TOSL-2021-44343

Instans:	Oslo tingrett - Dom
Dato:	2021-10-06
Publisert:	TOSL-2021-44343
Stikkord:	Avtalerett, Eiendomsmegling, Oppdragsavtale, Konkludent atferd
Sammendrag:	Saken gjaldt eiendomsmeglers krav om vederlag for salg av fast eiendom. Hovedspørsmålet var om forlengelse av oppdragsavtale skulle anses inngått ved konkludent atferd. Bakgrunnen for saken var at partene inngikk avtale om at Dyve & Partnere skulle selge Bjerkes boligeiendom og få en provisjon på 2,5 % av endelig salgssum. Boligen ble solgt for kr 113 millioner. Det oppstod tvist om Dyve & Partneres' rolle ved salget og om de hadde krav på provisjon, selv om oppdragsavtalen var utløpt og det ikke forelå en skriftlig forlengelse av oppdraget. Tingretten kom til at oppdragsavtalen var utløpt og at Dyve & Partnere ikke hadde krav på vederlag av Bjerke. Uttalt at ordlyden og forarbeidene gav et snevert rom for utvidende tolkning av Eiendomsmeglingsloven (2007) § 7-3, og retten kunne da ikke se at Bjerkes opptreden gav grunnlag for å tolke bestemmelsen utvidende til å gi grunnlag for vederlag til Dyve & Partnere i denne saken.
Saksgang:	Oslo Tingrett TOSL-2021-44343 (sak nr. 21-044343TVI-TOSL/03)
Parter:	Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS (advokat Rønnaug Ringstad) mot Trygve Bjerke (advokat Erling Høyte)
Forfatter:	Dommerfullmektig Henrik Aakrann
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (2007) §6-5, §7-3, Eiendomsmeglingsloven (1989) §4-2, Eiendomsmeglingsloven (1938) §13, Tvisteloven (2005) §20-2, §20-5

Saken gjelder krav om vederlag for salg av fast eiendom.

Sakens bakgrunn

Sakens parter er Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS (heretter «Dyve & Partnere») og Trygve Bjerke (heretter «Bjerke»).

Partene inngikk en oppdragsavtale om salg av Bjerkes eiendom i Holmenkollveien 19 i Oslo. Avtalen er datert 15. november 2019. Det var imidlertid forhandlinger mellom partene etter dette tidspunkt. Avtalen ble signert 28. november 2019. Etter avtalen skulle Dyve & Partnere få en provisjon på 2,5 % av endelig salgssum. Oppdragsavtalens varighet er regulert i avtalen, hvor det fremgår at oppdraget gjelder til det blir tilbakekalt, men ikke ut over 6 måneder fra dags dato. Partene er uenige om avtalen må anses for å være inngått 15. november eller 28. november, og derfor når den løp ut. Partene er videre uenige om avtalen må anses for å ha blitt forlenget utover den opprinnelige oppdragsperioden.

Det var eiendomsmeglerne Fredrik Dyve (heretter «Dyve») og Jon Kvisgaard (heretter «Kvisgaard») som var ansvarlige for å håndtere oppdraget fra Dyve & Partnere sin side. Bjerkes kone, Nini Bjerke, var også involvert i prosessen fra Bjerkes side. Det ble utarbeidet en salgsoppgave og et elektronisk salgsprospekt som en del av oppdraget.

Det sentrale i saken er hendelsesforløpet fra mai 2020 til avtale om salg av eiendommen ble signert i august 2020. Retten vil derfor redegjøre nærmere for hendelsesforløpet i denne perioden.

12. mai 2020 ble det gjennomført en privatvisning mellom Bjerke og Jan Haudemann-Andersen (heretter «Haudemann-Andersen»). Til stede på visningen var også André Aubert (heretter «Aubert»). Det var Aubert som tipset Haudemann-Andersen om eiendommen og foreslo at de skulle se på den sammen. Bakgrunnen for dette skal ha vært at Aubert ønsket å kjøpe Haudemann-Andersens bolig, og Aubert tenkte at Bjerkes eiendom kunne være en aktuell bolig for Haudemann-Andersen. Bjerke orienterte ikke Dyve & Partnere om at privatvisningen med Haudemann-Andersen hadde funnet sted på dette tidspunktet. Partene er uenige om det er sannsynliggjort at Haudemann-Andersen eller Aubert ble gitt en salgsoppgave under visningen eller ikke. Retten vil komme nærmere tilbake til dette nedenfor.

