Rt-1985-1184
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1985-10-17 |
| Publisert: | Rt-1985-1184 (388-85) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 17. oktober 1985 i l.nr. 367 K/1985 |
| Parter: | Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S/Faminord A/S (advokat Gunnar Nerdrum) mot I/S Strandgaten 15 (advokat Lars Weyer-Larsen). |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Dolva, Philipson |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §153, Husleieloven (1939) §51, Husleieloven (1939) |
Trondenes herredsrett avsa 21. januar 1985 dom i sak 45/1984 A med slik domsslutning:
«1. Hevningen av leiekontrakten av 27. februar 1976 mellom eierne av Strandgt. 15 B og Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S foretatt den 21. desember 1983 er gyldig.
2. Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S dømmes til å fraflytte de leide lokalene innen 6 - seks - måneder fra forkynnelse av dommen.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Dommen ble vedtatt av Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S v/h.r.advokat Gunnar Nerdrum den 23. januar 1985. H.r.advokat Nerdrum oversendte samme dag utskrift av dommen til sin part. I følgebrevet skriver han bl.a.: «Jeg har ingen motforestillinger mot å anbefale anke av dommen. Ankefristen utløper 22. mars 1985.»
Anke ble erklært 12. mars 1985. Etter at ankemotparten hadde avgitt tilsvar og saken var oversendt Hålogaland lagmannsrett for videre behandling, tok forberedende dommer i lagmannsretten i brev av 2. april 1985 til prosessfullmektigene opp spørsmålet om anken var for sent fremsatt, idet saken gjelder leieforhold, jfr. husleieloven §51.
H.r.advokat Nerdrum innga begjæring om oppreisning på vegne av sin part 3. april 1985. Den 15. august 1985 avsa Hålogaland lagmannsrett kjennelse med slik slutning:
«1. Anken avvises. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S kr. 500,- - kronerfemhundre 00/100 - til I/S Strandgaten 15, Harstad, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
2. Begjæringen om oppreisning for oversittelse av ankefristen fra Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S forkastes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.» - - -
Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S v/h.r.advokat Nerdrum har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Den kjærende part gjør gjeldende at lagmannsretten har stilt for strenge vilkår for å gi oppreisning. Det vises til at forsømmelsen ikke kan lastes parten selv, men utelukkende skyldes prosessfullmektigen, som riktignok var oppmerksom på den korte ankefrist i husleiesaker, men ikke har «tenkt den tanken» at den aktuelle sak skulle være undergitt særreglene for husleiesaker. Prosessfullmektigen hadde da han mottok herredsrettens dom nettopp avsluttet et betydelig ekstraarbeid som sensor ved juridisk embetseksamen og hans ordinære arbeid hadde av denne grunn hopet seg opp. Ankeerklæringen ble derfor ikke utarbeidet med en gang, til tross for at det var på det rene at dommen skulle ankes. Selv om lagmannsretten kan ha rett i at det burde være en tilstrekkelig varselsklokke for en advokat at bestemmelser i husleieloven uttrykkelig er påberopt av partene og vurdert av herredsretten, hevder den kjærende parts prosessfullmektig at graden av forsømmelse er liten. Han viser til at hverken motparten eller herredsretten var oppmerksom på den korte ankefrist; hvis herredsretten eller motparten hadde oppfattet saken som husleiesak, ville de selvsagt ha bemerket det når anke innkom etter utløpet av ankefristen.
H.r.advokat Nerdrum fastholder at nærværende sak kan sammenlignes med den sak som er referert i Rt-1946-925 og viser også til Rt-1972-732.
Til lagmannsrettens uttalelse om at advokatens forsømmelse etter domstolsloven §153 må likestilles med partens, bemerker den kjærende part at dette standpunkt blir kritisert av Bratholm/Hov i «Sivil Rettergang» side 386.
