LF-1994-510

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-12-15
Publisert:	LF-1994-00510
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnmøre herredsrett nr. 93-1263 A - Frostating lagmannsrett LF-1994-00510 B. Anket til Høyesterett HR-1995-00467K - anken nektet fremmet
Parter:	Saksøker: Liv Torill Mittet, 6013 Ålesund (Prosessfullmektig: Advokat Olav V. Myklebust, 6201 Stranda). Saksøkt: AS Helge Lid VVS v/styrets formann, 6010 Ålesund (Prosessfullmektig: Høyesterettsadvokat Svein Tømmerdal, 6001 Ålesund).
Forfatter:	Lagdommer Olaf Jakhelln, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §2, §6, Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §180, Tvistemålsloven (1915), §23, §59

Saken gjelder overskjønn i tvist om en eiendom er odlingsjord, særlig om den "kan nyttast til landbruksdrift", jf odelsloven §1 og §2.

Sunnmøre herredsrett avhjemlet 27. mai 1994 skjønn (ved en feil kalt dom) med slik slutning (kalt domsslutning):

"1. Eiendommen gnr. 8, bnr. 3 i Ålesund fyller ikke vilkårene for odlingsjord.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen betaler Liv Torill Mittet saksomkostninger til AS Helge Lid VVS v/h.r.adv. Tømmerdal med kr 8.000,- - kroneråttetusen -.

3. De lovbestemte utgifter ved saken bæres av Liv Torill Mittet."

Saken ble reist som ordinær odelssak ved stevning av 22. desember 1993. Partene har vært enige om at spørsmålet om eiendommen er odlingsjord skulle behandles etter reglene i odelsloven §6, og herredsretten har behandlet saken og holdt skjønn i overensstemmelse med dette.

Liv Torill Mittet (Mittet) har i rett tid erklært overskjønn (feilaktig benevnt ankeerklæring) ved Frostating lagmannsrett da hun mener herredsretten har tatt feil. Hun mener at eiendommen må anses som odlingsjord. AS Helge Lid VVS (Lid) har i tilsvar tatt til motmæle. Selskapet mener skjønnet er riktig.

Overskjønnforhandlinger ble holdt i Ålesund 25. november 1994. Liv Torill Mittet avga partsforklaring. Det ble foretatt befaring av eiendommen i henhold til partenes opplegg. Det ble ført to vitner, hvorav det ene var nytt for lagmannsretten. Fylkesskogmester Gustav M. Holmen ble ført som sakkyndig engasjert av Mittet til belysning av skogforholdene. Takstmann Rolf Langeland ble ført som sakkyndig engasjert av AS Helge Lid VVS til belysning av jordbruksforhold mv. Det ble for øvrig foretatt slike dokumentasjoner som fremgår av rettsboken.

Liv Torill Mittet har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens skjønn lider av feil ved bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Arealene er større enn antatt, og det må være klart at eiendommen tilfredsstiller kravene både i odelsloven §1 og §2.

Innmarken utgjør totalt ca 47 dekar, ikke 30 som lagt til grunn av herredsretten. Innmarken fordeler seg på tre teiger 23, 10 og 12 dekar. Dertil kommer de såkalte Rognereitenteigene.

Av innmarken er det i hvert fall 10 dekar netto jordbruksareal.

Utmarken har etter måling med planimeter vist seg å være på 1649 dekar fellesareal, hvorav bnr 3 har en andel på 26,63 %. Av den felles utmark utgjør 807 dekar produktiv skogsmark av til dels særlig høy bonitet.

Brusdalsskjønnet båndlegger neppe så meget som 1/3. I hvert fall er dette irrelevant, da båndleggelsen ikke påvirker mulighetene for landbruksdrift.

Eiendommens totalstørrelse gjør det galt å si at den bare såvidt tilfredsstiller kravene i odelsloven §2.

Den uriktige rettsanvendelse går særlig på forholdet mellom §2 og §1. Når det først er konstatert at arealkravet i §2 er tilfredsstilt, har man å gjøre med odlingsjord så fremt ikke den svært begrensede tilleggsbetingelse i §1, om at eiendommen skal kunne nyttes til landbruk, avskjærer. Denne tilleggsbetingelse har i praksis bare betydning for nedlagte, oppgitte, bruk der f.eks. adkomsten er blitt borte. Det er tale om en reservasjon for ekstreme tilfeller. Den passer ikke her. Bnr 3 er del av et landbruksområde. Det bor folk omkring. Det er god kommunikasjon og kort vei til avtagere.

Det skal ikke foretas landbrukspolitiske vurderinger mht fornuften/ufornuften ved å drive eiendommen.

