LB-1999-2677

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-12-08
Publisert:	LB-1999-02677
Stikkord:	Husleieregulering, Foreldelse
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 98-02938 A/81 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-02677 A/01.
Parter:	Ankende part: Løkkeveien AS (Prosessfullmektig: Advokat Paal-Christian Hansen). Motpart: Gro Kristensen, Hilde Mangseth, Stig Vestre, Jo Atle Spigseth, Trine Jonassen, Tom Dyrberg, Sven Ivar Sanstøl, Morten Dyrberg, Torfinn Rossland, Reidar Bratsberg, Cecilie Nielsen, Tor Cato Stensrud, Ragnhild Torp, Cathrine Lønnerød, Brynja Steingrimsdottir, Live S. Grønnevik, Helge Jugo Rangens, Tor Øverbø, Lars Engmark, Eli Prestårshus og Sivert Falkeid (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem).
Forfatter:	Lagdommer Øystein Hermansen, formann. Lagdommer Vibecke Groth. Lagdommer Jørgen Fredrik Brunsvig
Lovhenvisninger:	Husleiereguleringsloven (1967) §29, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977), Foreldelsesloven (1979), Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §35, Forvaltningsloven (1967) §42, §2, §30, §35, §3, §5, §6, §8, §9, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5, §7

Saken gjelder krav om tilbakebetaling av påstått ulovlig høy husleie.

Løkkeveien AS ble eier av boligeiendommene Løkkeveien 11 og 13 samt Huitfeldtsgate 14, 16 A og 16 B fra 1990. Boligene er oppført før 8 april 1940, og husleiereguleringsloven kom i utgangspunktet til anvendelse for leiefastsetting.

Leietaker Gro Kristensen m fl - i alt 21 parter - har med hjemmel i husleiereguleringsloven §29 krevet tilbakebetaling av påstått ulovlig høyt vederlag for perioden april 1995 - oktober 1996. Løkkeveien AS tok ikke kravet til følge. Ved stevning av 31 mars 1998 reiste Gro Kristiansen og de øvrige 20 parter sak for Oslo byrett med krav om tilbakebetaling.

Oslo byrett avsa dom 9 juni 1999, med slik domsslutning etter rettelse av 25 juni 1999:

1. Løkkeveien AS betaler til

Gro Kristensen kr 19.665,- - nittentusensekshundreogsekstifem - kroner

Hilde Mangseth kr 35.568,- - trettifemtusenfemhundreogsekstiåtte - kroner

Stig Vestre kr 41.078,- - førtientusenogsyttiåtte - kroner

Jo Atle Spigseth kr 5.351,50 -femtusentrehundreogfemtien 50/100 - kroner

Trine Jonassen kr 29.051,- -tjuenitusenogfemtien - kroner

Tom Dyrberg kr 46.835,- førtisekstusenåttehundreogtrettifem - kroner

Svein Ivar Sandstøl og

Morten Dyrberg kr 43.795,- - førtitretusensjuhundreognittifem - kroner

Torfinn Rossland kr 4.930,- - firetusennihundreogtretti - kroner

Reidar Bratsberg kr 35.340,- -trettifemtusentrehundreogførti - kroner

Cecilie Nielsen kr 39.425,- - trettinitusenfirehundreogtjuefem - kroner

Tor Cato Stensrud kr 47.215,- -førtisjutusentohundreogfemten - kroner

Ragnhild Torp kr 41.999,- -førtientusennihundreognittini - kroner

Cathrine Lønnerød kr 15.327,- -femtentusentrehundreogtjuesju - kroner

Brynja Steingrimsdottir kr 9.376,- - nitusentrehundreogsyttiseks - kroner

Live S. Grønnevik kr 15.646,- -femtentusensekshundreogførtiseks - kroner

Helge Jugo Rangens kr 12.502,- -tolvtusenfemhundreogto - kroner

Tor Øverbø kr 29.645,- - tjuenitusensekshundreogførtifem - kroner

Lars Engmark kr 1.608,- - ettusensekshundreogåtte - kroner

Eli Prestårhus kr 6.830,- - sekstusenåttehundreogtretti - kroner

Sivert Falkeid kr 77.965,- -syttisjutusennihundreogsekstifem - kroner

med tillegg av 12 - tolv - % rente p a fra 1. mai 1998 til betaling skjer.

2. Løkkeveien AS betaler saksomkostninger til de samme under ett med 32.000 - trettitotusen - kroner med tillegg av 12 - tolv - % rente p a fra forfall, jf. post 3 nedenfor, til betaling skjer.

