Rt-1974-195

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-02-22
Publisert:	Rt-1974-195
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 32/1974
Parter:	Per Stoltz (høyesterettsadvokat Stig B. Harris) mot Kirsten Stoltz Beake (høyesterettsadvokat Gunnar Torvund).
Forfatter:	Stabel, Tønseth, Mellbye, Leivestad, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §10, §1, Tvistemålsloven (1915) §176, §180

Dommer Stabel: Under privat skifte etter Christian Stoltz, som døde i 1957, gjorde hans sønn Per Stoltz krav på å få utlagt til seg i kraft av åsetesrett boets eiendom Gangstø, gnr. 28 bnr. 8, 10,11 og 13 på Strøno i Os. Etter at kravet var blitt bestridt av hans søster Kirsten Stoltz Beake, avsa Bergen byrett den 16. mars 1971 dom med slik domsslutning:

«Per Stoltz er berettiget til å kreve eiendommen Gangstø, gnr. 28 bnr. 8,10,11 og 13 i Os, utlagt til seg etter full verdi i samsvar med skifteovertakst avholdt 14. november 1969.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Etter anke fra Kirsten Stoltz Beake avsa Gulating lagmannsrett den 29. september 1972 dom med denne domsslutning:

«1. Kirstine Stoltz Beake frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byrett eller lagmannsrett.»

Om sakens faktiske bakgrunn og partenes anførsler for byretten og lagmannsretten henviser jeg til de to retters domsgrunner.

Per Stoltz har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Han ser det som en grunnfeil ved dommen at retten ved vurderingen av om Gangstø tilfredsstiller kravene til å være «jord på landet» i odels- og åseteslovgivningens forstand, har lagt avgjørende vekt på at eiendommen ble kjøpt av Christian Stoltz som feriested og faktisk bare har vært brukt til dette formål. Etter rettspraksis og teori kan nok dette være støttemomenter i en helhetsvurdering, men det avgjørende må være hvilke muligheter som eiendommen rent objektivt gir for utnyttelse til jordbruksformål. Om dette er henvist til blant annet Skeie: Odelsretten og åsetesretten (1950) side 61 og 68 og til side 43 i Sivillovbokutvalets rådsegn 10 om odelsretten og åsetesretten. I dette tilfelle er eiendommen på nærmere 45 dekar, hvorav mesteparten er enten dyrkbar mark eller skog. Ved intensiv bruk til for eksempel gartneri med veksthus og med tilskudd fra skogsdriften vil eiendommen kunne gi levebrød for en familie. Av disse grunner atskiller tilfellet seg vesentlig fra saksforholdet i de høyesterettsdommer lagmannsretten har henvist til. Det atskiller seg også fra de senere avgjørelser i Rt-1972-1274 og 1286. Den første av disse gjaldt et meget spesielt tilfelle hvor eiendommen var blitt liggende som en enklave i et byområde, slik at gjenopptakelse

Side:196

av jordbruksdrift måtte anses utelukket. I det annet tilfelle var eiendommen På bare 10 dekar.

For øvrig gjør Per Stoltz gjeldende samme anførsler som for lagmannsretten. Dennes resultat finner han urimelig og støtende på bakgrunn av farens - ikke rettsgyldige - testament som gav ham grunn til å gå ut fra at han hadde fortrinnsrett til å overta Gangstø. Dette var opprinnelig også hans søstres forutsetning, og han har innrettet seg etter det i en årrekke. På samme måte som for de tidligere instanser påberoper han seg ikke rett til å overta eiendommen for åsetestakst. Han er villig til å betale full pris etter avholdt skiftetakst.

Per Stoltz har nedlagt slik påstand:

«Per Stoltz er berettiget til å kreve eiendommen «Gangstø» gnr. 28 bnr. 8, 10, 11 og 13 i Os utlagt til seg etter full verdi i samsvar med skifteovertakst avholdt 14. november 1969.

Per Stoltz tilkjennes saksomkostninger for Byrett, Lagmannsrett og for Høyesterett.»

