LB-2001-2176
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2002-07-10 |
| Publisert: | LB-2001-02176 |
| Stikkord: | Ugift samliv, Sameie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr 00-02522 A/01 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-02176 A/01. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Morten Steenstrup). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Erling Høyte). |
| Forfatter: | Lagmann Hans Petter Lundgaard, formann. Lagdommer Anders Bøhn. Tilkalt dommer, sorenskriver Stein Arne Vedde |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §2, Husstandsfellesskapsloven (1991) §3, Ekteskapsloven (1991) §31, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder tvist mellom tidligere samboere om eierandel i tidligere felles bolig og spørsmålet om rett til å få overta boligen etter lov om husstandsfellesskap.
A og B traff hverandre i 1991 og flyttet sammen i As bolig i - - veien 35 B i Oslo. B hadde to små barn fra et tidligere ekteskap. Hun eide en leilighet i - - veien i Oslo. Da hun flyttet til A i oktober 1991, beholdt hun leiligheten, som hun senere har leid ut og hatt leieinntektene fra. Partene fikk en datter i 1993.
I 1995/1996 bestemte de seg for å bygge hus på - - øya i X. Bs foreldre har selv en eiendom der, og var villige til å stille en del av denne til disposisjon som tomt. - - veien 35 B ble solgt, og salget ga et overskudd på vel 1,3 millioner kroner. A, som er selvstendig næringsdrivende og eneeier og daglig leder av firmaet A Bygg AS, sto for det meste av prosjekteringen og byggeledelsen da huset ble oppført i perioden 1996-1997. I byggeperioden bodde familien fram til jul 1996 fortsatt som leiere i - - veien 35 B, senere en tid på *** hotell. B bodde også en tid med barna i hennes foreldres bolig i Spania, og begge bodde med barna i hennes foreldres bolig på - - øya. Familien flyttet inn i boligen på - - øya, - - stranda 4 B, sommeren 1997. Noen formell avtale om tomten ble ikke inngått, og er fortsatt ikke inngått. Tomten er utskilt, men Bs mor, C, har fortsatt grunnbokshjemmel.
Samlivet opphørte i 1999, da B flyttet ut av boligen med barna. Hun bodde etter dette i forskjellige leide boliger, før hun flyttet sammen med ny samboer i samboerens boligeiendom på - - øya i Y. A bor fortsatt i - - stranda 4 B, der han også har et kontor.
I november 2000 reiste B søksmål mot A med krav om at hun var sameier med inntil halvparten av bygningene på - - stranda 4 B, og at hun hadde rett til å overta eiendommen i medhold av lov om husstandsfellesskap §3 nr 3. Ved dom 7. mai 2001 ga Asker og Bærum herredsrett henne medhold i dette. Domsslutningen er slik:
1. B skal overta felles bolig i - - stranda 4 b gnr. 39, bnr. 1849 i X kommune.
2. Bs sameierandel i boligen utgjør 50 %.
3. A dømmes til å betale B kr 28.950,- - kronertjueåttetusennihundreogfemti - i saksomkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling finner sted.
Saksforholdet går ellers fram av herredsrettens dom.
A har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Han gjør i hovedsak gjeldende:
I forhold til normalsituasjonen mellom ektefolk skal det mer til for å etablere sameie når ektefellene har opprettet særeie, og enda mer til for å etablere sameie når partene lever i ugift samliv. For å konstatere sameie i gjenstander som er anskaffet under samlivet, kreves det et avtalemessig grunnlag eller andre rettsstiftende momenter, jf Rt-1984-497. Det eksisterer ingen hovedregel om at det som anskaffes under samlivet, blir sameie mellom partene.
Det foreligger for det første ikke noe grunnlag for Bs påstand om at hun ble sameier i - - veien 35 B. Denne boligen var fullt ut anskaffet og betalt av A før partene flyttet sammen. B beholdt sin egen leilighet i Oslo.
