Rt-1984-704

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1984-06-01
Publisert:	Rt-1984-704 (175-84)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 1. juni 1984 i l.nr. 83/1984
Parter:	Ellen og Trygve Sandberg (advokat Finn Myhre - til prøve) mot Gard Hansen (høyesterettsadvokat Sven Haraldsen).
Forfatter:	Christiansen, Bugge, Sinding-Larsen, Tønseth, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §22, §23, §50, §62, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Jordloven (1955) §55, §25, §40, §60, Odelsloven (1974)

Dommer Christiansen: Spørsmålet i saken er om Gard Hansen kan løse gnr. 39 bnr. 133 i Nøtterøy - som nå tilhører Ellen og Trygve Sandberg - etter bestemmelsene i odelsloven.

Gard Hansen er en yngre bror av Knut B. Hansen, som var eier av gnr. 39 bnr. 16 og 18 og gnr. 50 bnr. 1 i Nøtterøy. Det er uomtvistet at begge brødre hadde odelsrett til disse eiendommene. I 1975 ble eiendommene solgt ved tvangsauksjon, og Kredittforsikringsselskapet Nord og Syd A/S fikk stadfestet sitt bud. Dette ble tinglyst 17. april 1975, men tvangsauksjonsskjøte ble aldri utstedt til selskapet.

Knut B. Hansen reiste odelssak mot selskapet, mens dette på sin side begjærte Hansen utkastet av den store enebolig i høy prisklasse som han hadde bygd på den del av eiendommene som er kalt «Rønningen». Tvistene ble løst ved avtale partene inngikk høsten 1978 - antakelig noe før 12. oktober. Det ble her blant annet bestemt at man skulle utskille eneboligen med tilhørende tomt og fremby denne til salg. Knut B. Hansen forpliktet seg til å frafalle odelsrett til denne del av eiendommene for seg og sine etterkommere. Når salget var gjennomført, skulle den øvrige del av eiendommene av tvangsauksjonskjøperen vederlagsfritt tilbakeskjøtes til Knut B. Hansen. Odelssaken mellom partene ble deretter hevet.

I november/desember 1978 godkjente bygningsrådet, jordstyret og fylkeslandbruksstyret den fradeling partene var blitt enige om. Den tomt som ble tillagt eneboligen er på 7769,5 m2. Den 14. desember 1978 - samme dag som vedtaket i fylkeslandbruksstyret - inngikk tvangsauksjonskjøperen avtale om salg av sistnevnte eiendom til Ellen og Trygve Sandberg. Disse flyttet inn på eiendommen ved årsskiftet 1978/79.

Sandbergs fikk konsesjon på eiendommen 2. mai 1979. Skylddeling ble tinglyst 1. juni 1979, hvorved eiendommen fikk bnr. 133 under gnr. 39. Tvangsauksjonsskjøte til Sandbergs ble tinglyst 17. august 1979.

Den resterende del av eiendommene ble ved tvangsauksjonsskjøte 13. februar 1981, tinglyst 24. februar 1981, tilskjøtet Knut B. Hansen. Den 6. april 1981 skjøtet så Knut disse eiendommene til sin yngre bror Gard. Eiendommene - som ligger samlet - er på ca 120 dekar, hvorav ca 15 dekar innmark oppdelt på 4 atskilte teiger.

Gard Hansen reiste ved stevning 27. februar 1979 odelsløsningssak mot Nord og Syd, Norsk Kredittforsikringsselskap A/S - som er identisk med tvangsauksjonskjøperen - med krav om overdragelse av gnr. 39 bnr. 16 og 18 samt gnr. 50 bnr. 1 i Nøtterøy. I stevningen heter det blant annet: «I medhold av odelsloven §50 vil han kreve avløst det hefte på eiendommen som representeres av saksøktes kjøpekontrakt med Trygve Sandberg over bolighus med tomt.» I tilsvaret 13. mars 1979 ble det redegjort for den avtale som var inngått mellom selskapet og Knut B. Hansen, og om den tomteutskillelse som fylkeslandbruksstyret da hadde samtykket i. Det heter i tilsvaret videre: «Det vil av det foran anførte kunne fremgå at det kun er en liten del av hovedbølet som - i forbindelse med tvangsauksjonen - vil bli fradelt, og således at den vesentlige del av hovedbølet vil fortsatt bli eiet av Knut B. Hansen og som er nærmere odelsberettiget enn saksøkeren i nærværende sak.» Selskapet påstod seg etter dette frifunnet i søksmålet. Ved prosesskrift 5. desember 1979 trakk Gard Hansen ekteparet Sandberg inn i saken under påberopelse av at utskillelsen av gnr. 39 bnr. 133 var skjedd etter at stevning i odelsløsningssaken var inngitt, og at løsningsretten derfor også omfattet den utskilte parsell. Den 13. april 1981 avsa herredsretten etter anmodning fra Gard Hansen og Nord og Syd Norsk Kredittforsikringsselskap A/S kjennelse om hevning av saken for deres vedkommende.

