RG-1988-997

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1988-01-08
Publisert:	RG-1988-997 *
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 8. januar 1988 i ankesak LE-1987-00047, hl.nr. 71/87.
Parter:	Ankende parter: 1. Gerd Løvland 2. Per Tangen 3. Bjørn Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Fred Arne Gade, Oslo). Motparter: 1. Peder Bruknapp 2. Vitomir Krivokapic 3. Joseph Keung Shum 4. Marit Shum Shum 5. Chen Hang Li 6. Anthony Shum 7. Ragnhild og Martha Sætrang 8. Anne-Cathrin Aasli 9. Annie Shuk-Fank Ma (Prosessfullmektig: Advokat Per Aavatsmark, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Per Holm, formann. Lagdommer Hans Petter Lundgaard. Ekstraordinær lagdommer Astri Rynning
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §54, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5, Husleieloven (1939) §51, §52, §388, §2, Domstolloven (1915) §229, Eierseksjonsloven (1983) §5, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §3, §65, §180

Gerd Løvland eiet sammen med sin ektefelle leiegården Sofiesgt. 15 i Oslo. Ved mannens død i 1978 overtok hun eiendommen alene. Iallfall fra sommeren 1984 av vurderte fru Løvland å selge eiendommen, men hun oppnådde ikke den pris hun ønsket, kr. 1,3 millioner. Innhentet takst lød på kr. 900000,-. Angivelig med tanke på seksjonering tok fru Løvlands juridiske rådgiver, advokat Petter Kvaal kontakt med Per Andersen, tidligere ansatt i et Fredrikstadfirma som bl.a. drev med rehabilitering av gamle Oslo-gårder, men som på det tidspunkt drev eget firma i klesbransjen sammen med sin kone. Andersen kontaktet Per Tangen som ved siden av å være advokat, drev et firma, Capitalservice A/S. Firmaet hadde bl.a. et svensk agentur for salg av balkonger. Den 14. november 1984 ble det satt opp et dokument, kalt utbedringsavtale, mellom Gerd Løvland og Capitalservice A/S om utføring av en del arbeider på Sofiesgt. 15. Capitalservice A/S har senere endret navn til Fasadespesialisten A/S. Advokat Tangen er enestyre i firmaet. Bjørn Andersen og Per Tangen sørget for byggelån i Sparebanken Oslo Akershus, stort kr. 1,3 millioner. Som sikkerhet for lånet, utstedte Andersen og Tangen en pantobligasjon på beløpet med pant i Sofiesgt. 15, tinglyst den 27. desember 1984. Gerd Løvland samtykket som hjemmelsinnehaver i pantsettelsen.

Leieboerne i Sofiesgt. 15 mente at det i realiteten foregikk en eiendomsoverføring av gården fra Gerd Løvland til Bjørn Andersen og Per Tangen for kr. 1,3 millioner. Leieboerne henvendte seg til Oslo kommune i anledning spørsmålet om kommunal forkjøpsrett. Den 4. november 1985 sendte Oslo kommune ved kommunalråden for bolig- og miljøpolitikk et brev til en av leieboerne, Peder Bruknapp, sålydende:

"Vedrørende seksjonering i Sofiesgt. 15. Forkjøpsrett. Det vises til samtale ved vårt kontor for kort tid siden om nevnte sak. I samsvar med avtale har vi undersøkt saken nærmere, og kan på denne bakgrunn opplyse følgende:

1. Det synes ikke, ut fra tilgjengelig dokumentasjon, godtgjort på en holdbar måte om gården er solgt, eventuelt skal selges, eller ikke.

2. Krav om kommunal forkjøpsrett kan således ikke på denne bakgrunn fremsettes.

3. Kommuneadvokaten har som kjent, ut fra en juridisk betraktning, anbefalt at saken fra kommunens side foreløpig holdes under observasjon.

4. Det er dog fri adgang til for beboerne, på eget initiativ og gjennom egen advokat, å reise fastsettelsessøksmål overfor gårdeier, for å få avgjort hvorvidt gården er overdratt til ny eier.

5. Dersom beboerne velger denne fremgangsmåte og eventuelt får fastslått at gården er/blir overdratt, vil dette utløse kommunal forkjøpsrett når flertallet av beboerne ønsker dette. Spørsmålet er som De forstår i første omgang av juridisk karakter. Det er først når en rettskraftig avgjørelse om overdragelse foreligger, at vi kan gripe inn politisk med evt. krav om forkjøpsrett."

Leieboerne reiste deretter ved stevning av 5. desember 1985 sak for Oslo husleierett mot Gerd Løvland, Per Tangen og Bjørn Andersen med påstand som endret under hovedforhandlingen, gikk ut på at det var foregått en eiendomsoverføring av Sofiesgt. 15, slik at meldeplikt i henhold til lov av 29. april 1977 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §5 var inntrådt. Oslo husleierett avsa den 25. september 1986 dom i saken med slik domsslutning:

"1. De rettslige disposisjoner som fant sted i november/desember 1984 mellom saksøkte nr. 1 på den ene side og saksøkte nr. 2 og 3 på den annen side, innebar en eien domsoverføring av Sofiesgt. 15 i Oslo til saksøkte nr. 2 og 3.

2. I erstatning for saksomkostninger betaler de saksøkte in solidum til saksøkerne 20000 -tjuetusen- kroner innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelsen av denne dom."

