LF-2001-273
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-09-06 |
| Publisert: | LF-2001-00273 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Romsdal herredsrett nr. 99-00583 A - Frostating lagmannsrett LF-2001-00273 A. |
| Parter: | Ankende part: Arne Jostein Harøy, Bud (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Larhammer & Aarseth ANS v/advokat Sverre Larhammer, Molde). Motparter: 1. Kari-Anne Berg-Eriksen, Nesoddtangen. 2. Britt Harøy, Bud. 3. Jakob Harøy, Molde (Prosessfullmektig: Advokat Tore Thallaug, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Nina Mår Tapper, formann. Lagdommer Ole Johan Lund. Ekstraordinær lagdommer Ragnar Solli |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §64, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Forsinkelsesrenteloven (1976) |
Saken gjelder spørsmålet om eiendommen Harøy Ytre, gnr 117 bnr 3 i Fræna, fortsatt er odelsjord, jf. odelsloven §23 og §1.
Eiendommen ble utskilt som eget bruk i 1864 og har siden tilhørt samme slekt. Faren til partene i saken, Jakob J. Harøy, overtok gården på i overkant av 300 dekar i 1942. I 1976 ble 127 dekar fraskilt eiendommen og solgt til industriformål. Videre er ca. 5 dekar fradelt og brukt til boliger. Etter salget av den største delen av jordbruksarealet i 1976, har eieren ikke drevet jordbruk på eiendommen.
Eiendommens areal er i dag på samlet ca. 148 dekar hvorav i underkant av 10 dekar er jordbruksareal fordelt på ca. 4 dekar fulldyrket mark og ca. 5 dekar overflatedyrket mark. Jordbruksarealet ligger i heimteigen og er stykket opp i flere atskilte deler. Den fulldyrkete jorden er blant annet spredt på fem forskjellige teiger hvorav den minste er på 151 m2 og den største på 2.490 m2 . Det overflatedyrkete arealet er fordelt på fire spredte teiger hvorav den minste er på 360 m2 og det største på i underkant av 2 dekar. Foruten jordbruksarealet består heimteigen av 21 dekar grunnlendt lyngmark. Øvrige arealet tilhørende eiendommen er fordelt på tre holmer og to utmarksteiger på samlet 63 dekar, hvorav 39 dekar ligger innenfor et naturreservat. Utmarksteigene ligger i god avstand fra resten av bruket.
I skisse til regulering av «1-omr. YTRE HARØY», fra Fræna kommune teknisk etat av 8. november 1986 er deler av jordbruksarealet regulert til friområde og ved kommuneplanenes arealdel fra 1989 er andre deler avsatt til boligformål.
Det er ikke bygningsmasse av betydning på eiendommen. Foruten hovedhuset som er kondemnabelt, er det utelukkende en garasje og en nedslitt større redskapsbod som tilhører bruket.
Ved skjøte tinglyst 4. oktober 1996 overdro Jakob J. Harøy eiendommen til sin eldste sønn Arne J. Harøy. Jakob J. Harøy satt da i utskiftet bo. Etter saksanlegg fra to av Arne J. Harøy's yngre søsken ble overdragelsen omstøtt fordi transaksjonen ble ansett som gavesalg, og eiendommen ble tilbakeskjøtet Jakob J. Harøy.
I begynnelsen av 1999 overskjøtet Jakob J. Harøy eiendommen til sine tre yngste barn, Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy.
Ved stevning av 8. oktober 1999 reiste Arne J. Harøy sak for Romsdal herredsrett mot sine tre yngre søsken med krav om at eiendommen skulle overskjøtes ham som best odelsberettiget. Søsknene tok til motmæle.
Romsdal herredsrett delte tvisten i samsvar med reglene i odelsloven §64, slik at retten utelukkende tok stilling til om eiendommen er odelsjord, og avsa den 22. januar 2001 dom med slik domsslutning:
«1. Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy frifinnes.
2. Arne J. Harøy dømmes til innen 2 - to - uker å betale saksomkostninger til Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy v/adv.flm. Tore Thallaug med kr 67.550,- - sekstisjutusenfemhundreogfemti - samt forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven.»
Arne J. Harøy anket saken til Frostating lagmannsrett. Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy tok til motmæle.
