Rt-1924-36
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1923-05-08 |
| Publisert: | Rt-1924-36 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 134/1 s.a. |
| Parter: | Ebbe Hornemann (adv. Ottesen) mot Trondhjems kommune (uteblit). |
| Forfatter: | Bang, Paulsen, Larssen, Breien, Bade, Motzfeldt, Backer |
| Lovhenvisninger: | Byskatteloven (1911) §37, §44 |
Den 8 februar 1919 blev der i Trondhjem avholdt en utpantningsforretning, hvorved blev git Trondhjems kommune utlæg hos fhv. fuldmægtig Ebbe Hornemann for byskat for 1918/19 til beløp kr. 28.135,80 og gebyr kr. 7.95, tilsammen kr. 28.143,75 med renter og omkostninger.
Utpantningen blev av Ebbe Hornemann indanket for Trondhjems overret, ved hvis dom av 22 november 1920 blev kjendt for ret: «Den paaankede utpantning stadfæstes. Processens omkostninger ophæves. Dommen er avsagt under dissens, idet en av de voterende stemte for utpantningens underkjendelse og for henvisning til ny indtægtsligning, hvorunder ikke medtages fortjenesten ved salget av gaarden Voldsminde.
Dommen er av Ebbe Hornemann indbragt tor Høiesteret med saadan paastand: At den paankede utpantningsforretning underkjendes, idet Hornemann for ingen del blir at indtægtsbeskatte av sin fortjeneste ved salget av Voldsminde, og at hans resterende og til Trondhjem skattepligtige indtægt henvises til ny ligning. Subsidiært at der fra den av ligningsvæsenet antatte samlede indtægt kr. 191.400 fratrækkes a) værdien av sandmassen paa Voldsminde pr. salgsdagen 1 mai 1917, b) værdien av den
Side:37
hovedbygningen tilhørende have pr. salgsdagen. Begge deler bestemmes ved ny ligning, - samt at appellanten i ethvert tilfælde hos Trondhjems kommune tilkjendes sakens omkostninger for begge retter. Indstevnte, Trondhjems kommune, har ikke avgit møte. Varsel og dokumentation er i orden.
Angaaende sakens gjenstand og nærmeæ omstændigheter henvises til overretsdommens præmisser.
Med samtykke av borgermesteren i Trondhjem er som nyt for Høiesteret fremlagt avskrift av Hornemanns selvangivelse av 23 januar 1918 med et bilag og et par andre dokumenter, som dog ikke findes at være av væsentlig betydning for saken.
I sakens hovedspørsmaal finder Høiesteret med overretten, at den omtvistede fortjeneste maa være at anse som gevinst ved salg av tomter overensstemmende med byskattelovens §37 sidste led, og herom kan man i det væsentlige henholde sig til den av overrettens majoritet gitte begrundelse.
Ved ansættelsen av salgsgevinsten av eiendommens tomteværdi antar man imidlertid overensstemmende med appellantens subsidiære paastand, at der fra den av ligningsvæsenet antatte indtægt kr. 191.400 maa bli at fradrage værdien av sandmassen paa eiendommen pr. salgsdagen.
Naar en eiendom bestaar av 2 særskilte og isolerte deler: et tomteareal og et større sandtak, uskikket som tomt, og denne eiendom sælges samlet med gevinst, da antages den paa sandtaket faldende del av salgsgevinsten ikke at kunne drages ind under tomtesalgsbeskatningen efter byskattelovens §37, - saafremt sandtaket overhodet utgjør en væsentlig eller betragtelig del av den samlede eiendoms værdi. I det her omtvistede tilfælde ligger sand- og tomteværdiene ikke isolert, men sandarealene vil teknisk og økonomisk kunne anvendes som tomtegrund, straks eller i fremtiden. Men overfor spørsmaalet om indtægtsbeskatning synes sakens tilfælde at maatte bedømmes paa samme maate som hint. Efter sakens oplysninger antages sandværdien her at ville repræsentere en væsentlig del - muligens henved en halvdel - av den salgsgevinst, kr. 191.400, hvorav den omtvistede indtægtsskat er beregnet. Dertil kommer ogsaa, at denne sandværdi maa antages ved eiendomssalget at ha været et moment av fremherskende interesse for kjøperen.
Appellantens videre subsidiære paastand om yderligere fradrag i indtægten for den eiendommen Voldsminde tilhørende have findes at ligge utenfor sakens tidligere ramme, og under indstevntes uteblivelse vil den alene av processuelle grunder ikke kunne tages til følge.
