Rt-1983-389

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-03-19
Publisert:	Rt-1983-389 (62-83)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 19. mars 1983 i l.nr. 43 B/1983
Parter:	Stavanger kommune (advokat Tor Plahte - til prøve) mot Martha Sunde Thorsen (h.r.advokat Tor N. Rekve).
Forfatter:	Christiansen, Holmøy, Bugge, Aasland, Tønseth
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §10, §11, §4, §9

Dommer Christiansen: Stavanger kommune inngikk 31. august 1978 avtale med Ingvald Thorsen om kjøp av hans eiendom gnr. 39, bnr. 89 og 98 på Revheimsmyra. På eiendommen hadde Thorsen sin enebolig. Erstatningen for grunn og bygninger skulle etter avtalen fastsettes av Stavanger skjønnsrett for bygningssaker etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Avtalen forutsatte at Thorsen av kommunen skulle få overdratt tomt på nabofeltet Slåtthaug for oppføring av ny bolig. Denne tomten var utpekt og prisen fastsatt før skjønnet ble avholdt.

Under saksforberedelsen for skjønnsretten døde Ingvald Thorsen, og hans hustru Martha Sunde Thorsen trådte inn som part.

Det var for skjønnet enighet mellom partene om at den avståtte bolig skulle erstattes etter utgiftene til gjenerverv, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10. Derimot var det tvist blant annet om prinsippet for erstatningsutmålingen når det gjaldt avståelsen av tomt under og omkring huset.

Stavanger skjønnsrett for bygningssaker avsa 20. februar 1980 skjønn med slik slutning:

«Erstatningen fastsettes slik:

I. Til Martha Thorsen Sunde:

a) For avståelsen av bygning kr. 120.000,- - etthundreogtjuetusen - kroner.

b) For avståelse av 1 - ett - dekar tomt under og omkring huset kr. 20,- - tjue - kroner pr. m2.

c) For flytningsutgifter kr. 5.000,- - femtusen - kroner.

d) For avståelse av grunn - med unntak av 1 - ett - dekar, jfr. post b), kr. 15,- - femten - kroner pr. m2.

e) 10% rente av alle erstatninger fra tiltredelsen.»

Det fremgår av skjønnets premisser at erstatningen under skjønnsslutningens punkt b) er basert på tomtens salgsverdi.

Martha Sunde Thorsen påanket skjønnsslutningens punkt b) og d) til Gulating lagmannsrett. Anken gjaldt for punkt b) s vedkommende rettsanvendelsen. Lagmannsretten avsa den 1. desember 1981 dom med slik domsslutning:

«1. Skjønnet oppheves i den utstrekning det er påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stavanger kommune kr. 18537 - attentusenfemhundreogtrettisju - til Martha Thorsen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.»

Dommen er for det spørsmål som omhandles i skjønnsslutningens punkt b) avsagt under dissens. Lagmannsrettens flertall fant at erstatningen her skulle baseres på gjenervervsverdien, mens en lagdommer ville forkaste anken.

Saksforholdet fremgår for øvrig av de nevnte rettsavgjørelser.

Stavanger kommune har påanket lagmannsrettens dom i sin helhet til Høyesterett på grunn av feil rettsanvendelse. Under ankeforberedelsen har imidlertid kommunen frafalt sin anke vedrørende erstatningen for avstått grunn ut over selve hustomten, jfr. skjønnsslutningens punkt d). Ankesaken gjelder således alene hvilket prinsipp som skal anvendes ved erstatningsfastsettelsen for hustomten.

Kommunen gjør gjeldende at den avståtte hustomt må erstattes etter salgsverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §9 første ledd. Den har vist til forarbeidene til §10, hvoretter rettspraksis skal legges til grunn for forståelsen av denne bestemmelse om erstatning fastsatt på grunnlag av utgiftene til gjenerverv. Etter kommunens mening viser rettspraksis at erstatning basert på gjenanskaffelsesverdien for en erstatningstomt som er dyrere enn den avståtte, er avvist på prinsipielt grunnlag, dvs. uten hensyn til om det i saken har foreligget en konkret erstatningstomt eller ikke. Kommunen har særlig vist til avgjørelsene i Rt-1964-1319 (Haydn) og Rt-1973-576 (Eberlin). Den siste dom angår etter kommunens mening et tilfelle som er parallelt med den foreliggende sak. Det erkjennes at avgjørelsen i Rt-1969-357 (Malmkvist) - som lagmannsrettens flertall har vist til - synes å stå i strid med Eberlin-dommen. Foruten at Eberlindommen er den siste av disse avgjørelser, understreker imidlertid kommunen at de konsekvenser som kan trekkes av Malmkvistkjennelsen, må være sterkt begrensede. Erstatningstomtene lå der på selve ekspropriasjonsfeltet, og noen strøkmessige prisavvik for de avståtte og de nye tomter kan ikke ha foreligget.