Også ankemotparten - Kirsten Stoltz Beake - har i det vesentlige støttet seg til samme anførsler som for lagmannsretten. Det understrekes at Gangstø er anskaffet som feriested og at eiendommen aldri har vært brukt til annet enn ferieformål Dette må i seg selv være avgjørende for at åsetesrett ikke kan gjøres gjeldende, jfr. Høyesteretts avgjørelse i Rt-1972-1286. - For øvrig bestrides det at eiendommen har latente muligheter som jordbruk. Skiftetaksten av 13. desember 1968 fant at den overhodet ikke hadde jordbruksverdi. Det samme er forutsatt i overtaksten og i lagmannsrettens dom.

Kirsten Stoltz Beake har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes og om at hun tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Til bruk for Høyesterett har partene gitt forklaring under bevisopptak ved Bergen byrett. Som vitne angående dyrkingsmulighetene på eiendommen ble avhørt Asbjørn Øye, tidligere rektor ved Stend landbruksskole.

Saken står for Høyesterett i alt vesentlig i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, og kan i det vesentlige slutte meg til dens begrunnelse. Etter prosedyren finner jeg imidlertid å burde presisere følgende:

Eiendommen Gangstø er dannet av fire parseller som i årene 1911-17 ble skilt ut fra omliggende gårdsbruk og kjøpt av Christian Stoltz. Parsellene omfattet 2-3 dekar engbeite, men ellers bare skog og uproduktiv utmark. Familien Stoltz har brukt eiendommen utelukkende som feriested. Ingen av familiens medlemmer har hatt fast bopel der, og det har ikke vært drevet noen form for jordbruk - borsett fra matauk under krigen og litt frukt-og grønnsakdyrking slik som vanlig på hyttetomter og i villahager.

På denne bakgrunn mener jeg at lagmannsretten ved vurderingen av om eiendommen kan anses som «jord på landet», med

Side:197

rette har lagt avgjørende vekt på den bruk familien Stoltz har gjort av eiendommen, og ikke på de muligheter som måtte foreligge for i stedet å nytte den til jordbruk. Jeg tilføyer at lagmannsrettens resultat og begrunnelse harmonerer meget godt med Høyesteretts senere dom i Rt-1972-1286. Det er riktignok så at sistnevnte dom gjaldt en eiendom på bare 10 dekar, mens eiendommen i vår sak har en samlet utstrekning på ca. 43 dekar. Eiendommens utstrekning gir imidlertid i dette tilfelle intet uttrykk for det tilskudd den kan tenkes å gi til underhold av en familie som eventuelt vil bosette seg der for å dyrke opp jord og drive skogen. Muligheten for å skaffe inntekter ved drift i skogen eller ved oppdyrking av jord har lagmannsretten - etter åstedsbefaring - vurdert som uten nevneverdig økonomisk betydning. Denne vurdering rokkes etter min mening ikke av vitnet Øyes forklaring. Jeg henviser her til at ved skiftetaksten i 1968 ble eiendommen ansett for ikke å ha jordbruksverdi. Det samme synes forutsatt i overtaksten av 1969.

Per Stoltz's forventninger på grunnlag av farens - formelt ugyldige - testament kan åpenbart ikke føre til at han anses åsetesberettiget til eiendommen.

Det blir mitt resultat at lagmannsrettens dom må stadfestes.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse om ikke å tilkjenne saksomkostninger, verken for byrett eller lagmannsrett. Saksomkostninger for Høyesterett mener jeg imidlertid at Per Stoltz må betale i medhold av hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd. Ankemotpartens prosessfullmektig har i medhold av tvistemålslovens §176 annet ledd levert oppgave hvoretter han har hatt utgifter med til sammen kr. 820 og krever et salær på kr. 6.000.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Per Stoltz til Kirsten Stoltz Beake 7.000 - sju tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Tønseth: Jeg er enig med førstvoterende.

