RG-1993-1107
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-11 |
| Publisert: | RG-1993-1107 (191-93) |
| Stikkord: | Rettslig interesse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Drammen byrett Nr. 92-01760 A Eidsivating lagmannsrett Nr. LE-1993-00099 K |
| Parter: | Den kjærende part: Langesgate Borettslag v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Morten Solberg). Kjæremotpart: Aasta Mikalie Kalland i uskifte (Prosessfullmektig: Advokat Roar Arvid Lehn). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Christian Borchsenus, formann 2. Lagdommer Erik Malander 3. Kst. lagdommer Øystein Hermansen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §54, §101, §179, §59, §62, §93, Husleieloven (1939) §24, Borettslagsloven (1960) §34, §34a, §45, §46 |
Det ble avsagt slik
kjennelse :
Kjæremålssaken gjelder beslutning av Drammen byrett om å fremme sak vedrørende fremleie av borettslagsleilighet.
Styret i Langesgate Borettslag avslo 29. juni 1992 søknad fra andelseier Ola B. Kalland om fremleie til Besim Taraku av leilighet nr. 14 A i borettslaget, for perioden 1. juli 1992 - 1. juli 1993. Ved stevning 30. juli 1992 til Drammen byrett reiste Ola B. Kalland sak mot Langesgate Borettslag, med påstand om at Kalland skulle gis tillatelse til å fremleie den nevnte leilighet til Besim Taraku, under henvisning til borettslagloven §34a, annet ledd.
Ola B. Kalland døde 9. oktober 1992. Ektefellen Aasta M. Kalland overtok boet i uskifte. Ved prosesskrift 24. november 1992 til byretten opplyste saksøkers prosessfullmektig at gjenlevende ektefelle ville føre saken videre. Da andelen ved kjøpekontrakt 19. november 1992 var overdratt til ny andelshaver, med overtagelsestidspunkt 1. desember 1992, var fremleiespørsmålet ikke lenger aktuelt. På denne bakgrunn la saksøker i prosesskriftet av 24. november 1992 ned endret påstand:
1. Avslag fra styret i Langesgate Borettslag på søknad om fremleie til Besim Taraku - kjennes ugyldig.
2. Langesgate Borettslag v/styrets formann Odd Strand dømmes til å betale en erstatning til Aasta Mikalie Kalland (i uskiftet bo) - fastsatt etter rettens skjønn og begrenset oppad til kr 30000.
3. Aasta Mikalie Kalland (i uskiftet bo) - tilkjennes saksomkostninger."
Erstatningskravet - jfr. punkt 2 i påstanden - var begrunnet med at borettslaget etter alminnelig erstatningsrettslige prinsipper måtte være ansvarlig for det tap saksøker var blitt påført ved ikke å kunne fremleie.
Langesgate Borettslag påsto i prosesskrift 30. november 1992 prinsipalt saken avvist. Dette ble begrunnet med manglende rettslig interesse, saksøkers død og endelig at det ikke var adgang til utvidelse av påstanden (objektiv kumulasjon).
Drammen byrett besluttet ved brev 2. desember 1992 til partenes prosessfullmektiger å fremme saken, da retten ikke fant grunn for avvisning. Erstatningskravet ble tillatt trukket inn i saken i henhold til tvistemålsloven §59. Ved kjennelse av samme dato utsatte byretten hovedforhandling i saken, som var berammet til 4. desember 1992. Utsettelsen skjedde for å gi borettslaget anledning til å forberede sitt forsvar mot erstatningskravet.
Langesgate Borettslag påkjærte 15. desember 1992 byrettens beslutning/kjennelse om å fremme saken. Borettslaget har lagt ned slik påstand:
"1. Sak nr. 92-01760 A for Drammen byrett avvises.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."
Aasta M. Kalland i uskifte, har tatt til gjenmæle og lagt ned denne påstand:
"1. Drammen byretts kjennelse av 02. desember 92, sak nr. 92-01760 A - stadfestes.
2. Aasta Mikalie Kalland i uskifte - tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett."
Lagmannsretten forstår påstanden fra kjæremotparten slik at det er byrettens beslutning om å fremme saken som kreves stadfestet.
Den kjærende part, Langesgate Borettslag, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byretten skulle ha avvist saken. Ved sin rettsanvendelse har byretten sett bort fra at borettslaget hadde en ubetinget rett til å avslå fremleiesøknaden, jfr. husleieloven §24 og borettslagloven §34. Det følger av ordlyden i borettslagloven §34a at andelseieren ikke har krav på samtykke fra borettslaget, men at han etter et avslag kan be retten om en særskilt tillatelse til fremleie. Fremleieretten eksisterer da ikke før retten eventuelt har avsagt dom i andeleiers favør.
Borettslagets styre vil ikke kunne foreta samme interesseavveining som en domstol, idet styret i henhold til borettslagloven §46, jfr. §45, skal ivareta andelseiernes felles interesser, og ikke særinteresser. Rettens vurdering av sakligheten i borettslagets avslag gjelder kun med hensyn til diskriminerende forskjellsbehandling. I dette borettslaget er alle fysiske andelseiere behandlet likt, og noe annet er heller ikke påstått av saksøker.
Den opprinnelig saksøkers eventuelle fremleierett kunne rettslig sett ikke eksistere før retten eventuelt hadde avsagt dom i forholdet, etter borettslagsloven §34a.