I herredsrettens skjønn på side 4 er riktig faktum lagt til grunn, dog er det ikke tale om privat, men kommunal vei. Det bestrides at eiendommen er tungdrevet og vanskelig å utnytte rasjonelt.

Skogen er bedre enn herredsretten har forutsatt.

Bnr 3 har ikke vannforsyningsproblemer.

Tidligere drev Mittets farfar med hest, fire kyr og noen sauer. Hans drift ble nedlagt i 1950-årene pga sykdom. Jordbruksarealet har likevel vært slått og stelt i alle år til og med 1991.

Mittets far opparbeidet skogsvei for egne midler i utmarken. Han planla utplanting. Han har avvirket noe skog. Han hadde i et par år poteter, kålrabi og blomkål. Han hadde prosjektert anlegg for griseproduksjon, men dette strandet pga manglende finansiering.

Etter den tidligere odelsloven måtte man kunne leve av gården, eventuelt slik at gården ga et vesentlig tilskudd. Nå er dette innbakt i kravene i §2. Ved odelsloven av 1974 fikk §2 den utformingen den har for at grensen skal være klarere.

Falkangers redegjørelse på side 42-43 i boken Odelsrett og åsetesrett (1984) er riktig mht hva som ligger i kravet om at eiendommen må kunne nyttes til landbruksdrift. Bemerk at han der har strandsittergårder, fjellgårder og ødegårder i tankene. Det typiske er at adkomsten i dag i praksis må anses umulig.

Avgjørelsen i Rt-1987-1231 er av sentral betydning. Den viser at det må foretas en konkret prøvelse av den aktuelle eiendoms egne forhold. Det er viktig at overskjønnet i sine premisser gir uttrykk for hvordan retten har vurdert arealforholdene.

Det trengs ikke investeringer for utnyttelse. Det kan dyrkes grønsaker, bær og jordbær.

Det er ikke avgjørende om der er hus på eiendommen. Man kan f.eks. bo på naboeiendommen.

Liv Torill Mittet har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Eigedommen Røssevold gnr 8, bnr 3 i Ålesund er odlingsjord.

2. Liv Torill Mittet blir tilkjent sakskostnader for herredsrett og lagmannsrett."

AS Helge Lid VVS har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens avgjørelse er korrekt i enhver henseende.

Av odelsloven §23 fremgår at forholdene godt kan endre seg slik at odelsrett bortfaller.

Odelsloven §2 må sammenholdes med §1, jf Rygg/Skarpnes: Odelsloven (1992) side 123 og side 17, som stemmer med Falkangers syn.

Avgjørelsen i Rt-1987-1052 klargjør at det må ses hen til de praktiske/økonomiske muligheter når det skal vurderes om en eiendom kan nyttes til landbruksdrift.

Det er lite sannsynlig at det vil bli startet noen mer arbeidsintensiv produksjon på eiendommen, jf Rt-1990-325, spesielt side 330.

For at eiendommen skal kunne anses som utnyttbar til landbruksdrift, må denne drift ha et praktisk-økonomisk islett. Det kreves en faktisk økonomisk utnyttelse.

Denne eiendom har i utviklingens medfør opphørt å være egnet til landbruksformål. Det er tale om små teiger som ligger oppdelt.

Den felles utmark drives ikke. Dette viser også at det ikke er noe å hente der.

AS Helge Lid VVS har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Sunnmøre herredsretts dom stadfestes.

2. Liv Torill Mittet tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og bemerker:

Eiendommen Røssevold gnr 8 bnr 3 i Ålesund ble kjøpt av Liv Torill Mittets farfar, Arne Mittet, i 1946. Han drev gården, som anført av Mittet, med hest, opptil 4 kyr og noen sauer. Da konen ble syk, ble driften nedlagt i 1950-årene.

Sønnen Tor Aslak Mittet overtok eiendommen ved skjøte av 31. desember 1982. Han har opplyst at han et par år i starten hadde 10.000 kålrabi og 3.000 blomkål og kanskje 4 dekar poteter. Noe ble levert til Gartnerhallen. Han sådde også korn for julenek. I 1983 begynte han med tømmerhugst på deltid hos andre, og etter kort tid ble dette hans hovedbeskjeftigelse. Han har opplyst å ha ryddet 6 dekar av innmarken og solgt til flis. Han har tatt ut noe av skogen for å skaffe tømmer til en løe, men dette er det ikke blitt noe av. Han hadde også planer om å starte griseproduksjon, men finansieringen sviktet. Da han så ble rammet av sykdom, sluttet hans forsøk på landbruksvirksomhet. Det gikk dårlig med økonomien, og i 1992 ble eiendommen solgt på tvangsauksjon til Lid.