A er selvstendig næringsdrivende og eneeier av entreprenørselskapet A Bygg AS, og det er han som i det vesentlige har skaffet de inntektene familien har levd av. Underholdsbidragene B har mottatt for sine særkullsbarn har vært beskjedne, og A har i realiteten også underholdt særkullsbarna. Han har hatt vesentlig høyere inntekter enn B i hele samlivsperioden, jf ligningsopplysningene som er lagt fram. B har så å si ikke vært i arbeid i løpet av samlivet. A hadde fra før leieinntekter fra - - veien, og fortsatte å leie ut deler av huset under samlivet. Disse inntektene økte noe i en periode på ca to år, da B administrerte, og til dels arbeidet i, en barnehage de opprettet i huset. Barna har vært i korttidsbarnehage og på skole i stort sett hele samlivsperioden. B måtte under enhver omstendighet ha tatt vare på sine egne barn, og det forhold at hun har vært hjemmeværende også med partenes felles barn, kan ikke gi grunnlag for noe «husmorsameie». Det foreligger heller ikke noe sammenblandingssameie. Det er ikke nedbetalt noe på gjelden på - - veien i den tiden partene bodde der, og det at de på vanlig måte har delt de daglige utgiftene mellom seg, etablerer ikke noe slikt sameie. Noe avtalemessig grunnlag for sameiet foreligger heller ikke. Det følger av avgjørelse i Rt-1999-177 at når en ektefelle bringer en eiendel inn i samlivet, skal det «atskillig til» for at den senere kan anses for å ha gått over til å ligge i sameie mellom ektefellene, jf også Rt-1970-1213.
Situasjonen er tilsvarende for så vidt gjelder eiendomsretten til bygningene på - - stranda 4 B. A la hele sin boligkapital i prosjektet, mens B fortsatt beholdt sin egen bolig. Byggeomkostningene var betydelige, i størrelsesorden 5-6 millioner kroner. Det er åpenbart at prosjektet er gjort mulig gjennom As innsats som prosjektleder, byggeleder og håndverker, i tillegg til at han har kunnet benytte sitt eget firma til arbeidet. Han har i realiteten opparbeidet seg en betydelig gjeld til sitt eget selskap, en gjeld han for øvrig har betalt en del ned på etter at han arvet sin mor i 2000, men dette er uten betydning for eierforholdet. I byggeperioden og under det senere samlivet på - - øya har B bare bidratt med det aller nødvendigste av midler til daglig underhold. Det forhold at hun har vært hjemmeværende med partenes felles barn, i tillegg til sine to særkullsbarn som hun i alle tilfeller var nødt til å ta seg av, kan ikke medføre at hun gis noen sameierandel i bygningene. Sett i forhold til verdien av huset er Bs husmorinnsats for liten. A har her vist til blant annet Rt-1982-1269.
At B ikke er medeier i bygningene, må også anses avtalemessig forutsatt mellom partene. A har vist til utkast til festeavtale fra 1995, som aldri ble undertegnet, hvor det forutsettes at B og A skal skrive en sameieavtale «dersom de oppførte bygninger på tomten er As eiendom». Utkastet bygger åpenbart på en forutsetning om at partene ville bli sameiere i den samlede eiendommen ved at B bragte inn tomten og A huset. I en samtale partene hadde hos advokat før huset ble bygget, gjorde A det helt klart at han anså huset for å være hans, og han gjør gjeldende at denne forutsetningen hele tiden var klar mellom partene. Heller ikke under korrespondansen i tiden etter samlivsbruddet, da partene var representert ved andre advokater, har B hevdet å være eier av halvparten av bygningene. I brev 27. juni 2000 skrev Bs advokat for eksempel at B skulle være sameier for en andel lik tomtens verdi «med tillegg av en mindre sameierandel i huset på grunn av hennes tilskudd til deres felles økonomi og hennes innsats som hjemmeværende». Bs innsats er imidlertid av så liten betydning at den heller ikke kan gi grunnlag for en mindre sameierandel. Under enhver omstendighet er det «grunnlag for annet» enn å benytte hovedregelen i sameieloven §2 første ledd om like andeler.
Det er heller ikke grunnlag for å ta til følge Bs krav om å overta bygningene i medhold av husstandsfellesskapsloven. Til dette kreves «sterke grunner», og det må være åpenbart at herredsretten har stilt for små krav til grunnene i dette tilfellet. B har egen bolig i Oslo, og bor med ny samboer i dennes kostbare enebolig på - - øya i Y. Hun har tilbudt å kjøpe A ut av saken med 6 millioner kroner. Det er åpenbart at dersom det er svært viktig for henne og barna at de bor på - - øya, er hun i stand til å kjøpe en annen eiendom i dette området. En rett til å ta over eiendommen til skiftetakst vil i et tilfelle som virke bli særlig urimelig. Eiendommen er meget attraktiv og har en meget høy salgsverdi dersom den selges på rett tidspunkt. En skiftetakst vil ikke kunne fange opp denne verdien selv om den i prinsippet skal bygge på omsetningsverdien.