Efter rettens resultat vil processens omkostninger for begge instanser bli at ophæve.
Assessor Bang voterer for stadfæstelse av overrettens dom, idet jeg i det væsentlige tiltrær overrettens flertalts begrundelse.
Dom:
Den paaankede utpantningsforretning av 8 februar 1919 ophæves. Ved ny ligning vil der fra den Ebbe Hornemann ilignede
Side:38
indtægt, kr. 191.400 bli at fradra værdien av sandmassen paa eiendommen Voldsminde pr. 1 mai 1917. Sakens omkostninger for overretten og Høiesteret ophæves.
Av overrettens dom
- - - Appellanten solgte i 1917 sin i Trondhjems by liggende eiendom Voldsminde til A/S Jernbeton for en pris av 8 kr. pr. m.2 utgjørende kr. 311.976. Eiendommen hadde siden 1850 været i familiens eie og appellanten kjøpte den i 1899 av sin svigermor for 25.000 kroner. Eiendommen var en liten landeiendom paa 39 maal med vaaningshus og vanlige uthuser. Ligningsmyndigheten har regnet fortjenesten paa appellantens salg som indtægt av tomtesalg og har ved beregningen av fortjenesten i salgssummen fratrukket husbygningers værdi med 60.000 kroner, endvidere den oprindelige kjøpesum + husenes daværende værdi og nogen erstatningsbeløp m.v. som appellanten maatte utrede i anledning av salget, vistnok væsentlig for at frigjøre eiendommen for nogen kontrakter om sandtak.
Indstevnte procederer paa at appellanten kjøpte eiendommen i spekulations øiemed og at fortjenesten derfor efter skattelovens §37 er indtægt. Endvidere paa at regelen om sandtak med videre i §44 fører til at beskatte salgsfortjenesten som indtægt. Særlig gjøres dog gjældende, at fortjenesten maa regnes som gevinst ved salg av tomter, se §37.
Mot de to førstnævnte grundlag for beskatningen har appellanten protestert som liggende utenfor ligningen og forøvrig imøtegaat dem i realiteten. Bortset fra det formelle spørsmaal antar jeg, at der ikke kan bli anvendelse for beskatning paa de nævnte grundlag. §44 synes ganske uanvendelig. Og jeg antar, at appellanten heller ikke kan ansees som den der har kjøpt eiendommen for at avhænde den med fordel. Dette er lovens betingelse. Han overtok efter svigermoren den lille landeiendom inde i byen, har bebodd den og eiet den i 18 aar. Om han end ikke selv var gaardbruker, men hadde stilling som kasserer, er de anførte omstændigheter ikke saadanne, at man kan si, at eiendommen er erhvervet for at avhændes med fordel.
Saken vil derfor bero paa, om salget er et salg av tomter. Appellanten bestrider dette og fremholder, at hele gaarden baade jorden og bebyggelsen solgtes under ett. Naar prisen sattes pr. m.2, kan dette under disse omstændigheter ikke tillægges betydning og hitrørte fra, at kjøperen skulde utnytte eiendommens sand, som er av udmerket kvalitet og som strækker sig som et lag over hele eiendommen og ogsaa paa salgstiden antokes at strække sig over omtrent hele eiendommen. Han paastaar at kjøperen ikke tok hensyn til, at eiendommen kunde utnyttes til byggetomter, men opgjorde sin beregning paa grundlag av sandmængden og salg av sand samt fabrikation av betonvarer. Sandet vilde strække til for en længere aarrække og tomtesalg vilde ialfald først da komme paa bane. - Indstevnte fremholder, med støtte i erklæringer fra stadsarkitekt og stadskonduktør, eiendommens store skikkethet for bebyggelse, beliggende som den er inde i by og like ved bebygget strøk, kirke m.v. Indstevnte har ogsaa fremhævet, at prisen 8 kroner pr. m.2 en bloc svarer til 16 à 20 kroner pr. m.2 for enkelt tomt. - - -
Jeg antar, at man efter de 2 høiesteretsdomme av 30 mai 1918 om eiendommene Hesthagen og Marienborg, Rt-1919-21 og Rt-1919-23
Side:39
noten, ikke kan anse det her omprocederte gaardsalg som et tomtesalg. Salget omfatter den hele eiendom med paastaaende huser. Den første utnyttelse av eiendommen skulde bestaa i oprettelse av industriel bedrift til utnyttelse av sanden og i salg av denne. Jeg kan vistnok ikke finde det godtgjort, at selskapet, kjøperen, ikke har regnet med gevinst ved tomtesalg. Det av appellanten fremlagte overslag synes, efter mit skjøn, stiltiende at gaa ut fra at arealet efter sandens utnyttelse vil dække kjøpesummen og maaske mere til. Men selskapets tomtesalg, som kan iverksættes paa forskjellige maater, vilde ved kjøpet være en fremtidssak og blir, efter de citerte domme, heller ikke avgjørende for appellantens beskatning. Indstevnte kan heller ikke gives medhold i, at appellanten ved sit salg allerede har indskummet fortjenesten paa salg av tomter. Der er en betydelig forskjel paa 8 kroner pr. m.: og de av indstevnte nævnte 16 og 20 kroner pr. m.2 for en enkelt tomt. Under proceduren er det oplyst, at selskapet har solgt 1 tomt paa et halvt eller helt maal efter en pris av 20 kroner pr. m.2 efter at sanden paa stykket var utnyttet. Kjøperen hadde valget mellem nævnte pris og kr. 25 pr. m.2 for stykket med sanden paa. - - - Wildhagen.