15. mai og 22. mai 2020 gjennomførte Dyve & Partnere en visning med en annen interessent av eiendommen.

Side:2

22. mai 2020 ble også Dyve & Partnere kjent med at privatvisningen med Haudemann-Andersen hadde funnet sted. Jon Kvisgaard tok derfor kontakt med Bjerke på telefon, og Bjerke bekreftet at visningen hadde funnet sted.

Kvisgaard tok deretter kontakt med Haudemann-Andersen 25. mai 2020 for å følge opp om han var interessert i eiendommen. Retten vil komme nærmere tilbake til innholdet av denne samtalen nedenfor.

Dyve og Bjerke hadde så en e-postdialog om fornyelse av oppdragsavtalen 25-26. mai 2020. Av dialogen fremgår følgende:

E-post fra Dyve til Bjerke 25. mai 2020 kl. 15.25:

Hei igjen Nini og Trygve.

Takk for praten i stad Trygve! Det er utrolig artig at det skjer ting.
Jeg ser forresten at oppdraget utløper 29. Mai og vi trenger en forlengelse. (vedlagt)

Kan dere vennligst signere denne og returnere den til meg så raskt dere kan.
Jeg kan også sørge for elektronisk signering om det er enklere for dere.

Vi snakkes fortløpende!

Med vennlig hilsen
Fredrik Dyve

E-post fra Nini Bjerke til Dyve 26. mai 2020 kl. 08.59:

Kjære Fredrik,

Trygves mor døde i morges, så vi lar høre fra oss. Hun sovnet stille inn i en alder av 85 år, men det er jo trist for familien uansett.

Beste,
Nini

E-post fra Dyve til Nini Bjerke 26. mai 2020 kl. 10.19.

Kjære Trygve og Nini.

Jeg er lei meg for tapet av mor, og sender de varmeste tanker til dere!
Ta vare på hverandre og vi er her når dere er klare!!

Side:3

Stor klem fra meg og alle oss!

Med vennlig hilsen
Fredrik Dyve

Bjerke og Dyve har forklart seg ulikt om hva som har blitt kommunisert muntlig i forbindelse med spørsmål om forlengelse av avtalen. Det er imidlertid klart at avtalen ikke ble forlenget skriftlig.

Bjerke gjennomførte en ny privatvisning med Haudemann-Andersen 9. juni 2020. Til stede på visningen var Haudemann-Andersen, Aubert, og Haudemann-Andersens bror, Stein Haudemann-Andersen. Dagen etter ble det sendt over en elektronisk salgsoppgave fra Bjerke til Aubert. Det ble videre sendt oversikt over estimerte driftskostnader på eiendommen fra Bjerke til Aubert 12. juni 2020.

23. juni videreformidlet Dyve & Partnere et bud på 100 millioner fra interessenten som var på visning 15. mai og 22. mai fra til Bjerke. Budet ble avslått av Bjerke.

25. juni 2020 var Haudemann-Andersen på en ny privatvisning på eiendommen. Han innga deretter et bud på eiendommen 19. juli 2020. I budet ble det tatt forbehold om at det skulle gjennomføres en teknisk «due diligence» (gjennomgang) av eiendommen av OPAK AS. Budgiver ble gitt frist på 1 eller 2 uker for å gjennomføre dette, men noen gjennomgang ble ikke gjennomført.

Kjøpekontrakt for eiendommen ble signert 10. august 2020. I henhold til kjøpekontrakten kjøpes eiendommen av Jan Haudemann-Andersens selskap ABF AS med 50 % og av Stein Haudemann-Andersen personlig med 50 %. Kjøpesummen var avtalt til 113 millioner.

Dyve & Partnere ble kjent med salget gjennom media 14. august 2020. De tok kontakt med Bjerke, da de mente å ha krav på vederlag etter avtalen. Det ble gjennomført et møte mellom partene august 2020, men partene kom ikke til noen enighet.

Dyve & Partnere sendte faktura for sitt krav 11. september 2020, og varsel om søksmål 21. september 2020. Forliksklage ble tatt ut 23. oktober 2020. Forliksrådet besluttet at saken skulle innstilles 15. januar 2021. Stevning for tingretten ble tatt ut 19. mars 2021. Tilsvar ble inngitt 13. april 2021.

Hovedforhandling ble gjennomført 22-23. september 2021. Det ble avgitt partsforklaring fra begge parter, ført tre vitner og de bevis som fremgår av rettsboken.

