Rt-1980-1136

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-09-12
Publisert:	Rt-1980-1136
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 133/1980
Parter:	1. Tormod Fjotland, 2. Thomas Fjotland (advokat Asbjørn Finholdt - til prøve) mot Thorbjørn Fjotland (høyesterettsadvokat Torleiv Rike).
Forfatter:	Sinding-Larsen, Holmøy, Endresen, Bølviken, Stabel
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §12, Odelsloven (1821) §12, §8, §9, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917), §14, §19

Dommer Sinding-Larsen: Ved skjøte datert 11. desember 1974 overdrog Olav Fjotland gården Fjotland, gnr. 202 bnr. 10 og 26 i Kvinesdal, til to av sine sønner, Thomas og Tormod Fjotland. Han tok i skjøtet forbehold om bo- og bruksrett for sin og hustrus levetid. Hans eldste sønn, Torbjørn Fjotland, gjorde krav på eiendommen i kraft av sin odelsrett. De yngre brødre mente at han ikke kunne gjøre odelsretten gjeldende. De viste til at han i 1948 hadde overdratt eiendommen til faren, og hevdet at det hjemmelsansvar som fulgte av dette, var til hinder for odelsløsning. Det ble videre blant annet vist til at han hadde fått overdratt en eiendom fra morfaren i 1947 og en eiendom fra en morbror i 1964, og at fordelingsprinsippet i §12 i odelsloven av 1821 derfor var til hinder for løsningskravet. Saken ble brakt inn for Flekkefjord herredsrett, som den 17. mars 1978 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Tormod Fjotland. Thomas Fjotland og Olav Fjotland frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Torbjørn Fjotland påanket dommen til Agder lagmannsrett, som den 2. april 1979 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Tormod Fjotland og Thomas Fjotland dømmes til å gi Torbjørn Fjotland skjøte på eiendommen Fjotland, gnr. 202 bnr. 10 og 26 i Kvinesdal, mot betaling av takstsummen etter høyeste alternativ kr. 170.000,- - etthundreogsyttitusen - idet Olav Fjotlands disposisjonsrett verdsatt til kr.

Side:1137

10.000 - titusen - avløses, alt i samsvar med reglene i skjønnsloven. Fristen for fravikelse settes til 14. april 1980.

2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

3. Saksomkostninger for lagmannsretten idømmes ikke.»

Tormod, Thomas og Olaf Fjotland har påanket dommen til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse. Olav Fjotland har imidlertid senere - for det tilfelle at Torbjørn Fjotland skulle gis rett til å løse eiendommen - frafalt den bo- og bruksrett han forbeholdt seg i skjøtet. Partene begjærte på dette grunnlag i felles prosesskrift saken hevet for Olav Fjotlands vedkommende. Det ble opplyst at hver av partene skulle bære sine egne omkostninger. Høyesteretts kjæremålsutvalg avsa hevningskjennelse den 16. januar 1980.

De ankende parter, Tormod og Thomas Fjotland, hevder at lagmannsretten har tatt feil når det er lagt til grunn at verken det hjemmelsansvar som følger av at Torbjørn solgte eiendommen til faren i 1948, eller §12 i odelsloven av 1821, er til hinder for at han kan kreve å løse eiendommen. En anførsel om odelsmisbruk, som ble gjort gjeldende for lagmannsretten, er ikke opprettholdt for Høyesterett.

Når det gjelder hjemmelsansvaret, viser de ankende parter til herredsrettens dom, som hevdes å være riktig. Det fremheves at hjemmelsansvaret ikke er en følge av odelsretten, men av stillingen som selger. Den som har solgt en eiendom, må etter de ankende parters mening for resten av livet finne seg i den konsekvens at han ikke kan gjøre løsningsrett gjeldende mot kjøperen eller dennes rettsetterfølgere.

