LA-1994-57
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-19 |
| Publisert: | LA-1994-00057 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Telemark herredsrett Nr. 93-00145 - Agder Lagmannsrett LA-1994-00057 A. |
| Parter: | Ankende part: Kåre Sollid (Prosessfullmektig: H.r.advokat Christopher Frøstrup). Ankemotpart: Margit og Johannes Myhra (Prosessfullmektig: Advokat Nils Juel). |
| Forfatter: | Lagdommer Erling Strand, formann, Eks.ord. lagdommer Martin Beer Byrettsdommer Nils Henrik Johansen med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Odelsloven (1974), Plan- og bygningsloven (1985) |
Saken gjelder krav fra Kåre Sollid, født xxxxxx - 1921, om å løse eiendommen Saltevje, gnr. 120 bnr. 7 i Nome på odel fra sin søster Margit Myhra, født xxxxxx - 1923 og hennes mann Johannes Myhra, født xxxxxx - 1916. De har bestridt Kåre Sollids løsningskrav under henvisning til at eiendommen ikke er av den størrelse og beskaffenhet at den fyller kravene til odlingsjord i odelsloven §2 og §1, jfr. §23. Det er ikke uenighet om Sollids løsningsrett dersom eiendommen fyller kravene i disse bestemmelsene.
I samråd med partene besluttet Nedre Telemark herredsrett felles behandling av løsningstvisten og eventuell takst. Den 22/11 - 1993 avsa herredsretten - rettens formann, dommerfullmektig Ole Dag Rike og fire skjønnsmenn - enstemmig dom i saken med slik domsslutning:
"Margit og Johannes Myhra frifinnes.
Saksomkostninger i forbindelse med løsningstvisten tilkjennes ikke.
I saksomkostninger for odelstaksten, i tillegg til de lovbestemte utgifter ved taksten, betaler Kåre Sollid til de saksøkte v/advokat Niels Juel kr 13060,- - kronertrettentusenogseksti 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom."
Kåre Sollid, med høyesterettsadvokat Christopher Frøstrup som prosessfullmektig, har anket dommen forsåvidt angår løsningstvisten til Agder lagmannsrett.
Margit Helene Myhra og Johannes Myhra, med advokat Nils Juel som prosessfullmektig, har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt i Vertshuset, Ulefoss, den 30/8 - 1994. Lagmannsretten ble satt med to fagkyndige meddommere, fhv. jordbrukssjef Johannes Vesterdal og gårdbruker Kristian Rugtvedt. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Kåre Sollid og Margit Helene Myhra avga forklaringer. Det ble videre avhørt to vitner. Lagmannsretten foretok befaring av eiendommen Saltevje, og det ble i den forbindelse foretatt påvisninger fra prosessfullmektigene, parter og vitner.
Kåre Sollid har anført at eiendommen Saltevje fyller kravene til odlingsjord både i odelsloven §2 og §1, jfr. §23. For herredsretten anførte han et totalareal på 13,82 dekar, hvorav ca 12 dekar var jordbruksareal. Vitnet, kartoppmåler ved teknisk etat i Nome kommune, Knut Greivstad, har i oppgave, datert 29/7 - 1993, angitt netto areal - etter at skogareal og gårdstun er trukket i fra - til 11,82 dekar.
Herredsretten har tatt feil når den ikke har regnet et areal på 0,52 dekar nordøst for fylkesvegen som jordbruksareal i odelsloven forstand. Arealet her har vært dyrket, men er nå grodd til med trær. Når disse er hogd, vil det ved hjelp av maskiner neppe ta særlig mer enn en dag å få ryddet stykket for stubber og røtter. Drenering vil ikke være påkrevet. Tidligere dyrket areal som ikke krever mer innsats enn dette for igjen å være i full hevd, er å regne som jordbruksareal.
Ned mot kanalen er det et område, kalt "Kjøya", hvor det noen ganger siger inn vann, men ikke oftere enn at det før regelmessig ble brukt til beite. Også dette stykket må regnes som jordbruksareal.
