LE-1987-10

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-09-04
Publisert:	LE-1987-00010
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 4. september 1989 i overskjønn LE-1987-00010, hl.nr 155/87 og overskjønn LE-1987-00034, hl. nr. 790/87.
Parter:	Overskjønn nr. 10/87: Saksøker: Lørenskog kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hesselberg, Oslo). Saksøkt: Per Lie Ulven (Prosessfullmektig: Advokat Arne Bennin, Oslo). Overskjønn nr. 34/87: Saksøker: Liv Ulven (Prosessfullmektig: Advokat Ole Borge jr., Oslo). Saksøkt: Lørenskog kommune (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hesselberg, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Wilhelm Omsted, formann. Skjønnsmenn: Eiendomsmegler Erik Martinsen, Fjellhamar. Overingeniør Per Vestad, Strømmen. Entreprenør Egil Jarl Nilsen, Kløfta. Siv. ingeniør Ragnar Evensen, Nordby
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, Renteloven (1888), Tvistemålsloven (1915) §156, §98, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §42, §54, §54a, Bygningsloven (1965) §25, §42, §61, Forsinkelsesrenteloven (1976) §5, §42, §5, §8, §9, Plan- og bygningsloven (1985) §70

Lørenskog kommunestyre vedtok 14. mars 1984 reguleringsplan for området Sønnaveien - Kleiva. Reguleringsplanen ble stadfestet av fylkesmannen i Oslo og Akershus den 31. juli 1984.

Ved planen er det avsatt grunn til opparbeidelse av ny Bjørndalsvei fra Multeveien til Sønnaveien. Lørenskog kommunestyre vedtok 12. juni 1985 å foreta ekspropriasjon i medhold av §35 nr. 1 annet ledd i bygningsloven av 18. juni 1965, og kommunen be gjærte ekspropriasjonsskjønn avholdt ved Strømmen herredsrett overfor 10 saksøkte. Herredsretten avsa skjønn den 3. oktober 1986.

To av de saksøkte, Eldar G. Heltberg (takst nr. 5) og Per Lie Ulven (takstnr. 8) begjærte i rett tid overskjønn, (overskjønn nr. 10/87). Heltberg og kommunen inngikk forlik under saksforberedelsen, og saken ble for dette takstnummers vedkommende hevet ved lagmannsrettens kjennelse av 7. april 1989.

Reguleringsplanen omfattet også Liv Ulvens eiendom gnr. 104 bnr. 599. Eiendommen er ubebygget og i planen regulert til friområde, jfr. bygningsloven §25 nr. 4. På vegne av Liv Ulven fremsatte advokatene Borge og Borge krav om straksinnløsning etter bygningsloven §42 i brev av 19. september 1985 til kommunen.

Videre forhandlinger mellom Liv Ulven og kommunen førte ikke frem, og hun begjærte den 13. juni 1986 skjønn avholdt ved Strømmen herredsrett. Under saksforberedelsen for herredsretten aksepterte kommunen at det var inngått avtale mellom partene om at kommunen skulle innløse friområdet slik at skjønnsretten bare skulle behandle verdsettelsesspørsmålet. Herredsretten avsa skjønn den 18. mai 1987 og fastsatte innløsningsummen til kr 650000,- med tillegg av 12 % rente p.a. fra rettskraftig skjønn.

Liv Ulven har i rett tid begjært overskjønn. Dette overskjønn har saksnummer 34/87 ved lagmannsretten.

I medhold av skjønnsloven §2, jfr. tvistemålsloven §98 er de to saker forenet til felles forhandling og avgjørelse ved lagmannsretten.

Skjønnsforhandlinger er holdt 29.-31. mai 1989. Rettsboken viser hvem som møtte og forklarte seg. Lagmannsretten var på be faring, og det er foretatt dokumentasjon som rettsboken viser.

Det fremkom ingen innvendinger mot overskjønnenes fremme. - - - -

Sak nr. 10/1987 - Per Lie Ulven.