Delingsprinsippet i §12 i odelsloven av 1821 gjelder etter bestemmelsens ordlyd bare på skifte etter en av foreldrene, men den er i praksis gitt anvendelse også på overdragelse i levende live. De ankende parter mener at bestemmelsen også må gis anvendelse når den odelsberettigede har fått overdratt eiendom han har odelsrett til, fra andre enn foreldrene. Dommen i Rt-1959-401, som lagmannsretten viser til, kan ikke antas å utelukke dette. I det tilfelle saken gjaldt, hadde den best odelsberettigede ikke hatt noen adgang til å velge mellom eiendommene. En slik valgadgang hadde Torbjørn Fjotland i 1947 og 1948 da han overtok morfarens eiendom og skjøtet Fjotland over til faren. Det vil være urimelig å tolke §12 i odelsloven av 1821 slik at fordelingsprinsippet ikke gjelder i en situasjon som den foreliggende. Det vises til at §14 i odelsloven av 1974 uttrykkelig fastslår at eiendommer som er overtatt fra besteforeldre eller foreldres søsken skal tas i betraktning.

De ankende parter, Tormod og Thomas Fjotland, har nedlagt slik §pAstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Tormod og Thomas Fjotland tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Side:1138

Ankemotparten, Torbjørn Fjotland, mener at lagmannsrettens resultat er riktig, og har i sine anførsler også i det vesentlige sluttet seg til lagmannsrettens begrunnelse.

Ankemotparten, Torbjørn Fjotland, har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom punkt 1 vert stadfest, likevel slik at faredag vert sett til 14. april 1981.

2. Ankemotparten vert tilkjent sakskostnader for alle rettar.»

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens dommer. Partene har avgitt forklaring ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og finner det tilstrekkelig å vise til lagmannsrettens begrunnelse, som jeg i alt vesentlig er enig i.

Anken har ikke ført frem, og de ankende parter bør i samsvar med hovedregelen i tvistemålslovens §180 betale saksomkostninger for Høyesterett, men jeg finner ikke at det er tilstrekkelig grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Ankemotparten har lagt frem omkostningsoppgave. Saksomkostningene for Høyesterett settes til kr. 10.000, hvorav kr. 1.350 til dekning av utgifter.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes, likevel slik at fristen for fra vikelse settes til 14. april 1981.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Tormod Fjotland og Thomas Fjotland, en for begge og begge for en, til Torbjørn Fjotland 10.000 - titusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Holmøy: Jeg er enig med førstvoterende.

Dommerne Endresen, Bølviken og Stabel: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Finn Backer Midbøe):- - -

Bakgrunnen for saksanlegget er i hovedtrekkene følgende:

Torje Fjotland som levde fra 1866 til 1945, var eier av gården Fjotland, gnr. 202 bnr. 10 og 26 i Kvinesdal. I 1939 overdro han eiendommen til sin dattersønn Sverre Svendsen. Tojes eldste sønn Olav var på det tidspunkt i USA. Olavs eldste sønn Torbjørn reiste odelsløsningssak mot Sverre Svendsen og fikk eiendommen overført til seg ved skjøte datert 8/101942. Da faren kom hjem fra USA etter at krigen var slutt, ble det forhandlinger mellom Torbjørn og Olav, og det endte med at Torbjørn ved skjøte datert 12. mai 1948 overdro eiendommen til faren.

Torbjørn Fjotland hadde ved skjøte datert 2/10 1947 fått overtatt eiendommen Egeland, gnr. 124 bnr. 7 og 64 i Kvinesdal av sin morfar Thomas Egeland. Videre hadde han ved skjøte tinglyst 21/4 1964 fått overtatt gården

Side:1139

Solvang, gnr. 124 bnr. 42 i Kvinesdal fra sin morbror Sigvald Egeland.

Ved skjøte datert 11/12 1974 overdro Olav Fjotland gården Fjotland, gnr. 202 bnr. 10 og 26 i Kvinesdal, til sine to sønner Thomas og Tormod. Foruten Torbjørn hadde Olav ytterligere 2 barn, nemlig Gerd og Odd, som imidlertid begge oppholdt seg i USA og var amerikanske statsborgere. Torbjørn reiste nå odelsløsningssak mot Thomas og Tormod. - - -

Retten skal bemerke:

Det er enighet mellom partene om at Torbjørn i egenskap av Olavs eldste sønn har bedre odelsprioritet enn de saksøkte Tormod og Thomas. Spørsmålet er om Torbjørn er avskåret fra å gjøre denne sin odelsrett gjeldende på grunn av at han i 1948 solgte eiendommen til Olav.

