Rt-1930-544

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1930-05-20
Publisert:	Rt-1930-544
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 161/1 s.a.
Parter:	Deliciosa, Leopold Oster (advokat E. Stang) mot A/S Karl Johans gate 27 (advokat A. Heyerdahl).
Forfatter:	Rivertz, Bang, Andersen, Aars, Eid, Borch, Berg
Lovhenvisninger:	LOV-1918-07-12-§8, Foreldelsesloven (1896) §3, §5, Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §28, Boligloven (1918) §7

Dommer Rivertz: Ved Oslo byretts dom av 8 mars 1928 blev A/S Karl Johans gate 27 frifunnet for Deliciosa, Leopold Osters tiltale under ophevelse av sakens omkostninger. Dommen blev avsagt under dissens, idet førstvoterende stemte for at A/S Karl Johans gate 27 skulde tilpliktes at betale til Deliciosa, Leopold Oster kr. 4264,28 med 4 procent rente derav fra 13 juli 1926 til betaling skjer.

Deliciosa, Leopold Oster har innanket saken for Høiesterett med saadan paastand: «At innstevnte tilpliktes at betale appellanten kr. 14.679 med 6 procent rente derav fra 13 juli 1926 til

Side:545

betaling skjer samt erstatning for sakens omkostninger ved byretten og Høiesterett».

Innstevnte A/S Karl Johans gate 27 har nedlagt saadan paastand: «Prinsipalt: At byrettens dom stadfestes. Subsidiært: At innstevnte tilpliktes at betale appellanten kr. 5264,28 med 4 procent renter fra 13 juli 1926 til betaling skjer. Ytterligere subsidiært: At innstevnte tilpliktes at betale appellanten kr. 4666,64 med 4 procent renter fra 13 juli 1916 til betaling skjer. Ytterligere subsidiært: At innstevnte tilpliktes at betale appellanten kr. 6308,20 med 4 procent renter fra 13 juli 1916 til betaling skjer. Ytterligere subsidiært: At innstevnte tilpliktes at betale appellanten det beløp som husleienevnden i Oslo finner at appellanten i tiden 1 mars 1920 til 1 juni 1926 maatte ha betalt for meget i husleie til innstevnte beregnet paa grunnlag av hvad husleienevnden mener, at leien i hvert av disse aar burde ha utgjort med 4 procent renter fra 13 juli 1926 til betaling skjer. For alle tilfelle: At appellanten tilpliktes at betale innstevnte saksomkostninger for Høiesterett».

Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henviser jeg til byrettens domspremisser. Saken foreligger for Høiesterett i samme skikkelse som for byretten.

Med hensyn til det i saken foreliggende hovedspørsmaal, nemlig om hvorvidt Leopold Oster har krav paa at faa tilbakebetalt den av ham erlagte leie, forsaavidt den overstiger den leie som er godkjent av husleienevnden, er jeg enig i det resultat, hvortil byrettens førstvoterende er kommet, og jeg tiltrer ogsaa i det vesentlige hans begrunnelse.

Jeg behøver ikke for mitt vedkommende at ta standpunkt til spørsmaalet om hvorvidt der kan forekomme tilfelle, hvor et gaardaktieselskap er saaledes organisert at forholdet mellem de leieboere som er aktionærer og selskapet faller utenfor husleiereguleringens omraade. I nærværende tilfelle kan jeg nemlig ikke finne at det er nogen grunn til at undergi leieforholdet en annen bedømmelse av den grunn at Oster foruten at være leier hos A/S Karl Johans gate 27 tillike er innehaver av 5 aktier i selskapet.

Efter hvad der er oplyst er der blandt selskapets aktionærer flere som ikke er leieboere i gaarden, likesom paa den annen side flere av leieboerne ikke er aktionærer. Fordelingen av aktiene mellem leieboeraktionærene er heller ikke basert paa forholdet mellem de leier som de betaler. Nogen identitet mellem aktionærenes interesser og leieboernes interesser er her saaledes ikke til stede. Tvertimot er det under prosedyren for Høiesterett av selskapets advokat oplyst, at selskapets politikk ikke har vært at holde leien nede, men at sikre aktionærene utbytte av aktiene og at holde disses verdi oppe, altsaa en politikk som er direkte stridende mot leieboernes interesse i at bo for lavest mulig leie. Under disse omstendigheter faller kontraktsforholdet mellem selskapet og leieboeene direkte inn under husleiereguleringens øiemed, som er at hindre huseierne i at benytte den adgang som konjunkturene paa boligmarkedet vilde ha gitt dem til at forhøie leien.

