RG-1989-61
| Instans: | Gulating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1988-05-27 |
| Publisert: | RG-1989-61 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Gulating lagmannsrett. Overskjønn 27. mai 1988 i sak nr. 31/1987 |
| Parter: | Bergen kommune (kommuneadvokaten v/advokat Ove Kjell Hole) mot Olav M. Nordås (advokat Frithjof Eeg). |
| Forfatter: | Lagdommer Bjarne Danielsen med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §373, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Friluftsloven (1957), Bygningsloven (1965) §35 |
Med hjemmel i bygningsloven §35 nr. 1 annet ledd, pkt. b vedtok Bergen bystyre den 30. juni 1986 å ekspropriere et areal på ca. 3 da. av gnr. 121, bnr. 6 i Fana. Kravet om skjønn ble fremsatt 17. oktober 1986 og Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker avsa 10. april 1987
Side:62
skjønn med slik slutning:
«1. Saksøkeren betaler erstatning til saksøkte med kr. 480 000,-.
2. Saksøkeren tilpliktes å betale saksomkostninger til saksøkte med kr. 12 375,- og med oppfyllelsesfrist 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.»
Bergen kommune har i rett tid begjært overskjønn.
Kommunen har i det vesentlige gjort gjeldende det samme som for underskjønnet. Det er særlig fremholdt at underskjønnet har bygget på uriktig rettsanvendelse, og at det ikke er grunnlag for den forståelse av Rt-1977-24 - Østensjødommen - som er lagt til grunn. Utgangspunktet og hovedregelen etter norsk rett er at gjeldende reguleringsplan skal legges til grunn, med mindre de unntak som fremgår av rettspraksis foreligger. Det er særlig vist til Rt-1977-24 (s. 29-30 og 32). Det er videre bl.a. vist til Rt-1980-700 (særlig 705 til 708), Rt-1984-1331 (særlig 1334) og Høyesteretts dom av 9.2.1988 (Moldegaard) særlig 11-12. I den foreliggende sak må det bygges på den reguleringsplan av 1969 som har gjort ekspropriasjonsarealet ubebyggelig ved utleggelse til friareal, idet ingen av de unntak som er etablert i rettspraksis foreligger. Det anføres at det friareal som nå eksproprieres bare er et ledd i større friarealer som er etablert for allmennheten i strandsonen langs Nordåsvannet og at det ikke er grunnlag for å anvende «parkprinsippet». Fra Langeneset og mot vest - bl.a. over saksøktes eiendom - ble strandsonen gjort ubebyggelig allerede fra 1957. Det er vist til midlertidig byggeforbud i strandsonen etter friluftsloven i 1957 og forbud etter friluftsloven i 10 år fra 17.6.1958. At det deretter gikk ca. 1 år før reguleringsplanen ble vedtatt og stadfestet må være uten betydning. Det aktuelle friareal skal tjene folk i sin alminnelighet og tjene et overordnet formål når det gjelder adkomst og aktiviteter i strandsonen. Det er en klar byggegrense som er etablert - uavhengig av reguleringen av boligarealer i Nordåsområdet. For disse områder er det forøvrig regulert forskjellige friområder som er interne og dekker de spesielle behov som der foreligger, og det er kun disse fri arealer som faller inn under «parkprinsippet». Det rent faktiske forhold at boligkonsentrasjonen i bl.a. Nordåsområdet ligger i slik avstand at utnyttelse av friareal i strandsonen ligger godt til rette kan ikke gi grunnlag for «strøkpris». Det er her vist til Rt-1983-700 (s. 707). Det forhold at et friareal ligger i utkant - mot vann eller fjell - gir også presumsjon for at det gjelder mer omfattende interesser - selv om slik beliggenhet, etter rettspraksis, ikke er til hinder for anvendelse av «parkprinsippet». Det anføres videre at heller ingen av de andre unntak er aktuelle. Således er det helt uaktuelt med reguleringsendringer eller dispensasjoner i strandsonen. Det er bl.a. vist til at et privat forslag fra saksøkte til endring ikke førte frem. Det er stadig mer aktuelt å reservere slike strandsoner for allmennheten. Det eneste som kan være aktuelt er å frigi tre til fem tomter i den øvre del av fri areal som ligger utenom det areal som nå eksproprieres.
Det er heller ikke grunnlag for å fravike reguleringsplanen ut fra likhets- eller rimelighetshensyn. Totalt sett har saksøkte fått en rimelig god utnyttelse av sin eiendom når det gjelder byggetomter og marina.
Side:63
Det er vist til en fremlagt oppstilling over arealanvendelsen. Hvis det skulle legges til grunn at ekspropriasjonsarealet er bebyggelig vil de urimelige konsekvenser være overfor grunneiere som må tåle tilsvarende båndleggelse uten vederlag. Når det gjelder sammenligning med areal noe lenger mot øst - som er ervervet ved ekspropriasjon - så er det rettslig forskjell, idet dette areal ble omregulert fra marina til friareal.
