HR-2000-28-B - Rt-2000-977

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	2000-06-23
Publisert:	HR-2000-00028-B - Rt-2000-977 (222-2000)
Stikkord:	Tingsrett, Konsesjon, Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:	Staten v/Vest-Agder fylkeslandbruksstyre hadde benyttet statens forkjøpsrett etter Konsesjonsloven overfor et salg av en jord- og skogbrukseiendom. Staten begjærte vederlaget fastsatt ved skjønn, som selgerne krevde overprøvet ved overskjønn. Ved beregning av bruksverdien for en del av eiendommen, en skogteig, la lagmannsretten til grunn en en kapitaliseringsrente på 5 %. Lagmannsretten tilkjente dessuten selgerne avsavnsrente, som uomtvistet ble satt til 5 %, på vederlaget for hele eiendommen og regnet fra salgstidspunktet. Staten anken over fastsettelsen av kapitaliseringsrente, tilkjennelsen av av-savns-rente og skjønnsgrunnene. Høyesterett forkastet enstemmig statens anke. Høyesterett la til grunn at lagmannsretten først hadde foretatt en ordinær bruksverdiberegning etter en kapitaliseringsrente som benyttes ved fastsettelse av bruksverdi ved ekspropriasjon og naturfredning av skog, og at lagmannsretten også hadde prøvd kapitaliseringsrenten mot rentevilkårene for lån i Statens Landbruksbank. Dette var ikke feilaktig rettsanvendelse. Flertallet (3) uttalte at det ikke kunne utledes av Konsesjonsloven (1974) § 1 nr. 4 at bruksverdien i henhold til § 14 annet ledd skulle fastsettes i samsvar med Landbruksdepartementets rundskriv om konsesjonspris, hvor det for salgstiden var gitt anvisning på å bruke en kapitaliseringsrente på 7 %. Mindretallet (2) uttalte at det ut fra Konsesjonsloven (1974) § 1 nr. 4 og hensynet til sammenheng i konsesjonslovens system, ved praktiseringen av § 14 annet ledd måtte ses hen til retningslinjene for konsesjonspris. Mindretallet fant at lagmannsretten hadde gjort dette. Dissens: 3-2
Saksgang:	Flekkefjord herredsrett nr. 1998-00040 B - Agder lagmannsrett LA-1998-1219 B - Høyesterett HR-2000-00028B, nr. 257/1999
Parter:	Staten v/Landbruksdepartementet (regjeringsadvokaten v/advokat Elisabeth Stenwig) mot 1. Ingeborg Opdahl, 2. Andreas Hompland, 3. Magnhild Gilbertson (advokat Olav Andreas Bryge - til prøve)
Forfatter:	Aarbakke, Oftedal Broch, Aasland, Mindretall: Lund, Frisak
Lovhenvisninger:	Konsesjonsloven (1974) §14, §1, §2, §15, §27, Tvistemålsloven (1915) §176, Jordloven (1955), Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Odelsloven (1974) §49, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, Jordlova (1995) §13

Dommer Aarbakke: Staten har overfor tre selgere av en jord- og skogbrukseiendom utøvet forkjøpsrett etter konsesjonsloven 31. mai 1974 nr. 19 §2 annet ledd. Vederlaget er fastsatt ved overskjønn etter konsesjonsloven §14 annet ledd. Ankesaken gjelder to punkter i overskjønnet. Det ene er fastsettelsen av den kapitaliseringsrente som skal benyttes ved beregning av bruksverdien som landbruk av en skogteig som forkjøpet omfatter. Det andre er tilkjennelsen av avsavnsrente på vederlaget for hele eiendommen for tiden etter at vedtaket om bruk av forkjøpsretten ble endelig.

Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland og Magnhild Gilbertson, som er søsken, solgte i juni 1997 tolv gårds- og bruksnumre - som utgjorde spredt beliggende deler av én landbrukseiendom - i Kvinesdal kommune i Vest-Agder til Steinar Eikebrokk. Salgssummen var 760.000 kroner. Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder vedtok 6. november 1997 å benytte statens forkjøpsrett etter konsesjonsloven for alle gårds- og bruksnumrene. Formålet var å tilgodese landbruksnæringen ved videresalg til forskjellige jordsøkere. Vedtaket ble endelig 13. november 1997 ved at selgerne frafalt klageretten.

Etter forgjeves forhandlinger krevde fylkeslandbruksstyret vederlaget fastsatt ved skjønn. Skjønnet måtte ta stilling til verdsettelsen av deler av eiendommen - Breimoen, gnr. 153 bnr. 27, og noen teiger under Skjekkeland/Øvre Omland, gnr. 153 bnr. 57 og 127 og gnr. 154 bnr. 17 og 18. For de øvrige deler av eiendommen var partene enige om verdsettelsen. Ved skjønn 19. mai 1999 vurderte Flekkefjord herredsrett verdien av skogteigen under Sjekkeland/Øvre Omland til 200.000 kroner etter en kapitaliseringsrente på 6 %, og fastsatte verdien av hele eiendommen som landbruk til 500.000 kroner. Herredsretten tok ikke til følge de saksøktes krav om avsavnsrenter på vederlaget.