Om særlige omstendigheter som kan tillegges vekt etter domstolsloven §153, viser den kjærende part først til at lagmannsretten har funnet at fristoversittelsen var betydelig og bemerker til dette at oversittelsen på en drøy måned må sees i sammenheng med sakens totale tidsperspektiv. Leieavtalen ble hevet desember 1983; herredsretten avsa dom i januar 1985 og lagmannsretten ville trolig ha behandlet saken i løpet av 1986, dersom anken hadde vært rettidig. En måned fra eller til kan neppe være av særlig betydning i denne sammenheng.
Når det gjelder utsiktene til at lagmannsrettsbehandling kan føre til en endring av resultatet i den kjærende parts favør, hevder han at herredsrettens domsresultat åpenbart har vært en overraskelse også for motparten. Dette begrunnes med at motparten få dager før dommen forelå fremla et nytt forlikstilbud, som ville ha blitt akseptert av h.r.advokat Nerdrums klienter, men som ble trukket tilbake omgående da dommen forelå. Når forlikstilbudet ikke ble akseptert i tide, skyldtes dette utelukkende h.r.advokat Nerdrums ovenfor nevnte sensurarbeid.
Om de interesser som står på spill for den kjærende part opplyser han at det opprinnelig var en kostbar og risikabel leiekontrakt leietakeren inngikk. Det er foretatt store påkostninger på de leide lokaler både umiddelbart etter kontraktsinngåelsen og senere. Utviklingen har gått slik at leietakeren nå har en netto leieinntekt ved fremleie i tillegg til at man disponerer lokaler til eget firma. Leiekontraktens økonomiske verdi belyses av den kjøpesum som ble betalt av de nåværende eiere ved kjøpet av Strandgaten 15; beløpet lå 731600 kroner under takst, og det er bekreftet at prisreduksjonen iallfall i det vesentlige skyldes leiekontrakten.
Den kjærende part anfører at de nye huseiere har utvist en omfattende aktivitet med sikte på å vanskeliggjøre leietakerens utnyttelse av lokalene. Tvister om fremleierett og forkjøpsrett til Strandgaten 15 B er avgjort i leietakerens favør, henholdsvis av voldgiftsrett og herredsrett. I begge saker er leietakeren tilkjent saksomkostninger. Hvis herredsrettens avgjørelse i hevningssaken blir stående, får de nye eiere både i pose og sekk; de har fått avslag i kjøpesummen på grunn av leieavtalen og blir deretter kvitt leieavtalen; etter den kjærende parts oppfatning ved et lykketreff.
Den kjærende part bemerker at lagmannsretten tar feil når den legger til grunn at leietakerens eget leieforhold er av mindre betydning. Firmaet har meget praktiske lokaler for sin virksomhet i Strandgaten 15 B, som det vil miste hvis oppreisning ikke blir gitt.
Han anfører også at prosessfullmektigens feilaktige opplysning til sin part om ankefristens lengde ifølge Rt-1967-851 kan være en særlig omstendighet i domstolsloven §153s forstand.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
«Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S gis oppreisning for ankefristen etter Trondenes herredsretts dom i sak nr. 45/1984 A.»
Kjæremålsmotparten har tatt til gjenmæle. I/S Strandgaten 15 viser til de anførsler som er gjort gjeldende for lagmannsretten og til lagmannsrettens premisser. Til den kjærende parts anførsler i kjæremålserklæringen bemerker kjæremålsmotparten blant annet at det ikke kan være noe argument for en såpass lang fristoversittelse som det her er snakk om at lovgiverens intensjon om hurtigst mulig avklaring av husleietvister ikke alltid blir fullt ut oppfylt innenfor rettsapparatet; snarere tvert imot.