Dyve & Partnere har i hovedtrekk anført:

Prinsipalt:

Side:4

Oppdragsavtalen ble forlenget, og var derfor fortsatt gjeldende på tidspunktet avtale om salg av eiendommen ble inngått.

Oppdragsavtalen må anses for å være inngått 28. november 2019. Ved vurderingen av når avtalen må anses for å være inngått, må det sees hen til at det ble forhandlet med partene i ca. to uker om prismatrise og modell. Dette er det eneste som er gjenstand for forhandlinger i oppdragsavtaler. Avtalen ble først signert 28. november, og gjelder i henhold til ordlyden fra dags dato. Dags dato må forstås som signaturdatoen. Det må videre sees hen til partenes faktiske opptreden i mai 2020. Det ble holdt visning i regi av Dyve & Partnere 15. mai, og Bjerke anførte ikke da at avtalen hadde utløpt.

Avtalen må anses for å ha blitt forlenget gjennom konkludent atferd. E-postkorrespondansen mellom partene 25. og 26. mai sammenholdt med oppdragsgivers passivitet og manglende tilbakemelding utgjør en konkludent atferd som meglerforetaket hadde rimelig grunn til å oppfatte som en forlengelse av avtalen.

Eiendomsmeglingsloven § 6-5 innebærer ikke noe krav om at avtalen skal signeres, og bedømmelsen av om avtalen skal forlenges må skje etter alminnelige avtalerettslige prinsipper. Ved budaksept 20. juli forelå det derfor fortsatt en bindende avtale. Dyve & Partnere har derfor krav på betaling i henhold til avtalen.

Subsidiært:

Dyve & Partnere har uansett krav på provisjon etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd.

Alternativet i § 7-3 andre ledd nr. 1 om at oppdragstakeren har «forhandlet med» kjøperen er oppfylt gjennom meklers aktivitet. Dyve & Partnere tok kontakt med Haudemann-Andersen direkte 25. mai 2020, og Dyve & Partnere har lagt ned betydelig innsats gjennom det generelle og langvarige salgsarbeidet.

I vurderingen av om vilkåret er oppfylt, må det videre sees hen til hva som hadde skjedd dersom Bjerke hadde forholdt seg lojalt til avtalen og informert Dyve & Partnere om at Haudemann-Andersen var en mulig interessent. I så fall ville Dyve & Partnere vært i en helt annen posisjon overfor Haudemann-Andersen, og fulgt ham opp på ordinært vis. Bjerkes illojale opptreden innebærer at bestemmelsen må tolkes utvidende til å gi grunnlag for plikt til å betale.

Alternativet i § 7-3 andre ledd om at kjøperen «etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren» er videre oppfylt. Dersom Bjerke hadde forhold seg lojalt til avtalen, hadde megleren stått for visningen av eiendommen. Å avholde visning må klart anses for å oppfylle kravet i andre ledd. Bjerke har selv valgt å ikke informere Dyve & Partnere om at Haudemann-Andersen var interessert i visning og forhindret

Side:5

dermed Dyve & Partnere i å få gjennomført visning. Bestemmelsen må tolkes utvidende til å omfatte en slik situasjon på grunn av Bjerkes illojalitet.

Det er videre sannsynliggjort at Haudemann-Andersen eller Aubert fikk salgsoppgaven fra Bjerke ved privatvisningen. Aubert må identifiseres med Haudemann-Andersen, slik at utlevering av salgsmateriell til Aubert likestilles med utlevering til Haudemann-Andersen. Utlevering av salgsoppgaven fra Bjerke direkte oppfyller kravet i § 7-3 andre ledd nr. 2.

Dersom retten ikke finner det sannsynliggjort at Haudemann-Andersen fikk salgsoppgaven, så skyldes det utelukkende at: 1) selger hemmeligholdt ham som interessent og 2) at Bjerke feilinformerte megler om at salgsoppgave var utlevert i telefonsamtalen. Bestemmelsen må i en slik situasjon tolkes utvidende til å gi grunnlag for provisjon på grunn av Bjerkes illojalitet.

Haudemann-Andersen må identifiseres med sin bror, og det skal derfor ikke skje noen avkortning i vederlaget som følge av Stein Haudemann-Andersen kjøpte 50 % av eiendommen.

Dyve & Partnere har nedlagt slik påstand:

1. Trygve Bjerke dømmes til å betale Dyve og Partnere Eiendomsmegling AS kr. 2 825 000,- med tillegg av renter etter forsinkelsesloven § 3 fra 21. oktober 2020 og til betaling skjer.

2. Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av renter etter forsinkelsesloven § 3, første ledd, første punktum fra dommens forfallstidspunkt til betaling skjer.

Bjerke har i det vesentligste gjort gjeldende:

Oppdragsavtalen var utløpt på tidspunktet avtale om salg ble inngått, og Bjerke er derfor ikke forpliktet i henhold til avtalen.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 og § 6-5, skal oppdragsavtalen være inngått skriftlig, og en eventuell forlengelse må også inngås skriftlig. Bestemmelsen stenger for at oppdragsavtaler kan forlenges gjennom passivitet og konkludent atferd. Bjerke hadde et bevisst forhold til at kontrakten skulle løpe ut, nettopp fordi han ikke fullt ut var fornøyd med den aktiviteten som megleren hadde utført frem til utløpet av oppdragsavtalen. Han varslet allerede i april 2020 til megler at han ikke ville forlenge oppdragsavtalen på de gjeldende betingelsene. Bjerkes opptreden gir uansett ikke grunnlag for å konkludere med at avtalen ble forlenget gjennom konkludent atferd.

At Dyve & Partnere formidlet et bud etter at oppdragsavtalen var utløpt, medfører ikke at oppdragsavtalen ble forlenget. Budet var videre for lavt, og ble avslått av Bjerke.

Side:6

Dyve & Partnere har heller ikke krav på vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd.

Telefonsamtalen Kvisgaard hadde med Haudemann-Andersen 25. mai innebar kun at han ga Haudemann-Andersen informasjon. Kravet om at oppdragstakeren har «forhandlet» med kjøperen i § 7-3 andre ledd nr. 1 er derfor ikke oppfylt.

Vilkåret i § 7-3 andre ledd nr. 2 er heller ikke oppfylt. Selve prospektet ble først oversendt Haudemann-Andersen via rådgiveren André Aubert 10. juni 2020, altså etter oppdragsavtalens utløp. Utlevering av informasjon fra selger direkte oppfyller uansett ikke kravet om at kjøperen har fått opplysninger fra «oppdragstakeren».

Ordlyden i bestemmelsene er klar. Det er ikke grunnlag for å tolke bestemmelsen utvidende og basere vurderingen på et hypotetisk faktum.

Subsidiært

Dersom retten skulle komme til at det er grunnlag for betalingsplikt for Bjerke etter § 7-3 andre ledd, må plikten under enhver omstendighet begrenses til 50 % av Dyve & Partneres krav som følge av at Haudemann-Andersen kun har kjøpt 50 % gjennom sitt selskap, mens resten av eiendommen er kjøpt av Stein Haudemann-Andersen. Det er ikke grunnlag for å identifisere de to kjøperne av eiendommen etter vurderingen i § 7-3 andre ledd.

Trygve Bjerke har nedlagt slik påstand:

1. Trygve Bjerke frifinnes

2. Trygve Bjerke tilkjennes sakens omkostninger.

Rettens vurdering

Retten har kommet til at avtalen ikke ble forlenget gjennom konkludent atferd og at Dyve & Partnere ikke har krav på vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd. Bjerke skal dermed frifinnes.

Etter det resultat retten er kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til når avtalen må anses for å være inngått. Retten vil derfor gå rett til å vurdere om avtalen ble forlenget gjennom konkludent atferd.

Forlengelse av eiendomsmeglingsoppdrag er regulert i eiendomsmeglingsloven § 6-5. Av bestemmelsens første ledd følger det at:

Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig.

Side:7

Ordlyden «skriftlig» tilsier klart at det ikke er rom for at forlengelse av oppdragsavtaler skal kunne skje gjennom konkludent atferd eller passivitet.

I lovens forarbeider, jf. NOU 2006:01 s. 109, uttales det at kravet om skriftlighet har betydning for om bindende avtale skal anses for å være inngått. Virkningen av manglende skriftlighet er ikke nærmere behandlet i odelstingsproposisjonen (ot.prp. nr. 16 (2006-2007)). Det uttales imidlertid her at «departementet slutter seg til utvalgets forslag og vurdering når det gjelder virkningene av brudd på lovens krav til avtalens form og innhold». Det er etter rettens syn naturlig å tolke departementet slik at det slutter seg til at manglende skriftlighet har betydning for gyldigheten av avtalen.