Saksforholdet fremgår av husleierettens domsgrunner og lagmannsrettens nedenstående bemerkninger. Ifølge husleierettens dom, var det under hovedforhandlingen fra de saksøktes side tatt forbehold om å kreve saken avvist. Det ble ikke nedlagt noen slik påstand, men som det fremgår av dommen, vurderte husleieretten av eget tiltak om saksøkerne hadde rettslig interesse i saken, jfr. tvistemålsloven §54.

Gerd Løvland, Per Tangen og Bjørn Andersen har i rett tid påanket husleierettens dom til lagmannsretten. Under ankeforhandlingen har de påstått saken avvist fra domstolene. Det gjøres gjeldende at søksmålsbetingelsene i henhold til tvistemålsloven §54 ikke er til stede. Det pekes på at tilsynelatende er det to kumulative vilkår som må foreligge: at søksmålet gjelder et rettsforhold eller en rettighet, og at saksøkeren har rettslig interesse i avgjørelsen. Det vises for så vidt til Gunnar Aaslands artikkel i Jussens Venner 1967, 175 - 237, spesielt 181. De to vilkår griper over i hverandre. Hvis det er tvilsomt om tvisten gjelder et rettsforhold eller en rettighet, vil man se hen til hvilken rettslig interesse saksøkeren har i avgjørelsen. Det vises også til Torstein Eckhoff: Sivilprosess, 66. Det som kreves pådømt i nærværende sak, er om det er foregått en eiendomsoverføring. I husleierettens domsslutning gis det ikke uttrykk for noe rettighetsaspekt. Det må sondres mellom eiendomsoverføring og eiendomsrett. Det er for øvrig uklart om man kan få dom for eiendomsrett. Eiendomsrett gir uttrykk for en abstrakt samling av rettigheter. For å få dom etter tvistemålsloven §54, må saken gjelde spørsmål om en konkret rett eller et konkret krav. Man kan ikke få dom for generelle rettssetninger. I nærværende tilfelle grenser domsslutningen slik den er formulert, mot fastslåing av et faktum. Det er klart at det ikke er adgang til å få fastslått at et faktum foreligger. Det, det kan kreves dom for, er rettsfølgen av et faktum. Det vises for så vidt til den nevnte artikkel av Aasland, 183, punkt 2.23 og til 186, punkt 2.25, samt til den rettspraksis som det er vist til i artikkelen. I nærværende sak fremgår det at saken dreier seg om å skaffe bevis for Oslo kommune. Kommunens eiendomssjef, Asbjørn Schei, sa således som vitne under ankeforhandlingen at kommunen manglet bevis. Søksmålet gjelder et faktum.

Når det gjelder kravet til rettslig interesse, bemerkes at rettslig interesse er en rettslig standard som Høyesterett har trukket opp grensene for. Normalt må det dreie seg om egen rett eller plikt. I vårt tilfelle er det spørsmål om et forhold de ankende parter imellom. Ankemotpartenes interesse er avledet. Leieboerne har ingen rettigheter etter leieboerloven, men er prisgitt det kommunale beslutningssystem hvor det kompetente organ er bystyret. Det er ingen automatikk i avgjørelsen av om kommunal forkjøpsrett skal gjøres gjeldende. Ved vurderingen er det en del hensyn som tas i betraktning. Riktignok har kommunen den praksis å gjøre forkjøpsretten gjeldende hvis minst halvparten av leieboerne ønsker det, men denne praksis er ikke unntagelsesfri. Det er således en mulighet for at forkjøpsretten ikke vil bli benyttet. Man vet ikke med sikkerhet hva resultatet vil bli. Dette fører til en hypotetisk situasjon og til at saken mangler den tilstrekkelige aktualitet til at rettslig interesse foreligger.

Rettskraftspørsmålet når det gjelder husleierettens dom, er høyst uklart. En dom i denne retning, er et slag i luften. Kommunen kan måtte gå til nytt fastsettelsessøksmål og deretter til fullbyrdelsessøksmål.

Subsidiært gjøres gjeldende at Oslo husleierett ikke var saklig kompetent, idet det ikke er spørsmål om tvist i husleieforhold, jfr. husleieloven §51. Det saken dreier seg om, er spørsmål om en eiendomsoverføring har funnet sted, og det er ikke uten videre klart om leieboernes stilling blir endret ved eierskifte. Det vises for så vidt til Kåre Lilleholt: Personskifte i husleigeforhold, 308 flg., spesielt 310-311. De ankende parter kan ikke godta at Oslo husleierett i praksis har tiltatt seg større kompetanse enn lovteksten tilsier. Med hensyn til spørsmålet om anvendelse av tvistemålsloven §388, hevdes at saken bør prøves i tre ordinære instanser.

Atter subsidiært for så vidt gjelder ankemotpart Vitomir Krivokapic, gjøres gjeldende at det ved Høyesteretts Kjæremålsutvalgs kjennelse av 19. november 1987 er rettskraftig avgjort at han skal kastes ut av Sofiesgt. 15. Han har således under ingen omstendighet rettslig interesse i sakens utfall. For øvrig står han som næringsdrivende i en annen stilling enn de øvrige leieboere. Iallfall for hans vedkommende, må husleierettens dom oppheves, og saken avvises som gjenstandsløs.