Tønsberg herredsrett avsa 19. juni 1981 dom med slik domsslutning:

«1. Gard Hansen har odelsløsningsrett til eiendommen «Rønningen», gnr. 39, bnr. 16 og 18, samt gnr. 50, bnr. 1 i Nøtterøy.

2. Ellen og Trygve Sandberg frifinnes for odelsløsningskravet vedr. gnr. 39, bnr. 133 i Nøtterøy.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger.»

Domsslutningens punkt 1 - som var i samsvar med saksøkerens påstand - er prosessuelt uriktig, da Knut B. Hansen bare opptrådte som hjelpeintervenient for sin bror i saken som alene gjaldt Sandbergs eiendom.

Det fremgår av herredsrettens domsgrunner at retten i forhold til Sandbergs løste saken på grunnlag av odelsloven §22, som bestemmer at «fråskild tomt til bustadshus ... kan ikkje løysast på odel». Videre fant retten etter en fortolkning av odelsloven §50 at bestemmelsene om avløsning i paragrafens første og annet punktum ikke fikk anvendelse.

Gard Hansen anket dommen til Agder lagmannsrett, som 2. august 1982 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Gard Hansen har odelsløsningsrett til eiendommen gnr. 39, bnr. 133 i Nøtterøy tilhørende Ellen og Trygve Sandberg.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen er avsagt under dissens. En lagdommer fant at hele Knut B. Hansens opprinnelige eiendom på grunn av «skifte i tilhøva» ikke kunne være gjenstand for odelsløsning, jfr. odelsloven §23. Flertallet var uenig i dette. Flertallet drøftet så odelsloven §22. Det var her enig med herredsretten i at Sandbergs eiendom var «tomt til bustadhus», men fant i motsetning til herredsretten at eiendommen ikke var «fråskild» før odelssak ble reist av Gard Hansen. Flertallet antok videre at hevningen av odelssaken mellom forsikringsselskapet og Gard Hansen ikke fikk noen odelsrettslige konsekvenser for forholdet mellom Sandbergs og Hansen. Odelsloven §50 nevnes ikke uttrykkelig av lagmannsretten.

Saksforholdet, partenes anførsler og de to retters avgjørelsesgrunner fremgår for øvrig av herreds- og lagmannsrettens domsgrunner.

Ellen og Trygve Sandberg har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen.

I ankeerklæringen gjøres for det første gjeldende at odelsloven §22 er til hinder for at gnr. 39 bnr. 133 kan løses på odel. Som for de tidligere retter anføres det at det foreligger «tomt til bustadhus» som er «fråskild» hovedeiendommen i tide. Det anføres også at Nord og Syd, Norsk Kredittforsikringsselskap A/S var uriktig saksøkt ved Gard Hansens stevning av 27. februar 1979, idet selskapet da ikke lenger var eier av noen del av eiendommene. Det vises til avtalen med Knut B. Hansen og salget til Sandbergs.

Videre anføres det i ankeerklæringen at odelsloven §23 hindrer odelsløsning. Sandbergs hevder at deres kostbare bolig er en så betydelig økonomisk belastning for resten av eiendommen som jordbrukseiendom at de to eiendommer sett sammen og som et hele ikke lenger kan anses som odlingsjord, da driften av de to eiendommer nødvendigvis må medføre et betydelig underskudd.