Dommerne Mellbye, Leivestad og Eckhoff: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Johan Fr. Meyer): - - -

Eiendommen Gangstø ble kjøpt av partenes far, Christian Stoltz, i flere parseller. Den første, gnr. 28 br. 8, ble kjøpt i 1911 eller 1912. Den ble da utskilt som eget bruksnummer. Christian Stolt var en ivrig jæger og fisker, og han kjøpte eiendommen for å dyrke disse interesser. Han oppførte en hytte, nøst med kai, og en badstu. Fra gammelt sto det en uteløe, en skinnflor, på eiendommen. Der står den fremdeles. Frem til 1917 kjøpte Christian Stolt ytterligere tre tilgrensende parseller,

Side:198

gnr. 28, bnr. 10, 11 og 13, slik at den samlede eiendom er på ca. 45 da.

I 1952 oppførte saksøkeren en hytte med nøst og kai på eiendommen. Dette ble gjort i forståelse med faren uten at det ble foretatt skylddeling eller inngått noen avtale om at noen del av eiendommen skulle utskilles og overdras til saksøkeren.

Christian Stoltz døde den 27. mai 1957. - - -

Retten skal bemerke: - - -

Det neste spørsmål blir da om saksøkeren kan kreve eiendommen utlagt til seg i kraft av odels- eller åsetesrett. Partene er enige om at såfremt eiendommen er undergitt odels og/eller åsetesrett, er saksøkeren den best berettigede. Det avgjørende blir derfor om Gangstø er «jord på landet» eller «jordegods», jfr. odelslovens §1 og §10 . I rettspraksis er det fastslått at «jordegods» i odelslovens §10 skal forståes på samme måte som «jord på landet» i §1, jfr. Rt-1967-1009.

Retten har funnet spørsmålet tvilsomt, men er blitt stående ved at Gangstø er «jord på landet». Det er riktignok på det rene at eiendommen i familien Stoltz's eiertid ikke har vært drevet som jordbruk, og ikke har hatt noen tilknytning til jordbruksnæring. Den har utelukkende vært benyttet til ferie- og rekreasjonsformål. Det er også på det rene at den ble utskilt fra hovedbruket da Christian Stoltz kjøpte den, slik at den heller ikke før hans tid har vært drevet som selvstendig jordbruk. Det alt vesentlige av eiendommen er utmark som nå er bevokset med skog, for det meste naturlig og for en mindre del plantet. En liten del - anslagsvis 2-3 da - var engbeite da Christian Stoltz kjøpte i 1911 eller 1912.

Eiendommen er imidlertid av en slik størrelse at den ikke kan sies å være hustomt. Mange gårds- eller småbruk i området har neppe større areal enn Gangstø. Den ligger videre i et område som fremdeles er jordbruksområde selv om dets utnyttelse er hyttebebyggelse og fritidsformål i de senere år også er blitt aktuell. Skogen kan utnyttes og eiendommen har derfor, slik den er idag, en viss produksjonsverdi. Deler av eiendommen kan oppdyrkes og utnyttes til jordbruksformål. Under hensyntagen til eiendommens størrelse, dens beliggenhet i et jordbruksområde og dens produksjonsverdi antar retten at den er «jord på landet» og derfor gjenstand for odelshevd og åsetesrett. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Lars Sollesnes, Einar Melander og N. P. Langvand):

Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn byretten. Etter lagmannsrettens oppfatning er eiendommen «Gangstø» ikke «jord på landet» etter odelsloven §1 og således ikke en eiendom som er gjenstand for odels- og åsetesrett.

Anvendelsesområdet for odelsloven §1 - innholdet av begrepet «jord på landet» - er nærmere fastlagt ved rettspraksis. I rettspraksis er det stillet det vilkår for at en eiendom skal anses for «jord på landet» at eiendommen - ihvertfall i noen utstrekning - har en viss jordbruksmessig betydning. Heri ligger et krav om at eiendommen har noen tilknytning til jordbruk som næring, det være seg jordbruk basert på husdyrhold, skogbruk, eller hagebruk. Den næringsøkonomiske utnyttelse