Saksøktes eiendom er på ialt 3472 m2. Det er avstått grunn til Bjørndalsveien og til tomt for en pumpestasjon for hovedkloakknettet. Bjørndalsveien er regulert med en total bredde på 17,5 meter hvorav 10 meter er kjørebane og gang/sykkelbane og det resterende er grøfter m.v. Over eiendommen legges veien på fylling. På nordsiden av Bjørndalsveien, mellom denne og Sønnaveien, blir det igjen et lite areal på ca 80 m2 som det er enighet om at kommunen skal innløse. Ialt erverver kommunen 1516,- m2 av eiendommen slik at det gjenværende areal er 1956 m2. Noe av det areal som avstås er gammel veigrunn for den tidligere Sønnaveien.

For overskjønnet gjelder de samme skjønnsforutsetninger som for underskjønnet. Lagmannsretten viser til de alminnelige skjønnforutsetninger slik disse er gjengitt av herredsretten på side 3-9 i underskjønnet. Som spesielle skjønnsforutsetninger gjelder:

"1. Det medgår 1245 m2 til Bjørndalsveien, herav er 207 m2 gammel veigrunn.

2. Kommunen erverver 191 m2 beliggende i eiendommens sydvestlige hjørne til pumpestasjonen.

3. Kommunen erverver et innløsningsareal på ca 80 m2 beliggende i eiendommens nordvestlige hjørne mellom nye Bjørndalsvei og Sønnaveien."

Kommunen har tatt grunnen i besittelse, og partene er enige om at 10. januar 1986 skal legges til grunn som tiltredelsestidspunkt.

Saksøkeren har i det vesentlige anført:

Prisipalt hevdes det at eiendommen ikke kan anses som tomtegrunn. De topografiske forhold gjør den lite hensiktsmessig til bebyggelse og det foreligger byggegrenser mot Sønnaveien, Elvågaveien og en kraftlinje på eiendommens vestside som begrenser bebyggeligheten. Den naturlige utnyttelse er til skogbruk, jordbruk eller tilleggsområde for annen eiendom. Det påpekes videre at området ønskes bevart som en fri "grønn korridor" for almenheten for å sikre adkomsten til Markaområdet syd og vest for boligområdet. Dette er lagt til grunn i kommunens generalplan. Den påregnelige regulering av området er følgelig ikke til bebyggelse, men til friareal for sikring av generelle friluftsinteresser i kommunen. Denne målsetting er også fulgt opp ved at det den 20. juni 1988 er nedlagt bygge- og delingsforbud.

Subsidiært hevdes det at det må foretas en betydelig justering av tomteprisen etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, 3. og fjerde ledd for de investeringer kommunen har foretatt, både ved veianlegget og ved ledningsanlegg, herunder kloakkpumpestasjonen som er bygget på saksøktes eiendom. Pumpestasjonen er av avgjørende betydning for byggemuligheten.

Kommunen krever ikke refusjon for anlegget, og det skal da også gjøres fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §9 for de fordeler ekspropriasjonstiltakene medfører for saksøktes gjenværende eiendom.

Ved erstatningsberegningen må det også tas hensyn til at grunneieren har en tilpasningsplikt ved reduksjon av byggearealet.

Han må innrette seg på den mest regningssvarende måte ved utnyttingen av restarealet. Det er bare grunneierens nettotap som kan erstattes, og ved beregningen av dette må differanseprinsippet, slik dette er utviklet i Rt-1976-1507, legges til grunn. Ved sammenligningen med prisene på de tomter som ellers er solgt i umiddelbar nærhet av saksøktes eiendom må det legges vekt på at forutsetningen ved disse salg har vært at tomtene straks kunne bebygges, noe som også fremgår av de fremlagte kontrakter. Dette er ikke tilfelle for saksøktes eiendom og det vil føre til en reduksjon i prisen.