Selgerne krevde overskjønn, og Agder lagmannsrett avsa 1. juni 1999 overskjønn med slik slutning:

«1. Verdien av eiendommen gnr. 136 bnr. 2, gnr. 137 bnr. 5, gnr. 142 bnr. 10, gnr. 153 bnr. 27, 57, 74, 126 og 127 og gnr. 154 bnr. 17, 18, 36 og 37 i Kvinesdal kommune settes til kr 700.000.- - kronersjuhundretusen 00/100.

2. Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder betaler 5 - fem - prosent rente av beløpet nevnt i post 1 fra 14. november 1997 til betaling skjer.

3. Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder betaler de lovbestemte omkostningene ved overskjønnet.

4. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder saksomkostninger til de saksøkte v/advokat Olav Andreas Bryge med kr 20.354,- - tjuetusentrehundreogfemtifire.»

Lagmannsretten verdsatte Skjekkeland/Øvre Omland, som besto av en skogteig og noe dyrket mark, til 387.000 kroner. Partene var enige om at den dyrkede marken under denne enheten skulle verdsettes til 48.000 kroner. Skogteigen ble således verdsatt til 339.000 kroner. Lagmannsretten la etter befaring til grunn det hugstkvantum som var beregnet i en sakkyndig takst, fremlagt av de saksøkte. De virkespriser som var fremlagt av landbruksdirektøren i Vest-Agder, ble også lagt til grunn. Gjennomsnittlig pris pr. m3 ble fastsatt til 150 kroner. Ved valg av kapitaliseringsrente tok lagmannsretten 5 % som utgangspunkt, på grunnlag av rettspraksis i saker om erstatning ved ekspropriasjon og naturfredning av skog. Lagmannsretten vurderte dette opp mot lånerenten i Statens Landbruksbank, som høsten 1997 lå under 5 %. Lagmannsretten konkluderte med at det var «forsvarlig og riktig å benytte 5 % som veiledende kapitaliseringsrente ved bruksverdiberegningen».

Staten har påanket overskjønnet for så vidt angår fastsettelsen av hugstkvantum og kapitaliseringsrente for skogteigen under Skjekkeland/Øvre Omland. Anken gjelder også tilkjennelsen av avsavnsrente på hele vederlaget, skjønnsslutningen punkt 2. Ankegrunner er feil i rettsanvendelsen og feil i saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner. Anken over fastsettelsen av hugstkvantum ble nektet fremmet for Høyesterett.

For Høyesterett er fremlagt en del nye dokumenter. Det er dessuten fremlagt en erklæring fra Kåre Selvik, ekspedisjonssjef i Landbruksdepartementet, og en uttalelse fra Knut Johannes Moen og Anders Lunnan, forskere ved henholdsvis Høgskolen i Telemark og Norges Landbrukshøgskole. Saken står i samme stilling som for lagmannsretten.

Den ankende part, staten v/Landbruksdepartementet, har vedrørende kapitaliseringsrenten anført:

Når lagmannsretten bygger på en kapitaliseringsrente på 5 %, har den ikke tatt tilstrekkelig hensyn til konsesjonsloven §1 nr. 4, som fastslår at konsesjonsloven har til formål å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling for fast eiendom. Lagmannsretten har også sett bort fra en rekke uttalelser i lovforarbeider om behovet for å regulere prisnivået for faste eiendommer, særlig landbrukseiendommer. Videre har lagmannsretten sett bort fra den jordbrukspolitiske målsetting som går ut på å øke arbeidsinntekten i landbruket.

Lagmannsretten har ikke tatt tilstrekkelig hensyn til den pris for eiendommen som i tilfelle ville ha blitt akseptert ved en konsesjonsbehandling. Etter Landbruksdepartementets gjeldende rundskriv om konsesjonspris fra juni 1997 ville akseptabel pris ved tildeling av konsesjon for eiendommen ha blitt beregnet etter en kapitaliseringsrente på 7 %. Rundskriv - som med sats for kapitaliseringsrenten første gang ble utgitt i 1980 - er, med noe varierende satser for kapitaliseringsrenten, blitt lagt til grunn i en omfattende, fast og langvarig forvaltningspraksis i konsesjonssaker. Selv om domstolene ved skjønn etter konsesjonsloven §14 annet ledd ikke er direkte bundet av denne forvaltningspraksis, bør de være tilbakeholdne med å fravike den, idet den er uttrykk for sterke landbruksfaglige og landbrukspolitiske standpunkter. Den revisjon av rundskrivet som er signalisert i meldinger om landbrukspolitikken, vil neppe lede til at kapitaliseringsrenten settes så lavt som 5 %.

