LE-1989-438

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1990-06-12
Publisert:	LE-1989-00438
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse av 12. juni 1990 i Kjæremålssak nr. 438/89, hl.nr 1277/89:
Parter:	Kjærende part: A/S Tungen Gård, v/adv. Fr. W. Heimbeck (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Hjort, Eriksrud & Co, Oslo Postboks 9600 Egertorvet, 0128 Oslo 1). Kjæremålsmotparter: 1. Konsortiet Bogstadvn 35 v/adv. Eivind Eckbo, Postboks 99 Slemdal, 0321 Oslo 3 2. Eivind Eckbo, Postboks 99 Slemdal, 0321 Oslo 3 3. Margaret Thorgrimsen Eckbo, Postboks 99 Slemdal, 0321 Oslo 3 4. Stiftelsen til fremme av norsk byggekultur, v/adv. Eivind Eckbo, Postboks 99 0321 Oslo 3 5. Borgja Bygg A/S Postboks 99 Slemdal, 0321 Oslo 3 6. Wergelands Alle Garasjer A/S Postboks 99 Slemdal, 0321 Oslo 3 (Prosessfullmektig: for nr. 1 og 2: Advokatf. Engelschiøn & Co. ANS v/adv. Dag Thorstensen, Oslo Postboks 8333 Hammersborg, 0129 Oslo 1). (Prosessfullmektig: for nr. 3, 4, 5, og 6: Advokat Engelschiøn & Co, ANS v/adv. Tore Sverdrup Engelschiøn, Oslo Postboks 8333 Hammersborg, 0129 Oslo 1).
Forfatter:	1. Lagmann Jørgen Wilberg, formann 2. Lagdommer Hjalmar Austbø 3. Lagdommer Gunvald Gussgard
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180, Eierseksjonsloven (1983) §10, §172, §174, §250, §98, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §262, Avtaleloven (1918) §16, §262, Tinglysingsloven (1935) §14

1. Innledning

A/S Tungen Gård eide i 1986 eiendommen Bogstadveien 35 i Oslo.

Eiendommen var seksjonert. Det skapte problemer da selskapet ønsket å selge seksjonene. De fleste av beboerne ønsket ikke å kjøpe, og det var vanskelig å få solgt bebodde seksjoner. Den 31. mars 1986 overtok et konsortium alle rettigheter og forpliktelser til eiendommen og med rett til videresalg av seksjoner. Som vederlag skulle konsortiet betale kr 15.000.000, til A/S Tungen Gård. Beløpet skulle erlegges terminvis og uavhengig av om det lyktes konsortiet å selge seksjoner. A/S Tungen Gård beholdt hjemmelen til de usolgte seksjoner fordi eierseksjonsloven §10 forbyr erverv av mer enn to seksjoner i en bygning. For å sette konsortiet istand til å gi kjøperne av seksjonene grunnbokshjemmelen, utstedte A/S Tungen Gård en fullmakt til advokat Eivind Eckbo som ga ham rett til å forføye rettslig over eiendommen. Fullmakten er tinglyst og er ugjenkallelig ut 1989.

I løpet av 1988 reiste A/S Tungen Gård spørsmål om overdragelsen av eiendommen til konsortiet var ugyldig fordi Eivind Eckbo, som var styreformann i A/S Tungen Gård, også hadde økonomiske interesser i konsortiet. A/S Tungen Gård anførte at han i forbindelse med salget i 1986 hadde holdt tilbake viktige opplysninger om salgbarheten av seksjonene, slik at prisen på kr 15.000.000, var for lav. Den 9. februar 1989 lot derfor A/S Tungen Gård tinglyse en pantobligasjon stor kr 1,5 millioner på de seksjoner av eiendommen som A/S Tungen Gård fortsatt hadde grunnbokshjemmel til. I obligasjonene er inntatt en urådighetserklæring om at seksjonene ikke kan pantsettes eller selges uten skriftlig samtykke fra Forenede Industrier A/S og major og advokat Eivind Eckbos legater.

Konsortiet begjærte den 20. april 1989 midlertidig forføyning overfor A/S Tungen Gård med krav om at den tinglyste obligasjonen skulle avlyses. Saken fikk nr. D249/89 ved Oslo namsrett.

I prosesskrift av 19. juni 1989 begjærte A/S Tungen Gård midlertidig forføyning overfor konsortiet med krav om at advokat Eckbo skulle forbys å benytte salgsfullmakten.

