HR-2000-58-K - Rt-2000-293
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-02-01 |
| Publisert: | HR-2000-00058-K - Rt-2000-293 (66-2000) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Verneting, Fast eiendom |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om rett verneting i sak om prisavslag for mangler ved salg av fast eiendom. |
| Saksgang: | Oslo byrett nr. 1999-01001 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-3044 K/04 - Høyesterett HR-2000-00058K, jnr. 447/1999 |
| Parter: | Solbritt Enlien (advokat Anne Cathrine Vogt) mot Bjørg Jenssen og Terje Jenssen (advokat Kari Hartmann) |
| Forfatter: | Bugge, Coward, Aarbakke |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §17, §22, §23, §172, §180, §404, Domstolloven (1915) §38, Avhendingslova (1992) §3-2, §3-7, §4-12, §4-14 |
Saken gjelder spørsmål om rett verneting i sak om prisavslag for mangler ved salg av fast eiendom.
Solbritt Enlien innga 25. januar 1999 stevning til Oslo byrett i sak mot Bjørg Jenssen og Terje Jenssen med krav om prisavslag etter avhendingsloven §4-12, jf. §3-2 og §3-7. Saksøkeren hadde ved kjøpekontrakt av 16. oktober 1996 kjøpt en eiendom i Aremark kommune av de saksøkte. De saksøkte bor i Oslo, og saken er anlagt ved deres hjemting, jf. tvistemålsloven §17. I stevningen begrunnes dette med at saken ikke gjelder fast eiendom, men krav på prisavslag/erstatning i henhold til kontrakt. Befaring hevdes å være uten betydning, da manglene er utbedret eller startet utbedret, for å hindre forverring.
De saksøkte innga tilsvar og nedla prinsipal påstand om at saken avvises fra Oslo byrett. Det ble vist til at tvistemålsloven §22 kommer til anvendelse og at saken må reises i den rettskrets hvor eiendommen ligger.
Oslo byrett behandlet avvisningsspørsmålet ved skriftlig behandling under saksforberedelsen og avsa kjennelse 23. mars 1999 om at saken avvises.
Solbritt Enlien påkjærte byrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett, som avsa kjennelse 1. desember 1999 (rettet 7. desember 1999) med slik slutning:
«1. Byrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Solbritt Enlien til Bjørg og Terje Jenssen 1 200,- - ettusentohundre - kroner fordelt med 600,- - sekshundre - kroner til hver.»
Solbritt Enlien har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Hun hevder at lagmannsretten har tolket tvistemålsloven §22 feil, og anfører i det vesentlige:
Kravet i saken gjelder i sin helhet prisavslag som følge av mangelfull levering, jf. avhendingsloven §4-12. Både byretten og lagmannsretten har feilaktig lagt til grunn at saken dreier seg om erstatning, til tross for at avhendingsloven §4-14 aldri har vært påberopt i saken. Allerede dette vil medføre at tvistemålsloven §22 er uanvendelig i saken. Det kan ikke være riktig, som lagmannsrettens tolkning innebærer, at de påberopte mangler ved huset som kan betegnes som «skade», skulle føre til tvungent verneting etter §22 hvis disse mangler utgjør en vesentlig del av kravet. En slik tolkning åpner for subtile og skjønnsmessige vurderinger som vil være uheldige for praktiseringen av vernetingsreglene, som bør være enkle og klare. Tvistemålsloven §22 er en unntaksregel som ikke bør gis en slik utvidet tolkning som lagmannsretten legger opp til. Behovet for en eventuell befaring og hensiktsmessig behandling av saken, kan løses ved overføring av saken etter domstolloven §38.
I kjæremålet er nedlagt slik påstand:
«1. Borgarting lagmannsretts kjennelse oppheves.
2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes Solbritt Enlien med tilsammen kr 5.000,- med tillegg av gebyr for begge retter.»
Bjørg og Terje Jenssen har inngitt tilsvar. De hevder at byrettens og lagmannsrettens kjennelser er riktige, og har i det vesentlige anført:
Det vil være behov for befaring av eiendommen. De ufravikelige vernetingsreglene for tvister om fast eiendom er gamle, og er motivert i at slike tvister krever lokalkunnskap, praktisk skjønn og åstedsbefaring. Lovgrunnlaget for §22 er således til stede i denne saken.
Av prisavslagskravets innhold går det fram at det ikke er et forholdsmessig prisavslag som kreves, men et prisavslag som tilsvarer kostnader til retting av feil og mangler. Det er da tvilsomt om avhendingsloven §4-12 kan anvendes. Det er heller lovens §4-14 om erstatning som da vil komme til anvendelse. Når kravet faller inn under erstatningsbegrepet i avhendingsloven, må vernetingsreglene i tvistemålsloven §22 komme til anvendelse, selv om det aksepteres å kalle det prisavslag.
I tilsvaret er nedlagt slik påstand:
«Kjæremålet avvises.
Solbritt Enlien pålegges å dekke Bjørg og Terje Jensens omkostninger ved kjæremålet til Høyesterett med kr 3.000,00.»
Høyesteretts kjæremålsutvalg har i det videre kjæremål begrenset kompetanse som bestemt i tvistemålsloven §404 første ledd. Kjæremålet retter seg mot lagmannsrettens lovtolkning, som kjæremålsutvalget kan prøve.
Lagmannsretten har lagt til grunn at saken har verneting i eiendomskommunen etter tvistemålsloven §22. Kjæremålsutvalget finner at dette er uttrykk for en feilaktig lovtolkning. Søksmålet gjelder krav om prisavslag eller erstatning på grunn av kontraktsbrudd. Et slikt søksmål har i utgangspunktet verneting ved saksøktes hjemting, jf. §17. Det særlige verneting etter §22 omfatter ikke dette, jf. Rt-1989-497 og Schei, Tvistemålsloven I side 157.
Kjæremålsutvalget peker på at etter §23 nr. 1 bokstav c ville saksøkeren hatt adgang til å anlegge søksmålet ved eiendommens verneting, jf. Ot.prp.nr.47 (1985-1986) side 82 og Schei side 163.
Byrettens og lagmannsrettens kjennelser blir etter dette å oppheve, og søksmålet å fremme for Oslo byrett. Saksøkeren tilkjennes etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §172 første ledd saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg med 10 000 kroner, som omfatter kjæremålsgebyrene.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Byrettens og lagmannsrettens kjennelser oppheves.
Søksmålet fremmes for Oslo byrett.
I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Bjørg og Terje Jenssen én for begge og begge for én til Solbritt Enlien 10.000 - titusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.