LA-1998-386
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-09 |
| Publisert: | LA-1998-00386 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr: 97-001083 - Agder lagmannsrett LA-1998-00386 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00169K . |
| Parter: | Ankende part: Johanna Trysnes (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte). Ankemotpart: Nelly Hallandvik (Prosessfullmektig: Advokat Kristian Launes). |
| Forfatter: | Lagdommer Ivar Danielsen, formann. Lagdommer Erling Strand. Ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §21, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180 |
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt ankeparten Johanna Trysnes f. 1900 i medhold av odelsloven §21 annet ledd skal nektes å løse gnr. 32 bnr. 8 Hallandvig i Søgne fra sin yngre søster, ankemotparten Nelly Hallandvig f. 1912. Nelly er tiltestamentert eiendommen fra partenes bror Vilhelm Nilsen f. 1916, som døde i 1996.
Kristiansand byrett - satt med meddommere fra det alminnelige utvalg - avsa 27. januar 1998 enstemmig dom med slik slutning:
"1. Nelly Hallandvig frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
De nærmere omstendigheter i saken og partenes anførsler fremgår av dommen.
Johanna Trysnes, med advokat Helge Tofte som prosessfullmektig, har påanket dommen til Agder lagmannsrett. Advokat Kristian Launes har tatt til gjenmæle på vegne av Nelly Hallandvig. Ankeforhandling er holdt i Kristiansand 22. september 1998. Forklaringer da ble her gitt av Nelly Hallandvig og av to vitner, Olaf P. Borøy og Johnny Trysnes. Den foretatte dokumentasjon fremgår av rettsboken. Saken står for lagmannsretten i samme stilling som den gjorde for byretten.
For så vidt gjelder faktum i saken, kan lagmannsretten i alt vesentlig vise til byrettens saksfremstilling. For sammenhengens skyld vil lagmannsretten likevel fremheve enkelte uomtvistede kjensgjerninger.
Hallandvig gnr. 32 bnr. 8 har vært i slektens eie iallfall siden omkring århundreskiftet. Partenes farfar Nikolay Hallandvig overdro i 1910 eiendommen til deres far Nils Hallandvig, som døde i 1960. Nils Hallandvig hadde syv barn, født xx.xx.1916, av disse tre sønner. Om rekkefølgen mellom barna skal nevnes at Johanna er eldst, Nelly nest yngst og Vilhelm yngst. Johanna er den eneste som har etterkommere, sønnen Tobias død 1967 og dennes sønn Johnny Tobias Trysnes, f. 1967. Samme år som Nils Hallandvig døde, overdro enken 32/8 til Vilhelm. Han fortsatte den drift av bruket som han gjennom alle år hadde deltatt i. Fra 1962 var han gift til 1967, da hustruen døde. Også Nelly Hallandvig var i alle år delaktig i gårdsdriften, i tur og orden sammen med foreldrene, Vilhelm og hans hustru, og tilsist i henimot en menneskealder sammen med Vilhelm alene. Etter det som er forklart, opphørte ikke driften totalt før i 1996. Det er enighet om at Nelly og Vilhelm drev eiendommen i fellesskap. Advokat Tofte har under hovedforhandlingen uimotsagt opplyst at Johanna bor i sitt hjem på Trysnes, og at hun er åndsfrisk, men blind og lite mobil.
Partene har for lagmannsretten i hovedsak gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten.
Johanna Trysnes hevder således sammenfattende:
At det ikke er "klårt urimeleg" om Nelly nå må bryte opp fra eiendommen. Foruten at flytting er en normal følge av odelsløsning blir anført at det bare er et tidsspørsmål når Nelly under enhver omstendighet må gå fra bruket. Forøvrig blir med henvisning til Nellys alder omtalt bestemmelser i odelsloven om gjenlevende ektefelles rettigheter som i noen grad er regulert etter mulighetene for pensjon og trygd.
At 32/8 er barndomshjemmet til Johanna, og at hun bodde her inntil hun var 17-18 år, da hun som den eldste av etterhvert syv søsken nesten nødvendigvis måtte søke livsopphold utenfor gården. Det blir ikke bestridt at Nelly har en meget sterk tilknytning til stedet. En like sterk tilknytning var Johanna, også av hensyn til de yngre søsken, avskåret fra å opprettholde.
