LA-1993-190

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-10-01
Publisert:	LA-1993-00190
Stikkord:	Avtale
Sammendrag:
Saksgang:	Sand herredsrett nr. 93-00385 - Agder lagmannsrett LA-1993-00190 A. Rettskraftig.
Parter:	Ankende part: A v/hjelpeverge E (Prosessfullmektig: Advokat Odd Holck-Steen, Arendal). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Grette, Grimstad).
Forfatter:	Kst. lagdommer Anne Cathrine Frøstrup, lagdommer John Årseth, ekstraord. lagdommer Bjørn A. Paulson
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, Konsesjonsloven (1974)

Det ble avsagt slik dom:

Saken gjelder spørsmålet om ugyldighet i forbindelse med salg av fast eiendom.

Sand herredsrett avsa den 21. desember 1992 dom med følgende slutning:

"1. A dømmes til innen 2 - to - uker å overdra gnr. - - - bnr. - - - i Grimstad til B mot samtidig overdragelse av eiendommen gnr. - - - bnr. - - -, Grimstad, fra B til A, og dokumentert oppgjør for resterende kjøpesum kr 60000,- med fratrekk for 11 % rente p.a. av kr 490000,- fra 9. juli 1992 til hjemmelsoverføring har skjedd, samt for utleggsforretning foretatt 08. september 92 på kr 9667,- tillagt eventuelle omkostninger.

2. A frifinnes for å gi B pantesikkerhet for det overskytende beløp i eiendommen gnr - - - bnr - - -, Grimstad, samtidig som overskjøting av denne eiendommen finner sted.

3. A dømmes til innen 2 - to - uker å betale B saksomkostninger med kr 20000,-, tjuetusen 00/100."

De nærmere omstendigheter i saken, partenes anførsler og påstander, samt herredsrettens vurdering fremgår av dommen.

A har 19. februar 1993 ved sin prosessfullmektig advokat Odd Holck-Steen anket dommen til Agder lagmannsrett. Ankemotparten, B, har ved sin prosessfullmektig advokat Sverre Grette imøtegått anken.

Ankeforhandling ble holdt i Arendal 23. september 1993. Begge parter møtte og avga forklaring. Til stede var også E som er oppnevnt hjelpeverge for A. Det ble avhørt 5 vitner. Det ble fremlagt en rekke dokumenter som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning det er av betydning for lagmannsrettens avgjørelse.

Sakens bakgrunn er i korthet som følger: A, som er født i 1945, har i all sin tid bodd på gården X. Etter at både hans far og to tanter døde, har han bodd der alene. Han snakket etter hvert om å selge gården og om å flytte. Imidlertid trodde han ikke at han ville få nok for gården slik at han kunne kjøpe seg noe annet. Han fikk noen tilbud han mente var for lave, uten at han selv gjorde noe aktivt for å selge.

Ryktet om at han ønsket seg bort fra gården nådde B, som ikke bor så langt fra A. B møtte A på vegen før nyttår 1991/92 og A bekreftet at han var interessert i å selge.

Etterhvert ble de enige om at B skulle få kjøpe gården dersom B kunne tilby A et sted å bo, et sted som A godtok. De var rundt og så på flere hus, og til slutt fant de frem til en enebolig i Y, gnr - - - bnr - - - i Grimstad, som var til salgs. A aksepterte dette forutsatt at huset ikke ble dyrere enn kjøpesummen for gården.

B orienterte også As familie i England og Arendal om planene.

Etter befaring av huset i Y, gikk partene etter forslag fra B til advokat Sverre Grette for å få satt opp kjøpekontrakt i samsvar med det de var blitt enige om. Kjøpekontrakten som ble inngått 6. mai 1992, lød slik:

"1. B forplikter seg til å skaffe A alternativ bolig, begrenset oppad til kjøpesummen for gnr. - - -, bnr. - - -, Grimstad. Eventuell differanse i selgers favør, skal utbetales A kontant ved tinglysning av skjøte.

2. Kjøper bærer alle omkostninger i forbindelse med overdragelsen, herunder dokumentavgift og tinglysningsgebyr, samt kostnadene ved utarbeidelse av kjøpekontrakt, utferdigelse av skjøte m.v.