Kommunen anfører at reelle hensyn taler for den rettspraksis som sist er nedfelt i Eberlindommen. Det er i denne sammenheng etter kommunens mening en vesensforskjell mellom bygninger og tomter. Anvendes fradragsreglene i ekspropriasjonserstatningsloven §10 tredje ledd for oppnådde fordeler ved gjenervervet på tomter, jfr. fradrag for mer attraktiv beliggenhet, større tomt, forbedrede tekniske anlegg osv., hevder kommunen at resultatet stort sett må bli den avståtte tomts salgsverdi. Det blir ikke som ved bygninger noen forskjell på «gamle» og «nye» tomter, og salgsverdien holder ekspropriaten skadesløs. Noe grunnlag for å ta utgangspunkt i en gjenervervsverdi er det således ikke. Man unngår da også et svært diffust og uklart vurderingstema.

Kommunen har endelig anført at lagmannsrettens flertall også har gjort seg skyldig i en faktisk misforståelse når det legger til grunn at Martha Thorsen på sin gamle tomt uten vesentlige utgifter kunne ha knyttet seg til eksisterende vann- og kloakkledninger. Hun hadde før overdragelsen ingen tilknytningsmuligheter for kloakk, og det var 90 meter til tilknytningsmulighet for vann. Det er her vist til ekspropriasjonserstatningsloven §11, jfr. §4 nr. 3.

Kommunen konkluderer med at lagmannsretten har misforstått rettspraksis og dermed ekspropriasjonserstatningsloven §10. Den har nedlagt slik påstand:

«1. Stavanger skjønnsrett for bygningssakers skjønn av 20. februar 1980 stadfestes for så vidt angår slutningens pkt. b.

2. Stavanger kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Martha Thorsen har tatt til gjenmæle og påstått lagmannsrettens dom stadfestet.

Hun har pekt på de faktiske konsekvenser som avståelsen av boligeiendommen har hatt for henne. Nettoerstatningen for boligen er ved skjønnet satt til kr. 120.000, mens omsetningsverdien for tomten er satt til kr. 20.000, dvs. en samlet erstatning for hus og tomt på kr. 140.000. Hun får igjen en hustomt på omtrent halve størrelsen av den avståtte, og ca 200 meter fra denne, og for den nye tomt betaler hun kontant kr. 41.510. I realiteten har hun betalt atskillig mer, da tomteprisen er fastsatt av kommunen under hensyntaken til kompensasjonskrav Thorsen hadde overfor denne. Før hun kan bygge, må hun etter skjønnsrettens resultat ta vel kr. 20.000 av bygningserstatningen for å betale tomten. Den avståtte tomt var videre pent beplantet, mens den nye tomt bare er grovplanert. Ved tomtekjøpet belastes hun betydelige utgifter til vann og kloakk i forhold til om hun var blitt sittende med sin tidligere eiendom. Urimeligheten ved skjønnsrettens avgjørelse understrekes av at kommunen ved senere avståelser har tilbudt grunneierne vederlagsfritt makeskifte med kommunale tomter, altså uten noe fradrag for eventuelle fordeler.

Martha Thorsen hevder at reelle hensyn taler for at gjenervervsprinsippet må gjelde når hus og tomt avstås samtidig, i hvert fall når det foreligger en bestemt erstatningstomt, slik som her.

Den grunnleggende avgjørelse på dette område, Rt-1960-568 (Sandbu), gjelder bare avståelse av hus, men det kan etter dommen ikke ses å være noe prinsipielt til hinder for erstatning for gjenerverv også av tomt, der tomt og hus tas under ett. I de avgjørelser der Høyesterett har nektet erstatning etter gjenervervsprinsippet for tomter, jfr. Rt-1964-1319 (Haydn), Rt-1966-1339 (Bratterud) og Rt-1973-576 (Eberlin), hevdes dette ikke å ha skjedd på prinsipielt grunnlag, men ut fra de konkrete forhold. I en senere avgjørelse som foreligger på dette området, Rt-1973-1352 (Bedehuset), har Høyesterett tatt uttrykkelig forbehold for det tilfelle at verdien av erstatningstomten overstiger omsetningsverdien av den tomt som skal avstås. For øvrig har Høyesterett i denne avgjørelse som i andre avgjørelser hvor det er eksproprianten som har fått medhold i at tomteerstatningen skal begrenses til gjenskaffelsesverdi, jfr. særlig Rt-1968-116 (Aspelin) og Rt-1968-269 (Bærumshytta), understreket prinsippet om at tomt og bygning må ses under ett.

