LE-1989-346
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-12-07 |
| Publisert: | LE-1989-00346 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 7. desember 1989 i kjæremålssak LE-1989-00346, hl.nr. 1025/89. |
| Parter: | Den kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Helge Lochner, Oslo). Kjæremotparter: 1. B (Prosessfullmektig: Advokat Karin Stang, Oslo), 2. C (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Einar M.Olsen, formann 2. Lagdommer Kåre Berg 3. Lagdommer Rakel Surlien |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §15, Tvistemålsloven (1915) §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §128, §1 |
Oslo namsrett avsa 6. september 1989 kjennelse med slik slutning:
"Begjæring om tvangssalg til oppløsning av sameiet til snr. 24 av gnr. 212, bnr. 346 i Oslo, tas ikke til følge.
I saksomkostninger betaler A til B 1000,- -ettusen- kroner innen 14 -fjorten dager fra denne kjennelses forkynnelse."
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av kjennelsen og fremstillingen nedenfor.
A har i rett tid påkjært kjennelsen. Hun har i det vesentlige anført:
Namsretten har bygget på feil lovanvendelse når begjæringen om tvangssalg til oppløsning av sameiet ikke er tatt til følge.
Det foreligger ingen avtale mellom sameierne om at eiendommen ikke skal kunne selges. Bs påståtte leierett eller bruksrett til leiligheten må overtas av ny kjøper og går ikke tapt ved salget. I følge Rt-1975-973 gir en beboelsesrett ikke adgang til å motsette seg oppløsning etter sameieloven §15. Bruksretten går ikke tapt ved tvangssalget, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §128.
Notatet av 25. april 1959 var ukjent for A før det ble påberopt 27. november 1987. A har stilltiende godtatt at B skulle bo i leiligheten inntil videre. Men det kan ikke utledes av notatet eller av dette at sameiet ikke kan oppløses så lenge B ønsker å benytte bruksretten. Det foreligger ingen avtale om at leiligheten ikke kan selges.
Innsigelsen mot tvangssalget er således klart grunnløst, og det foreligger ikke særlige "rettshøve" etter sameieloven §1 som tilsier at §15 ikke gjelder i dette tilfelle.
A har nedlagt slik påstand:
"1. Begjæring om tvangssalg til oppløsning av sameiet til snr. 24 av gnr. 212, bnr. 346 i Oslo, tas til følge.
2. B dømmes til å betale A saksomkostninger."
Kjæremotpart nr. 1, B, har tatt til motmæle og i det vesentlige anført:
Bs innsigelser mot tvangssalget er klart ikke grunnløse, jfr. sameieloven §15 tredje ledd. Det fastholdes at sameieloven ikke gjelder når partene har avtalt at oppløsning ikke skal skje så lenge B ønsker å beholde bruksretten til leiligheten, jfr. §1 annet ledd. Det vises til "testament" og "notat". I henhold til disse dokumenter og den muntlige avtale mellom arvingene i 1959 har hun nå bodd i leiligheten i 31 år. Under enhver omstendighet foreligger slike særlige "rettshøve" at det ikke er grunnlag for tvangssalg. Oslo namsrett kan for øvrig ikke ta prejudisielt standpunkt til den underliggende avtale mellom sakens parter.
Dommen i Rt-1975-973 er ikke relevant, fordi det der ikke ble hevdet at det forelå en avtale om at sameiet ikke kunne oppløses.
I prosesskrift av 22. november 1989 er det videre bl.a. anført:
"Det er klart at det for B har stor betydning hvem som eier leiligheten. Hun har ingen midler selv og har undersøkt lånemulighetene for om mulig å løse ut kjærende part. Hun kan ikke få lån og ikke løse ut.
Kjøpes leiligheten av helt fremmede, kan det i fremtiden oppstå problemer med hensyn til bruksretten.
B er den av søsknene som alltid har vært dårligst økonomisk stillet, og dette var også bakgrunnen for at ovenfornevnte avtale ble inngått mellom søsknene.
Det ble uttrykt ønske om å sikre B en bolig. Dessuten hadde leiligheten og innbo ikke noen større verdi da avtalen ble inngått, slik at det var ikke noe "offer" for de to andre søsken. Den gang ble det sett på som en selvfølge."