3. Eiendommen overtas straks konsesjon foreligger og de odelsberettigede har frafalt sin odelsrett. Fra denne dag svarer kjøper alle eiendommens påhvilende forpliktelser, så som renter, skatter, avgifter o.l. og er dessuten i kjøpers risiko.

4. Kjøper har besiktiget eiendommen og overtar den i den stand og stilling den befinner seg, uten ansvar for selger for skjulte og/eller åpenbare feil og mangler. Selger kjenner imidlertid ikke til at slike foreligger.

5. Eiendommen er omfattet av odel. Eneste odelsberettigede er av selger og adv. Asbjørn Kåsen, Ulefoss, opplyst å være C og hans datter D. Overdragelse av eiendommen forutsetter at disse frafaller sin odelsrett.

6. Eiendommen omfatter ca 300 mål, hvorav 25 mål er dyrket mark. Det resterende areale utgjør utmark/skoggrunn.

Eiendommen omfattes av konsesjonsloven, og kjøper forutsetter for sitt kjøp at konsesjon innvilges."

Det ble søkt om konsesjon. Denne ble gitt 6. juli 1992, selv om landbruksmyndighetene (fylkeslandbruksjefen) bemerket at kjøpesummen syntes noe høy.

De odelsberettigete frafalt sin odelsrett.

Trolig 12. juni 1992 oppsøkte A teknisk etat i Grimstad kommune og søkte om fradeling av parsell på ca 300 kvm fra eiendommen til bruk til båtplasser. B protesterte på dette overfor kommunen og viste til at han hadde tinglyst kjøpekontrakt.

Da konsesjon var gitt, henvendte B seg til A for å avtale et møte for signering av skjøtene, både når det gjaldt gården og huset i Y. A var ikke villig til dette. Advokat Grette skrev til A og krevet underskrift innen en uke, og varslet i motsatt fall å ville gå til søksmål og eventuell utkastelse på grunnlag av den inngåtte kjøpekontrakten.

Den 11. juli, mottatt av adv. Grette den 13. juli, skrev A med hjelp av den senere hjelpevergen E, og gav uttrykk for at han ønsket å heve kjøpet. Brevet lyder slik:

"På grunn av helsemessige årsaker ser jeg meg nødt til å heve min inngåtte kjøpekontrakt med B, det hele skjedde litt for fort for meg den gangen kjøpekontrakten ble underskrevet.

For det første er jeg kommet frem til at jeg ikke kan trives på andre plasser enn på X, det vil også bli for dyrt for meg å bo andre plasser enn her. Det gjelder f.eks. kommunale avgifter o.s.v. som jeg ikke har her ute.

Det er her jeg føler at jeg hører hjemme.

Når det i den senere tid er gått opp for meg hva som er i ferd med å skje har jeg blant annet mistet nattesøvnen, jeg bare går her å sviver uten å vite hverken ut eller inn.

Dette går da videre ut over min psykiske balanse og det er jo i det hele tatt ikke noe bra.

I følge avtaleloven §36 er det muligheter for å heve en slik kjøpekontrakt, §36 har følgende ordlyd:

"En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende.

Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.

Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold om omstendighetene for øvrig.

Reglene i første og annet ledd gjelder tilsvarende når det ville være urimelig å gjøre gjeldende handelsbruk eller annen kontraktsrettslig sedvane."

Jeg må jo si at forholdene og omstendighetene for meg har endret seg ganske drastisk.

Så håper jeg på grunnlag av dette at vi kan heve denne kjøpekontrakt uten noe mer bråk omkring dette. Håper å få høre fra Dem snarest."

Klage til forliksrådet ble inngitt 12. august 1992, og stevning ble tatt ut 15. oktober 1992.

Samtidig med tiden rundt kontraktsinngåelsen henvendte B seg til lege Espen Benestad og ba ham hjelpe A i anledning As trygdemessige rettigheter. Benestad hadde enkelte møter med A.

Etter byrettens dom og på anmodning fra As prosessfullmektig er det foretatt psykologisk vurdering av A i den hensikt "å få kastet noe lys over spørsmålet om han kan ha vært tilregnelig da han undertegnet kjøpekontrakten ifjor sommer". Undersøkelsen ble foretatt av spesialist i klinisk psykologi Ulf Espolin Johnson, og hans rapport av 1. mars 1993 ble gjennomgått under ankeforhandlingen.