Når man erkjenner at det å eie et eget hus må anses som en verdi i seg selv og erstatningen derfor må fastsettes slik at ekspropriaten fortsatt kan beholde denne verdi, finner ankemotparten det vanskelig å forstå at man skal skille mellom de to erstatningskomponenter der bolig og tomt tas under ett. Umuligheten av et slikt skille viser seg der eksproprianten tilbyr tomt med hus som erstatning, slik at skjønnsretten bare blir presentert for ett beløp. Det bestrides at det er noe vanskeligere i praksis å gjøre fradrag for fordeler ved den nye tomt enn for fordeler ved nytt hus. Det bestrides også at praktisering av fradragsreglene, slik som anført av kommunen, må lede til at den avståtte tomt erstattes med omsetningsverdien. Den ankende parts teoretiske betraktninger slår ikke til i dagens tomtemarked, blant annet på grunn av de skjevheter i markedsmekanismen som er følgen av pristakstreglene. Betraktningene om dette spørsmål i Haydn-dommen er derfor ikke i samsvar med virkeligheten.

Ordlyden i ekspropriasjonserstatningsloven §10 hevdes ikke å være til hinder for lagmannsrettens resultat. Den noe uklare begrunnelse Stortingets justiskomité gav i forarbeidene med hensyn til rekkevidden av bestemmelsen, må forstås slik at man aksepterte den rettspraksis som forelå på det daværende tidspunkt. Den siste avgjørelse som da forelå, var kjennelsen i Malmkvistsaken, som hevdes å være helt parallell med vår sak. Resultatet i den senere Eberlindom må ses på bakgrunn av det helt spesielle faktum i saken.

Martha Thorsen har nedlagt slik påstand:

«1. Gulating lagmannsretts dom av 1. desember 1981 stadfestes.

2. Stavanger kommune dømmes til å betale 15% rente av saksomkostningene for lagmannsretten fra 4. desember 1981 til betaling skjer.

3. Stavanger kommune dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til Martha Thorsen.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og ser saken slik:

Vilkårene for å fastsette ekspropriasjonserstatning etter utgiftene til gjenerverv reguleres nå av ekspropriasjonserstatningsloven §10, jfr. §9 annet ledd. Som anført av partene er rettspraksis av vesentlig interesse for den nærmere forståelse av bestemmelsene, hva jeg kommer tilbake til. Innledningsvis bemerker jeg at ordlyden i nevnte §10 ikke begrenser adgangen til slik erstatningsutmåling til selve huset. Jeg viser til ordene «av eiendom med bygning eller anlegg» i paragrafens første ledd. Også en hustomt kan derfor omfattes av bestemmelsene når den erverves sammen med huset.

Den nevnte forståelse av §10 er i samsvar med lovforarbeidene.

Bestemmelsen ble opprinnelig foreslått av Husaaskomitéen, jfr. innstillingen side 114 flg. og side 153 flg. med bemerkninger til lovutkastets §7. Etter å ha gjennomgått den rettspraksis som forelå på det daværende tidspunkt og pekt på de reelle hensyn som etter komitéens mening talte for en gjenervervserstatning i visse tilfelle, drøfter komitéen på side 155 i innstillingen om også grunn bør erstattes etter gjenkjøpsverdi. Komitéen konkluderer med at der ekspropriasjonen gjelder tomt med bygning og/eller anlegg, og det gis erstatning etter gjenkjøpsverdi, bør det eksproprierte vurderes under ett og slik erstatning også gis for selve tomten. Ved erstatning for et bolighus bør således verdien utmåles ut fra hva det vil koste å skaffe en tilsvarende tomt med tilsvarende hus, dog slik at det gjøres fradrag i erstatningen for fordeler. I samsvar med dette syn utformet komitéen sitt lovutkast.

I Ot. prp. nr. 56 for 1970-71 sluttet Justisdepartementet seg til komitéens forslag. Departementet foretok den formuleringsendring at det i utkastets første ledd innførte ordet «kan». Det understreker imidlertid i proposisjonen at dette ikke innebar noen realitetsendring i forhold til komitéutkastet, jfr. proposisjonen side 33. I de tilfelle hvor ekspropriaten ellers ikke ble holdt skadesløs, skulle han med andre ord ha krav på erstatning etter utgifter til gjenerverv for både hus og tomt.