Ankeforhandling i saken ble holdt i Molde 14. og 15. august 2001. Partene møtte og avga forklaring. Det ble hørt syv vitner og retten var på befaring.
Rettslig og faktisk står saken i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten, dog slik at Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy for lagmannsretten har frafalt anførselen om at kravene i odelsloven §2 første og annet ledd ikke er oppfylt. Til det nærmere saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom.
Arne J. Harøy har i det vesentlige anført:
Herredsretten har tatt feil både faktisk og rettslig.
Det er enighet mellom partene om at odelstiden er oppfylt og om at Arne J. Harøy har best odel. Det er videre ikke bestridt at eiendommen oppfyller kravene til areal i odelsloven §2. Jordbruksarealet er minst 10 dekar. Spørsmålet er alene om eiendommen «kan nyttast til landbruksdrift».
Med relativt små midler kan eiendommen drives opp igjen, og det fremstår som realistisk at en fornuftig kjøper ville erverve eiendommen til landbruksdrift.
Den mest nærliggende benyttelse av eiendommen er villsaudrift. Det har vært sauedrift på eiendommen frem til 1995. Eiendommen har deretter ligget brakk frem til sønnen til Arne J. Harøy tok opp sauedriften i 1999. I dag driver sønnen med villsau på deler av heimteigen til den omtvistede eiendommen og på et tilstøtende areal på 127 dekar som er leiet av kommunen. Når man skal vurdere om eiendommen er odelseiendom må dette leiearealet inkluderes. Bevisene i saken tilsier at leieavtalen vil kunne løpe i overskuelig fremtid. Det har til nå aldri skjedd at kommunen har sagt opp en slik avtale, og det vil i hvert fall ikke skje i dette tilfellet.
Subsidiært anføres at eiendomsgrunnen under bruket i seg selv er tilstrekkelig til lønnsom sauedrift. Det vil fremstå som naturlig at en fremtidig bruker av eiendommen har 6 sauer på én holme, 4 sauer på en annen, 3 sauer på hjemteigen og 12 sauer i utmarka. Samlet vil eieren følgelig kunne ha 25 sau, hvilket vil gi et rimelig utbytte. Hertil kommer rettigheter som ligger til eiendommen som jakt og fiske. De minste teigene med god jord vil videre kunne brukes til dyrking av urter. Samlet vil dette kunne gi et driftsoverskudd som tilfredsstiller de krav som er stillet i rettspraksis til lønnsom drift. Kravene er ikke spesielt høye. Det vises særlig til Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt-1987-1231, hvorfra siteres:
«Det driftsoverskudd som en slik bruksmåten gir er beskjedent. Jeg mener imidlertid at det må anses tilstrekkelig til å vise at landbruksdrift på eiendommen fremdels kan være aktuelt. Det må antas at det ikke er uvanlig at driften på mindre bruk opprettholdes på tilsvarende beskjedent grunnlag, selv om dette forutsetter inntekter også fra virksomhet utenom gården for å gi tilstrekkelig underhold.»
Eiendommen har uomtvistelig vært odelsjord, og når så er tilfelle skal det mye til for at eiendommen mister denne statusen. Dette gjelder spesielt når arealkravet fortsatt er oppfylt. Det stilles da mindre funksjonskrav.
Kommunen har ved sin arealplan for 1989 ikke ment å regulere noe av arealet på eiendommen til bolig. Planen er bare ment som en beskrivelse av de faktiske forhold.
Arne J. Harøy har nedlagt slik påstand:
«1. Arne J. Harøy har løsningsrett til eiendommen gnr 113 bnr 3 i Fræna.
2. Ankemotparten dømmes til en for alle alle for en å betale den ankende parts omkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall og til betaling skjer.»
Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy har i det vesentlige anført:
Herredsrettens dom er korrekt både med hensyn til bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ved avgjørelsen av om eiendommen er odelseiendom skal utelukkende brukets egen eiendom tas i betraktning. Det leide beitearealet må retten se bort fra ved sin avgjørelse.
