LA-1994-920
| Instans: | Agder lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1995-05-29 |
| Publisert: | LA-1994-00920 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett Nr: 94-00169 - Agder lagmannsrett LA-1994-00920 B |
| Parter: | Saksøker: Johnny Egeland (Prosessfullmektig: Advokat Kristian G. Andersen). Saksøkt: Svein Eftestøl (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Lagdommer John Årseth med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §50, Skjønnsprosessloven (1917) §32, §42, §54, §54a, Jordloven (1955) §54, §55, §66, §73, Plan- og bygningsloven (1985) §84 |
Ved skjøte 18. mai 1992, tinglyst 19 mai 1992, fra John Johnsen Egeland har Svein Eftestøl overtatt eiendommen gnr. 202, bnr. 22 og 46 i Kvinesdal for kjøpesum kr 550000,-. Ved stevning 3. mai 1994 til Flekkefjord herredsrett har Johnny Egeland reist odelssøksmål mot Eftestøl og bedt avholdt odelstakst. Saksøkte bestred opprinnelig saksøkerens odelsrett til bnr. 46, men ikke til bnr. 22. Senere ble nevnte innsigelse frafalt. Flekkefjord herredsrett avsa 24. oktober 1994 odelstakst med slik slutning:
"1. Eiendommen gnr. 202, bnr. 22 og 46 i Kvinesdal verdsettes ved odelstakst til kr 820000,-.
2. I saksomkostninger betaler Johnny Egeland til Svein Eftestøl kr 21470,- innen 2 -to- uker fra takstens forkynnelse."
De nærmere omstendighetene ved skjønnet og herredsrettens vurdering fremgår av odelstaksten.
Svein Eftestøl med advokat Ove Chr. Lyngholt som prosessfullmektig har begjært overtakst ved Agder lagmannsrett, idet han mener at taksten er satt for lavt. Johnny Egeland med advokat Kristian G. Andersen som prosessfullmektig har også begjært overtakst, idet han hevder at taksten er satt urimelig høyt.
Overskjønnsforhandling ble holdt i Kvinesdal 9. mai 1995. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Det ble avhørt 1 vitne. Lagmannsretten foretok befaring av omhandlede eiendom og partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for overtaksten.
Saksøkeren - Johnny Egeland - har i hovedtrekk anført:
Det begjæres odelsovertakst idet det gjøres gjeldende at verdiansettelsen for eiendommen er så urimelig høy at det er grunnlag for å hevde at en står overfor en vilkårlighet. Ut fra skjønnsgrunnlaget er det vanskelig å forstå hvordan herredsretten har kommet frem til slik takst som er avgitt.
Det er en "bruksbestemt salgsverdi" retten skal komme frem til. Det foreligger en rekke forhold av betydning som herredsretten ikke har tatt hensyn til. Avgjørende må i utgangspunktet være hvilken avkastning eiendommen gir som landbrukseiendom.
Når det gjelder innmarka, er det noe uklart hvor mye som er dyrket. I forbindelse med behandlingen av Eftestøls konsesjonssøknad i 1992 er lagt til grunn at eiendommen har ca 45 da fulldyrka areal, mens Eftestøls oppgave, som herredsretten har lagt til grunn, er på 50 da.
Eiendommens arealoppgave forøvrig er slik som lagt til grunn av herredsretten. Skogbrukssjefen i Kvinesdal har beregnet skogens årlige tilvekst til 50 m3, men som nevnt av herredsretten, er dette altfor høyt. Det er imidlertid uklart i hvilken utstrekning den riktige høyden er vektlagt. Det bestrides at skogen kan gi noe særlig tilskudd til gårdens totale avkastning.
De to gjenværende hyttetomtene i det regulerte friarealet representerer ingen tilleggsverdi. Det vises til at området er ikke noe attraktivt hytteområde, og hyttetomtene har ingen strandlinje, og er ikke tillagt noen fiskerett. Det foreligger heller ingen etterspørsel etter hyttetomter i området.