Krav om skriftlighet er videre fulgt opp i rettspraksis, jf. LB-2008-55346 og i nemdspraksis, jf. eksempelvis RFE-2020-233.

Hverken ordlyd eller forarbeider gir grunnlag for å oppstille noe skille mellom betydningen av skriftlighet for gyldigheten ved henholdsvis inngåelse og forlengelse av oppdragsavtaler. I litteraturen er det lagt til grunn at kravet om skriftlighet også er en betingelse for gyldigheten ved forlengelse av eiendomsmeglingsavtaler, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven, kommentarutgave, Universitetsforlaget 2013, s. 276. Etter rettens syn er skriftlighet derfor også en betingelse for gyldighet ved forlengelse av oppdragsavtaler.

Det er klart at det ikke har funnet sted noen skriftlig forlengelse av avtalen. Retten har derfor kommet til at det ikke forelå noen gyldig oppdragsavtale da salget av eiendommen fant sted, og at Dyve & Partnere derfor ikke har krav på betaling i henhold til avtalen.

Spørsmålet er derfor videre om Dyve & Partnere har krav på vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3. Bestemmelsens første og andre ledd lyder slik:

§ 7-3.Oppdragstakerens krav på vederlag

(1) Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet.

(2) Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen
1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden, eller
2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden

Av ordlyden forstås «forhandlet med» som at megleren og interessenten må ha diskutert potensielle vilkår for en avtale, eksempelvis hvilke pris selgeren forventer.

Side:8

Bestemmelsen er en videreføring av den tidligere eiendomsmeglingsloven av 1989 § 4-2 annet ledd nr. 2 som igjen videreførte eiendomsmeglingsloven av 1938 § 13. Hva som ligger i kravet «forhandlet med» er ikke nærmere behandlet i forarbeidene til den nåværende bestemmelsen eller i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven av 1989. I forarbeidene til loven av 1938, jf. ot.prp. nr. 54 (1938) s. 8 er det gitt enkelte uttalelser om vilkåret. Her fremgår det:

For at megleren efter opdragstidens utløp skal ha rett til provisjon, bør han efter departementets mening kunne bevise at han i opdragstiden virkelig har f o r h a n d l e t med den som der senere er sluttet handel med gjennem noen annen eller uten mellemmann. Når departementet foreslår sløifet uttrykket «gitt anvisning på opdragets gjenstand», mener man dermed å fastslå at det ikke bør være tilstrekkelig til å begrunne provisjon at meglerens kontor på henvendelse kun har levert vedkommende et eksemplar av et mangfoldiggjort cirkulære om gjenstanden. Det bør efter departementets mening også forlanges at megleren fører bevis for at han virkelig har forhandlet med vedkommende om kjøp eller salg av gjenstanden (...)

Hva som ligger i vilkåret er videre tatt stilling til i Rt-1962-1067. Her uttales følgende:

Jeg kommer således til at fru Hansen ikke har krav på provisjon fordi hun ikke har hatt et skriftlig oppdrag som tilfredsstiller lovens formkrav. Jeg finner imidlertid å burde føye til at hennes krav etter min mening også vil være avskåret av den grunn, at den kontakt hun har hatt med den senere kjøper av eiendommen ikke tilfredsstiller lovens vilkår om at hun skal ha «forhandlet» med ham i oppdragstiden. Etter uttalelser på side 9 i proposisjonen kreves det at megleren «virkelig har forhandlet» med vedkommende. Det kan da ikke være tilstrekkelig at fru Hansen i oppdragstiden har sendt en meddelelse om oppdraget til avholdslaget som hun visste tidligere hadde vært interessert og har fått til svar at laget for tiden ikke ønsket å gi noe nytt bud. I denne sammenheng peker jeg på at etter annet punktum i lovbestemmelsen om handel som sluttes utenom megleren med noen som i oppdragstiden har fått opplysninger om eiendommen, pliktes provisjon bare hvis vedkommende hadde bedt om opplysningene.

Basert på ordlyden, forarbeidene og rettspraksis er det etter rettens vurdering klart at det ikke er tilstrekkelig at megleren gir informasjon til kjøperen for å oppfylle vilkåret, det må være tale om en forhandling.