Det har ikke vært jordbruksdrift på eiendommen siden 1976. Heimteigen på 21 dekar ligger til dels samlet rundt våningshuset og til dels atskilt av vei og andre eiendommer. Det fremstår som urealistisk at noen vil drive med sau på dette arealet. De minste jordstykkene må man i realiteten se bort fra fordi jordstykkene på 151 m2 og 360 m2 i dag fungere som deler av eksisterende hager. Sauedrift fordelt på fem atskilte teiger hvorav det største arealet er på 1,7 dekar kan uansett ikke bli lønnsomt, heller ikke i kombinasjon med sauedrift på holmer og i utmarksbeite. Holmene på henholdsvis 30 dekar, 24 dekar og 10 dekar ligger i sameie med en annen eier, og muligheten for å drive sauedrift på hele arealet er usikker. Hertil kommer at holmene uansett er for små til lønnsom sauedrift. Utmarksbeitet er fordelt på to teiger og det vil ikke være mulig å få inngjerdet den største teigen som ligger innenfor naturreservatet.
Investeringene som vil være nødvendig for å drive beite på eiendommen, som nytt våningshus og driftsbygning er så omfattende at de uansett ikke vil kunne finansieres gjennom sauehold. Ut fra dagens forhold og eiendommens karakter er det etter en objektiv vurdering ikke påregnelig med landbruksdrift på denne eiendommen.
Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy har nedlagt slik påstand:
«1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Arne Jostein Harøy dømmes til å betale Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy sine saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av forsinkelseslovens rente fra to uker etter dommens forkynnelse og frem til betaling skjer .»
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre herredsrettens begrunnelse så langt dommen er påanket.
Etter odelsloven §23 kan eiendom som etter endrede forhold ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter §2 i odelsloven, ikke løses på odel. Dette gjelder også hvis vilkårene i odelsloven §1 ikke er oppfylt.
Etter §1 er det en forutsetning for å kunne hevde odelsrett til fast eiendom at denne kan «nyttast til landbruksdrift og har en viss storleik», jf. §2. Det er i vår sak ikke omtvistet at eiendommen fyller kravene til areal, at Arne J. Harøy har best odelsrett og at odelshevdtiden er oppfylt. Spørsmålet er utelukkende om eiendommen «kan nyttast til landbruksdrift».
Ved vurderingen av areal som grunnlag for avgjørelsen av om eiendommen fortsatt «kan nyttast til landbruksdrift», har Arne Jostein Harøy hevdet at lagmannsretten også må ta i betraktning leiearealet på 127 dekar. Lagmannsretten er ikke enig i det. Det er utelukkende den grunn som hører til den eiendommen som nå kreves løst, som er gjenstand for vurdering i forhold til odelsspørsmålet. Det kan riktignok ikke utelukkes at det kan være eiendommer som er så fast knyttet til odelsjorden at disse må vurderes samlet. En så fast tilknytning foreligger imidlertid ikke i denne saken. Arealet er leiet av kommunen, og leieavtalen er gjensidig oppsigelig med ett års varsel.
Etter dette skal lagmannsretten vurdere om en eiendom på 148 dekar, hvorav ca. 10 dekar jordbruksareal fordelt på en rekke små teiger er odelseiendom. Ved vurderingen tar lagmannsretten utgangspunkt i om det fremstår som realistisk at en fornuftig utenforstående kjøper vil erverve eiendommen for et slikt formål, mao en objektivisert vurdering.
Forståelsen av odelsloven §1 jf. §23 er blant annet behandlet av Høyesterett i dom inntatt i Rt-1998-450 flg. På side 454 er blant annet uttalt:
«Kravet om at eiendommen må kunne nyttes i landbruksdrift, innebærer at det er vilkårene for landbruksdrift på eiendommen - og ikke den aktuelle bruken - som er avgjørende. Landbruksdrift trenger ikke være den eneste utnyttingsmåten, men den må være en påregnelig driftsmåte, jf. Ot.prp.nr.59 (1972-1973) side 51. Det er ikke et vilkår et eiendommen kan være familiens eneste næringsgrunnlag, men det må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, jf. NOU 1972:22 side 44 og avgjørelsene i Rt-1972-1286 og Rt-1974-195.»