Saksøkeren har nedlagt påstand om at overskjønnet fremmes og at Lørenskog kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Saksøkte har i det vesentlige anført:

Erstatningen for avståelsen vil måtte bygge på at eiendommen verdsettes som tomteareal. Området er og var et byggeområde for boliger. En eventuell regulering til friområde slik saksøkeren hevder, vil måtte behandles på samme måte erstatningsrettslig sett. Tomten ligger i umiddelbar tilknytning til et eksisterende tomteområde og må ses som en del av dette. Eiendommen må anses lett bebyggelig ved bygging av eneboliger med sokkeletasje, uten at det er nødvendig med sprengning. Kloakkavløpet vil, uavhengig av kommunens kloakkpumpestasjon, kunne ordnes ved at den pumpes opp til det private ledningsnett i Sønnaveien. Eiendommen vil kunne bebygges med 4 hus når det sees bort fra reguleringen og ekspropriasjonsinngrepet.

Verdsettelsen må skje på grunnlag av en strøkpris i området, og ved bestemmelsen av denne er det naturlig å se hen til 3 tomter som er solgt i Sønnaveien, og som ligger like ved saksøktes eiendom. Etter de dokumenterte kjøpekontrakter er det da regnet med en råtomtepris på kr 425000,- pr. tomt. Verdivurderingen må skje på grunnlag av prisene på tiltredelsestidspunktet. Den mulige nedgang i tomteprisen som deretter er skjedd skal det altså ikke tas hensyn til.

Det bestrides at Bjørndalsveien medfører noen fordel for saksøktes gjenværende eiendom som kan medføre fradrag etter eks propriasjonserstatningsloven §9. For så vidt angår kloakkanlegget krever kommunen dekket sine utgifter med ca kr 10000,- pr. tomt og saksøkte får dermed ingen fordel av dette tiltaket som det kan gjøres fradrag for. Fordelen ved pumpestasjonen vil for øvrig bare kunne kompenseres i erstatningen for denne, og ikke i erstatningen for det areal som avstås til vei.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

"1. Saksøkte tilkjennes full erstatning, herunder: a) Erstatning for grunn etter tomtepris. b) Erstatning for skråning til vei. c) Ulempeerstatning for gjenværende eiendom. d) Avsavnsrente fra 10. januar 1986.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Erstatningen skal fastsettes på grunnlag av reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Etter loven §10 er det verdien på tiltredelsestidspunktet som skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Ved den aktuelle regulering er de avståtte arealer gjort ubebyggelige idet de er utlagt til vei og til kommunalt anlegg for kloakkpumpestasjon til hovedledningen i det regulerte området.

Denne regulering vil det etter rettspraksis måtte sees bort fra, jfr. Rt-1977-24 og Ot.prp. nr. 50 (1982-83) side 51.

Spørsmålet blir så hva som er den påregnelige utnytting når det sees bort fra reguleringsplanen. Eiendommen ligger i utkanten av det området som dekkes av reguleringsplanen. Både på nord- og østsiden er det boligbebyggelse helt inn til eiendommen. På vestsiden går en kraftlinje. Den del saksøkte beholder etter ekspropriasjonen er uregulert. I generalplan for Lørenskog vedtatt i 1975 og godkjent av Miljøverndepartementet i 1983 er eiendommen disponert til friareal, og det tilsvarende fremgår av et foreliggende utkast til arealdisponeringsplan for kommunen datert november 1987. Eiendommen ligger i skrånende syd- og vestvendt terreng ned mot et myrområde. Tatt i betraktning eiendommens beliggenhet finner lagmannsretten at den naturlig inngår i bebyggelsesområdet, og at den som utgangspunkt må anses som en del av dette.

Kommunen har sterkt fremhevet at den påregnelige regulering imidlertid vil være til friområde, og at dette er et friområde for almenheten, og ikke bare for beboerne i det omkringliggende område som inngår i den foreliggende reguleringsplanen.

Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det dreier seg om et areal som vil danne en korridor som adkomstområde til Marka.

Lagmannsretten finner, som herredsretten, at dette må anses som et friområde som hovedsakelig skal tilfredsstille boligområdets behov for friareal. En eventuell slik regulering vil det da måtte sees bort fra, jfr. Rt-1977-24. Lagmannsretten viser for øvrig til herredsrettens begrunnelse som retten slutter seg til.