Innholdet av samtalen mellom Kvisgaard og Haudemann-Andersen er logget i Dyve & Partnere sitt loggsystem, hvor det fremgår følgende:

Jon ringte til Jan for å følge opp privatvisningen Trygve hadde med Jan i forrige uke. Jan bekreftet sin interesse overfor undertegnede, og nevnte at han ikke hadde tatt noen avgjørelse enda. Jeg fortalte at vi muligens går i direkte dialog med annen interessent og derfor vil gi han "Fair warning". Han takket for det, og ville ringe meg tilbake da han satt i et møte. Jon Kvisgaard.

Side:9

Kvisgaard og Haudemann-Andersen har forklart seg i samsvar med innholdet av loggen. Haudemann-Andersen ringte ikke opp Kvisgaard igjen, og det ble ikke innledet noen forhandlinger om eiendommen. Etter rettens vurdering er det derfor klart at vilkårene i § 7-3 andre ledd nr. 1 ikke er oppfylt.

Retten vil videre ta stilling til om vilkårene i § 7-3 andre ledd nr. 2 er oppfylt. Et sentralt spørsmål er her om det er sannsynliggjort at Bjerke ga Haudemann-Andersen salgsoppgaven til eiendommen under privatvisningen 12. mai 2020.

Retten har hørt forklaring fra Haudemann-Andersen som forklarte at han ikke fikk noen salgsoppgave ved visningen 12. mai. Han forklarte videre at han ikke vet om Aubert fikk utlevert noen salgsoppgave under visningen. Retten har videre hørt forklaring fra Aubert som forklarte at han ikke fikk utlevert noen salgsoppgave, samt fra Bjerke som forklarte at han verken utleverte salgsoppgave til Haudemann-Andersen eller Aubert.

Retten har videre hørt forklaring fra Dyve og Kvisgaard som forklarte at Bjerke i telefonsamtalen med dem 22. mai 2020 var helt tydelig på at han hadde utlevert salgsoppgaven under privatvisningen. Retten har videre fått fremlagt en logg fra Dyve & Partnere sine systemer hvor det det er gjengitt følgende om innholdet av samtalen:

JK fikk opplyst fra tredjemanns hold, at Jan Haudemann-Andersen hadde vært på visning med Trygve Bjerke personlig. JK nevnte dette for Trygve, som bekreftet at visningen hadde funnet sted i forrige uke, og at Jan hadde fått med seg salgsoppgaven komplett. JK vurderer å følge opp, men skulle vente litt i følge Trygve. JK

Bjerke har forklart at han ikke husker om det var et tema om salgsoppgaven ble utlevert under privatvisningen i samtalen med Kvisgaard 22. mai 2020.

Retten har videre fått fremlagt en e-post fra Aubert til Haudemann-Andersen 10. juni 2020 hvor han skriver følgende:

Hei igjen,
Sender deg prospektet på eiendommene.
En oversikt over svar på de spørsmål fra i går, kommer i separat epost.
Skulle det være noe så er det selvsagt bare å ta kontakt.
Alt godt,
André Aubert

Bjerke, Haudemann-Andersen og Aubert har altså alle forklart at det ikke ble utlevert noen salgsoppgave under visningen 12. mai. Verken Haudemann-Andersen eller Aubert har noen egeninteresse i denne saken, og det er vanskelig å se at de har noe motiv for bevisst å

Side:10

forklare seg uriktig for retten. Det faktum at elektronisk salgsoppgave ble etterspurt og oversendt 10. juni gjør det etter rettens vurdering mindre sannsynlig at det også ble overlevert fysisk salgsoppgave 12. mai. Retten er på denne bakgrunn kommet til at det ikke er sannsynliggjort at det ble utlevert noen salgsoppgave ved visningen 12. mai.

Retten bemerker videre at det etter rettens syn uansett ikke hadde vært tilstrekkelig til å oppfylle vilkåret i § 7-3 andre ledd nr. 2 dersom retten hadde funnet det sannsynliggjort at Bjerke utleverte en salgsoppgave til Haudemann-Andersen. Retten viser i denne sammenheng til at ordlyden i bestemmelsen klart angir at opplysningene må gis fra «oppdragstakeren», altså megleren. Det er videre lagt til grunn i juridisk teori at utlevering av opplysninger fra andre enn megleren ikke gir grunnlag for krav på vederlag jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven, kommentarutgave, Universitetsforlaget 2013 s. 396.

Dyve & Partnere har videre anført at § 7-3 andre ledd må tolkes utvidende og gi grunnlag for krav på provisjon fordi årsaken til at Dyve & Partnere ikke avholdt visning, oversendte salgsoppgave eller forhandlet med Haudemann-Andersen er at Bjerke ikke informerte om Haudemann-Andersens interesse for eiendommen, og dermed ikke har forholdt seg til oppdragsavtalen med Dyve & Partnere på en lojal måte.