Begjæringen for A/S Tungen Gård fikk saksnr. D407/89 ved Oslo namsrett. De to saker ble i medhold av tvistemålsloven §98 forenet til felles behandling.

Under rettsmøtet ved Oslo namsrett nedla konsortiet slike påstander:

"Sak D249/89:

1. Den gjorte pantobligasjon utstedt 7. februar 1989 fra A/S Tungen Gård til Forenede Industrier A/S og Eckbos legater, tinglyst 9. februar 1989, avlyses på samtlige seksjoner, gnr. 215, bnr. 378 i Oslo.

2. Pkt. 1 tinglyses på eiendommen.

Sak D407/89: 1. De saksøkte frifinnes.

I begge saker: 1. A/S Tungen Gård tilpliktes å betale sakens omkostninger."

A/S Tungen Gård nedla slike påstander:

"I Sak D249/89:

1. Tungen Gård A/S frifinnes.

2. Tungen Gård A/S tilkjennes saksomkostninger

Sak D407/89:

1. Eivind Eckbo forbys å benytte den fullmakt som Tungen Gård A/S utstedet til ham 31. mars 1986

2. De saksøkte forbys å fraskjøte eller behefte, uten samtykke fra Tungen Gård A/S de seksjoner eller deler av gnr. 215, bnr. 15, 17, 261 og og 378 som de har fått hjemmel til, inntil rettskraftig dom foreligger.

3. Punkt 1 og 2 tinglyses på eiendommen.

4. Tungen Gård A/S tilkjennes saksomkostninger."

Namsretten avsa kjennelse i sakene den 31 august 1989 med slik slutning:

"Sak D249/89:

Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.

Sak D407/89:

1. Påstandens punkt 1 avvises.

2. Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.

For begge saker:

Hver av partene bærer sine omkostninger."

A/S Tungen Gård påkjærte i rett tid kjennelsen i begge saker til Eidsivating lagmannsrett. Kjæremålet over kjennelsen i sak D249/89 gjaldt bare namsrettens avgjørelse av saksomkostningskravet. Saken har i lagmannsretten fått nr. 384/89.

Kjæremålet i sak D407/89 er kjæremålet rettet mot alle tre punkter i namsrettens slutning. Saken har fått nr. 438/89 i lagmannsretten.

Konsortiet innga tilsvar den 5. oktober 1989 i sak 438/89, og erklærte samtidig motkjæremål i sak 384/89.

Sak 384/89 ble avgjort ved lagmannsrettens kjennelse av 19. mars 1990.

Den kjærende part, A/S Tungen Gård har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Namsretten har med rette har lagt til grunn at avtalene er ugyldige. Den reelle kjøper av Bogstadveien 35 var i det alt vesentlige Eivind Eckbo selv. Dette vitale faktum ble underslått for styret som selger av eiendommen. På forespørsel fikk styret tvertimot opplyst av Eckbo at han ikke hadde anledning til å gi informasjon om hvem som sto bak Konsortiet. Tatt i betraktning at Eivind Eckbo selv var styremedlem og forretningsfører, og i tillegg hadde salgsoppdrag på vegne av selskapet, er det ikke egnet til å overraske at namsretten fant at avtalene var ugyldige. I ettertid virker det klart at formålet med å lansere et konsortium som kjøper, var å kamuflere Eckbo's egen rolle på kjøpersiden.

Forslaget om salg av eiendommen under ett til et konsortium for kr 15 mill. ble fremsatt og markedsført av Eivind Eckbo høsten 1985. Den reelle beslutning om salg ble tatt på styremøtet 12. desember 1985. Det forhold at Eckbo i brev av 31. januar 1986 erklærte seg inhabil til å delta i den endelige behandling av saken, forhindrer ikke at han førte styret bak lyset. Inhabiliteten ble begrunnet med at han skulle være daglig leder for konsortiet og til en viss grad delta i risikoen. Eckbo unnlot å uttrykke det faktiske forhold, nemlig at han var den reelle kjøper gjennom konsortiet. Brevet var finurlig formulert med sikte på å villede de øvrige styremedlemmer, men samtidig skape en legitimitet og forsvarslinje mot eventuell senere kritikk. At Eckbo rent faktisk villedet styret er på det rene. Det vises til styreformann Tor Sunds reaksjon da forholdet ble avdekket mer enn to år senere.

