HR-1999-63-B - Rt-1999-1755
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-11-29 |
| Publisert: | HR-1999-00063-B - Rt-1999-1755 (414-99) |
| Stikkord: | Husleierett, Kjøpsrett, Foreldelse, Oppsigelse |
| Sammendrag: | Saken gjaldt krav fra en leietaker om å få kjøpe en seksjonert leilighet, og dessuten gyldigheten av gårdeierens oppsigelse av leietakeren. |
| Saksgang: | Oslo byrett saknr 1997-09509 A/55 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-2741 A/02, LB-1998-2742 A/02 - Høyesterett HR-1999-00063B, nr. 224/1999 |
| Parter: | Johan L. Elgsaas (advokat Tom E. Torgersen - til prøve) mot Harry Odd Helgevold (advokat Johan Hjort) |
| Forfatter: | Coward, Oftedal Broch, Utgård, Rieber-Mohn, Gussgard |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, §48, Foreldelsesloven (1979) §10, §11, §14, §15, §1, §2, §3, §30, Eierseksjonsloven (1983) §10, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Dommer Coward: Saken gjelder krav fra en leietaker om å få kjøpe en seksjonert leilighet, og dessuten gyldigheten av gårdeierens oppsigelse av leietakeren.
Johan L. Elgsaas inngikk i 1981 leieavtale om en leilighet i Thereses gate 3, en leiegård som eies av Harry Odd Helgevold. Elgsaas var den gang advokatfullmektig og er nå advokat. Helgevold er store deler av året bosatt i Spania, og har hatt Bjørn Øyhovden som bestyrer av gården fra omkring 1978 til 1996/1997. I forbindelse med inngåelsen av leieavtalen betalte Elgsaas oppussingsutgifter på 160.000 kroner til den tidligere leietakeren og dessuten et obligasjonsinnskudd på 50.000 kroner til Helgevold. Elgsaas bodde i leiligheten fra desember 1981 til november 1993 og fremleide den så frem til juni 1996.
I juli 1989 ble leiegården seksjonert etter reglene i eierseksjonsloven 4. mars 1983 nr. 7, men uten at Elgsaas fikk slikt tilbud om kjøp av sin leilighet som lovens §10 krevde. Først i desember 1995 ble han klar over at det var foretatt seksjonering. Han henvendte seg våren 1996 til Øyhovden og sa at han ville kjøpe leiligheten. Utover høsten 1996 var det kontakt mellom Elgsaas og Øyhovden om salg. Blant annet sendte Elgsaas et utkast til kjøpekontrakt til Øyhovden, på hans oppfordring. Etter utkastet skulle skjøte utstedes in blanco, og dette hadde selgeren innvending mot. - Elgsaas har anført for de tidligere instanser at endelig salgsavtale ble inngått, men denne anførselen er ikke opprettholdt for
Side:1756
Høyesterett. Det er derimot omstridt om kontakten mellom Elgsaas og Øyhovden innebar en bindende erkjennelse for Helgevold av Elgsaas' kjøperett i relasjon til foreldelsesloven §14. Også utgangspunktet for foreldelsesfristen er et tvistepunkt.
For å presse frem et salg sluttet Elgsaas å betale husleie fra 1. januar 1997. I brev fra juli og august 1997 tok Helgevolds advokat opp med Elgsaas spørsmål om å innløse obligasjonen, men uten at det ble gjennomført. Den 8. oktober 1997 sa Helgevold opp husleieavtalen, begrunnet med den manglende husleiebetalingen.
Elgsaas tok så 5. november 1997 ut stevning for Oslo byrett med krav om at oppsigelsen skulle kjennes ugyldig, og at Helgevold skulle dømmes til å selge ham leiligheten. Helgevold reiste motsøksmål med krav om at Elgsaas skulle betale skyldig husleie. Ved byrettens dom 20. juli 1998 fikk Elgsaas medhold i hovedsøksmålet, mens Helgevold fikk medhold i motsøksmålet. Domsslutningen lyder slik:
«Hovedsøksmålet
1. Harry Odd Helgevold dømmes til å selge seksjonsnummer 18 av gnr. 216 bnr. 216 i Oslo til Johan Elgsaas etter de regler som er fastsatt i §10 i eierseksjonsloven av 04.03.1983 nr. 7.