Den ankende part, ved sin prosessfullmektig, har i det vesentlige gjort gjeldende:

A er en einstøing, en bygdeoriginal som klarer seg greit på gården. Han lekte med tanken om å flytte, men det ble aldri noe av. Etter å ha truffet B, ble det til at A skrev under på kontrakten om salg av gården. A har likevel ikke forstått hva han gjorde. Han skjønte ikke hva det innebar. Etter underskrivingen fortsatte han derfor å bo på gården som om ingen ting var skjedd. Men da B kom og krevet skjøte, reagerte han med en gang.

Retten må her søke å komme frem til et rimelig resultat. Avtalen må i dette tilfellet settes til side. Det fremgår av de uttalelser som de sakkyndige vitnene Benestad og Espolin Johnsen har gitt at A ikke var i stand til å forstå rekkevidden av hva han gjorde da han underskrev kjøpekontrakten. En gjennomføring av avtalen vil føre til de mest alvorlige psykiske problemer for A. Han vil ikke kunne klare seg i et hus i et alminnelig boligfelt. Det eneste sted han kan fungere er på gården hvor han alltid har bodd. Her kan han bo og leve på sin egen måte uten at noen bryr seg. I et boligfelt vil dette skape vansker. Det vil bli en stor belastning for det offentlige hjelpeapparat om han må flytte. Man vet ikke om han i det hele vil klare seg. Den nye situasjonen kan føre til selvdestruktive handlinger. Hele hans identitet og eksistensgrunnlag er knyttet til å bo på gården.

Prinsipalt er avtalen ugyldig fordi A er mentalt svekket. Han har en mental forstyrrelse slik at han ikke forstod innholdet og konsekvensene av det avtalen gikk ut på. Det følger av ulovfestede ugyldighetsregler at man i slike tilfelle kan sette en avtale til side. Det er blant annet vist til Rt-1930-177 og Jo Hov/ Avtalerett kapittel 12, særlig 195.

Subsidiært må avtalen settes til side som ugyldig fordi den strider mot avtaleloven §36. Avtalen var ikke urimelig i forholdet pris og motytelse rent formuesrettslig da den ble inngått. Men dette er ikke avgjørende. Man må også ta hensyn til etterfølgende forhold. Det er vist til Hov/Avtalerett 263 som gir anvisning på en totalvurdering. I den rimelighetsvurdering som skal skje, er det også relevant å se hen til partenes stilling. Det urimelige i dette tilfellet er å kreve oppfyllelse av kontrakten slik at A må flytte. Hvor hardt dette vil være for A er noe som også ankemotparten først i etterhånd har fått klarhet i. Ankemotparten ville neppe ha inngått den avtale han inngikk hvis han på avtaletidspunktet hadde visst hva konsekvensen ville bli for A ved eventuell tvangsflytting.

Innbyrdes var det ulikt styrkeforhold mellom partene da avtalen ble inngått. Dette ble ytterligere forsterket ved at Bs faste advokat Grette ble brukt til å sette opp kontrakten.

Det er også relevant å legge vekt på etterfølgende omstendigheter, se Hov/ Avtalerett 277 - 278. Revisjon etter avtaleloven §36 kan gå lenger enn den tradisjonelle lære om bristende forutsetninger.

En måte å løse saken på ville være å selge huset i Y og la A bære tapet ved det, slik som ble tilbudt under hovedforhandlingen i herredsretten.

Atter subsidiært, for det tilfellet at A ikke får medhold, protesteres på påstanden til B. Den kan ikke tas til følge når det gjelder kravet om plikt til å flytte.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

"1. A frifinnes.

2. A tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

Ankemotparten, ved sin prosessfullmektig, har i det vesentlige gjort gjeldende:

A hadde i lengre tid gitt uttrykk for ønsket om å selge gården, da han ikke ønsket å bo der lengre. A er ikke ubegavet, han har visse begrep om verdier, og han ønsket et annet akseptabelt sted å bo. Han hadde tidligere solgt en parsell til en nabo for kr 20000,-

A var glad og fornøyd da avtalen ble inngått og gledet seg til å flytte til huset i Y. Han hadde akseptert dette som ny bolig. Dette var årsak til at B etter at kjøpekontrakten ble inngått, umiddelbart inngav bud på og kjøpte huset i Y. Dette huset har senere stått tomt.

