LG-2000-267
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 2001-04-05 |
| Publisert: | LG-2000-00267 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ryfylke herredsrett nr. 99-110 B - Gulating lagmannsrett LG-2000-00267. |
| Parter: | Saksøker: Odd Kalvik (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Haukland, Bryne). Saksøkt: Sten Helge Thorsen (Prosessfullmektig: Advokat Toralf Haver, Stavanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Håvard Romarheim, fire skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Konsesjonsloven (1974), Odelsloven (1974) §49, §50, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr 119 bnr 2 i Suldal kommune.
Eiendommen ble ved testament av 6 mai 1996 testamentert til Sten Helge Thorsen fra Henrik Ludvig Kalviknes som var hans fosterfar. Han fikk hjemmel til eiendommen ved hjemmelserklæring tinglyst 26 februar 1998. Siden Thorsen ikke ble adoptert, har han ikke odelsrett til eiendommen.
Odd Kalvik tok ut stevning med krav om odelsløsning 6 januar 1999. Da løsningskravet ikke ble bestridt, gikk saken over til odelstakst.
Ryfylke herredsrett avsa 18 november 1999 odelstakst med slik slutning:
«1. Odd Kalvik gis rett til å løse eiendommen gnr 119, bnr 2 fra Sten Helge Thorsen. Løsningssummen fastsettes til 800.000 - åttehundretusen - kroner. Overtakelsesdato er 14. april 2000.
2. Sten Helge Thorsen tilpliktes å utstede skjøte til Odd Kalvik under forutsetning av at løsningssummen er betalt i henhold til pkt. 3.
3. Odd Kalvik skal før 14. april 2000 overføre løsningssummen til advokat Havers klientkonto.
4. Advokat Haver plasserer løsningssummen på høyrentekonto. Renter frem til overtagelse tilfaller Kalvik.
5. I saksomkostninger betaler Odd Kalvik til Sten Helge Thorsen 30.032 - trettitusenogtrettito - kroner innen 14 - fjorten - dager fra takstens forkynnelse.»
Sten Helge Thorsen begjærte 18 januar 2000 odelsovertakst for Gulating lagmannsrett idet han mente herredsrettens takst var satt for lavt. Odd Kalvik har tatt til motmæle.
Lagmannsretten holdt odelsovertakst i Kjølvikstølen grendahus på Sand 15 mars 2001. Partene og fem vitner ga forklaringer slik det fremgår av rettsboken. Det ble videre foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Kalvik har i prosesskrift 15 februar 2001 krevet avløst festekontrakt av 30 mars 2000 tinglyst 14 juni samme år mellom Sten Helge Thorsen og Olav Rolfsen, jf odelsloven §50. Sistnevnte er begjært prosessvarslet for lagmannsretten, hvilket ved en inkurie ikke fant sted. Sten Helge Thorsen opplyste imidlertid at han ikke hadde innvendinger mot at spørsmålet om avløsning ble tatt opp i særskilt rettsmøte.
2Saksøker, Odd Kalvik, gjør i hovedsak gjeldende:
Det skal foretas en objektiv verdifastsettelse etter odelsloven §49. Det er tale om en bruksbestemt salgsverdi hvor det etter praksis skal legges vekt på hva en fornuftig person vil gi forutsatt at eiendommen i hovedsak nyttes til landbruksdrift.
Det er ikke påregnelig at det vil finne sted noen ytterligere hytteutbygging på eiendommen. I kommuneplanen som gjelder frem til 2010 er det ikke utlagt noe ytterligere hytteområde på eiendommen. Verken administrasjonen i kommunen eller politikerne har tatt stilling til spørsmålet. Dessuten har både fylkesmannen og departementet lagt seg på en restriktiv linje når det gjelder hyttebygging i strandområdene. Det er således ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at ytterligere hytteutbygging vil finne sted. For så vidt gjelder jakten på eiendommen er det uavklart hvilken arealstørrelse kommunen krever for å få fellingstillatelse til 1 hjort. Det har vært nevnt arealstørrelser både på 1500 og 1000 da, noe som innebærer at eiendommen ikke tilstrekkelig areal til å få slikt løyve.
Videre må det tas hensyn til at det må gjøres betydelige investeringer på eiendommen både når det gjelder våningshuset og driftsbygningen. For våningshuset har byggmester Torsteinbu anslått at det må gjøres påkostninger i størrelsesorden ca kr 400.000 og for driftsbygningen ca kr 100.000. For å kunne drive bruket må det også foretas andre investeringer såsom i maskiner m v. Vedrørende skogen og spørsmål om produksjon av juletrær vil det bare være tale om inntekter i størrelsesorden kr 25.000 pr år, noe som innebærer at det er bedre å beholde jordbruksarealet som det er og å drive med sau. Det må videre tas hensyn til boverdien, men denne vil være begrenset, siden eiendommen ligger avsides med en forholdsvis lang atkomstvei og med lang vei til skole og butikk.