2. Oppsigelsen av 08.10.1997 for husleieforholdet kjennes ugyldig.
Motsøksmålet
Johan Elgsaas dømmes til å betale leie til Harry Odd Helgevold fra og med januar 1997 med tillegg av 12% morarente fra hver forfallstermin 2 uker etter at dommen er forkynt.
For begge søksmålene
Hver av partene dekker egne saksomkostninger.»
Helgevold anket til Borgarting lagmannsrett, og Elgsaas erklærte aksessorisk motanke. Senere gjorde Elgsaas opp for skyldig husleie i forbindelse med at Helgevold innløste obligasjonen, slik at motanken falt bort. Lagmannsretten ga i sin dom 10. mai 1999 Helgevold medhold i at han ikke hadde plikt til å selge leiligheten til Elgsaas - retten kom til at salgsavtale ikke var inngått, og til at Elgsaas' kjøperett etter eierseksjonsloven var foreldet. Foreldelseslovens vanlige regler gjaldt etter rettens mening for kjøperetten, og det var ikke gitt noen erkjennelse som avbrøt foreldelsesfristen. Elgsaas fikk på den annen side medhold i at oppsigelsen var ugyldig. En dommer dissenterte i spørsmålet om foreldelse var avbrutt ved erkjennelse. Domsslutningen lyder slik:
«1. Harry Odd Helgevold frifinnes for kravet om overdragelse og overskjøting av seksjonsnr. 18 av gnr 216 bnr 216 i Oslo til Johan L. Elgsaas.
2. Oppsigelse av 8 oktober 1997 av husleieavtalen med Johan L. Elgsaas kjennes ugyldig.
3. Partene bærer hver sine saksomkostninger for både byrett og lagmannsrett, dog således at Helgevold betaler til Elgsaas hans saksomkostninger i motanken med 5.000 femtusenkroner - innen 2 to - uker fra dommens forkynnelse.»
Elgsaas har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom når det gjelder hans rett til å kjøpe leiligheten. Anken er begrenset til å gjelde om kjøperetten er bortfalt som følge av foreldelse. Helgevold har erklært
Side:1757
aksessorisk motanke når det gjelder gyldigheten av oppsigelsen. Både anken og motanken gjelder i det vesentlige rettsanvendelsen.
Det er for Høyesterett lagt frem to skriftlige forklaringer fra Elgsaas.
Den ankende part - Johan L. Elgsaas - har i hovedsak anført:
Lagmannsretten - flertallet - har tatt feil når retten er kommet til at kjøperetten etter eierseksjonsloven av 1983 §10 er falt bort ved foreldelse.
Foreldelsesloven gjelder riktignok i utgangspunktet også for en slik kjøperett. Men foreldelsesfristen er avbrutt ved erkjennelse fra Helgevolds side, jf. foreldelsesloven §14. Om det er gitt en erkjennelse, må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering. Lagmannsrettens flertall har lagt terskelen for høyt. Når det som her gjelder en lovbestemt kjøperett, må kravene til erkjennelsens innhold være mindre enn ellers, slik at det er tilstrekkelig at det ble tilkjennegitt eller signalisert at lovens pålegg ville bli respektert og oppfylt. Ingen av partene var kjent med kjøperetten, men det kan ikke være noe vilkår at partene er seg bevisst hjemmelsgrunnlaget. En rekke omstendigheter i kontakten mellom Elgsaas og Øyhovden høsten 1996 taler for at Øyhovdens opptreden må sees som en erkjennelse. Særlig viktig er det at Elgsaas i den situasjon som forelå, der gårdeieren solgte ut leiligheter, sa at han ville kjøpe. På oppfordring fra Øyhovden sendte han utkast til kjøpekontrakt, som det ikke var andre innvendinger mot enn bestemmelsen om blancoskjøte, og Øyhovden ba ham da om å sende nytt utkast.
