RG-1977-571

Instans:	Gulating lagmannsrett
Dato:	1977-03-24
Publisert:	RG-1977-571
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 24. mars 1977 i sak nr. 226/1975
Parter:	Kristian Jarl Thorsen (advokat Egil Husebø) mot Staten v/Landbruksdepartementet (Regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Ommund Vareberg).
Forfatter:	Lagdommerne Arnt Haarberg, M. Lund, sorenskriver Sverre Nygaard
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Konsesjonsloven (1974) §10, §14, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Jordloven (1955) §10, §14, Jordloven (1955), Oreigningsloven (1959) §6, §8, Konsesjonsloven (1974)

Ved kontrakt av 14. august 1974 solgte Kristian Jarl Thorsen sin eiendom gnr. 16 bnr. 47 og 82, Jåtten i Stavanger til griseoppdretter John Jakobsen. Kjøpesummen var kr. 420.000,-. Etter tilrådning fra Stavanger jordstyre fattet Rogaland Fylkeslandbruksstyre den 23.10.1974 vedtak om å nytte forkjøpsretten i medhold av §10 i jordloven, og krevde samtidig skjønn i medhold av §14 i samme lov.

Den 6. juni 1975 avsa Stavanger skjønnsrett skjønn i saken med slik slutning:

«1. Vederlaget for eiendommen gnr. 16 bnr. 47 og 82 Jåtten i Stavanger settes til kr. 385.000,- - trehundreogåttifemtusen 00/100 kroner.

2. Staten v/Rogaland fylkeslandbruksstyre bærer de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

3. Staten v/Rogaland fylkeslandbruksstyre erstatter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet saksomkostninger til Kristian Jarl Thorsen med kr. 4.000,- firetusen 00/100 kroner.»

Sakens nærmere sammenheng og hva partene gjorde gjeldende for skjønnsretten fremgår av premissene for skjønnet.

Skjønnet er i rett tid påanket til Gulating lagmannsrett av Kristian Jarl Thorsen v/prosessfullmektig advokat Egil Husebø.

I ankeerklæring og etterfølgende prosesskrift angrep den ankende part, heretter kalt Thorsen, skjønnet på fire grunnlag:

1. Skjønnet hadde ikke drøftet om prisen som partene hadde avtalt seg i mellom og som fremgikk av kjøpekontrakten var reell eller ikke. Dette hevdes å være feil i saksbehandlingen.

2. Skjønnets premisser er for knappe, og er utilstrekkelige til begrunnelse av resultatet. Dertil tilfredsstiller ikke skjønnspremissene kravene i skjønnslovens §28.

3. Det er feil rettsanvendelse når skjønnet har funnet at forskjellen mellom kontraktens kjøpesum kr. 420.000 og skjønnsresultatet kr. 385.000 lik kr. 35.000 er en vesentlig forskjell som medfører at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende for et beløp av kr. 385.000.

4. Skjønnet er vilkårlig og må derfor oppheves da prisen kr. 385.000

Side:572

er urimelig lav i forhold til det man kan vente å oppnå for denne eiendom i handel og vandel.

Under ankeforhandlingen har Thorsen frafalt sin anførsel om at skjønnet er vilkårlig og også frafalt et par av de anførsler som i følge ankeerklæringen begrunnet at der var begått saksbehandlingsfeil.

I forbindelse med pkt. 1 foran, har Thorsen anført at i følge motivene for bestemmelsen i jordlovens §14, siste ledd, er det et hovedspørsmål å undersøke om den avtalte kjøpesum er fiktiv eller fastsatt på en slik måte at hensikten er å hindre at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende. Thorsen peker på at ankemotparten ikke har bevist at kjøpesummen ikke er reell. Når det derfor må legges til grunn at prisen er reell, må det en meget god begrunnelse til for å sette prisen ned. Disse spørsmål er overhodet ikke drøftet i skjønnet hvilket er feil saksbehandling og må medføre at skjønnet oppheves.