For det tilfelle at det blir spørsmål om realitetsbehandling, gjøres gjeldende at det ikke er ført bevis for at Sofiesgt. 15 i november/desember 1984 ble overdratt fra Gerd Løvland til Bjørn Andersen og Per Tangen. Husleieretten har bygget på Gerd Løvlands uttalelser, og dels på forklaringene til Vitomir Krivokapic og Peder Bruknapp. Retten har ikke lagt vekt på Per Tangens og Bjørn Andersens forklaringer. Videre har husleieretten ikke tatt hensyn til at fru Løvland under partsavhøringen var oppskaket, nervøs og forvirret. Fru Løvland forklarte også noe om seksjonering som det ikke er nevnt noe om i dommen. Husleieretten har heller ikke lagt vekt på dokumentbevisene i saken, og har ikke vurdert bevisene i sammenheng. Det som skjedde høsten 1984, har en logisk forklaring: Man ville omgå forkjøpsrettsloven ved å foreta seksjonering og måtte da forinnen foreta utbedring av eiendommen for å bringe den i seksjonerbar stand. Seksjonering er en fullt lovlig måte å omgå forkjøpsrettsloven på.

For lagmannsretten skal det foretas en ny prøving av bevisene. Det erkjennes at husleierettens dom har en viss beviskraft, men ikke mer enn tyngden av de bevis som er ført under den 4 dager lange ankeforhandling. Peder Bruknapp og Vitomir Krivokapic har gitt omtrent de samme forklaringer som for husleieretten. Gerd Løvland har ikke møtt for lagmannsretten. Det vises for så vidt til den fremlagte legeattest. Saken har vært en stor belastning for henne. Som et substitutt for partsforklaring fra fru Løvland, har man hatt en uortodoks bevisførsel ved avhør av hus leierettens dommere. De ankende parter vil hevde at lagmannsretten må sette disses forklaringer til side.

På den annen side har Bjørn Andersen og spesielt Per Tangen gitt inngående forklaringer. Det samme har advokat Kvaal gjort som vitne, hvilket er nytt for lagmannsretten. Det er også lagt frem en rekke nye dokumenter som viser at fru Løvland har hatt den fulle faktiske og juridiske rådighet over eiendommen. Hun satt også med den økonomiske risiko så vel på inntektssiden som utgiftssiden. På grunn av den vanskelige håndverkssituasjon var utbedringsarbeidene avtalt som regningsarbeid uten nærmere angivelse. Det var dermed usikkert hva differansen mellom omkostningene ved utbedringene og inntektene ved salg av seksjonene ville bli.

De bevis som er ført, viser alt i alt at Sofiesgt. 15 ikke ble solgt i november/desember 1984 for 1,3 millioner kroner. Ankemotpartene har hevdet at de kr. 193000,- som fru Løvland har mottatt i tillegg til 1,3 millioner, skulle utgjøre renter. Fullt oppgjør fant imidlertid sted først 20 måneder senere, og hvis kr. 193000,- skulle være rente, ville dette tilsvare en rentesats så lav som 8%. Det har derfor formodningen mot seg at det dreier seg om rentebetaling.

Det er ikke vanskelig å komme utenom forkjøpsloven for den som måtte ønske det. Etter tilføyelsen i 1983 av et nytt annet ledd i loven §2, er det fullt tillatt å pusse opp til den nødvendige standard og deretter seksjonere. Det er lite trolig at advokat Kvaal som rådgiver for fru Løvland, ville være så uklok å foreta en dekkoperasjon for å skjule salg - slik ankemotpartene hevder - når han på fullt lovlig måte kunne komme utenom forkjøpsloven. Det samme gjelder advokat Tangen. Som advokater, ville de utsette seg for betydelig risiko ved en transaksjon som påstått. Det må også tas i betraktning at Andersen og Tangen ikke hadde noen sikkerhet for at seksjonene ville havne hos dem, idet leilighetsbeboerne av fru Løvland var blitt tilbudt å kjøpe leilighetene til en pris som lå under taksten for leilighetene. Dette må retten vurdere i sammenheng med de avgitte forklaringer. Når det gjelder Bruknapps forklaring for lagmannsretten, er å bemerke at han ifølge forklaringen i august 1984 gjennom sin sønn fikk vite av advokat Kvaal at gården skulle takseres. Bruknapp hadde bedt sin sønn spørre advokat Kvaal om gården skulle selges eller seksjoneres. Dette spørsmål var ikke blitt besvart bekreftende av Kvaal. Tre måneder før jul fikk Bruknapp høre at fru Løvland var i ferd med å selge gården. Omkring månedsskiftet oktober/november tok han kontakt med Kvaal som fortalte at taksten på eiendommen bare var kr. 900000,-, mens fru Løvland ville ha 1,3 millioner. Ca. en måned senere - d.v.s. månedsskiftet november/desember - hadde Bruknapp en telefonsamtale med advokat Kvaal. Ifølge Bruknapp fortalte Kvaal at gården var solgt, og den 28. januar 1985 hadde Kvaal sagt at gården var solgt til "to kjekke karer". Husleieretten har i domsgrunnene sterkt understreket Bruknapps forklaring. Men spørsmålet er om ikke Bruknapp kan ha misforstått. Som vitne har advokat Kvaal sagt i lagmannsretten at han ikke kan ha uttalt seg slik som forklart av Bruknapp. Den 28. januar 1985 er det mulig at han kan ha sagt at deler av eiendommen - seksjoner - var solgt, og at dette er blitt misoppfattet av Bruknapp. De ankende parter mener at husleieretten for kategorisk og bastant har uttalt at Bruknapps utsagn ikke gir rom for mistolkning. Dette svekker tilliten til husleierettens bevisvurdering.