Det er konkludert med at det ved erstatningsfastsettelsen må legges til grunn at ekspropriasjonsarealet er ubebyggelig. I slike tilfeller har det i rettspraksis gjerne vært falt tilbake på bruksverdi ut fra jord/skog. Det aktuelle areal var i sin tid del av innmark, men har ikke vært anvendt til slike formål siden 1945. Etter krigen har arealet imidlertid vært anvendt for båtfester og vinteropplag for båter. Kommunen anfører at det må aksepteres en viss bruk til slike formål når erstatningen skal fastsettes, men da uten noen form for bebyggelse. Det er antydet båtfeste for noen båter og ca. 5 båter i vinteropplag på arealet - og det er angitt at en erstatning på ca. kr. 50 000,- synes passende. Det er for øvrig gitt uttrykk for at etterspørselen når det gjelder båtopplag i friluft ikke kan være særlig stor.
Bergen kommune har lagt ned slik påstand:
«Overskjønnet fremmes, og lagmannsretten utmåler den erstatning som tilkommer saksøkte.»
Olav Nordås har vist til underskjønnets rettsanvendelse, men har tatt avstand fra den konkrete vurdering som er foretatt når det gjelder ekspropriasjonsarealets tilknytning til utnyttelsesformer i omliggende områder, jfr. siste avsnitt 6 i underskjønnet. Når det gjelder underskjønnets erstatningsfastsettelse anføres denne å ligge for lavt, særlig når det sammenlignes med lignende ekspropriasjon til friareal noe lenger mot øst.
Det vil bero på en vurdering fra rettens side om det skal ses bort fra den reguleringsplan som er grunnlaget for ekspropriasjonen. Ett av vurderingstemaene vil være om friarealet som eksproprieres tilgodeser en større allmennhet, eller den nærliggende bebyggelse. I den foreliggende sak blir først og fremst de som bor i nærheten tilgodesett, og da kan man se bort fra reguleringsplanen. Det er omliggende bebyggelse som har den største nytte og interesse av det aktuelle området. At det også er utlagt endel friarealer i omliggende boligområder kan ikke være avgjørende. Her gjelder det strandområde som disse boligområder ikke er «selvforsynt» med. Det er også anført at det her gjelder et lite areal, mens det i Hundvågdommen, Rt-1984-1331, gjaldt betydelige arealer. I vurderingen må også rimelighet og likhetsprinsippet trekkes inn. I denne vurdering må det få betydning at hele 30 da. - av opprinnelig ca. 66 da. i dette området - er regulert til friareal. Drift av marina - som er regulert på en del av eiendommen - er nå næringsgrunnlaget på eiendommen. Det areal som er avsatt til denne virksomhet er nå nærmest sprengt, og videre utbygging måtte skjedd på areal som nå eksproprieres. Når det gjelder likhetsprinsippet er særlig vist til ekspropriasjon av friareal like ved marinaen og størrelsen av det vederlag som der ble fastsatt.
Det er konkludert med at det må ses bort fra den reguleringsplan
Side:64
som er hjemmel for ekspropriasjonen og retten må vurdere hva som da er påregnelig utnyttelse. Nordås har her vist til underskjønnets avgjørelse og anført at utnyttelse til bygging av naust med anlegg for opplag av mindre båter - samt nødvendige parkeringsplasser - vil være helt naturlig og påregnelig. Når det gjelder priser for opplagsplasser m.m. er vist til forklaring fra Albert Nordås. Det anføres at nevnte bruk og utnyttelse av eiendommen gir et godt grunnlag for å finne salgsverdien - som er hva Olav Nordås krever erstattet.
Det anføres å være en søkt løsning å basere seg på at det kan aksepteres en viss bruk av friarealet til båtfester og opplag. Den logiske konsekvens vil - iallfall i enkelte tilfeller - være null - erstatninger. Dette vil også være et grunnlag for å se bort fra en reguleringsplan. Hvis retten finner at erstatning skal utmåles ut fra de prinsipper som kommunen har angitt, så vil det være naturlig og påregnelig å bygge på et større antall båter både når det gjelder fortøyningsplasser og vinteropplag. Det bør - i tilfelle - kunne regnes med 15 til 20 båter i vinteropplag på en tomt av den aktuelle størrelse. Interessen og behovet for slike båtplasser er for øvrig stor.
Olav Nordås har lagt ned slik påstand:
«1. Bergen skjønnsrett for bygningslovsakers takst forhøyes.
2. Olav M. Nordås tilkjennes erstatning til juridisk bistand.»
For lagmannsretten har Olav Nordås avgitt partsforklaring og det er avhørt 2 vitner. Lagmannsretten har foretatt åstedsbefaring. Overskjønnet er avsagt av rettsformannen og 3 skjønnsmedlemmer. Det vises til avsagt kjennelse angående inhabilitet og kjennelse om å fortsette behandlingen med rettens gjenværende medlemmer.