Det må særlig legges vekt på at staten erverver eiendommen med sikte på å selge den som tilleggsjord til gårdbrukere. Ved videresalget vil konsesjonspris måtte legges til grunn, ellers ville prisen ved statens overdragelse komme i strid med prisnivået for konsesjonspliktige eiendommer. Hensynet til sammenhengen i konsesjonslovens system taler sterkt for at konsesjonspris og vederlag etter konsesjonsloven §14 annet ledd må fastsettes etter de samme prinsipper.

Det er feil og i strid med rettspraksis vedrørende eldre, tilsvarende bestemmelser i jordloven av 1955 å legge så stor vekt på prinsippene for bruksverdiberegning ved ekspropriasjon eller naturfredning som lagmannsretten har gjort. Staten understreker at forkjøp ikke følger ekspropriasjonsrettslige regler, jf. Rt-1971-876. Ved ekspropriasjon er bruksverdien aktuell som utmålingsprinsipp når den er høyere enn salgsverdien. Her er det spørsmål om å bygge på bruksverdien i et tilfelle hvor staten skal tre inn som kjøper, jf. konsesjonsloven §14 første ledd. Det sentrale ved §14 annet ledd er at eiendommens avkastning som landbruk skal være bestemmende, ikke at bruksverdien i ekspropriasjonsrettslig forstand skal legges til grunn for prisnivået.

Hvorledes lagmannsretten er kommet frem til en kapitaliseringsrente på 5 %, er uansett ikke tilstrekkelig begrunnet. Lagmannsretten har ikke i tilstrekkelig grad gjort rede for den rettsoppfatning som ligger til grunn for fastsettelsen.

Vedrørende avsavnsrenten har den ankende part anført at lagmannsretten har tatt feil når den har tilkjent slik rente. Det følger av rettspraksis og juridisk teori at renteplikt forutsetter særlig hjemmel, jf. særlig Rt-1973-136, hvor selgeren ikke fikk medhold i at det skulle svares avsavnsrente når staten hadde gjort forkjøpsrett gjeldende. Hjemmel for renteplikt foreligger ikke i dette tilfellet. Salgsavtalen som staten har trådt inn i, har ingen bestemmelse om renteplikt. Det var påregnelig ved salget at konsesjonsbehandlingen ville ta en del tid. Vederlaget for eiendommen omfatter all fremtidig avkastning regnet fra avtaletiden. Avkastning kan derfor ikke kreves godtgjort særskilt for den tid som er gått. Staten blir ikke eier før salget blir gjennomført, og selgerne har hatt retten til avkastning av eiendommen med de rådighetsbegrensninger som følger av hugstforbudet i konsesjonsloven §27. Det er ikke søkt om dispensasjon fra hugstforbudet. Et par skjønnssaker som det er vist til, hvor skjønnsretter har tilkjent avsavnsrente, gjelder eiendomsoverføring ved arvefall.

Under enhver omstendighet har lagmannsretten ikke begrunnet sitt standpunkt til spørsmålet om avsavnsrente på en fyldestgjørende måte.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1) Overskjønnets pkt 1 oppheves så langt det er påanket, og saken hjemvises til lagmannsretten for fornyet behandling.

2) Overskjønnets pkt 2 oppheves.»

Ankemotpartene, Ingeborg Opdahl m.fl., har vedrørende kapitaliseringsrenten anført at overskjønnet er tilstrekkelig begrunnet på de punkter anken gjelder. Iallfall foreligger det ingen feil som har hatt betydning for skjønnsresultatet.

En kapitaliseringsrente på 5 % er korrekt i dette tilfellet. Konsesjonsloven og dens forarbeider gir liten veiledning om hva det ligger i begrepene «eiendommens bruksverdi som landbruk» og «samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom». Det fremgår imidlertid av lovforarbeidene og andre stortingsdokumenter om landbrukspolitikken, at det vesentlige var å ha et grunnlag for å luke bort kjøpere av landbrukseiendommer som var ute etter å kjøpe feriebolig eller for å foreta passiv kapitalplassering eller spekulasjon. Det er ikke en slik situasjon som foreligger her.

Lagmannsretten har korrekt bygget på rettspraksis om verdsettelse av skog etter bruksverdi, særlig i forbindelse med ekspropriasjon og naturfredning. At det må være en sammenheng på dette punkt, følger av at forkjøp er et alternativ til ekspropriasjon etter jordloven 1995 §13 og uttalelser i Stortinget. Lagmannsretten har dessuten lagt vekt på rettspraksis om personskadeserstatning, noe som også er i samsvar med rettspraksis i ekspropriasjons- og naturfredningssaker.

Landbruksdepartementets rundskriv om konsesjonspris kan ikke tillegges avgjørende betydning. En slik betydning kan ikke forankres i konsesjonsloven §1 nr. 4. Konsesjonsloven §14 annet ledd om bruksverdi som landbruk bygger på at dette gir en forsvarlig pris for landbrukseiendommer.

