RG-1991-220

Instans:	Frostating lagmannsrett
Dato:	1990-07-23
Publisert:	RG-1991-220
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse 23. juli 1990 i sak nr. 256/1990 A
Parter:	1. Rune Johanson, 2. HIJ Partner A/S (advokat Joar Grimsbu), hjelpeintervenient Fokus Bank A/S (advokat Frank Svensson) mot Kaare Berg A/S (advokat Finn Leonthin).
Forfatter:	Lagdommerne Sverre Erik Jebens, Hans Flock, Øyvind Smukkestad
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §3, Husleieloven (1939) §35, §39, Prisloven (1953) §18, Tvistemålsloven (1915) §178, §180, §49, Husleieloven (1939)

Saken gjelder krav fra utleier om utkastelse av leietager i medhold av husleielovens §39, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9.

Eiendommen Nordre gate 23 i Trondheim er bebygget og består av et større restauranthus. Under den tidligere eier, Martin Michaelsen A/S, var eiendommen benevnt Krovertens Hus. I 1986 ble eiendommen solgt til Kaare Berg A/S, som senere har drevet utleie til restaurantvirksomhet. Eiendommen benevnes i dag Restauranthuset Baronen & Baronessen.

Ved leiekontrakt av 17. desember 1985 mellom Martin Michaelsen A/S og Rune Johanson ble samtlige lokaler i Nordre gate 23, bortsett fra Pensjonistens Kro, utleid til Johanson. Leieforholdet gjaldt fra 1. januar 1986, og leien skulle betales i henhold til omsetningens størrelse, dog slik at leien for 1986 skulle utgjøre kr. 2,2 mill. Leieavtalen skulle i første omgang gjelde i 10 år. I leieavtalens punkt 10 var inntatt en

Side:221

såkalt utkastelsesklausul, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9, idet leieren kunne kastes ut uten forutgående søksmål og dom ved manglende betaling av leie.

Leieavtalen med Rune Johanson fortsatte under den nye eier, Kaare Berg A/S. Partene inngikk imidlertid flere tilleggsavtaler, således den 29. desember 1986, hvor leien på årsbasis ble økt til minimum kr. 3 mill. Senere ble husleien økt til kr. 3,6 mill. pr. år, dvs. kr. 300.000,- pr. måned. Ved tilleggsavtale av 9. mars 1989 ble det bestemt at husleien i perioden 1. april - 31. desember 1989 skulle betales med kr. 250.000,- pr. måned, dog slik at de resterende kr. 50.000,- for hver måned i perioden skulle etterbetales med tilsammen kr. 450.000,- den 1. desember 1989. Samtidig ble det truffet bestemmelse om oppgjør av en påløpt husleierestanse på ialt kr. 671.000,-.

Den 9. mars 1989 ble ytterligere en avtale inngått mellom de samme parter, og tiltrådt av Rune Johansons bankforbindelse, Fokus Bank A/S, Trondheim. I henhold til avtalens punkt 1 skulle leien på årsbasis utgjøre minst kr. 3,6 mill., og Rune Johanson skulle sørge for bankgaranti for halvparten av minimumsleien, dvs. kr. 1,8 mill. Som sikkerhet for leierens driftsfinansiering og Fokus Bank A/S' engasjement ble bestemt at leieretten kunne pantsettes, noe som ble gjort. I punkt 5 var inntatt en bestemmelse om «gjensidig varslingsplikt» dersom Rune Johanson misligholdt forpliktelsene overfor Kaare Berg A/S eller Fokus Bank A/S.

Den 29. august 1989 reiste Rune Johanson sak mot Kaare Berg A/S ved Oslo byrett, med krav om nedsettelse av husleien. Det ble vist til en innhentet takst, hvoretter markedspris for utleie skulle utgjøre kr. 1.065.000,- pr. år. Den avtalte leie utgjorde kr. 3,6 mill. pr. år. Oslo byrett avsa den 29. januar 1990 beslutning med slik slutning:

«1. Rune Johanson betaler til Kaare Berg A/S uomtvistet leie.

2. Begjæringen om deponering av omtvistet leie tas ikke til følge.»

Den 10. august 1989 hadde Kaare Berg A/S sendt påkrav på grunn av manglende husleieinnbetaling for juli og august 1989. Husleierestansen ble oppgitt til kr. 392.900,-, inklusive renter og omkostninger. I påkravet ble vist til husleielovens §39 om retten til å kreve utkastelse ved manglende betaling. Den 27. september 1989 fremsatte Kaare Berg A/S begjæring om utkastelse til Trondheim namsrett. Begjæringen var rettet mot HIJ Partners A/S Baronen & Baronessen v/Rune Johanson. Namsmannen tok begjæringen til følge først den 15. januar 1990.