Under behandlingen i Stortinget ble det som kjent foretatt betydelige endringer i proposisjonens forslag til bestemmelser om verdsetting av grunnarealer m.v., jfr. den endelige lovs §4, §5, §6. Proposisjonens forslag om erstatning for gjenerverv ble imidlertid vedtatt uten endringer i lovteksten. Men justiskomitéens flertall - hvis forslag ble den endelige lov - presiserer i Innst. O.XXI for 1971-72 hva som etter dets mening er det nærmere innhold i bestemmelsen, jfr. innstillingens side 18.

Innledningsvis presiserer flertallet at utgifter til gjenerverv ikke bør erstattes ut over hva som følger av gjeldende rett. Når det spesielt gjelder grunn med påstående bygning eller anlegg, uttaler flertallet «at de regler som har utkrystallisert seg, fortsatt bør gjelde». Spørsmålet ble ikke nærmere kommentert under Stortingets videre lovbehandling.

De refererte bemerkninger fra justiskomitéen er ikke helt klare. Etter at Husaaskomitéen hadde avgitt sin innstilling, men før justiskomitéen avgav innstilling i mai 1972, fikk man nemlig avgjørelsen i Rt-1969-357 (Malmkvist). Høyesterett fastslo i denne avgjørelse at ekspropriaten hadde krav på gjenanskaffelsesverdi i et tilfelle hvor denne var større enn omsetningsverdien for den avståtte tomt, og avgjørelsen har i teorien vært oppfattet som en oppmykning av den tidligere rettstilstand, jfr. særlig Rt-1964-1319 (Haydn). Jeg må anta at justiskomitéens bemerkninger også omfatter Malmkvistavgjørelsen, og ikke bare den rettstilstand som Husaaskomitéen gjorde rede for. Ekspropriasjonserstatningsloven §10 må med andre ord ses som en kodifikasjon av den rettstilstand som forelå ved loven vedtakelse.

Partene har i sin prosedyre gjennomgått og kommentert alle avgjørelser av Høyesterett om ekspropriasjonserstatning basert på gjenskaffelsesverdi, og herunder vist til teoriens behandling av dette spørsmål, jfr. særlig Fleischer: Norsk Ekspropriasjonsrett side 317 flg. og Kolrud i Lov og Rett for 1977 147 flg. Det er etter min mening for avgjørelsen av denne sak ikke nødvendig nærmere å drøfte de avgjørelser som forelå før Malmkvistsaken. Slik jeg ser det, skiller nemlig nærværende sak seg ikke på noen avgjørende måte fra denne. Også Thorsens bolig skal erstattes etter gjenanskaffelsesverdi, og det opereres med en bestemt erstatningstomt hvor man kjenner alle de skjønnsmomenter som er av interesse. At denne tomten ikke ligger innen det areal som overdras, men på naboarealet ca 200 meter fra det avståtte hus, kan jeg ikke tillegge noen vekt. At det videre kan være stor forskjell med hensyn til de tekniske anlegg når det gjelder den avståtte tomt og erstatningstomten, samsvarer med forholdene i Malmkvistsaken, og eventuelle fordeler ved gjenervervet må i så fall fradras ved erstatningsfastsettelsen i samsvar med bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven §10 tredje ledd. Jeg er heller ikke enig med kommunen i at reelle hensyn taler mot at bygning og tomt vurderes etter det samme prinsipp i et tilfelle som det foreliggende. Således kan jeg ikke følge kommunen når den for tomtens vedkommende - i motsetning til for bygningens - antar at en riktig anvendelse av fradragsreglene nødvendigvis må føre til en gjenanskaffelseserstatning som i praksis blir lik omsetningsverdien for den tomt som avstås.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven ikrafttreden, men under herredømme av den tidligere lov, har Høyesterett tatt stilling blant annet til spørsmålet om gjenanskaffelsesverdi i avgjørelsene i Rt-1973-576 (Eberlin) og Rt-1973-1352 (Bedehuset). Av de senere avgjørelser er alene Eberlindommen av umiddelbar interesse for nærværende sak. Dommen gjaldt også der et tilfelle hvor det forelå en bestemt erstatningstomt, hvis verdi oversteg omsetningsverdien for den tomt som skulle avstås. Høyesterett kom til at ekspropriaten bare hadde krav på omsetningsverdien for sin tomt. Jeg må innrømme at det kan synes vanskelig å forene enkelte uttalelser i premissene for sistnevnte avgjørelse med avgjørelsen i Malmkvistsaken, selv om man tar hensyn til at faktum i Eberlinsaken var noe spesielt. Noen prinsipiell drøftelse av det spørsmål som jeg her skal ta stilling til, kan dommen ikke ses å inneholde, således er Malmkvistkjennelsen ikke drøftet. Da de beste legislative grunner etter min mening taler for løsningen i Malmkvist-saken, og denne avgjørelse også må antas å ligge til grunn for den nåværende lov, antar jeg at Eberlindommen ikke bør tillegges avgjørende betydning for nærværende sak. Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Jeg bemerker for ordens skyld at gjenervervsprinsippet innebærer at bygning og grunn må ses i sammenheng ved erstatningsfastsettelsen. Partene har begrenset nærværende sak til tomteerstatningen. Jeg finner derfor ikke grunn til å oppheve skjønnet også for erstatningen for huset.