Side:546

Det er vistnok saa at Oster er sikret fortrinsrett til fortsatt leie av sine nuværende lokaler, naar hans leiekontrakt utløper, men han har ingen rettslig garanti for at selskapet da ikke forhøier leien saaledes at han faktisk blir tvunget til at flytte. Med de 5 aktier som han disponerer av selskapets 90 aktier vil han ikke kunne øve nogen bestemmende innflytelse ved leiens fastsettelse.

Idet jeg saaledes antar at Osters leieforhold faller inn under husleiereguleringen vil følgen bli at han har krav paa at faa tilbakebetalt den erlagte husleie, forsaavidt denne overstiger hvad selskapet har hatt rett til at oppebære. Med hensyn hertil skal jeg bemerke at Oster ifølge den kontrakt som gjaldt da husleiereguleringen blev innført høsten 1916 betalte en leie av kr. 4500 pr. aar. Denne leie kunde ikke rettsgyldig forhøies uten husleienevndens samtykke, som først blev meddelt 5 mai 1926, da Osters leie blev fastsatt til 6000 kr. pr. aar, hvorav 900 kr. for et kjellerrum. Jeg behøver ikke at gaa inn paa spørsmaalet om denne beslutning er saaledes at forstaa, at den forhøiede husleie først kan regnes fra det tidspunkt da husleienevndens (eller ankenevndens) avgjørelse blev truffet. Oster har nemlig begrenset sitt tilbakesøkningskrav saaledes at den forhøiede husleie legges til grunn for hele det tidsrum som kravet gjelder, dog saaledes at leien for kjelleren kun regnes for den tid, da han har disponert det kjellerrum som han nu har nemlig fra 1 oktober 1923. Før dette tidspunkt krever Oster kjellerleien redusert i forhold til arealet av den da benyttede mindre kjeller, hvilken beregning gir en aarlig leie for denne av kr. 105,88. Jeg finner at maatte gi ham medhold heri og at maatte godkjenne denne beregning, mot hvis tallmessige riktighet innstevnte forøvrig ikke har hatt noget at bemerke.

Med hensyn til preskripsjonsspørsmaalet antar jeg i motsetning til byrettens førstvoterende at foreldelsesfristen er lovens almindelige foreldelsesfrist 10 aar, idet Osters krav hverken er et erstatningskrav eller et krav som er støttet paa overenskomst om bruk av fast eiendom, men et krav som er bygget umiddelbart paa loven. Jeg henviser i saa henseende til høiesterettsdom av 29 juni 1929 i sak Rich. Seligmann mot Rud. Hinsch (ikke inntatt i Retstidende).

Like overfor innstevntes subsidiære paastand om at tilbakesøkningskravet maa ansees for at være frafalt for det tidsrum som ligger forut for i oktober 1923, da Osters husleie blev regulert ifølge hans eget ønske ved ny overenskomst med selskapet finner jeg det tilstrekkelig at henvise til bestemmelsen i boligloven av 12 juli 1918 §8 siste ledd, hvorefter den som mottar større husleie enn loven hjemler skal tilbakebetale det for meget erlagte. Det er klart at denne følge ikke utelukkes ved at leieboeren frivillig betaler den ulovhjemlede leie. Lovens preseptoriske karakter medfører overhodet at leierne ikke saa lenge leieforholdet vedvarer kan hverken uttrykkelig eller stiltiende fraskrive sig retten til tilbakesøkning av for meget er lagt husleie.

Den samme betraktning maa anvendes overfor innstevntes

Side:547

paastand om at Oster ved den nevnte ordning i 1923 maa ansees for at ha vedtatt en voldgiftsmessig fastsettelse av leien.

Naar innstevnte som en ytterligere subsidiær paastand har gjort gjeldende, at det beløp som selskapet skal tilpliktes at tilbakebetale maa bli at fastsette ved skjønn av husleienevnden under hensyn til hvad leien burde ha utgjort i hvert av aarene fra 1920 til 1926, gaar jeg ut fra at denne paastand likesom professor Skeies uttalelser i samme retning i den under saken dokumenterte betenkning fra ham er bygget paa den betraktning at det her gjelder et erstatningskrav. Da jeg som nevnt ikke er enig heri finner jeg ikke grunn til at gaa nærmere inn paa spørsmaalet om hvorvidt der vilde være adgang til at henvise en saadan avgjørelse til husleienevnden eller ankenevnden. Jeg skal alene tilføie at Høiesterett ialfall vilde savne adgang til under nærværende sak at gi husleienevnden eller ankenevnden bindende paalegg.