Vegledende retningslinjer for konsesjonspris ble i 1979 utredet av en arbeidsgruppe. Gruppen kom ikke frem til noen konklusjon vedrørende kapitaliseringsrenten, men pekte på en del synspunkter. Gjeldende rundskrivs anvisning på å kapitalisere etter en rentefot på 7 % er for øvrig - slik lagmannsretten har gjort rede for - uholdbar ut fra de synspunkter som i 1979 ble gitt for valg av kapitaliseringsrente, hvor det ble lagt vekt på rentevilkårene i Statens Landbruksbank. Departementet har ikke revidert rundskrivet når endringer i Statens Landbruksbanks rentevilkår skulle tilsi dette. I 1997 var renten på lån i Statens Landbruksbank lav, som nevnt av lagmannsretten. De begrunnelsene som ble gitt opprinnelig, tilsier en kapitaliseringsrente på 5 % i saken. Dette er lagt til grunn av lagmannsretten.

Landbruksdepartementet har for øvrig selv i stortingsmeldinger om jordbruks- og skogbrukspolitikken fra de senere år signalisert at det må gjøres endringer i retningslinjene for konsesjonspris.

Skjønnspraksis vedrørende konsesjonsloven §14 annet ledd har ikke ansett seg bundet av Landbruksdepartementets rundskriv om kapitaliseringsrente ved konsesjonsbehandling, selv om 7 % er benyttet i en del tilfelle.

Ankemotpartene har videre vist til odelssaker, hvor det er lagt til grunn at konsesjonspris ikke representerer en øvre grense ved takst etter odelsloven §49, jf. Rt-1998-1389.

Vedrørende avsavnsrenten har ankemotpartene anført at rentekravet er formet etter analogi fra ekspropriasjonserstatningsloven 6. april 1984 nr. 17 §10. Kravet er begrenset til avsavnsrente, og selve rentesatsen og tidspunktet avsavnsrenten skal løpe fra, er ikke omtvistet. Staten trådte ved vedtaket om forkjøp inn i salgsavtalen med avtalt forfallstid, som er oversittet. Selgerne har hele tiden ønsket at staten skulle overta eiendommen fra 13. november 1997, og har innrettet seg på dette. Bruksverdien er fastsatt etter forholdene på avtaletiden. Siden gjennomføringen av salget har dratt ut fordi staten begjærte skjønn, har selgerne vært avskåret fra å oppebære det vesentlige av eiendommens avkastning frem til nå. Konsesjonsloven §27 har vært til hinder for at selgerne kunne ta ut tilvekst i skogen så lenge forkjøpssaken ikke er avgjort. Avkastningen ved annen utnyttelse av eiendommen har vært en beskjeden leieinntekt, som er satt på en konto til fordel for staten.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Agder lagmannsretts overskjønn av 1. juni 1999 stadfestes.

2. Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland og Magnhild Gilbertson tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem. Jeg finner skjønnsgrunnene tilstrekkelige på begge de punkter som er innbrakt for Høyesterett.

Jeg behandler først kapitaliseringsrenten, og viser til det referatet av overskjønnets begrunnelse som jeg helt kortfattet har gitt foran.

Etter ordlyden i konsesjonsloven §14 annet ledd 2. punktum skal skjønnsretten fastsette vederlaget for en skogeiendom som overtas ved utøvelse av forkjøpsrett, etter «eiendommens bruksverdi som landbruk», i dette tilfellet som skogbruk. I ordlyden ligger først og fremst at det skal ses bort fra andre bruksmuligheter enn slike som omfattes av begrepet «landbruk». I ordlyden ligger også at det skal fastsettes en objektivisert bruksverdi, noe som understrekes av 3. punktum, som gir anvisning på å fastsette en subjektiv bruksverdi i visse tilfelle.

Staten har ikke gjort gjeldende at den fastsettelse av bruksverdi som lagmannsretten har foretatt, er i strid med de prinsipper for beregning av bruksverdi for skogeiendommer som praktiseres etter ekspropriasjonserstatningsloven. Spesielt om bruk av en kapitaliseringsrente på 5 % i slike tilfelle, viser jeg til Rt-1994-557 og Rt-1997-428. Men staten har gjort gjeldende at bruksverdien ikke skal beregnes som ved ekspropriasjon, idet kapitaliseringsrenten også må ansettes ut fra lånerenten. Grunnlaget er anført å være konsesjonsloven §1 nr. 4 og den administrative praksis som følges i konsesjonssaker, basert på Landbruksdepartementets rundskriv M-147/80, M-138/89 og M-22/97. Ved det sistnevnte rundskrivet ble kapitaliseringsrenten for beregning av konsesjonspris satt ned fra 9 % - som den hadde vært siden 1989 - til 7 %. Det som etter forutsetningene for rundskrivene skulle gjøre det uforsvarlig å bygge på bruksverdien uten korreksjon, er hensynet til eiendomskjøpere og deres omkostninger ved å finansiere kjøp av landbrukseiendommer. I konsesjonssaker kommer dette til uttrykk ved at kapitaliseringsrenten etter en avveining mot lånerenten i Statens Landbruksbank, settes høyere enn den kapitaliseringsrenten som ellers bestemmer bruksverdien.