Martha Sunde Thorsen har krav på saksomkostninger også for Høyesterett. Det er fremlagt lovbestemt omkostningsoppgave, hvor utgiftene er oppgitt til kr. 4821.

Jeg stemmer for denne Dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes i den utstrekning den er påanket, dog så at det skal betales 15 - femten - prosent rente p.a. av saksomkostningene fra 4. desember 1981 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Stavanger kommune til Martha Sunde Thorsen 20.000 - tjue tusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Holmøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Bugge, Aasland og Tønseth: Likeså.

Av skjønnsrettens avgjørelse (kst. byrettsjustitiarius Arne Rørosgaard med skjønnsmenn): - - -

Som det fremgår av påstanden er det krevet gjenervervelsesverdi for en tomt på 400 m2 og at gjenervervelse baseres på kr. 135,- pr. m2. Forholdet er at Stavanger formannskap den 2. november 1978 vedtok å tildele erstatningstomt i Slåtthaugområdet for en pris av kr. 70,- pr. m2. Det hevdes at dette ikke var den egentlige kjøpesum. Tomten var tilbudt for pris kr. 135,- pr. m2. Imidlertid hadde Ingvald Thorsen gitt rett til forhåndstiltredelse, hvilket medførte for hans boligsituasjon ulemper med arbeider som begynte tidlig om morgenen og til dels varte langt utover kvelden. Han krevde kompensasjon for dette, og det ble så ordnet ved at prisen ble redusert til kr. 70,-, og krav på ulempeerstatning ble derfor ikke fremsatt. Det er altså i dette tilfelle gitt erstatningstomt som det kan sammenlignes med. Utgangspunktet er i Haydn-dommen at prinsippet om gjenervervsverdi ikke kunne anvendes for tomt, men der var det ikke gitt tilbud om erstatningstomt slik at det ikke var noe sammenligningsgrunnlag. Avgjørende her må være dom i Rt-1969-357. Etter denne må det kunne gis gjenervervsverdi når det er gitt erstatningstomt.

Saksøkeren hevder at det bare kan gis tomteverdi, og har vist til dom i Rt-1973-576.

Retten skal først bemerke at det ikke er uenighet mellom partene om at selve huset skal vurderes etter gjenervervsverdi. Kommunens prosessfullmektig har sagt det slik at det er lite sannsynlig at en ville bygge på noe annet, og han vil ikke påstå at huset ikke er i en slik forfatning at det ikke er tjenlig som bolig. Retten ser det slik at det bør gis gjenervervsverdi selv om en er noe i tvil ut fra husets forfatning. Omsetningsverdien må bli lav. Gjenervervsverdi antas i dette tilfelle å måtte bygge på oppføring av nytt hus i samme størrelse. Da fradragene for nytt mot gammelt må settes med forsiktighet etter retningslinjene i dom i Rt-1960-568 vil gjenervervsverdien ligge over omsetningsverdien. Gjenervervsverdien med fradrag forsiktig anvendt som foran nevnt, settes til kr. 120.000,-. Fradragene er gjort for at han får mer moderne hus, lengre levetid og mindre brenselsutgifter. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §10 kan - ved ekspropriasjon av eiendom med bygning - erstatning fastsettes på grunnlag av utgiftene til gjenerverv av eiendom for tilsvarende bruk såfremt gjenerverv må ansees påkrevd for at eksproprianten skal holdes skadesløs. Denne regel synes å gi klar hjemmel for å kreve gjenanskaffelsesverdi av bebygd tomt sammen med bebyggelsen. Ved behandlingen av lovforslaget i Stortinget har imidlertid komitéflertallet gitt uttrykk for det syn at §10 kan gi hjemmel for gjenskaffelsesverdi av tomt bare dersom dette stemmer med gjeldende rett fra før loven. En viser herom til artikkel av høyesterettsadvokat Helge Jakob Kolrud: «Gjenanskaffelsesverdi ved ekspropriasjon av tomt», inntatt i Lov og Rett 1977 147 flg.

