LB-1999-3044
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-12-01 |
| Publisert: | LB-1999-03044 |
| Stikkord: | Verneting, Fast eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 99-01001 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-03044 K/04. Påkjært til Høyesterett; byrettens og lagmannsrettens kjennelser oppheves, søksmålet fremmes for Oslo byrett, jf HR-2000-00058K. |
| Parter: | Kjærende part: Solbritt Enlien (Prosessfullmektig: Advokat Anne Cathrine Vogt). Kjæremotpart: Bjørg og Terje Jenssen (Prosessfullmektig: Advokat Kari Hartmann). |
| Forfatter: | Lagdommer Hilde Wiesener Haga, formann. Lagdommer Ragnhild Dæhlin. Lagdommer Kjersti Graver |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §22, Avhendingslova (1992), Domstolloven (1915) §38, §156, §180, §93, Avhendingslova (1992) §3-2, §3-7, §4-12 |
Solbritt Enlien kjøpte ved kontrakt av 16 oktober 1996 eiendommen Furuberg, gnr. 35, bnr. 25 i Aremark av Bjørg og Terje Jenssen, Oslo. I mars 1998 tok hun ut forliksklage mot selgerene for Oslo forliksråd med krav om prisavslag kr 55.208,- for diverse feil og mangler ved eiendommen. De innklagede påstod klagen avvist som innbrakt ved feil verneting, men forliksrådet behandlet likevel klagen og henviste den til retten som uforlikt. Ved stevning av 25 januar 1999 reiste Enlien sak mot ektefellene Jensen for Oslo byrett, og de saksøkte påstod søksmålet avvist med samme begrunnelse som for forliksrådet. Oslo Byrett behandlet avvisningsspørsmålet separat, jf tvistemålsloven §93, og avsa 23 mars 1999 kjennelse med slik slutning:
1. Oslo byretts sak 99-01001 A /82 avvises.
2. Solbritt Enersen betaler i saksomkostninger til Bjørg Jensen og Terje Jensen kr 5000,- femtusenkroner - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Advokat Anne Cathrine Vogt har på vegne av Solbritt Enlien rettidig påkjært kjennelsen til Borgarting lagmannsrett, og kjæremotpartene har tatt til gjenmæle i tilsvar av 12 mai 1999 fra advokat Kari Hartmann. Saken ble imidlertid først mottatt av lagmannsretten 19 oktober 1999, og Oslo byrett har i ekspedisjon av 10 november s.å. redegjort for at den sene oversendelsen skyldtes en beklagelig glipp. Partene har imidlertid ikke etterlyst saken.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse av 23-03.99 oppheves.
2. Saksomkostninger tilkjennes med kr 2500,- samt gebyr for lagmannsretten.
Til støtte for dette er i det vesentlige anført:
Søksmålet gjelder erstatning for mangelfull levering ved salg av fast eiendom, og denne type krav faller utenfor påbudt verneting etter tvistemålsloven §22, jf bl.a. Høyesteretts kjæremålsutvalgs avgjørelse inntatt i Rt-1989-497. Bestemmelsen i tvistemålsloven §22 tar sikte på tilfeller av skadevoldende handlinger/ hendelser på fast eiendom, noe som ikke er aktuelt her. Saken dreier seg i sin helhet om kontraktsmessig levering. Og selv om eventuell befaring av eiendommen kan gjøre det naturlig å foreta overføring etter dstl. §38, er det fortsatt ikke spørsmål om tvungent verneting etter §22.
Kjæremotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Kjæremålet avvises.
2. Solbritt Enlien pålegges å dekke Bjørg og Terje Jensens omkostninger ved kjæremålet med kr 1200,-.
Til støtte for dette er i det vesentlige anført:
Kjæremotpartene mener byrettens kjennelse er riktig og slutter seg til dens begrunnelse. Saken gjelder erstatning for påståtte mangler ved fast eiendom, og det vil da være nødvendig med befaring, slik at manglene kan påvises. Det bestrides ellers at slike krav faller utenfor vernetingsregelen i tvistemålsloven §22, og kjæremotpartene viser til avgjørelse i Rt-1989-497 og Rt-1987-863. Når det er nødvendig med åstedsbefaring, kommer de særlige vernetingsreglene uansett til anvendelse.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og slutter seg til dens begrunnelse.