Den avtalen som B og A inngikk er ikke på noen måte urimelig i sitt innhold. Det vises blant annet til at konsesjonsmyndigheten gav uttrykk for at prisen var i høyeste laget. Det som er skjedd, er at A angrer. Men dette er ikke grunnlag for å påberope ugyldighet.

Det må store mentale forstyrelser til før en ellers gyldig avtale kan settes til side. A er ikke sinnsyk, åndsvak eller på lignende måte sjelelig svekket. Hans rettslige handleevne var i behold. Intellektuelt er han normal, selv om han på sosiale områder kan være noe enkel.

Det er heller intet grunnlag for å påstå årsaksammenheng mellom eventuell sjelelig svekkelse og avtalen. Avtalen er etter sitt innhold fordelaktig for A. Avtalen kan derfor ikke settes til side på dette grunnlag.

Det er vist til Rt-1971-84. Denne avgjørelsen er retningsgivende for denne saken. Når det gjelder Rt-1930-177, som den ankende part har påberopt seg, må man også se hen til mindretallets merknader.

Avtalen kan heller ikke settes til side som stridende mot avtaleloven §36. Avtalen gir i seg selv et balansert forhold mellom ytelse og motytelse. Det er ikke omstendigheter som kan tilsi at det vil virke urimelig å gjennomføre avtalen slik at selve avtalen bør sensureres. A forstod hva han hadde gjort selv om han ikke fullt ut fattet konsekvensene av disposisjonen. At en part av mer personlige grunner finner det vanskelig å opprettholde avtalen er ikke nok. Det er forøvrig vist til Pål Mitsem/Avtaleloven §36 i praksis, kapittel 3, særlig pkt 3.1 hvor det heter at man kanskje kan skimte en regel om at det skal meget til for at avtaleloven §36 kommer til anvendelse når den påståtte urimelighet knytter seg til helt spesielle forhold hos den ene kontraktspart.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

"1. Sand herredsretts dom stadfestes, dog med følgende presiserende endring av domslutningens punkt 1:

B gis hjemmel til gnr - - - bnr - - -, Grimstad,mot samtidig overdragelse av eiendommen gnr - - - bnr - - -, Grimstad, fra B til A.

Resterende salgssum A har krav på - kr 60000,- anses oppgjort ved påløpne renter, 11 % p a av kr 490000,- fra 9. juli 1992 i 14 måneder. A pålegges å fraflytte gnr - - - bnr - - - i Grimstad senest 2 uker etter at rettskraftig dom foreligger.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger."

Lagmannsretten ser saken slik:

Denne saken reiser menneskelige spørsmål som neppe kan løses direkte av domstolene. Domstolenes oppgave og kompetanse er begrenset til å ta standpunkt til de rent rettslige spørsmål som reises. Personlige forutsetninger og anger hos en av partene kan bare komme i betraktning i den grad de er rettslig relevant. Domstolene er videre bundet av de påstander som partene har nedlagt.

Rettslig sett er spørsmålet om avtalen skal settes til side som ugyldig enten pga de ulovfestede regler om ugyldighet, eller om det er urimelig etter avtaleloven §36 å gjøre den gjeldende.

A har en spesiell bakgrunn. Lege Espen Benestad forklarte i retten som en metafor at As liv kunne sammenlignes med å vokse opp i et fengsel. Han ble holdt tilbake av de strenge tantene og har hele tiden ønsket seg ut av fengselet, ut i verden. Nå, etter at han underskrev kjøpekontrakten, er fengselsdøren med ett åpen og da tør han ikke ta skrittet ut i verden.

De sakkyndige vitnene har videre forklart at A er splittet i den forstand at han fungerer tilsynelatende greitt sosialt, men han mangler sosiale relasjoner og erfaringer å forankre sine holdninger i. Han har en stor del barnlighet i sine reaksjonsmønstre fordi han ikke har fått den sosiale innlæring som er vanlig. Han har derfor vansker med å se konsekvensene fullt ut, og han mangler evnen til f eks å følge opp avtaler han gjør med andre. Samtidig er det påvist at han har normal intelligens, og han har greidd seg greit også i de årene han har bodd alene selv om han nok tar atskillig lettere på husarbeid og hjemlige sysler enn folk flest.