Vitomir Krivokapic fikk den 3. oktober 1984 tilbud om å kjøpe eiendommen for 1,3 millioner. Han var klar over at seksjonering var alternativet i tilfelle en kjøpesum på 1,3 millioner ikke ble oppnådd. Krivokapic avleder sin rett fra de øvrige leieboere. Han er avhengig av at disse vinner frem. I så fall er han lovet å få kjøpe restaurantseksjonen på like vilkår med de andre. Det står således meget på spill for ham. På denne bakgrunn må hans forklaring bedømmes.

Mot det disse har forklart, står advokat Kvaals vitneforklaring. Ifølge denne, ønsket fru Løvland å selge eiendommen for kr. 1,3 millioner, men oppnådde ikke denne sum. Derfor ble en annen fremgangsmåte valgt, nemlig å utbedre eiendommen for deretter å seksjonere. Utbedringsarbeidet ble satt igang for fru Løvlands regning og risiko. Advokat Kvaal har ikke bekreftet Bruknapps og Krivokapic' forklaringer. Tvert om har han uttalt at disse forklaringer ikke er riktige, uansett hva de to mener å ha oppfattet. Det som skjedde, var ikke salg, men det ble inngått en utbedringsavtale. Det er lite trolig at advokat Kvaal ikke har forklart seg sannferdig. Det minnes om at han i så fall vil ha satt sin posisjon på spill. Han ville ikke bare risikere et straffeansvar, men også å miste sin advokatbevilling, jfr. domstolsloven §229 annet ledd.

Når det gjelder Gerd Løvlands forklaring for husleieretten, bemerkes at hun den gang var ca 70 år. Hun er hjemmeværende, og det er advokat Kvaal som har handlet for henne. Det er neppe grunn til å tvile på at hun lot falle de ord som er gjengitt i husleierettens dom. Men fru Løvland var forvirret og nervøs, og hun kan ha misforstått. Det avgjørende er hva som faktisk har skjedd. De ankende parter mener de har ført bevis for at det ikke var planlagt noen eiendomsoverføring på det aktuelle tidspunkt. Når det gjelder avhøringen av husleierettens dommere om bevistyngden av fru Løvlands forklaring, er det nettopp en slik bevisførsel Høyesterett ikke har godtatt. Det vises til Rt-1952-636, Rt-1978-1552 og Rt-1980-1679. De eneste spørsmål man kan stille dommerne i underretten, er spørsmål om saksbehandlingen.

Fra ankemotpartenes side er det ikke ført motbevis for de aktuelle dokumenters ekthet. De har karakterisert henvisningen til Norsk standard i utbedringsavtalen som "underlig", idet N.S. (3401) ikke har bestemmelser om betaling. Det er opp til partene å avtale prisen, og når ikke pris er avtalt, blir det den pris yteren forlanger. I nærværende tilfelle dreier det seg om regningsarbeide, og det var forutsetningen at det skulle gjøres så billig som mulig. Det er av ankemotpartene sagt at fru Løvland hadde gitt fra seg alle kortene. De ankende parter vil peke på at ved utbedring av gamle gårder er det vanlig at arbeidene avtales utført etter regning. Man vet ikke på forhånd hvor store utbedringer som blir nødvendige, og det er derfor vanskelig å gi noen forhåndspris.

De innvendinger ankemotpartene har fremsatt mot de aktuelle dokumenter er bare løse påstander og intet bevis for at dokumentene ikke skulle være korrekte. Det eneste ankemotpartene i realiteten bygger på, er fru Løvlands uheldige uttalelse i husleieretten.

Eiendomsretten i en overføringsfase går ikke over en bloc, men ofte gradvis. Eiendomsretten må ses som en sum av beføyelser. Det vises for så vidt til Thor Falkanger: Tingsrettslige arbeider, 26 - 28. Det hevdes at det i nærværende tilfelle var så mange beføyelser igjen på fru Løvlands hånd, at det må sies at det ikke fant sted noen eiendomsoverdragelse fra fru Løvland til Andersen og Tangen.

De ankende parter har lagt ned denne påstand:

"1. Oslo husleieretts dom 25. september 1986 oppheves og avvises fra domsstolene.

Subsidiært:

2. Oslo husleieretts dom 25. september 1986 oppheves og avvises fra Oslo husleierett.

Atter subsidiært forsåvidt gjelder ankemotpart nr. 2 Vitomir Krivokapic.

3. Oslo husleieretts dom 25. september 1986 oppheves og saken heves som gjenstandsløs.

Atter subsidiært:

4. De rettslige disposisjoner som fant sted i november/desember 1984 mellom saksøkte nr. 1 på den ene side og saksøkte nr. 2 og 3 på den annen side, innebærer ikke en eiendomsoverføring av Sofiesgt. 15 i Oslo til saksøkte nr. 2 og 3.