I tilslutning til anførselen om at skjønnsgrunnene er for knappe, peker Thorsen på at det i Høyesteretts dom i Rt-1971-876, er fastlagt at eiendommen skal takseres etter hva eiendommen etter en objektiv bedømmelse må anses å være verd i handel og vandel. Det er ikke mulig - hevdes det - å se om skjønnsretten har lagt dette prinsipp til grunn for sin avgjørelse. Det er heller ikke tilfredsstillende begrunnelse - hevdes det - når retten etter å ha forklart at den bygger på motivene og på Høyesteretts dom i Rt-1959-1009 bare sier at verdien av eiendommen i dette tilfelle må settes lavere enn kjøpesummen. Alt i alt har retten bare gitt en ren faktisk beskrivelse og sagt at eiendommen blir vurdert som en bruksenhet til jordbruksformål og så satt verdien til kr. 385.000. Det var tvist mellom partene under skjønnet om disse spørsmål og premissene skulle da vært utformet slik at de tilfredstilte kravene i skjønnslovens §28, men det gjør de ikke hevdes det.

I forbindelse med angrepet på skjønnets rettsanvendelse hevder Thorsen under henvisning til Høyesterettsdommen fra 1959, at det er rettsanvendelse å vurdere om differansen mellom den avtalte kjøpesum og skjønnsresultatet er så stor at den kan karakteriseres som vesentlig. Spørsmålet kan derfor overprøves av lagmannsretten.

Ved den foran nevnte dom inntatt i Rt-1959-1009 fant Høyesterett at en forskjell på 5 % var for liten til å være vesentlig. I nærværende sak utgjør forskjellen ca. 8 % og dette kan da heller ikke karakteriseres som vesentlig. Det pekes på at i mange av livets forhold opererer man med en vanlig margin eller spillerom på 10 %, uten at dette anses som en vesentlig forskjell.

I tilslutning til foranstående betraktninger om rettsanvendelsen peker Thorsen på at jordlovens §14 første ledd 1. pkt. inneholdt hovedregelen og at forkjøpsordningen som helhet ikke hadde til hensikt å sikre Staten eiendommer til en rimelig pris. Om hensynet til lønnsom drift i jordbruket skulle tale for at naboeiendommer fikk anledning til å overta den omprosederte jord til en lavere pris enn den som var avtalt mellom den opprinnelige selger og kjøper, er dette et spørsmål som må løses etter at Staten har gjort sin forkjøpsrett gjeldende og overfører eiendommen til andre. Det fremgår også av lovmotivene at §14 ikke gir hjemmel til å trykke jordbruksprisene.

Side:573

Thorsen har nedlagt slik endelig påstand:

«1. Prinsipalt:

Vederlaget fastsettes ikke ved skjønn.

2. Subsidiært:

Skjønnet oppheves forsåvidt angår post 1 og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

3. I begge tilfelle:

Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Staten v/Landbruksdepartementet v/Regjeringsadvokaten v/h.r. advokat Ommund Vareberg har gitt tilsvar og har i det vesentlige henholdt seg til skjønnet som påstås stadfestet.

I forbindelse med Thorsens angrep på saksbehandlingen - pkt. 1 foran - hevder ankemotparten, heretter kalt Staten, at selv om lovmotivet for jordlovens §14 var å forhindre misbruk eller anvendelse av fiktive kjøpekontrakter, så er det ingen betingelse for å anvende forkjøpsretten og å fastslå vederlaget i medhold av §14 siste ledd, at den avtalte kjøpesum ikke er reell eller er fiktiv. Langt mindre kreves det at der føres noe bevis fra Statens side for at så skulle være tilfelle. Det er derfor ingen feil ved skjønnets saksbehandling at det ikke har drøftet dette forhold. Hvorvidt den avtalte kjøpesum i nærværende tilfelle er reell eller ikke har Staten ikke noe grunnlag for å kunne ta standpunkt til.

I samme forbindelse viser Staten til den forannevnte dom i Rt-1959-og særlig til den anvisning på fremgangsmåten for skjønnsrettene som er gjengitt på side 1012. Det er der intet nevnt om at skjønnsrettene skulle ta standpunkt til om den avtalte kjøpesum var reell eller ikke.