Når det gjelder konsortiets anførsel om at styret var klar over salg av næringsseksjonene og garasjeseksjonene, har A/S Tungen Gård fremhevet at disse kjøpere i utgangspunktet ikke stilte vilkår om kjøp av hele eiendommen under ett for kr 15 mill., slik styret antok. Hadde Eivind Eckbo lojalt meddelt styret at det fantes kjøper til næringsseksjonene og garasjeanlegget isolert for kr 7.5 mill., ville styret åpenbart ikke ha solgt samtlige 54 boligseksjoner, inklusive tomt og parkeringsareal for kun kr 7. mai mill. i tillegg.

A/S Tungen Gård har gjort gjeldende at det var feil av namsretten å avvise kravet om at Eivind Eckbo skal forbys å benytte den fullmakt som Tungen Gård ga ham den 31. mars 1986.

Pantobligasjonen forhindrer ikke at fullmakten kan misbrukes.

Fullmakten kan således bli benyttet i forholdet til tredjemenn som rent faktisk kan være i god tro. Dette kan i sin tur bringe både tredjemenn og A/S Tungen Gård opp i betydelige problemer.

Den tinglyste pantobligasjon er under enhver omstendighet utilstrekkelig som varsel til tredjemann om at fullmakten er ugyldig. Det vises til at fullmakten etter sin egen tekst omfatter også andre disposisjoner enn pantsettelse og overdragelse, bl.a. drift og representasjon på sameiermøter etc.

Fullmakten stenger heller ikke for beheftelse av seksjonene på annen måte enn pantsettelse. På denne bakgrunn burde det være klart at A/S Tungen Gård, til tross for pantobligasjonen, har rettslig interesse i å få nedlagt forbud mot bruk av fullmakten.

Det fremgår ikke av fullmaktens egen tekst at den er ugyldig etter 1. januar 1990, bare at den kan forbys benyttet. A/S Tungen Gård har i medhold av avtaleloven §16 annet ledd tilbakekalt fullmakten i brev av 8. mars 1990. Når Eivind Eckbo ikke vil bekrefte at fullmakten derved er gyldig tilbakekalt har A/S Tungen Gård fortsatt rettslig interesse i å få midlertidig forføyning.

A/S Tungen Gård har fått kunnskap om at en av leilighetene er avertert til salg gjennom megler. Dette viser at det er en betydelig fare for at Eivind Eckbo vil kunne benytte den utstedte fullmakt som legitimasjon til tross for at A/S Tungen Gård gjør gjeldende at den både er ugyldig og tilbakekalt.

Når det gjelder påstandens punkt 2 har A/S Tungen Gård for lagmannsretten i det vesentlige anført at den gjelder de deler av eiendommen hvor Eivind Eckbo ved bruk av fullmakten har overført hjemmelen til seg og kjæremålsmotpartene nr. 3-7.

Borgja Bygg A/S har hjemmelen til selve grunnen. Derfor er påstanden formulert slik at den også gjelder deler av eiendommen.

A/S Tungen Gård mener at avtalene som ble inngått i 1986, er ugyldige. Av den grunn har A/S Tungen Gård krav på å få tilbake det som ble solgt. Det er forføyningskravet. Namsretten har derfor tatt feil når den legger til grunn at forføyningskravet er et erstatningskrav.

Det er utilstrekkelig at byretten har tillatt en tinglysningsanmerkning på enkelte av de allerede overførte seksjoner. En slik anmerkning fratar utenforstående tredjepersoner, som måtte undersøke grunnboken, den gode tro, men forhindrer ikke motpartenes rettslige disposisjoner over disse seksjoner. Det er allerede foretatt en rekke overdragelser og krysspantsettelser mellom kjæremålsmotpartene, og ytterligere transaksjoner kan tenkes foretatt med ondtroende eller faktisk godtroende personer og selskaper som ikke er parter i kjæremålet.

Når det særlig gjelder de to seksjoner som Margaret Thorgrimsen Eckbo eier, har A/S Tungen gård ikke bestridt at hun har oppnådd hjemmel til dem. Men det bestrides at overdragelsene har skapt noen rett for henne. Som en følge av at salget til konsortiet er ugyldig, har A/S Tungen gård krav på dom for at seksjonene tilhører selskapet, og det er behov for å sikre kravet ved en rådighetsbegrensning inntil det foreligger rettskraftig dom.