I alle tilfelle:

5. Ankemotpartene dømmes til å betale sakens omkostninger for begge retter til de ankende parter."

Peder Bruknapp, Vitomir Krivokapic, Joseph Keung Shum, Marit Shum Shum, Chen Hang Li, Anthony Shum, Ragnhild og Martha Sætrang, Anne-Catrin Aasli og Annie Shuk-Fank Ma har tatt til gjenmæle og anført:

Spørsmålet om rettslig interesse er en nokså ubekvem juridisk materie, og avgjørelsen vil ofte bero på et konkret skjønn. Hensikten med tvistemålsloven §54 er dels å verne domstolene mot utidige søksmål. Det vises til Inge Lorange Backer: Rettslig interesse for søksmål, skjønn og klage, 47. Oslo kommune ville åpenbart ha søksmålskompetanse for å få klarlagt om det forelå en omgåelse av forkjøpsloven. Ifølge kommunalråd Østens vitneforklaring, må kommunen gjøre bruk av tilgjengelige ressurser, og det er i lys av dette man må se på det råd kommunen ga leieboerne. Beboerne har ingen annen mulighet til å få hevdet sin rett enn gjennom søksmål. Adgangen til å reise slikt søksmål dekkes for øvrig direkte av ordlyden i tvistemålsloven §54. Det vises også til husleierettens dom hvor det sies at leietakere har rettslig interesse i å få avgjort hvem som er huseier. At det dreier seg om et rettsforhold, må uten videre tas for gitt.

Når det gjelder spørsmålet om husleierettens kompetanse i saken, bemerkes at i praksis har husleieloven §51's utrykk: "Tvistemål om leieforhold etter denne lov" vært tolket temmelig vidt. Ankemotpartenes interesse i saken følger av deres leieforhold. Deres rettigheter er knyttet til deres leiekontrakt på en slik måte at tvisten åpenbart faller innenfor husleierettens kompetanseområde. Under enhver omstendighet må lagmannsretten kunne realitetsbehandle saken i henhold til tvistemålsloven §388. Saken har gått gjennom to instanser og må nå få sin realitetsavgjørelse. Man må se hen til det praktiske livs behov for å få saken sluttført. Det reises nye problemer ved den aktivitet som utvises av de to som faktisk utøver eierrådigheten.

I husleieretten var det ikke reist innvendinger mot Krivokapic som part. Det har ingen praktisk betydning om han anses som part eller ikke. Det pekes på at Krivokapic har en sterk interesse i sakens utfall, og han har vært en sentral person i saken.

Når det gjelder sakens realitet, hevdes at bevisførselen under ankeforhandlingen ikke har rokket ved husleierettens dom.

Fru Løvland ønsket høsten 1984 å selge Sofiesgt. 15. Denne høsten var noe spesiell med hensyn til salg av faste eiendommer, idet det da ikke var så lett å få solgt som før og etter. Derfor oppnådde ikke fru Løvland den pris hun forventet, kr. 1,3 millioner, før advokat Kvaal som hadde salgsoppdraget, kom i forbindelse med Bjørn Andersen og Per Tangen. I midten av november 1984 kom de frem til en avtale: Fru Løvland skulle få 1,3 millioner, hun skulle bli kvitt alle problemer - hun skulle bare underskrive noen dokumenter. Det er ikke vanskelig å omgå forkjøpsloven, hvis bygningen fyller kriteriene for seksjonering etter seksjoneringsloven av 4. mars 1983, jfr. spesielt loven §5, pkt. 3. Men det ville ta noen tid før Sofiesgt. 15 kunne bli utbedret til den nødvendige standard, og fru Løvland ønsket raskt bli kvitt eiendommen og de problemer som fulgte med denne. Det var dette som lå bak det avtalekompleks som kom i stand medio november 1984. Det må ha vært konferanser og iallfall muntlige avtaler som resulterte i en eiendomsoverføring. Fru Løvland fikk et obligatorisk krav på kjøpesummen kr. 1,3 millioner + renter til betaling fant sted.

At det faktisk har skjedd en eiendomsoverføring, støttes av forklaringene til Bruknapp og Krivokapic, som begge forklarte at de klart og tydelig fikk opplyst av advokat Kvaal at gården var solgt. Ifølge Bruknapp, sa advokat Kvaal til ham den 1. november 1984 at gården var solgt - det gjensto bare noen formaliteter. Husleieretten har bygget på forklaringene til fru Løvland, Bruknapp og Krivokapic. Mot disse forklaringene står forklaringene til advokat Kvaal og advokat Tangen, men advokat Kvaal kunne ikke direkte bestride at han kunne ha sagt at gården var solgt.

Ankemotpartene finner det påfallende at dokumenter som faktura av 14. juli 1986 med brev av s.d. fra Fasadespesialisten A/S til Gerd Løvland, jfr. utdraget 71 og 72, samt "Avregning Gerd Løvland", satt opp på advokat Kvaals kontor 17. september 1986, jfr. utdraget 76, ikke ble fremlagt i husleieretten, men først under ankeforhandlingen. Dokumentene sier for øvrig ikke noe annet enn det som er fullt forenlig med det bilde man ellers har av situasjonen. Det pekes på at det i brevet av 14. juli 1986 sies: "Vi overtar fordringer ...", d.v.s. at Andersen og Tangen avstår å gjøre noe krav gjeldende overfor fru Løvland, og risikoen for et uheldig utfall rammer de to, ikke fru Løvland.

