LB-2001-1850
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2002-01-15 |
| Publisert: | LB-2001-01850 |
| Stikkord: | Husleieforhold, Leieregulering |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 00-09440 A/56 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-01850 A/01. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2002-00297. |
| Parter: | Ankende part: Inka Eiendom AS (Prosessfullmektig: Advokat William Nybø). Motpart: Bikes & Boards Grünerløkka AS (Prosessfullmektig: Advokat Jan Benjamin Rødner). |
| Forfatter: | Lagdommer Anders Bøhn, formann. Lagdommer Jan Hein Eriksen. Lagdommer Ola Dahl |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §378, Tinglysingsloven (1935) §20, Husleieloven (1999) §4-2, §4-3, §172, §176, §180, Avtaleloven (1918) §36, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder adgangen til å regulere leiesummen i husleieforhold.
Ved leiekontrakter datert henholdsvis 21. desember 1989 og mai 1990 leide Familiesporten AS butikklokaler og kjellerlokaler i Thorvald Meyersgate 34 av eierne av gården. Leietakerselskapet heter nå Bikes & Boards Grünerløkka AS (nedenfor også Bikes & Boards). I leiekontraktene var det bestemt at husleien til sammen skulle være 169.000 kroner per år. Leiekontraktene hadde videre slike likelydende bestemmelser:
Leien angitt i §4 skal kunne reguleres i forhold til Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks. Hver gang denne er steget/falt med minst 10 poeng, skal leien reguleres opp/ned i prosentvis samme forhold som konsumprisindeksen er forandret. Det forutsettes at slik regulering er tillatt etter de til enhver tid gjeldende prisbestemmelser. Ved første gangs indeksregulering tas utgangspunkt i konsumprisindeksen pr. 15. desember 1989.
Om leietiden het det i begge kontraktene:
Leietiden er 5 - fem - år regnet fra 1. januar 1990 med rett til fornyelse for ytterligere fem år av gangen, såfremt leieforholdet ikke har vært misligholdt og eierne ikke selv ønsker å benytte lokalene. har vært misligholdt og eierne ikke selv ønsker å benytte lokalene. Dersom en av partene ønsker å avbryte leieforholdet ved utløpet av en femårsperiode, må dette varsles senest seks måneder før utløpet av perioden.
Leieforholdet ble forlenget i 1995. I 1997 ble eiendommen solgt til Torshovgt. 5 ANS. Gårdeieren skrev 11. mai 1999 til leietakeren og varslet om at leiekontrakten ikke ville bli fornyet ved kontraktsutløp 31. desember 1999, ettersom eieren ønsket å etablere egen virksomhet i lokalene. Senere samme år solgte Torshovgt. 5 ANS eiendommen til Inka Eiendom AS.
Det oppsto tvist om gårdeierens rett til å anse leieforholdet som bortfalt fra 31. desember 1999. Tvisten ble avgjort ved Høyesteretts dom 30. januar 2001 ( HR-2000-00631). Høyesterett kom enstemmig til at det ikke var sannsynligliggjort at Torshovgt 5 ANS på noe tidspunkt reelt hadde tatt sikte på å drive egen virksomhet i lokalene, slik at Bikes & Boards hadde rett til fortsatt å leie lokalene etter 1. januar 2000.
Inka Eiendom AS hadde i mellomtiden underrettet leietakeren om at dersom leieforholdet ikke skulle bli ansett som avviklet per 31. desember 1999, ville leien for den etterfølgende leieperioden bli justert til markedsleie, til sammen 645.500 kroner per år. Den 30. oktober 2000 reiste Inka Eiendom AS søksmål mot Bikes & Boards for daværende Oslo byrett med krav om betaling av markedsleie. Partene ble senere enige om å begrense temaet for domstolens behandling slik: «Partene ber om at byretten utelukkende tar stilling til hvorvidt det foreligger adgang for utleier for å kreve regulering av leie under den inngåtte leiekontakt mellom partene som anført i stevningen.» Dersom domstolene fastslo at utleier hadde slik adgang, var partene enige om at leien skulle fastsettes av en takstkommisjon. Lagmannsretten bemerker at det synes klart at partene med det som er sitert ovenfor har siktet til adgang for utleier til å kreve regulering til markedsleie.