I prosedyren for Høyesterett er anførslene i ankeerklæringen utdypet. Blant annet er det vist til at det ikke har vært drevet landbruk på eiendommene i godt over 20 år. Det anføres også at Gard Hansen må ha kjent til de avtaler som var inngått om eiendommene og om salget til Sandbergs. Etter at partene under prosedyren nærmere har presisert sine standpunkter, kan Sandbergs anførsler videre oppsummeres slik:

Da Gard Hansen reiste odelsløsningssak ved stevning av 27. februar 1979, var Sandbergs eiere av gnr. 39 bnr. 133. Egen odelsløsningssak om denne eiendom ble først reist ved prosesskriftet 5. desember 1979, jfr. odelsloven §60. Men i forbindelse med løsningssaken om den øvrige eiendom oppstod spørsmålet om Sandbergs kjøpekontrakt kunne avløses i medhold av odelsloven §50, jfr. referatet av stevningen 27. februar 1979. Bare i denne relasjon har sistnevnte stevning betydning for Sandbergs.

Sandbergs finner det ikke avgjørende, og tar derfor ikke bestemt standpunkt til om det var tvangsauksjonskjøperen eller Knut B. Hansen som var rette eier av den øvrige eiendom da stevningen ble uttatt 27. februar 1979. Grunnlaget for saksanlegget falt i alle tilfelle bort da den bedre odelsberettigede Knut B. Hansen igjen ble tilskjøtet eiendommene, idet bestemmelsen i odelsloven §62 ikke får anvendelse her hvor Knut var fratatt eiendommene ved tvangsauksjon. Da det ikke lenger eksisterte noen løsningssak om hovedeiendommen, kunne Gard Hansen ikke kreve avløsning av Sandbergs rettigheter i medhold av odelsloven §50. At brødrene ved overdragelsen til Gard i skjøtet uttaler at «eiendommen er ervervet ved odelsløsning», er en ren konstruksjon som ikke har noen følger for tredjemann. Under ingen omstendighet foreligger for øvrig de materielle vilkår for å nytte nevnte §50.

Når det gjelder den selvstendige odelssak om gnr. 39 bnr. 133, hevdes bestemmelsene i odelsloven §22 og §23 å være til hinder for at søksmålet kan føre frem.

Ellen og Trygve Sandberg har nedlagt slik påstand:

«1. Ellen og Trygve Sandberg frifinnes.

2. Gard Hansen dømmes til å betale Ellen og Trygve Sandberg sakens omkostninger for alle retter.»

Gard Hansen har i anketilsvaret gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at Sandbergs eiendom omfattes av uttrykket «tomt til bustadshus» i odelsloven §22. Det som har skjedd i dette tilfelle, er at man har delt den opprinnelige odelseiendom i to, åpenbart for å kunne gjøre mest mulig ut av den ved salg. Det er feil å tillegge det avgjørende betydning at det utskilte bolighus ikke står i forhold til eiendommen for øvrig. Ellers henholder ankemotparten seg i anketilsvaret til lagmannsrettens dom, som hevdes å være korrekt så vel i resultatet som i begrunnelsen. Det tilføyes at innmarken er fullt dyrkbar med helt ubetydelige investeringer, og at den sammen med skogsarealet er langt over minstegrensen for odlingsjord hva areal angår.

I prosedyren for Høyesterett er ankemotpartens anførsler utdypet og nærmere presisert.

Det erkjennes at Gard Hansen som nabo til det senere gnr. 39 bnr. 133 var klar over at Sandbergs overtok huset ved årsskiftet 1978/79, men han kjente ikke den nærmere ordlyd i kjøpekontrakten 14. desember 1978 da han inngav stevningen 27. februar 1979. Det hevdes derfor at stevningen også omfattet Sandbergs tomt. Noen utskillelse var ikke skjedd før Sandbergs hadde fått konsesjon, skylddelt tomten og tinglyst sitt skjøte. Fra det sistnevnte tidspunkt løp en egen preskripsjonsfrist overfor Sandbergs, slik at det ble nødvendig å trekke dem direkte inn i saken. Knut B. Hansen var hele tiden innforstått med at hovedbølet skulle tilskjøtes broren Gard som et ledd i odelsløsningssaken. Han ønsket videre at auksjonskjøperen skulle skjøte direkte til Gard, noe det ikke lyktes å få til. Men ved konkludent atferd hadde Knut frafalt sin odelsrett overfor Gard. Slik forholdene lå an, hadde det ingen praktisk hensikt å fortsette odelsløsningssaken mot tvangsauksjonskjøperen, og saken vedrørende hovedbølet ble derfor formelt hevet. Men i realiteten fortsatte denne løsningssaken mot Sandbergs for så vidt gjaldt forholdet til odelsloven §50.

