RG-1995-583 (2)
| Instans: | Agder lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-09-08 |
| Publisert: | RG-1995-583 (96-95) * |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett Nr: 93-01469 - Agder lagmannsrett LA-1994-00173. |
| Parter: | Saksøker: Jan Eivind Ellefsen (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde). Saksøkt: Elsa Ellefsen (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Arnesen). |
| Forfatter: | Lagdommer John Årseth, skjønnsstyrer. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §34, §51, §56, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §39, §49, §60, §66 |
Elsa Ellefsen sitter i uskiftet bo etter sin mann Eivind Ellefsen som døde 10. april 1989. En del av uskifteboet er eiendommen Auli, gnr. 51, bnr. 8 i Tønsberg. Etter forgjeves å ha forsøkt å få overta eiendommen gjennom en frivillig ordning med sin mor, har eldste sønn og best odelsberettiget til eiendommen, Jan Eivind Ellefsen, ved stevning 22. juli 1993 til Tønsberg byrett reist sak mot henne med krav om å få overta eiendommen med hjemmel i odelsloven §34, med henvisning til at hun fyller 67 år 26. november 1993. Det ble gjort gjeldende at saksøkeren hadde krav på åsetestakst. Saksøkte bestred ikke saksøkerens rett til å reise løsningssak, men derimot hans krav på åsetestakst.
Tønsberg byrett avsa 10. desember 1993 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstakst for gnr. 51, bnr. 8, Auli i Tønsberg, settes til kr 2.150.000, kronertomillioneretthundreogfemtitusen 00/100.
2. Innen 2 to uker fra forkynnelsen av taksten betaler Jan Eivind Ellefsen kr 12.368, til dekning av Elsa Ellefsens omkostninger til prosessfullmektig samt de øvrige lovbestemte omkostninger i saken."
Byretten la til grunn at saksøkeren ikke hadde krav på åsetestakst. De nærmere omstendighetene ved skjønnet, og byrettens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av taksten.
Jan Eivind Ellefsen med advokat Jon I. Lunde som prosessfullmektig har begjært odelsovertakst ved Agder lagmannsrett, idet han mener at byretten feilaktig har lagt til grunn at åsetesfradrag ikke kan gjøres gjeldende, og at taksten forøvrig er satt altfor høyt. Elsa Ellefsen med advokat Steinar Arnesen som prosessfullmektig har imøtegått begjæringen.
Overskjønnsforhandling ble holdt 16. august 1994 i Tønsberg. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Det ble ikke avhørt vitner. Lagmannsretten foretok befaring av omhandlede eiendom og partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for overtaksten.
Saksøkeren Jan Eivind Ellefsen har i hovedtrekk anført:
Byrettens rent faktiske beskrivelse av eiendommen er i alt vesentlig riktig. Det gjelder såvel innmarken og skogen som bebyggelsen. Det understrekes at både driftsbygningen og redskapshuset ikke er tidsmessige og at det må regnes med store fremtidige vedlikeholdsutgifter.
Taksten på eiendommen er svært høy og gjenspeiler ikke hva eiendommen er verdt når det skal legges til grunn at den hovedsaklig skal brukes til landbruksformål. En odelstakst bør ikke være høyere enn hva en kan regne med å få godkjent ved en konsesjonsbehandling. Det er i denne forbindelsen vist til Rt-1980-233. Ved verdiberegningen må det tas hensyn til hva en kapitalisering av beregnet avkastning gir som resultat, jfr. Landbruksdepartementets rundskriv M147/80. Når det gjelder skogen, er pekt på at det ikke er mulig å avvirke et kvantum som kan forrente en slik pris som herredsretten har satt på den, nemlig kr 75.000.
Byretten har tatt feil når den er kommet til at saksøkeren ikke har krav på åsetesfradrag. Det er i denne forbindelsen vist til Falkanger: Odelsrett og åsetesrett, 314, Falkangers foredrag inntatt i Juristkontakt 4/90, 195, Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3. utgave 226, og Nygaard: Odelsrett og ekteskap, 114. Hvis boet hadde vært skiftet da faren døde, ville saksøkeren hatt krav på åsetestakst, og det er ingen reelle hensyn som tilsier et annet resultat i den foreliggende situasjon.
