RG-1985-185

Instans:	Agder lagmannsrett
Dato:	1984-07-09
Publisert:	RG-1985-185
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 9. juli 1984 i sak nr. 14/1984.
Parter:	Skien kommune, hjelpeintervenient: Staten v/Samferdselsdepartementet (høyesterettsadvokat Kjell Skjelbred) mot Alexander Utzig (høyesterettsadvokat Torstein Vale).
Forfatter:	Lagmann Arne Christiansen med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §10, §11, Skjønnsprosessloven (1917) §178, §28, §2, §54, §54a, Bygningsloven (1965) §27, §28, §35, Forsinkelsesrenteloven (1976) §5

Ved begjæring 18. august 1983 til Skien og Porsgrunn byrett krevet Skien kommune skjønn til fastsetting av erstatning bl.a. for ekspropriasjon for gjennomføring av reguleringsplan for godsterminal og jernbaneundergang ved Bøle. Gjennomføringen av denne planen berørte 5 eiendommer. Begjæringen omfattet dessuten en sjette eiendom i et annet strøk på grunnlag av avtale om skjønn. I saken ble senere medtatt enda en eiendom etter slik avtale. Skjønn ble avhjemlet 6. desember 1983.

For en av de 5 eiendommer på Bøle har eieren begjært overskjønn, nemlig for gnr. 67 bnr. 211, Bøleveien 199, som eies av Alexander Utzig. Eiendommen brukes av ham som bolig og den er ekspropriert i sin helhet. I underskjønnet ble han tilkjent en gjenervervserstatning på 480 000 kroner og husleie fra kommunens overtagelse til fraflytting ble satt til 1 200 kroner pr. måned. Overskjønnsbegjæringen gjelder erstatningsfastsettelsen.

Nærmere om sakens bakgrunn fremgår av byrettens skjønn.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Skien den 28. juni 1984. Utzig møtte sammen med sin prosessfullmektig. For kommunen og staten møtte henholdsvis avdelingsingeniør Thorleif Roligheten, Skien oppmålingsvesen og overingeniør Reidar Flaatten, Statens veivesen sammen med den felles prosessfullmektig, h.r.advokat Kjell Skjelbred. Det ble foretatt befaring av Utzigs eiendom og en erstatningstomt som etter underskjønnet er tilbudt av kommunen for 100 000 kroner med tillegg av 3 750 kroner i omkostninger.

For overskjønnet gjelder de samme skjønnsforutsetninger som er inntatt i underskjønnet, bortsett fra at flyttefristen er forlenget til 1. september 1985. Under befaringen ble hus, garasje og veranda oppmålt til henholdsvis 82,56 m2, 15,3 m2 og 6,75 m2 etter ytre mål.

Saksøkeren og hjelpeintervenienten har i hovedtrekk anført følgende:

Lagmannsretten må vurdere om det er mulig å skaffe en eldre tilsvarende bolig for et beløp som svarer til salgsverdien av den eiendom som blir ekspropriert. Utbudet av eldre boliger i Skien er økende, og det synes å være unødvendig for Utzig å bygge nytt for å bli satt i en tilsvarende boligsituasjon som den han nå har.

Forøvrig er byrettens standpunkter og begrunnelse korrekt. Det kan ikke kreves en spesifisering av de enkelte erstatningsmomenter, slik saksøkte har gjort gjeldende. Den påståtte rett til gangvei og båtplass er i høyden en personlig rett for en tidligere eier. Heller ikke er det adgang til å erstatte bygningen etter gjenanskaffelsesverdi og tomten etter salgsverdi for det tilfelle at summen av disse verdier ligger høyere enn gjenanskaffelsesverdien for eiendommen under ett.

Byrettens rentefastsettelse synes å være ment som en morarente i samsvar med morarenteloven. Dette er i tilfelle en gal rettsanvendelse, jfr. Rt-1984-476. Under enhver omstendighet medfører ikke en erstatningsutbetaling etter tiltredelse et så stort tap for eieren som svarer til 15 %.