Jeg kan ikke finne grunnlag for anførselen om at det vederlaget for skogen som er fastsatt ved overskjønnet i vår sak, er i strid med konsesjonsloven §1 nr. 4. Det fremgår at lagmannsretten først har foretatt en ordinær bruksverdiberegning. Det fremgår videre at lagmannsretten har prøvd det vederlaget som fremkom ved bruksverdiberegningen, mot Statens Landbruksbanks utlånsrente sommeren 1997. Lagmannsretten har således uttalt:

«Lånerenten i Statens Landbruksbank var på det tidspunktet som er aktuelt i denne saken - juni 1997 - 4,8 %, og den var i 1. kvartal 1998 gått ytterligere ned til 4,2 % for driftslån med inntil 30 års løpetid. Det må, i tråd med resonnementet i 1989, kunne sies at dette forhold tilsier at kapitaliseringsrentefoten settes ned, og da med mer enn de to prosentene departementet forhøyet den med i 1989. Hvis nemlig forholdet mellom lånerenten i Landbruksbanken og kapitaliseringsrenten ved bruksverdiberegning skulle være det samme som i november 1989, måtte kapitaliseringsrenten i juni 1997 settes til mellom 3 og 4 prosent.»

Finansieringsomkostninger for kjøpere av landbrukseiendommer er således uttrykkelig hensyntatt ved overskjønnet. De økonomiske betraktninger som etter Landbruksdepartementets rundskriv skal tillegges betydning i konsesjonssaker, er således med i lagmannsrettens begrunnelse. Når lagmannsretten har konkludert sin drøftelse med at det var «forsvarlig og riktig» å bli stående ved å bruke den alminnelige kapitaliseringsrente for bruksverdiberegninger på 5 %, kan jeg ikke oppfatte dette på annen måte enn at skjønnsresultatet er vurdert også i forhold til konsesjonsloven §1 nr. 4. Jeg finner grunn til å peke på at kapitaliseringsrenten i seg selv beror på et skjønn, som igjen inngår i det mer omfattende skjønn som skal foretas i henhold til konsesjonsloven §14 annet ledd.

Lagmannsrettens begrunnelse gjør det ikke nødvendig å ta standpunkt til om konsesjonsloven krever at den alminnelige bruksverdi må prøves mot - og eventuelt fravikes ut fra hensynet til - eiendomskjøperes lånevilkår, slik lagmannsrettens begrunnelse forutsetter. Jeg finner likevel grunn til å peke på at begrepet «samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom» som er benyttet i konsesjonsloven §1 nr. 4, ikke i seg selv gir anvisning på at alminnelig bruksverdi som landbruk skal fravikes ved skjønn etter §14 annet ledd. Atskillig taler etter min mening for at nettopp alminnelig bruksverdi skal legges til grunn, jf. T. Austenå: Konsesjonsreglane for fast eigedom, 1978 side 138.

Konsesjonsloven §1 nr. 4 ble tilføyd av Stortingets landbrukskomité, med denne korte begrunnelsen, jf. Innst.O.nr.22 (1973-1974) side 6:

«Komiteen er videre enig om at konsesjonsloven bør brukes som et middel for å oppnå at det blir et rimelig prisnivå for faste eiendommer.»

Dette er en uttalelse om alle slags faste eiendommer, ikke en uttalelse om landbrukseiendommer spesielt. Det kan vanskelig av den utledes noen forutsetninger om særskilte prinsipper for bruksverdien på landbrukseiendommer som verdsettes ved skjønn etter konsesjonsloven §14 annet ledd. Landbrukseiendommer spesielt var tema for en annen tilføyelse som landbrukskomitén gjorde i konsesjonslovens formålsbestemmelse, nemlig «å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet». Heller ikke av denne bestemmelsen kan det utledes noen forutsetninger om særskilt fastsettelse av bruksverdien for tilfelle som omfattes av §14 annet ledd.

Jeg kan heller ikke se at andre uttalelser i forarbeidene til konsesjonsloven eller under behandlingen av konsesjonslovsaken eller meldinger kan gi grunnlag for å tolke uttrykket «bruksverdi som landbruk» i konsesjonsloven §14 annet ledd på en måte som avviker fra alminnelig juridisk språkbruk spesielt i ekspropriasjonssammenheng. Tvert i mot er det flere uttalelser i stortingsdokumenter som peker direkte på at det skal være en sammenheng mellom vederlaget ved bruk av forkjøpsrett og ved ekspropriasjon.