A har lagt ned slik påstand:
1. Bs krav om å overta fellesboligen - - stranda 4-B, gnr. 39, bnr. 1849 i X kommune, tas ikke til følge.
2. A er alene eier av bygningene på - - stranda 4-B, gnr. 39, bnr. 1849 i X kommune.
3. B betaler til A saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
Ankemotparten, B, gjør i hovedsak gjeldende:
En rekke av de avgjørelsene A har påberopt seg, gjelder andre forhold enn i saken her. Det er ikke spørsmål om avtalt særeie, og partene har felles barn. De har under hele samlivet siden de flyttet sammen i 1991 hatt felles økonomi. Alle inntekter har gått til felles forbruk og felles anskaffelser. Det er grunn til å tro at Bs inntekter har vært like store som As i de første årene av samlivet: As tidligere selskap gikk konkurs i 1992, og han var senere sykmeldt et helt år. Bs økonomiske innsats og som hjemmeværende gjorde det i realiteten mulig for A å beholde - - veien 35 B. Eiendommen var overbeheftet på grunn av et rivingspåbud, og Bs innsats har vært avgjørende for at familien kunne beholde denne eiendommen.
Gjennom sin innsats som hjemmeværende og som barnepasser har A fått sin tid frigjort til å drive sin næringsvirksomhet og til etter hvert å ha høyere inntekter enn B. Det foreligger et klassisk tilfelle av sameie basert på felles økonomi og husmorinnsats, også i forhold til - - veien 35 B. Ervervstidspunktet er ikke avgjørende, jf RG-1985-416. Nettoen fra salget av - - veien på 1,3 millioner kroner må etter dette anses for å komme fra begge parter.
Tilsvarende gjelder for - - stranda 4 B. Bs innsats har her vært en absolutt forutsetning for at A kunne engasjere seg så sterkt i byggingen i form av prosjektering, byggeledelse, håndverkervirksomhet mv. Byggingen av boligen var et felles prosjekt for familien, og det er Bs innsats som har muliggjort at A kunne legge så store ressurser i byggingen. Det må derfor etter rettspraksis klart være etablert en sameierandel for hjemmeværende samboer. Det er ikke tilstrekkelig grunnlag i saken til å fravike hovedregelen om likedeling i sameieloven §2. Det foreligger en takst over eiendommen der verdien av bygningene er satt til 4,8 millioner kroner i 1999. Normale byggekostnader i 1996-97 må etter dette anses for å ha vært ca 3,5 millioner kroner. Dette er ikke en boligverdi som gir grunnlag for å fravike hovedregelen om like eierandeler.
Når det gjelder kravet om at B skal overta eiendommen etter lov om husstandsfellesskap, viser B til herredsrettens dom og til lovens forarbeider, der det går fram at omsorgen for barn skal være et sterkt argument for rett til overtagelse. At B må antas å ha en sameieandel på femti prosent, er også sentralt. At det er gått noe tid etter samlivsbruddet, er uten betydning. Det samme er økonomiske forhold ellers. Bygningene skal overtas til skiftetakst, som bygger på vanlig omsetningsverdi. At B har en leilighet, er også irrelevant for overtakelsesspørsmålet.
B har lagt ned slik påstand:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. B tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten tillagt lovens rente p.a. fra forfall til betaling finner sted.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.
Først peker lagmannsretten på at Bs krav om å eie halvparten av bygningene ikke under noen omstendighet kan gis medhold i den formen påstanden har fått. For det første har A utført ikke ubetydelige arbeider på eiendommen etter samlivsbruddet. Disse arbeidene representerer verdier B under prosedyren har erkjent at hun ikke kan ha noen andel i. Bs krav må forstås slik at det gjelder halvparten av en nettoverdi av bygningene, men hun har ikke klargjort forholdet til den gjelden som er knyttet til eiendommen gjennom A Bygg AS. Deler av denne må det legges til grunn er nedbetalt av A med arvemidler etter samlivsbruddet. Disse forholdene er likevel ikke prinsipielt til hinder for at det kan fastsettes en sameierandel for B i nærmere presisert form. Men lagmannsretten er kommet til at Bs krav om sameierandel ikke kan føre fram.