Ved åsetestaksten skal det tas hensyn til saksøkerens situasjon. Han er født og oppvokst på gården og oppdratt til å overta den, og har med tanke på det gått landbruksskole. Han bodde på gården og arbeidet gratis på eiendommen til han var ca 30 år, og har samtidig drevet beslektet arbeid i entreprenørbransjen. Han har en sønn på snart 17 år som kan føre gårdsdriften videre. Det skal også tas hensyn til saksøkerens økonomiske situasjon. I den forbindelsen er vist til fremlagte selvangivelser som viser relativt beskjedne inntekter i 1992 og 1993, mens gjelden er ca kr 134.000. Han har tidligere gått konkurs som entreprenør, og hadde også visse personlige problemer i forbindelse med skilsmisse m.v. Han er nå kommet over disse problemene og har gjenopptatt entreprenørvirksomhet.
Det er nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet fremmes, og det fastsettes åsetestakst."
Saksøkte Elsa Ellefsen har i det vesentlige anført:
Etter odelsloven §49 er det en "bruksbestemt salgsverdi" som skal fastsettes, jfr. Rt-1980-233, RG-1992-598, samt Rygg/Skarpnes l.c. 598, Falkanger l.c. 239240, og Odd Jarl Pedersen m.fl.: Ekspropriasjon 224. En kapitalisering av nettoverdien av den årlige avkastningen vil bare være ett av de momentene som det skal tas hensyn til. Landbruksdepartementets anvisninger i rundskriv 147/80 er ikke relevante ved en odelstaksering.
Saksøkte har ingen vesentlige bemerkninger å gjøre til byrettens rent faktiske beskrivelse av eiendommen. Når det gjelder verdsettingen, er vist til overskjønn 21. oktober 1991 ved Eidsivating lagmannsrett hvor grunnerstatningen ble satt til kr 8 pr. m, og til overskjønn 26. november 1992 ved samme rett, hvor prisen ble satt til kr 4 pr. m. I Vestfold har prisen vanligvis ligget på kr 4, 5, pr. m. Kr. 4 pr. m er i dette tilfellet for lavt, og byrettens taksering til kr 3,25 er således altfor snautt. Saksøkte erkjenner at saksøkeren har krav på å få overta eiendommen. Hun bestrider imidlertid hans krav på å overta i medhold av odelsloven §51 flg. Vilkåret for å overta etter åsetestakst er at kravet fremmes på skifte eller i en skiftelignende situasjon. Det er ikke tilfellet her, hvor en verken materielt eller prosessuelt er i en skiftesituasjon. Kravet på åsetestakst måtte eventuelt fremmes i en situasjon hvor saksøkte ikke lenger hadde rett til eller ikke ønsket å sitte i uskiftet bo. Saksøkte har imidlertid en ubetinget rett til å sitte i uskifte og ønsker fortsatt å gjøre det. Det har i denne sammenhengen ingen selvstendig betydning at hennes rett til å bruke eiendommen i medhold av odelsloven §34 er opphørt. Saksøkeren har anledning til å løse eiendommen etter reglene i odelsloven kap. XIV, og det er den prosedyren som disse reglene gir anvisning på som i dette tilfellet må følges. Forutsetningen for en åsetestakst er et arveoppgjør og et skifte, og taksten skal i et slikt tilfelle avgis av skifteretten, ikke av de ordinære domstolene. I dette tilfelle er saken fremmet i kraft av saksøkerens odelsrett. Det er forskjellige regelsett som gjelder for slike forskjellige situasjoner. Rett til åsetestakst foreligger ikke før uskifteboet opphører, og ikke når det som her gjøres krav på å overta etter odelsloven §34. Det er i denne forbindelsen vist til Falkanger l.c. 314, og til hans forannevnte foredrag i Juristkontakt 4/90 192.
Subsidiært hevdes at en åsetestakst ikke nødvendigvis skal være lavere enn en odelstakst. Det er i dette tilfellet ikke fremlagt noe som skulle tilsi en slik lavere takst.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Det fastsettes bare full verdi i henhold til odelsloven §49.