Det foreligger ingen dokumentasjon for de påståtte investeringene/vedlikeholdsarbeidene på bygningene. Bygningene må vurderes ut fra de produksjonsmulighetene som gården gir grunnlag for. Driftsbygningen har kapasiteter som ikke står i samsvar med gårdens produksjonsgrunnlag. Når Eftestøl har så stor besetning, skyldes det at han leier arealer, og dette skal ikke tas hensyn til ved takseringen av eiendommen. Eiendommen ligger i et fraflfyttingsområde og boligen kan ikke tillegges noen egen boverdi. Det fremgår ikke av premissene om herredsretten har tatt hensyn til disse forholdene.
Det fremgår ikke av Eftestøls næringsoppgaver at han har foretatt investeringer av noen betydning, og det hevdes derfor at de ikke er av slikt omfang at de kan gi noe utslag i prisen. Etter at Eftestøl fikk skjøte på eiendommen, ble han gjort kjent med at odelsløsningssak ville bli reist. Det må derfor legges til grunn at restaureringen av bolighuset og andre hastverksinvesteringer er gjort for å vanskeliggjøre odelsløsningen, og skal da under enhver omstendighet ikke tas hensyn til.
Når det gjelder sandforekomstene, vises til at hele området er regulert til landbruk, og at uttak av sand vil være i strid med jordloven §54 og plan- og bygningsloven §84. Det må i tilfelle en bruksendring til, som ikke er gitt og heller ikke søkt om. Det er heller ikke påregnelig at det vil bli gitt. Det foreligger ingen kontrakter om uttak av sand på eiendommen, og det er heller ikke noe marked for slikt uttak. Så lenge tillatelse til åpning og drift av sandtak ikke foreligger, kan sandforekomstene ikke gi tilleggsverdi ved odelstaksten. Det vises forøvrig til uttalelse av 8. mai 1995 fra Arentz & Kjellesvig AS v/sivilingeniør Peter Arentz, som konkluderer med at omfanget av grusforekomstene ikke kan fastslås med sikkerhet og at forekomstene på grunn av uheldig fraksjonsfordeling m.v. inntil videre kun er aktuelle som fyllmasser.
Det vises ellers til en del fremlagte takster. Det gjelder takst for naboeiendommen gnr. 202, bnr. 45 i Kvinesdal, til kr 426000,- i 1994, og som hevdes å være direkte sammenlignbar med omhandlede eiendom. Videre gjelder det skifteovertakst kr 650000,- i 1991 for gnr. 151, bnr. 5 og 7 i Kvinesdal, odelstakst kr 310000,- i 1994 for gnr. 62, bnr. 2 og 5 samt gnr. 63, bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal, samt odelsovertakst kr 270000,- i 1993 for gnr. 64, bnr. 2 i Sirdal.
Eftestøls anlegg av kjørevei frem til hyttetomta på Snorodden må betraktes som påhefte av en veirett som ikke tidligere eksisterte, og som kreves avløst etter odelsloven §50. Anlegget av kjøreveien har intet å gjøre med en forsvarlig investering av hensyn til gårdsdriften, og har kun som formål å skaffe ham selv som ny hytteeier en fremtidig kjørevei til hytta. Når løsningssaken er gjennomført, vil odelsløseren sørge for at veiarealet blir igjenlagt, fordi veien er lagt i innmarken. Dette er et forhold som må tas tilbørlig hensyn til ved taksten.
Dessuten gjøres gjeldende en avløsningsrett i forhold til en vannledning til nevnte hyttetomt fra brønn anlagt i utmarken.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Den av Flekkefjord herredsrett avhjemlede odelstakst over gnr. 202, bnr. 22 og 46 reduseres vesentlig.