Det gjøres etter dette gjeldende at Sandbergs rettigheter i gnr. 39 bnr. 133 kan kreves avløst av Gard Hansen i medhold av odelsloven §50 første punktum. At rettighetene her er påheftet før preskripsjonsfristen tok til etter odelsloven §40, kan ikke utelukke at den nevnte bestemmelse kommer til anvendelse.

Videre gjøres det gjeldende at vilkårene foreligger for særskilt løsning av Sandbergs eiendom. Det hevdes at tomten er for stor til å anses som «tomt til bustadshus» etter odelsloven §22, og at den heller ikke var fraskilt hovedeiendommen da odelssak ble reist. Det bestrides videre at hovedeiendommen har tapt sin karakter av odlingsjord, jfr. odelsloven §23. Innmarken er for øvrig nå tatt i bruk.

Gard Hansen har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt: Lagmannsrettens dom stadfestes.

Subsidiært: Gard Hansen er under odelsløsning av «Rønningen» gnr. 39 bnr. 16 og 18 og gnr. 50, bnr. 1 i Nøtterøy berettiget til å avløse som hefte Ellen og Trygve Sandbergs kjøpekontrakt av 14. desember 1978 og skjøte tinglyst 17. august 1979 vedrørende gnr. 39 bnr. 133.

I begge tilfelle: Gard Hansen tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

For Høyesterett er det fremlagt en del nye opplysninger om mulighetene for å drive jordbruk på hovedeiendommen. For øvrig foreligger saken for Høyesterett hva saksforholdet angår i samme skikkelse som for de tidligere retter. Som det fremgår av min gjengivelse av partenes anførsler, har den rettslige problemstilling for Høyesterett til dels vært en annen enn den partene før synes å ha hevdet og som de tidligere retter har lagt til grunn.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsrettens mindretall, men med en annen begrunnelse.

Best odelsberettiget til den eiendom Gard Hansen overtok fra sin eldre bror Knut B. Hansen ved skjøte 6. april 1981, var sistnevnte, idet det for denne eiendom ikke er dokumentert at det foreligger noe tidligere odelsfrafall, jfr. odelsloven §25. Odelsfrafallet etter avtalen mellom Gard Hansen og tvangsauksjonskjøperen gjelder bare den tomt Sandbergs overtok. I skjøtet til Gard Hansen heter det riktignok at «eiendommen er ervervet ved odelsløsning». Denne passus har imidlertid ingen realitet, og må antas å være inntatt med sikte på søksmålet mot Sandbergs. Overdragelsen brødrene imellom er med andre ord en vanlig frivillig overdragelse. For ordens skyld tilføyes at odelsloven §62 ikke fikk anvendelse på Knut B. Hansens gjenerverv av eiendommen allerede av den grunn at avtalen om dette var inngått før løsningssak ble reist.

Det er, slik jeg ser saken, ikke nødvendig å ta stilling til nøyaktig når Knut B. Hansen overtok sin tidligere eiendom fra tvangsauksjonskjøperen, jfr. disse parters avtale fra høsten 1978 sammenholdt med eiendomssalget til Sandbergs 14. desember 1978. Skjøtningen til Knut B. Hansen fant som tidligere nevnt sted 13. februar 1981. I det øyeblikk eiendommen gikk tilbake til Knut B. Hansen, bortfalt grunnlaget for odelssøksmålet mot auksjonskjøperen fra den dårligere odelsberettigede Gard. Dette ble stadfestet ved at Gards odelssøksmål mot tvangsauksjonskjøperen ble hevet ved kjennelse 13. april 1981.

Forutsetningen for at Gard Hansen skal kunne påberope seg odelsloven §50 i forhold til Sandbergs rettigheter, er at han er «løysingsmann» til hovedeiendommen. Da dette ikke er tilfellet, kommer således nevnte bestemmelse ikke til anvendelse.

Når det gjelder det selvstendige odelssøksmål mot Sandbergs, som partene er enige om ble innledet ved prosesskriftet 5. desember 1979, er spørsmålet om odelsloven §22 er til hinder for at Sandbergs eiendom kan løses på odel. Det er her tale om en relativt stor hustomt på nærmere 7,8 dekar. Halvdelen av tomten består imidlertid etter det opplyste av fjell, særlig ut mot sjøen. Vel 2 mål skal være nyttet til plen og frukthave. Det er bygd en meget stor og kostbar enebolig på tomten med en boligflate på 433 m2 og dobbeltgarasje. Landbruksmyndighetene har under sin behandling av saken understreket at tomten har fått en naturlig avgrensning, og har ikke hatt jordbruksmessige innvendinger mot utskillelsen. Både herredsrett og lagmannsrett har etter en konkret vudering funnet at det her er tale om en boligtomt. Jeg finner ikke grunnlag for Høyesterett til å fravike denne vurdering.