Erstatningen vil etter dette bli å fastsette på grunnlag av verdien som tomteområde.

Før ekspropriasjonen var eiendommens areal på 3265 m2. Den gamle veigrunn i Sønnaveien, som ligger under eiendommen, er da ikke regnet med. Den ville hatt byggelinjer mot Sønnaveien i øst og mot kraftlinjen i vest. Derimot antas det ikke å eksistere noen byggelinje mot Elvågaveien. Den er etter det opplyste ikke opptatt som kommunal vei. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at eiendommen kunne ha vært delt i 4 tomter.

Adkomstforholdene kunne dels ha vært løst ved tilknytning til Sønnaveien, og dels med tilknytning til Elvågaveien som er en naturlig forlengelse av den gamle Bjørndalsvei. Ekspropriasjonsinngrepet medfører at 2 av tomtene må anses å gå tapt.

Ved vurderingen av strøkprisen har lagmannsretten sammenlignet med de priser som er oppnådd for de 3 nærliggende eiendommer i 1986. Tomtene er solgt ferdig opparbeidet, men i en spesifikasjon over kjøpesummen er det regnet med en pris pr. tomt på kr 425000,-. Ved erstatningsutmålingen vil det måtte foretas en justering etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, 3. ledd slik at det sees bort fra den verdiøkning kommunens investeringer har medført for det areal som saksøkte avstår.

Det må følgelig sees bort fra den verdiøkning som det innebærer at den nye Bjørndalsvei føres inn i og gjennom området, og opparbeidelsen av vann- og kloakkledninger langs veien. Selv om det ikke skal være private avkjørsler til Bjørndalsveien innebærer det utvilsomt en verdiøkning som har gitt seg utslag i strøkprisen, at man her får en vei som gir bedre adkomst til området. Lagmannsretten tar videre hensyn til at saksøktes eiendom ligger lenger ned i terrenget mot et myrområde og nærmere kraftlinjen enn de 3 nevnte eiendommer. Det tas også hensyn til at utbyggingen av saksøktes eiendom med hensyn til interne veiløsninger ville ha falt forholdsvis kostbar.

Ved at Bjørndalsveien er lagt på fylling og at kloakkpumpestasjonen har fått en uhensiktsmessig beliggenhet for den videre utnytting av saksøktes gjenværende eiendom er det oppstått en særulempe som retten har tatt hensyn til, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §8. På den annen side har lagmannsretten tatt hensyn til de spesielle fordeler som er oppstått for eiendommen ved at kloakkeringsforholdene er blitt enklere som følge av anlegget av kloakkpumpestasjonen.

Etter dette har lagmannsretten funnet at erstatningen bør settes til kr 390000,-.

Saksøkte har etter ekspropriasjonserstatningsloven §10, krav på avsavnstap som her settes til rentetapet ved at han ikke har fått utbetalt erstatningen ved kommunens tiltredelse. Renten er satt under hensyntagen til hva han ville ha kunnet oppnå ved å plassere et beløp av den størrelsesorden det her er tale om.

Rentenivået har vært klart synkende og retten fastsetter avsavnsrenten til 13,5 % hvori er innbefattet rentesrente.

Overskjønn nr. 34/1987 - Liv Ulven

Saksforholdet og bakgrunnen for innløsningskravet fremgår av herredsrettens skjønn side 1-3 og lagmannsretten viser til denne fremstillingen. Særskilte skjønnsforutsetninger er ikke oppstilt, men partene er enige om at hele det areal som er regulert til friområde omfattes av innløsningen. Arealet er fradelt og har gnr. 104 bnr. 599.

Saksøkeren, Liv Ulven, har i det vesentlige anført:

Det foreligger her en avtale mellom partene om innløsning.

Eiendommen vil måtte erstattes etter den påregnelige utnyttelse av arealet til boligbebyggelse og det er salgsverdien som må legges til grunn. Den foreliggende regulering til friareal skal det sees bort fra.