Etter at opprinnelig andelseier er død og adkomstdokumentene til leiligheten er solgt, har saksøker ikke lenger en aktuell rettslig interesse i søksmålet. Søksmålet gjelder for det første ikke lenger et konkret rettsforhold. En interesseavveining i henhold til fremleiespørsmålet i ettertid vil heller ikke ha noen fremtidig rettsvirkning for den nye andelseier eller for nåværende saksøker. Det vises til tvistemålsloven §54, Rt-1970-558, Rt-1970-831 og Alten: Tvistemålsloven (1940) side 79 flg.
Endelig fremholdes at retten vil ha store problemer med å kunne foreta den konkrete interesseavveining som borettslagloven §34a forutsetter, når opprinnelig saksøker ikke kan avgi partsforklaring.
Kjæremotparten, Aasta Mikalie Kalland, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Aasta M. Kalland må etter ektefellens død ha anledning til å fortsette saken, da den ikke gjelder rettigheter og plikter av rent personlig karakter for mannen. At den opprinnelige saksøker ikke kan gi partsforklaring, vil ikke ha noen betydning for bevisføringen i saken.
Etter at andelen ble solgt med overtakelse 1. desember 1992, var det ingen mening i å oppretteholde påstanden i stevningen, og noen rettslig interesse var heller ikke til stede. Derfor ble påstanden endret til å gjelde bl.a. krav om erstatning, idet det hevdes at borettslaget ikke hadde rettslig adgang til å avslå fremleiesøknaden. Borettslaget opptrådte rettsstridig og erstatningsbetingende. Saksøkeren må ha rettslig interesse i å få avgjort kravet om erstatning. Også når det gjelder punkt 1 i den endrede påstand, må kravet til rettslig interesse være oppfylt. Når saksøker kan benytte seg av det mer vidtgående søksmål, fullbyrdelsessøksmål om erstatning, bør han også kunne velge det lempeligere, se Bratholm og Hov: Sivil Rettergang (1983) side 176.
Lagmannsretten bemerker:
Byrettens beslutning om å fremme saken ble truffet under saksforberedelsen i henhold til tvistemålsloven §93. I tilknytning til det som fremholdes på side 1 i kjæremålserklæringen, bemerker lagmannsretten at en avgjørelse om å fremme saken treffes ved beslutning, og ikke ved kjennelse, sml Tore Schei: Tvistemålsloven I side 220. En slik beslutning kan påkjæres, og den binder byretten ved hovedforhandlingen når den er stadfestet av kjæremålsinstansen, jfr. tvistemålsloven §94.
Saksøker har etter overdragelsen av andelen ikke lenger rettslig interesse i å få dom på tillatelse til fremleie, som krevet i stevningen. Dette er heller ikke omtvistet. Det er imidlertid ved endret påstand krevet bl.a. erstatning fra borettslaget, og byretten har i henhold til tvistemålsloven §59 annet ledd tillatt en slik utvidelse av saken. Byrettens beslutning om å tillate kumulasjon i henhold til nevnte bestemmelse kan ikke angripes ved kjæremål eller anke, jfr. tvistemålsloven §62 fjerde ledd.
Lagmannsretten finner ikke at søksmålet falt bort som følge av Ola B. Kallands død. Det må kunne føres videre av gjenlevende ektefelle, som pretenderer at kravet mot borettslaget består uavhengig av ektefellens død. Om andelshavers død har betydning for kravet, må avgjøres av byretten som et realitetsspørsmål under saken. Lagmannsretten tilføyer at saken ikke stanset ved Ola B. Kallands død, jfr. at Kalland hadde prosessfullmektig med alminnelig prosessfullmakt, jfr. tvistemålsloven §101 første ledd.
Det anføres i kjæremålserklæringen at borettslaget har en ubetinget rett til å avslå fremleiesøknader, og at det ikke eksisterer noen fremleierett før retten eventuelt etter en interesseavveining tillater fremleie i henhold til borettslagloven §34a annet ledd. Lagmannsretten kan ikke se at disse anførsler kan begrunne avvisning av erstatningskravet. Det avgjørende er at saksøker pretenderer at borettslagets avslag på fremleiesøknaden er uberettiget og erstatningsbetingende. Dette må avgjøres som et realitetsspørsmål. De innvendinger borettslaget har, må eventuelt fremsettes som støtte for frifinnelsespåstanden.
Lagmannsretten er kommet til at saksøkeren har rettslig interesse i å få prøvet erstatningskravet. Derimot må saken avvises fra domstolene når det gjelder punkt 1 i påstanden for byretten. Saksøkeren har ingen aktuell interesse i å få dom for at styrets avslag er ugyldighet. Det kan heller ikke kreves dom for en kjensgjerning av rettslig betydning løsrevet fra de rettsfølger som kan grunnes på den, sml Rt-1970-558.
Konklusjonen blir etter dette at saken avvises fra domstolene for så vidt gjelder påstanden om å få kjent borettslagets avslag på fremleiesøknaden ugyldig. Byrettens beslutning om å fremme saken for så vidt gjelder erstatningskravet, stadfestes.
Spørsmålet om saksomkostninger bør utstå til den dom eller kjennelse som avslutter hele saken, jfr. tvistemålsloven §179 første ledd tredje punktum.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kravet om at avslaget på søknaden om fremleie kjennes ugyldig, avvises fra domstolene.
2. Byrettens beslutning om å fremme saken for så vidt gjelder erstatningskravet mot Langesgate Borettslag, stadfestes.
3. Spørsmålet om saksomkostninger utstår til den dom eller kjennelse som avslutter hele saken.