Den 17. januar s.å. fremsatte HIJ Partner A/S klage til Trondheim namsrett, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §49. Det er opplyst at selskapet eies av Rune Johanson og er fremleietager i restaurantlokalene i Nordre gt. 23, Trondheim. Etter forutgående skriftveksling mellom partene avsa Trondheim namsrett kjennelse den 21. mars 1990 med slik slutning:

«1. Klagen forkastes.

2. Klageren betaler til innklagede kr. 1.500,- i saksomkostninger.»

Rune Johanson og HIJ Partner A/S påkjærte namsrettens kjennelse til Frostating lagmannsrett den 5. april 1990. Etter begjæring fra de kjærende parter avsa namsretten kjennelse den 10. april 1990,

Side:222

hvoretter kjæremålet ble gitt oppsettende virkning. Det ble vist til leietagers adgang til å unnlate å betale en urimelig leie. Under saksforberedelsen for lagmannsretten har de kjærende parter skiftet prosessfullmektig, idet advokat Joar Grimsbu, Trondheim har overtatt istedet for advokat Terje Olaussen, Trondheim. Ved et prosesskrift av 18. juli 1990 har Fokus Bank A/S, Trondheim, erklært hjelpeintervensjon til støtte for de kjærende parter.

Rune Johanson og HIJ Partner A/S har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger ikke mislighold av husleiebetalingen for månedene juli og august 1989. De skyldige beløp er betalt innen utløpet av påkravsfristen. Det er foretatt motregning med Rune Johansons krav vedrørende oppgjør for inventar m.m., og Rune Johanson har til gode kr. 5.000,- i forhold til avtalt leie.

Det er ikke gitt slikt påkrav fra utleier som er nødvendig for å bringe påkravsfristen i husleielovens §39 til anvendelse. Påkravet er ikke rettet til leieren, Rune Johanson, men til «Baronen & Baronessen». Dernest er stedsangivelsen mangelfull, idet «Nordre gate 23» ikke er tilstrekkelig til identifikasjon av leieavtalen og leieforholdet. I påkravet er det også oppgitt uriktig beløp i skyldig leie, og påkravet kan av denne grunn ikke gis slik virkning som nevnt i husleielovens §39. Under enhver omstendighet er det gått for lang tid fra påkravsfristens utløp til utkastelsesbegjæringen ble fremsatt.

Rimelig leie for leieobjektet overstiger ikke kr. 100.000,- pr. måned, og dette beløp er iallfall betalt rettidig. Det er vist til søksmål reist av Rune Johanson for Oslo byrett, med krav om nedsettelse av husleien i henhold til husleielovens §35. Oslo byrett har den 29. januar 1990 besluttet å nedsette den årlige husleie til kr. 1,2 mill. Lagmannsretten må prejudisielt ta standpunkt til om den avtalte husleie som påkravet knytter seg til, er urimelig i henhold til husleielovens §35. Det er vist til kjennelse i Rt-1980-1291.

Begjæringen om utkastelse er i strid med avtalen mellom Kaare Berg A/S, Rune Johanson og Fokus Bank A/S av 9. mars 1989. Denne avtale statuerer en gjensidig varslingsplikt, som hindrer Kaare Berg A/S i å begjære utkastelse uten videre.

Husleielovens formål - at eieren skal kunne bli kvitt dårlige betalere - passer ikke her. Det vil også være urimelig å gjennomføre en utkastelse, hensett til de økonomiske konsekvenser for bedriften, berørte arbeidsplasser m.v.

Rune Johanson og HIJ Partner A/S har nedlagt slik påstand:

«1. Trondheim namsretts kjennelse i sak 309/90 D oppheves da begjæringen om utkastelse avvises.

2. Kaare Berg A/S v/styrets formann tilpliktes å betale sakens omkostninger med kr. 7.000,- med tillegg av gebyr til retten.»

Fokus Bank A/S har som hjelpeintervenient særskilt anført at tilleggsavtalen av 9. mars 1989 punkt 5 statuerer en varslingsplikt overfor banken før utkastelse begjæres. Kaare Berg A/S har ikke oppfylt varslingsplikten og kan da ikke begjære utkastelse.