Underskjønnet har tatt feil med hensyn til eiendommens utnyttelsesmuligheter. Også eiendommens østlige del har verdi som tomteområde selv om det ikke blir plassert bebyggelse der. Det er en mulighet for å utnytte eiendommen til terrassert bebyggelse i 2 etasjer, men under henvisning til forklaring fra vitnet arkitekt Slaatto er den mest påregnelige utnyttelse å dele eiendommen opp i 4 tomter slik at bebyggelsen plasseres i den øvre del av arealet. En slik bebyggelse vil ikke komme i strid med plan- og bygningslovens regler om gesimshøyde og mønehøyde, jfr. plan- og bygningsloven §70.

Etter avtale med OBOS vil tomtene kunne tilknyttes OBOS' ledningsanlegg uten vederlag. Dette er en fordel som grunneieren har og som betinger en høyere erstatning enn den som følger av råtomtpris for området.

Verdsettelsen må foretas på grunnlag av prisnivået på det tidspunkt innløsningskravet ble satt frem for kommunen, d.v.s. 19. september 1985. Subsidiært hevdes det at verdsettelsestidspunktet må være 3. januar 1986 da kommunen innga seg på en ordning om innløsning. Ytterligere subsidiært hevdes det at det er det tidspunkt da kommunen for underskjønnet meddelte at innløsningskravet var akseptert, d.v.s. 4. mai 1987. Etter at saksøkte krevde innløsning har hun ikke forføyet over området, og det har også vært tatt i bruk av almenheten.

Det bestrides at det foreligger noe grunnlag for fradrag i erstatningen etter ekspropriasjonserstatningsloven §9. De fordeler det innebærer at arealet er lagt ut til friareal er fordeler for alle tomteeiere i området og det dreier seg således ikke om noen særfordel for hennes eiendom.

Den erstatning herredsretten har fastsatt er for lav og det samme gjelder den fastsatte rente. For så vidt angår renten er det særskilt bemerket at det også må beregnes rentes rente.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

"1. Den av underskjønnet fastsatte erstatning for innløsningen forhøyes etter rettens skjønn.

2. Fru Liv Ulven tilkjennes renter fra det tidspunkt som legges til grunn ved erstatningsutmålingen med 15 % p.a. med tillegg av rentes rente fra hvert kalenderårskifte.

3. Fru Ulven tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet."

Saksøkte, Lørenskog kommune, har i det vesentlige anført:

Herredsrettens avgjørelse om at arealet blir å verdsette uten hensyn til at det er regulert til friområde, aksepteres. Det må imidlertid foretas en vurdering av sannsynligheten for at bebyggelse ville bli tillatt, uavhengig av den foreliggende reguleringsplan. Ved erstatningsfastsettelsen skal ekspropriasjonserstatningsloven §5 legges til grunn. Spørsmålet blir da hva som er den faktisk påregnelige bruk.

Det erkjennes at det går an å bygge på tomten, men omkostningene med dette er svært høye. Plan- og bygningslovens krav til mønehøyde og gesimshøyde forutsetter at det må foretas oppfylling der bebyggelsen plasseres og dette vil falle kostbart. Det hevdes videre at det må gjøres fradrag for de fordeler som sak søkeren får ved at hennes gjenværende tomteområde blir liggende nær friarealet. At det legges ut område til friareal innebærer også en høyere utnyttelse for hennes gjenværende eiendom. Dette er en fordel som det må gjøres fradrag for.

Med hensyn til verdsettelsestidspunktet anførers det at det ikke foreligger noe vedtak om eller avtale om tiltredelse. Arealet er ikke tiltrådt av kommunen og det er saksøkeren selv som har krevet innløsningen gjennomført. Det hevdes at det da må være avhjemlingstidspunktet for skjønnet som skal legges til grunn.