Jeg vil efter det anførte votere for at appellantens paastand tas til følge, dog saaledes at jeg ikke finner at det er grunn til at til kjenne appellanten høiere rente enn 4 procent og heller ikke til at tilkjenne ham saksomkostninger. Jeg stemmer for saadan

Dom:

A/S Karl Johans gate 27 betaler til Deliciosa - Leopold Oster kr. 14.679 med 4 av hundre i aarlig rente deraf fra 13 juli 1926. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Bang: Jeg er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige henholde mig til den begrunnelse som flertallet har gitt. Jeg er saaledes enig i at boliglovgivningen ikke finner anvendelse paa Osters forhold til A/S Karl Johans gate 27, dels fordi hans stilling som leietager er vesensforskjellig fra en almindelig leietagers og dels ogsaa paa grunn av hans stilling som aktionær i selskapet.

Det er paa det rene at Oster som leieboeraktionær hadde fortrinsvis til fortsatt leie av sine lokaler ved leietidens utløp. Dette betyr efter min mening at han hadde en stedsevarende rett til bruk av lokalene paa betingelse av at han opfylte sine forpliktelser overfor selskapet bl.a. til betaling av den leie, selskapets styre maatte fastsette. Dertil kommer den rett som er leieboeraktionærene hjemlet i vedtektenes §3. Det er her uttalt at leieboeraktionærer ikke kan avhende sine aktier uten at de leiede lokaler samtidig i henhold til leiekontrakten overdras til kjøperen av aktiene, og at selskapet aksepterer denne som leier. Det forutsettes altsaa her at leieboeraktionærene kan avhende sine aktier saaledes at leiekontrakten følger med i handelen. Det er dog forbeholdt de andre aktionærer i forbindelse med selskapet en forkjøpsrett og videre en rett for styret til at nekte at akseptere den nye leier. Herom anføres i vedtektenes §3: «Hvis ingen av de øvrige aktionærer vil overta aktiene for samme pris som vitterlig derved kan opnaaes, og selskapet ikke ønsker samtidig at overta lokalene til ny bortleie skal selskapet være forpliktet til at akseptere salget av disse

Side:548

aktier saa vel som den nye leier. Bindende tilbud maa foreligge for selskapets disponent i 14 dager. Styret kan dog nekte at akseptere en ny leier saafremt det finner dette ønskelig av hensyn til selskapets eller de øvrige aktionærersfellesinteresser. En saadan avgjørelse kan av vedkommende aktionær innen 14 dager efter at styrets nektelse er blitt ham meddelt innankes for en ekstraordniær generalforsamling; hvis denne med 2/3 flertall av de møtende gir styrets nektelse sin tilslutning er avgjørelsen bindende». Den stedsevarende bruksrett og retten til at selge denne i forbindelse med aktiene gir leieboeraktionærne en vesentlig annen og tryggere stilling enn den almindelige leieboer, selv om de nevnte rettigheter er undergitt betingelser som anført. Like overfor en bemerkning av førstvoterende vil jeg i denne forbindelse gjøre opmerksom paa hvad der er oplyst i et innlegg for byretten av oktober 1926, nemlig at det da kun var 17 av selskapets 90 aktier som eiedes av personer som ikke var leieboere. Den omstendighet at leieboeraktionærene saaledes var i stort flertall paa den tid husleienevnden grep inn i forholdet medfører at det i virkeligheten var en ganske vesentlig betryggelse for hver enkelt leieboeraktionær mot overgrep fra styrets side i form av urimelige husleiepaalegg. Jeg forutsetter da at leieboeraktionærene som helhet i almindelighet vilde motsette sig vilkaarligheter fra styrets side overfor en leieboeraktionær.

Jeg mener efter dette at byrettens flertall har rett i at karakterisere leieboeraktionærforholdet som en «med eiendomsrett beslektet raadighetsrett» og jeg mener som byrettens flertall at den i Rt-1922-82 refererte høiesterettsdom tyder paa at Høiesterett har inntat det standpunkt at særrettigheter av vesentlig betydning for leietageren bringer ham utenfor boliglovens omraade.