Selv om konsesjonsmyndighetene ikke fastsetter noen konsesjonspris ved overdragelse av landbrukseiendom overfor en odelsberettiget, er verdivurderingen i denne forbindelse likevel ikke helt uten interesse for en odelsløser med tanke på hvilken kjøpesum som vil kunne oppnås ved fremtidig konsesjonspliktig salg av eiendommen. Det ble vist til Rygg/Skarpnes, Odelsloven, s 211, med videre henvisning til Rt-1982-1673.
Det ble nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertakst fremmes.
2. Stein Helge Thorsen tilpliktes å betale odelsovertakstens kostnader.»
2Saksøkte, Sten Helge Thorsen, gjør i hovedsak gjeldende:
Det er en omsetningsbasert, ikke avkastningsbasert verdivurdering som skal foretas etter odelsloven §49. Det skal ikke utelukkende ses hen til jordbruksavkastningen. Også boverdien skal i dette tilfellet vurderes. Av påregnelige inntekter skal det legges til grunn at leie av jord utgjør kr 450 pr da. Det er opplyst at arealkravet er redusert slik at det må kunne legges til grunn at det vil være fellingsløyve for 1 1/2 hjort og at det for 2001 derfor vil være fellingsløyve for to hjorter. Påregnelig jaktinntekt vil iallfall være kr 10.000 og kr 13.000 dersom det blir gitt fellingsløyve for to hjorter. Det er også godt med rådyr på eiendommen.
Festeinntektene utgjør kr 7 600 pr år, og det vil være påregnelig med en fortetting av hyttene. Bygdeutviklingssjef Endre Gjil så positivt på dette, og også øvrig arealdisponering i området underbygger at fortetting bør kunne finne sted. Verdien av skog utgjør en inntekt på kr 15.000 pr år. Det må også tas hensyn til boverdien. En nøktern leieverdi for våningshuset vil være kr 2000 pr måned. Inntektene på eiendommen utgjør totalt kr 85 550 som kapitalisert gir en verdi på ca kr 1,7 millioner.
Takst som Jarle Tveit har avholdt inneholder en rekke feil, siden den er basert på konsesjonslovens regler. Det er heller ikke tatt hensyn til inntekter fra blant annet festeavgifter, jakt m v. Konsesjonsprisen for eiendommen er uten betydning for verdsettelsen.
Det må også legges vekt på at eiendommen har en lang strandlinje, ligger vakkert til og befinner seg i et meget attraktivt hytteområde for folk fra Haugesund, Stavanger og Sauda. Det er dessuten lett tilgang på arbeid i Suldal og bygningsmassen på gården er godt vedlikeholdt.
Det ble nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Odd Kalvik tilpliktes å erstatte Sten Helge Thorsen sakens omkostninger for lagmannsretten, med tillegg av 12 % morarente fra forfall og frem til betaling finner sted.»
Lagmannsretten bemerker:
Ved anvendelse av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs odelsovertaksten, jf Rt-1959-258. Videre legges det til grunn at det er den pris som en vanlig kjøper vil kunne gi under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset til hva som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan uttrykkes slik at det er meningen å finne fram til en bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelsloven §49, jf Rt-1980-233. Ved dette vil det også komme inn vurdering som kan ligge utenom det driftsøkonomiske som for eksempel eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m v., jf Rygg/Skarpnes, Odelsloven, 3 utg, 1992, s 210. Det må videre tas hensyn til de muligheter eiendommen har, ikke bare på taksttidspunktet, men også påregnelige endringer for fremtiden, se Falkanger, Odelsrett og åsetesrett, s 240. For mindre odelseiendommer - eiendommer hvor driften baseres på at eiendommen er et støttebruk til annen inntektsgivende virksomhet - vil boverdien få selvstendig betydning for taksten. På bakgrunn av bevisførselen og befaringen legges det til grunn at eiendommen må vurderes som et støttebruk for eieren. Driften må baseres på at eieren er i arbeid ved siden av driften av gården. Dette får selvstendig betydning for vurdering av boverdien.