I anledning Thorsens anførsel om at skjønnspremissene er for knappe, peker Staten på at skjønnet har vært omhyggelig såvel med å beskrive takstobjektet som taksttemaet. Noe mer krever ikke skjønnslovens §28 og Staten peker i tilslutning hertil på at lagmannsretten allikevel ikke vil kunne prøve den skjønnsmessige del av skjønnet. For en overprøvelse av rettsanvendelsen er skjønnets premisser fullt tilstrekkelige.

I forbindelse med Thorsens angrep på skjønnets rettsanvendelse anfører Staten som et utgangspunkt at det består et motsetningsforhold mellom Thorsens opprinnelige påstand om at skjønnet var så urimelig lavt at det var vilkårlig - på den ene side - og anførselen på den annen side om at differansen mellom kontraktsummen og skjønnsresultatet var så liten at den var uvesentlig.

Videre hevder Staten at eiendommen skal verdsettes som en bruksenhet til jordbruksformål. Såvel konsesjonsloven som jordloven er midler som samfunnet har for å regulere jordbruksprisene på en slik måte at det blir mulig å bevare jorden for jordbrukerne. Selv om man står overfor en reell kjøpekontrakt, er man ikke ved bruk av forkjøpsretten forpliktet til å betale det samme som en «særkjøper» er villig til å betale. Den eneste materielle regel i §14 er at differansen må være av en viss kvalifisert art. Forskjellen må være betydelig, og lovens uttrykk «ikkje svarar til verdet» er et bastant uttrykk. Selv

Side:574

om Staten er enig i at lovgrunnen er å hindre at forkjøpsretten blokkeres ved avtale om fiktivt høye priser, så er lovens anvendelse av rent lovtekniske grunner ikke begrenset til disse forhold.

Staten hevder videre at spørsmålet om forskjellen er vesentlig eller uvesentlig må vurderes konkret. Det hevdes at den prosentvise forskjell blir av mindre betydning når tallene blir større fordi man da også må se på det absolutte beløps størrelse. I nærværende sak hevdes det således at kr. 35.000 er et stort beløp, særlig når det kommer på toppen av et beløp på kr. 385.000. Det er da ikke et helt uvesentlig beløp, men tvert i mot av vesentlig betydning for den bonde som skal forrente beløpet.

Endelig har Staten vist til forståelsen av vesentlighets-kriteriet slik dette er kommentert i forbindelse med oreigningslovens §6 §8.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Forsåvidt det er anket over saksbehandlingen: Ankenforkastes. Forsåvidt det er anket over rettsanvendelsen: Stavanger skjønnsretts skjønn avhjemlet 6.6. 1975 stadfestes.

2. Staten v/landbruksdepartementet tilkjennes saksomkostninger.»

For lagmannsretten står saken i det vesentlige i samme stilling som for skjønnsretten med de endringer som følger av at den ankende part for lagmannsretten har frafalt en del av sine innsigelser slik som anført foran. Det er foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Lagmannsretten kommer til et annet resultat enn skjønnsretten og bemerker:

Lagmannsretten finner ikke at der foreligger saksbehandlingsfeil ved skjønnet. Forsåvidt gjelder Thorsens krav om at skjønnet skulle ha drøftet om prisen var reell eller ikke reell, er lagmannsretten enig med ankemotparten i at spørsmålet ikke har noe interesse. Selv om frykten for salgsavtaler med fiktive kontraktsbeløp var den vesentligste begrunnelse for tilføyelsen av fjerde ledd i jordlovens §14, er lagmannsretten enig i at slik loven er utformet, er det ikke noen betingelse for å anvende skjønn at man står overfor en salgsavtale med en kjøpesum eller andre vilkår som ikke er reelle eller er fiktive.

Lagmannsretten er videre enig med motparten i at skjønnets premisser er tilstrekkelige og at de beskriver såvel skjønnsobjektet som skjønnstemaet på en slik måte at rettsanvendelsen lar seg overprøve av lagmannsretten.

Derimot er lagmannsretten under noen tvil kommet til at skjønnets rettsanvendelse ikke er riktig når skjønnet har funnet at forskjellen mellom den avtalte kjøpesum kr. 420.000 og skjønnsresultatet kr. 385.000, tilsvarende kr. 35.000, må anses som vesentlig.