A møtte i retten og gav forklaring. Han svarte greit på de spørsmål som ble stilt, selv om han husket lite av det som nå utgjør den faktiske bakgrunn for saken. Ved nærmere spørsmål husket han noe mer. Selv om han brukte til dels sterke ordelag og kanskje fortrengte mer enn normalt, fikk lagmannsretten et klart inntrykk av at han visste hva han gjorde da han underskrev kontrakten. Han forstod at han solgte gården, og var innforstått med at han da samtidig skulle overta huset i Y. A var med andre ord klar over at avtalen innebar at han skulle flytte. Han var også klar over at han skulle få de pengene som ble "til overs".

Den omstendighet at han på egen hånd ca en måned senere ønsket å skille ut parsellen på 300 kvm til båtfeste styrker oppfatningen av at A var klar over at han hadde solgt gården. Bakgrunnen for å ville skille ut denne parsellen var i følge hans eget utsagn at han ønsket å beholde noe av gården for seg selv.

Han har nå hjelpeverge, men er likevel formelt sett fullt ut myndig. Selv om han, som påstått, manglet innsikt i eget sjelsliv til fullt ut å kunne vurdere ønsket om å flytte i forhold til fordeler og ulemper ved å bytte bolig, kan en slik eventuell manglende innsikt ikke være nok til å bli betraktet som vesentlig mentalt redusert i kontraktsrettslig sammenheng.

De sakkyndige vitners forklaring gir heller ikke grunnlag for å anta at han var mentalt redusert i den forstand at hans rettslige handleevne ikke var i behold da avtalen ble inngått.

I tillegg kommer at avtalen etter sitt innhold ikke kan sies å være motivert av en eventuell mental forstyrrelse. Bortsett fra senere opplysninger om As spesielle tilknytning til gården, er avtalen fornuftig og med et rimelig forhold mellom ytelsene. Sett på bakgrunn av As tidligere ønske om å komme bort fra gården, var selve avtalen også tilstrekkelig fornuftig motivert.

Lagmannsretten finner at selv om de påberopte rettsavgjørelser er konkret begrunnet, gir særlig Rt-1971-84 støtte for de vurderinger og det resultat lagmannsretten her er kommet til. Det bemerkes at lagmannsretten har tatt hensyn til at ugyldighet kan tenkes inntre også utenom de rene tilfelle av sinnsykdom, slik dommen inntatt i Rt-1930-177 har forutsatt.

Selve avtaleinngåelsen er derfor gyldig.

Det neste spørsmål er om det foreligger omstendigheter som fører til at avtalen helt eller delvis skal settes til side etter avtaleloven §36 fordi det vil være urimelig å gjøre den gjeldende.

Avtaleloven §36 kan også anvendes på en bytteavtale som den foreliggende. Bestemmelsen gir anvisning på en totalvurdering. I henhold til teorien, Hov/Avtalerett 274, er det adgang til å legge vekt på omstendigheter som medkontrahenten først etter avtaleinngåelsen ble klar over.

Avtalerettens ugyldighetsregler bygger på at man skal kunne beskytte den svake part, og at dette vernet bør stå sterkere enn medkontrahentens krav på oppfyllelse. Basert på generelle rimelighetsmessige betraktninger kan det, ut fra den ankende parts forutsetninger, herunder As sosiale og mentale ballast i livet, synes viktigere for A å bli boende på X enn det vil være for B å overta gården for å bo der og drive med islandshester. B kan i utgangspunktet kjøpe en annen gård et annet sted, selv om X ut fra hans forutsetninger og ønsker er en spesielt velegnet eiendom.

Dette kan likevel ikke være avgjørende i den rettslige vurderingen når partene ikke på egen hånd har kommet frem til en frivillig ordning.

Det var forskjell på partenes stilling ved avtaleinngåelsen. Dette kan være et moment. Forarbeidene, NOU 1879:82 61 angir at begrepet "partenes stilling" i §36 annet ledd også innebærer adgang til å vurdere om en part har vært mer underlegen enn den andre i forbindelse med selve kontraktsinngåelsen, herunder hvem som har utarbeidet kontrakten. "Partenes stilling" "kan dessuten referere seg til alder, innsikt, erfaring og andre subjektive forhold". Disse elementer skal sammen med de andre vilkår "inngå i en helhetsvurdering der en skal komme fram til en bedømmelse av vedkommende avtalevilkår eller avtale alle forhold tatt i betraktning".