En kan her se bort fra de dommer hvor gjenervervsverdi er nektet fordi det ikke forelå en bestemt erstatningstomt å sammenligne med. I dette tilfelle har saksøkte fått erstatningstomt av kommunen til bestemt pris i Slåtthaug-feltet. En bemerker videre at det må ansees fastslått i rettspraksis at eksproprianten alltid kan kreve tomteerstatningen begrenset til gjenanskaffelsesverdi, forutsatt reell gjenanskaffelse kan skje, jfr. loven §9 første ledd (jfr. Kolrud artikkel 176). Det er ikke krevd gjenervervsverdi i dette tilfelle av kommunen og retten finner da også at gjenervervsverdi vil være høyere enn tomteverdien.

De sentrale dommer av betydning for spørsmålet er Malmqvist-dommen, Rt-1969-357 og Eberlin-dommen, Rt-1973-576. De synes å være motstridende. Kolrud (s. 170) forstår det slik at Høyesterett i Eberlin-dommen foretar en fullstendig helomvending fra Malmqvist-dommen. Kolrud har størst sympati med Malmqvist-dommen, og mener det må være forsvarlig å tillegge Eberlin-dommen meget begrenset vekt i påvente av at spørsmålet endelig avklares i rettspraksis. Kolrud legger også vekt på at Malmqvist-dommen er den eldste og virket som et klart prejudikat i skjønnspraksis inntil Eberlin-dommen kom. Retten ser det omvendt slik at det er den siste dom, Eberlin-dommen en må følge. Og denne dom uttaler seg helt klart. Det heter her at «man har ikke et alminnelig prinsipp om krav på gjenskaffelsesverdi ved ekspropriasjon. Bare hvor særlige forhold gjør seg gjeldende, er dette godtatt, vesentlig for bygninger når gjenskaffelse ansees aktuelt. Tilsvarende gjelder ikke for tomter». Det er videre sagt at gjenskaffelsesverdi kan være tatt inn som skjønnsforutsetning, men det var ikke tilfelle i Malmqvistdommen, og er heller ikke tilfelle i denne sak. Også i Eberlin saken var det tilbudt erstatningstomter til bestemt pris pr. m2. En viser videre til Fleischer i Norsk Ekspropriasjonsrett, 337. Han mener det er uholdbart å legge slik vekt på Rt-1969-357 som Kolrud gjør, og når han hevder at denne dom og 1973-dommen, «slår hver sin vei». Etter Fleischer må det - ikke minst etter Eberlin dommen - fastholdes generelt at det ikke er hjemmel for krav om gjenerstatning for tomt. Fleischer uttaler også, 346, at regelen i loven §10 ikke kan trekkes lenger enn til at gjenervervsverdi eventuelt skal gis for bygninger, men at den ikke kan gi noe grunnlag for å kreve gjenervervsverdi ved tomt. Eieren må nøye seg med bruks- eller salgsverdi etter den vanlige regel i §9.

Retten finner etter dette at det bør tilkjennes tomteverdi for 1 dekar under og omkring huset som boligtomt, og at denne passende kan settes til kr. 20,- pr. m2. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Oskar Hordnes, Alf Bruland og sorenskriver Olav Askvik): - - -

Lagmannsretten finner at anken må tas til følge.

Når det gjelder spørsmålet om erstatningen for boligtomt er utmålt etter riktig prinsipp, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet - lagdommer Hordnes og sorenskriver Askvik finner under en viss tvil at det i et tilfelle som dette må være uriktig å gi erstatning for omsetningsverdien.

Etter erstatningsutmålingsloven §10 kan gjenervervsverdien legges til grunn når det eksproprieres eiendom med bygning som er brukt til bolig. Ordlyden sondrer ikke mellom bygning og tomt. Etter lovforarbeidene må det imidlertid legges til grunn at det ikke var meningen å endre tidligere praksis, jfr. Husås-komitéens innstilling 116, Ot. prp. nr. 56 (1970-71) 33 og Innst. O. XXI (1971-72) 18.