Lagmannsretten tar som utgangspunkt det som sies i avgjørelsen i Rt-1984-497 om at det ikke uten videre oppstår noe sameie ved ugift samliv, det kreves avtale eller annet rettsstiftende grunnlag.
Bs krav om medeiendomsrett til bygningene på - - stranda 4 B bygger blant annet på at hun var medeier i partenes tidligere felles bolig - - veien 35 B i Oslo. Lagmannsretten kan ikke se at det er noe grunnlag for dette kravet om medeiendomsrett. Eiendommen, som ble solgt for vel 4,3 millioner kroner sommeren 1996, eide A før partene flyttet sammen i oktober 1991. Den var belånt med ca 2,5 millioner kroner, som etter det lagmannsretten legger til grunn ikke var boliggjeld i tradisjonell forstand, men gjeld A hadde tatt opp for å betale kreditorene i det byggefirmaet han eide. Dette var et aksjeselskap som gikk konkurs i 1992. Noe avtalemessig grunnlag for at B skulle bli medeier i - - veien, forelå ikke. B beholdt sin egen bolig, leiligheten i - - veien i Oslo, som hun leide ut. Det er ikke lagt fram selvangivelser eller lignende til dokumentasjon av partenes inntektsforhold før 1995, men det er på det rene at B, bortsett fra noen mindre vikarinntekter, ikke har hatt arbeidsinntekter i de årene partene bodde sammen. Hennes inntekter har i det vesentlige bestått i leieinntektene fra - - veien, foruten underholdsbidrag til hennes to særkullsbarn og noe renteinntekter. Lagmannsretten legger til grunn at partenes inntekter var nokså beskjedne i perioden 1991 - 1994, sett på bakgrunn av opplysningene om selskapskonkursen i 1992 og det forhold at A var sykmeldt opp mot et år i 1994-1995. I 1995, 1996 og 1997 hadde A ifølge selvangivelser m.v. vesentlig høyere inntekter enn B: henholdsvis 356.000 mot 124.000 kroner, 338.000 mot 129.000 kroner og 371.000 mot 167.000 kroner. Partene hadde felles økonomi i den forstand at de sammen bidro etter økonomisk evne til familiens samlede underhold. - - veien 35 var en forholdsvis stor bolig, og A hadde før partene flyttet sammen leieinntekter av de delene av boligen som han ikke benyttet. Også etter at partene tok opp samlivet, hadde han leieinntekter på ca 6 500 kroner pr måned. Disse leieinntektene økte med ca 2000 kroner pr måned i en toårsperiode ved at B administrerte, og delvis arbeidet i, en barnehage i huset. B har forklart at hun også fikk tilskudd fra sin familie, uten at dette er nærmere dokumentert eller underbygget. Slike eventuelle bidrag kan slik saken ligger an ikke få noen betydning.
Bs økonomiske bidrag til samlivet kan ikke medføre noen sameierett til - - veien. Hennes inntekter må anses knapt nok tilstrekkelige til et alminnelig underhold for henne selv og hennes to særkullsbarn. Det ble fra 1991 til - - veien ble solgt i 1996 ikke nedbetalt på lånene på eiendommen. Partenes samlede inntekter er gått med til alminnelig underhold, herunder til løpende renter på lånene på boligen, altså det man kan kalle en løpende husleie. Rentene er betalt fra As konto. Det er ikke skjedd noen økning av As boligformue gjennom avdragsbetaling eller på annen måte, ut over den alminnelige prisstigningen som har skjedd uavhengig av partenes samliv. B har ikke investert sin boligformue eller annen formue i - - veien, tvert om har hun sin egen bolig fra før samlivet i behold. Situasjonen mangler dermed den karakter av felles prosjekt for anskaffelse av bolig, som ellers har vært karakteristisk for tilfeller der det har vært konstatert sameie i bolig. Lagmannsretten nevner også at det er ubestridt at A ga B 100.000 kroner til kjøp av bil. Noen økonomisk sammenblanding av midler som gir grunnlag for sameie i boligen, foreligger ikke.