Ordlyden i bestemmelsen er tydelig, og tilsier at det skal mye til med en utvidende tolkning av bestemmelsen basert på lojalitetsbetraktninger eller rimelighetshensyn.

I forarbeidene til loven av 1989, jf. NOU 1987:14 uttales følgende om begrunnelsen for reglene:

Megleren har – som utgangspunkt – tjent opp kravet på vederlag dersom handel kommer i stand som følge av meglerens innsats. (...) Skulle meglerens krav på vederlag være begrenset til tilfelle hvor handel kommer i stand i oppdragstiden, ville meglerens innsats kunne utnyttes ved at oppdragsgiveren og hans medkontrahent ble enige om å utsette den endelige avtaleinngåelse til oppdragstiden var ute. Det er derfor nødvendig med regler som i noen grad sikrer megleren vederlag også når handel kommer i stand etter dette tidspunktet, når handelen skyldes meglerens innsats. Slike regler er gitt i utkastets annet ledd.

Uten særlige lovbestemmelser (eller avtaler) ville situasjonen være at det måtte avgjøres konkret hvorvidt handelen var kommet i stand som følge av meglerens innsats. En ren årsaksregel kan i enkelte tilfelle by på vansker av både faktisk og rettslig art. Dels kan det være ulike oppfatninger av det faktiske hendingsforløpet, dels kan det nærmere innholdet av årsakskravet være komplisert å fastlegge. Antagelig for å begrense slike problemer som her er skissert, ble det med eiendomsmeglingsloven fra 1931 innført særlige bestemmelser om meglerens krav på vederlag der handel er inngått innen et visst tidsrom etter oppdragstidens utløp.

Side:11

Bestemmelsene ble videreført i noe revidert form med loven fra 1938 (§ 13 annet ledd) og gjelder fortsatt.

Hovedinnholdet i dagens regler for eiendomsmegling er at meglerens krav på provisjon begrenses til å gjelde tilfelle hvor handel er kommet i stand innen tre måneder etter oppdragstidens utløp. Til gjengjeld får megleren i disse tilfellene alltid krav på provisjon dersom handel kommer i stand med «noen som har bedt om og i opdragstiden fått oplysninger fra megleren om opdragets gjenstand». I dette tidsrommet kan megleren i en gitt situasjon oppnå provisjon for en handel som strengt tatt ikke skyldes meglerens innsats. Årsaksregelen er med andre ord modifisert i to retninger

I forarbeidene til dagens lov, jf. NOU 2006:01 s. 113, fremgår det at utvalget vurderte om den tidligere bestemmelsen burde byttes ut med årsaksregel. Utvalget konkluderte med at det var viktig med en rettsteknisk enkel regel, og foreslo derfor ikke noen endring av bestemmelsen.

Av forarbeidene fremgår det altså at bestemmelsen har fått sin utforming ut fra et bevisst valg der rettstekniske hensyn har fått gjennomslag på bekostning av en mer nyansert vurdering av betydningen av meglers innsats i den enkelte sak. Forarbeidene taler etter rettens vurdering klart for at det er et snevert rom for en utvidende tolkning av bestemmelsen.

Den anførte illojaliteten i denne saken består for det første i at Bjerke ikke orienterte Dyve & Partnere om at Haudemann-Andersen var interessert i eiendommen og at han uriktig skal ha opplyst at salgsoppgaven ble utlevert dersom den ikke ble det.

Etter rettens vurdering kan det i utgangspunktet fremstå illojalt å ikke orientere megler om en mulig interessent. Aubert og Haudemann-Andersen har imidlertid begge forklart at det ble avtalt spontant at de skulle dra og se på eiendommen. Etter rettens vurdering fremstår det i en slik situasjon langt mindre illojalt at Bjerke ikke kontaktet megler i forkant av visningen, sammenliknet med om det hadde kommet en henvendelse med ønske om visning lenger frem i tid.