Øyhovden var legitimert til å bekrefte overfor leietakerne at de hadde kjøperett, og at retten ville bli respektert av Helgevold. Erkjennelsen må derfor binde Helgevold.
Subsidiært blir det anført at når gårdeieren har unnlatt å gi slikt tilbud som eierseksjonsloven krever, løper foreldelsesfristen på tre år først fra den dag da rettighetshaveren fikk kunnskap om retten, jf. bestemmelsen i foreldelsesloven §30 om unntak som «følger av ... forholdets egenart». Denne løsningen vil gi en viktig signaleffekt, vareta de offentlige interesser som ligger bak eierseksjonsloven, redusere risikoen for rettsstridig atferd fra gårdeiere, være en viktig sanksjon, og vareta rettighetshavernes legitime interesser best. Motargumenter om at løsningen gir noe mindre oversiktlighet og forutberegnelighet, kan da ikke være avgjørende. - Elgsaas ble først kjent med seksjoneringen i desember 1995, og med det utskutte utgangspunktet for treårsfristen er hans kjøperett ikke foreldet når stevning ble tatt ut i november 1997.
Til motanken anføres det prinsipalt at Elgsaas har kjøperett, og at Helgevold da ikke kunne kreve husleie, slik at Elgsaas' tilbakeholdelse av leien var rettmessig.
Hvis Høyesterett skulle komme til at Elgsaas' kjøperett er foreldet, aksepteres det at husleieloven §48 tredje ledd ikke beskytter en leietaker mot oppsigelse ved vesentlig mislighold. Men Elgsaas' unnlatte leiebetaling kan etter omstendighetene ikke karakteriseres som et vesentlig mislighold. Helgevold hadde signalisert at han ville innfri obligasjonen til Elgsaas, og da ville det være naturlig å avregne husleiekravet i beløpet som obligasjonen gjaldt, slik det også skjedde etter byrettens dom. Helgevold risikerte ikke noe tap. Oppsigelsen må kjennes ugyldig som usaklig og urimelig.
Johan L. Elgsaas har nedlagt slik påstand:
Side:1758
«1. I anken:
Harry Odd Helgevold dømmes til å selge seksjonsnummer 18 av gnr 216 bnr 216 i Oslo til Johan L. Elgsaas etter de regler som er fastsatt i §10 i eierseksjonsloven av 04.03.1983 nr. 7.
2. I motanken:
Lagmannsrettens domsslutning pkt 2 stadfestes.
3. I begge anker:
Johan L. Elgsaas tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
Ankemotparten - Harry Odd Helgevold - har i hovedsak anført:
Lagmannsrettens - flertallets - rettsanvendelse er riktig når retten er kommet til at Elgsaas' kjøperett er foreldet.
Det foreligger ikke noen erkjennelse fra Helgevold som avbryter foreldelsen.
Helgevold selv har aldri hatt noen direkte kontakt med Elgsaas, slik at en eventuell erkjennelse måtte bygge på Øyhovdens atferd. Men det ligger utenfor hans stillingsfullmakt som gårdsbestyrer å erkjenne en kjøperett for Elgsaas, og det er heller ikke noe annet grunnlag for en slik fullmakt.
Øyhovdens handlemåte oppfyller heller ikke kravene til en erkjennelse etter foreldelsesloven §14. Det kreves en klar opptreden som representerer et selvstendig grunnlag for en forpliktelse. Den beskrivelse lagmannsrettens flertall gir, viser at verken Elgsaas, Øyhovden eller Helgevold kjente til leietakerens kjøperett etter eierseksjonsloven, eller hadde reflektert over juridiske problemstillinger. At Øyhovden sa til Elgsaas at han skulle sende inn kontraktsutkast, og at det ble gjort, er ikke noen erkjennelse av kjøperett for Elgsaas.