Saksøkeren og hjelpeintervenienten har nedlagt slik felles påstand:

Side:187

«1. Den ved skjønnet fastsatte erstatning stadfestes eller nedsettes.

2. Saksøkte dømmes til å:

a) Bære sine egne saksomkostninger,

b) dekke gebyrer og skjønnsmennenes godtgjørelse m.v.,

c) erstatte saksøkerens saksomkostninger med tillegg av 15 % morarente av beløpet fra forfall til betaling skjer.»

Saksøkte har i det vesentlige gjort gjeldende:

Underskjønnet har ikke i tilstrekkelig grad redegjort for de momenter som bør telle med i erstatningsfastsettelsen. Blant annet fremgår det ikke om byretten har vært klar over at eiendommen har rett til båtfeste. Det må også være en feil når byretten ikke har medtatt prisstigningsrisiko og tapt avkastning av hage. I det hele tatt er det ikke mulig å finne sammenheng mellom den begrunnelse som er gitt og den fastsatte erstatning, som ligger altfor lavt til å holde Utzig skadesløs. Det påpekes i denne sammenheng at Utzigs hus er av høy standard og godt vedlikeholdt, og at det er små besparelser vunnet ved å flytte inn i nytt hus.

Tomten skal erstattes etter salgsverdi selv om huset verdsettes etter gjenanskaffelsesprinsippet, dersom denne verdsettelse samlet gir en høyere erstatning enn om hele eiendommen under ett verdsettes etter gjenanskaffelsesverdi, jfr. Rt-1964-1319.

Det eneste reelle gjenanskaffelsesalternativ er å bygge nytt. Utzig har helt siden avhjemlingen forsøkt å skaffe seg en annen tilsvarende eldre bolig, men dette har ikke vært mulig med den erstatning som underskjønnet har tilkjent.

Det er ikke anledning for saksøkeren til å gjøre innvendinger mot den rentesats som er fastsatt av byretten, idet det ikke er begjært overskjønn på dette punkt. Forøvrig er det ikke grunnlag for å nedsette rentesatsen, idet Utzig må antas å få et avsavnstap som svarer til den rente byretten har tilkjent.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Underskjønnets erstatningsfastsettelser forhøyes.

3. Saksøkte tilkjennes full erstatning for avståelse av sin boligeiendom på følgende grunnlag:

a. Erstatningen fastsettes ut fra kostnadene med oppføring av nytt bolighus med tilsvarende grunnflate (85 m2 ) og boligstandard, samt garasje/uthus (16 m2 ).

b. Gjenanskaffelsesverdien fastsettes i samsvar med de faktiske byggepriser fra entreprenør, når entreprenøren ikke har rett til å beregne tillegg for prisstigning.

c. Gjenanskaffelsesverdi for bolighuset og uthuset spesifiseres og begrunnes i samsvar med skjønnsl. §28 slik at det fremgår hvordan takseringen fremkommer i følgende punkter:

1) Tomtekostnader for byggeklar byggetomt.

2) Utgifter til grunnarbeider og grunnmur med drenasje, vann- og kloakkledninger m/tilknytningsavgifter.

3) Nøkkelferdige bolighus over grunnmur, inkl. sanitæranlegg og anlegg for oppvarming som i det avståtte hus.

4) Maling og tapetserarbeider, både utvendig og innvendig.

Side:188

5) Planering og opparbeidelse av tomten m/beplantning i samme utstrekning som på den avståtte eiendom.

6) Oppføring av gjerde rundt tomten, anlegg av gårdsplass med adkomstveg, samt anleggsmessige arbeider på tomten.

7) Fundamentering og oppføring av garasjebygg m/utstyr.

8) Forsikringspremier og byggelånsrenter i byggetiden.

d. Det tilkjennes flytningsomkostninger, inklusive utgifter til fornyelse av gardiner og utstyr som ikke kan tilpasses den gjenanskaffede bolig, samt tidsspille, brekkasje og annen ulempe ved flyttingen.

e. Det tas hensyn til uforutsette utgifter i den grad dette er vanlig ved tilsvarende kalkulasjoner av byggeomkostninger.

f. Det tilkjennes ulempeserstatning for tap av avkastning fra villahagen i de første år etter etableringen av ny hage på den gjenanskaffede eiendom.