Hovedfeilen ved herredsrettens beregning og vurdering av arealet består i at den har bygget på måleresultatet til vitnet, Arne Rønningen, som har målt totalarealet på nedsiden av vegen, men trukket fra alt for meget når han har vurdert hva som er jordbruksareal. Det gjelder særlig gårdstunet, hagen, en tidligere dyrket skråning ned mot hovedjordet, en grasbevokst kjøreveg over jordet ned mot kanalen og området ved pumpehuset.
Ankemotpartene har for lagmannsretten lagt frem en skisse, datert 7/8 - 1994, oppmålt av jordskiftetekniker Skarbo, der innmarksarealet er angitt til 9380 dekar, når den ovenfor nevnte skråning er med, og 9096 dekar når den ikke er med. En smal stripe som Kanalselskapet eier mot vassdraget er heller ikke med. Det rent teknisk/målemessige ved skissen bestrides ikke, men det berører ikke det som er omstridt og avgjørende i saken, nemlig hvor meget av eiendommen som er jordbruksareal etter odelsloven §2, og det er vesentlig mer enn det som er oppmålt på skissen, hvor blant annet ikke noe av arealet på østsiden av fylkesvegen er med.
Rønningens beregning bygger på at alt for lite av hagen er jordbruksareal - og det er gjort for stort fradrag for tun og tomteareal ellers. Sollid anfører at det heller ikke er riktig å trekke fra for den delen av jordet som det har vært kjørt på ned mot vassdraget. Selv om det har vært kjørt her, må det ved bedømmelsen av om det er jordbruksareal, legges vekt på at vegstripen er gressbevokst og at den kan pløyes opp eller brukes til beite når som helst. Rønningen har gjort den hovedfeil at han bare har målt det som er under plog for tiden. Det er klart mindre enn det som er jordbruksareal i odelsloven forstand.
Vitnet Greivstad har tatt et så tilnærmet riktig utgangspunkt som mulig ved bedømmelsen av hva som er jordbruksareal. Hans måleresultat, 11,82 dekar jordbruksareal, er da tilsvarende riktig, og viser at eiendommen fremdeles er odlingsjord etter odelsloven §2 og §1, jfr §23. Jordbruksarealet er for det alt vesentlige av god kvalitet.
Forøvrig må det tas hensyn til produksjonsverdien av den øvrige marken når den drives sammen med jordbruksarealet og de produksjonsmessige muligheter gårdens bygninger gir. Skulle lagmannsretten mot formodning legge til grunn at eiendommens jordbruksareal er noe under 10 dekar, anføres subsidiært at det som mangler ikke kan være mer enn at eiendommen ut fra sin totale produksjonsverdi likevel fyller kravet til odlingsjord etter odelsloven §2 første ledd 2. alternativ og §1, jfr. §23.
Kåre Sollid har vist til rettsavgjørelser inntatt i Rt-1980-585, Rt-1990-325 og RG-1986-502.
Han har lagt ned slik påstand:
"1. Eiendommen Saltevje, gnr. 128 bnr. 7 i Nome fyller vilkårene for odlingsjord.
2. Margit og Johannes Myhra dømmes til å betale saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Margit og Johannes Myhra (nedenfor benevnt Myhra) har i hovedsak anført:
Herredsretten har i selve løsningssaken kommet til riktig resultat - i det alt vesentlige ut fra korrekt begrunnelse - og Myhra vil for lagmannsretten gjøre gjeldende de samme anførsler som for herredsretten.
Det bestrides ikke at eiendommen en gang kan ha vært odlingsjord, men den er det ikke nå, og har ikke vært det på lenge. Jordbruksarealet er utvilsomt under grensene for det som kreves for at eiendommen skal være odlingsjord etter odelsloven av 28/6 - 1974, og det hører ikke til så mye "anna areal, rettar og lunnende" at det oppveier det manglende, slik at den produksjonsmessige verdi kommer opp mot 10 dekar jordbruksareal, jfr. odelsloven §2, §1 og §23.
Det totale arealet er mellom 11 og 13 dekar. Det består av maksimalt 9 dekar jordbruksareal. Det øvrige er tunet, selve hustuftene, mer og mindre dårlige skogsstykker og uproduktive områder, som klart ikke er jordbruksareal i odelsloven forstand.