B har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts kjennelse opprettholdes.
2. B tilkjennes saksomkostninger også ved kjæremålet."
Namsrettens kjennelse og kjæremålet er forkynt for kjæremotpart nr. 2, C. Han har innen fristens utløp 5. oktober 1989 ikke inngitt kjæremålstilsvar, og er senere meddelt de to øvrige parters prosesskrifter. Lagmannsretten forstår det slik at C ikke har noe å bemerke i anledning kjæremålssaken.
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som namsretten og bemerker:
Saken gjelder spørsmål om en leilighet som er i sameie mellom tre søsken (partene) kan tvangsselges etter sameieloven §15.
For oversiktens skyld gjengis de faktiske forhold slik:
Kjæremålsmotparten, B, født xx.xx.1926, har bodd i denne leiligheten i hele sitt liv. Moren, D, døde 19. desember 1958 og etterlot seg en erklæring av 18. september 1957 som lyder:
"Jeg - D - skriver dette ned idag her i gangen på Ullevål - jeg er nå på bedringen og går oppe litt om dagene, men jeg ønsker at hvis jeg skulle falle bort da skal B ha leiligheten som den står i Frognervn. 30 F, så den fortsatt blir et samlingssted for barn, svigerbarn og barnebarn. B skal ha dette, fordi hun er alene, og jeg tror ikke at A eller C blir sinte på mig eller B av den grunn
Vær gode mot hverandre
Livet er så kort"
I forbindelse med arveoppgjøret ble følgende notat av 25. april 1959, som ikke er underskrevet av noen av partene, utferdiget:
"Leiligheten i Frognerveien 30, 2. etg. skal disponeres av B så lenge hun ønsker å bo der. Hun må få samtykke fra sine søsken C og A ved eventuelt salg eller overdragelse.
Ved salg har hennes søsken førsterett til å kjøpe leiligheten."
I følge B var de tre søsken samlet til stede da notatet ble nedskrevet av E, som var Cs samboer. Søsteren A skal ha vært enig i notatet. A har imidlertid for lagmannsretten benektet å ha kjennskap til notatet, men hun har stilltiende godtatt at B fortsatte å bo i leiligheten inntil nå.
I alle de årene B har bodd i leiligheten, har hun betalt vedlikehold, husleie og andre utgifter samt innfridd felleslån til gårdselskapet på kr. 11000,- i forbindelse med overgang til selveierleilighet i 1986.
Lagmannsretten anser det etter dette ikke tvilsomt at det ble inngått en avtale om at B skulle ha en eksklusiv bruksrett til leiligheten så lenge hun ønsker. Som anført at den kjærende part gir imidlertid ikke beboelsesrett vern mot oppløsning og tvangssalg, jfr. Rt-1975-793.
B har imidlertid også gjort gjeldende at det er inngått en avtale om at sameiet ikke kunne oppløses og leiligheten ikke selges så lenge hun utøver bruksretten. Etter lagmannsrettens oppfatning har denne anførsel tilstrekkelig holdepunkt i de opplysninger som foreligger i saken. Selv om "notatet" ikke er underskrevet, er det ikke grunn til å betvile dets ekthet. Ordlyden lyder på at B alene skulle ta hånd om leiligheten og selv avgjøre om og når den skulle selges. Sameierne har videre innrettet seg etter dette i nærmere 30 år. At leiligheten ikke kunne selges, fulgte for så vidt også av at leieretten den gang var knyttet til aksjene. Senere endring i leilighetens rettslige status, bør etter lagmannsrettens syn ikke tillegges vekt.
Lagmannsretten går etter dette ikke nærmere inn på den tvist som er oppstått mellom partene om forholdet til sameieloven §1 annet ledd. Det vises til at det er tilstrekkelig for å avverge tvangssalg at Bs innsigelser åpenbart ikke er grunnløse. Lagmannsretten er enig med namsretten i at så er tilfelle.
Lagmannsretten stadfester etter dette namsrettens kjennelse, idet man også er enig i saksomkostningsavgjørelsen.
Kjæremålet har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 blir A å ilegge saksomkostninger. Advokat Stang har fremlagt saksomkostningsoppgave på kr. 2500,- som utgjør salær.
Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Oslo namsretts kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til B 2500 - totusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.