4. Underskjønnets fastsettelse av rentegodtgjørelsen stadfestes (15 % p.a. fra tiltredelsen).

5. Skien kommune pålegges å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn m.v.

6. Skien kommune pålegges å betale saksøkte v/h.r.adv. Th. Vale erstatning for utgifter til juridisk bistand i samsvar med arbeidsoppgave. Omkostningene fastsettes med tillegg av 15 % morarente fra forfall, som settes til 2 uker fra forkynnelsen av overskjønnet.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er enig med byretten i at Utzig ikke holdes skadesløs ved å få erstatning på grunnlag av eiendommens salgsverdi eller bruksverdi og at han derfor må få erstattet den høyere gjenervervsverdi. Lagmannsretten er videre enig med byretten i at den aktuelle form for gjenerverv i det foreliggende tilfelle er at Utzig bygger nytt hus. Det vises til det byretten bemerker om disse spørsmål, og lagmannsretten slutter seg til det som byretten her gir uttrykk for.

Fra saksøktes side er det hevdet at lagmannsretten må vurdere om erstatning etter gjenervervsverdi for bygninger og salgsverdi for tomten tilsammen gir et høyere beløp enn erstatning etter gjenervervsverdi for hele eiendommen under ett, og i tilfelle tilkjenne erstatning etter det første alternativ. Saksøkte har i denne forbindelse spesielt fremhevet at hans eiendom ligger i et strøk hvor det ligger forretninger og drives annen næringsvirksomhet og at tomtegrunnen derfor har en særlig verdi for næringsformål. Etter lagmannsrettens syn er det ikke rettslig adgang til en slik kombinasjon av salgsverdi og gjenervervsverdi som saksøkte her gjør seg til talsmann for. Dersom han vil utnytte eiendommen ved å selge den som forretningstomt eller til annet næringsformål, kan han ikke beholde huset til fortsatt bruk for seg som bolig. Velges dette utnyttelsesalternativ, er det eierens egne disposisjoner som gjør at han mister sin bolig, og hans utgifter med å skaffe seg ny tilsvarende bolig kan ikke belastes eksproprianten. Det vises i denne sammenheng til Fleischer, Ekspropriasjonsrett 338-39. Dommen i Rt-1964-1319 som saksøkte viser til, er ikke avgjørende i denne sammenheng. For det første dreiet saken her seg om en tomt på 2,5 mål med muligheter for å skille ut en ubebygget del som tomtegrunn (hvilket ikke lar seg

Side:189

gjøre i Utzigs tilfelle), og dommen bygger dessuten på den forutsetning at det ikke er adgang til å erstatte tomten etter gjenervervsprinsippet, en oppfatning som senere er fraveket av Høyesterett, se Rt-1983-389.

Etter dette fastsettes erstatningen på grunnlag av de utgifter Utzig vil ha til å erverve tomt og bygge nytt hus, slik at han får en boligeiendom som svarer noenlunde til den han nå har. Det gjøres fradrag som nevnt i ekspropriasjonserstatningslovens §10 tredje ledd. I tillegg skal det gis erstatning for rentetap i byggetiden, tilpasningsutgifter (f.eks. nye gardiner) o.l. Ved vurderingen av renter i byggetiden er det tatt hensyn til den utbetalingsmåte av erstatningssummen som er fastsatt i skjønnsforutsetningene og den betydning denne har for Utzigs behov for byggelån. Ved en vurdering av de her nevnte forhold er lagmannsretten kommet frem til en samlet erstatning på 645 000 kroner.

Ved vurderingen av byggeomkostningene er det lagt til grunn at Utzig ikke utfører noe av byggearbeidet selv. Det er tatt hensyn til mulig prisstigningstillegg i anbud fra byggmester.