Eiendommen gnr 119 bnr 2 ligger ca 2 mil samt en ti minutters fergereise fra kommunesenteret på Sand. Eiendommen ligger forholdsvis avsides til, ca 2 km fra hovedveien - Rv 46. Atkomstveien til eiendommen som stort sett er grusvei er oppgitt å være en kommunal vei. Eiendommen grenser mot sjø og har en strandlinje på flere kilometer.
Våningshuset er utvendig forholdsvis bra vedlikeholdt, og taket som er ganske nytt har stålplater. I hovedetasjen er stue og soverom uisolert, mens det er oppgitt at kjøkken og bad/toalett er isolert. I annen etasje er soverom mot øst muligens isolert, soverom på arken uisolert og rom som vender mot vest anses som nærmest ubeboelig. Det er kjeller bare under en liten del av huset som fremstår som tilnærmet ubrukelig. Det er satt opp ny panel i enkelte rom, blant annet i soverom i annen etasje. Våningshuset anses som mindre praktisk innrettet dersom det skal drives landbruksdrift på gården. Atkomsten til våningshuset går via en gang til kjøkkenet. Det er ikke innlagt varmt vann på kjøkkenet, og det er også begrensede muligheter for en hensiktsmessig oppbevaring av arbeidstøy mv vurdert i forhold til dagens krav. Slik huset fremtår i dag har det ikke særlig høy verdi og vil måtte påkostes en god del for å få en akseptabel standard.
Driftsbygningen har ny bordkledning på ene siden og fremstår utvendig som rimelig godt vedlikeholdt. Innvendig har bygningen lagerplass for tørr husdyrgjødsel og høyrom. Videre inneholder bygningen en tresilo, men det legges til grunn at det ikke foreligger noen akseptabel løsning for oppbevaring av silopressaft. For at siloen skal kunne brukes må det monteres pose for å hindre lekkasje fra siloen og for å etablere oppsamlingsanlegg for silosafta. Fjøset inneholder i dag kubåser. Disse båsene er ikke i samsvar med forskrifter om hold av storfe og svin. Den påregnelige driften vil i dette tilfellet være sauedrift med et antall på ca 40 vinterforede sauer. Fjøset må i denne forbindelse bygges om, hvilket vil innebære en del påkostninger, men neppe i slik størrelsesorden som antydet ovenfor på ca kr 100.000. Det legges også vekt på at materialbehovet ved en ombygging i stor grad vil kunne dekkes ved bruk av egen skog. De øvrige bygninger - vedhus (eldhus), naust mv er i så dårlig stand at de er uten nevneverdig betydning ved verdsettelsen.
Eiendommen har 21 da dyrket jord som er i god hevd. Videre er det 15 da kulturbeite som er gjengrodd og som har liten eller ingen verdi. Det er fremlagt kvittering for utleie av jorda for 1999 og 2000. For 1999 er det betalt kr 9.000 for 20 mål dyrket jord og for 2000 kr 9 450 for leie av 21 mål, hvilket innebærer kr 450 pr mål. I tillegg er det betalt leie for beite på kr 2.000 for hvert av de nevnte år. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at en leieinntekt på kr 450 pr mål i dette tilfellet er for høy og finner som herredsretten en årlig leieinntekt på ca kr 6.000 påregnelig.
Skogbruksjef Bjarte Skipevåg opplyste at det er 524 da produktiv skog på eiendommen, hvorav 23 % har middels og 72 % lav bonitet. 42 da er løvskog, resten furuskog. Stående kubikkmasse var i 1988 på 1554 m3 furu og 242 m3 med løvskog. Årlig tilvekst er 61 m3, hvorav 9 m3 er på løvskogen. Den beste skogen ble oppgitt å være i dalføre som strekker seg vestover fra Løvikjå. Det er opplyst at det må bygges traktorvei for å dekke området, men at veien vil være tilskuddsberettiget. Videre er det opplyst å foreligge bra furuskog på neset lengst i sør på eiendommen, men at også dette området må ha vei for at skogen skal kunne utvinnes. Årlig inntekt på skogen er anslått til kr 12.000-15.000. Lagmannsretten legger dette til grunn.
Det er anført at deler av eiendommen kan utnyttes til produksjon av juletre. Det er vist til en vurdering av ringleder Terje Pundsnes av 6 mars 2000. Lagmannsretten finner likevel ikke at en slik driftsform vil være påregnelig. Det er ikke opplyst at det har vært drevet slik produksjon på eiendommen eller at det foreligger noen konkrete planer om det. Vurderingen fra Pundsnes inneholder kun en uttalelse om hvor egnet eiendommen er for slik produksjon.