2. Saksøker tilpliktes å dekke egne og lovbestemte utgifter ved odelsovertaksten, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn.
3. Saksøker dømmes til å erstatte saksøktes utgifter til juridisk bistand."
Lagmannsretten skal bemerke:
Et sentralt spørsmål i saken er om saksøkeren har krav på åsetestakst, jfr. odelsloven §51 flg. Åsetesretten er ingen løsningsrett, men en spesiell arverett som gir arvelaterens livsarvinger en fortrinnsrett på arveskifte til å overta odelsjord som arvelateren etterlot seg ved sin død. Åsetesrettens innhold er for det første å gi en bestemt livsarving en fortrinnsrett som nevnt, og for det andre en rett til å overta eiendommen etter åsetestakst, som vanligvis er noe lavere enn en vanlig odelstakst, jfr. Rygg/Skarpnes l.c. 222.
Åsetesretten er således en rett som vanligvis kan gjøres gjeldende i et skifteoppgjør, jfr. odelsloven §51 flg. I dette tilfellet er situasjonen at saksøkte sitter i uskiftet bo og har ikke noe ønske om å skifte. Hun har hatt bruksrett til eiendommen inntil hun fylte 67 år 26. november 1993. Spørsmålet er om saksøkeren i en slik situasjon har rett til åsetestakst når han nå ønsker å overta eiendommen. Som best odelsberettiget ville han ved et skifte av boet da hans far døde ha kunnet kreve odelseiendommen utlagt til seg etter åsetestakst, selv om han da ikke kunne ta bruken av eiendommen fra moren. Han kunne m.a.o. ha benyttet sin rett overfor moren til å kreve eiendommen utlagt til seg, men med påhefte av bruksrett for moren, jfr. Rygg/Skarpnes l.c. 226. En odelsberettiget sønn vil imidlertid normalt vente med å overta eiendommen inntil han også får overta bruken av den. Spørsmålet blir da om åsetesretten blir aktuell for den best odelsberettigede når han, slik som i dette ttilfellet, har ventet med overtakelsen inntil han også får overta bruken av eiendommen, m.a.o. inntil betingelsene for gjenlevendes bruksrett opphører etter odelsloven §34. Det er antatt i teorien at åsetesretten i et slikt tilfelle bare er suspendert og at den kan gjøres gjeldende når gjenlevendes bruksrett opphører, jfr. Rygg/Skarpnes l.c. 226, Falkanger l.c. 309, og sistnevntes forannevnte foredrag inntatt i Juristkontakt 4/90 195. Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger noen reelle hensyn som skulle tilsi et annet resultat, og legger således til grunn at saksøkeren har rett til å kreve eiendommen verdsatt etter reglene i odelsloven §56.
Saken er reist som en odelsløsningssak. Ved odelsløsning er det normalt tale om å fordrive en eier som allerede har etablert seg på eiendommen. I dette tilfellet er situasjonen annerledes, jfr. foran, og saksøkerens rett til å overta i kraft av odelsrett er ikke bestridt. Det kan i et slikt tilfelle virke noe kunstig å tale om en odelsløsning, jfr. odelsloven §60 som forutsetter at odelsløsningssak gjelder krav som er rettet mot eiendommens eier. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at saksøkeren også i et tilfelle som dette kan fremme sitt krav som løsningssak, jfr. Falkanger l.c. 307-308 og Rygg/Skarpnes l.c. 171-172. Det avsies etter dette odelsovertakt fastsatt etter åsetesrettslige prinsipper.
Ved en odelstakst er det en såkalt "bruksbestemt omsetningsverdi" som skal fastsettes, jfr. odelsloven §49, jfr. Rt-1980-233, Rt-1982-1673, og Rygg/Skarpnes l.c. 210 flg. En separat beregning av avkastningsverdien av jord og skog og av kostnadsverdien av bygningene, med påfølgende summering av tallverdiene, antas ikke å være en riktig praktisering av odelsloven §49, jfr. Rygg i Advokatforeningens småskrifter nr. 52, 29.