Ved sin vurdering har lagmannsretten lagt vesentlig vekt på at Utzigs hus er særdeles godt vedlikeholdt og av en relativt høy standard. Bortsett fra vinduene, må huset i det vesentlige sies å være på høyde med et nytt hus. Ytterveggene er av plank og gir en god isolasjon. Utzig har etterisolert gulv og tak. Når det gjelder husets utførelse forøvrig, vises til byrettens beskrivelse. Ved å flytte inn i et nytt hus, vil Utzig i en rekke år fremover neppe få vesentlig lavere utgifter til oppvarming og vedlikehold enn det som ville være tilfelle ved å fortsette å bo i sitt nåværende hus; i de første år vil det vel ikke bli noen påviselig forskjell i det hele tatt. Det nye hus vil riktignok ha en lengre levetid enn det gamle. Det gamle hus, som er bygget i 1939, ville imidlertid ha kunnet stå i mange år ennå, og en eventuell lengre levetid for det nye hus er av relativt liten interesse for Utzig og hustru, som er født henholdsvis i 1911 og 1913. Den økonomiske fordelen ved en lengre levetid vil derfor ikke realiseres før nokså langt inn i fremtiden. Det er etter dette ikke i vesentlig grad rom for å gjøre fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §10 tredje ledd.

Lagmannsretten har også lagt vekt på at Utzig har opparbeidet en pen hage og at det vil bli relativt kostbart å anlegge en tilsvarende hage med beplantning, gjerde, gårdsplass og innkjørsel. Etter lagmannsrettens oppfatning har Utzig krav på å få dekket utgiftene med en slik opparbeidelse, herunder utgiftene til leiet hjelp. Såvidt skjønnes er også kommunen og veivesenet enig i dette. Saksøkte har ikke krav på å få erstattet utgiftene til en have i akkurat samme stand som hans nåværende med fullt utvokste trær m.v. Han må nøye seg med vanlig nyplantning. På den annen side har han krav på det økonomiske tap ved at den nye have ikke gir samme avkastning som den gamle i den første tid. Dette tapet er imidlertid av mer bagatellmessig karakter.

Når det gjelder garasjen på Utzigs eiendom, er det tatt hensyn til at denne er av nokså enkel utførelse og antagelig ville ha hatt en adskillig mer begrenset levetid enn huset.

På samme måte som byretten regner lagmannsretten med at Utzig vil kunne skaffe seg en byggeklar tomt for omkring 100 000 kroner, som svarer til prisen for den erstatningstomt kommunen nå har tilbudt

Side:190

ham.

Noe hensyn er tatt til at Utzig og hustru er over 70 år gamle og at hustruen er delvis ufør, slik at det derfor ikke kan forlanges den samme innsats fra dem som fra yngre og friskere mennesker når det gjelder å avhjelpe tapet ved rimelig egeninnsats, f.eks. ved anlegg av have.

For verdsettelsen har det ikke spilt noen rolle at eiendommen angivelig skal være tillagt båtfeste i Skienselva. Ifølge grunnboken gjelder retten bare gangvei og øyensynlig bare som en personlig rett for Nils Andersen, Alexander Utzigs stefar. Det kan derfor ikke anses tilstrekkelig godtgjort at det her er tale om en rett for Alexander Utzig som har ekspropriasjonserstatningsrettslig vern.

Forøvrig går ikke lagmannsretten inn på de enkelte verdsettingsmomenter. Alle de forhold som er nevnt i post 3 i Utzigs påstand er vurdert. Langt mindre finner lagmannsretten å ville gå nærmere inn på hvilken tallmessig vekt de forskjellige momenter er tillagt, slik saksøkte synes å mene at det bør gjøres. Alle erstatningskomponentene er av mer eller mindre skjønnsmessig karakter, og det beløp lagmannsretten er kommet frem til, beror på en samlet vurdering av alle forhold og ikke i en enkelt summering av bestemt fastsatte tall for hvert enkelt erstatningsmoment.