Kaare Berg A/S har for lagmannsretten særlig anført:

Leieren har misligholdt leiebetalingen for juli og august 1989, og

Side:223

det er dette som er grunnlaget for påkravet. Det bestrides at de kjærende parter har noe motkrav å gjøre gjeldende i forhold til leiebeløpet for juli og august 1989.

Påkravet av 10. august 1989 er i enhver henseende lovmedholdelig. Det er sendt til rette vedkommende, og må umiddelbart ha blitt kjent for Rune Johanson. Påkravet inneholder korrekt angivelse av skyldig leiebeløp.

Det bestrides at det foreligger grunnlag for å nedsette leien. Det er foretatt fullstendig ombygning av de utleide lokaler i 1986, og i henhold til husleielovens §35 tredje ledd gjelder det da en 10-årsfrist før leienedsettelse kan kreves. Det er her ikke tale om vanlige forretningslokaler, men et restauranthus med flere etablissementer m.m. Nedsettelse av leien kan da ikke kreves med henvisning til leienivået for forretningslokaler i Trondheim sentrum. Det må utvises varsomhet med overprøving av avtalte leier i forretningsforhold som her. Det er vist til rettspraksis, spesielt Rt-1985-1199.

Det bestrides at avtalen av 9. mars 1989 punkt 5 er til hinder for å begjære utkastelse, slik som gjort. Kaare Berg A/S har dessuten gjennom tilleggsavtaler og kontakt med leieren hele tiden søkt å finne løsninger på problemet med leiebetalingen.

Rune Johanson har notorisk misligholdt leieforpliktelsene, og husleieloven og tvangsfullbyrdelsesloven er ment å gi huseieren vern i slike tilfelle. Det vil ikke være urimelig om leieren blir kastet ut. Ny drift vil komme i gang innen samme bransje som tidligere, og Kaare Berg A/S har vært i kontakt med nye leiere.

Kaare Berg A/S har nedlagt slik påstand:

«1. Trondheim namsretts kjennelse av 21. mars 1990 stadfestes.

2. Utkastelsesforretningen fremmes.

3. Kaare Berg A/S tilkjennes saksomkostninger med kr. 7.000,-.»

Lagmannsretten skal bemerke:

1. Den opprinnelige leieavtale av 17. desember 1985, som fortsatt gjelder på de punkter hvor den ikke positivt er endret, inneholder i punkt 10 en utkastelsesklausul. Sammenholdt med tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9 og husleielovens §39 første ledd innebærer klausulen at leieren, Rune Johanson, kan kastes ut uten forutgående søksmål og dom, dersom leien ikke er betalt til forfallstid og heller ikke blir betalt innen 14 dager etter skriftlig påkrav. Det er heller ingen betingelser for utkastelse at en eventuell betalingsunnlatelse fra Rune Johansons side innebærer et vesentlig mislighold.

2. Lagmannsretten legger på bakgrunn av dokumentasjonene av foretatte leiebetalinger til grunn at Rune Johanson pr. 10. august 1989 sto til rest med skyldig husleie for juli og august måned s.å. på ialt kr. 390.000,-. Denne refererer seg til juli måned 1989, hvor det gjensto et ubetalt restbeløp på kr. 140.000,-, og august måned s.å., hvor leien på kr. 250.000,- var ubetalt. Det kan ikke sees at Rune Johanson på dette tidspunkt hadde noe motkrav å gjøre gjeldende mot Kaare Berg A/S. Det motkrav han tidligere hadde, rettet seg mot Kaare Berg personlig, og ble benyttet til dekning av husleierestanse pr. 9. mars 1989. Det vises til tilleggsavtale mellom partene, datert 18. november 1988, samt «Avklaring mellom Rune Johanson, Baronen &

Side:224

Baronessen og Kaare Berg A/S», datert 17. august 1989.

Ved stevning til Oslo byrett, datert 29. august 1989, hadde Rune Johanson reist sak med krav om nedsettelse av husleien. I medhold av husleielovens §39 annet ledd annen setning er et slikt søksmål til hinder for utkastelse på grunn av manglende betaling av leie som forfaller etter at sak er reist. Påkravet av 10. august 1989 gjelder imidlertid leien for juli og august s.å., og leien for disse måneder var forfalt da stevning til Oslo byrett ble uttatt.