Lagmannsretten legger til grunn at bestemmelsen i §14 er en forkjøpsrett hvor Statens rett prinsipalt går ut på å tre inn i kjøperens rettigheter og forpliktelser. Bestemmelsen i §'s fjerde ledd må sees som en unntagelse som har til hensikt - som anført i lovens forarbeider - å sikre gjennomføringen av forkjøpsrett selv om partene i den opprinnelige salgsavtale skulle ha forsøkt å blokkere forkjøpsretten ved å

Side:575

avtale prisen eller betingelser som måtte anses som fiktive. Lagmannsretten er imidlertid - som anført foran - enig med ankemotparten i at det slik lovbestemmelsen er utformet, ikke er noen materiell betingelse for å anvende skjønn etter §14 fjerde ledd at man står overfor en kjøpsavtale som ikke er reell. Retten er enig med ankemotparten i at den materielle betingelse består i en vurdering av forskjellen mellom kjøpesummen og den skjønnsmessige verdi av eiendommen. Men lenger enn dette kan lagmannsretten ikke se at disse lovtekniske eller praktiske betraktninger fører.

Lagmannsretten er således enig med den ankende part i at bestemmelsen i §14 fjerde ledd ikke har til hensikt å skaffe Staten adgang til å overta jord for en billig pris. Forsåvidt det måtte være formål å skaffe til veie jord til en rimelig pris for aktive jordbrukere, er dette en oppgave som må løses i og ved overføringen av jorden fra Staten til den nye erverver.

Når det gjelder vurderingen av om differansen kr. 35.000 i nærværende sak kan sies å være en vesentlig forskjell eller ikke, bygger lagmannsretten på de samme betraktninger som er kommet til uttrykk i Høyesterettsdommen inntatt i Rt-1959-1009 flg. I nevnte Høyesterettssak utgjorde differansen ca. 5 % av den avtalte kjøpesum. I nærværende sak utgjør differansen ca. 8 % av den avtalte kjøpesum. Vurdert på en ren prosentbasis synes forskjellen mellom disse tall å være så liten at det vil føre til en for hårfin gradering om man skulle legge til grunn et skille mellom disse prosenttall som avgjørende for den rettslige vurdering av vesentlighetskriteriet.

Ved vurderingen har lagmannsretten også i noen grad sett hen til det meget rikholdige skjønnsmateriale som finnes i rettspraksis fra overskjønnsrettene. Ved tallrike skjønn har således forskjellen mellom underskjønnet og overskjønnets resultat vært betydelig større enn den differens som man i nærværende sak står overfor mellom kjøpesum og skjønnsbeløpet, uten at man deri har sett noen vesentlig avvik mellom de respektive skjønnsresultater. Dette gjelder hva enten man vurderer forskjellen i prosent eller man ser på forskjellen målt i bestemt antall kroner.

Selv om sammenligningen kan være av mindre betydning, finner dog lagmannsretten også grunn til å peke på at differansen målt i prosent ligger lavere enn den margin på 10 % som det er relativt alminnelig å benytte i handel og vandel.

Endelig finner lagmannsretten grunn til å peke på at der ikke er noe i nærværende sak som tyder på at kjøperen, griseoppdretter John Jakobsen fra Hillevåg var en «særkjøper» og heller ikke at den kjøpesum han som kjøper hadde erklært seg villig å betale, var fremkommet på annen måte enn som et resultat av frie forhandlinger mellom partene og etter en vurdering fra kjøperens side av hva han som griseoppdretter fant det forsvarlig å betale.

På foranstående grunnlag finner lagmannsretten ikke at den avtalte kjøpesum kr. 420.000 ikke svarer til verdien av eiendommen, idet forskjellen mellom denne og skjønnsrettens takst kr. 385.000 ikke er så stor at den kan betegnes som vesentlig.

Etter foranstående blir ankens prinsipale påstand å ta til følge.