De ankende parter har fremhevet at leieboerne fikk gunstige tilbud om kjøp av leilighetene. Det har imidlertid ikke noe med saken å gjøre at de ikke aksepterte tilbudet. Poenget er at da tilbudet ble fremsatt, hadde allerede Andersen og Tangen "hentet ut næringsseksjonen" for et beløp så lavt som kr. 100000,-. Selve restaurantseksjonen er på ca 100 m2. Hertil kommer ytre rom med ca 60 m2. Husleien for seksjonen var på kr. 5500,- pr. mnd., men ble straks etter at Andersen og Tangen hadde kjøpt den, forhøyet til kr. 19000,- pr. mnd.. Det var dette som var "selve biffen" for Andersen og Tangen, resten blir "bare knokler". Og det er dette som får brikkene til å falle på plass. Advokat Kvaals oppgave var å sørge for at fru Løvland fikk 1,3 millioner, resten var opp til Andersen og Tangen.

Ankemotpartene har lagt ned denne påstand:

"1. Husleierettens dom av 25. september 1986 stadfestes.

2. De ankende parter tilpliktes å betale saksomkostninger til ankemotpartene."

Under ankeforhandlingen møtte de ankende parter Bjørn Andersen og Per Tangen, som begge avga forklaring. For Gerd Løvlands vedkommende ble det lagt frem følgende legeerklæring av 30. november 1987 fra lege Per Frey:

"Gerd Løvland, født xx.xx.1918 lider av emfysem/angst/depresjon og må unngå store sinnsbevegelser som f.eks. rettsmøter".

Av ankemotpartene møtte: Peder Bruknapp, Vitomir Krivokapic, Joseph Keung Shum, Chen Hang Li, Anne-Catrin Aasli og Annie Shuk-Fank Ma. Følgende av dem avga forklaring: Annie ShukFank Ma, Peder Bruknapp og Vitomir Krivokapic. Det ble avhørt 6 vitner, alle nye for lagmannsretten.

Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten behandler først spørsmålet om ankemotpartene har adgang til å kreve fastsettelsesdom i henhold til tvistemålsloven §54.

Spørsmålet om det foreligger rettslig interesse i relasjon til tvistemålsloven §54, må bero på en konkret vurdering av de aktuelle omstendigheter i den enkelte sak. Det vises til Inge Lorange Backer l.c., 33. Lorange Backer sier videre (s. 36): "Kravet om rettslig interesse er så skjønnsmessig at det gir domstolene stort armslag". En konkret individuell vurdering begrenser mulighetene for prejudikater. Lorange Backer peker på at når lovgivningen bruker slike standarder som "rettslig interesse", ligger det i dette at de kan utvikle og endre seg over tid. "Det er ikke gitt at en eldre forståelse av begrepet skal anvendes når nye problemer og konflikttyper - f.eks. naturvernkonflikter - oppstår."

Også den konflikttype som vi står overfor i nærværende sak, må sies å være av ny dato, idet den har sammenheng med lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 29. april 1977 og lov om eierseksjoner av 4. februar 1983.

Når det gjelder de nærmeste omstendigheter i den foreliggende sak, bemerkes:

Ifølge vitneforklaringene til kommunalråd Sigurd Østen og eiendomssjef i Oslo kommune, Asbjørn Schei, er det en fast praksis i Oslo kommune at hvis minst halvparten av beboerne i en leiegård som er til salgs, ønsker at kommunen skal gjøre forkjøpsretten gjeldende, blir dette ønsket etterfulgt. Det har bare vært gjort unntak i spesielle tilfeller hvor prisen har vært ekstraordinær høy. Det må således legges til grunn at i tilfelle det blir fastslått at en eiendomsoverføring av Sofiesgt. 15 har funnet sted, vil Oslo kommune gjøre forkjøpsretten gjeldende og selge videre til borettslaget som er stiftet av leieboerne. Videre må det legges til grunn at kommunen ikke har ressurser nok til selv å reise fastsettelsessøksmål i tilfeller som dette. Det er dette som er bakgrunnen for pkt. 4 i brev av 4. november 1985 fra Oslo kommune ved komunalråden til Peder Bruknapp:

"Det er dog fri adgang til for beboerne på eget initiativ og gjennom egen advokat til å reise fastsettelsessøksmål overfor gårdeier, for å få avgjort hvorvidt gården er overdratt til ny eier."

Etter lagmannsrettens oppfatning har leieboerne således en nærliggende og aktuell interesse i å få fastslått om det er foregått en eiendomsoverføring. De har ingen annen måte å gjøre sin interesse gjeldende på, enn ved et fastsettelsessøksmål. Det er ikke andre som står nærmere til å ivareta den interesse som er aktuell i saken.

Det har vært reist spørsmål om kravet i tvistemålsloven §54 til at saken må dreie seg om et rettsforhold eller en rettighet, er oppfylt. Denne betingelse faller i stor utstrekning sammen med, og har liten betydning i forhold til, kravet til rettslig interesse. Det vises for så vidt til Gunnar Aaslands foran nevnte artikkel i Jussens Venner, 1967, 181. I nærværende sak dreier det seg om en eiendomsoverføring har funnet sted. Etter lagmannsrettens oppfatning faller dette inn under loven krav om at saken må dreie seg om rettsforhold er til eller ikke.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at betingelsene for ankemotpartene til å reise fastsettelsessøksmål etter tvistemålsloven §54 er til stede. Saken blir således ikke å avvise fra domstolene.