2. Den kjørerett som saksøkte har skaffet seg til gnr. 202, bnr. 57 avløses i medhold av odelsloven §50."
Saksøkte - Svein Eftestøl - har i det vesentlige anført:
Herredsrettens odelstakst er lavere enn eiendommens omsetningsverdi slik den skal fastsettes etter odelsloven §49, og må derfor forhøyes. Det fremgår ikke av herredsrettens premisser hvilken betydning de enkelte komponentene i taksten er tillagt for eiendommens samlede verdi. Det er imidlertid åpenbart at løsmassene på eiendommen er for lavt vurdert.
Saksøkte overtok eiendommen i 1992. Eiendommen var da nedkjørt, bygningene dårlig vedlikeholdt, driften lå nede, og det var ingen besetning på gården. Det var derfor nødvendig med betydelige investeringer, såvel i våningshus som i driftsbygning, og for å få jordveien i drift. Saksøkte opprustet driftsbygningen og kjøpte besetning. Han har nå 68 kyr, 12-14 ungdyr, 25 høner, 10 lam, samt noen geiter, og produserer ca 36000 l melk pr. år. Melkekvoten på 35700 l representerer et vesentlig verdimoment. Han har dyrket opp ca 5 da, slik at eiendommen nå er på ca 50 da dyrket mark, og det er grøftet og lagt til rette for ytterligere oppdyrking. Han har bygget ut veinettet på eiendommen og anlagt stikkveier til skogen. Det er også foretatt betydelige moderniseringer og oppussinger av våningshuset, jfr. fremlagt oversikt over utførte arbeider, som i det vesentlige ble gjort i de to første årene etter overtakelsen, og svært mye ved egeninnsats og ved bistand fra familie. Det er således nå en helt annen eiendom som skal takseres enn slik den var da saksøkte kjøpte den. Det er imidlertid ikke gjort noe annet enn det som har vært nødvendig, og eiendommen skal takseres etter den tilstand den har på takseringstidspunktet.
Når det gjelder de to gjenværende hyttetomtene i det regulerte friområdet, vises til at Fjotlandsvatnet ligger i et naturskjønt område. Det er riktig nok ingen stor etterspørsel etter hyttetomter, men det foreligger likevel et visst behov. Fjotlandsvatnet er fiskerikt, og det står eieren av eiendommen fritt å disponere sin egen fiskerett til fordel for hytteeiere.
Løsmassene på eiendommen representerer et betydelig verdipluss, som herredsretten har tatt for lite hensyn til. Det vises til fremlagt rapport fra Asplan Viak Sør v/siv.ing. Jørgen Holme, som konkluderer med at det på eiendommen foreligger betydelige sand- og grusmasser, anslått til ca 150000 m. Det er imidlertid presisert at anslaget er meget usikkert. Det er i rapporten antatt at forekomstene ligger godt innenfor de kravene som stilles til betongfremstilling, og at det kan påregnes salg av masser for betongfremstilling til lokalmiljøet. Det er vist til en del tidligere takster hvor grusforekomster har vært vurdert og hvor m-prisen har variert fra kr 1,90 i 1976 til kr 12,- i 1993. Uansett hvilken pris som legges til grunn ligger det betydelige verdier i løsmassene.
Når det gjelder saksøkerens avløsningskrav, erkjennes at det ikke foreligger noen rett for saksøkte til å benytte den omhandlede vannledningen når saksøkeren overtar eiendommen. Saksøkte vil da stenge av ledningen.
Den omhandlede veien til Snorodden har en dobbel funksjon, nemlig for å ta ut masser og for en fornuftig landbruksdrift, samt vei til hytta. Odelsloven §50 gir ikke hjemmel for å kreve en slik veirett avløst. Retten for Snorodden ble ikke stiftet i preskribsjonstiden, men da tomta ble fradelt i 1971. Ved at veien er opparbeidet, inntrer retten for Snorodden bare som en refleksvirkning. Det vises forøvrig til herredsrettens avgjørelse om dette, som i det vesentlige tiltres.