Det blir etter dette ikke nødvendig for meg å ta stilling til om også odelsloven §23 her ville hindre odelsløsning.

Etter dette blir Ellen og Trygve Sandberg å frifinne.

Gard Hansen har tapt saken fullstendig og må betale saksomkostninger for alle instanser, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd og §172 første ledd. Det er innlevert lovbestemt omkostningsoppgave. De samlede utlegg, herunder utgifter til sakkyndige, utgjør kr. 44112. Hertil kommer salær til prosessfullmektig for alle instanser. Saksomkostningene for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett settes etter dette til kr. 100000.

Jeg stemmer for denne Dom:

1. Ellen og Trygve Sandberg frifinnes.

2. I saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler Gard Hansen 100000 - ett hundre tusen - kroner til Ellen og Trygve Sandberg i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bugge: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Sinding-Larsen, Tønseth og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens dom (kst. sorenskriver Carl August Heilmann med domsmenn): - - -

Da det synes å være enighet om faktum legger retten følgende til grunn:

Knut B. Hansen var eier av eiendommene gnr. 50, bnr. 1 og gnr. 39, bnr. 16 og 18 i Nøtterøy. Eiendommene var tilskjøtet ham fra faren, Harald Hansen. Denne satt med eiendommene i h.t. auksjonsskjøte tinglyst 1. desember 1921 fram til overskjøtingen tinglyst 28. mai 1962. Saksøker Gard Hansen er en yngre bror av Knut B. Hansen. Odelshevd er ikke bestridt.

7. mars 1975 ble avholdt tvangsauksjon over eiendommene. Kredittforsikringsselskapet Nord og Syd A/S fikk stadfestet sitt bud, og dette ble tinglyst på eiendommene 17. april 1975.

1. juni 1979 ble tinglyst kart- og skylddelingsforretning av 18. april 1979 hvorved gnr. 39 bnr. 133 ble utskilt fra bnr. 16. 17. august s.å. ble det tinglyst tvangsauksjonsskjøte til Ellen og Trygve Sandberg. Kjøpekontrakt mellom Nord og Syd og Sandbergs var inngått i desember 1978. Fradelingen av de 7769,5 m2 bnr. 133 omfatter ble godkjent av fylkeslandbruksstyret 14. desember 1978 i h.t. følgende vedtak:

«Standard og størrelse på den nye eneboligen står ikke i forhold til jordeiendommens verdi som gårdsbruk, og vil være en belastning for landbruket hvis eiendommen skal forbeholdes denne næring i fremtiden. Da det finnes ytterligere bolighus på eiendommen, kan fylkeslandbruksstyret samtykke i at det fradeles tomt med påstående hus overensstemmende med avtalen til rettsforlik.»

Jordstyret hadde tidligere anbefalt fradeling. Bakgrunnen for utskillelsen finnes i et forlik inngått mellom Nord og Syd og Knut B. Hansen. Det ble her bl.a. avtalt at Hansen skulle fraflytte hovedhuset med tilhørende tomteareal. Dette skulle så selges av Nord og Syd mot at resten av eiendommen skulle falle tilbake til Knut B. Hansen. Forliket var således basert på en forutsetning om at fradelingssamtykke ble gitt.

Tvangsauksjonsskjøte av 13. februar 1981 ble i h.t. forliket tinglyst på gnr. 50, bnr. 1 og gnr. 39, bnr. 16 og 18, 24. februar 1981.

Stevning på vegne av Gard Hansen er datert 27. februar 1979, og rettet mot Nord og Syd. Sandbergs ble som følge av sin overtakelse av gnr. 39 bnr. 133 formelt trukket inn i saken ved prosesskrift fra saksøkte av 5. desember 1979. Ved at tvangsauksjonsskjøte ble utstedt til Knut B. Hansen var partene enige om at saken kunne heves for Nord og Syds vedkommende. Dette foranlediget rettens kjennelse om dette av 13. april 1981.