Side:199

av eiendommen vil ha gitt seg utslag i at eiendommen i noen grad har ytet et tilskudd i inntekt til eier eller bruker av eiendommen. Det må foreligge iallfall noen bruk av eiendommen med sikte på økonomisk utnyttelse av denne som jordbruk. Hvor stor denne jordbruksmessige tilknytning må være, m.a.o. i hvilken utstrekning bruken av eiendommen må innebære jordbruksmessig drift med økonomisk siktemål, er det ikke grunn til å gå nærmere inn på i denne sak. Det må nemlig, etter lagmannsrettens oppfatning, legges til grunn at eiendommen «Gangstø», etter at den ble ervervet, overhode ikke har vært jordbruksmessig utnyttet av den første eier, Christian Stoltz, eller dennes familie, og at eiendommen derfor ikke oppfyller selv de mest beskjedne krav til jordbruksmessig tilknytning som måtte bli stillet. Til støtte for lagmannsrettens oppfatning om at det etter odelsloven §1 kreves at eiendommen må ha en viss jordbruksmessig betydning og tilknytning vises til dommer i Rt-1950-77, 1951 793 og 1967 1009. Det kan også vises til Rådsegn 10 fra Sivillovbokutvalet, 16. - At eiendommen «Gangstø» har en størrelse på ca. 45 dekar og ligger utenfor kjøpsted eller ladested, kan således ikke være avgjørende for at eiendommen skal anses for «jord på landet». Heller ikke kan det være avgjørende at det foreligger mulighet for i en viss utstrekning å dyrke opp eiendommen med sikte på økonomisk utnyttelse av denne som jordbruk og muligheter for en - om enn beskjeden - økonomisk utnyttelse av skog på eiendommen. Det avgjørende må - som nevnt - være at ingen medlemmer av familien Stoltz har benyttet seg av disse muligheter i tiden etter at eiendommen ble ervervet.

Etter åstedsbefaringen og de opplysninger som er gitt må lagmannsretten legge til grunn at «Gangstø» ble ervervet som et feriested og av medlemmene av familien Stoltz alltid har vært brukt som feriested eller landsted. At ankemotparten har dyrket et mindre område i nærheten av sin hytte - et område som er oppgitt til 2 dekar - og at det i tidens løp er plantet noen frukttrær, bærbusker og noen trær av forskjellig art - bl.a. bjørk, gran og furu - på eiendommen, endrer ikke eiendommens karakter av landsted. Lagmannsretten finner det utvilsomt at det her bare er tale om hagekultur og beplantning som er vanlig å foreta på hytte- og villaeiendommer som hobby og til forskjønnelse. Noen økonomisk betydning kan den foretatte oppdyrkning og beplantning ikke anses for å ha, utover at den muligens kan bidra til å heve tomteverdien av eiendommen ved eventuelt salg til ferieformål. Noen økonomisk utnyttelse har, som nevnt, ikke foregått. - Når ankemotparten har anført at de 2 hovedbruk, som «Gangstø» ble utskilt fra, i noen tid etter utskillelsen fortsatt beitet på eiendommen og hadde engslått der, kan lagmannsretten ikke se at et slikt forhold kan ha noen betydning i dette tilfelle, hvor det er spørsmål om det er ervervet åsetesrett til eiendommen for et medlem av familien Stoltz. - Lagmannsretten legger derimot vekt på at det på eiendommen ikke er oppført noen bebyggelse med sikte på jordbruksmessig utnyttelse av denne. Den gamle utløe, som fortsatt står på eiendommen, har av familien Stoltz vært nyttet som uthus til den hytte som Christian Stoltz oppførte. All bebyggelse på eiendommen, de 2 hytter, badstu og naust, samt kai og strandinnretninger, viser klart at eiendommen har vært bestemt til bruk som ferie-

Side:200

og landsted og alltid har vært brukt på denne måte. Ankemotparten har påberopt seg dom i R.G. 1970 9 til støtte for at en ferieeiendom kan være gjenstand for odels- og åsetesrett. Lagmannsretten kan ikke se at denne dom får noen betydning for saken.

Sammenfattende kan det sies at familien Stoltz, siden eiendommen ble ervervet, overhodet ikke har foretatt noen praktisk-økonomisk utnyttelse av eiendommen som jordbruk. Eiendommen har derfor ikke karakter av jordbrukseiendom, og kan, etter de krav som er oppstillet i rettspraksis, ikke anses som «jord på landet» etter odelsloven §1. Ankemotparten har da ikke åsetesrett til eiendommen. - - -