Saksøkte har nedlagt påstand om at overskjønnet fremmes og at kommunen blir tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Skjønnet gjelder erstatningsfastsettelse ved straksinnløsning etter §42 i bygningsloven av 1965. Partene er enige om at innløsning skal skje, og det er således ikke nødvendig for lagmannsretten å ta standpunkt til om loven vilkår for straksinnløsning er oppfylt.

I utgangspunktet skal erstatning ved innløsning etter bygningsloven §42 fastsettes på samme måte som ved rene ekspropriasjonssaker, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1983-143. Erstatningen blir da å fastsette på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984.

Kommunen har ikke opprettholdt anførslen om at reguleringen til friareal skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Erstatningen blir å fastsette på grunnlag av bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det vil da være den påregnelige utnytting, som det reelt er grunnlag for etter forholdene på stedet, som vil danne utgangspunktet for erstatningen.

Eiendommen ligger i sterkt skrånende østvendt terreng og lagmannsretten er enig i at den bratteste del av dette ikke vil kunne påregnes benyttet til bebyggelse. Vitnet arkitekt Nils Slaatto har utarbeidet en skisse for utnyttelse av arealet til boligbebyggelse. Skissen viser 4 hus av samme type - eneboliger - som i området for øvrig. Denne bebyggelse tenkes da lagt med 3 hus lengst vest på arealet langs den eksisterende adkomstvei og ett hus noe lenger ned på et platå der. Lagmannsretten anser det mest realistisk med bebyggelse bare på de 3 øverste tomter. Den fjerde tomt er så vanskelig tilgjengelig at retten ikke finner å kunne regne med at den ville ha blitt bebygget. Omkostningene med å klargjøre den for bebyggelse vil være såvidt betydelige at omsetningsmulighetene for denne tomt som selvstendig byggetomt vil være meget små.

Den østlige del av arealet er svært bratt og grenser mot Bjørndalsveien og et garasjeanlegg. Deler av dette området vil imidlertid ha betydning som hage/tilleggsareal for de tomter som blir bebygget og som dermed vil bli forholdsvis store. Denne omstendighet er tatt i betraktning ved vurderingen av arealets tomteverdi. Lagmannsretten har også tatt i betraktning at eiendommen har vederlagsfri tilknytning til OBOS' ledningsnett, men finner, som herredsretten, at denne rett ikke kan tillegges særlig betydning i og med at tomtene vil måtte tilkobles det offentlige ledningsnett som er opparbeidet og som kommunen vil være berettiget til å kreve refusjon for. Det refusjonsbeløp som vil falle på de enkelte tomter må imidlertid antas å bli påvirket av at tomtene fra tidligere hadde en mulighet til ordnet kloakktilknytning. Det er videre tatt i betraktnig at de 3 tomter som lagmannsretten har regnet med som bebyggelige måtte få særskilt adkomst, parallelt med den opparbeidede adkomstvei for de ovenforliggende eiendommer.

Med hensyn til verdsettelsestidspunktet bemerker lagmannsretten at det som utgangspunkt er det tidpsunkt skjønnet avhjemles som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen. Det foreligger ingen forhåndstiltredelse fra kommunens side, og verdsettelsestidspunktet antas da å følge av hovedregelen i ekspropriasjonserstatningsloven §10. Tidspunktet for frem settelsen av kravet om innløsning kan følgelig ikke legges til grunn.

Lagmannsretten kan heller ikke finne at det er et annet tidspunkt som skal legges til grunn i henhold til avtale mellom partene. Noen skriflig avtale foreligger ikke. Det er vist til kommunens brev av 3. januar 1986 der det er fremsatt tilbud om innløsning i minnelighet overenstemmende med Lørenskog formannskaps vedtak av 18. desember 1985. Vedtaket, som er referert i brevet, har denne ordlyd:

"Lørenskog kommune tilbyr seg å innløse fra fru Liv Ulven gnr. 104, bnr. 599 på 5566 m2 for kr 50,- pr m2, til sammen kr 278300,- + omkostninger ved tinglysing av skjøte.

Kjøpesummen utbetales straks kommunen har ervervet konsesjon og mottatt skjøte fritt for heftelser. Tilbudet gjelder for aksept innen 1/3-1986."