At Nelly ikke lenger er knyttet til bruket som næringsgrunnlag - det er nå ikke annet enn boliginteressen som binder Nelly til stedet.
At Nelly aldri har kunnet ha noen berettiget forventning om å bli ved eiendommen. Fram til 1974 måtte hun være klar over at både Johanna og hennes avkom hadde bedre odelsrett, og siden den tid at iallfall Johanna sto foran henne i odelsprioritet. På statistiske sannsynligheter kan ingen rettslig relevante forventninger bygges.
Johanna Trysnes har nedlagt påstand:
"1. Johanna Trysnes har odels- og løsningsrett til eiendommen gnr. 32 bnr. 8 i Søgne.
2. Johanna Trysnes tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."
Nelly Hallandvig hevder i hovedtrekk:
At selv om løsningskravet formelt er hjemlet i odelsloven §21 annet ledd, er en i realiteten stillet over for en førsteleddssituasjon. Alle kriterier som i rettspraksis er ansett avgjørende for å nekte odelsløsning er oppfylt for Nellys vedkommende. Hun har levd på bruket all sin tid, og har således en livslang tilknytning både til driften og til stedet som bolig. I virkeligheten var det Nelly som sto for den daglige drift - Vilhelm livnærte seg for det meste som fisker, og gjorde en praktisk innsats bare i onnene og ved spesielle høve. På den annen side har Johanna nesten ikke vært på eiendommen siden 1917. Noen tilknytning kan det derfor knapt bli tale om. Hadde hun vært borte i 30-40 år, kunne en kanskje sagt at en viss tilknytning besto, men etter 80 år er alle bånd slitt over. Det er heller ikke belegg for å si at Nelly holdt Johanna borte - Johanna tok sin avgjørelse etter eget valg for meget lenge siden.
At hensynet til slekten er uten vekt. Johnny har ingen tilknytning til eiendommen, og er uten kvalifikasjoner for å drive den. Han vil erverve stedet for å bruke det til bosted. Denne interessen bør være helt underordnet i en vurdering mot følgene for Nelly om hun må fravike eiendommen.
At Nelly har hatt en konkret forankret forventning om å kunne beholde eiendommen. Vilhelm overtok i 1960, og med et spenn på 16 år til hennes søster med bedre odelsrett måtte Nelly med all grunn kunne anse det som utelukket at søsterens odelsrett ville avskjære henne fra engang å bli eier. Denne forventning måtte bli styrket ettersom årene gikk. Ved testasjonen i 1991 innrettet også Vilhelm seg på at Nelly skulle overta eiendommen. Johanna på sin side ga aldri uttrykk for noen forventning om å komme i besittelse av 32/8 - det var først da Vilhelm ble syk hun skjønte at hennes mulighet for å løse eiendommen kunne bli aktuell.
Nelly Hallandvig har nedlagt påstand:
"1. Kristiansand byretts dom, domslutningens post 1 stadfestes.
2. Johanna Trysnes dømmes til å betale Nelly Hallandvig saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten skal bemerke:
Partene er enige om at Johanna har best odelsrett, og om at hennes motiv for å fremme løsningskravet er å innsette sønnesønnen Johnny som eier. Lagmannsretten legger også til grunn at rettsordenen tillater løsning med en slik overføring som formål, jf Rt-1990-718, og at en ikke kan prejudisere noe med hensyn til overtakernes faglige kvalifikasjoner og fremtidige vandel. Det er videre på det rene at Nelly leier bort jordveien på bruket, og at hun har testamentert eiendommen til sønnen av en fetter bosatt i Marnardal. Verken testamentsarvingen eller Johnny har hatt tilhold på Hallandvig.
Lagmannsretten er kommet til at den ankende part må gis medhold.