Når det gjelder rentespørsmålet, bemerkes:

Fra saksøktes side er det hevdet at innsigelser fra saksøkerens side mot byrettens rentefastsettelse må være avskåret når det ikke er begjært overskjønn på dette punkt. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Saksøktes overskjønnsbegjæring gjelder erstatningsfastsettelsen, og det er da ikke nødvendig med noen særskilt overskjønnsbegjæring utelukkende for å få prøvet fastsettelse av renter av erstatningen, som er en del av erstatningen selv. Slik motbegjæring er nødvendig bare for de deler av skjønnet som ikke er angrepet av den annen part.

Etter ekspropriasjonserstatningslovens §11 skal Utzig ha erstattet det tap som følger av at erstatningsutbetalingen skjer på et senere tidspunkt enn tiltredelsen. Det er her tale om en individuell avsavnstapsvurdering, som også kan uttrykkes i en rentesats, og ved vurderingen vil bankenes utlåns- og innlånsrente kunne stå sentralt i vurderingen mens den alminnelige morarentesats er uten selvstendig interesse, jfr. Rt-1984-476. Når tiltredelsen er skjedd og skjønnet er rettskraftig, må kravet på erstatning anses forfalt, og det bør etter rettens oppfatning forsåvidt kunne tilkjennes morarenter på vanlig måte etter morarentelovens §5, se i denne sammenheng skjønnsslutningen i ovennevnte sak i Rt-1984-476, som ble stadfestet på dette punkt av Høyesterett.

Etter dette fastsettes erstatningstillegget etter ekspropriasjonserstatningslovens §11 til 10 % frem til skjønnet er rettskraftig dersom eiendommen tiltres før denne tid. Det er tatt hensyn til bankenes utlåns- og innlånsrenter ved denne prosentfastsettelse, herunder renter for byggelån som Utzig sannsynligvis får et øket behov for dersom erstatningsutbetalingen skjer etter tiltredelsen. Fra skjønnet er rettskraftig skal det løpe en morarente på 15 %, dog først fra tiltredelsen dersom denne skjer senere. Noe tap utover morarenten antas ikke å påløpe.

Side:191

Etter skjønnslovens §54a første ledd bokstav a jfr. §54 skal saksøkeren erstatte saksøkte hans omkostninger ved overskjønnet. Det fastsettes at hjelpeintervenienten skal svare solidarisk for omkostningene, jfr. skjønnslovens §2 jfr. §178 annet ledd. I sin omkostningsoppgave oppgir saksøkte 8 200 kroner i salær til prosessfullmektig og 580 kroner til dekning av prosessfullmektigens reise- og kopieringsutgifter. Oppgaven legges til grunn. I tillegg kommer utgifter til lagmannsretten med 2 500 kroner i behandlingsgebyr og 5 921,40 kroner i salær og reiseutgifter til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

Erstatning for avståelse av gnr. 67 bnr. 211 i Skien fastsettes til 645 000,- - sekshundreogførtifemtusen 00/100 - kroner med tillegg av rente fra tiltredelsen til betaling skjer med 10 - ti - prosent årlig rente, men 15 - femten - prosent årlig rente fra skjønnet er rettskraftig.

Skien kommune og Staten v/Samferdselsdepartementet plikter en for begge og begge for en innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet å betale Alexander Utzig 17 201,40 - syttentusentohundreogen 40/100 - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 15 - femten - prosent årlig rente til betaling skjer.

Av byrettens skjønn (byrettsdommer Odvar Rye med skjønnsmenn): Skien kommunestyre vedtok enstemmig i møte den 29. januar 1976 formannskapets innstilling av 20. samme måned om at det i medhold av bygningslovas §28 vedtas reguleringsplan med vedtekter for en godsterminal på Bøle, slik som «vedtatt av bygningsrådet i møte den 24/4, 26/6 og 6/11-75, og som er inntegnet på kart datert 17/4-75, sist rettet 16/6-75». Planen ble deretter i vedtak av 29. desember 1976 stadfestet av fylkesmannen i Telemark i medhold av samme lovs §27, nr. 5. Reguleringsplanen omfattet også en omlegging av riksveg 36 ved jernbaneundergangen på Bøle.