Det tør vel siges, at det volder vanskelighet at slutte sig til noget klart standpunkt med hensyn til begrepet «salg av tomter» av de 3 høiesteietsdomme: Trondhjems kommune-Jystad, do.-Kunig og do.-Siem (Marienborg) Rt-1917-920 og Rt-1919-21-23. Det synes vanskelig at bygge paa eller generalisere de mere eller mindre tilfældige konkrete omstændigheter, som er nævnt i de voterendes præmisser, og hvorav sakernes forskjellige utfald er gjort avhængig. Se særlig majoritetens anførsler i Kunig-dommen, Rt-1919-22, som iøvrig tildels synes at ha gaat ut fra misvisende forutsætninger om Jystadsaken, kfr. Rt.s anmerkning 1 side 22.
Man maa forstaa de to domme i Rt-1919-derhen, at de ikke har ment at desavouere avgjørelsen i Jystadsaken. Ut fra denne forutsætning er jeg blit staaende ved, at sidstnævnte sak frembyr saa store likheter med nærværende, at et forskjellig resultat forekommer mig støtende. Forskjelligheterne fremtrær som uvæsentlige. Eiendommene er omtrent naboarealer, saaledes at Voldsminde har den mest centrale beliggenhet. De er begge av noksaa begrænset utstrækning (Gardermoen ca. 28, Voldsminde ca. 39 maal), begge ligger i byen og indgaar under reguleringen, salgene er skedd efter pris pr. m.2, for Voldsmindes vedkommende til høiere priser end Gardermoen, og det kan ikke være tvilsomt, at den alt overveiende del av prisen er betinget i grundrenteværdien, det er den egentlige tomteværdi.
Det er vistnok saa, at kjøperen A/S Jernbeton utnytter sandlaget paa eiendommen. Paa den anden side finder jeg det utvilsomt, at tomtespekulationen har spillet den væsentlige rolle for kjøpet. - - - Den omstændighet at sanden har betinget en høiere pris, kan ikke i og for sig beta avhændelsen karakter av tomtesalg.
At Voldsmindes betydning, som gaardsbruk har været forholdsvis helt forsvindende, er paa det rene. Forpagtningsavgiften har været kr. 12 pr. maal aarlig. Heller ikke kan jeg lægge nogen vegt paa for avgjørelsen, at husene blev solgt med. De gamle huser, bortset fra vaanehuset hvor appelanten selv bodde, stod ubebodd og hadde altsaa ophørt at ha betydning for gaardsdriften.
Side:40
Naar appellanten subsidiært har villet ha fradrag i arealets samlede værdi for sanden saaledes, at bare fortjenesten paa den rene netto grundværdi beskattes som indtægt, kan heller ikke denne opfatning gives medhold. Likesaalitt som der ved tomtesalg kan kræves fradrag i fortjenesten for det solgtes jordbruksværdi, likesaa litt kan kræves fradrag for andre mere eller mindre tilfældige momenter, som betinger større salgbarhet eller salgsværdi, alt saalænge arealets egenskap og værdi som tomt er det fremherskende. For en saadan opsplitning maatte efter min opfatning kræves lovhjemmel. - - - Erling Broch.
Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med andenvoterende. - - -
Harald Tessem.