B har særskilt anført at hennes økonomiske og innsatsmessige bidrag til familien i den tiden de bodde i - - veien var avgjørende for As mulighet til å beholde eiendommen. Hun hevder at han var i ferd med å miste eiendommen på grunn av økonomiske problemer. Anførselen ble først nevnt under prosedyren, og den har ikke vært direkte gjenstand for bevisføring. Lagmannsretten legger til grunn at - - veien en tid ikke kunne selges uten tap på grunn av et rivingspålegg for en garasje. Etter at dette pålegget ble opphevet, kunne eiendommen som nevnt selges for 4,7 millioner kroner i 1996. Forholdet er ikke egnet til å endre lagmannsrettens syn på betydningen av Bs innsats slik det er redegjort for ovenfor. Hennes økonomiske bidrag må som nevnt anses som beskjedent og ikke mer enn det som krevdes til hennes eget underhold, og noe bevismessig grunnlag for å hevde at A ville mistet eiendommen uten hennes innsats, er det ikke.
Når det gjelder det forholdet at B var hjemmeværende under samlivet i - - veien, tar lagmannsretten som utgangspunkt at det følger av ekteskapsloven §31 tredje ledd at det skal legges vekt på arbeid i hjemmet ved fastsettelsen av sameierandeler mellom gifte. Dette gjelder også om ektefellene har særeie. Lagmannsretten antar at dette prinsippet også som hovedregel må gjelde for ugift samliv, men at man ved her må ta et visst hensyn til utgangspunktet om at partene nettopp ikke har valgt å formalisere sitt samliv på en slik måte at ekteskapslovens regler uten videre kommer til bruk.
Heller ikke det forholdet at B var hjemmeværende, kan etter rettens syn medføre at hun gis noen sameierandel i - - veien. Hun hadde to egne barn, som da samlivet begynte var fire og to år gamle, og som hun under enhver omstendighet måtte ta seg av. Partene fikk en datter i 1993. Barna gikk en del av tiden i korttidsbarnehage (park). På bakgrunn av partenes forskjellige inntektsmuligheter var arbeidsdelingen naturlig og fornuftig. Slik lagmannsretten har forstått partene, var det Bs eget valg å være hjemmeværende. Hun har hotellfagutdannelse, men har bare benyttet den noe i tiden før hun fikk barn. At hun tok seg av partenes felles datter, innebar at A fikk frigjort tid til å arbeide som han ellers måtte ha benyttet til å ta seg av datteren, med mindre han ellers hadde valgt å betale for pass av datteren. På grunn av Bs lave inntekter, som det må legges til grunn har vært lave helt fra hun fikk sitt første barn, var det åpenbart nødvendig at A kunne arbeide full tid slik at familiens samlede underhold kunne bli tilstrekkelig. Bs innsats i form av barnepass kan ikke sees som mer enn et nødvendig bidrag til at familien kunne opprettholde en rimelig levestandard. Den tiden A fikk frigjort, har ikke gitt økte inntekter som har ført til nedbetaling av gjelden på boligen eller til annen form for verdiøkning på den. Verken hver for seg eller samlet kan Bs økonomiske innsats og hennes innsats som husmor begrunne noen andel i As boligeiendom i - - veien.
Ved vurderingen av eierforholdet til bygningene på - - stranda 4 B, legger lagmannsretten vekt på at A har stått for finansieringen av oppføringen. Han har brukt overskuddet fra salget av - - veien, som etter at lån og andre utgifter var betalt, ble på vel 1,3 millioner kroner. Huset er bygget av A Bygg AS, som A eier i sin helhet. A har selv drevet byggeledelse og prosjektering, og også utført en del håndverksarbeid. Regningene på huset har han dekket av sin lønn eller gjennom sine uttak fra selskapet. Videre er det på det rene at A Bygg AS har gitt store kreditter til A i forbindelse med byggingen. Byggekostnadene må antas å ha ligget et sted mellom 4 og 6 millioner kroner. På bakgrunn av prisutviklingen på byggetjenester må det antas at verdien av bygningene i dag er høyere så sant forholdet med tomten ordnes. Mellomregnskapet mellom A og selskapet er på en rekke punkter fortsatt ikke sluttført. Det er opplyst at A har betalt selskapet til sammen vel 800.000 kroner i 2000 og 2001, altså etter samlivsbruddet, etter at han fikk arv fra sin mor.