3. En betingelse for utkastelse er at påkrav er sendt, overensstemmende med husleielovens §39 første ledd. I leieavtalen er Rune Johanson oppført som leietager, mens påkravet av 10. august 1989 er sendt rekommandert til «Baronen & Baronessen», under adresse Stortingsgaten 10 i Oslo. Det fremgår imidlertid at «Baronen & Baronessen» er den betegnelse som Rune Johanson selv benytter på sitt enkeltmannsforetak. Den tilleggsavtale som ble inngått mellom partene av 17. august 1989, er undertegnet av Rune Johanson «for Baronen & Baronessen». Rune Johanson har etter dette selv benyttet «Baronen & Baronessen» som betegnelse på leietageren, og påkravet må da ansees å være sendt rette vedkommende når det benytter samme betegnelse. Av brevark fremgår at «Baronen & Baronessen» oppgir som Oslo-adresse Stortingsgaten 10. Noen annen adresse for Rune Johanson enn Stortingsgaten 10 er ikke opplyst. Påkravet er datert 10. august 1989 og sendt rekommandert. På grunnlag av normale rutiner må påkravet ansees mottatt av leietageren senest den 14. august s.å., og betalingsfristen utløper da den 28. august 1989. Det foreligger ikke opplysninger om at det gikk unormalt lang tid før påkravet ble mottatt av leietageren. I løpet av påkravsfristen ble det imidlertid kun betalt kr. 100.000,-, slik at skyldig leie for juli og august gjensto med kr. 290.000,-.

Heller ikke kan lagmannsretten se at det er noen mangel ved påkravet at leieobjektet kun er betegnet «Nordre gate 23». Etter avtaleforholdet mellom partene kan det åpenbart ikke ha vært noen tvil hos leietageren om hvilket leieobjekt dette var.

Lagmannsretten finner heller ikke at anførselen om at påkravet opererer med uriktig beløp kan føre frem. Som fremholdt foran, legger lagmannsretten til grunn at den skyldige leie pr. 10. august 1989 for juli og august måned s.å. utgjorde kr. 390.000,-. Hertil kommer renter og omkostninger med kr. 2.900,-, tilsammen kr.392.900,-, slik påkravet opplyser om. For øvrig vil et påkrav som inneholder et for stort beløp ikke være til hinder for utkastelse, dersom leietageren ikke betaler det skyldige beløp, jfr. Rt-1962-568.

Utkastelse ble begjært rundt en måned etter at påkravsfristen utløp. Begjæringen er dermed fremsatt innen rimelig tid og leietageren kan ikke høres med at adgangen til å begjære utkastelse er forspilt ved at utleieren har ventet for lenge.

4. De kjærende parter har videre gjort gjeldende at det på bakgrunn av den verserende rettssak ved Oslo byrett om nedsettelse av husleien ikke er adgang til å foreta utkastelse. Det er i den forbindelse anført at Oslo byrett i beslutning den 29. januar 1990 nedsatte den årlige husleie til kr. 1,2 mill. Lagmannsretten finner ikke at byrettens

Side:225

beslutning inneholder noen slik avgjørelse. Beslutningen går kun ut på at Rune Johanson skal betale den uomtvistede leie, og at en begjæring om deponering av omtvistet leie ikke tas til følge. For øvrig fremgår det at byrettens beslutning kun er midlertidig, og ikke basert på en fullstendig vurdering av sakens bevisligheter. Spørsmålet om nedsettelse av husleien må avgjøres etter hovedforhandling, som såvidt forstås ennå ikke er berammet.

Lagmannsretten legger til grunn at utkastelse etter husleielovens §39 ikke kan foretas, dersom den ubetalte leie er ulovlig høy, og leieren har betalt den lovlige leie. Det vises herom til Rt-1980-1291. De kjærende parter har, spesielt i prosesskrift av 16. juli 1990 fra advokat Grimsbu, anført at husleien vil måtte nedsettes i medhold av husleielovens §35. Lagmannsretten finner imidlertid ikke dette tilstrekkelig til å frita leietageren for betalingsplikten. En nødvendig betingelse for dette antas å være at den leie som er avkrevet er ulovlig, dvs. stridende mot prislovens §18. At husleien eventuelt vil kunne nedsettes i medhold av husleielovens §35, innebærer ikke at den oppkrevde leie er ulovlig. Selv om leien etter §35 kan nedsettes med tilbakevirkende kraft også for månedene juli og august 1989, gir en slik eventuell nedsettelse ikke grunnlag for utsettelse av utkastelse jfr. husleielovens §39 annet ledd annen setning. Det kan være spørsmål om gjennomføring av utkastelse i saker hvor husleien senere blir nedsatt kan gi grunnlag for erstatningskrav mot huseieren, men det finner lagmannsretten det ikke er nødvendig å gå nærmere inn på.