Margaret Thorgrimsen Eckbo var i ond tro med hensyn til Eivind Eckbos svikaktig opptreden ved salget. Hun var på overdragelsestidspunktet Eivind Eckbos sekretær og samboer, og hadde full innsikt i alle de omstridte transaksjoner. Hun kan derfor ikke påberope seg ekstinktivt godtroerverv.

Namsretten har tatt feil når den har funnet at forføyningsgrunnlag ikke er sannsynliggjort fordi A/S Tungen Gård må antas å ha betydelig sikkerhet for sine økonomiske krav i de leiligheter som er sperret ved obligasjonen.

Den omstridte obligasjon utgjør ingen "sikkerhet" i denne sammenheng. Obligasjonen sikrer kun at de sekjsoner som A/S Tungen Gård fortsatt har hjemmel, til ikke blir overskjøtet eller pantsatt uten samtykke. Obligasjonen hefter nettopp ikke på de øvrige deler av eiendommen. Den gir logisk ingen sikkerhet (garanti) for at ikke ytterligere tap kan oppstå ved at de saksøkte nr. 3-7 misbruker sin hjemmel, eller for at et slikt tap kan bli dekket. Det er derfor en misforståelse når retten uttaler (side 20) at "TG's behov for å sikre sine krav overfor K. synes å være ivaretatt ved tinglysningen av den omstridte obligasjon".

Uansett beløp, vil sikkerhet heller ikke kunne forhindre at de saksøkte nr. 3-7 misbruker sin hjemmel og videreselger eller behefter disse deler av eiendommen. På sett og vis er det korrekt at A/S Tungen Gård først og fremst har økonomiske interesser i saken, men det er ikke treffende når retten uttaler at "en tilbakelevering ikke er det sentrale". Det er nettopp dette som er forføyningskravet. Kravet om å få tilbake det man ble villedet til å selge, kan forspilles om ikke begjæringen gis medhold.

A/S Tungen Gårds sikkerhet i kjøpesummen vil under enhver omstendighet være utilstrekkelig for de økonomiske krav som vil bli gjort gjeldende. A/S Tungen Gård vil i det etterfølgende søksmål kreve erstatning for sin negative kontraktsinteresse, d.v.s. bli stilt som om avtale aldri var inngått. Erstatningskravet i forbindelse med seksjoner som er overdratt til antatt godtroende tredjemenn, vil derfor referere seg til verdien på domstidspunktet. Denne verdi vil vesentlig overstige kjøpesummen for hele eiendommen. Til sammenligning vises til at Konsortiet Bogstadvn. 35 allerede har en beregnet fortjeneste på handelen på kr 18.64 mill. Dertil kommer at de seksjoner som A/S Tungen Gård fortsatt har hjemmel til, er blitt pantsatt for kr 4,4, mill., som formodentlig representerer et allerede oppstått tap for selskapet. Nettoverdien av disse seksjoner er derfor blitt redusert med tilsvarende beløp og gjør at den reelle "sikkerhet" som den omtalte obligasjon representerer, langt på vei er blitt illusorisk.

A/S Tungen Gård påberoper §262, både nr. 1 og 2, som forføyningsgrunnlag. De saksøkte, in casu Eivind Eckbo, har i høy grad utvist en adferd som gir grunn til å frykte for at en senere dom i A/S Tungen Gårds favør kan bli et slag i luften. Kravets forfølgning eller gjennomførelse ellers kan bli forspilt eller i vesentlig grad vanskeliggjort, og A/S Tungen Gård kan bli påført vesentlig økonmisk skade eller ulempe, om ikke de saksøkte forbys å overskjøte eller behefte de seksjoner eller deler av eiendommen som de urettmessig har fått hjemmel til.

Allerede motpartens begjæring er en bekreftelse på at raskest mulig videresalg av seksjoner er intensjonen. Den klanderverdige opptreden som ble utvist i forbindelse med avtaleinngåelsen bekrefter også at Eivind Eckbo kan ha evne og vilje til å forpurre kravets videre forfølgning. De uriktige opplysninger, både den gang og senere, om hans egen deltagerinteresse i konsortiet er illustrerende. Den kontinuerlige unnvikelse fra saken første gang ble tatt opp frem til namsrettens avgjørelse, bekrefter også at man ikke vil spille med åpne kort og lojalt avvente en rettskraftig dom. Eivind Eckbo har aldri villet gi noen fyldestgjørende redegjørelse for konsortiets sammensetning.