Eiendommen ligger på Røssevollen i Emblemsbygda, ca 20 km fra Ålesund sentrum og 8 km fra Spjelkavik/Moaområdet. Eiendommen ligger i en sydvendt skråning opp mot Emblemsfjellet. Adkomsten til eiendommen er en vel 1 km lang, smal og bratt asfaltert kommunal vei. Eiendommen ligger i uregulert område. I arealdelsplan til kommuneplanen er området angitt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Eiendommen får vann fra egen brønn, og har privat kloakkledning med septiktank.

Det er et eldre våningshus på området, et lite uthus og en garasje. Den gamle driftsbygningen er fjernet.

Eiendommen består etter det opplyste av ca 47 dekar egen grunn og andel i en felles utmark.

Av de 47 dekar egen grunn er ca 6 dekar fulldyrket og ca 2,8 dekar overflatedyrket. Det fulldyrkede jordbruksarealet er fordelt på tre parseller. En parsell i nærheten av våningshuset er på ca 0,7 dekar. En annen parsell nedenfor våningshuset er på ca 2,4 dekar. Den tredje ligger i sydøst, med gnr 8 bnr 31 imellom, og er på ca 2,7 dekar. Dertil kommer et område på ca 1 dekar enda litt nedenfor parsellen på ca 2,4 dekar. Dette har tidligere vært dyrket. Lagmannsretten finner, som herredsretten, at både arrondering og terrengforhold gjør at eiendommens jordbruksareal må regnes som tungdrevet.

Vel 500 m vest for våningshuset er det opplyst å være to sammenhengende teiger på til sammen ca 1,5 dekar. Disse skal tidligere ha vært dyrket. De er nå fullstendig gjengrodd, og lagmannsretten regner ikke disse med som jordbruksareal. Teigene, kalt Rognereiten, er brattlendte, og er nu skåret i to på langs av en vei.

Det øvrige av de 47 dekar består hovedsakelig av løvskog, middels bonitet. Skogarealet er til dels temmelig brattlendt.

Utmarken for øvrig ligger i fullstendig fellesskap med en del andre bruk. Bnr 3 har en andel i fellesskapet på 26,63 %. Etter det opplyste utgjør fellesskapet 1649 dekar. Av dette er 807 dekar produktiv skogsmark. Den fordeler seg med 177 dekar av særlig høy bonitet, 169 dekar av høy bonitet, 314 dekar av middels bonitet og 147 dekar av lav bonitet. Det øvrige av fellesskapet er uproduktivt myrareal, skrapskog mv. I skogsmarken er det mest løvskog, litt furu, og noen mindre plantefelt med gran fra 1950 og yngre. Det er totalt anslått å være ca 2000 m3 skog i området.

Det er enighet mellom partene om at arealkravet i odelsloven §2 er tilfredsstilt. Lagmannsretten er enig i dette. Jordbruksarealet må antas akkurat å tilfredsstille kravet til 10 dekar. For så vidt skulle eiendommen kunne regnes som odlingsjord. Det er imidlertid på det rene at enkelte eiendommer likevel ikke vil være odlingsjord fordi de ikke kan "nyttast til landbruksdrift", jf odelsloven §1.

Ved avgjørelsen av om eiendommen kan utnyttes til landbruksdrift, har Falkanger i Odelsrett og åsetesrett (1984) side 42-43 drøftet spørsmålet og konkludert slik (side 43):

"Om det godtas at "kan nyttast til landbruksdrift" innebærer noe mer enn kravene i §2 - hvilket herredsretten etter min mening med rette gjør - blir det store problem: Hva ligger i landbruksdrift?

Rent økonomiske betraktninger kan neppe alene være utslagsgivende. Det ville innebære at ethvert gårdsbruk som ikke gav overskudd ("et tilskudd til familiens inntekter"), under forutsetning av rimelig fornuftig drift, ikke ville være odlingsjord/odelsjord. Ut fra et slikt synspunkt ville f.eks. en konjunkturendring eller en landbrukspolitisk beslutning med virkning ut over øyeblikket og den umiddelbare fremtid kunne frata en rekke bruk status som odelsjord. For meg står det riktigere å spørre: er det ut fra dagens forhold - under hensyntagen til hva de nærmeste år antagelig vil bringe - realistisk å regne med at eiendommen vil kunne bli brukt for landbruksformål? Hvis eiendommen blir ledig, vil man da kunne regne med at en fornuftig person vil kunne være interessert i å overta eiendommen og drive den som landbrukseiendom?"

Lagmannsretten slutter seg til dette syn.