Det er nedlagt slik påstand:
"Odelstaksten forhøyes og Svein Eftestøl tilkjennes saks omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen gnr. 202, bnr. 22 og 46 ligger ved Fjotlandsvatnet i Kvinesdal kommune. Den har et totalt areal på 285 da, hvorav 50 da er dyrket, 10 da kan dyrkes, 100 da er skog og 125 da er myr/impediment. Den dyrkede marken er fulldyrket, og selv om den ligger i teiger relativt nær til hverandre og til driftsbygning og våningshus, er det gode bruksveier som gjør driften mer rasjonell. Det meste av skogen er av hogstklasse IV, og den årlige tilveksten er av skogbrukssjefen i Kvinesdal beregnet til 50 m3, men dette er nok for høyt satt, antakelig fordi det i beregningen synes å være lagt til grunn for stort skogareal. En del av skogsområdet er i vedtatt reguleringsplan avsatt til friluftsområde/fritidsbebyggelse, og det er her innregulert 3 hyttetomter. En av disse er allerede fradelt, mens 2 kan fradeles. Etterspørselen etter hyttetomter er antatt å være noe usikker, men det legges til grunn at tomtene representerer en viss verdi i tillegg til den jordbruksmessige verdien av eiendommen.
På eiendommen er det betydelige forekomster av løsmasser, jfr. fremlagt rapport fra Asplan Viak Sør AS v/sivilingeniør Jørgen Holme. Det legges til grunn i taksten at massene, som nevnt i rapporten, anslagsvis har et volum på ca 150000 m, og at de kan benyttes til betongfremstilling. Selv med et forsiktig prisanslag representerer løsmassene en betydelig verdi. Løsmassene ligger delvis på dyrket eller dyrkbar jord, men det legges til grunn som påregnelig å få landbruksmyndighetenes samtykke til å ta ut massene under forutsetning av at vedkommende område etter uttaket blir gjenlagt til dyrket mark, jfr. jordloven §55.
Når det gjelder eiendommen forøvrig, vises til den beskrivelse som er gitt av herredsretten, og som lagmannsretten i det vesentlige kan tiltre og legger til grunn. Det tillegges at det i driftsbygningen er tilrettelagt for nødvendig innredning for ca 1000 høns. Eiendommen må anses å ha en betydelig boverdi, og dette tillegges vekt ved takseringen.
Etter at odelssøksmål ble reist har saksøkte anlagt vei over eiendommen frem til tomten bnr. 57, hvor det er oppført en hytte. Saksøkeren har anført at denne nye veien må betraktes som en ny heftelse på eiendommen og krever den avløst med hjemmel i odelsloven §50.
Odelsloven §50 gir hjemmel for å kreve avløst hefte på eiendommen "når dei er påhefta etter at foreldingsfristen tok til". Det er på det rene at den omhandlede veien er anlagt i preskribsjonstiden. Veien er lagt delvis som en fortsettelse av eksisterende vei på eiendommen, men i det vesentlige anlagt i den østlige randsonen mellom dyrket mark og Fjotlandsvatnet. Lagmannsretten vurderer veien som en fornuftig investering for eiendommens landbruksmessige drift og som nødvendig for eventuelt uttak av løsmasser. Veien medfører også veirett for hyttetomta bnr. 57, som ifølge skjøte av 3. juli 1971 har "samme rettigheter som hovedbruket" til vei og ankomst til tomten. Denne veiretten for hyttetomta kan imidlertid ikke betraktes som et hefte som er påført odelseiendommen i preskribsjonstiden, idet tomtens veirett er gitt i skjøtet i 1971, jfr. foran, og aktualiseres bare som en refleksvirkning av den veien som nå er anlagt på hovedeiendommen. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at denne nye veien ikke er en heftelse som kan kreves avløst med hjemmel i nevnte bestemmelse, og viser for så vidt til herredsrettens begrunnelse.