Dette tilbud ble avslått av fru Ulven og hun fremmet deretter innløsningskravet ved skjønnsbegjæring av 13. juni 1986. I tilsvaret til skjønnsbegjæringen bestred kommunen at vilkårene for straksinnløsning forelå, men etter direkte forhandlinger mellom partene meddelte kommunens prosessfullmektig i prosesskrift av 4. mai 1987 følgende:

"Herved bekreftes for ordens skyld at Lørenskog kommune aksepterer at det er inngått avtale om å innløse friområdet. Dette innebærer at saken forenkles betydelig, idet retten nå utelukkende skal behandle verdsettelsesspørsmålet. For ordens skyld presiseres at kommunen ikke hermed har gitt rettslige innrømmelser med hensyn til anvendelse av innløsningsbestemmelsene for lignende saker, jfr. §42, 2. pkt."

Retten oppfatter dette slik at kommunen dermed har frafalt å gjøre gjeldende innsigelse mot innløsningskravet. Det er opplyst under skjønnsforhandlingene at ingen av partene hadde tenkt på problemene med tiltredelses- og verdsettelsestidspunktet.

Lagmannsretten finner på denne bakgrunn ikke grunnlag for å fravike det vanlige prinsipp, nemlig at verdsettelsen skal skje på grunnlag av verdiene på skjønnstidspunktet.

Ved vurderingen av den pris som skal legges til grunn har retten tatt utgangspunkt i de opplysninger som foreligger om omsetninger i det omkringliggende område, nemlig saksøkerens salg av et tomteområde på 5027 m2 ved kjøpekontrakt av 21. oktober 1986.

Salgssummen for området var kr 1900000,- og kjøperne skulle i tillegg betale kr 400000,-. for vann, vei, kloakk og andre tekniske anlegg. Dette salg er foretatt på en tid da etterspørslen etter tomter var større enn nå. Det er på det rene at det i tiden etter 1986/87 har vært et generelt fall i tomteprisene, og lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at det også gjelder for det aktuelle området.

Lagmannsretten er kommet til en noe lavere erstatning enn den herredsretten har fastsatt, og fastsetter erstatningen til kr 600000,-.

Saksøkeren har krevet fastsatt renter av erstatningen. Rentebestemmelsen i ekspropriasjonserstatningsloven §10, 3 pkt., antas ikke å kunne legges til grunn ved straksinnløsning etter krav fra grunneieren. Innløsningen skjer da først og fremst i grunneierens interesse, og det er heller ikke skjedd noen overtagelse fra kommunens side, jfr. lagmannsrettens bemerkninger foran om verdsettelsestidspunktet. Etter Høyesteretts dommer inntatt i Rt-1903-117 og Rt-1917-129 skulle det etter den dagjeldende ordning beregnes prosessrenter fra skjønnsdatoen. Denne oppfatning er fulgt ved Oslo skjønnskommisjon, jfr. Rt-1935-56. Lagmannsretten antar at spørsmålet etter opphevelsen av renteloven av 1888 må løses etter morarenteloven §5, og da slik at saksøkeren tilkjennes renter fra forfallstiden for erstatningsbeløpet, som på vanlig måte settes til 2 uker fra skjønnets forkynnelse. Overenstemmende med saksøkerens påstand settes renten til 15 % p.a. Noe grunnlag for rentesrente finnes det her ikke å være. - - - -

Saksomkostninger

Overskjønn er begjært av Per Lie Ulven og Liv Ulven. For Per Lie Ulven blir omkostningsspørsmålet å avgjøre etter skjønnsloven §54a, og for Liv Ulven etter bygningsloven §61, jfr. skjønnsloven §42, jfr. §54a.