3. Betalingsfrist for samtlige betalinger er 2 - to - uker etter forkynnelse av dommen.

Sakens nærmere enkeltheter framgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Løkkeveien AS har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten, og har lagt ned slik endelig påstand:

1. Løkkeveien AS frifinnes.

2. Løkkeveien AS tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett, med tillegg av 12 % årlig rente fra 2 uker etter dommens forkynnelse til betaling skjer.

Gro Kristensen m fl (i alt 21 parter) har tatt til gjenmæle, og har lagt ned denne påstand:

1. Oslo byretts dom av 9. juni 1999 stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 30 november 1999. For ankende part møtte administrerende direktør i Neas-gruppen, Bjørn Pettersen, og avga forklaring. Av ankemotpartene møtte Sven Ivar Sanstøl (i byrettens dom feilaktig kalt Svein Ivar Sanstøl). De øvrige ankemotpartene var representert ved prosessfullmektigen. Det ble avhørt 1 vitne foruten vitneavhøret av Bjørn Pettersen. Dokumentasjonen framgår av rettsboken.

Den ankende part, Løkkeveien AS, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Nåværende eiere av Løkkeveien AS overtok aksjene 30 oktober 1996, og hadde ingen planer om å drive utleie av boligene med eksisterende bygningsmasse. Siktemålet var å rive bygningene og foreta nyutbygging. Leietakernes avtaler var tidsbegrensete og utløp i august 1997. Kommunen grep imidlertid inn med forkjøpsvedtak etter lov av 29 april 1977 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (leiegårdsloven), og husleienemnda hadde etter at dette vedtaket ble truffet ingen kompetanse til å treffe vedtak om høyeste lovlige leie etter husleiereguleringsloven. Det vises til husleiereguleringsloven §2 om at loven ikke gjelder for utleie fra kommune. Videre vises til brev av 26 april 1999 fra husleienemda til ankende parts forretningsfører/forvalter Neas Norsk Eiendomsadministrasjon, samt til vitneforklaringen fra kontorsjef Harry Stenberg.

Vedtakene som ble truffet av husleienemda høsten 1997 - februar 1998 må på denne bakgrunn anses som ugyldige. At det ikke er truffet formelle omgjøringsvedtak, kan ikke være avgjørende.

Byretten kom feilaktig til at det fortsatt var Løkkeveien AS som var utleier etter at kommunens forkjøpsvedtak forelå. Det følger imidlertid av §8 i kjøpekontrakten av 24 mars 1999 mellom Løkkeveien AS og Oslo kommune at eiendommene overtas av kjøper med virkning fra 1 november 1996. Rent faktisk var det også kommunen som drev eiendommen da husleienemndas vedtak ble truffet, idet Neas forvaltning av eiendommene skjedde i samråd med kommunen. At kommunen har betalt avsavnsrente fra 1 november 1996 styrker også ankende parts oppfatning. Leietakerne hadde for øvrig på tidspunktet for husleienemdas vedtak besittelsen kun i kraft av forkjøpsvedtaket, jf. at leieavtalene var utløpt i august 1997.

Det følger av leiegårdsloven §7 annet ledd at kommunen overtar leiegården på samme tidspunkt som det overtakelsestidspunkt som gjaldt mellom overdrager og erververen, dvs her pr 1 november 1996. Det er ikke truffet noen beslutning om utsatt iverksetting av forkjøpsvedtaket etter forvaltningsloven §42. Også av den grunn må kommunen anses som eier fra dette tidspunkt. Leiegårdslovens bestemmelser om disposisjonsforbud, jf. loven §5, styrker også dette standpunkt.

Kommunen traff forkjøpsvedtak til fordel for beboerne. Dersom dette innebærer at borettslaget som beboerne stiftet må anses som eier da husleienemnda traff vedtak, kan ankemotpartene likevel ikke vinne fram med tilbakebetalingskravet. Det vises til husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr 2 om at bestemmelsene i kapittel II ikke gjelder for utleie av bolig i hus som eies av andelslag der leietakeren er andelshaver.

Vedtakene fra husleienemda er av noe ulik art. I noen av vedtakene er det henvist til tidligere vedtak om høyeste lovlige leie, og det er opplyst hva som nå er lovlig leie. For andre leiligheter er det ikke henvist til eventuelle tidligere vedtak, og det er truffet vedtak på grunnlag av befaring. Begge typer vedtak er ugyldige, idet det avgjørende må være at vedtakene er fattet på et tidspunkt husleienemda ikke lenger hadde kompetanse. Gamle vedtak som er truffet i forhold til tidligere leieboere har ikke gyldighet i forhold til senere leieboere.