Videre mener jeg at Oster som leieboer ikke kan sette sig ut over de plikter han som aktionær har overfor sine medaktionærer. Han er med fullt kjennskap til forholdet gaatt inn som aktionær i et gaardaktieselskap, som drives forretningsmessig med det maal at skaffe størst mulig overskudd bl.a. naturligvis ved at sette husleiene saa høit som forholdene paa eiendomsmarkedet til enhver tid gir anledning til. Virksomhetens art og formaal maa ha funnet sitt uttrykk i vedtektene, som utgjør selskapsavtalen, og som derved forplikter aktionærene innbyrdes til at samvirke for selskapets formaal. Det maa da betegnes som et brudd paa selskapskontrakten om den enkelte aktionær søker at rokke ved et saadant hovedpunkt som selskapsinntektens tilveiebringelse ved husleiens fastsettelse efter forretningsmessige prinsipper. Det vilde være et brudd paa den inngaatte forpliktelse overfor den gruppe av aktionærer, hvis interesser i selskapet helt eller for den vesentligste del beror paa deres aktier. Der er ingen grunn til at undta leieboeraktionærene fra de plikter som selskapskontrakten saaledes paalegger aktionærene. Efter hvad det foreligger maa det nemlig antas at oertagelse av aktier fra leieboernes side har vært en helt frivillig sak motivert dels med de før nevnte fordele som overtagelse av aktier bragte dem i deres egenskap av brukere av lokaler i gaarden, dels derved at erhvervelse av aktier i selskapet maatte

Side:549

ansees som en god forretning. Det er da heller ikke fra Osters side i hans brev til husleienevnden av 19 februar 1926 klaget over at aktiene er ham paatvunget. Som følge herav kommer boligloven av 12 juli 1918 dens §7, 3dje ledd ikke til anvendelse paa forholdet Lovens bestemmelse her er nemlig betinget av at der er paalagt leieboerne nye økonomiske forpliktelser, hvilket her ikke er tilfelle. Denne innbyrdes plikt til samvirke til selskapsformaalet forplikter da efter min mening hver enkelt leieboeraktionær overfor de andre aktionærer til ikke at søke sin leie regulert i strid med det hele formaal. Derved er en regulering gjennem husleienevnden avskaaret. Efter den nevnte lovs §7, 4de ledd har nevnden ved sin regulering av husleien at gaa ut fra hvad det er rimelig leie ved almindelige forhold med tillegg for stigning i rentefot og driftsutgifter. Kun for disse 2 posters vedkommende er saaledes husleienevnden berettiget og forpliktet til at ta konjunkturene i betraktning, og en helt forretningsmessig husleieansettelse som i selskapets vedtekter forutsatt kan husleienevnden ikke befatte sig med. Jeg bemerker videre at boligloven hjemler regulering i forholdet mellem utleier og leier, men loven gir ikkehusleienevnden nogen myndighet til at sette ut av betraktning leierens kontraktsmessige forpliktelse overfor andre personer, i dette tilfelle hans forpliktelse over medaktionærer ifølge selskapskontrakten. Hindrer en saadan forpliktelse leieren i at benytte sig av en leieregulering overensstemmende med boliglovens prinsipper maa husleienevnden nekte sin medvirkning hertil. Jeg undlater ikke i denne forbindelse at nevne at det efter min opfatning er det samme hensyn som gjør at husleienevnden som regel vil være inkompetent til at befatte sig med husleieregulering efter begjæring av de enkelte medlemmer av de nu saa almindelige boligaktieselskaper. Paa den annen side er det naturligvis intet til hinder for at vedkommende aktieselskap som saadant gjennem sitt styre henvender sig til husleienevnden for paa forhaand at faa husleiene i gaarden regulert som en foranstaltning til selskapets betryggelse overfor inngrep i henhold til boligloven. Saaledes sees det at være forholdt fra A/S Karl Johans gate 27's side i 1926 efterat Oster hadde sendt sin begjæring til husleienevnden. Selskapets henvendelse til husleienevnden var motrvert med de vanskelige og brokede forhold under kronestigningen m.v.