Som nevnt ovenfor tilhørte ikke noen del av - - veien B, slik at tilskuddet fra dette salget ikke etablerte noen sameierandel for henne. I 1997-1999 har hennes årlige inntekter ifølge likningen variert fra 119.000 kroner til 187.000 kroner, hvorav en del var underholdsbidrag til hennes særkullsbarn. Heller ikke her er dette mer enn det nødvendigste til å skaffe henne selv og hennes to særkullsbarn en rimelig levestandard. Hennes økonomiske bidrag må anses som utilstrekkelig til å kunne gi noen sameierandel i bygningene. Noe grunnlag for sameie ut fra synspunktet «økonomisk sammenblanding» foreligger ikke. Det dreier seg videre om en bolig som må karakteriseres som kostbar, med hele 350 kvadratmeter boareal. Som nevnt er det As posisjon som eneeier av A Bygg AS sammen med nettoen fra - - veien og As erfaring, arbeidsinnsats og inntekter, som har gjort det mulig å gjennomføre prosjektet. Det har ikke vært pantelån på huset: Alle kreditter er et internt forhold mellom A og hans selskap. Grunnlaget for oppføringen av boligen er i en slik grad dominert av mannens formue, inntekter og innsats, at den kvinnelige samboerens innsats i form av pass av ett felles barn i tillegg til hennes to egne barn, etter lagmannsrettens mening ikke kan medføre noen sameierandel. At B etter det opplyste bidro gjennom samarbeid med arkitekten under planleggingen, kan ikke endre dette. Situasjonen skiller seg fra de tilfellene hvor partene anskaffer en bolig ved å stifte boliggjeld som nedbetales over tid og hvor hver etter evne bidrar med lønnsinntekter og husmorinnsats. Det er ikke nedbetalt noe på gjelden knyttet til bygningene mens partene levde sammen. Videre har det samlivet som har vært knyttet til den felles boligen, vært forholdsvis kort. Det må legges atskillig vekt på at A la hele sin boligkapital inn i prosjektet, mens B beholdt sin boligkapital og har fortsatt å leie ut sin egen leilighet, som etter det opplyste i dag er verdt ca 3 millioner kroner.
Det vil etter lagmannsrettens mening være misvisende å si at det er Bs husmorinnsats som har «muliggjort» anskaffelsen av denne boligen på - - øya. I dette tilfellet må As innsats i forbindelse med anskaffelsen anses som så ekstraordinær i forhold til Bs bidrag at det ikke er plass til noen sameierandel for henne. Lagmannsretten viser her til Rt-1982-1269, som gjaldt gifte parter med et langt samliv som hadde avtalt særeie.
Resultatet støttes av de avtalemessige forutsetningene som det må legges til grunn at partene hadde før de bestemte seg for å bygge. Anskaffelsen av - - stranda 4 B har åpenbart vært et felles prosjekt for de to. De ønsket å anskaffe seg en kostbar og meget attraktiv boligeiendom på - - øya med strandlinje. Bs mor C eide grunnen, og Bs bidrag til prosjektet ville først og fremst bestå av tomt, uten at det på noe tidspunkt var klarlagt hvordan forholdet mellom C, B og hennes søsken skulle ordnes arvemessig m.v. I utkastet til festeavtale mellom C og B datert 5. september 1995, som aldri ble undertegnet, er det i punkt 5 tatt inn en forutsetning om at «B og A inngår en sameieavtale dersom de oppførte bygninger på tomten er As eiendom.» Lagmannsretten er uenig i at denne formuleringen skulle ha som forutsetning at B også skulle være medeier i bygningene. Retten finner det naturlig at Bs foreldre, før de bestemte seg for hvordan forholdet med tomten skulle ordnes, ønsket at B og A inngikk en avtale om sine formuesforhold. Det er på det rene at B og A hadde et møte med den advokaten A benyttet i forbindelse med sitt selskap, og at spørsmålet om en samboeravtale ble tatt opp her. Lagmannsretten legger til grunn at spørsmålet om B skulle ha en andel ut over selve tomten ble drøftet, antagelig både i forhold til - - veien og i forhold til den framtidige boligen i - - stranda. Det er ingen grunn til å tvile på Bs forklaring om at advokaten argumenterte for at en hjemmeværende hustru med ansvar for barn normalt anses for å ha en andel i de pengene mannen som næringsdrivende tjener. Til dette sa A ifølge B klart fra om at han ikke anså dette for å være rettferdig: De pengene han tjente, var bare hans, mente han. Som lagmannsretten er kommet til ovenfor, hadde B ikke noe rettslig krav på noen andel i - - veien. I samtalen hos advokaten har A åpenbart gjort det helt klart for B at han heller ikke anså henne som noen framtidig medeier i bygningen, bare som eier av tomten. Han har selv forklart for lagmannsretten at forutsetningen om en slik deling de to imellom var «klokkeklar». Partene kom etter dette ikke fram til noen samboeravtale. Selv om det ikke er grunnlag for å konstatere at B direkte aksepterte As forutsetning her, er det i alle fall klart at det ikke ble inngått noen avtale om sameie i bygningene. Som det går fram ovenfor, finner lagmannsretten heller ikke at B kan gis noen andel i det betydelige formuesgodet som bygningene representerer på bakgrunn av hennes innsats som hjemmeværende. Samlet sett er omstendighetene i saken slik at det ikke er grunnlag for noen sameierandel for henne.