Oslo byrett avsa 28. mars 2001 dom med slik:
1. Bikes & Boards Grünerløkka AS frifinnes.
2. Inka Eiendom AS dømmes til å betale kr 34 700 - trettifiretusensjuhundre - i saksomkostninger til Bikes & Boards Grünerløkka AS med tillegg av 12% årlig rente fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen.
Inka Eiendom AS har anket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Selskapet gjør i hovedsak gjeldende:
Dagens leiebeløp utgjør bare ca en tredjedel av markedsleie. Etter Høyesteretts dom i tvisten om adgangen til å bringe leieforholdet til opphør må leietakeren anses for som utgangspunkt å ha en tidsubegrenset rett til stadig å fornye leieforholdet hvert femte år, med mindre unntaksbestemmelsene i leiekontrakten kommer til bruk. Det følger av teori og høyesterettspraksis at man skal ha svært klare holdepunkter i avtaleteksten for å forstå en slik i prinsippet langvarig leiekontrakt slik at den avskjærer utleier muligheten for å få brakt leiebetalingen opp til markedsnivå. Den ankende part viser til husleieloven av 1999, der det i §4-3 er gitt adgang til etter visse frister å få justert leien til «gjengs leie av lignende husrom på lignende avtalevilkår». Dette gjelder selv om partene også kan kreve indeksregulering av leiesummen, jf lovens §4-2. Den nye husleieloven kommer riktignok ikke direkte til bruk i saken her, men den deklaratoriske løsningen loven gir anvisning på, må ha atskillig vekt ved tolkingen av partenes avtale. Til støtte for sitt syn har den ankende part særlig vist til avgjørelser i Rt-1990-626 og Rt-1984-44. Det er også vist til Rt-1987-1022, der Høyesterett skriver at en evigvarende rett til fornyelser må anses som helt usedvanlig. I Rt-1972-1032 hadde man derimot tilstrekkelig klare holdepunkter for en løsning i motsatt retning.
Subjektive tolkningsmomenter kan ikke tillegges vekt når eiendommen har fått ny eier.
Inka Eiendom AS har ekstingvert denne typen innsigelser fra leietaker etter reglene i tinglysingsloven §20. Det er derfor feil når byretten har lagt vekt på slike subjektive momenter, som for eksempel at utleieren var bistått av en advokat med erfaring i eiendomssaker og at advokaten hadde formulert kontrakten. Dersom lagmannsretten skulle komme til at det er adgang til å ta hensyn til slike momenter, anføres det subsidiært at de under enhver omstendighet er uten betydning i dette tilfellet. Man må se det slik at det er et tomrom i leiekontrakten når det gjelder spørsmålet om leien kan justeres til markedsleie. Man er dermed over i spørsmålet om utfylling av kontrakten, og ved kontraktsutfylling får denne typen tolkningsmomenter liten vekt. Ved utfylling benyttes deklaratorisk rett, alminnelig kontraktspraksis og rimelighet. Den ankende part viser her til Hovs avtalerett, der subjektive tolkningsmomenter ikke er gitt noen plass under drøftelsen av spørsmålet om utfylling av avtaler.
Motpartens anførsel om at leienivået for Bikes & Boards innebærer at eiendommen har hatt en lav inntjening, noe som igjen er kommet Inka Eiendom til gode ved at selskapet har betalt en lavere pris for eiendommen, er ikke relevant for tolkingsspørsmålet. Momentet kunne eventuelt fått betydning dersom det var spørsmål om å revidere kontrakten etter avtaleloven §36, men denne bestemmelsen har Inka Eiendom AS valgt ikke å påberope seg i saken.
Det er en grunnleggende regel i tolkingslæren at tolkingen bør føre til et resultat som over tid er egnet til å gi balanse mellom ytelse og motytelse. Det foreligger en rent kommersielt inngått kontrakt mellom partene, og ingen særskilte momenter som skulle gi grunnlag for å fravike dette utgangspunktet. Det må foreligge klare holdepunkter dersom det skal skje en forskyvning av dette likevektsforholdet. Det må videre legges vekt på at det er vanlig kontraktspraksis at det er adgang til å regulere til markedsleie i de tilfellene hvor det er adgang til å fornye leiekontrakter.