Flere åpenbart eksisterende dokumenter er nektet fremlagt, bl.a. det dokument som vitnene siv.ing. Jan Kerr Eckbo og h.r.adv. Jørgen Fredrik Moen hadde observert, konsortieavtalen som ble undertegnet 31. januar 1986, og dokumenter vedrørende de enkelte husleieforhold. I åpenbar motstrid med tvistemålsloven §250 har man uttrykkelig nektet å fremlegge slik dokumenter.

Den 30. august 1989, dagen før namsrettens kjennelse, sendte Eivind Eckbo brev til flere leietagere om salg av seksjonen, uten at A/S Tungen Gård var underrettet. Dette gjelder seksjoner A/S Tungen Gård har hjemmel til. Brevet bekrefter at Eckbo misbruker sitt fullmaktsdokument og foretar disposisjoner som kan forringe A/S Tungen Gårds muligheter for senere fullbyrdelse av en dom.

A/S Tungen Gård har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Prinsipalt: Eivind Eckbo forbys å benytte den fullmakt som A/S Tungen Gård utstedte til ham 31. mars 1989.

Subsidiært: Saken fremmes forsåvidt gjelder påstanden for namsretten pkt. 1.

2. De saksøkte forbys å fraskjøte eller behefte, uten samtykke fra A/S Tungen Gård de seksjoner eller deler av gnr. 215, bnr. 15, 17, 261, 378 som de har fått hjemmel til, inntil rettskraftig dom foreligger, hvilket tinglyses.

3. A/S Tungen Gård tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten."

Kjæremotparten, Konsortiet Bogstadvn. 35 m.fl., har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Namsretten har feilaktig lagt til grunn at avtaleverket er ugyldig. Advokat Eckbo hadde i og for seg et spesielt ansvar som styremedlem og forretningsfører i A/S Tungen Gård for at alle nødvendige opplysninger om eiendommens rettsforhold ble gitt.

Opplysningsplikten er oppfylt. Av den dokumentasjon som er fremlagt fremgår at saken var gjenstand for grundig behandling av både forretningsfører og av det samlede styre og revisor ved en rekke anledninger. Det er særlig vist til Eckbos betenking av 15. november 1985, og til styrets egen beretning om saken av 18. april 1986.

Namsretten har lagt til grunn at Eckbo i brevet av 31. januar 1988 til styret i A/S Tungen Gård opplyste at han hadde interesse i konsortiet.

Styremedlem Harald Eckbo som ikke møtte i namsretten, har senere bekreftet at han var innforstått med at Eivind Eckbo i større eller mindre grad deltok på kjøpersiden.

Ut fra dette må legges til grunn at halvparten av styret var på det rene med at Eivind Eckbo i større eller mindre grad deltok i konsortiet. De andre styremedlemmene kan da ikke påberope seg uvitenhet, og under enhver omstendighet må de ha blitt kjent med Eivind Eckbos rolle i løpet av 1986. Motiverende for salg var dessuten ikke hvem som var kjøper, men prisen. Kjæremotpartene bestrider at Eivind Eckbo ga mangelfulle opplysninger om salgbarheten av de enkelte seksjoner. Namsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at Eivind Eckbo fortiet at 13 seksjoner kunne selges i løpet av 1986. Namsretten har her helt oversett at det under forhandlingene ble dokumentert at Eivind Eckbo ga opplysninger om disse 13 seksjoner. Dette fremgår helt klart at Eivind Eckbos brev av 11. desember 1985 til styret i A/S Tungen Gård. Her blir de nevnte 13 seksjoner ført opp med angivelse av salgssum/forventet salgssum.

Namsrettens faktavurdering er således gal.

Retten har videre lagt til grunn at det ikke ble opplyst at Eckbo "allerede hadde kjøpere til kontor og parkeringsdelen, for tilsammen 7.5 millioner kroner", jfr. kjennelsen side 19 nederst. Det er positivt uriktig at styret ikke hadde kunnskaper om at det pr. kontraktsunderskrivelsen var kjøpere til forretningsdelen. Dette følger klart av hele sammenhengen i avtaleverket. Konsortiet ville ikke ha kunnet inngå noen avtale med mindre det pr. avtaledagen var klart at det var kjøpere til forretningsdelen. I et brev av 5. mars 1986 fra advokat Eivind Eckbo til A/S Tungen Gård er det for øvrig forutsatt kontant oppgjør av 1. termin med kr 4,5 million ved kontraktsunderskrift, hvilket selvsagt forutsatte at en kjøper fantes, hvilket styret var innforstått med.