Side:576

Saksomkostninger: Anken har ført frem og lagmannsretten finner i medhold av rgl. §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd at ankemotparten bør erstatte den ankende part saksomkostninger for lagmannsretten, idet lagmannsretten ikke finner at den tvil som har gjort seg gjeldende er av en slik art at det er grunn til å anvende unntagelsesbestemmelsen i §172 annet ledd, særlig under henvisning til det syn som er kommet til uttrykk i Høyesteretts dom i Rt-1971-876 (5. 879) jfr. Rt-1960-446. Advokat Husebø har levert omkostningsoppgave som legges til grunn forsåvidt angår utgiftene. Derimot finner lagmannsretten at erstatningen forsåvidt angår salæret bør settes til kr. 4.000 som finnes tilstrekkelig bl.a. i betraktning av den begrensning som saken fikk i lagmannsretten, jfr. rgl. §176.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Vederlaget fastsettes ikke ved skjønn.

2. Staten v/Landbruksdepartementet dømmes til å betale erstatning for saksomkostninger ved lagmannsrett til Kristian Jarl Thorsen v/prosessfullmektig advokat Egil Husebø med kr. 6.596,93 - kronersekstusenfemhundreognittiseks 93/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av skjønnet (byrettsdommer Sverre Owren):

Ved kontrakt av 14.8.1974 solgte Kristian Jarl Thorsen, Lødingen sin eiendom gnr. 16, bnr. 47 og 82, Jåtten i Stavanger til griseoppdretter John Jakobsen, Hillevåg, Stavanger for kr. 420.000,-. Eiendommen er et gårdsbruk på ca. 57 da., hvorav ca. 52,5 da. er fulldyrket jord, med bolighus og driftsbygning. Jordarealet består av 2 parseller. Den minste parsellen, ca. 10,5 da., bnr. 47, ligger ca. 300 meter sydvest for gården med husene. Adkomsten til selve gården er fra Jåttåveien, og til den minste parsellen via en gammel vei fra Jåttåveien. - I brev av 14.8.1974 meldte advokat H. Laugaland, Stavanger på vegne av selger og kjøper fra til Rogaland fylkeslandbruksstyre om eiendomssalget.

Stavanger jordstyre fattet følgende vedtak:

«Den selde eigedomen høver sers godt som tilleggsjord til grannebruka. Eigedomen er liten til å væra sjølvstendig driftseinheit og arronderingsmessig ligg forholda godt til rette for å nytta eigedomen til rasjonaliseringsformål. Det er og eldre bygningar i mindre bra stand. Storleiken og drifta på grannebruka syner at eigedommen trengs til rasjonaliseringsformål. Eigedomen har vore bortleigd som tilleggsjord til tre av grannebruka i mange år, og desse grannane har sagt seg interesserte i tilleggsjord. Jordstyret vil difor rå til at Staten v/fylkeslandbruksstyret nyttar forkjøpsretten til gnr. 16, bnr. 47 og 82. Jordstyret ser det og som ei god løysing at arealet vert delt mellom grannebruka syner at eigedomen trengs til rasjonaliseringsformål. Eigedounnatak av den teigen som ligg nord-aust for Jåttåvegen og som også høver godt som tilleggsjord til garden åt Bernhard Aarrestad, gnr. 16, bnr. 4 m.fl. Etter jordstyret sitt skjønn er kjøpesummen, kr. 420.000,- altfor høg i forhold til jordbruksverdien. Jordstyret vil difor rå til at kjøpesummen vert fastsett ved skjønn.»

Side:577

Partene i kjøpekontrakten er v/advokat Laugland gjort kjent med jordstyrets vedtak og er gitt anledning til å uttale seg.

Den 23. 10.1974 fattet Rogaland fylkeslandbruksstyre slikt vedtak:

«1. Staten v/Rogaland fylkeslandbruksstyre nyttar i medhald av §10 i jordlova forkjøp til gr. nr. 16, br. nr. 47 og 82 i Stavanger.