De samme momenter er gjentatt i Ot.prp.nr.5 ( 1982-83) 33.

Isolert sett er det derfor nærliggende å se hen til As atskillig svakere utgangspunkt i forhandlingene enn B. Imidlertid kan dette ikke være avgjørende da avtalen totalt sett ikke fremtrer som urimelig etter sitt innhold.

Lagmannsretten kan derfor ikke se at det foreligger grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36 ut fra situasjonen på avtaletidspunktet.

Det neste spørsmålet er da om det vil være urimelig å gjøre avtalen gjeldende pga etterfølgende forhold. Bestemmelsen retter seg først og fremst mot senere omstendigheter som tilsier at det blir et vesentlig misforhold mellom ytelse og motytelse. Det foreligger ikke slike omstendigheter i denne saken når det gjelder formuesoverføringene. Men dernest må vurderes om de spesielle følelsesmessige og sosiale indikasjoner som man i etterhånd ble klar over for As vedkommende er av en slik karakter at de kan være relevante å ta i betraktning etter loven §36.

Det foreligger utsagn om hvor vanskelig A vil oppleve flytting, og at det er grunn til engstelse for hvordan han vil klare å tilpasse seg. På den annen side er det heller ikke å anse som godtgjort at A ikke vil klare seg. Støtten fra hjelpeapparatet, både praktisk bistand og psykisk hjelp vil trolig kunne bidra til å bedre hans uro og engstelse over situasjonen.

Lagmannsretten finner også å måtte ta med som element i urimelighetsvurderingen at også den annen part, B, straks innrettet seg etter avtalen ved at han umiddelbart kjøpte huset i Y for kr 490000,-.

Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering at ren anger kombinert med etterfølgende opplysninger om at A kan ha vansker med å akseptere flytting ut fra sin spesielle sosiale og psykiske situasjon ikke kan være tilstrekkelig til revisjon eller bortfall av avtalen i henhold til avtaleloven §36.

Dette innebærer at anken ikke fører frem.

I ankemotpartens påstand er inntatt et krav om at A tilpliktes å fraflytte gården. Ankemotpartens prosessfullmektig er i telefon av 30. september 1993 fra lagmannsretten gjort oppmerksom på at dette blir å anse som motanke. Denne del av påstanden ble da frafalt.

Lagmannsretten finner å utforme slutningen slik at dommen klart fremtrer som fullbyrdelsesdom.

Sakskostnadsspørsmålet blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten har vurdert om det i denne saken foreligger spesielle omstendigheter knyttet til As interesse av å få saken prøvet også for lagmannsretten, slik at hver av partene bærer sine egne kostnader for lagmannsretten. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det foreligger slike "særegne omstendigheter" som innebærer at sakskostnadsspørsmålet bør avgjøres annerledes enn etter loven hovedregel. Den ankende part bør derfor erstatte motpartens sakskostnader for lagmannsretten. Ankemotpartens prosessfullmektig har inngitt kostnadsoppgave på kr 27850,- som i følge oppgaven er salær. Lagmannsretten finner at hans oppgave ikke kan godtas fullt ut. Saken har vært relativt enkel og oversiktlig og er prosedert av samme prosessfullmektig som i herredsretten. Lagmannsretten finner at salæret ikke bør settes høyere enn kr 20000,-.

Vurderingen gjelder også sakskostnadene i herredsretten, slik at herredsrettens kostnadsavgjørelse stadfestes.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. A dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å overdra gnr - - - bnr - - -, i Grimstad, til B, mot at B samtidig overdrar eiendommen gnr - - - bnr - - -, i Grimstad, til A.

2. Resterende salgssum som A hadde krav på, kr 60000,-, anses oppgjort ved påløpne renter, 11 % p a av kr 490000,- fra 9. juli 1992 i 14 måneder.

3. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 3, stadfestes.

4. A dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til B kr 20000,- - tjuetusen - som erstatning for hans sakskostnader for lagmannsretten.