I forbindelse med ekspropriasjon sto bruksverdibegrepet sentralt på den tiden konsesjonslovsaken ble behandlet. Dette skjedde kort tid etter behandlingen av ekspropriasjonserstatningsloven 26. januar 1973 nr. 4. Da Stortinget våren 1973 behandlet en stortingsmelding om praktiseringen av jordloven 1955, forelå Ot.prp.nr.6 (1972-1973) om konsesjonslov, med blant annet forslag om å flytte forkjøpsbestemmelsene fra jordloven 1955 til den nye konsesjonsloven. Landbrukskomitéen fant grunn til å drøfte forkjøpsinstituttet i tilknytning til meldingen, og uttalte blant annet, jf. Innst.S.nr.239 (1972-1973) side 785:

«Komitéen vil videre presisere at det er av avgjørende betydning for et effektivt rasjonaliseringsarbeide at prisgrunnlaget bør svare til bruksverdi som jord- og skogbruk. På denne bakgrunn vil komitéen be departementet vurdere en ordning som fastslår at skjønnsgrunnlaget i slike saker skal bygge på dette prinsipp.»

I en ny proposisjon om konsesjonslov året etter, Ot.prp.nr.12 (1973-1974), som hadde med forslag til et nytt §14 annet ledd, er det på grunnlag av debatten i Stortinget året før uttalt side 1:

«I Innst.S.nr.239 (1972-1973) går Landbrukskomitéen inn for at det ved forkjøp til jord- og skogbruksformål bør være adgang til å fastsette vederlaget for den eiendom som overtas ved skjønn, og slik at skjønnet skal legge eiendommens bruksverdi som jord- og skogbruk til grunn. Under Stortingets behandling av innstillingen den 4. mai 1973 var det også bred enighet om dette.

...

Ut fra dette må selgeren finne seg i at vederlaget blir satt til eiendommens bruksverdi som landbruk selv om han har oppnådd en høyere kjøpesum. ...»

I odelstingsdebatten om det nye lovforslaget fremhevet Landbrukskomitéens leder, Berge Furre, at det var «ei vinning» at verdsettelsesreglene var de samme ved forkjøp og ved ekspropriasjon, og at bruksverdiprinsippet var egnet til å gi «meir kjøt og bein på føremålsparagrafen» om samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på fast eiendom, jf. Forh. O. 1974 side 315. Jeg forstår både denne uttalelsen og andre uttalelser under lovbehandlingen slik at vederlag etter bruksverdi som landbruk, slik ordlyden i konsesjonsloven §14 annet ledd foreskriver, nettopp ble ansett som forsvarlig pris på landbrukseiendommer.

Å legge til grunn at det skal være en nødvendig sammenheng mellom vederlag etter konsesjonsloven §14 annet ledd og konsesjonspris slik denne er foreskrevet i Landbruksdepartementets rundskriv, ville etter min mening ikke være i samsvar med lovforarbeidene. Ved tolkningen legger jeg også vekt på følgende:

I Ot.prp.nr.74 (1981-1982) foreslo Regjeringen å endre konsesjonsloven §14 annet ledd 2. punktum til å lyde:

«Skjønnet fastsetter vederlaget til eiendommens omsetningsverdi sett på bakgrunn av §1 nr. 4.»

Forslaget var begrunnet slik i proposisjonen side 17:

«Etter departementets oppfatning må det riktige utgangspunkt være at en som må overlate sin eiendom til det offentlige når det treffes vedtak om bruk av forkjøpsrett er sikret det samme vederlag som han ville ha fått dersom den avtale som ligger til grunn for forkjøpsvedtaket blir gjennomført. Også i de tilfelle der det ikke nyttes forkjøpsrett skjer det en vurdering av prisen på bakgrunn av bestemmelsen i konsesjonsloven §1 om at ett av formålene med loven skal være å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom. På bakgrunn av denne bestemmelse har departementet gitt nærmere retningslinjer for vurderingen av priser på eiendommer det søkes konsesjon på, ...

Under henvisning til dette vil departementet foreslå at omsetningsverdien sett på bakgrunn av konsesjonsloven §1 nr. 4 skal danne grunnlag for skjønnsrettens fastsettelse av vederlaget i de tilfelle der det begjæres skjønn for fastsettelse av dette.»

Ut fra sammenhengen synes det som om verdsettelse etter bruksverdi den gangen ble forutsatt å kunne gi et lavere vederlag enn konsesjonsprisen. Dette kan imidlertid ikke være avgjørende for det tolkningsspørsmålet som foreligger i vår sak.

Forslaget om sammenkopling av vederlag etter §14 annet ledd og konsesjonspris fikk ikke tilslutning, verken av Stortingets landbrukskomité eller av Stortinget. I Innst.O.nr.71 - 1982-1983 uttalte landbrukskomitéens flertall side 13:

«Når forkjøp nyttes for å tilgodese landbruksnæringen, er det forutsetningen at eiendommen fortsatt skal drives som landbruk. Prisen på eiendommen i forhold til den avkastning den kan gi, er av den grunn avgjørende for om det blir driftsmessig forsvarlig for de aktuelle kjøpere å overta den. Derfor er prisfastsettelsen svært viktig for at ordningen med forkjøp i rasjonaliseringsøyemed i det hele tatt skal fungere.