Odelsloven §21 gir en alminnelig adgang til å nekte krav om odelsløsning fremsatt av en bedre odelsberettiget mot eier av odelsgodset. Vilkåret er at løsning vil være "klårt urimeleg." Annet ledd omfatter alle tilfelle uansett fra hvilken slektning eieren utleder sitt erverv av eiendommen, og gjelder således etter formen også den slektskrets som første ledd omhandler. Første ledd er en særlig bestemmelse innsiktet mot tilfelle der løsningskravet fra eldre odelsberettiget rettes mot yngre bror eller søster som har overtatt eiendommen fra foreldre. Denne bestemmelse nevner enkelte viktige momenter som kan tas i betraktning, blant andre. Oppregningen er således ikke uttømmende, og heller ikke ansett eksklusiv for førsteleddstilfellene. Paragrafen er en unntaksregel; den gir lite rom for rene rimelighetsbetraktninger ut fra en oppfatning om hvilken av partene som bør sitte med eiendommen. Lovgrunnen er å forebygge åpenbart urimelige konsekvenser av den absolutte løsningsrett. I forarbeidene til loven heter det om bestemmelsen at det i tilfelle "må vera ei monaleg overvekt av omsyn som talar mot å tillate løysing." På grunnlag av dette har rettspraksis undergitt bestemmelsen en forholdsvis restriktiv fortolkning. Således er selve bortdrivelsen fra odelsgodset, oppbruddet, ansett som en normalfølge av løsning, og i og for seg ikke grunn til å avskjære denne. Det er omstendighetene ellers omkring løsningen som skal være hovedgrunnlag for vurderingen. Løsning kan da nektes når de interesser odelsløseren fremmer etter art og styrke er så beskjedne i forhold til hva eieren i tilfelle må ofre at resultatet blir "klårt urimeleg", jf. Stavrumdommen, Rt-1978-268. Senere avgjørelser har utkrystallisert særlig tre forhold som det legges vekt på i den spesifikke rimelighetsvurdering: forskjell i tilknytning til eiendommen, forskjell mht. nærhet i slektskap med tidligere eier, og spørsmålet om løsningsmannen ved sin opptreden har skapt berettigede forventninger hos den annen om å kunne overta eiendommen. Lagmannsretten viser til Rygg/Skarpnes 3. utgave s. 114-15. Også andre momenter kan ha betydning i det enkelte tilfelle. Oppsummerende må det kunne sies at der stilles strenge vilkår for å fravike prioritetsordningen i loven.
Etter denne oversikt over hovedtrekkene i rettstilstanden skal lagmannsretten ta for seg det konkrete saksforhold. Av de særskilt fremhevede momenter er det - også etter partenes prosedyre - eiendomstilknytningen og arten av forventing hos Nelly om å bli eier som bør drøftes nærmere.
Det er ikke tvilsomt at Nelly har den sterkeste faktiske tilknytning til 32/8. Hun har bodd og arbeidet her hele sitt liv, mens på den annen side Johanna har vært fraværende siden sin tidlige ungdom. Men eksemplifiseringen i §21 første ledd 2. punktum er lite treffende i herværende sak hva angår det sistnevnte.
Da Johanna dro hjemmefra i 17-18 års alder, skjedde det ikke med tanke på utdanning eller skolegang, eller av noen karrierebestemt grunn overhodet. Det var ikke plass for henne på gården, antagelig var det langt på vei nødvendig at hun måtte begynne å sørge for seg selv annetsteds. Hennes yrke fram til hun giftet seg var nærmest en ufaglært måte å skaffe seg livsopphold på. Odelsrettslig var forholdet at hun hadde tre brødre foran seg i prioritet; det måtte også være langt fra upåregnelig at kretsen av bedre odelsberettigede kunne vokse. Realistisk bedømt syntes utsiktene for Johanna til noensinne å bli eier av 32/8 å fortone seg som ytterst beskjedne, om de dengang i de hele ble streifet. Lagmannsretten viser i denne sammenheng til Skarpnes i Lov og Rett 1978 s. 243 på s. 249. Ser en på Nelly, hadde hun, i motsetning til Johanna, muligheten til som yngste datter å forbli på bruket. I en årrekke var hun formentlig også hjemmeværende hjelp på gården. I tillegg hadde hun nok også mye pleie og stell av faren, som var sengeliggende de siste 5-6 år han levde. Men det synes for lagmannsretten som Nellys stilling må ha endret seg etterhvert som Vilhelm fikk ansvar, og det begynte å bli et generasjonsskifte. Sammen overtok de to mer og mer driften av eiendommen. Iallfall senest fra den tid Vilhelm formelt tiltrådte 32/8, skjedde det en sambruk mellom de to søsken; etter det som er fremstilt fra Nellys side nærmest med henne selv som den drivende kraft. Når hennes tid på eiendommen betraktes under ett, kan det neppe sies at hun ble gående hjemme som arbeidshjelp, i snevrere forstand. Det må tvert imot antas at hun et godt stykke på veg kunne sammenlignes med en medeier, og at hun fikk et rimelig økonomisk vederlag for sitt arbeid.