Det må legges til grunn at overdragelsen av eiendommen Fjotland i 1948 fra Torbjørn til Olav Fjotland var et regulert salg. På grunn av det såkalte «hjemmelsansvar» ville Torbjørn ikke kunne ha reist løsningssak overfor Olav eller hans rettsetterfølger om Olav hadde solgt gården ved frivillig salg innen preskribsjonsfristens utløp. Spørsmålet er om dette hjemmelsansvaret er til hinder for at Torbjørn nå gjør sin bedre odelsprioritet gjeldende overfor Thomas og Tormod, som fikk skjøte på eiendommen i 1974 eller ca. 26 år etter at Torbjørn solgte til Olav.

Saksøkerens prosessfullmektig har hevdet at Torbjørn har oppfylt sitt hjemmelsansvar ved at han ikke reiste løsningssak innen 3-årsfristens utløp. Hvis man idag nekter Torbjørn rett til å løse eiendommen, er det ikke lenger spørsmål om hjemmelsansvar men man tillegger salget i 1948 den rettsvirkning at det hindrer Olav å odle eiendommen til beste for sine barn. Og en slik rettsvirkning er etter saksøkerens prosessfullmektigs oppfatning åpenbart uriktig.

Retten er ikke enig med saksøkerens prosessfullmektig på dette punkt. Olav Fjotland satt med eiendommen i mer enn 20 år og hevdet odelsrett til eiendommen for seg og sine barn, heriblant Torbjørn. Spørsmålet er om Torbjørn kan gjøre denne odelsrett gjeldende eller om løsningsretten fremdeles er forhindret av det hjemmelsansvar som oppsto ved salget i 1948.

Retten har ikke funnet noen holdepunkter for avgjørelsen av spørsmålet hverken i lovforarbeider, rettspraksis eller teorien. I de tilfelle hvor spørsmålet om hjemmelsansvar har oppstått, har det vanligvis vært i forbindelse med videresalg av eiendom innen preskribsjonsfristens utløp. Og det normale vil formodentlig være at hjemmelsansvaret ikke lenger er aktuelt når preskribsjonsfristen er utløpt fordi den opprinnelige selger da har mistet sin odelsrett. I denne sak har man imidlertid den usedvanlige situasjon at en far sitter med en eiendom i over 20 år etter å har kjøpt den fra sin eldste sønn og deretter selger eiendommen til yngre sønner.

Det er adskillig som taler for standpunktet til saksøkerens prosessfullmektig, nemlig at hjemmelsansvaret må anses oppfylt når selgeren avholder seg fra å reise løsningssak i preskribsjonstiden. Retten er imidlertid, om enn etter noen tvil, kommet til at det ikke er grunn til å begrense hjemmelsansvaret slik. Etter rettens mening må salget fra Torbjørn i 1948 til faren Olav ha den rettsvirkning at Torbjørn nå ikke kan få medhold i sitt krav om løsning av eiendommen når faren Olav har skjøtet den over til de to yngre brødrene, og faren dessuten har tatt et slikt forbehold om bruksrett til eiendommen at det har vært nødvendig å saksøke også faren i odelsløsningssaken. Dette resultatet er heller ikke urimelig idet det må legges vekt på at Torbjørn året

Side:1140

før salget til faren fikk overta gården Egeland fra sin morfar, og at han i 1964 fikk overta gården Solvang etter sin morbror.

Det blir etter dette unødvendig å gå inn på saksøktes anførsel om at løsning må nektes med hjemmel i den tidligere odelslovs §12 m.v.