Dette flertall mener at eiendommens bruksverdi som landbruk er det takstgrunnlag som er mest forenlig med at eiendommen fortsatt skal drives som landbruk, og kan derfor ikke slutte seg til proposisjonens forslag om å føre inn et annet grunnlag for prisfastsettelsen.»

I odelstingsdebatten kommenterte landbruksministeren, statsråd Løken, innstillingen slik, jf. Forh. O. 1983 side 717:

«Det har vært fremme den forståelse av §14 at retningslinjene skal kunne gis anvendelse også ved fastsettelse av bruksverdi som landbruk i henhold til §14. Dette er det ikke hjemmel for. Heller ikke kan dette gjennomføres ved praktiseringen av bestemmelsen, det er som kjent domstolene som skal fastsette verdien ved forkjøp. Domstolene vil måtte holde seg fullt og helt til paragrafen.»

Når den tolkningen staten gjør gjeldende i vår sak ble erklært uhjemlet av landbruksministeren og deretter av Stortinget ble forkastet som uttrykkelig lovregel, taler dette etter min mening mot tolkningen og underbygger den forståelse av konsesjonsloven §14 annet ledd som ordlyden klart trekker i retning av. Overfor det jeg har nevnt kan den systembetraktning som staten har gjort gjeldende, ikke være avgjørende.

Etter dette må statens anke vedrørende kapitaliseringsrenten forkastes.

Jeg behandler så avsavnsrenten.

Som nevnt er det enighet mellom partene om at forkjøpet skal dateres til den dagen da vedtaket om benyttelse av forkjøpsretten ble endelig, dvs. 13. november 1997, og også om størrelsen av en eventuell avsavnsrente.

Når det gjelder den delen av vederlaget som knytter seg til skogeiendommen, legger jeg som lagmannsretten til grunn at vederlaget er bestemt ut fra tilveksten i skogen i tiden etter salget i juni 1997. Rent faktisk tilfaller tilveksten etter salget staten som forkjøper eller en senere kjøper. Tilveksten frem til i dag er ikke tatt ut, og kunne heller ikke vært tatt ut, av selgerne. Dette følger av konsesjonsloven §27, som ved konsesjonspliktige eierskifter forbyr selger å foreta «hugst eller noe som forringer eiendommens verdi» inntil saken om konsesjon eller forkjøp er avgjort. Når et forkjøp gjennomføres og vederlaget fastsettes ved skjønn krevet av staten etter konsesjonsloven §14 annet ledd, får transaksjonen et så klart preg av tvang, at prinsippet i ekspropriasjonserstatningsloven §10 3. punktum bør legges til grunn. Omgjøringsadgangen etter konsesjonsloven §15 er ikke egnet til å ta bort preget av tvang. Selgerne har derfor etter min mening krav på avsavnsgodtgjørelse for så vidt angår skogeiendommen.

Når det gjelder den øvrige del av vederlaget, har staten ikke gjort gjeldende at denne skal stå i en annen stilling enn vederlaget for skogen. Jeg er da også kommet til at det heller ikke på dette punkt hefter rettsanvendelsesfeil ved overskjønnet. For den delen av eiendommen som ikke er skog, har verken konsesjonsloven §27 eller andre bestemmelser vært til hinder for at selgerne kunne oppebære avkastning i tiden etter salget. Men i overskjønnet er lagt til grunn at selgerne ikke har hatt «inntekt eller fordeler av vesentlig betydning etter at forkjøpsrett ble gjort gjeldende». Jeg nevner også at selgerne har gitt uttrykk for at de vil godskrive staten de små leieinntekter som er oppebåret. Det avsavn selgerne har vært utsatt for, bør de etter min mening ha godtgjørelse for, slik det er fastsatt i overskjønnet.

Ankemotpartene må tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningene er oppgitt til 87.430 kroner. Av dette er 60.000 kroner salær til prosessfullmektigen. Staten har gjort gjeldende at et honorar til de to sakkyndige på 18.850 kroner ikke har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf. tvistemålsloven §176 første ledd. Jeg er enig i dette. Uttalelsen fra de sakkyndige har ikke vært benyttet i saken, og jeg kan ikke se at de rettslige problemstillinger saken reiste, ga tilstrekkelig grunn til å innhente uttalelsen. Saksomkostningene fastsettes derfor til 68.580 kroner.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Overskjønnet stadfestes så langt det er innbrakt for Høyesterett.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler staten ved Landbruksdepartementet til Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland og Magnhild Gilbertson i fellesskap 68.580 - sekstiåttetusenfemhundreogåtti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Lund: Jeg er enig med førstvoterende i hans oppfatning av hvorledes overskjønnets premisser om kapitaliseringsrenten er å forstå og i at anken må forkastes. Jeg har imidlertid et noe annet syn på innholdet i konsesjonsloven §14 annet ledd.

