RG-1987-208
| Instans: | Gulating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1986-08-13 |
| Publisert: | RG-1987-208 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 13. august 1986 i sak nr. B 34/1985 |
| Parter: | Bergen kommune v/ordføreren (Kommuneadvokaten v/advokat Nils Skare) mot 1. Marken 4, Rolmark A/S v/Rolf Hansen m.fl. (7 parter) (advokatene Henning Frostad og Hanne Sophie Greve) |
| Forfatter: | Lagdommer Alf Bruland med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Lov om fornyelse av tettbygd strøk (1967), Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §53, Kommunestyreloven (1954) §22, Bygningsloven (1965) §31, §32, Lov om fornyelse av tettbygd strøk (1967) §19, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §2b, §5 |
Bergen formannsskap gjorde 19.9.84 slikt vedtak:
«Med hjemmel i byfornyelsesloven §19 begjæres det skjønn (forsøkstakst) over eiendommer og rettigheter i Marken som omfattes av bystyrets fornyelsesvedtak av 30.4.1984 for kvartalet K 11, og formannskapets fornyelsesvedtak av 4.4.1984 for kvartalet K 1. Vedtaket er truffet i medhold av kommunestyrelovens §22.»
Vedtaket ble stadfestet 13.2.85 så langt det gjelder K 11. - For K 1's vedkommende ble det fattet 2. gangs fornyelsesvedtak 28.9.85. For lagmannsretten har kommunen opplyst at stadfestelsesvedtak er ventet med det første. - - -
For skjønnsretten ble følgende skjønnsforutsetninger lagt til grunn:
1. Det legges til grunn for skjønnet at eiendommene overtas av Bergen kommune i sin helhet i henhold til det fremlagte kartmateriale m.v.
2. For ekspropriater som ikke er eiere, men rettighetshavere, legges til grunn for skjønnet at rettigheten overtas av Bergen kommune i sin helhet. Rettighetene faller bort og kan slettes av grunnboken når skjønnsresultatet oppfylles fra kommunens side.
3. Skjønnsretten fastsetter den rente som skal betales fra tidspunktet
Side:209
for evt. forhåndstiltredelse.
4. Huseiere som bor i leilighet i sin eiendom og rettighetshavere (parter i forsøkstaksten) som leier/disponerer leilighet/lokaler i eiendommene, kan disponere sine leiligheter/lokaler inntil 4 måneder etter at endelig ekspropriasjonsvedtak foreligger. Dersom kommunen tiltrer eiendommen før dette tidspunkt, kan det bli krevd husleie fra tiltredelsestidspunktet til flytting skjer.
De saksøkte har ikke hatt merknader til at de samme skjønnsforutsetningene legges til grunn for lagmannsretten. - - -
Lagmannsrettens merknader: - - -
III. For lagmannsretten har det vært et sentralt spørsmål om det skal gjøres fradrag for «samfunnsskapte verdier», jfr. vederlagsloven §5 tredje ledd, jfr fjerde ledd. Institutt for Byfornying A/S har i skriv til kommunens juridiske kontor datert 14.3.86 lagt fram følgende oversikt over investeringene:
Kostnader Totale Av dette brukt pr.kostnader årsskiftet 85/861. Detaljplanlegging - kvartaler, gårdsrom 350 000,- 275 000,-- torg 50 000,- 30 000,-arbeidelse 500 000,- 500 000,-- friarealer 350 000,- 250 000,-2. Gjennomføring - kvartaler, gårdsrom, friarealer (inkl. erverv av arealer, riving) 8 300 000,- 3 500 000,-- ledningsnett/gateopp- arbeidelse (inkl. tele- verkets og lysverkets arb.) 6 500 000,- 6 000 000,-3. IBB's generelle gjennom- føringsansvar, 0,3 stilling over 8 år 1 000 000,- 800 000,-4. Tap ved fornyelse av verneverdige (antikvariske) bygninger 1 000 000,- 400 000,-18 050 000,- 11 755 000,-»
Det er opplyst at utgifter til «overordnet planlegging» (reguleringsplan m.v.) ikke er medtatt.
At kommunen har hatt slike investeringer som nevnt, er ikke tvilsomt, og det er heller ikke bestridt. Etter vederlagsloven §5, 3. og 4. ledd, skal det imidlertid ikke gjøres fradrag for investeringene, men for den verdiendring som skyldes disse. Der reiser seg således dels spørsmål om omsetningsverdien er økt i forhold til andre eiendommer det er naturlig å sammenligne med, jfr. vederlagsloven §5 annet ledd, dels om det i såfall er grunnlag for å gjøre fradrag etter §5, 3. og fjerde ledd.