Om sakens tvilsomhet og motpartens henvisning til forlikstilbud fremsatt av kjæremålsmotparten, bemerker han at forhandlingene gjaldt en pakkeløsning som omfattet alle konflikter mellom partene og at de fremsatte forslag også bygget på momenter som ikke var av direkte rettslig art, men gikk på tidsaspektet samt rene økonomiske betraktninger. For samtlige forlikstilbud gjaldt den selvsagte forutsetning at de ikke skulle kunne påberopes av partene i de pågående prosesser. På denne bakgrunn er det uforståelig at forlikstilbud nå blir påberopt i forbindelse med oppreisningssaken.
Kjæremålsmotparten imøtegår den kjærende parts fremstilling av sakens økonomiske betydning. Såvel for spørsmålet om hevning som for oppreisningsspørsmåler er den kjærende parts argumentasjon på dette punkt uten relevans. Heller ikke innholdet i anførslene er holdbart: Når den kjærende part legger til grunn at eiendomstakster basert på bygningsmessige verdier er lik omsetningsverdi, gir dette et helt feilaktig utgangspunkt; blant annet ser man bort fra markedets tilbud og etterspørsel, som vil være helt avgjørende for omsetningsverdien.
Det fastholdes at leietakerens eget leieforhold er av underordnet betydning, idet han forholdsvis lett vil kunne skaffe seg like hensiktsmessige lokaler andre steder. Den vesentlige betydning leieforholdet har er det betydelige mellomlegg som fremleie innbringer.
Kjæremålsmotparten har nedlagt slik påstand:
«1. Kjæremålet forkastes.
2. Fellesskapet Finnsnes Farvehandel A/S-Faminord A/S dømmes til å betale sakens omkostninger.»
Etter at saken ble oversendt Høyesteretts kjæremålsutvalg, er det innkommet prosesskrift av 6. september 1985 fra h.r.advokat Nerdrum, av 10. september fra advokat Weyer-Larsen og av 3. oktober 1985 fra h.r.advokat Nerdrum. I dette siste prosesskrift redegjør h.r.advokat Nerdrum for den debatt som har vært ført om ankefristen i husleieloven. Han viser til Husleielovkomitéen av 1956 som i sin innstilling avgitt i 1964 foreslo særregelen opphevet; et forslag som ikke ble fulgt av departementet, jfr. Ot. prp. nr. 35 (1967-68) side 78. Han viser videre til advokat John I. Henriksens artikkel i Lov og Rett 1976 178 ff.: «For kort ankefrist i husleiesaker», til intervju med dommer John Grini i Oslo husleierett i Hefte for kritisk juss nr. 2 1976 12-13, til Kåre Lilleholt: «Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold» side 194 og til uttalelse avgitt av Den Norske Advokatforenings permanente lovutvalg for sivilprosess som svar på et notat fra Justisdepartementet i forbindelse med høring av NOU 1982:40 og NOU 1983:48. På bakgrunn av dette materiale hevder den kjærende parts prosessfullmektig at det gjennom lengre tid har vært betydelig diskusjon om og motstand mot den korte ankefristen, selv innenfor det sentrale anvendelsesområde for husleieloven regler. Når man som her befinner seg i utkanten av dette område, må det være riktig å legge vekt på de synspunkter som er kommet frem i debatten. Anførslene er imøtegått av advokat Weyer-Larsen i prosesskrift av 10. oktober 1985.
Høyesteretts kjæremålsutvalg finner at kjæremålet ikke kan føre frem.
Det kan legges den kjærende parts prosessfullmektig til last at ankefristen er oversittet, men oversittelsen er ikke forsettlig. Domstolsloven §153 likestiller forsømmelse fra parten selv og forsømmelse fra prosessfullmektigens side. Dersom oppreisning skal gis kreves det at det må foreligge «særlige omstændigheter ellers». Utvalget finner imidlertid at det ikke kan sies å foreligge slike særlige omstendigheter i saken. Saken gjelder for begge parter betydelige økonomiske verdier.
Kjæremålet har vært forgjeves, og den kjærende part må svare saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg. Saksomkostningene settes til 1500 kroner.
Kjennelsen er enstemmig. - - -