Idet Knut B. Hansen har sagt seg enig i sin bror Gards rett til odelsløsning, verserer tvisten om dette mellom Gard Hansen på den ene side, og Ellen og Trygve Sandberg som eiere av gnr. 39 bnr. 133 på den annen. Knut B. Hansen er fortsatt med i saken for så vidt gjelder odelstaksten. - - -

Retten bemerker at det for så vidt gjelder faktum ikke er ytterligere å tilføye.

Vedrørende de rettslige innsigelser mot odelsløsning finner en det hensiktsmessig først å vurdere odelsloven §22.

Fraskillelsestidspunktet må sammenholdes med tidspunktet for når løsningssaken kommer opp, - d.v.s. når stevning inngis. Dette følger også av forarbeidene, se NOU:22 74-75, jfr. Ot. prp. nr. 59 fra 1972-73 56. Stevning er inngitt 27. februar 1979.

Retten er kommet til at fraskillelsen av tomta i foreliggende tilfelle må anses foretatt før stevning ble inngitt. Foranledningen til fradelingen var nevnte forlik mellom Nord og Syd og Knut B. Hansen. Nødvendig søknad ble sendt, og bygningsrådet traff positivt vedtak 17. november 1978. Saken ble videresendt jordstyret for vurdering i h.t. jordloven §55, og fradeling ble anbefalt derfra gjennom vedtak av 8. desember 1978. Fylkeslandbruksstyret tiltrådte denne oppfatning i sitt vedtak 14. s.m. Etter jordloven §55 er fradelingskompetansen lagt til fylkeslandbruksstyret. De kontraherende parter på sin side var gjennom forliket forpliktet til å godta den tillatelse som ble gitt. I foreliggende sak har en da kommet til et punkt i prosessen hvor de nødvendige vedtak er truffet. Det kan da etter rettens skjønn ikke være avgjørende at selve skylddelingen og tinglysingen av denne først fant sted senere enn stevningstidspunktet. Til dette siste skal i parentes bemerkes at Gard Hansen - som bror av hjemmelshaver Knut B. Hansen og som beboer av eiendommen - neppe heller kan ha vært uvitende om fraskillelsen på det tidspunkt odelsrett ble gjort gjeldende.

Dernest er spørsmålet om gnr. 39 bnr. 133 kan sies å være «tomt til bustadshus». Retten finner det tvilsomt at Høyesteretts vurdering i Rt-1981-298 s.s. 303 nederst kan tolkes slik saksøkte har anført. En finner imidlertid ikke foranledning til å gå nøyere inn på problemstillingen, idet en er kommet til at foreliggende tomt også utfra en konkret vurdering må sies å være «til bustadhus». For så vidt vises til den retningsgivende avveining som er foretatt i Rt-1961-541 s.s. 543. Sandbergs tomt er på nærmere 8 mål, og må i utgangspunktet regnes som svært stor i forhold til hva som er normalt for bolighusformål. Det påstående hus er imidlertid så stort og av en slik karakter at en må tolerere et større tomteareal. Huset er plassert mot tomtas nordlige grense. Hagen ligger naturlig rundt huset, og fortsetter sydover i en frukthage som naturlig begrenses mot øst og vest. For øvrig består omlag halvparten av tomta av fjell. Hoveddelen av dette ligger som svaberg mot vannet. Den fremstår etter dette - om enn med en usedvanlig standard - som en naturlig tomt til det hus som er bygget.

Arrondering og beliggenhet i terrenget forsterker dessuten dette inntrykk. Retten vil også bemerke at tomta slik den i dag ligger, ikke har noen utpreget jordbruksmessig tilknytning til resteiendommen (gnr. 39, bnr. 16 og 18 og gnr. 50, bnr. 1). Dessuten fremstår den som en tomt med begrenset verdi som jord- og skogbruksareal.

Rettens konklusjon blir at tomta anses fraskilt til «bustadhus» før stevning ble inngitt. Odelsløsning er dermed forhindret etter odelsloven §22, første punktum. For retten er det med dette ikke foranledning til å gå nærmere inn på den påberopte odelsloven §23.

Høyesteretts dom i Rt-1981-298 gir imidlertid anvisning på at odelsloven §50 kan favne videre enn odelsloven §22. Det må derfor vurderes om løsning fra resteiendommen kan kreves etter denne bestemmelse. - - -