Fra Mittets side er det pekt på at Falkanger starter sin drøftelse med å peke på at det er de marginale tilfeller som skal skilles ut, "f.eks. det fraflyttede, avsidesliggende småbruket, holmen/øya med en del skog, fjelleiendommen med litt produktiv skog i dalsøkkene" (l.c. side 42). Hun mener at Røssevoll har ikke slike problemer. Den har ikke adkomstproblemer, og befinner seg midt i et større landbruksområde.

Lagmannsretten følger ikke dette syn fullt ut. Beliggenhet, adkomst m.v. er momenter ved vurderingen av muligheten for landbruksmessig utnyttelse. Det må imidlertid foretas en totalvurdering. Til syvende og sist må man spørre seg om det er realistisk å regne med at eiendommen vil kunne bli brukt for landbruksformål, når man med dette mener landbruk drevet slik at det vil kunne gi en viss økonomisk avkastning. Hobbydrift kvalifiserer ikke.

På denne bakgrunn er lagmannsretten kommet til at Røssevoll gnr 8 bnr 3 ikke kan regnes som odlingsjord.

Det er ikke grunnlag for tradisjonelt landbruk med dyrehold. Det kan i og for seg dyrkes noe grønnsaker, men arealene er for små og oppstykket, og området er for bratt og kupert til at det kan bli noe nevneverdig av dette. Mulige ønsker om biologisk jordbruk vil realistisk sett bare kunne drives på hobbybasis. Tanker om frukt- og bærdyrking ses heller ikke å føre frem.

Når dyrehold utelukkes, er det fordi det vil kreve altfor store investeringer. Det trengs driftsbygning som må innredes etter moderne miljøkrav. Også sauedrift vil bli for smått.

Fra skogen kan det nok tas ut noe ved, men dette kan i hvert fall ikke gi mer enn til dekning av arbeidet. Juletrær kan i og for seg også tenkes som drift, men med de foreliggende terrengforhold blir også dette for arbeidskrevende og smått.

Lagmannsretten har endelig vurdert muligheten for skogsdrift på lang sikt. Det er under overskjønnsforhandlingene pekt på at den felles utmark har god skogsmark og burde tilplantes. For så vidt kunne det være på sin plass å igangsette dette. Den påstående høyst beskjedne skog er imidlertid alt for liten til å gi noen avkastning mens man venter på at nyskogen skal gro til. Tilplantingen vil ha et avkastningsperspektiv på 50-100 år, og da kan ikke dette regnes som relevant landbruksdrift i forhold til odelsloven §1 og §2. Det er rett og slett tale om betydelige investeringer gjennom tilplanting og ventetid. Disse investeringer vil vanskelig kunne forsvares, jf Rt-1990-325 flg., spes. side 330: "...Beitet vil trolig representere en viss verdi ved sauehold. Skogen synes å ha liten verdi, og det samme gjelder strandrettighetene. Jeg tar ikke standpunkt til om det er adgang til å ta hensyn til de sistnevnte etter odelsloven §2 første ledd.

Totalt sett synes det vanskelig å få noe særlig ut av eiendommen uten betydelige investeringer, som vanskelig kan la seg forsvare. ... Ut fra en totalbedømmelse er jeg etter dette kommet til at kravene etter odelsloven §2 første ledd ikke er tilfredsstilt."

Avgjørelsen i Rt-1990-325 gjaldt spørsmålet om andre arealer enn jordbruksarealene mv kunne bringe den produksjonsmessige verdi opp tilsvarende minst 10 dekar jordbruksareal, jf odelsloven §2 første ledd. Synspunktene om forsvarlige investeringer må imidlertid ha tilsvarende anvendelse når det er spørsmål om eiendommen "kan nyttast til landbruksdrift", jf §1.

Overskjønnet vil derfor som underskjønnet slutte med at eiendommen ikke fyller vilkårene for odlingsjord.

Saksomkostninger.

Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter reglene i tvistemålsloven kapittel 13, jf odelsloven §59.

Overskjønnsbegjæringen har vært forgjeves, og Mittet ilegges omkostninger ved behandlingen av saken for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Lids prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave stor kr 12.000,-, som i sin helhet er salær til prosessfullmektigen. Oppgaven finnes rimelig og nødvendig, og Mittet vil måtte erstatte Lid disse omkostninger. Herredsrettens omkostningsavgjørelse finnes det ikke grunn til å endre. Omkostninger tilkjennes således samlet med kr 20.000,-.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Røssevoll gnr 8 bnr 3 i Ålesund fyller ikke vilkårene for odlingsjord.

2. I saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett betaler Liv Torill Mittet til AS Helge Lid VVS 20.000 - tjuetusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.