Per Lie Ulven har opnådd en bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet. Han vil følgelig ha krav på å få dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten. For Liv Ulvens vedkommende er lagmannsretten kommet til en lavere erstatning enn herredsretten. Lagmannsretten finner ikke at underskjønnet led av slike feil, eller at saken har vært så tvilsom at hun hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. Hun vil derfor ikke bli tilkjent saksomkostninmger, jfr. skjønnsloven §54a, første ledd. Dog finner lagmannsretten ikke at det var åpenbart urimelig av henne å begjære overskjønn, og saksomkostninger vil derfor ikke bli tilkjent kommunen, jfr. skjønnsloven §54a, tredje ledd.

Advokat Arne Bennin, som har representert Per Lie Ulven, har gitt samlet omkostningsoppgave på kr 37500,- som også inkluderer utgifter til telefon, porto og reiser m.v.

Kommunens prosessfullmektig har protestert mot salærkravet og anført at dette ligger vesentlig høyere enn det som er vanlig for denne type saker. Han har hevdet at honoraret ikke bør overstige kr 25000,-.

Lagmannsretten bemerker at kommunens omkostningsansvar etter skjønnsloven §54 første ledd vil være begrenset til nødvendige utgifter i anledning saken. Hovedforhandlingen varte i 3 dager og det var nødvendig at prosessfullmektigen var til stede under hele hovedforhandlingen. Advokat Bennin hadde imidlertid kun en part, og ved vurderingen av det forberedende arbeide tas det hensyn til at dette må antas å ha vært mer begrenset enn det en skjønnsforhandling over 3 dager vanligvis skulle tilsi.

Lagmannsretten finner at salæret for prosessfullmektigen bør settes til kr 30000,-, som tilkjennes i saksomkostninger.

De lovbestemte utgifter med overskjønnet, d.v.s. rettsgebyr samt salær og utgifter til skjønnsmennene etter fastsettelse av rettens formann, antas å burde fordeles med en halvpart på hver av sakene. Den halvpart som gjelder overskjønn nr. 10/87 blir således å betale av kommunen i tillegg til det foran nevnte beløp.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

I overskjønn nr. 10/1987 * 1. Lørenskog kommune betaler erstatning til Per Lie Ulven for avRettet ståelse av grunn fra gnr. 104 bnr. 570 i Lørenskog med 450000 ved be- - firehundreogfemtitusen*- kroner med tillegg av 13,5 - trettenslutning ogenhalv - prosent rente p.a. fra 10. januar 1986. av 5. september 1989 2. Lørenskog kommune betaler innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse saksomkostninger til Per Lie Ulven med 30000 - trettitusen - kroner med tillegg av en halvpart av de lovbestemte utgifter i overskjønn nr. 10/1987 og 34/1987.

I overskjønn nr. 34/1987

1. Lørenskog kommune betaler erstatning til Liv Ulven for innløsning av gnr. 104 bnr. 599 i Lørenskog med 600000 - sekshundretusen - kroner med tillegg av 15 - femten - prosent rente p.a. beregnet fra 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Wilhelm Omsted

Erik Martinsen Egil Jarl Nilsen

Per Vestad Ragnar Evensen

Den 5. september 1989 ble det i overskjønn nr. 10/1987 truffet slik beslutning om

Rettelse:

I slutningens pkt. 1 er den erstatning Lørenskog kommune skal betale til Per Lie Ulven angitt til "450000 - firehundreogfemtitusen - kroner". Dette beløp er feilskrevet, jfr. overskjønnets side 8, tredje avsnitt der det fremgår at lagmannsretten har satt erstatningen til kr 390000,-.

Feilen rettes i medhold av skjønnsloven §2, jfr. tvistemålsloven §156.

Slutningens pkt. 1 blir etter rettelsen sålydende:

Lørenskog kommune betaler erstatning til Per Lie Ulven for avståelse av grunn fra gnr. 104 bnr. 570 i Lørenskog med 390000 - trehundreognittitusen - kroner med tillegg av 13,5 - trettenogenhalv - prosent rente p.a. fra 10. januar 1986.

Skjønnsmennene har ikke vært tilkalt i forbindelse med rettingen, jfr. tvistemålsloven §156, annet og tredje punktum.

Wilhelm Omsted