Det er ingen uenighet om at konsesjonslovens bestemmelser er tenkt som et sentralt virkemiddel med sikte på en forsvarlig prisutvikling på fast eiendom, jf. konsesjonsloven §1 nr 4. Det er på det rene at prisen på jordbrukseiendommer har stått helt sentralt i denne målsetting.

Med dette for øyet utarbeidet landbruksdepartementet i 1980, 1989 og 1997 retningslinjer for prisvurderingen ved behandlingen av konsesjonssøknader ved omsetning av landbrukseiendommer - rundskriv M-147/80 med senere rundskriv M-138/89 og M-22/97. Når det gjelder fastsettelsen av grunnverdien er rundskrivene basert på kapitalisering av årlig avkastning. Det gis retningslinjer for avkastningsberegningen, og den kapitaliseringsrentefot som anbefales, fremkommer ved en avveining mellom den avkastningen den investerte kapital ventes å gi og kostnaden ved å skaffe kapitalen til veie - lånerenten. I retningslinjene ser det ut til at lånerenten har vært tillagt den største vekt i avveiningen, formodentlig på bakgrunn av en oppfatning om hvorledes forholdet mellom egenkapital og lånekapital gjennomgående er ved erverv av landbrukseiendommer.

Det er ingen tvil om at retningslinjene i departementets rundskriv er i overensstemmelse med konsesjonslovens formål. Rundskrivet er i sin tid meddelt Stortinget.

Retningslinjenes kapitaliseringsrentefot ikke er bindende for domstolene, noe annet er heller ikke anført fra statens side. Spørsmålet er imidlertid - slik jeg ser det - om skjønnsretten ved fastsetting av bruksverdi etter §14 annet ledd skal se bort fra det sentrale prinsipp som ligger til grunn for valg av kapitaliseringsrentefot i konsesjonssammenheng: at det må ses hen til hva en kjøper ut fra bruksverdibetraktninger er i stand til å betale for en landbrukseiendom, eller - om man vil - til lånerenten.

Jeg oppfatter for min del bestemmelsen i §14 annet ledd som ett av lovens virkemidler for å holde prisene på fast eiendom nede, jf. at det er for høye priser som skal kunne korrigeres ved skjønn. Bestemmelsen i §14 annet ledd må således leses i lys av formålsbestemmelsen i §1 nr. 4, og det må ses hen til de prinsipper som gjelder prisfastsettelsen i forbindelse med konsesjon. Dette tilsies også av hensynet til den indre sammenheng i lovens system som staten så sterkt understreker: Det gir svært dårlig sammenheng i regelverket om prisen ved forkjøp skulle vurderes helt uavhengig av hva det koster å låne penger, og således bli fastsatt til dels betydelig over den pris selgeren ville kunne oppnå ved konsesjonsbehandling. Dette ville samtidig bety at staten kunne få vanskeligheter med å selge eiendommer ervervet ved forkjøp til de jordsøkere forkjøpet skjer til fordel for. Forkjøpsordningen er åpenbart basert på en forutsetning om at jordsøkerne skal kunne låne penger for å finansiere ervervet fra staten.

Jeg er enig med førstvoterende i at en del uttalelser i lovforarbeidene om sammenheng mellom bruksverdifastsettelse ved forkjøp og ekspropriasjon og skjebnen til lovforslaget i Ot.prp.nr.74 (1981-1982) trekker i retning av det syn han forfekter. Jeg syns likevel det er vanskelig å legge avgjørende vekt på disse forhold. Innholdet i begrepet bruksverdi er ikke entydig, ikke minst har det vært mye uklarhet rundt hvilke elementer som inngår i vurderingen ved fastlegging av kapitaliseringsrenten. De oppfatninger av begrepet bruksverdi som er kommet til uttrykk i diverse uttalelser i lovgivningssammenheng, illustrerer dette, jf. blant annet den misforståelse førstvoterende har pekt på og som preget oppfatningene i tilknytning til behandlingen av forslaget i Ot.prp.nr.74 (1981-1982).

På denne bakgrunn, har overskjønnet etter min oppfatning korrekt funnet frem til kapitaliseringsrenten ved en avveining mellom den rente som anvendes ved ekspropriasjon av skog mv. og lånerenten, jf. hva førstvoterende har sagt om dette. Den konkrete fastlegging av renten er et skjønnsspørsmål som Høyesterett ikke prøver.

Når det gjelder spørsmålet om avsavnsrente, er jeg enig med førstvoterende.

Dommer Frisak: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Lund.

Dommer Oftedal Broch: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Aarbakke.

Dommer Aasland: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :

1. Overskjønnet stadfestes så langt det er innbrakt for Høyesterett.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler staten ved Landbruksdepartementet til Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland og Magnhild Gilbertson i fellesskap 68.580 - sekstiåttetusenfemhundreogåtti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.