Subsidiært må kravet på tilbakebetaling være foreldet. Husleieloven §35 annet ledd om 1 års foreldelsesfrist må få anvendelse som lex spesialis i forhold til foreldelseslovens regler. Dette støttes også av husleielovens forarbeider, jf. s 54 i Innstilling III fra Husleielovkomitéen (1938). Det vises også til Rt-1995-1822, om at den særskilte ankefrist i husleieloven også får anvendelse i saker om tilbakebetaling av husleie etter husleiereguleringsloven. Videre vises til mindretallets standpunkt i Rt-1952-127. Øvrig rettspraksis og juridisk litteratur har begrenset rettskildevekt.

Ankemotpartene, Gro Kristiansen m fl, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom er korrekt, og må stadfestes. Løkkeveien AS var fortsatt utleier da husleienemda traff vedtakene høsten 1997 - februar 1998. Forkjøpsvedtaket var bestridt, og avklaringen kom først ved rettsforliket i januar 1999. Fram til dette tidspunkt foretok ikke kommunen seg noe for å gjennomføre forkjøpsvedtaket, en løsning også leiegårdslovens system tar høyde for. Det vises bl a til leiegårdsloven §5 annet ledd og til Ot.prp.nr.44 (1990 - 91) s 38 - 39. Også rettsprakis vedrørende utkastelse av leietakere etter at kommunens forkjøpsrett er gjort gjeldende viser at det ikke er kommunen som i praksis er utleier, jf. bl a Rt-1985-1457. Leieforhold i en slik situasjon faller således ikke utenfor husleiereguleringslovens anvendelsesområde, som unntar utleie fra kommune.

Uavhengig av om det var Løkkeveien AS, kommunen eller borettslaget som anses som utleier på det tidspunkt da husleienemda traff de omstridte vedtakene, var vedtakene ikke ugyldige m h t den periode nærværende tvist gjelder. Før 1 november 1996 var Løkkeveien AS uomstridt utleier, og husleienemda måtte ha kompetanse til å treffe vedtak om husleie for den perioden, jf. husleiereguleringsloven §5 om at vedtaket kan gis virkning fra leieforholdets begynnelse.

Under ingen omstendighet kan det reises tvil om tilbakebetalingskravet for de leietakere (i alt 8 leietakere) der husleienemda tidligere år hadde truffet vedtak om høyeste lovlige leie. Vedtakene treffes i forhold til leieobjektet, og gjelder ikke bare for den leietaker som bodde der da vedtaket ble truffet. Dette illustreres også av husleienemdas brev av 7 november 1997 vedrørende Eli Prestårhus leilighet, der husleienemda viser til vedtak av 1984 for leiligheten «som den gang ikke var bebodd».

Brevet av 26 april 1999 fra husleienemda inneholder intet som har noen rettslig betydning for denne saken. Det vises ellers til at husleienemda ikke har truffet noe vedtak om omgjøring av de omstridte vedtakene.

Kravet om tilbakebetaling er ikke foreldet. Husleieloven §35 annet ledd om 1 års foreldelsesfrist kommer ikke til anvendelse på saker etter husleiereguleringsloven §29. Det vises bl a til RG-1998-841 og til Bent Liisberg: Husleieregulering (1984) s 278 - 279.

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som byretten, og skal bemerke:

Etter husleiereguleringsloven §29 kan den som har betalt høyere vederlag enn lovlig, kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, dersom han ikke etter forholdene må anses for i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