Jeg vil til slutt peke paa at Oster har deltatt i selskapets generalforsamlinger, saaledes ogsaa i valg paa styre, og der foreligger intet om at han i saa henseende har dissentert fra aktionærenes flertall. Jeg maa saaledes gaa ut fra at han har vært med paa at innsette det styre, som ifølge vedtektene har myndighet og plikt til at avslutte leiekontrakter ogsaa med leieboeraktionærer. Det vilde i mine øine være en eiendommelig rettstilstand om Oster skulde antas at ba rett til med husleienevndens medvirkning at sette sig i egenskap av leier utover de leiekontrakter han i 1920 og 1924 inngikk med et styre, som han selv har vært med paa at velge, og som representerer og binder ham i hans egenskap av aktionær.

Jeg vil efter dette stemme for stadfestelse av byrettsdommen

Side:550

likesom jeg finner at appellanten maa paalegges at utrede sakens omkostninger for Høiesterett. Efter utfallet av konferansen finner jeg ikke grunn til at formulere konklusjon.

Dommer Andersen: Enig med førstvoterende. Dommer Aars, de ekstraordinære dommere justitiarius Eid og overrettsdommer Borch samt justitiarius Berg: Likesaa.

Av byrettens dom:

Nærværende sak er i det vesentlige paralell med den samtidig hermed paa dømte sak nr. 1404/26 A/S Kobberutsalget mot A/S Karl Johans gate 27. (Dommen er inntatt nedenfor.)

Saksøkeren i nærværende sak Leopold Oster, innehaver av frukt- og konfektforretningen «Deliciosa» sees av det dokumenterte at ha hatt forretningslokale i Karl Johans gate 27 helt fra 1915-18, men efter hvad der er oplyst er hans husleieforhold først ordnet ved overenskomst av 22 mars 1920. og der hersker enighet om, at tvisten i denne sak kun dreier sig om leieforholdet fra 1 mars 1920.

Efter denne overenskomst skulde Oster overta 5 aktier i A/S Karl Johans gate 27 og skulde derefter noteres og anerkjennes som leieboeraktionær. For et butikkiokale med en liten kjeller skulde leien fra 1 mars 1920 være kr. 8000 pr. aar og skulde vare til april 1925 med rett for leieren til at fornye leien for yderligere 5 aar paa samme vilkaar, saafremt han fremdeles eiet 5 aktier.

I 1923 blev der foretatt en regulering av gaardens leier, hvorved Osters leie blev satt ned til kr. 6500 pr. aar. Samme aar leiet imidlertid Oster større kjellere i gaarden med en gulvflate av ca. 45 m.2, mens hans tidligere kjeller kun hadde en gulvflate av ca. 6 m.2 . For denne nye kjeller skulde han ifølge dok. 48 a ad 3 betale kr. 1350 pr. aar, efter hvilken leie, han saavidt sees ogsaa har betalt i nogen maaneder fra i oktober 1923. Imidlertid sees Oster at ha inngaatt ny kontrakt, som er datert 30 september 1924, som omfattet butikklokale med kjellere, d. v. s. baade den gamle og den nye kjeller. Efter denne kontrakt, som skulde gjelde fra i januar 1924 til 1933 med rett for leieren til fornyelse yderligere i 10 aar, skulde den samlede leie være kr. 7600 pr. aar.

Denne leie blev saa betalt inntil husieienevnden i mai 1926 nedsatte Osters leie til kr. 6000 hvorav for kjelleren kr. 900. Denne avgjørelse blev av gaardsselskapet innbragt for ankenevnden, som imidlertid forkastet anken.

- - - Under processen har Oster i paastandsbeløpet fratrukket den leie, som. faller paa den lille kjelder, som Oster hadde før i oktober 1923, og som han har utregnet til kr. 105.88 pr. aar. For tidsrummet i mars 1920 til 1 oktober 1923 skulde dette utgjøre kr. 379.40 og det endelige prinsipale paastandsbeløp blir derefter kr. 14.679,05. - - -

Innstevnte har ogsaa i nærværende sak fremsatt den innsigelse, at forholdet ikke kommer under husleiereguleringen, fordi der ikke foreligger et rent leieforhold, idet leieren er aktionær i gaardsselskapet. Likesom han har fremsatt den innsigelse, at kravet er foreldet, forsaavidt angaar den del, som skriver sig fra tiden forut for 3 aar før paaklagen. - - -

Med hensyn til innstevntes innsigelser kommer jeg til samme resultat

Side:551

som i paralellsaken: A/S Kobberutsalget mot samme innstevnte og kan henvise til den begrunnelse som der er gitt. Jeg mener saaledes, at leieforholdet kommer inn under husleieloven, og at innstevnte efter husleienevndens nedsettelse av leien plikter at tilbakebetale leie i henhold til husleielovens §8, jfr. §7, men jeg mener, at innstevnte maa gis medhold i at endel av tilbakebetalingskravet er foreldet og at der gjelder en foreldelsesfrist av 3 aar. - - -

Jeg finner efter det anførte at kunne votere for godtagelse av citantens subsidiære paastand, dog saaledes, at der i domsbeløpet blir at fratrekke de før forliksklagen forfalne leieterminer, tilsammen kr. 1000, saaledes at domsbeløpet blir kr. 4264.28, og saaledes at der kun tilkjennes 4 procent renter fra paaklagen.