Spørsmålet om leiens lovlighet må videre knyttes til terminene for juli og august 1989, som utkastelsesbegjæringen gjelder. De verdivurderinger av eiendommen som er fremlagt for lagmannsretten, er foretatt i tidsrommet mai - juli 1990. I leievurdering foretatt av statsautorisert eiendomsmegler Per Nylander den 13. juli 1990 er uttalt at «situasjonen har endret seg dramatisk i løpet av de siste 6 - 12 mndr. Leiemeterprisen er redusert, og har variert fra kr. 1600,- til kr. 3000,- pr. m2 pr. år. For perifere lokaler er butikklokaler bortleid til lavere kvadratmeterpris, kr. 600 - 700,- pr. år.» Denne vurdering indikerer at fallet i markedsleie i alle fall i noen grad har skjedd etter tiden for de leieterminer nærværende sak gjelder. I tillegg kommer at det her gjelder utleie mellom forretningsdrivende, hvor betingelsene for å oppnå nedsettelse, selv etter husleielovens §35, er strengere enn i boligforhold, jfr. f.eks. Rt-1985-1204. Hertil kommer at utleieobjektet ikke er forretningslokaler, men et restauranthus med inventar og utstyr, hvor vurderingene av markedsleie vil være vanskeligere. Endelig påpekes at leien som nevnt innledningsvis ved flere anledninger har vært gjenstand for forhandlinger mellom partene, senest ved avtale få måneder forut for det tidsrom misligholdet gjelder. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at det ikke er tilstrekkelige holdepunkter for å kunne legge til grunn at den oppkrevde leie for juli og august 1989 er ulovlig, og betaling kan derfor ikke unnlates på dette grunnlag.

5. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å forstå tilleggsavtalen av 9. mars 1989 punkt 5 slik at utkastelse ikke kan begjæres uten at Fokus Bank A/S først er varslet. Dette ville ha utgjort et så vesentlig

Side:226

inngrep i utleierens rettigheter at det måtte stilles strenge krav til klarhet. Ordlyden i avtalens punkt 5 gir imidlertid ingen støtte for en slik forståelse. Dertil kommer at et eventuelt unnlatt varsel overfor banken i så fall bare vil representere et mislighold fra Bergs side overfor banken, noe som vanskelig vil kunne påberopes i forholdet mellom utleier og leietager.

6. Det bemerkes til slutt at utkastelse i nærværende sak ikke kan antas å få andre konsekvenser enn det som normalt vil skje når leietageren er en bedrift. Det kan ikke sees å være påpekt slike forhold som kan tilsi etablering av et særskilt vern for Rune Johanson og hans restaurantvirksomhet, i forhold til hva som gjelder for øvrige leietagere.

Lagmannsretten finner etter dette at klagen mot namsmannens beslutning om å gjennomføre utkastelse ikke kan føre frem. Namsrettens kjennelse punkt 1 blir etter dette å stadfeste. Siden namsretten ved kjennelse av 10. april 1990 har gitt kjæremålet oppsettende virkning, finner lagmannsretten det riktig å treffe særskilt beslutning om fremme av utkastelsesforretningen.

Kjæremålet har ikke ført frem, og lagmannsretten finner at de kjærende parter må erstatte kjæremotpartens saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. tvistemålslovens §180 første ledd. Disse fastsettes skjønnsmessig til kr. 8.000,-. Namsrettens omkostningsavgjørelse blir stående. Fokus Bank A/S' hjelpeintervensjon har ikke medført ytterligere saksomkostninger for Kaare Berg A/S, og retten finner det ikke riktig å pålegge banken plikt til å dekke noen del av sistnevntes saksomkostninger, jfr. tvistemålslovens §178.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Namsrettens kjennelse av 21. mars 1990 stadfestes.

2. Utkastelsesforretningen fremmes.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Rune Johanson og HIJ Partner A/S én for begge og begge for én kr. 8.000,- - kroneråttetusen 00/100 - til Kaare Berg A/S v/h.r.advokat Finn Leonthin innen 14 - fjorten - dager etter at kjennelsen er forkynt.