrale, står likevel fast. Flertallet finner etter dette at foreldrene må ha forutsatt at Stein Vegheim skulle drive butikken videre i de etablerte lokaler i Stortorvet 5 med de økonomiske konsekvenser dette innebar for så vel gården som butikken. Flertallet kan vanskelig forestille seg at foreldrene ville tilsagt Stein Vegheim slike rettigheter som familieavtalen hjemler med mindre fortsatt drift av butikken lå i bunnen som en forutsetning for hele arrangementet."
Denne bevisvurderingen - at butikkdriften var det sentrale og at "fortsatt drift" lå i bunnen av avtalen fra 1983 - legger jeg til grunn. Ut fra en slik synsvinkel er det nærliggende å si at Sandakergården A/S heller ikke før leiekontrakten av april 1989, hadde utsikt til å få et dekningsbidrag ut over 3 % fra butikken, og at en utleie på dette nivå derfor ikke forverret selskapets økonomiske stilling.
Jeg kan likevel ikke se annet enn at det bånd som leieretten la på utnyttelsen av gården, gikk langt ut over det som med rimelighet kunne forankres i hensynet til fortsatt drift av forretningen og forutsetningene som lå til grunn for familieavtalen. Ved leieretten ble de mest verdifulle lokalene skilt fra eierretten, for nær sagt all fremtid, og uten mulighet for tilpasning til eventuelle fremtidige endringer i behov eller økonomiske forutsetninger. Hensynet til "fortsatt drift" ville etter min mening lojalt og rimelig vært ivaretatt dersom Sandaker Herreklær A/S hadde fått en leierett, med leienivå som i avtalen fra april 1989, begrenset til 20 - 25 år. Dette er en lang periode i butikk- og forretningsdrift. Også sett i lys av familieavtalen, kan jeg derfor ikke se annet enn at Sandaker Herreklær A/S og Ingunn Kaalstad er tilført en betydelig økonomisk fordel, på Sandakergårdens og Stein Vegheims bekostning.
Jeg ser så på de konsekvenser dette kan få i forhold til de grunnlag som er påberopt for at leiekontrakten er uforbindende eller ugyldig, eller at den må revideres.
Sandakergården har anført at den økonomiske fordel ved leiekontrakten var utbytte for Ingunn Kaalstad som aksjonær i Sandakergården A/S, jf aksjeloven §12-4, særlig første ledd annet punktum, og at dette må føre til at avtalen er uforbindende etter aksjeloven §12-8 jf §12-5.
Denne anførselen kan etter min mening ikke føre frem. For at det skal være et utbytte etter §12-4, må det foreligge "utbetaling på aksjer". I dette ligger at det må være en sammenheng mellom aksjebesittelsen og ytelsen. En slik sammenheng mangler her. Disposisjonene den 24 april 1989 ble foretatt fordi Stein Vegheim hadde vist seg uegnet til å drive butikken, og man ønsket å sikre fortsatt drift av butikken innenfor familien. At Ingunn Kaalstad hadde en aksje i Sandakergården A/S, synes i forhold til dette uten interesse. Det er i denne forbindelse også grunn til å peke på at familieavtalen fra 1983 ikke delte de fremtidige eierinteressene i Sandakergården A/S mellom de to søsknene. Disse interessene ble sikret Stein Vegheim. Han ble gitt rett til å innløse aksjene, også den aksje Ingunn Kaalstad hadde, til et fiksert vederlag. At hun fremdeles satt med sin aksje i 1989, fremtrer som en tilfeldighet. Det er vanskelig å se at denne tilfeldighet kan ha hatt noen virkning for de disposisjoner som ble foretatt.
Jeg er nok enig med den ankende part i at en sondring mellom hva en aksjonær mottar som aksjonær og hva han mottar som medkontrahent, kan være problematisk og kan være uheldig med henblikk på muligheter for å unngå omgåelser av utbyttereglene. Dette tilsier at i tilfeller hvor det ikke er rimelig balanse mellom det aksjonæren yter og det han mottar, må det stilles strenge krav til sannsynliggjøring av at det ikke er sammenheng mellom aksjebesittelsen og ytelsen. Men dersom manglende sammenheng godtgjøres, må det være avgjørende.
Mer nærliggende er det etter min mening at gaveregelen i aksjeloven §12-9 annet ledd kan få anvendelse. Sandaker Herreklær A/S og Ingunn Kaalstad er som påpekt tilført en betydelig økonomisk fordel gjennom leieavtalen. Det er ikke tvilsomt at begge de lovbestemte vilkår for å gi gave av denne størrelse manglet. Men mot å se dette som en gave, kan tale bl a at leieavtalen inngår som et element i en avtale som ellers er gjensidig bebyrdende, og hvor en gunstig leieavtale kan ha vært en forutsetning for at Ingunn Kaalstad ville overta butikken for å drive den. Det kan også være grunn til ikke å gi gavebestemmelsen et for vidt virkeområde. Grensetilfellene bør bedømmes etter misbruksreglene i aksjeloven §8-14 og §9-16.
Jeg finner ikke grunn til å ta noe definitivt standpunkt til om aksjeloven §12-9 kan benyttes. Etter min mening får §8-14 anvendelse, og jeg kan ikke se at rettsvirkningene ville blitt andre om disposisjonen var blitt betraktet som gave.