Ved kontraktsunderskrivelsen hadde dessuten styret utstedt blankoskjøter på forretningsseksjonene nr. 1, 2, 3 og 58 og samme dag som kontrakten for garasjeanlegget ble undertegnet, utstedte styret skjøter til Wergeland garasje A/S for tilsammen kr 3 millioner.

Det er således ikke sannsynliggjort at A/S Tungen gård ikke fikk tilstrekkelig opplysninger om salgbarheten. Subsidiært er anført at A/S Tungen Gård hadden en selvstendig undersøkelsesplikt om salgbarheten.

Det er ikke riktig at advokat Eivind Eckbo la den økonomiske ramme for salget. Kjøpesummen var en funksjon av den foreliggende takst og rent skattemessige hensyn. Dette gav en økonomiske ramme på kr 15 millioner som styret uttrykkelig gikk inn for, jfr. styremøteprotokollene og A/S Tungen Gårds redegjørelse gitt i bilag 30 til prosesskrift av 21. juni 1989. Advokat Eckbos oppdrag var å finne en metode som kunne gi A/S Tungen Gård 15 millioner etter skatt. A/S Tungen Gård var sogar villig til å selge for en pris under taksten (d.v.s. under 15 millioner) såfremt avtalen med konsortiet ikke lot seg gjennomføre.

A/S Tungen Gård har heller ikke sannsynliggjort noen forføyningskrav. Det er vist til namsrettens premisser om at hvis ugyldighetsinnsigelsene skulle føre frem, vil det resultere i en tilbakeføring av de erlagte ytelser. A/S Tungen Gård har derfor den sikkerhet de måtte ønske i den erlagte kjøpesum på 15 millioner. Videre har A/S Tungen Gård sikkerhet i den sperre som gjennom pantobligasjonen er lagt på de seksjoner som A/S Tungen Gård fremdeles har hjemmel til.

Det bestrides at fullmakten kan tilbakekalles. A/S Tungen Gård mangler rettsgrunnlag til å nekte å oppfylle en gjensidig bebyrdende kontrakt hvor fullmakten er det instrument som setter konsortiet i stand til å få sine ytelser etter kontrakten.

Konsortiet har selvsagt tatt til etterretning at A/S Tungen Gård bestrider fullmaktens gyldighet, men så lenge tvistegjenstanden ikke er rettskraftig avgjort, har selvsagt ikke konsortiet noen plikt til å tilbakeleverer fullmakten. Man respkterer dog at den ikke skal benyttes.

Konsortiet har i prosesskrift av 21. mars 90 tilbudt seg å deponere fullmakten hos adv.fa. Engelschiøn & Co. ANS til rettskraftig avgjørelse i hovedsøksmålet foreligger. Ytterligere skritt er da helt unødvendig for å sikre A/S Tungen Gårds interesser i påvente av utfallet av hovedsaken. Når A/S Tungen Gård ikke har grepet denne mulighet, foreligger ikke noe berettiget behov for noen midlertidig forføyning.

Videre er det vist til at Oslo byrett ved kjennelse av 22. mars 1990 har besluttet at det på de seksjoner kjæremotpartene fremdeles har grunnbokshjemmel til, kan tinglyses anmerkning etter tinglysningsl. §14 med slikt innhold:

"Eiendomsretten til denne eiendom er omstvistet, jfr. Oslo byretts sak nr. 2567/84-1."

Bare Margareth Thorgrimsen Eckbo har påkjært kjennelsen fordi hun aldri har deltatt i konsortiet. De øvrige har tatt kjennelsen til etterretning. Det foreligger da ikke noe grunnlag for å ta til følge en begjæring om midlertidig forføyning som går ut på at kjæremotpartene skal "forbys å fraskjøte eller behefte, uten samtykke fra A/S Tungen Gård" de seksjoner som de har hjemmel til i Bogstadvn. 35, jfr. A/S Tungen Gårds påstand punkt 2 i kjæremålet.