Det foreligger nå en ny og mer nøyaktig oppmåling av arealet sydvest for grensen mot fylkesvegen, der det ikke er målt lenger enn til en stripe Kanalselskapet eier langs vassdraget, og som utgjør ca 1 dekar. Vitnet Greivstad har forklart at dette området ved en feil ble regnet med til eiendommen Saltevje da saken var oppe for herredsretten. Partene er enige om hvor grensen mot vegen og ved vassdraget går.
Realiteten i tvisten går på hvor meget av eiendommens totalareal som kan regnes som jordbruksareal i odelsloven forstand.
Stykket på vel 0,5 dekar nordøst for fylkesvegen er et skogareal med trær av hogststørrelse. Det kreves fullt nybrottsarbeid med maskiner om det skal bli jordbruksareal, og det er langt fra nok med en begrenset utbedring på linje med det Høyesterett har gitt uttrykk for i sin avgjørelse inntatt i Rt-1985-586, jfr. Ot.prp.nr.59 (1972-73) side 51 - 52. Slik denne lille teigen ligger til, med vanskelig tilkomst fordi fylkesvegen atskiller den fra resten av eiendommen, vil det være helt urealistisk å sette i gang nybrottsarbeid her. Det er åpenbart at ikke noe av dette området er jordbruksareal, og det har i det hele meget liten verdi.
Området "Kjøya" i nærheten av vassdraget, er ofte under vann. Når vannstanden er lav, er det sumpaktig der. Det kan ikke brukes til beite og er heller ikke egnet til oppdyrking. Det er åpenbart ikke jordbruksareal, og kan heller ikke bli det ved drenering.
Greivstad har forklart at han ved målingen av arealet fra bygninger/tun benyttet bygningsloven 4 - meters grense for å ha noe å gå ut fra. Målingen av jordbruksarealet bør imidlertid skje etter en landbruksmessig vurdering. Med det utgangspunktet Greivstad har hatt for målingen, er det også her målt inn for meget som hage- og jordbruksareal. Angivelsen av 9,096 dekar i den ovenfor nevnte skisse, må være det som maksimalt kan regnes som jordbruksareal etter odelsloven §2.
Vitnet Rønningen har ut fra sin vurdering og sine målinger kommet til at det som kan regnes som jordbruksareal er under 9 dekar. Det hevdes at Rønningen har tatt med alt som ved en rommelig vurdering kan tenkes å være jordbruksareal i odelsloven forstand - også areal som krever betydelig arbeid for å kunne dyrkes eller brukes til beite.
Det øvrige arealet, ca 2 dekar nærmest verdiløs mark, kan i produksjonsmessig henseende langt fra oppveie det jordbruksarealet som mangler, jfr. odelsloven §2 første ledd 2. alternativ. Ankemotpartene har anført at det i slike saker ofte regnes med at det må ca 10 dekar produktiv skogmark til for å oppveie ett dekar jordbruksareal, og at man ikke er i nærheten av det her.
Margit og Johannes Myhra har lagt ned slik påstand:
"1. Herredsrettens dom i løsningstvisten - med unntak av omkostningsavgjørelsen - stadfestes.
2. Margit og Johannes Myhra tilkjennes saksomkostninger hos Kåre Sollid både for herredsrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter odelsloven §2 første ledd blir en eiendom regnet som odlingsjord når enten jordbruksarealet er minst 10 dekar, eller det hører til så mye "anna areal, rettar og lunnende" at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal. Lagmannsretten finner at eiendommen Saltevje ikke oppfyller dette vilkåret i odelsloven §2.
Som det fremgår av anførslene, går tvisten først og fremst på hvilke områder som skal anses å fylle odelsloven krav til jordbruksareal, og ikke på oppmålingsmessige forhold.