2. Staten v/Rogaland fylkeslandbruksstyre kjem til å krevja skjønn for å få fastsett vederlaget for gr. nr. 16, br. nr. 47 og 82 i Stavanger - jfr. §14 i jordlova. - - -

Retten skal bemerke:

Det er ikke fremkommet innsigelser når det gjelder sakens behandling i jordstyret og fylkeslandbruksstyret. Det kan ikke ses å foreligge noen omstendigheter ved saken som retten må ta opp av egen drift. Hjemmelen for saksøkeren til å gjøre forkjøpsretten gjeldende er ikke bestridt. - Skjønnet blir etter dette å fremme.

Det er enighet om at det er salgsverdien av eiendommen ved salget i august 1974 som skjønnet skal komme frem til. Retten legger dette til grunn.

Ved vurderingen legger retten videre til grunn at eiendommen ligger i et område som er avsatt til landbruksformål i generalplanen for Stavanger og også i regionalplanen. Den blir å vurdere som en bruksenhet med jordbruksformål, altså slik at jordvei og påstående bygninger vurderes under ett. - Eiendommen har god beliggenhet i et noe skrånet terreng mot nordøst, idet en mindre parsell av jordveien (bnr. 47) ligger adskilt fra den øvrige del av eiendommen, ca. 300 m. vest for denne. Såvel hovedeiendommen som den nevnte parsel har adkomst til Jåttåveien. Eiendommen har en gunstig beliggenhet i forhold til markedet. Det er dyrkningsjord av god kvalitet. - Det tas hensyn til at eiendommen er belastet med 3 kraftlinjer over den største del av eiendommen (bnr. 82) med stolpefester på denne, tinglyst som heftelser. - Bolighuset, som er ca. 125 år gammelt, er bygget i 1 1/2 etasje. Det har 100 m2 boligflate. I 1. etasje er det stuer og kjøkken og i 2. etasje gang og soverom. Det er innlagt vann fra egen brønn. Det er opplyst at det ikke er tilstrekkelig vann i tørkeperioder samt at ledningen er dårlig. Det er kjeller under huset. Rommene i huset er lavloftet. Bygningen er temmelig defekt og utidsmessig. Istandsetting til brukbar bolig vil kreve en så vidt stor investering at det må fremstille seg som temmelig tvilsomt om det vil svare seg å sette huset istand. Det går vannledning i Jåttåveien, og en tilknytning til denne vil neppe by på vesentlige problemer av praktisk eller økonomisk art. - Driftsbygningen som er ca. 50 år gammel, har to saneringsmodne tilbygg. Bortsett fra disse er den bebyggete flate 342 m2 . Bygningen er oppført i vanlig trekonstruksjon i lett utførelse. Det er saltak med teglpanner. Bygningen har 40 m2 gjødselkjeller og 16 m2 landkum. Fjøset er 100 m2 med støpt gulv. Forøvrig er det jordgulv. Mellom fjøs og låve er det murveggskiller. Det er bygget inn en garasje, 18 m2, med murvegger og tretak. Innkjøringen til låven er fra en høy bro. Bygningen er ikke ubetydelig vindskadet, og den er forøvrig i mindre god forfatning.

I anledning av henvisningen fra saksøktes prosessfullmektig til tilblivelseshistorien når det gjelder jordlovens §14, siste ledd, og hans bemerkninger om at denne bestemmelse må fortolkes i lys av Landbruksdepartementets uttalelse i brevet til stortingskomitéen, vil retten bemerke at den legger til grunn den forståelse av bestemmelsen som den enstemmige dom av HR av 17.10.1959, inntatt i Rt-1959-1009 flg., bygger på. Det er ikke nødvendig

Side:578

for retten å gå inn på hvorledes bestemmelsen i §14 siste ledd er å forstå når det kan være tale om å sette en eiendom til høyere verdi enn den som har fått uttrykk i en salgsavtale som staten går inn i ved å anvende sin forkjøpsrett. Retten er nemlig av den oppfatning at verdien av eiendommen i dette tilfelle må settes lavere enn kjøpesummen.

Verdien av eiendommen settes til kr. 385.000,-. Denne verdi ligger da kr. 35.000 lavere enn den avtalte kjøpesum. Differansen utgjør noe over 8 %. Denne forskjell må, slik retten ser det, anses som vesentlig. Vederlaget må da fastsettes ved skjønnet. - - -