Det er ikke grunnlag for å oppstille noen særregel her for når foreldelsesfristen begynner å løpe. Etter foreldelsesloven §3 nr. 1 løper treårsfristen fra kravet kan gjøres gjeldende, og bestemmelsen skal forstås objektivt - slik at den gjelder selv om den berettigede ikke er kjent med sitt krav, og selv om den andre parten kan bebreides for dette. Den som er uvitende om sin rett, blir hjulpet av tilleggsfristen etter foreldelsesloven §10 nr. 1. Men tilleggsfristen for Elgsaas utløp i desember 1996, altså før han avbrøt foreldelsen ved rettslige skritt.
Når det gjelder motanken, er forutsetningen for Helgevolds anførsler at Elgsaas' kjøperett er foreldet. Hans unnlatte leiebetaling fra 1. januar 1997 representerer da et vesentlig mislighold. Ved å koble sitt krav om kjøperett til husleiebetalingen har han tatt en risiko som han selv må ta konsekvensene av. En leietaker kan ikke ensidig bestemme at leien skal dekkes av obligasjonen. Det følger av Rt-1981-379 at lagmannsretten har tatt feil når den legger til grunn at det særskilte vernet etter husleieloven §48 tredje ledd gjelder også ved vesentlig mislighold fra leietakeren. Oppsigelsen må derfor være gyldig, jf. husleieloven §38 fjerde ledd nr. 2.
Harry Odd Helgevold har nedlagt slik påstand:
«1. I anken:
Lagmannsrettens domsslutning pkt. 1. stadfestes.
2. I motanken:
Side:1759
Oppsigelsen av leieforholdet kjennes gyldig.
3. I begge anker:
Harry O. Helgevold tilkjennes saksomkostninger for alle instanser.»
Mitt syn på saken:
Jeg er kommet til at Helgevold må få medhold både i anken og motanken.
Jeg ser først på spørsmålet i hovedanken - om Elgsaas' kjøperett til seksjonen er foreldet. Jeg nevner at partene er enige om at der lagmannsrettens flertall og mindretall synes å gi uttrykk for noe forskjellige syn på de faktiske forhold, skal flertallets fremstilling legges til grunn.
Ved seksjoneringen av leiegården i juli 1989 fikk Elgsaas en kjøperett til den seksjonen han leide, jf. §10 i eierseksjonsloven av 1983. Lagmannsretten har lagt til grunn, og partene er enige om, at en slik kjøperett må sees som en «(f)ordring på penger eller andre ytelser», som foreldes etter reglene i foreldelsesloven, jf. lovens §1 nr. 1. Også jeg er enig i det. Løsningen er i samsvar med det som generelt er uttalt i lovforarbeider og juridisk teori, se blant annet Ot.prp.nr.38 (1977-1978) om lov om forelding av fordringer side 50-51, Ot.prp.nr.49 (1993-1994) om lov om løysingsrettar side 31-32 og Kjønstad og Tjomsland: Foreldelsesloven side 31. Jeg viser også til at dette er forutsatt i forarbeidene til den nye eierseksjonsloven av 1997, se Ot.prp.nr.33 (1995-1996) side 48 og 50, og at Wyller: Boligrett, 1992 side 454 betegner løsningen som «hevet over tvil».
Følger man de alminnelige reglene i foreldelsesloven §2 og §3, vil det gjelde en treårs foreldelsesfrist fra eiendommen ble seksjonert i juli 1989, og i tillegg en ettårsfrist fra Elgsaas i desember 1995 ble kjent med seksjoneringen, jf. foreldelsesloven §10 nr. 1. Av dette vil det følge at når søksmål først ble reist i november 1997, er foreldelsen ikke avbrutt ved rettslige skritt, jf. foreldelsesloven §15.
Elgsaas anfører imidlertid prinsipalt at foreldelse er avbrutt ved erkjennelse, og subsidiært at utgangspunktet for treårsfristen her må være et annet enn det vanlige.