I domsbeløpet blir ved opgjøret at fratrekke de efterhvert forfalne leieterminer fra 1 august 1926. - - -

L. Ustvedt.

Jeg finner i tilslutning til professor Skeie, at det heromhandlede kontraktsforhold ikke omfattes av husleielovens bestemmelser om tilbakebetaling av for meget betalt leie. Jeg henviser til mit votum i den annen sak - nr. 1404/26 A/S Kobberutsalget mot A/S Karl Johans gate 27. - - -

Carl Bonnevie.

Jeg slutter mig til annenvoterende.

M. Ebbel.

Jeg henviser til min bemerkning i paralellsaken.

L. Ustvedt.

- - - Med hensyn til innstevntes første innsigelse er det tilstrekkelig at henvise til høiesterettsdommer i Rt-1919-742 og Rt-1921-721. Ved disse dommer, hvorav den første forøvrig er avsagt under sterk dissens er det avgjort at husleielovgivningen ogsaa gjelder for leiekontrakter, som er inngaatt før loven er gjort gjeldende for vedkommende kommune, naar kontraktene kun er inngaatt efter loven av 10 mai 1916 som traadte i kraft straks. Heromhandlede kontrakt er, som nevnt, inngaatt 10 november 1916 og skulde da efter det anførte være regulering undergift, til tross for, at husleieregulering av kommunestyret først blev besluttet for forretningsgaarder den 16 november 1916.

Innstevnte har imidlertid, som nevnt, hevdet, at kontrakten allikevel ikke er gjenstand for regulering, fordi den ikke angaar et rent husleieforhold og har i den anledning innhentet en erklæring fra professor Skeie. Jeg kan dog ikke finne mere ut av professor Skeies erklæring enn at han mener at et saadant forhold som det her omhandlede burde være undtatt fra husleieregulering, men at dette skulde fremgaa av loven, har han saavidt jeg kan se, ikke paavist.

Man kan være enig i, at voksne og myndige personer, som inngaar skriftlige kontrakter, som de i mange aar har funnet sig tjent med, og som de har ønsket at fortsette i lang tid fremover, ikke under de foreliggende omstendigheter, hvor vedkommende ogsaa som aktionær har deltatt i behandlingen av gaardens anliggender, burde kunne paaberope sig husleieregulering. Der er derfor ingen grunn til at ta avstand fra innstevntes uttalelse om, at søksmaalet er usmakelig, men jeg kan ikke finne nogen bestemmelse i loven, hvorav det skulde fremgaa, at en leieboer, fordi han samtidig er aktiortær i vedkommende eiendom, ikke skulde kunne paaberope sig husleielovgivningen. Denne gjelder for Oslo saavidt sees all utleie, undtagen hotellvirksomhet, og overfor gaardsselskapet er innstevnte først og

Side:552

fremst leier. Det er ogsaa som leier, at han er blitt aktionær. Hans aktionærinteresse er forøvrig ogsaa saavidt begrenset (5 aktier av 90), at han ialfall ikke kan ha hatt nogen avgjørende innflydelse paa leiernes ansettelse.

Den paaberopte høiesterettsdom i Rt-1926-272 kan ikke finnes at ha nogen betydning for heromhandlede spørsmaal.

Efter det anførte maa innstevntes tilbakebetalingsplikt efter husleielovens §8, jfr. §7, være klar.

Et meget tvilsommere spørsmaal er det reiste spørsmaal om preskripsjon av endel av tilbakesøkningskravet.

I høiesterettsdom i Rt-1917-107 er det uttrykkelig uttalt, at et krav efter husleielovens §8 ikke er noget erstatningskrav, men et civilrettslig tilbakebetalingskrav, altsaa et restitusjonskrav. Efter dette blir preskriptsjonsbestemmelsen for dette kravs vedkommende ikke at søke i §28 i straffelovens ikrafttredelseslov, men i loven av 1896, og spørsmaalet blir da, om det er 10 aars fristen efter lovens §3 eller 3 aars fristen efter §5 som skal gjelde for dette tilfelle.