Etter dette gis A medhold i at han er eneeier av bygningene på eiendommen - - stranda 4 B i X.
Noe grunnlag for Bs krav om å overta eiendommen etter husstandfelleskapsloven §3 nr 3 foreligger ikke. Det kreves «sterke grunner». Ved vurderingen er det av vesentlig betydning at A er å anse som eneeier av bygningene. Ønsket om overtakelse er særskilt begrunnet i hensynet til at barna kan vokse opp i sitt nærmiljø, som anføres å være på - - øya. B bor i dag med ny samboer, som selv har to barn, i en attraktiv bolig på - - øya som samboeren eier. Hun har sin gamle bolig i Oslo i behold, og har tilbudt som et forlik i saken her å betale A 6 millioner kroner for bygningene, noe hun har karakterisert som absolutt maksimum av hva hun kan klare av økonomisk belastning knyttet til boligkjøp. Lagmannsretten finner det samlet sett klart at det ikke foreligger sterke grunner til at hun skal overta akkurat denne eiendommen på - - øya: Hun må antas å være i stand til å skaffe seg annen og rimeligere bolig der for seg og barna.
Etter dette har anken ført fram, og A har vunnet saken. Han tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med §172 første ledd. Lagmannsretten ser ikke grunn til å benytte noen av unntaksbestemmelsene i §172 annet ledd.
Advokat Steenstrup har på vegne av A levert en omkostningsoppgave på 277.335 kroner til sammen for begge retter inkludert rettsgebyret for lagmannsretten. Av dette er 90.000 kroner salær til advokat Steenstrup for lagmannsretten, mens salær til tidligere advokat for samme rett er oppgitt til 83.625 kroner, begge beløp eksklusiv merverdiavgift. Advokaten har oppgitt at det er gjort fradrag for utgifter forbundet med skifte av prosessfullmektig. Lagmannsretten bemerker at denne typen tvister er tidkrevende, blant annet fordi de erfaringsmessig gjør det nødvendig med undersøkelser av en rekke tidligere økonomiske transaksjoner mellom partene som til dels kan ligge langt tilbake. Lagmannsretten finner likevel at et samlet salær bare for lagmannsretten på vel 170.000 kroner til to forskjellige advokater for en sak der ankeforhandlingen varte i to dager, og der store deler av faktum reelt sett ikke var omtvistet, er mer enn det som kan anses som nødvendige omkostninger til saken. Samlede nødvendige omkostninger for lagmannsretten, inkludert utgifter med 2 000 kroner og merverdiavgift samt rettsgebyr, bør settes til 140.000 kroner. Omkostninger for herredsretten settes, til tross for protestene fra motpartens advokat, i samsvar med oppgaven til 50 750 kroner. Det vises til advokat Knutsens begrunnelse for kravet i prosesskriv 26. april 2001.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. A er alene eier av bygningene på - - stranda 4 B, gnr 39 bnr 1849, i X kommune.
2. Bs krav om å overta fellesboligen - - stranda 4 B tas ikke til følge.
3. I saksomkostninger for herredsretten betaler B 50.750 - femtitusensjuhundreogfemti - kroner til A senest to uker etter forkynnelsen av denne dommen, med tillegg av renter etter den rentesatsen som gjelder til enhver tid etter lov om renter ved forsinket betaling §3 første ledd 1. punktum, for tiden 12 - tolv - prosent per år, fra forfall til betaling skjer.
4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler B 140.000 - etthundreogførtititusen - kroner til A senest to uker etter forkynnelsen av denne dommen, med tillegg av renter etter den rentesatsen som gjelder til enhver tid etter lov om renter ved forsinket betaling §3 første ledd 1. punktum, for tiden 12 - tolv - prosent per år, fra forfall til betaling skjer.