Etter tvistemålsloven §22 må søksmål om faste eiedommers grenser, om servitutt over fast eiendom eller om erstatning for skade på fast eiendom reises i den rettskrets hvor eiendommen ligger. Regelen inneholder bestemmelse om tvungent verneting, og kan verken fravikes av domstolen eller partene selv. Spørsmålet er således bare hvor langt alternativet «erstatning for skade» kan sies å rekke.
Det er alminnelig antatt i teori og rettspraksis at eiendommen må være tilføyet en fysisk skade. I kontraktsforhold bestemmes mangelsbegrepet i utgangspunktet av hva som er avtalt, forutsatt eller opplyst mellom partene, og det er følgelig også antatt at slike rene kontraktsmessige mangler faller utenfor bestemmelsen om tvungent verneting. Det er likevel fastslått at også erstatning innenfor kontraktsforhold kan rammes av §22 hvis det først foreligger fysisk skadetilføyelse på eiendommen. Dette forutsettes både i Høyesteretts avgjørelse i Rt-1987-863 og i avgjørelsen i Rt-1989-497.
Nærværende sak gjelder prisavslag/erstatning etter avhendingsl. §4-12, jf §3-2 og §3-7, og skulle for så vidt ikke være bundet til tvungent verneting. Saksøkerne har også påberopt en rekke mangler som ikke har med fysisk skade på eiendommen å gjøre. Hovedposten i mangelslisten er imidlertid en angivelig råteskade i gulv og vegg som påstås oppstått fordi grunnmuren har manglet drenering. Utbedringskostnadene er her anslått til kr 40.000,- og utgjør således den alt overveiende del av erstatningskravet.
Lagmannsretten er i likhet med byretten kommet til i at råteutbruddet må sies å utgjøre en «skade på fast eiendom», og er enig i at dette alene utløser påbudt verneting etter §22 for hele saken - selv om de øvrige tapspostene ikke er av slik art at tvunget verneting ville være aktuelt.
I lovmotivene for tvistemålsloven §22 har hensynet til åstedsbefaring vært tungtveiende, og lagmannsretten merker seg saksøkers anførsel for byretten om at befaring her ikke er nødvendig fordi skaden er utbedret. De saksøkte har på sin side krevet åstedsbefaring, slik at behovet ikke er avklaret. Lagmannsretten viser imidlertid til uttalelsen i Høyesteretts avgjørelse i Rt-1987-863 om at anvendelse av tvistemålsloven §22 ikke kan avhenge av om det i det enkelte tilfellet foreligger behov for åstedsbefaring, idet man i stedet må ha en rettsteknisk enkel regel å forholde seg til.
Etter dette er lagmannsretten enig med byretten i at søksmålet fra Solbritt Enlien måtte anlegges i den rettskrets der eiendommen Furuberg ligger. Det var følgelig riktig av Oslo byrett å avvise saken, og kjennelsen blir derfor å stadfeste vedrørende slutningens pkt. 1. Lagmannsretten finner heller ikke grunn til å endre byrettens omkostningsavgjørelse, slik at kjennelsen stadfestes i sin helhet.
Kjæremålet har vært forgjeves, og den kjærende part tilpliktes å betale kjæremotpartenes saksomkostninger også for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Hartmann har oppgitt om kostningene til kr 1200,-, og oppgaven legges til grunn.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Solbritt Enlien til Bjørg og Terje Jenssen 1.200, - - ettusentohundre - kroner fordelt med 600,- - sekshundre - kroner til hver.1
1 (Rettet i medhold av tvistemålsloven §156). Oslo, den 7 desember 1999.