Spørsmaalet er visstnok noget tvilsomt, men det maa formentlig sies, at kravet er opstaatt av leieforholdet og at det derfor er støttet paa overenskomst om bruk av fast eiendom.

Jeg antar derfor - under tvil - at der for heromhandlede krav gjelder en foreldelsesfrist av 3 aar efter foreldelseslovens §5 punkt 1, og at fristen blir at regne fra 3 aar forut for forliksklagen.

I husleielovgivningen finnes ingen preskripsjonsbestemmelser, hvilket er naturlig, da hele husleiereguleringen jo var en kriseforanstaltning som antagelig var tenkt at skulde avvikles nogenlunde snart. Man kan derfor formentlig gaa ut fra, at det ikke har vært meningen, at et tilbakebetalingskrav i et husleieforhold skulde kunne holdes aapent i en saa lang aarrekke som der her er tale om, og det er kanske ogsaa av den grunn rimelig at anta, at der for et saadant krav gjelder en foreldelsesfrist av 3 aar. - - -

L. Ustvedt.

Jeg finner saken meget tvilsom, men kommer til et annet resultat enn førstvoterende.

I tilslutning til professor Skeies uttalelse av 16 mai 1927 finner jeg, meget gode grunner tilsier, at det heromhandlede forhold ikke rammes av husleiereguleringsloven. De tvil som forsaavidt er tilstede, maa komme inn stevnte som huseier tilgode, fordi loven her danner en undtagelse fra vaar lovgivnings almindelige prinsipp om fri eiendomsraadighet og fri adgang til at slutte kontrakter, jfr. høiesterettsdom i Rt-1922-782.

Det foreliggende tilfelle er helt forskjellig fra husleiereguleringens centrale og sociale virkefelt, hvor det gjelder at beskytte en leieboer, som bare har en almindelig leiekontrakt at støtte sig til, overfor huseieren, som i kraft av eiendomsrett og kontraktsfrihet gjennem opsigelse eller forhøielse av husleien faktisk ofte kan tvinge leieboeren bort fra sitt hjem. I et slikt almindelig husleieforhold hvor to enkle ydelser staar mot hverandre nemlig leiesummen og leiligheten, er ogsaa de to strenge følger av rettsstridig forhold fra huseierens side, nemlig straffansvar og plikt til at tilbakebetale for meget betalt leie lettere at anvende enn i et sammensatt forhold som her.

Citantskapets stilling er vesensforskjellig fra en almindelig leieboers, idet det gjennem det foreliggende kontraktsforhold har sikret sig en stor del av den rettsbeskyttelse som ellers husleiereguleringen sikrer leieboerne. Jeg henviser herom til Skeies betenkning, og fremhever bare, at citantskapet

Side:553

som aktionær har hatt innflydelse paa gaarden drift og andel driftsoverskuddet. I sin dobbelte egenskap av aktionær og leier har det kunnet sikre sig adgang til at beholde sine forretningslokaler til 1943. Lejeavtalen utgjør her bare et ledd i den hele avtale som er truffet. Saalenge denne hele avtale bestaar og citantskapet nyter en rekke forskjelligartede fordeler av den synes det ogsaa i høi grad ubillig om citantskapet med virkning bakover i tiden skal kunne paaberope sig husleieloven av 1916 §6, jfr. loven av 12 juli 1918 §8, og kreve formeget betalt husleie tilbake. Jeg finner ikke at der her foreligger et forsøk paa at omgaa husleieloven, men derimot et reelt forsøk paa at skape et interessefellesskap mellem en flerhet av leieboerne forat sikre sig en med eiendomsrett beslektet raadighetsrett over forretningslokalene og tillike sikre sig andel i denne forretningsgaards verdistigning. Helt anderledes vilde forholdet stillet sig, om aktiene og de fordeler som knytter sig til dem, i realiteten ingen betydning hadde for citantskapet. Men nettop fordi de efter forholdets art maa antas at spille en vesentlig rolle finner jeg, om enn under tvil, at kontraktsforholdet ikke rammes av den strenge bestemmelse i husleieloven om straff og tilbake betaling. - - -

Carl Bonnevie.

Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med annenvoterende.

M. Ebbel.