Etter aksjeloven §8-14 må bl a styret ikke "treffe tiltak som er egnet til å gi visse aksjeeiere eller tredjemann en urimelig fordel på andre aksjeeieres eller selskapets bekostning." Det gis anvisning på et rimelighetsskjønn. For den konkrete rimelighetsvurderingen viser jeg til det jeg har sagt om rettsvirkningene av disposisjonene den 24 april 1989, sett i lys av de bånd familieavtalen la på utnyttelsen av gården. Som påpekt tilførte den nær tidsubegrensete leieavtalen Sandaker Herreklær A/S og Ingunn Kaalstad, en urimelig fordel på Sandakergården og Stein Vegheims bekostning. Jeg kan ikke se annet enn at dette er en urimelighet som går inn under §8-14 første ledd.
Men hva blir rettsvirkningene av dette? Det er regulert i aksjeloven §8-15. Her peker jeg først på at det ikke forelå aktsom god tro verken hos Ingunn Kaalstad eller hos de øvrige som var involvert. De var eller burde vært kjent med de forhold som tilsa urimeligheten. Spørsmålet er om dette medfører at leieavtalen i sin helhet blir uforbindende, m a o om Sandaker Herreklær A/S blir stående uten leieavtale. En slik konsekvens ville også klart være urimelig, sett i forhold til forutsetningene i familieavtalen og det reelle "heftet" denne la på utnyttelsen av gården også før avtalen i april 1989. Den adekvate reaksjonen vil være å skjære bort det element i leieavtalen som skaper urimeligheten, at leieretten skal løpe i 99 år, og i stedet begrense leieretten til det som med rimelighet kan forankres i forutsetningene om "fortsatt drift", 20-25 år.
Spørsmålet er om det er adgang til en slik revisjon. Aksjeloven §8-15 angir at "disposisjonen ikke [er] bindende for selskapet." Formuleringen kan trekke i retning av at disposisjonen i sin helhet må tilsidesettes. Jeg finner det imidlertid vanskelig å akseptere at man ved dette ordvalget har villet avskjære en revisjon som nettopp vil innebære at man skjærer bort den kvalifiserte urimelighet bestemmelsen skal ramme. Det ville medføre at man var nødt til å velge mellom to løsninger, total tilsidesettelse eller ingen virkninger overhodet, som begge ville være urimelige.
En slik løsning ville også harmonere dårlig med den adgang til avtalerevisjon som nå følger av avtaleloven §36. Det ble for øvrig da avtaleloven §36 ble gitt ved lov av 4 mars 1983 nr 4 i forarbeidene uttalt at lempningsregelen burde ha en ikke ubetydelig anvendelse i selskapsforhold. Jeg viser til Ot.prp.nr.5 (1982-83) 20 flg. Dette viser iallfall at lovgiver ikke er fremmed for mellomløsninger gjennom avtalerevisjon på dette rettsområdet. Jeg vil for øvrig peke på at aksjeloven for generalforsamlingsbeslutninger som underkjennes ved søksmål etter aksjeloven §9-17, åpner for en begrenset mulighet for mellomløsninger, jf §9-17 fjerde ledd annet punktum.
En revisjon - og ikke total tisidesettelse - vil kunne være betenkelig hvis det er en slik sammenheng mellom de enkelte avtalepunkter at dersom man rører ved ett, bør det også få konsekvenser for andre punkter i avtalen. Her er imidlertid situasjonen at det urimelige ligger i ett enkelt forhold, varigheten. En revisjon begrenset til dette vil, som påpekt, nettopp avbøte urimeligheten og skape balanse.
Min konklusjon er at det er grunnlag for å revidere avtalen etter aksjeloven §8-15 første ledd, jf §8-14, ved å tidsbegrense leiekontrakten. Leietiden bør settes til 25 år regnet fra leiekontrakten ble effektiv, slik at den løper til utløpet av juni 2014.
Sandakergården A/S har anført at inngåelsen av leiekontrakten rammes av avtaleloven §33, og at dette må medføre en total ugyldighet av avtalen, uten noen form for mellomløsning gjennom revisjon. Etter min mening kan avtaleloven §33 her ikke få anvendelse. De som inngikk denne leiekontrakten, var klar over hva disposisjonen innebar for seg selv og de selskaper de representerte. Det som påberopes er at avtalen totalt tilsidesatte interessene til en som ikke var avtalepart, og som ikke var involvert i avtaleslutningen, Stein Vegheim. Avtaleloven §33 beskytter den godtroende medkontrahent. Dersom tredjemanns interesser krenkes, må vern for disse interessene grunnes på andre regler.
Avslutningsvis vil jeg knytte noen bemerkninger til avtaleloven §36. I relasjon til denne bestemmelsen er det påberopt et forhold jeg ikke berørte ved drøftelsen av aksjeloven §8-14. Sandakergården A/S har gjort gjeldende at den leien butikken betaler er så lav at det ikke er mulig for gårdselskapet å få dekket driftsutgiftene. Riktigheten av dette er bestridt av ankemotparten. Begge parter har fremlagt uttalelser fra revisorer med beregninger over fremtidige inntekter og utgifter. Disse avviker i betydelig grad i sine konklusjoner. Som lagmannsretten finner jeg ikke at det er sannsynliggjort at leien fra butikken er så lav at Sandakergården A/S av den grunn ikke kan få dekket sine driftsutgifter. Det er mulig overskuddet i enkelte år kan bli lite, eventuelt at resultatet kan bli negativt. Men at dette skal gjelde mer generelt, kan jeg ikke se at det er holdepunkter for å legge til grunn. Jeg finner i det hele ikke grunnlag for en revisjon av leieavtalen ut over at den tidsbegrenses.
Anken har delvis ført frem. Saken har reist vanskelige og tvilsomme aksjerettslige og avtalerettslige spørsmål, og jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne
1. Leiekontrakt mellom Sandakergården A/S og Sandaker Herreklær A/S inngått 24 april 1989 utløper uten oppsigelse 30 juni 2014.
For øvrig frifinnes Sandaker Herreklær A/S.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.