Rettspraksis kan på avgjørende punkt synes uavklaret. Etter Rt-1964-1319 (Haydn-dommen) og seinere rettspraksis må det trolig legges til grunn at tomt ikke kan kreves erstattet etter gjenskaffelsesprinsippet når det ikke kan vises til bestemt erstatningstomt, jfr. bl.a. Kolrud i Lov og Rett 1977 164 flg. Foreligger det erstatningstomt, er situasjonen en annen, jfr. Rt-1969-357 (Malmkvist-dommen). I denne dommen ble det - i tråd med avgjørelsene bl.a. i Rt-1968-116 og Rt-1968-269 - lagt til grunn at bygning og tomt i en slik situasjon må vurderes som en enhet. I Malmkvist-dommen hadde riktignok grunneieren akseptert erstatningstomt innenfor ekspropriasjonsfeltet. Etter flertallets mening kan dette i seg selv ikke være avgjørende. Om det blir tilbudt - og akseptert - tomt innenfor eller utenfor ekspropriasjonsfeltet, vil ofte bero på tilfeldigheter. I dette tilfelle skal Martha Thorsen overta tomt i umiddelbar nærhet av det området som blir ekspropriert, og det ville være urimelig om hun av den grunn skulle måtte nøye seg med erstatning for omsetningsverdien. Situasjonen er at hun, dersom hun skal opprettholde tidligere boligstandard, må ha erstattet utgiftene til gjenerverv ikke bare av bolig, men også av tomt. I motsatt fall må en del av erstatningen for bolig nyttes til erverv av tomt. Det synes urimelig på bakgrunn av at hun får ny tomt i tilnærmet samme område som tidligere. Den nye tomta er riktignok fullt opparbeidet med vann og kloakk, og dette må det etter alminnelige prinsipp gjøres fradrag for. Etter det som er opplyst for lagmannsretten, ville hun likevel på forhånd uten vesentlige utgifter kunne knytte seg til eksisterende vann- og kloakkledninger. Reelt sett vil hun således bli påført et tap, noe som må være i strid med erstatningsutmålingsloven §10.

Etter flertallets mening kan ikke avgjørelsen i Rt-1973-576 (Eberlin-dommen) lede til et annet resultat. I premissene for dommen er gitt uttrykk for at det ikke kan legges til grunn som alminnelig prinsipp at grunneieren har krav på gjenervervsverdien ved ekspropriasjon. Dette er i samsvar med erstatningsutmålingsloven §10. Forutsetningen for at Martha Thorsen kan kreve gjenervervsverdien erstattet, er at det er nødvendig for at hun skal holdes skadesløs. Det må således foretas en vurdering av forholdene i det enkelte tilfelle. Som nevnt finner flertallet at en utmåling av erstatning for omsetningsverdien i dette tilfelle vil påføre henne tap, og at skjønnsrettens avgjørelse derfor bygger på uriktig rettsanvendelse. Etter flertallets syn må den derfor bli å oppheve.

Lagmannsrettens mindretall - lagdommer Bruland - finner også under en viss tvil, at skjønnsrettens rettsbruk er riktig.

Mindretallet er i utgangspunktet enig i flertallets forståelse av erstatningsutmålingsloven §10, også slik at tidligere rettspraksis må ha betydning for tolkingen. Mindretallet ser det likevel slik at det etter avgjørelsen i Rt-1964-1319 (Hayd-dommen) ikke uten videre kan legges til grunn samme vurderingsprinsipp for bygning og tomt. I dommen ble det uttrykkelig tatt avstand fra tanken om at ekspropriaten som allment prinsipp hadde krav på gjenervervsverdien både for bygning og tomt, og det ble uttalt (s. 1324):

«For meg står det imidlertid slik at det er en vesentlig og helt avgjørende forskjell mellom beregning etter gjenskaffelsesverdi i forbindelse med nybygg og stillingen når det gjelder boligtomter, og at en utvidet anvendelse av prinsippet derfor ikke kan komme på tale».

Dersom hovedvekten legges på uttrykket «beregning», kan begrunnelsen oppfattes som rent rettsteknisk, jfr. Kolrud 150-151. Martha Thorsen har også vist til at det i denne saken ikke var bestemt erstatningstomt, og i dommen er pekt på at det da kan by på vansker å fastsette gjenervervsverdien. Mindretallet forstår likevel ikke dommen slik at rettstekniske hensyn var avgjørende for resultatet. Lest i sammenheng gir premissene etter mindretallets mening uttrykk for at det ikke er naturlig å nytte samme utmålingsprinsipp for bygning og tomt og at «det vanskelig kan være plass for å anvende et egentlig gjenanskaffelsesprinsipp i forbindelse med tvangsavståelse av tomter» (s. 1325).