Lagmannsretten finner, på samme måte som skjønnsretten, at
Side:210
investeringene har ført til økt omsetningsverdi for de enkelte eiendommene i forhold til situasjonen dersom investeringene ikke hadde vært foretatt. I utgangspunktet blir det således spørsmål om andre utnyttingsmåter enn de som følger av gjeldende plan, sammenholdt med fornyingsvedtakene, vil gi like høy - eller høyere - omsetningsverdi, og om dette i så fall medfører at det skal ses bort fra investeringene.
Skjønnsretten har lagt til grunn at reguleringsplanen fra 1964 ga en høyere utnyttingsgrad, og at de kommunale investeringene i forhold til denne ikke har ført til verdiøkning. Etter lagmannsrettens mening kan det ikke uten videre legges vekt på utnyttingsmulighetene etter tidligere plan. Det spørsmålet som i denne forbindelse reiser seg, synes reelt sett å være om det kan kreves erstatning for tap som er en følge av selve planen. Utgangspunktet er at en regulering er bindende når planen er stadfestet, uten at det kan kreves erstatning for rådighetsinnskrenkning som er en følge av denne, jfr. bygningsloven §31. Bygningsloven §32 hjemler erstatning dersom planen fører til at en eiendom blir ødelagt som byggetomt eller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte. Det er reguleringsplanen i seg selv som hjemler slik erstatning. Dersom det eksproprieres til gjennomføring av planen, er det i praksis videre fastslått at en eier som får grunnen regulert til gate, park eller lignende, kan kreve erstatning basert på verdien som byggegrunn, eller på annen «naturlig og påregnelig utnyttingsmulighet», jfr. bl.a. Rt-1972-608 flg. og Rt-1976-464 flg. Synspunktet er nærmest at når slike arealer avsettes til fellesskapets beste, vil det være urimelig om de som rammes, skal settes i en særstilling.
For øvrig er utgangspunktet at gjeldende reguleringsplan må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. De saksøktes eiendommer kan etter reguleringsplanen i det vesentlige nyttes på samme måte som før, men slik at det må tas hensyn til de kommunale bestemmelsene om fornying. Lagmannsretten finner at de saksøkte i dette tilfellet ikke har krav på erstatning for annen eller mer intensiv utnytting enn den som følger av planen.
Etter fornyelsesloven §11 kan rådighetsinnskrenkninger som er en følge av fornyelsesforslag, kreves erstattet under ekspropriasjonsskjønnet. Lagmannsretten ser dette først og fremst som en prosessuell regel, og kan ikke se at det i forhold til de aktuelle eiendommene er foretatt rådighetsinnskrenkninger som særskilt betinger erstatning. Under ingen omstendighet er det påstått slik erstatning, og lagmannsretten går på denne bakgrunn ikke nærmere inn på dette. - De saksøkte har dels trukket inn den kommunale saksbehandlingen og vist til at det har vært lagt en «klam hånd» over området. Lagmannsretten går heller ikke nærmere inn på dette. I den utstrekning de saksøkte mener å ha krav på grunn av den kommunale saksbehandlingen, må dette fremmes særskilt.
For så vidt omsetningsverdien blir lagt til grunn ved verdsettingen, bygger lagmannsretten i samsvar med ovenstående på strøkprisen i området, hensyn tatt til gjeldende reguleringsplan, og med korreksjon for særlige forhold som måtte gjøre seg gjeldende for den enkelte eiendom.
Spørsmålet er så om det er grunnlag for å gjøre fradrag for den
Side:211
verdiøkning som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller investeringer i tilknytning til dette, eventuelt om det kan gjøres fradrag for andre investeringer, jfr. vederlagsloven §5, 3. og fjerde ledd.
Som allerede nevnt, ser lagmannsretten det slik at formålet med ekspropriasjonen er å gjennomføre byfornyingsprogrammet, jfr. vederlagsloven §2b). Det er tale om opprustning etter en samlet plan, og lagmannsretten finner at de samlede investeringene med sikte på å gjennomføre planen, må tas i betraktning. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at investeringer som ikke direkte har sammenheng med den enkelte eiendom, også har betydning for omsetningsverdien. Betydningen kan imidlertid variere noe fra eiendom til eiendom.