Odelsrettslig var stillingen for Nelly enda mer usikker og marginal enn den var for Johanna. Skal Nelly i rimelighetsvurderingen kunne påberope en forventning om å bli eier, må forventningen være skapt eller bestyrket av Johanna, enten direkte eller forutsetningsvis. Såvidt lagmannsretten kan forstå, har Johanna aldri på noen måte, enten direkte overfor Nelly elller overfor andre, spontant latt komme til uttrykk at hun var uten interesse i å overta 32/8, om leilighet bød seg. Det er heller ikke gjort forsøk på å bevise odelspretensjoner eller andre følere fra Nelly, mens Vilhelm levde, som burde gitt Johanna foranledning til å markere sin plass i rekkefølgen. Johanna var 16 år eldre enn Vilhelm. Alt fra grunnen er det lite trolig at hun var opptatt av sin odelsrett. Som årene gikk for henne, måtte tanker om å bli eier naturlig komme enda mer på avstand. Men hennes taushet er ikke klanderverdig, hun skyldte ingen å klargjøre hva hun her tenkte. Hos Nelly kan tidens løp og hva hun anså som en normal rekkefølge i bortgang ha skapt forestillinger om en utsikt til å bli Vilhelms etterfølger, selv om han var fire år yngre enn henne. Noen rettslig vekt har en slik subjektiv oppfatning ikke. Lagmannsretten tillegger det ikke betydning at kommunikasjonen mellom søstrene i flere tiår var dårlig. Så lenge Johanna var i live, måtte Nelly være klar over at bruk av den annens bedre odelsrett ikke var utelukket. Lagmannsretten er enig med ankeparten i at Vilhelms testament ikke kunne gi Nelly noen berettiget forventning om å oveta 32/8, så lenge Johanna levde. De to søskens testasjoner til fordel for hinannen hadde som hensikt å utestenge Johannas linje fra å ta arv etter dem. Nelly har forklart at de ved testamentsopprettelsen regnet med at Johanna ville være den første som gikk bort. En slik forutsetning er irrelevant for løsningsspørsmålet.
Det særegne trekk i saksforholdet er partenes fremskredne alder. Nelly er først 84 år gammel kommet i besittelse av odelsgodset, og blitt utsatt for løsningskrav fra en 12 år eldre bedre odelsberettiget. Odelsvernet i §21 skal hindre at en eier som er skikket til å drive bruket blir fortrengt. Bruk av bedre prioritert odelsrett fører til at eieren må oppgi en næring og et erverv basert på hans utnytting av eiendommen, og til at han må etablere seg på nytt. Formentlig finnes ingen norm for i hvilken alder eier av jordbruk bør gi eiendommen fra seg. I saken her har Nelly hevet alderspensjon i henimot 20 år. Eiendommen som jordbruk er i dag ikke hennes næring, utkomme og arbeidsplass, men et formuesobjekt som gir kontantavkastning. Løsning har derfor ingen ervervsmessige følger for henne. Hennes eneste interesse i å holde på eiendommen består i å kunne bruke våningen som husvære. I tilfelle vil odelsløsning være bortdrivelse bare i den forstand at Nelly må skifte bosted. Dermed er en utenfor typesituasjonen i §21. Lagmannsretten ser at flytting av flere grunner kan bli en smertefull omveltning, noe en nedenfor kommer tilbake til.