Arbeidet med denne vegomlegginga forutsettes påbegynt så snart som mulig. Det ble tatt opp forhandlinger med de berørte grunneiere i 1982 med henblikk på å komme fram til en minnelig ordning om erstatningene. Disse forhandlingene førte ikke fram, og kommunen sendte i brev av 20. januar 1983 ekspropriasjonsvarsel til grunneierne. Etter at h.r.advokat Vale på vegne av grunneierne hadde gitt uttalelse, fattet Skien kommunestyre i møte den 24. mars 1983 vedtak i samsvar med formannskapets innstilling om å kreve ekspropriasjonsskjønn med grunnlag i reguleringsplanen og i medhold av bygningslovas §35 annet ledd, bokstav a, til fastsetting av erstatning for erverv av eiendommene som berøres av vegomlegginga ved Bøleundergangen, med påstående bebyggelse og mulige rettigheter.

H.r.advokat Skjelbred har deretter på vegne av kommunen ved begjæring av 18. august 1983 til byretten krevet skjønn til fastsetting av erstatninga for inngrepene som ekspropriasjonen påfører de berørte grunneierne ved Bøleundergangen. Eiendommene som berøres er gnr. 67, bnr. 102, 190, 154, 197, 211 og 179 i Gjerpen/Skien. De er rubrisert under takst nr. 1-5 nedenfor. - - -

Det ble deretter fastsatt slike erstatninger: - - -

Side:192

Takst nr. 4.

Eiendom: Gnr. 67, bnr. 211 i Skien, Bølevegen 199.

Eier: Alexander Utzig.

Møtende: Eieren.

Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale.

Ekspropriasjonen omfatter: Hele eiendommen med påstående bebyggelse erverves. Tomten er på 550 m2 .

Spesielle skjønnsforutsetninger: Ingen.

H.r.advokat Vale la ned slik påstand:

«1. Som generell påstand, unntatt punkt 2.

2. Det legges til grunn gjenanskaffelse av ny bolig.»

Om eiendommen:

Denne består som nevnt av en ca. 550 m2 tomt, som er opparbeidet, beplantet og inngjerdet. Den grenser opp til Bølevegen.

Tomten er bebygd med bolighus i 1 etasje med kjeller og brutto grunnflate på 82 m2 og garasje på 15 m2 . Bolighuset er bygd i 1939 av plank. Senere modernisert og påkostet. Godt vedlikeholdt og forholdsvis høy boligstandard.

Det er innredet to stuer, kjøkken, 2 soverom, bad/wc og entré. Alle rom er tekt med tapet på vegger. I stuene er det lagt parkett. I de øvrige rom vegg-til-vegg-tepper eller vinyl. Eldre kjøkkeninnredning - for øvrig kamin og peis i stue og elektriske ovner. Vinduene er ikke skiftet.

Om ekspropriaten:

Utzig er 72 år gammel. Han overtok boligen som ny. Hans hustru er 70 år gammel. De bor nå alene i huset etter at barna har flyttet ut. Ekteparet ønsker å bygge nytt hus.

Retten legger til grunn at Utzigs og hans hustrus boligbehov tilsier en bolig av samme størrelse som de avgir. Det legges videre til grunn at de ikke kan kreve dyrere erstatningstomt enn i størrelsesorden inntil kr. 100 000,-. Erstatninga til gjenerverv av ny bolig med tomt, inklusive utgifter til opparbeiding av hage, beplantning, tilkoplingsavgifter, gjerde, flytteutgifter m.v. og med fradrag etter ex-lovas §10, fastsettes skjønnsmessig til kr. 480 000,-.

Erstatninga omfatter utgifter til bygging av garasje som forutsettes inkorporert i boligens sokkel-etasje eller ved tilbygg.

Husleia i tida fra kommunens overtaking av eiendommen og inntil fraflytting skjer, settes til kr. 1 200,- pr. måned.

Erstatning.

For bolig med tomt etter gjenerverv kr. 480 000,-

Husleie pr. måned » 1 200,- - - -