Jeg ser først på utgangspunktet for den alminnelige treårs foreldelsesfristen. Etter foreldelsesloven §3 nr. 1 løper fristen fra den dagen da kravet tidligst kan gjøres gjeldende. For vår sak vil det si fra tinglysingen av seksjoneringsbegjæringen, jf. eierseksjonsloven av 1983 §10 første ledd. Det fremgår klart av juridisk teori at dette skal forstås objektivt, slik at det er uten betydning om den berettigede ikke kjenner kravet, og om den forpliktede kan bebreides for det, se Kjønstad og Tjomsland side 38 og Røed: Foreldelse av fordringer side 110-111.
Elgsaas anfører imidlertid at reelle hensyn taler for at treårsfristen ikke skal løpe før leietakeren har fått kunnskap om sin kjøperett, slik gårdeieren ifølge eierseksjonsloven skal gi ham. Det er vist til at Austenå i Løsningsrettigheter, 1976 side 465-466 argumenterer for et slikt utskutt utgangspunkt ved løsningsretter der rettighetshaveren ikke er klar over at retten er aktualisert. Wyller side 455-456 uttaler for eierseksjonstilfellene at Austenås syn har gode grunner for seg, men at man i mangel av en avgjørende høyesterettsdom må holde på den tradisjonelle lære. - Jeg bemerker at Austenås bok er skrevet før både foreldelsesloven av 1979 og eierseksjonslovgivningen. I dag vil det reelle behov for rettighetshaveren
Side:1760
langt på vei være dekket ved tilleggsfristen etter foreldelsesloven §10 nr. 1. Og Elgsaas måtte også om han hadde fått tilbud om kjøp i samsvar med eierseksjonsloven §10, ha reagert innen rimelig tid. I alle fall er det vesentlig at foreldelsesreglene gir klare og forutsigbare løsninger, og jeg ser ikke grunnlag for ved tolkning å komme frem til noen særregel om utgangspunktet for foreldelsesfristen.
Det neste spørsmålet er om foreldelse kan anses å være avbrutt ved erkjennelse fra Helgevolds side, jf. foreldelsesloven §14. Dette reiser igjen to spørsmål: om kontakten mellom Elgsaas og Øyhovden i 1996 innebar en erkjennelse av Elgsaas' kjøperett, og i tilfelle om erkjennelsen har virkning for Helgevold.
Ordlyden i §14 gir ikke særlig veiledning om hva som kreves av en erkjennelse; det heter at foreldelse avbrytes «når skyldneren overfor fordringshaveren uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen». I juridisk teori er dette forklart som «en disposisjon hvor skyldneren erklærer at han er forpliktet etter fordringen» - Kjønstad og Tjomsland side 106, eller - om den tidligere foreldelsesloven §11- som en erklæring som «etter sitt innhold (må) være skikket til å danne et selvstendig grunnlag for gjelden» - Stub Holmboe: Foreldelse av fordringer side 143. I Kjønstad og Tjomsland side 107 heter det videre at det er avgjørende «hvordan skyldnerens opptreden med rimelighet kan oppfattes av fordringshaveren», og at det må «skje en samlet vurdering av alle relevante forhold». - Jeg kan ikke se noe grunnlag for at disse kravene ikke skal gjelde også når det som her er tale om en lovbestemt kjøperett.
Når det gjelder hva som skjedde mellom de involverte i vår sak, uttaler lagmannsrettens flertall blant annet:
«Slik saken er opplyst er det etter flertallets mening ikke grunnlag for å si at Øyhovden har gjort noe mere enn å signalisere overfor Elgsaas at man ville være villig til å overdra seksjonen til Elgsaas hvis man kunne komme overens om vilkårene. Elgsaas har ikke hevdet at selve overdragelsesforpliktelsen ble drøftet. ... Verken Elgsaas eller Øyhovden synes å ha reflektert over juridiske problemstillinger i forbindelse med saken. At det skulle være behov for erkjennelse av kjøperetten eller dens oppfyllelse, ble aldri nevnt av Elgsaas. Øyhovden sa for øvrig i sin vitneforklaring at han i 1996 ikke var klar over leietakernes kjøpsrett ved seksjonering etter eierseksjonsloven.»