Det kan uansett neppe oppstilles noen rettslig plikt for selgeren til å kanalisere alle interessenter til megleren, jf. Erik Monsen, Om eiendomsmeglerens rett til provisjon, Tidsskrift for eiendomsrett 2007 s. 23-43. hvor det uttales følgende (s. 37):

I skjæringspunktet mellom § 4-2 (1) og (2) kan man tenke seg tilfeller der oppdragsgiver i oppdragstiden blir kontaktet av en interessent, og hvor inngåelse av avtale med denne interessenten blir utsatt til etter utløpet av oppdragstiden. Slik opptreden kan i utgangspunktet hevdes å være illojal overfor megleren. På den annen side løper megleren hele tiden en risiko for at oppdragsgiver ikke aksepterer

Side:12

fremsatte bud. Hertil kommer at meglerens såkalte eneformidlingsrett i henhold til § 4-2 (1) er knyttet til retten til vederlag. Det er ikke tale om en enerett til å formidle salgsavtale fur oppdragsgiveren. Dette fremkommer klart av NOU 1987:14 Eiendomsmegling s. 82, hvor utvalget pekte på at «enerett til å formidle alle avtaler av et visst slag for en enkelt oppdragsgiver», er et rettsforhold av «en annen karakter» enn det som er regulert i § 4-2 (1). Ettersom det således neppe kan oppstilles en rettslig plikt for oppdragsgiver til å kanalisere alle interessenter til megleren, kan det hevdes at oppdragsgiveren lovlig kan avvente inngåelse av avtale med interessenter som har meldt seg til etter utløpet av oppdragstiden. Hvorvidt megler kan kreve provisjon i et slikt tilfelle må i så fall avgjøres på basis av § 4-2 (2).

Det er videre anført at Bjerke har opptrådt illojalt ved å gi uriktige opplysninger til Dyve & Partnere om at salgsoppgaven var blitt utlevert under privatvisningen.

Retten har, som redegjort for ovenfor, kommet til at det ikke er sannsynliggjort at det ble overlevert noe salgsprospekt ved visningen 12. mai. Basert på forklaringen fra Dyve, Kvisgaard og den fremlagte loggen, har imidlertid retten funnet det sannsynliggjort at Bjerke opplyste om at salgsoppgave var overlevert under telefonsamtalen 22. mai.

Bjerke har forklart at han ikke kan huske om han sa noe om salgsoppgave ble utlevert. Den øvrige bevisførselen har ikke bidratt til å avklare om opplysningene ble gitt bevisst eller ubevisst, og hva som i så fall var Bjerkes motivasjon for å gi uriktige opplysninger om dette. Etter rettens vurdering er det ikke sannsynliggjort at opplysningene som ble gitt var uttrykk for en kvalifisert illojal opptreden fra Bjerkes side.

Sett hen til det snevre rommet ordlyden og forarbeidene gir for en utvidende tolkning av bestemmelsen, kan ikke retten se at Bjerkes opptreden gir grunnlag for å tolke bestemmelsen utvidende til å gi grunnlag for vederlag til Dyve & Partnere i denne saken.

Retten er etter dette kommet til at Bjerke skal frifinnes.

Sakskostnader

Bjerke har fått medhold fullt ut, og har derfor i utgangspunktet krav på full erstatning for sine sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. andre ledd.

Retten kan ikke se at tungtveiende grunner gjør det rimelig å frita Dyve & Partnere for ansvar for sakskostnadene, jf. § 20-2 tredje ledd.

Forklaringene knyttet til om det ble overlevert salgsoppgave under privatvisningen 12. mai har først fremkommet under hovedforhandlingen, og denne delen av saken har derfor først blitt bevismessig avklart etter saksanlegget jf. § 20-2 tredje ledd bokstav a. Etter rettens syn har imidlertid ikke dette vært avgjørende for resultatet i saken, slik det fremgår av begrunnelsen ovenfor. Retten kan derfor ikke se at denne omstendighet gir grunnlag for å frita Dyve & Partnere for ansvar for sakskostnadene.

Side:13

Retten har videre ikke funnet saken tvilsom, det fremsatte forlikstilbud ligger langt fra resultatet retten er kommet til og saken er ikke av velferdsmessig betydning for Dyve & Partnere.

Bjerke har krevd 230 781 kroner i sakskostnader inkludert merverdiavgift for til sammen 52,75 timers arbeid med en timespris på 3 500 kroner. Etter rettens vurdering er kostnadene nødvendige, jf. tvisteloven § 20-5, og retten tar kravet til følge.

Side:14

D O M S S L U T N I N G

1. Trygve Bjerke frifinnes.

2. Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Trygve Bjerke 230 781 – tohundreogtredvetusensyvhundreogåttien – kroner i sakskostnader innen to uker fra dommens forkynnelse.