Margareth Thorgrimsen Eckbo er ikke medeier i konsortiet, og hun har anført at hun på vanlig måte har kjøpt seksjonene av konsortiet. Hun står på lik linje med de andre kjøpere.

Kjæremotpartene har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Prinsipalt

De saksøkte frifinnes, og A/S Tungen Gård tilpliktes å betale sakens fulle omkostninger for såvel namsretten som lagmannsretten.

2. Subsidiært

Saksomkostningsspørsmålet henskytes til avgjørelse i byretten i sak nr. 2567/89 I, jfr tvistemålsloven §174 første ledd."

Lagmannsretten skal bemerke:

Det er et vilkår for midlertidig forføyning at det foreligger både et krav og en forføyningsgrunn. Både kravet og forføyningsgrunnen må sannsynliggjøres. Selv om både krav og forføyningsgrunn er sannsynliggjort følger ikke med nødvendighet at kravet om midlertidig forføyning tas til følge. Når betingelsene foreligger "kan midlertidig forføyning foretas, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §262. Det vises også til Lov og Rett 1986 527 jfr. (s. 586) og til Rt-1968-766. Loven åpner således for at retten foretar en helhetsvurdering ved avgjørelsen av om kravet om midlertidig forføyning skal tas til følge.

Eivind Eckbo har gjennom sin prosessfullmektig erklært at han ikke vil benytte den fullmakt som den kjærende parts påstand punkt 1 retter seg mot, jfr. advokat Engelschiøns prosesskrift av 6. april 90 dok. 43. Retten legger dette til grunn. Dokumentet er også tilbudt deponert hos advokat Engelschiøn. Fullmakten er nå tilbakekalt, men det er omtvistet om tilbakekallingen er lovlig.

Behovet for en midlertidig forføyning rettet mot fullmakten finnes etter dette ikke å være slik at forføyningsgrunn foreligger.

A/S Tungen Gård har tatt ut stevning mot kjæremotpartene og Oslo byrett har besluttet at følgende anmerkning kan tinglyses på de eiendommer den kjærende parts påstand pkt. 2 retter seg mot:

"Eiendomsretten til denne eiendom er omtvistet, jfr. Oslo byretts sak nr. 2567/98-1". Tinglysning har funnet sted.

Kjæremotpartene - bortsett fra Margaret Thorgrimsen Eckbo - har akkviesert ved denne avgjørelse. Fru Eckbo har påkjært beslutningen, men Eidsivating lagmannsrett har i annen kjennelse av idag avvist kjæremålet. Den tinglyste anmerkning hviler således på samtlige eiendommer saken gjelder.

Ved helhetsvurderingen legges også vekt på den obligasjon på kr 1.5 millioner som er tinglyst på eiendommen og på den sikkerhet som det også må sees å ligge i den erlagte kjøpesum på kr 15 millioner.

Etter en helhetsvurdering finnes den kjærende part ikke å ha sannsynliggjort tilstrekkelig forføyningsgrunn.

Kjæremotparten blir etter dette å frifinne. Lagmannsretten har funnet saken så tvilsom at det var fyldestgjørende grunn for den tapende part til å reise saken. Bedømt på det tidspunkt saken ble reist antas forføyningsgrunn å ha foreligget. Deretter har Eivind Eckbo gjennom sin prosessfullmektig uttrykkelig bekreftet ikke å ville benytte fullmakten. Retten har lagt vesentlig vekt på dette forhold. Den anmerkning som nå er tinglyst på eiendommen, er også en etterfølgende omstendighet.

Hensett til avgjørelsesgrunnlaget har retten ikke behøvd å vurdere om det er sannsynliggjort forføyningskrav. Av hensyn til saksomkostningsspørsmålet må dette vurderes idet resultatet ville ha vært utvilsomt dersom forføyningskrav utvilsomt ikke forelå. Det vises for øvrig til Rt-1981-688. Lagmannsretten tar ikke standpunkt til om kravet er tilstrekkelig sannsynliggjort. Det knytter seg i alle fall slik tvil til spørsmålet at saksomkostninger ikke bør tilkjennes verken for namsretten eller lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd i.f. og §172 første ledd.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

Konsortiet Bogstadveien 35, Eivind Eckbo, Margaret Thorgrimsen Eckbo, Stiftelsen til fremme av norsk byggekultur, Borgja Bygg A/S og Wergelands Alle Garasjer A/S, frifinnes.

Partene bærer hver sine omkostninger for begge retter.