Lagmannsretten er - ut fra foreliggende rettspraksis - kommet til at det ved erstatningsutmålingen ikke er grunnlag for å se bort fra reguleringsplanen fra 1969, som fastlegger at ekspropriasjonsarealet - ca. 2400 m2 etter nye opplysninger for overskjønnet - skal være friareal. Utgangspunktet og hovedregelen må etter rettspraksis sies å være at reguleringsplaner representerer hva som er den sannsynlige og lovlige bruksmåte i fremtiden. Det er imidlertid flere vesentlige unntak fra dette utgangspunkt. Angående de nærmere retningslinjer for vurderingen vises særlig til Rt-1977-24 - Østensjødommen - (s. 29-30) og til de øvrige dommer som Bergen kommune har vist til. Retten er forøvrig i det vesentlige enig i de rettslige synspunkter som kommunen har gjort gjeldende.
Etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke grunnlag for anvendelse av noen av de unntak som er fastslått i rettspraksis.
Det areal som eksproprieres er en mindre del av et større friareal som er etablert langsNordåsvannet for å sikre en større allmennhet adkomst og mulighet for utnyttelse av strandsonen. Allerede i 1957/1958 ble det truffet vedtak om byggeforbud m.m. - ut fra de samme intensjoner - på strekningen fra Langneset til Breivik/Skjenet. Etablering av friarealet i strandsonen i reguleringsplanen av 1969 var en oppfølgning av tidligere vedtak. Grensene for friarealet må ses som en avgrensning av det som skal bevares ubebygd og ikke som en arealanvendelse innenfor utbyggingsområdet i reguleringsplanen fra 1969 og den senere reguleringsplan for Fana/Nordås/området Nord del 2. Etter
Side:65
lagmannsrettens oppfatning er det således ikke grunnlag for anvendelse av «parkprinsippet» når det gjelder det areal som eksproprieres. Det skal forøvrig bemerkes at det er en forholdsvis stor boligbebyggelse i nærheten av de strandområder som er gjort ubebyggelige og at folk her rent faktisk lettere kan utnytte friarealene enn allmennheten forøvrig. Dette forhold kan imidlertid ikke være tilstrekkelig begrunnelse for erstatning etter «strøkpris», jfr. i denne forbindelse Rt-1983-700 (707).
Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger andre forhold som gir grunnlag for å se bort fra reguleringsplanen. Det er intet grunnlag for å anta at det er fremtidige muligheter for omregulering som vil berøre det areal som nå eksproprieres. Derimot har kommunen opplyst at det er relativt gode muligheter for omregulering av en del av gjenværende friareal ved «Nonshaugen» (lengst fra Nordåsvannet). I tilknytning til anførslene om rimelighet skal bemerkes at Olav Nordås totalt sett må sies å ha fått en forholdsvis bra utnyttelse av sin eiendom. I tillegg til det skriftlige materiale som her foreligger er det forøvrig også opplyst at bruket eide ca. 18 da. i Steinsviken, og at dette areal er blitt ekspropriert til tomter. Når det gjelder et annet areal som er ekspropriert til friareal så kan det vanskelig ses at det her er grunnlag for sammenligning. Etter det som er opplyst gjelder det tidligere skjønn et areal som var regulert til marina og som senere ble omregulert til friareal.
Lagmannsretten bygger etter dette på den foreliggende reguleringsplan.
Det videre spørsmål vil da være på hvilket grunnlag erstatningen skal utmåles. Ekspropriasjonsarealet ble inntil 1945 nyttet i gårdsdriften som del av brukets innmark. Slik bruk har vært helt uaktuell siden krigen. Den bruk som har funnet sted etter krigen har vært til båtfester og til opplagsplass for båter. Det er opplyst at det har vært 8 til 10 båter i vinteropplag. Det har forøvrig også vært montert et båtopptrekk. De siste par år har ikke arealet - av forskjellige grunner - vært nyttet på denne måte, uten at retten finner at dette kan være avgjørende. Det har således vært etablert en langvarig bruk til nevnte formål - også etter at arealet ble regulert til friareal. Arealet er gjort ubebyggelig ved regulering til friareal, men fortsatt utnyttelse til båtfester og vinteropplag ville være påregnelig utnyttelse og antas å ligge innenfor rammen av hva som må betegnes som lovlig bruksmåte av grunneieren. Retten antar - ut fra strandlinje og arealstørrelse m.m. - at eieren måtte kunne ha noen båter med båtfeste og ca. 10 båter i vinteropplag. Retten fastsetter salgsverdien av arealet ut fra slik bruksmessig utnyttelse som nevnt, og ut fra de opplysninger som er gitt angående leie av båtfester og betaling for vinteropplag i friluft. En mindre sammenslutning av huseiere i de relativt store boligområder i nærheten ville være naturlige kjøpere til et slikt areal, og det finnes klart nok å være behov for areal til en slik utnyttelse. Alternativt antas det at arealet har en tilsvarende bruksverdi ved utleie fra eieren.
Erstatningen fastsettes på dette grunnlag til kr. 220 000,-.
Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave som legges til grunn. Omkostningene fastsettes til kr. 14 530,-.
Side:66
Skjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen fastsettes til kr. 220 000,-.
2. Bergen kommune betaler saksomkostninger til Olav Nordås v/h.r.advokat Frithjof Feg med kr. 14 530,- - fjortentusenfemhundreogtretti kroner -.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.