Når det gjelder påstanden om avvisning fra husleieretten, går ikke lagmannsretten nærmere inn på spørsmålet om saken hørte under husleieretten i medhold av husleieloven §51, jfr. §52, idet lagmannsretten under enhver omstendighet finner å burde behandle saken i medhold av tvistemålsloven §388. Det kan ikke sees at hensynet til de ankende parter taler mot dette. De har ikke anført annet enn at saken bør prøves av tre ordinære instanser. Dette er en innsigelse som alltid vil kunne anføres ved spørsmålet om anvendelse av tvistemålsloven §388. I dette tilfelle finner lagmannsretten at det vil være urimelig å oppheve husleierettens dom og henvise saken til Oslo byrett med det tidsspille dette ville medføre.

De ankende parter har videre påstått saken avvist for så vidt angår Vitomir Krivokapic, idet det ved Høyesteretts kjennelse av 19. november 1987 er endelig avgjort at han skal kastes ut av Sofiesgt. 15. Når det gjelder rettskraftsvirkninger av avgjørelser under tvangsfullbyrdelse generelt, vises til Torstein Eckhoff: Rettskraft, 260. Professor Eckhoff peker på at avgjørelser under tvangsfullbyrdelse innbyrdes er temmelige forskjellige, men: "Felles for de fleste av dem er at de treffes på grunnlag av en relativt summarisk behandling, og bare kan angripes ved klage eller kjæremål, ikke ved anke eller gjenopptakelse. Lovens forutsetning er jo at kravets eksistens eller omfang som regel skal være på det rene når det bringes inn til fullbyrdelse (jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §3). Og på den annen side kan ikke eksekusjonen være for omstendelig og kostbar hvis rettsbeskyttelsen skal bli effektiv. En konsekvens av den summariske behandlingsmåte er at disse avgjørelsene ikke kan tillegges samme binnende virkning som dem vi tidligere har gjennomgått".

I nærværende tilfelle er forholdet at seksjoneringen og senere salg av restaurantseksjonen fant sted etter at den påståtte eiendomsoverføring fant sted, og får ankemotpartene medhold i denne påstand, og Oslo kommune gjør forkjøpsretten gjeldende, ville ikke Bjørn Andersen og Per Tangen ha grunnlag for å begjære Krivokapic utkastet. Krivokapics interesse i sakens utfall er faktisk større enn de øvrige ankemotparters. Utkastelse er først begjært og avgjort etter at husleierettens dom ble avsagt. Det vises i denne forbindelse til tvistemålsloven §65 og til Altens kommentarutgave til tvistemålsloven 87. Lagmannsretten finner at heller ikke for Krivokapics vedkommende, blir saken å avvise.

Etter dette blir saken å realitetsbehandle. Når det gjelder realiteten, er lagmannsretten kommet til samme resultat som husleieretten. Husleieretten har ved sin avgjørelse lagt vesentlig vekt på partsforklaringene til Gerd Løvland, Peder Bruknapp og Vitomir Krivokapic. Som nevnt foran, møtte ikke Gerd Løvland under ankeforhandlingen. Lagmannsretten tillot derfor at husleierettens dommere ble avhørt som vitner om hva som faktisk hadde skjedd ved avhøret av Gerd Løvland under hovedforhandlingen for husleieretten. Det vises for så vidt til protokolltilførslene i rettsboken. I sin partsforklaring under ankeforhandlingen ga advokat Tangen uttrykk for at dommer Grini under avhøringen av fru Løvland var pågående og ivrig for å få frem et bestemt svar, og at hun ikke fikk anledning til å korrigere sin forklaring ved spørsmålstilling fra hennes prosessfullmektig. Foranlediget av dette, ble det under ankeforhandlingen av rettens administrator stillet spørsmål om hvorledes avhøret av fru Løvland hadde foregått, ved siden av spørsmål om hva hun faktisk hadde sagt. Etter vitneforklaringene må det legges til grunn at dommer Grini ikke har vært spesielt pågående, og at fru Løvland er blitt gitt anledning til å korrigere sine svar. Vitnene uttalte dels at hun til å begynne med var nølende med sine svar og så spørrende på advokat Kvaal før hun svarte, dels at hun virket forskremt. Det som sitter igjen hos vitnene av det hun sa, var at hun ville ha 1,3 millioner for eiendommen. Det fikk hun, og dermed var hennes befatning med eiendommen avsluttet. Hun hadde ikke hatt befatning med den senere seksjonering og salg av seksjonene.