Dersom det ses bort fra verdiøkning som skyldes offentlige tiltak og investeringer, kan det, slik skjønnsretten er inne på, føre til en viss forskjellsbehandling mellom de eiendommene som blir ekspropriert, og de som ikke blir det. Et slikt resultat er imidlertid ikke særskilt for ekspropriasjon etter byfornyingsloven, og lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at slik ekspropriasjon står i en særstilling i forhold til reglene i vederlagsloven §5, 3. og fjerde ledd. Det sentrale er at det offentlige ikke i forbindelse med ekspropriasjonen skal betale for verdier som skyldes offentlig innsats. Lagmannsretten kan for så vidt i det vesentlige slutte seg til kommunens anførsler. - At kommunen etter bygningsloven har en viss adgang til å kreve refusjon for enkelte av de investeringer som er foretatt, finner lagmannsretten heller ikke å kunne tillegge avgjørende vekt. En annen sak er at eventuelt refusjonskrav, i den utstrekning det måtte bli besluttet, ikke kan komme ytterligere til fradrag dersom eiendommene overtas av kommunen.
Når det gjelder investeringene, har de fleste rent faktisk sammenheng med ekspropriasjonstiltaket, etter den forståelse av begrepet som lagmannsretten har lagt til grunn ovenfor. En del investeringer - særlig i tilknytning til ledningsnett, til dels også gatenett - har likevel karakter av vanlig vedlikehold. Slike investeringer kan i en viss utstrekning også virke inn på omsetningsverdien, på samme måte som det kan være et verdireduserende moment at det i bestemte strøk ikke er foretatt eller kan forventes foretatt opprustning i nærmeste framtid. På den annen side er det en kommunal oppgave å vedlikeholde hele det kommunale ledningsnettet. Når en eiendom ligger i et område med offentlig vann- og kloakknett, vil slike investeringer etter lagmannsrettens mening i liten grad innvirke på omsetningsverdien, selv om det nok kan ha en viss betydning at det, slik som i dette tilfellet, skjer en fullstendig opprustning. Noen nevneverdig vekt ved verdiansettelsen finner imidlertid ikke lagmannsretten å kunne legge på det som har karakter av rent vedlikehold. Investeringene i private stikkledninger står i en noe annen stilling. Det kan være at disse til dels er foretatt uten at grunneieren i tilstrekkelig grad er rådspurt, og i den utstrekning dette har ført til uhensiktsmessige løsninger, må det tas i betraktning. Generelt sett er det imidlertid en verdiøkende faktor at den enkelte eiendom er sikret et fullgodt vann- og avløpssystem.
Også når det gjelder gatenettet i Marken, kan investeringene i en viss utstrekning betraktes som nødvendig vedlikehold. Det sentrale er
Side:212
imidlertid at det er tale om en oppjustering av særegen art, tilpasset det særpreg som Marken er ment å skulle ha - i det vesentlige brosteinslegging. Dette har sammenheng med siktemålet om å bevare strøkets opprinnelige preg, og det vil, slik lagmannsretten ser det, innebære en hevning av strøkets verdi, herunder verdien av de enkelte eiendommene.
Som skjønnsretten har påpekt, kan der reise seg tvil om enkelte omkostninger - f.eks. omkostninger som Institutt for Byfornying A/S har hatt i forbindelse med gjennomføringen av planen - kan fanges opp av fradragsregelen. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på dette. Som allerede påpekt, er ikke investeringene i seg selv, men den verdiøkning de eventuelt har ført til, som skal komme til fradrag. Ved erstatningsfastsettelsen har lagmannsretten tatt hensyn til den hevning av omsetningsverdien som det samlede kommunale engasjement kan antas å ha ført til for den enkelte eiendom.
IV. Ut over det som er nevnt ovenfor, har lagmannsretten, som nevnt, sluttet seg til de alminnelige prinsippene for erstatningsutmåling som skjønnsretten har lagt til grunn. Det pekes bl.a. på at de saksøkte ved erstatningsfastsettelsen skal godskrives den verdistigning som skyldes markedssituasjonen. I denne forbindelse har lagmannsretten lagt vekt på de opplysningene som er gitt om omsetning av eiendommer i andre byområder, jfr. vederlagsloven §5 annet ledd. Det må legges til grunn at etterspørselen etter sentrale byeiendommer har ført til en markert prishevning i den senere tid. - - -
VI. Etter de alminnelige skjønnsforutsetningene pkt. 3, skal det fastsettes erstatning etter vederlagsloven §10 for det tilfelle tiltredelse har eller vil finne sted før oppgjør etter hovedregelen i skjønnsloven §53. I og med at det ikke er gitt opplysninger om tap av denne art, må erstatningen, slik også skjønnsretten har lagt til grunn, kunne fastsettes som en gjennomsnittserstatning i form av rentegodtgjørelse, jfr. Rt-1984-476. Ut fra rentemarkedet i senere tid fastsettes rentegodtgjørelsen til 13 prosent pr. år. Slik forholdene ligger til rette, vil rentefastsettelsen ellers ikke få nevneverdig betydning. - - -