Når det gjelder den omhandlede vannledningen, vises til at saksøkte uttrykkelig i retten har erkjent at han ikke har rett til å benytte vannledningen når saksøkte overtar eiendommen, og at han da vil stenge av ledningen. Det foreligger etter dette ingen påstått rett som hviler som heftelse på eiendommen og som det er nødvendig å avløse.
Ved verdifastsettelsen legges odelsloven §49 til grunn, og slik at eiendommen verdsettes på grunnlag av den bruk av den som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig benyttes til landbruksformål. Det er således en "bruksbestemt salgsverdi" som skal fastsettes, jfr. Rt-1980-233, Rt-1982-1673, og Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3. utgave, 210 flg. Det normale utgangspunktet for takseringen er eiendommens tilstand på takseringstidspunktet, jfr. odelsloven §73 og Rt-1959-258 flg. Saksøkeren har hevdet at saksøkte har foretatt investeringer på eiendommen i hensikt å vanskeliggjøre odelsløsningen, og at retten av den grunn må se bort fra verdien av investeringene. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for en slik påstand. Det er således heller ikke grunnlag for å fravike den alminnelig hovedregel om å legge forholdene på takseringstidspunktet til grunn for taksten. Dette innebærer imidlertid ikke at de faktiske investeringene gjenspeiles fullt ut i taksten. Det bemerkes forøvrig at saksøkte ved sine investeringer har tatt en bevisst risiko med hensyn til hva han i taksten kan forvente å få igjen av de faktiske investeringene.
Etter en samlet vurdering av de forholdene som er nevnt eller henvist til foran er lagmannsretten kommet til at verdien av eiendommen bør settes til kr 1100000,-.
Saksomkostninger. Odelsovertakst er begjært i samme utstrekning av begge partene, først av saksøkte og deretter av saksøkeren. Sistnevntes begjæring blir å anse som aksessorisk, jfr. skjønnsloven §32 fjerde ledd. Saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse og i medhold av odelsloven §66 jfr. skjønnsloven §42 jfr. §54a pålegges saksøkeren å erstatte saksøktes nødvendige omkostninger ved overtaksten. Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave på kr 42813,60. Av dette er kr 19000,- prosessfullmektigens salærkrav, kr 22420,60 utgifter til sivilingeniør Holme i anledning utarbeidet og fremlagt rapport, og resten kr 1393,- er diverse andre spesifiserte utgifter. Saksøkerens prosessfullmektig har protestert på at utgiftene til sivilingeniør Holme kreves tatt med i erstatningskravet, idet det hevdes at Holmes undersøkelser ikke var nødvendige for å få saken betryggende utført, samt at rapporten ble fremlagt så sent at det ikke var rimelig tid til å imøtegå den utover hva sivilingeniør Arentz rakk dagen før overskjønnsforhandlingen. Saksøktes prosessfullmektig fastholder at rapporten var nødvendig og at omkostningene må erstattes etter samme nødvendighetsvilkår som i en ekspropriasjonssak, jfr. skjønnsloven §42 jfr. §54.
Lagmannsretten finner at det var nødvendig for saksøkte å engasjere teknisk bistand for å få løsmassenes volum og kvalitet faglig vurdert, og legger den fremlagte omkostningsoppgave til grunn. I tillegg kommer utgiftene til rettsgebyr på kr 4750,- samt utgiftene til skjønnsmenn på kr 11041,-. Saksøktes samlede omkostninger ved overtaksten blir således kr 58604,60, som avrundes til kr 58600,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Verdien av eiendommen gnr. 202, bnr. 22 og 46 i Kvinesdal settes til kr 1100000,- - enmillionetthundretusen-.
2. Johnny Egeland plikter innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne odelsovertaksten å betale til Svein Eftestøl kr 58600,- -kronerfemtiåttetusensekshundre- som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.