Etter lagmannsrettens oppfatning må det etter dette legges til grunn at fru Løvland ifølge sin forklaring mente at det hadde funnet sted et salg fra henne til Andersen og Tangen for 1,3 millioner. Hennes forklaring støttes av partsforklaringene til Bruknapp og Krivokapic. Bruknapp forklarte at han ca 1. november 1984 i en telefonsamtale fikk opplyst av advokat Kvaal at eiendommen var solgt, det sto bare noen formaliteter igjen. Noen tid senere var Bruknapp på advokat Kvaals kontor og fikk da høre at eiendommen var solgt til "to kjekke karer", Andersen og Tangen. Krivokapic forklarte at han den 12. november 1984 fikk vite av advokat Kvaal at eiendommen var solgt. 2 - 3 dager senere opplyste Kvaal ham om navnene til de to nye eiere. Mot Bruknapps og Krivokapic' forklaringer står til en viss grad vitneforklaringen til advokat Kvaal. Han kunne ikke erindre at han i november 1984 hadde sagt at eiendommen var solgt, og kunne ikke se noe holdepunkt for de uttalelser som Krivokapic har tillagt ham. I januar 1984 hadde han en samtale med Krivokapic, som ønsket å kjøpe eiendommen. Det er mulig at han da ikke i tilstrekkelig grad presiserte at det bare var restaurantseksjonen som var solgt, ikke hele eiendommen, slik at Krivokapic kan ha misforstått ham. Kvaal stillet seg ellers uforstående til at Bruknapp og Krivokapic kunne ha oppfattet ham slik de har forklart. Advokat Kvaal ga ellers i sin vitneforklaring en oversikt over sakens forhistorie og bakgrunnen for utbedringsavtalen av 14. november 1984 med Andersen og Tangen. Sammen med de to hadde han gått gjennom et omkostningsoverslag. Det var tilfeldig at man kom frem til kr. 1,3 millioner, det samme beløp som fru Løvland ønsket å selge eiendommen for, og at byggelånet ble på dette beløp. Arbeidet skulle utføres som regningsarbeid, og Kvaal fikk etter hvert tilsendt a konto-notaer som ble godtatt og betalt. Kvaals forklaring for så vidt harmonerer med partsforklaringene til Andersen og Tangen. Sistnevnte ga uttrykk for at fru Løvlands forklaring avviker fra sannheten. Lagmannsretten finner imidlertid at ankemotpartenes påstand om at det i realiteten fant sted en eiendomsoverføring, støttes av øvrige omstendigheter i saken. Sentralt i saken står utbedringsavtalen. Denne er lite detaljert om omfanget av utbedringene, og inneholder intet om prisen. Om betaling sies det bare at den "skal finne sted etter bestemmelsene i Norsk standard". Det er heller ikke under ankeforhandlingen gjort nærmere rede for hva det menes med dette. De ankende parter har forklart at utbedringene skulle utføres som regningsarbeid "så billig som mulig". Det ville likevel vært en stor risiko for fru Løvland å ta, spesielt da omfanget av arbeidene ikke var nærmere klarlagt. Omkostningsoverslaget, kr. 1,3 millioner, ville ikke partene vært bundet av. Ifølge avtalen skulle arbeidene være avsluttet innen 1. november 1985, men ifølge ankemotpartene er arbeidet ennå ikke avsluttet. Som nye dokumenter for lagmannsretten, har de ankende parter lagt frem faktura av 14. juli 1986 fra Fasadespesialisten A/S til fru Løvland med sluttregnskap og brev av s.d. fra den samme til den samme med oppstilling av mellomværende. I denne oppstilling står bl.a.: "Vi overtar fordringer kr. 3252900,-". Dette beløp tilsvarer etter det som er opplyst under ankeforhandlingen, tilgodehavender i forbindelse med salg av seksjoner. Dette synes å bekrefte at fru Løvland ikke har hatt noe med slike salg å gjøre. Videre nevnes at ifølge fremlagt skjøte satt opp av advokat Kvaal, ble restaurantseksjonen solgt av fru Løvland til Andersen og Tangen for kr. 100000,-. Leien var den gangen kr. 5230,- pr. mnd. Leieren, Vitomir Krivokapic, ble ved brev av 25. april 1986 fra Andersen og Tangen underrettet om at leien ville bli forhøyet til kr. 19000,- pr. mnd.. På denne bakgrunn må det sies at en pris på kr. 100000,- for seksjonen var påfallende lav, og neppe gunstig for fru Løvland. Også dette tyder på at Andersen og Tangen på dette tidspunkt var de reelle eiere av Sofiesgt. 15.

I det hele viser det som skjedde etter november/desember 1984, at beføyelser som ikke trengte fru Løvlands underskrift, var i hendene på Andersen og Tangen. Fru Løvlands medvirkning var bare av formell art. Fru Løvland fikk sine 1,3 millioner kroner som var den salgssum hun ønsket, + kr. 193000,- som må antas å ha vært en form for renter inntil hun fikk fullt oppgjør. Det kan ellers tilføyes at det er noe påfallende at omkostningsoverslaget skulle være på kr. 1,3 millioner, likeledes byggelånet og pantobligasjonen av 20. desember 1984 fra Andersen og Tangen til Sparebanken Oslo Akershus med pant i Sofiesgt. 15, medunderskrevet av Gerd Løvland som hjemmelsinnehaver.

Etter bevisførselen er lagmannsretten enig med husleieretten når denne er kommet til at den faktiske rådighet over eiendommen gikk over til Andersen og Tangen, og at de rettslige disposisjoner som fant sted i november/desember 1984 i realiteten innebar en eiendomsoverføring til Andersen og Tangen.

Husleierettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i husleierettens omkostningsavgjørelse.

Anken har ikke ført frem, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må de ankende parter erstatte ankemotpartene deres saksomkostninger også for lagmannsretten. Det er fremlagt omkostningsoppgave som beløper seg til kr. 45000,-, og helt ut gjelder salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn og fastsetter omkostningsbeløpet til kr. 45000,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Husleierettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler de ankende parter til ankemotpartene 45.000 -firtifemtusenkroner 0/100- innen 2 -to- uker etter denne doms forkynnelse.