Alderen hos partene må etter lagmannsrettens mening bringe spørsmålet om den fremtidige eiendomsrett til 32/8 i forgrunnen som avgjørende omstendighet. Uansett hvilket utfall tvisten får, vil en ny generasjon om kort tid overta gården. Om Nelly får medhold, kommer eiendommen på fremmede hender. Tillates løsning, forblir eiendommen i den slekt som gjennom nærmere 100 år har sittet med den. Det verserende søksmål er den siste mulighet som består for å bevare eiendommen i denne slekt. Uten at det har stor betydning, nevnes at Johnny Trysnes fram til iverksettingen av den ny odelslov var innenfor kretsen av de odelsberettigede, og med prioritet foran Nelly.
Spørsmålet er om den interesse Johanna varetar gjennom bruk av sin odelsrett etter art og styrke er så beskjeden jevnført med hva Nelly må gi avkall på at løsning blir "klårt urimeleg."
Som antydet foran vil flytting for Nelly etter lagmannsrettens mening bli et meget sterkt følbart inngrep i en tilværelse som har vært statisk i årtier, og overfor et menneske som forståelig nok må antas å være uten nevneverdig tilpasningsevne. Et oppbrudd for henne fra Hallandvig nå rammer langt hardere enn en regner med i normale fravikelsestilfelle som følge av odelsløsning. Dette utslag er et hensyn som trekker i retning av at løsning bør nektes, men etter forholdene finnes dette ikke tilstrekkelig.
På den annen side er det formål Johanna fremmer sterkt beskyttelsesverdig. Hennes begrunnelse for å ville overta 32/8 er godt i samsvar med den sentrale tanke i odelsretten. Alternativet er at eiendommens egenskap av odelsgods - opparbeidet gjennom flere ættledd - går tapt. Det skal da meget til for å avskjære henne fra å nå fram. Verken etter art eller styrke kan interessen hos Johanna sies å være beskjeden og svakt fundert i en avveining - innenfor de trangere rammer loven anviser - mot de følger en løsning har for Nelly. Etter lagmannsrettens vurdering kan det være tvilsomt om der i det hele er noen overvekt til Nellys side, men dette går en ikke nærmere inn på. Under enhver omstendighet skjønnes overvekten ikke å være av den kvalifiserte beskaffenhet som kreves etter §21.
Lagmannsretten finner at det ikke er "klårt urimeleg" om odelsrekkefølgen blir lagt til grunn. Vilkåret for å nekte løsning er således ikke oppfylt.
Anken har ført fram. Lagmannsretten mener at Nelly Hallandvig bør tilpliktes å betale sakskostnader til Johanna Trysnes for ankeinstansen og for byretten etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf. hovedregelen i §172 første ledd, som det ikke finnes grunn til å gjøre unntak fra. Advokat Tofte har innlevert omkostningsoppgave for lagmannsretten på kr 50688,50, hvorav kr 35000,- er salær og resten utgifter. Oppgaven over saksomkostninger for byretten er på kr 51330,50, hvorav kr 46500,- er salær, og resten utgifter.
Etter lagmannsrettens oppfatning overstiger salærene for byretten og lagmannsretten det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf. tvistemålslovens §176 første ledd. Hovedforhandlingen for lagmannsretten varte en dag. Prosessfullmektigene hadde saken også for byretten, og den står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten. Etter en samlet vurdering bør salær for byretten erstattes med kr 40.000,- og for lagmannsretten med kr 25.000,- som anses å ha vært tilstrekkelig for å få saken betryggende utført. Den samlede erstatning for saksomkostninger for byretten settes etter dette til kr 44.830,50 og for lagmannsretten til kr 40.688,50.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Johanna Trysnes har odels- og løsningsrett til eiendommen gnr. 32 bnr. 8 i Søgne.
2. Nelly Hallandvik dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å erstatte Johanna Trysnes saksomkostninger for byretten med kr 44.830,50 - kronerførtifiretusenåttehundreogtretti 50/100 og for lagmannsretten med kr 40.688,50 - kronerførtitusensekshundreogåttiåtte 50/100-.