Den ankende part har lagt ned slik påstand:
1. Utleier har adgang til å krev leie for Bikes & Boards Grünerløkka AS lokaler i Th. Meyers gt. 34 regulert til markedsleie med virkning fra 01.01.2000 for inneværende leieperiode frem til 01.01.2005.
2. Bikes & Boards Grünerløkka AS dømmes til å betale Inka Eiendom AS deres saksomkostninger for Oslo byrett og Borgarting lagmannsrett.
Etter den ankende parts innledningsforedrag besluttet lagmannsretten enstemmig å avskjære ytterligere forhandlinger i medhold av tvistemålsloven §378 annet ledd.
Anførslene fra ankemotparten, Bikes & Boards Grünerløkka AS, går fram av byrettens dom. Ankemotparten har lagt ned slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Inka Eiendom AS dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Bikes & Boards Grünerløkka AS innen to uker fra forkynnelsen av lagmannsretten dom med tillegg av rente efter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum fra forfall og til betaling skjer.
Lagmannsretten finner at anken ikke kan føre fram, og er kommet til samme resultat som byretten. Lagmannsretten er i det vesentlige enig i byrettens begrunnelse.
Det er unødvendig å gå nærmere inn på betydningen av tinglysingsloven §20 flg i forhold til tolkingen av leiekontraktene. Avtalevilkår som ikke går fram av en kontrakt, vil kunne ekstingveres ved overdragelse av fast eiendom dersom den nye eieren ikke kjente eller burde kjent vilkårene. Men dette er ikke til hinder for at man ved tolkingen av den kontrakten som foreligger, kan ta hensyn til alminnelige tolkingsprinsipper som for eksempel at en kontrakt bør tolkes mot en part på et punkt hvor parten hadde særlig grunn til å uttrykke seg klart. Denne typen betraktninger har imidlertid minimal betydning i saken her.
Etter lagmannsrettens mening innebærer en naturlig forståelse av leiekontraktene at partene uttømmende har kontraktfestet adgangen til å regulere leiesummen gjennom bestemmelsen om at begge parter skal kunne kreve leien regulert i forhold til Statistisk Sentralbyrås komsumprisindeks. Det blir derfor ikke spørsmål om å utfylle kontraktene for så vidt gjelder adgangen til leieregulering. Det følger av kontraktene at leietakeren hadde rett til å fornye leieforholdet fra 1. januar 2000 på de samme kontraktsvilkårene som tidligere, slik at adgangen til leieregulering også i den leieperioden som nå løper, er uttømmende regulert.
De deklaratoriske reglene i den nye husleieloven §4-3 og §4-2 kan ikke få avgjørende betydning i motsatt retning. Begge parter har lagt til grunn at den nye loven ikke kommer til bruk på de kontraktene som foreligger i saken. Lagmannsretten bemerker her at §4-3 under enhver omstendighet ikke hjemler den leieforhøyelsen utleieren har krevet i dette tilfellet.
Anken har vært forgjeves, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Inka Eiendom AS erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse, jf tvistemålslovens §180 annet ledd sammenholdt med §172 første ledd. Advokat Rødner har sendt inn omkostningsoppgave på 32.310 kroner, av dette er 29.575 kroner salær. Motparten har anført at oppgaven er for høy. Lagmannsretten viser til den begrunnelsen ankemotpartens prosessfullmektig har gitt som svar på protesten, og finner etter omstendighetene at beløpet ikke kan anses for å gå ut over det nødvendige i forhold til tvistemålsloven §176.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Inka Eiendom AS 32.310 - trettitotusentrehundreogti - kroner til Bikes & Boards Grünerløkka AS senest to uker etter forkynnelsen av denne dommen, med tillegg av renter etter den rentesatsen som til enhver tid gjelder etter lov om renter ved forsinket betaling §3 første ledd 1. alternativ, for tiden 12 - tolv - prosent per år, fra forfall til betaling skjer.