Retten er således kommet til at søksmålet ikke kan føre frem og at de saksøkte må bli å frifinne. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ola Rygg, Kåre Berg og ekstraord. lagdommer W. Wahr Fareth):- - -

Torbjørn Fjotland v/advokat Rike har i det vesentlige anført: Herredsretten har feilaktig lagt til grunn at Torbjørn Fjotlands løsningsrett «fremdeles er forhindret av det hjemmelsansvar som oppsto ved salget i 1948.»

Hjemmelsansvaret etter den tidligere odelslovs §8 har som forutsetning at det eksisterer en aktuell løsningsrett, og ansvaret rekker ikke lenger enn til å hindre løsning i kraft av den odelsrett selgeren har på salgstiden. En selgers hjemmelsansvar innebærer ikke noe frafall av løsningsrett i kraft av en mulig senere ervervet odelsrett. I det foreliggende tilfelle er grunnlaget for Torbjørn Fjotlands løsningskrav den odelsrett han ervervet ved at hans far, Olav Fjotland, ble sittende med eiendommen i mer enn 20 år etter salget i 1948. Dette er et forhold som ligger helt utenfor hjemmelsansvaret etter den tidligere odelslovs §8. Det er ingen holdepunkter hverken i lov eller domspraksis for å oppstille noen begrensning med hensyn til virkningen av Olav Fjotlands odelshevd for noen av hans livsarvinger. Ved odelshevdsfristens utløp i 1968 fikk både Olav Fjotland og alle hans barn en ny og fullverdig odelsrett til eiendommen, en rett som var uavhengig av den som falt bort ved salget fra Torbjørn Fjotland til hans far i 1948. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

1. Hjemmelsansvaret:

Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at Olav Fjotland hadde tapt sin odelsrett i god tid før han overtok eiendommen i 1948. Preskripsjonsfristen for Olavs odelsrett begynte å løpe allerede ved tinglysningen av skjøte fra Olavs far til dattersønnen Sverre Svendsen (denne overdragelsen skjedde i 1939, men tidspunktet for tinglysningen av Svendsens skjøte er ikke opplyst). Preskripsjonsfristen etter odelslovens §9 var på denne tid 5 år, (lov av 30. juni 1932, jfr. lov av 16. juni 1939). Da Torbjørn Fjotland løste eiendommen på odel fra Svendsen i 1942, skjedde det uten noen kontakt med Olav, som på den tid var bosatt i USA. Olav har selv opplyst under ankeforhandlingen at det var først da han etter krigen kom tilbake til Norge at han ble kjent med at Torbjørn hadde overtatt Fjotland. Dette må etter lagmannsrettens mening være tilstrekkelig til å fastslå at den odelsløsning Torbjørn, i forståelse med sin farfar og med økonomisk bistand fra ham, gjennomførte i 1942, ikke medførte noe brudd i preskripsjonsfristen for Olavs odelsrett, jfr. dom i Rt-1939-328. Olav hadde således ikke odelsrett i 1948. Men dersom han hadde hatt det, måtte det være fordi Torbjørn i virkeligheten løste eiendommen for sin far, slik at Olav måtte regnes som den reelle eier allerede fra 1942. I så fall måtte formodentlig overdragelsen fra Torbjørn til Olav i 1948 ses som en formsak, som med hensyn til hjemmelsansvar ikke uten videre kan likestilles med et reelt salg. Det er derfor på ingen måte gitt at Torbjørn ville har vært avskåret fra å løse eiendommen nå selv ut fra

Side:1141

ankemotpartenes prinsipale syn - at Olavs odelsrett var i behold i 1948. Dette spørsmål går imidlertid ikke lagmannsretten nærmere inn på, idet det som nevnt ikke kan være særlig tvil om at Olavs odelsrett på det tidspunkt var gått tapt.

Spørsmålet om en selgers alminnelige hjemmelsansvar hindrer odelsløsning i et tilfelle som det foreliggende, står såvidt lagmannsretten kan bedømme helt åpent. Såvidt vites har spørsmålet aldri vært oppe i domspraksis, og det kan heller ikke ses omtalt i den juridiske teori.