Ut fra dette var kontakten mellom Elgsaas og Øyhovden overhodet ikke knyttet til spørsmålet om å erkjenne en plikt for Helgevold til å selge seksjonen; ingen av partene var klar over at Elgsaas hadde en kjøperett. Jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at det ikke kan sies å foreligge noen erkjennelse av kjøperetten i relasjon til foreldelsesloven §14.
Etter dette går jeg ikke inn på om Øyhovdens atferd ville forplikte Helgevold.
Jeg går så over til motanken, som gjelder gyldigheten av oppsigelsen av Elgsaas. Spørsmålet må vurderes i lys av at Elgsaas ikke lenger hadde noen kjøperett da oppsigelsen ble fremsatt i oktober 1997.
Når det gjelder lovgrunnlaget, heter det i husleieloven §38 fjerde ledd nr. 2 at retten ikke kan kjenne en oppsigelse ugyldig når det foreligger vesentlig mislighold fra leietakeren. For Høyesterett er partene enige om at dette gjelder selv om det foreligger et husleieforhold som
Side:1761
går inn under lovens kapittel 9 om bortleie av boliger mot lån. Partene har vist til Rt-1981-379, der det er uttalt at også slike særskilt vernede leieforhold må kunne bringes til opphør når leietakeren vesentlig misligholder sin betalingsplikt. Jeg er enig i denne lovforståelsen.
Jeg er videre kommet til at det forelå et vesentlig mislighold fra Elgsaas' side når han på tidspunktet for oppsigelsen i oktober 1997 ikke hadde betalt husleie fra 1. januar samme år. Han sluttet å betale for å fremtvinge et salg av leiligheten, og tok dermed en risiko som han selv må ta konsekvensene av. Det at han hadde gitt gårdeieren et obligasjonslån, kunne åpenbart i utgangspunktet ikke være grunnlag for å tilbakeholde husleien. Riktignok tok gårdeierens advokat opp spørsmål om å innløse obligasjonen, og en innløsning ville reise spørsmål om motregningsadgang. Jeg tar ikke stilling til hvordan Elgsaas' unnlatte betaling måtte vært vurdert hvis tilbudet om å innløse obligasjonen hadde foreligget da han innstilte husleiebetalingen. Spørsmålet om innløsning ble nemlig først tatt opp i juli/august 1997, da husleien allerede var uteblitt for syv - åtte måneder. Jeg ser dette som tilstrekkelig til å konstatere et vesentlig mislighold, slik at oppsigelsen må anses gyldig.
Elgsaas' anke fører etter dette ikke frem, mens Helgevold får medhold i motanken.
I lagmannsrettens dom ble det ikke tilkjent saksomkostninger for byrett eller lagmannsrett, bortsett fra at Elgsaas ble tilkjent 5.000 kroner i saksomkostninger i motanken for lagmannsretten. Jeg er enig i at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger for byrett eller lagmannsrett - verken når det gjelder anken eller motanken. Jeg viser til at byrett og lagmannsrett kom til forskjellig resultat, til at det var dissens i lagmannsretten, og til at den tvil som har vært i saken, har sammenheng med at Helgevold ikke oppfylte sin plikt til å varsle om seksjoneringen. Etter resultatet i Høyesterett når det gjelder gyldigheten av oppsigelsen, kan Elgsaas ikke tilkjennes omkostninger for denne del av saken for lagmannsretten.
For Høyesterett mener jeg at Helgevold må tilkjennes saksomkostninger både i anken og motanken, jf. hovedreglene i tvistemålsloven §180 første ledd og annet ledd jf. §172 første ledd. Beløpet settes i samsvar med omkostningsoppgaven til 60.000 kroner.
Jeg stemmer for denne
dom:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Oppsigelsen av leieforholdet kjennes gyldig.
3. Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Johan L. Elgsaas til Harry Odd Helgevold 60.000 - sekstitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.
Dommer Oftedal Broch: Jeg er idet vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Utgård: Likeså.
Dommer Rieber-Mohn: Likeså.
Dommer Gussgard: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Oppsigelsen av leieforholdet kjennes gyldig.
3. Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Johan L. Elgsaas til Harry Odd Helgevold 60.000 - sekstitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.