I Rt-1968-116 ble det rett nok lagt til grunn at det skulle gis gjenervervsverdi både for bygning og tomt, og dette enhetssynet kommer også til uttrykk i Rt-1968-269. I disse sakene var likevel gjenervervsverdien lavere enn omsetningsverdien. I Rt-1968-116, der den subjektive bruksverdien var sterkt fremtredende, sluttet Høyesterett seg til skjønnskommisjonens uttalelse om at erstatningen måtte fastsettes ut fra «den nyttevirkning og/eller økonomiske effekt som eiendommen har nettopp på den aktuelle eiers hånd i tilknytning til den virksomhet han driver. Eiendommens objektive salgsverdi er prinsipielt uten enhver betydning i denne forbindelse» (s. 118). I begge sakene ville erstatning for omsetningsverdi gitt eierne en gevinst. - Er gjenervervsverdien høyest, slik som i dette tilfellet, finner mindretallet at det etter dommen i Rt-1973-576 (Eberlin-dommen) må anses fastslått at det ikke kan legges til grunn en enhetsbetraktning. Gjenervervsverdien er bare i særlige tilfelle godtatt, og da først og fremst for bygning. Etter mindretallets mening kan det ikke ut fra dommen i Rt-1969-357 (Malmkvist-dommen) legges til grunn at det skal gis erstatning for gjenerverv så sant det foreligger bestemt erstatningstomt. Det må avgjøres konkret om det er grunnlag for slik erstatning.

I realiteten vil det være avgjørende for resultatet hvilke hensyn som tillegges størst vekt. En eiendom som først og fremst har verdi som omsetningsobjekt, vil det ikke være naturlig å erstatte etter gjenervervsprinsippet. På den annen side kan det være nødvendig å gi slik erstatning både for anlegg og tomt når den subjektive bruksverdien er særlig fremtredende, jfr. Rt-1967-1556, sml. Rt-1973-1352.

Ved ekspropriasjon av boligeiendom vil eieren ha en naturlig interesse i å opprettholde tilvant boligstandard. Mindretallet er for så vidt enig med flertallet i at dersom det bare tas hensyn til denne subjektive bruksverdien, må Martha Thorsen gis erstatning etter gjenervervsprinsippet både for bygning og tomt. Etter mindretallets mening må det likevel legges til grunn en videre synsvinkel når det skal avgjøres hva som etter erstatningsutmålingsloven §10 «må anses påkrevd for at ekspropriaten skal holdes skadesløs». Boligeiendommer er hyppige og kurante omsetningsobjekt, særlig i et pressområde som Stavanger. Prisene kan variere atskillig, uten at bolighusets standard er avgjørende. Beliggenhet, kostnader med å arbeide opp tomt m.v. gir seg utslag, slik at eiendommer med likeverdige bygninger kan ligge på forskjellig prisnivå. - Selv om gjenervervsprinsippet legges til grunn, må det tas hensyn til dette ved utmålingen, eventuelt slik at det gjøres fradrag når erstatningstomta har særlige kvalifikasjoner som den andre ikke har.

Ved ekspropriasjon av bolig er det, på bakgrunn av eierens subjektive bruksinteresse, naturlig å erstatte huset etter gjenervervsprinsippet. Det er også gjort. Når Martha Thorsen dessuten får erstattet tomta etter omsetningsverdien, er hun etter mindretallets syn holdt økonomisk skadesløs, jfr. erstatningsutmålingsloven §10.

Mindretallet finner det rett nok påfallende at omsetningsverdien for ekspropriasjonstomta i dette tilfellet er satt til kr. 20,- pr. m2, når utgiftene til gjenerverv i nærheten - reelt sett - er kr. 135,- pr. m2. Mindretallet må imidlertid bygge på at skjønnsrettens utmåling er riktig, under forutsetning av at det er omsetningsverdien som skal legges til grunn. Det synes å indikere betydelig forskjell på de to tomtene, uansett årsak. Det må antas at prisnivået på eiendommene i området bl.a. vil være basert på kostnadene med å erverve tomt. Omsetningsverdien av erstatningstomta - med eller uten bygning - må således antas å være langt høyere enn den som eksproprieres. Legges gjenervervsverdien til grunn, vil således Martha Thorsen få en økonomisk gevinst, og etter mindretallets mening må det tas hensyn til dette.

Mindretallet ser ikke med dette bort fra at det i visse tilfelle kan være riktig å gi gjenervervsverdi ved erstatning for boligtomt. Det kan også være avtalt at erstatningsfastsettelsen skal skje på denne måten, jfr. Rt-1973-576, særlig 583. I dette tilfellet har imidlertid partene inngått avtale om kjøp av erstatningstomt, og prisen er avtalt til kr. 70,- pr. m2. Dette indikerer i hvert fall ikke at partene har forutsatt at gjenervervsverdien skal legges til grunn. I realiteten gir avtalen Martha Thorsen en økonomisk fordel, selv om gjenervervsverdien ikke erstattes. Hun betaler således kr. 70,- pr. m2 for en tomt som må antas å ha en omsetningsverdi på kr. 135,- pr. m2.

Mindretallet finner således at anken over erstatningsutmålingen for boligtomt ikke kan føre fram. - - -