Etter husleiereguleringsloven kapittel II - som i utgangspunktet gjelder for umøblerte førkrigsboliger i bl a Oslo - kan private som leier ut bolig eller boligrom ikke ta, kreve eller avtale høyere vederlag enn høyeste lovlige leie med eventuelle tillegg, etter nærmere bestemmelser i samme kapittel. Det gjelder altså en maksimalleie for slike forhold. Husleiereguleringsloven bestemmer i §5 første ledd at høyeste lovlige leie for bolig eller boligrom som var utleid 30 juni 1982, som utgangspunkt er den leie som gjaldt denne dag. For bolig eller boligrom hvor høyeste lovlige leie ikke følger av bestemmelsene i §5 første ledd, bestemmer annet ledd at husleienemda skal fastsette leien etter reglene i §6 annet og tredje ledd. I prinsippet finnes det altså alltid en høyeste lovlige leie for de leiligheter som omfattes av loven kapittel II, og som enten er fastsatt ut fra et historisk utgangspunkt med senere tillegg, eller som er fastsatt av husleienemda. Denne høyeste lovlige leien kan økes ved alminnelig leieforhøyelse, fastsatt i forskrift. Husleienemda kan endre den høyeste lovlige leien for det enkelte leieforhold, ved nedsettelse etter §8 eller førhøyelse etter §9. Særlig praktisk er forhøyelse på grunn av utbedringstiltak. I tillegg til høyeste lovlige leie kan utleier etter nærmere regler kreve utligning av utgifter til indre og ytre vedlikehold.

For enkelte av ankemotpartenes leiligheter hadde husleienemda truffet vedtak i tidligere år, og før de aktuelle leietakere var inne i bildet. Løkkeveien AS innkrevet høyere leie fra disse ankemotparter enn det som fulgte av disse eldre vedtak. Utleieren bygget etter det opplyste ikke leiekravet for disse ankemotparter på det historiske utgangspunkt i loven §5 eller på noe nytt vedtak fra husleienemda. Utleieren hadde heller ikke i forhold til noen av de øvrige ankemotparter anmodet husleienemda om å fastsette høyeste lovlige leie. Først etter at forkjøpsvedtaket var skjedd i 1997 ble det tatt kontakt med husleienemda fra Løkkeveien AS ved Neas Norsk Eiendomsadministrasjon. Det vises for så vidt til vitneforklaringen fra Bjørn Pettersen. Noen måneder senere kom så henvendelsen fra leietakerne som ledet fram til de omstridte vedtak.

Tvisten gjelder husleie for perioden april 1995 - oktober 1996, og det er uomtvistet at Løkkeveien AS var utleier i denne perioden. Det er også uomtvistet at de beløp som leietakerne krever tilbakebetalt tilsvarer forskjellen mellom betalt leie for nevnte periode og det beløp som husleienemdas vedtak av november 1997 - februar 1998 gir anvisning på som høyeste lovlige leie for perioden april 1995 - oktober 1996. Det må for øvrig konstateres at utleier ikke har anført at leietakerne i vesentlig grad har vært medansvarlig for en eventuell overtredelse av leieregulerings-bestemmelsene.

Partene er uenige om Løkkeveien AS fortsatt kunne anses som utleier på det tidspunkt husleienemnda traff vedtakene om høyeste lovlige leie. På det tidspunktet forelå kommunens vedtak om forkjøpsrett i h t leiegårdsloven, på bakgrunn av en kjøpsavtale av 30 oktober 1996 som utløste retten til å gjøre forkjøp gjeldende. Bystyret vedtok 19 mars 1997 å bruke forkjøpsretten til fordel for beboerne, og bestemte samtidig at eiendommen skulle overtas direkte av beboerne i eiendommen eller deres borettslag/eierseksjonssameie. Løkkeveien AS bestred imidlertid gyldigheten av forkjøpsvedtaket, og reiste søksmål mot kommunen ved stevning av 29 april 1997. Partene kom til enighet ved rettsforlik av 6 januar 1999, og i den senere kjøpekontrakt av 24 mars 1999 mellom Løkkeveien AS og Oslo kommune er bestemt at eiendommene overtas av kjøper (dvs kommunen) «med virkning fra 01.11.1996.»

Mye taler for at det fortsatt måtte være Løkkeveien AS som i relasjon til husleiereguleringsloven bestemmelser var utleier da husleienemda traff vedtakene i 1997 - 1998. Selv om det ikke var truffet noen formell avgjørelse om utsatt iverksetting av forkjøpsvedtaket, var den faktiske situasjon så lenge forkjøpsvedtaket var omstridt at Løkkeveien AS gjennom sin forvalter fortsatt bestyrte eiendommene. At dette skjedde i samråd med kommunen endrer neppe forholdet. Heller ikke kan det i forhold til leietakernes rettigheter i 1997 - 98 være avgjørende at kommunen og Løkkeveien AS flere år senere - i 1999 - inngikk avtale om at overdragelsen skulle ha virkning fra 1 november 1996.

Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å ta uttrykkelig stilling til spørsmålet om hvem som var utleier i husleiereguleringslovens forstand da husleienemda traff vedtakene høsten 1997 - februar 1998, og finner heller ikke grunn til å kommentere ankende parts subsidiære standpunkt om at det var borettslaget som da måtte anses som utleier. Husleienemda måtte uansett fortsatt ha kompetanse til å treffe vedtak om høyeste lovlige leie for den tid hvor Løkkeveien AS uomstridt var utleier, dvs fra leieforholdenes begynnelse og fram til og med oktober 1996. Det vises i den forbindelse til at husleienemdas vedtak om høyeste lovlige leie kan gis virkning fra leieforholdets begynnelse, jf. husleiereguleringsloven §5 tredje ledd. Lagmannsretten viser for øvrig til at det ikke foreligger noe vedtak om omgjøring av husleienemdas vedtak om høyeste lovlige leie for ankemotpartenes leiligheter. Brevet av 26 april 1999 fra husleienemda til Neas Norsk eiendomsadministrasjon - som er gjengitt i byrettens dom - er klart intet omgjøringsvedtak, og husleienemda har heller ikke på annen måte trukket vedtakene tilbake m h t høyeste lovlige leie for den omtvistete leieperiode. Noe rettslig grunnlag for en slik omgjøring kan heller ikke ses å foreligge. På bakgrunn av ankende parts anførsler tilføyes for ordens skyld at vedtakene - som gir leietakerne rettigheter - heller ikke kan ses som nulliteter.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at leietakernes krav om tilbakebetaling må føre fram. Kravet - som er begrenset tilbake i tid til 3 år før stevningen - er heller ikke foreldet. Foreldelseslovens vanlige regler kommer til anvendelse. Husleieloven §35 annet ledd - som fastsetter at leietakeren ikke kan pålegges å betale tilbake mer enn det som leieren har betalt for mye i det siste år før søksmål ble reist - gjelder ikke for tilbakebetalingskrav etter husleiereguleringsloven. Etter husleieloven §35 kan retten etter krav fra en leier sette ned leien til et beløp som etter rettens skjønn er rimelig, dersom retten finner at leien står i misforhold til verdien av den leilighet som det gjelder. Vi står her ikke overfor et slikt søksmål, jf. også husleiereguleringsloven §30 om at søksmål etter §35 i husleieloven om husleie ikke kan reises om leie som er gjenstand for regulering etter kapittel II. Den omstendighet at uttalelser i forarbeidene til husleieloven - jf. ankende parts henvisning til side 54 i Innstilling III fra husleielovkomitéen (1938) - isolert sett kan tolkes slik at regelen om 1 års foreldelsesfrist skal gjelde i videre utstrekning enn ved søksmål etter §35, kan ikke være avgjørende. Lagmannsretten slutter seg i hovedsak til bemerkningene i Borgarting lagmannsretts dom av 19 september 1997 - inntatt i RG-1998-s 841 - der forholdet til foreldelsesregelen i husleieloven §35 annet ledd er grundig drøftet.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Anken har vært forgjeves, og Løkkeveien AS må dømmes til å betale ankemotpartene saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier unntak. Advokat Knut Sannem har framlagt omkostningsoppgave på kr 25 000, som alt gjelder salær. Oppgaven legges til grunn.

Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse, som likevel må forankres i tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174 annet ledd. Det vises til at kravet i stevningen for byretten gjaldt et høyere beløp, idet kravet da gjaldt husleie for perioden helt fram til 31 desember 1997. Etter omstendighetene bør unntaksregelen i §174 annet ledd anvendes, idet omkostningene ikke i nevneverdig grad knytter seg til den del av kravet som ble frafalt under saksforberedelsen for byretten. Det vises også til at tvisten mellom Løkkeveien AS og kommunen m h t forkjøpsvedtaket ikke var avsluttet da stevningen ble tatt ut i nærværende sak. Byrettens omkostningsavgjørelse blir etter dette å stadfeste.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Løkkeveien AS til Gro Kristensen, Hilde Mangseth, Stig Vestre, Jo Atle Spigseth, Trine Jonassen, Tom Dyrberg, Sven Ivar Sanstøl, Morten Dyrberg, Torfinn Rossland, Reidar Bratsberg, Cecilie Nielsen, Tor Cato Stensrud, Ragnhild Torp, Cathrine Lønnerød, Brynja Steingrimsdottir, Live S Grønnevik, Helge Jugo Rangens, Tor Øverbø, Lars Engmark, Eli Prestårshus og Sivert Falkeid i fellesskap 25.000 - tjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.