Det vises videre til dom avsagt av Høyesterett 19. april 2001 ( HR-2000-01276) hvorfra siteres:
«Som jeg tidligere har påpekt må det være en forutsetning for at en eiendom skal kunne være odlingsjord, at det fremstår som realistisk at noen kan tenkes å drive landbruk på eiendommen med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen. Dette innebærer at økonomiske betraktninger vil inngå som moment i vurderingen. Det kan imidlertid ikke oppstilles som noe vilkår for at en eiendom skal være odlingsjord, at den skal kunne drives som en selvstendig driftsenhet. Også eiendommer som har karakter av støttebruk kan være odlingsjord, ....»
Eiendommen i vår sak har ikke vært i bruk som jordbrukseiendom siden 1976. Riktignok har deler av heimteigen vært brukt av Britt Harøy til sauedrift, men utelukkende i kombinasjon med jordbruksarealet som hun leiet av kommunen før sønnen til Arne J. Harøy gikk inn i denne kontrakten. Arealet fra heimteigen fremstår som svært beskjedent i forhold til størrelsen og kvaliteten på det leide areal. Uten dette leieareal har eiendommen knapt preg av hobbybruk. Det beskjedne jordbruksareal er som nevnt, spredt på forskjellige til dels atskilte teiger. Beitearealet for øvrig er spredt på relativt små holmer og utmarksteiger, og det fremstår som fullstendig urealistisk for lagmannsretten at en fornuftig kjøper ville overta denne eiendommen for jordbruksdrift.
Med unntak av en garasje fremstår bygningsmassen som kondemnabel. Det vil ikke være mulig å bygge opp denne og finansiere kostnadene gjennom jordbruksdriften. Det fremstår for lagmannsretten som lite sannsynlig at den påberopte driften med 25 villsau fordelt på to holmer, heimteig og utmark vil gi noe overskudd overhodet. Den oppstykkete driften vil sannsynligvis bli for tungvint og kostnadskrevende til at den vil kunne gi et økonomisk bidrag og fremstå som attraktiv for en fornuftig driver. De beskjedne inntektene av jakt og fiske kan ikke endre på denne vurderingen. Det vises til at det til nå ikke har vært inntekter fra jakt og fiske fra eiendommen. Etter Arne J Harøys opplysning for lagmannsretten har jakten kunnet gi opp til 60 kilo kjøtt pr. år. Dette kjøttet har vært benyttet til eget bruk. Intet har vært solgt. Retten til laksefiske har ikke vært bruk siden 1930 tallet, og lagmannsretten finner ikke grunnlag for å vurdere hvor omfattende inntekter det påstått fiske med to kilnøter vil kunne gi. Det anses uansett ikke tilstrekkelig til å kunne gi eiendommen preg av egnethet for jordbruksdrift.
Arne J. Harøy har videre anført at urtedyrking vil kunne bidra til landbruksdriften, og i den sammenheng vist til at selv urtedyrking på to dekar vil kunne gi overskudd. Lagmannsretten tar ikke stilling til spørsmålet. Arealene som Arne J. Harøy har foreslått til urtedyrking i kombinasjon med sauedrift er mindre enn to dekar, men selv om en større del av eiendommens areal ble brukt til vekst av urter så ville ikke denne virksomheten i seg selv eller sammen med annen foreslått drift, kunnet gi denne eiendommen karakter av odelseiendom.
Etter lagmannsrettens vurdering bortfalt eiendommens karakter av odelseiendom ved salget av en større del av jordbruksarealet til industriformål i 1976 og ved senere oppdelingen av eiendommen til flere boliger.
Saksomkostninger.
Anken har vært forgjeves og Arne J. Harøy skal erstatte ankemotpartenes saksomkostninger under henvisning til tvistemålsloven §180 første ledd. Omkostningene er krevet for lagmannsretten med 81.156 kroner (inkl mva), hvorav 56.500 (eks mva) er salær. Beløpet legges til grunn under henvisning til tvistemålsloven §176.
I herredsrettens saksomkostningsavgjørelse gjøres ingen endring.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Romsdal herredsretts dom stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker etter forkynnelse av denne dom betaler Arne J. Harøy 81.156 - åttientusenetthundreogfemtiseks - kroner til Kari-Anne Berg-Eriksen, Britt Harøy og Jakob Harøy v/advokat Thallaug, med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd p.t. 12% p.a. fra forfall til betaling skjer.