Lagmannsretten anser det klart at ingen del av eiendommen nordøst for fylkesvegen er jordbruksareal. Selv om området her tidligere skulle ha vært jordbruksareal, er det nå så tilgrodd med til dels store trær, at det arbeidet som må til for å få det i hevd igjen vil være på linje med nybrott. Lagmannsretten vil i denne sammenheng bemerke at den tar som utgangspunkt at tidligere jordbruksareal fremdeles kan anses for å være det når det kan bringes i hevd uten at den innsatsen som kreves har for stor nybrottskarakter. Arealet øst for vegen er imidlertid langt fra i slik stand, og dets manglende karakter av jordbruksareal forsterkes ved at beliggenheten og arronderingen er så urasjonell at det etter dagens forhold neppe ville vært aktuelt å rydde det og benytte det som jordbruksareal, selv om det hadde vært i bedre stand.
Lagmannsretten finner heller ikke at noe av det området som partene har kalt "Kjøya" er jordbruksareal. Etter befaringen og bevisføringen ellers legges til grunn at det er et sumpområde som ofte står under vann. Det anses på det rene at det ikke kan brukes til dyrking av noe slag eller til gjødslet beitemark.
For lagmannsretten er det lagt frem en skisse der innmarksarealet nedenfor vegen er beregnet til henholdsvis 9,096 dekar og 9,380 dekar, alt etter som et sterkt skrånende stykke nedenfor gårdstunet tas med eller ikke.
Lagmannsretten finner at de på skissen oppmålte 9,380 dekar er det som maksimalt kan sies å være jordbruksareal på eiendommen. Alt rundt husene, blant annet av hageareal, er da med, men slik tunet er og ligger ved bygningene, er det ikke noe av det som kan regnes som jordbruksareal. Lagmannsretten viser til det herredsretten har uttalt om bygningenes plassering og tunet med behov for plass til biler og gårdsredskaper m.v. der. Ingen del av tunet hadde karakter av jordbruksareal, og lagmannsretten anser det for praktisk umulig at noe av det skulle bli omlagt og opparbeidet til det.
Det anses på det rene at en stripe langs kanalen uriktig ble regnet å høre til eiendommen da saken var oppe for herredsretten.
Lagmannsretten finner ikke at det hører til så mye "anna areal, rettar og lunnende" på eiendommen at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal, jfr. odelsloven §2 første ledd 2. alternativ, jfr. Sollids subsidiære påstand. I produksjonsmessig henseende kan det som er "anna areal, rettar og lunnende" langt fra oppveie det manglende jordbruksarealet, slik at eiendommen likevel er odlingsjord.
Lagmannsretten er etter dette i likhet med herredsretten kommet til at Margit og Johannes Myhra må bli å frifinne for løsningskravet fra Kåre Sollid.
Anken har vært forgjeves og Kåre Sollid bør dømmes til å erstatte Margit og Johannes Myhra deres saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, som det ikke finnes grunn til å gjøre unntak fra. Lagmannsretten er imidlertid enig med herredsretten i at saksomkostninger ikke tilkjennes i forbindelse med løsningstvisten for herredsretten - annet avsnitt i dens domsslutning - etter unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd 1. alternativ. Lagmannsretten legger til grunn at avgjørelsen har fremstilt seg som mer tvilsom for herredsretten, blant annet synes ikke grenseforholdene mot vassdraget å ha vært riktig opplyst - et forhold som delvis må kunne legges ankemotpartene til last.
Herredsrettens dom i løsningssaken, domsslutningens første og annet avsnitt, blir etter dette å stadfeste.
Erstatningen for saksomkostninger for lagmannsretten til Margit og Johannes Myhra - i fellesskap - finnes å kunne fastsettes i samsvar med prosessprosessfullmektigens omkostningsoppgave til kr 27170,-, hvorav kr 21600,- er salær for lagmannsretten og resten utgifter.
Dommen er enstemmig.
Dom:
1. Herredsrettens dom, domsslutningens første og annet avsnitt, stadfestes.
2. Kåre Sollid dømmes til innen - 2 - to uker fra forkynnelsen av lagmannsretten dom å erstatte Margit Myhra og Johannes Myhra i fellesskap saksomkostninger for lagmannsretten med - 27170 - syvogtyvetusenetthundreogsytti - kroner.