De åsetesrettslige prinsippene som skal legges til grunn ved takseringen fremgår av odelsloven §56, hvor det er bestemt at åsetesarvingen har krav på å få fastsatt en "overtakingspris som er rimeleg etter dei tilhøva som ligg føre. Verdsetjinga skal gjerast med serleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen." Etter dette skal "åsetesprisen fastsettes konkret i forhold til den aktuelle arving og under hensyn til bl.a. hans økonomiske situasjon", jfr. Rygg/Skarpnes l.c. 236, jfr. Rt-1971-920. Lagmannsretten legger disse åsetesrettslige prinsippene til grunn ved takseringen.
Ingen av partene har hatt noe vesentlig å bemerke til byrettens rent faktiske beskrivelse av eiendommen. Det gjelder såvel bebyggelsen som eiendommen forøvrig. Lagmannsretten viser til nevnte beskrivelse, og vil forøvrig kort bemerke: Innmarken er på ca 315 dekar, delt i 3 teiger. Jorden er i det vesentlige leirmold, drenert i ca 1954, og gir god og sikker avling. Ca. halvparten av den teigen som ligger på andre siden av Rv 312 ble drenert i ca 1980. Et mindre areal i nærheten av bebyggelsen er morenejord og noe mer tørkesvak enn innmarken forøvrig.
Etter det opplyste er eiendommens skog ifølge jordregistret på ca 74 dekar. I dette er inkludert et belte langs Aulielva. Dette er bevokst med gråorkratt og har liten verdi. Forøvrig ligger hoveddelen av skogen i en teig ca 4 km fra bebyggelsen og inn til Rv 310, og består av ca 60 dekar, hvorav ca 50 dekar produktivt areal, resten impediment. I skogen står en hytte på ca 35 m.
Driftsbygningen er fra ca 1890 og er bygget for tidligere tradisjonell gårdsdrift. Nytten av den står i dag ikke i forhold til bygningens størrelse, og bygningen må antas å kreve store vedlikeholdsutgifter i fremtiden.
Redskapshuset er også av eldre dato og er lite tidsmessig for dagens forhold og med begrenset nytteareal. Den brukes nå til garasje og redskapslager.
Våningshuset er opprinnelig fra 1600-1700 tallet, men er senere ombygd og har sin nåværende form fra ca 1900. Bygningen er modernisert og er i alminnelig god stand.
Sidebygningen/kårboligen er fra ca 1920, men er for 1520 år siden ombygd og modernisert og er av vanlig god standard.
Saksøkte har gjort krav på borett i henhold til odelsloven §39. Kravet er ikke bestridt og det er enighet mellom partene om at hun har krav på gratis husrom, og lagmannsretten har forstått partene slik at det er forutsetningen at hun skal fortsette å bo i sidebygningen/kårboligen. Hennes borett etter §39 kan ikke tas i betraktning som et verdireduserende moment ved takseringen, jfr. Rt-1951-154.
Lagmannsretten kan ikke se at eiendommen representerer noen slik særskilt boverdi for saksøkeren at det kan tas med som et plussmoment ved taksten.
Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at odelsovertaksten på eiendommen, fastsatt etter åsetesrettslige prinsipper, bør settes til kr 1.700.000.
Overtaksten er begjært av saksøkeren, og i medhold av skjønnsloven §42 jfr. odelsloven §66 første ledd pålegges han å erstatte saksøktes nødvendige omkostninger ved overtaksten. Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave på kr 13068. Av dette er prosessfullmektigens salær kr 12900 og resten reiseutgifter. Oppgaven legges til grunn. Saksøkeren må dessuten betale rettsgebyret og utgiftene til meddommere etter oppgave fra retten. Byrettens omkostningsavgjørelse er ikke innbrakt til prøvelse av lagmannsretten, og blir således stående.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av eiendommen gnr. 51, bnr. 8 i Tønsberg settes til kr 1.700.000, kronerenmillionsyvhundretusen.
2. Jan Eivind Ellefsen plikter innen 2 to uker fra forkynnelsen av denne odelsovertaksten å betale til Elsa Ellefsen kr 13.068, kronertrettentusenogsekstiåtte som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.