Regelen om hjemmelsansvaret som løsningshinder i odelssammenheng er utviklet i eldre teori og domspraksis. Prinsippet er nå - trolig i en noe utvidet form - lovfestet i odelslovens §19 annet ledd. Lagmannsretten legger til grunn at det også etter rettstilstanden før odelsloven av 1974 gjaldt en regel om at selgeren av en odelseiendom ikke kunne løse tilbake eiendommen på odel hverken fra sin egen kjøper eller fra tredjemann som hadde overtatt eiendommen ved frivillig overdragelse fra kjøperen. Spørsmålet er imidlertid om denne regel bare gjaldt løsning i kraft av den odelsrett selgeren hadde på denne salgstiden, eller om den som anført av ankemotpartene i denne sak også hindret løsning i kraft av senere ervervet odelsrett.

Lagmannsretten er kommet til at regelen bare kan ha den begrensede rekkevidde som Torbjørn Fjotland hevder. Avgjørende for lagmannsretten er at begrunnelsen for prinsippet ikke kan ses å føre lenger enn til dette. Det er nærliggende å supplere en salgsavtale med en forutsetning om at selgeren avstår fra å løse eiendommen tilbake fra kjøperen i kraft av den odelsrett han har på salgstiden. Det er noe mindre nærliggende å strekke forutsetningen så langt at selgeren også fraskriver seg løsningsrett mot kjøperens rettsetterfølgere, men også dette kan begrunnes i hensynet til kjøperens rettsstilling etter avtalen. Det er dessuten en rett som generelt er av liten verdi for selgeren, fordi videresalg innenfor preskripsjonsfristen er helt uvanlig.

Dette er begrunnelsen for regelen om hjemmelsansvaret som hinder for odelsløsning.

Men, som også påpekt i professor Falkangers betenkning i saken, gjør disse hensyn seg ikke gjeldende på tilsvarende måte i et tilfelle som det foreliggende. Kjøperen har i en slik situasjon mulighet til å sikre seg på annen måte enn ved å påberope seg selgerens hjemmelsansvar. Dessuten står et løsningskrav som det foreliggende i et vesentlig fjernere forhold til partenes forutsetninger ved salget enn løsning på grunnlag av den odelsrett som da var aktuell. Det synes i det hele kunstig å anta at partene har forutsatt noe som helst med hensyn til en såvidt hypotetisk situasjon. Det normale, når det skjer et reelt salg fra barn til foreldre, vil være at det ikke hevdes ny odelsrett på kjøpers hånd.

II. Delingsprinsippet:

Herredsretten har ikke tatt standpunkt til dette grunnlaget, idet saken er avgjort på det prisipale grunnlag om selgers hjemmelsansvar.

Lagmannsretten finner det klart at Torbjørn Fjotland ikke kan nektes løsning på dette grunnlag. De to eiendommer Torbjørn Fjotland har overtatt fra slektninger på morssiden, medfører ikke noen slik fordelingssituasjon som nevnt i den tidligere odelslovs §12, og heller ikke noen situasjon hvor domspraksis har anvendt §12 analogisk. Det anses tilstrekkelig i denne forbindelse å vise til dom inntatt i Rt-1959-401. Det ble i denne dom fastslått at prinsippet i §12 ikke kunne anvendes på eiendommer overtatt på

Side:1142

skifte etter forskjellige arvelatere. Dommen er blitt kritisert, men såvidt vites er den ikke senere blitt fraveket. I den foreliggende sak må forøvrig anvendelse av prinsippet i §12 være utelukket allerede av den grunn at ingen av overdragelsene i 1947 og 1964 var ledd i noe skifte eller synes å ha hatt karakter av noen «skiftelignende transaksjon». Etter praksis ville da disse overdragelsene ikke ha medført noen fordeling nå, selv om de var skjedd fra Olav eller fra slektninger på farssiden. Lagmannsretten er enig med Torbjørn §Fjotland i at når §12 ikke kommer til anvendelse, er der ikke rom for noen annen løsning ut fra rimelighetsbetraktninger. - - -