For så vidt gjelder jaktrettighetene, har disse for 1999 vært leid ut for kr 6.000 og for 2000 for kr 10.000. Det er noe uklart hvilket arealkrav som gjelder for å få fellingsløyve for 1 hjort på eiendommen. Det har vært antydet at Suldal kommune skal ha redusert arealkravet slik at det kan gis fellingstillatelse for 1 1/2 hjort. Dette finner lagmannsretten ikke tilstrekkelig sannsynliggjort - ingen fra kommunen har overfor retten bekreftet dette. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at de årlige inntekter av hjort, rådyr og småvilt ligger i størrelsesorden kr 6.000-7.000.
Det er tre festetomter for fritidsboliger på eiendommen som for tiden innbringer kr 7.600 pr år. Det har vært anført at det er påregnelig at det vil bli gitt tillatelse til ytterligere utbygging. Ifølge kommuneplanen som gjelder frem til 2010 er ikke noen del av eiendommen utlagt til hytteområde. De aktuelle områder for hyttebygging er utlagt som LNF - landbruks-, natur- og friluftsområde. I kommuneplanen er det tatt opp spørsmål om å utarbeide en kommunedelplan for fritidsboliger. I brev 16 desember 1999 fra Kon-Sul AS til Sten Helge Thorsen er det gitt en tilråding om hvilke deler av eiendommen som kan være aktuelle å fremme plan for hyttebygging for, og grunneier er rådet til å få utarbeidet en reguleringsplan med 5-10 nye hyttetomter innenfor et nærmere beskrevet område. Sten Helge Thorsen har i brev 18 januar 2000 til Suldal kommune tatt opp spørsmålet om hyttebygging. Vitnet Endre Gjil som er bygdeutviklingssjef i kommunen, har forklart at han ser positivt på en fortetting av hytteområdet. Men administrasjonen i kommunen har ikke avgitt noen innstilling, og spørsmålet har heller ikke vært politisk behandlet ennå, i følge ham. Lagmannsretten finner det på denne bakgrunn så usikkert både om ytterligere hyttebygging vil finne sted og hvilket omfang det eventuelt vil være tale om at det ikke kan tas hensyn til ved verdsettelsen av eiendommen. I tillegg bemerkes at all trafikk til og fra hyttene vil gå gjennom tunet og over jordbruksarealet på eiendommen, hvilket er betenkelig dersom hytteantallet skal økes.
Siden eiendommen må baseres på at den blir et støttebruk til annen inntektsgivende virksomhet, vil boverdien få selvstendig betydning. Avstanden til tettsted og arbeidsmuligheter er et moment ved verdivurderingen. Det blir anført å være gode muligheter for arbeid i kommunen, men dette har ikke vært nærmere underbygget. Selv om eiendommen for så vidt har forholdsvis kort avstand til kommunesenteret i Suldal, er det tale om en avsidesliggende eiendom med til dels bratt atkomstvei. Når eiendommen vurderes i sin totalitet, antar lagmannsretten at det vil være begrenset interesse for den blant kjøpere. Det vises herunder også til de påkostninger som må gjøres og som er omhandlet ovenfor.
Lagmannretten har delt seg i et flertall og et mindretall ved fastsettelse av taksten. Flertallet, lagdommer Romarheim, Magne Fjeld og Anne May Lekvam finner etter en samlet vurdering at odelsovertaksten skal fastsettes til kr 800.000. Mindretallet, Carl Peder Eiane og Reidar Voster finner at odelsovertaksten skal fastsettes til kr 700.000.
Begge parter har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. I de tilfeller der overskjønn, i dette tilfellet odelsovertakst, alene er begjært av saksøkte, reguleres spørsmålet om saksomkostninger av skjønnsloven §54a jf §42 jf odelsloven §66. Begjæringen om odelsovertakst har ikke ført frem, jf flertallets standpunkt. Når det gjelder spørsmålet om saksomkostninger, utformer mindretallet ingen konklusjon. Flertallet finner ikke at underskjønnet led av slike feil eller at avgjørelsen var så tvilsom at saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære odelsovertakst. Flertallet finner det imidlertid ikke åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Saksomkostninger blir således ikke å tilkjenne. De lovbestemte utgifter til odelsovertaksten blir å betale av saksøkte.
Odelsovertaksten er avsagt under slik dissens som fremgår ovenfor.
Slutning:
1. Odelsovertakst for gnr 119 bnr 2 i Suldal kommune settes til 800.000 - åttehundretusen - kroner.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.
Sten Helge Thorsen betaler de lovbestemte utgifter til odelsovertaksten.