LB-1997-1916

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-07-01
Publisert:	LB-1997-01916
Stikkord:	Erstatning
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 96-07655 A/40 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-01916 A/01. Anket til Høyesterett, se HR-1999-00055 A.
Parter:	Ankende part: Lars G Ottesen (Prosessfullmektig: Advokat Hugo Jørgensen). Motpart: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Peter Vagle).
Forfatter:	Lagdommer Johannes Smit, formann. Lagdommer Øystein Hermansen. Ekstraordinær lagdommer Grete Gørvell Halvorsen
Lovhenvisninger:	Domstolloven (1915) §149, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §6, §148, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Husleieloven (1939) §11, §11, Foreldelsesloven (1979) §29, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992)

Saken gjelder krav om erstatning for tap som følge av rettstridig myndighetsutøvelse.

Under 2 gangs tvangsauksjon over eiendommen Schweigaardsgt 58 B i Oslo ble Lars G Ottesens bud stort kr 1550000 stadfestet av Oslo namsrett, ved kjennelse av 7 juni 1993. Eiendommen er en bygård oppført i 1898, på 4 etasjer, samt loft og kjeller. Den er en kombinert bolig- og næringseiendom.

Den 8 september 1993 mottok Oslo kommune melding om ervervet. Vedtak om å nytte kommunens forkjøpsrett til bygården etter lov av 29 april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder - senere kalt leiegårdsloven - måtte etter dette være gjort innen 8 januar 1994, jf loven §6.

Oslo bystyre vedtok i møte 15 desember 1993 å benytte forkjøpsretten til eiendommen. Det ble videre bestemt at eiendommen skulle overtas direkte av" beboerne eller deres borettslag/seksjonssameie ved at de selv må oppfylle de krav namsretten stiller for utstedelse av skjøte". Punkt 2 i vedtaket inneholdt bestemmelse om at vedtaket om forkjøp faller bort "dersom beboerne ikke innen 8. januar 1994 har fremlagt for etat for eiendom og utbygging en garanti for betaling av kjøpesummen og alle tilleggsforpliktelser som følger av namsrettens kjennelse, tvangsfullbyrdelsesloven og leiegårdsloven."

Den 8 januar 1994 var en lørdag. Først mandag 10 januar mottok kommunen den nødvendige dokumentasjon m h t finansieringen. Oslo kommune la til grunn at dette var tidsnok, og vedtaket om forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Dette ble meddelt ved kommunens brev av 11 januar 1994 til Ottesens daværende advokat. Eiendommen ble på denne bakgrunn overtatt av Borettslaget Schweigaardsgate 58 B, som var stiftet i desember 1993. Ottesen fikk i mars 1994 tilbakebetalt kjøpesummen, med tillegg av renter samt dekning av utlegg han for øvrig hadde hatt i forbindelse med sitt erverv.

Ottesen bestred at kommunen hadde rett til å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Ved Oslo byretts dom av 12 desember 1994 ble kommunen frifunnet. Ottesen anket dommen. Borgarting lagmannsrett avsa dom 4 mars 1996, med denne slutning: mars 1996, med denne slutning:

Oslo bystyres vedtak i sak nr. 1159 av 15.12.1993 kan ikke gjøres gjeldende mot Lars G. Ottesen.

Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller for lagmannsretten.

Lagmannsretten la til grunn at fristregelen på 4 måneder i leiegårdsloven §6 ikke ble supplert av domstolloven §149, som bl a bestemmer at frister som løper ut på en lørdag forlenges til den nærmest følgende virkedag.

Oslo kommune tok etter dette opp med borettslaget spørsmålet om overdragelse av Schweigaardsgt 58 B til Ottesen. Borettslaget var ikke interessert i en slik løsning, og kommunen inntok det standpunkt at borettslaget ikke kunne pålegges å overdra eiendommen. Kommunen meddelte dette til Ottesens advokat, samtidig som kommunen opplyste at det ikke var grunnlag for å tilby Ottesen kjøp av annen eiendom. Tvisten ble etter dette et spørsmål om erstatning.

Ved stevning 1 oktober 1996 til Oslo byrett fremmet Ottesen erstatningskrav mot Oslo kommune, begrenset oppad til kr 10 millioner. Under forhandlingene for byretten ble kravet redusert til kr 6 millioner. Kommunen påsto seg frifunnet.

Oslo byrett avsa dom 4 april 1997, med slik domsslutning:

1. Oslo kommune frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Sakens nærmere enkeltheter framgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Lars G Ottesen har påanket byrettens dom til lagmannsretten, og har lagt ned denne påstand:

1. Oslo kommune dømmes til å betale Lars Ottesen erstatning etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 6.000.000,-.

2. Lars Ottesen tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Oslo kommune har tatt til gjenmæle, og har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. Lars Ottesen tilpliktes å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med tillegg av renter fra to uker etter de respektive dommers forkynnelse.

Ankeforhandling ble avholdt i Oslo 9 - 11 juni 1998. Lars G Ottesen møtte og ga forklaring. For Oslo kommune møtte seksjonsleder i Bolig- og eiendomsetaten, Hans Haavind, og forklarte seg. Det ble avhørt 10 vitner, herav ett sakyndig vitne, og foretatt slik dokumentasjon som framgår av rettsboken.

Den ankende part, Lars G Ottesen, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er krevet erstatning som følge av kommunens rettstridige myndighetsutøvelse. Ottesen har lidt et betydelig økonomisk tap, og alle erstatningsbetingelser er oppfylt.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget, framholdes at det er mulig at kommunen i dette tilfellet er objektivt ansvarlig. Uansett må kommunen være ansvarlig på culpagrunnlag. I rettspraksis er det eksempler på at det offentlige er frifunnet der feilen skyldes unnskyldelig rettsvillfarelse. Men det har vært meget spesielle tilfeller, og som ikke er parallelle med nærværende sak. Kommunens saksbehandler er i denne saken en jurist, og han hadde arbeidet med forkjøpssaker i lang tid. Saker etter leiegårdsloven var en av saksbehandlerens hovedoppgaver. Loven var forholdsvis ny, og det var ikke holdepunkter for å foreta en utvidende tolking av lovens fristregel, som heller ikke er særlig komplisert. Vedkommende kommunale etat hadde for øvrig i sin saksforberedelse vist til 8 januar som fristutløp. Det må klart være uaktsomt av en jurist å foreta en tolking som her er skjedd. Kommunen var for øvrig ikke i noen tvangssituasjon, idet den ikke hadde handleplikt.

Det økonomiske tapet som følge av kommunens erstatningsbetingende opptreden, består av to poster. For det første gjelder det tap ved at eiendommen hadde en langt høyere verdi enn det Ottesen ga for den på tvangsauksjonen. Den andre posten gjelder tap som knytter seg til at Ottesen ikke fikk muligheter til å utvikle eiendommen. Kravet for byretten om at også "prisstigningsgevinsten" skal erstattes, opprettholdes ikke.

Når det gjelder første tapspost, anføres at Schweigaardsgt 58 B må antas å ha hatt en salgsverdi på noe over kr 4 millioner da Ottesen mistet rådigheten over eiendommen i 1994. Det er dette tidspunkt som må legges til grunn for tapsvurderingen. Ottesen gjorde således et meget godt kjøp på tvangsauksjonen i 1993. Dette hadde bl a sammenheng med spesielle forhold under tvangsauksjonsmøtet, som gjorde at Ottesen ikke behøvde å gi et høyere bud. Det var ingen reell konkurranse fra andre seriøse bydere.

Namsrettens bemerkninger om verdivurderingen i kjennelsen kan ikke tilsi en annen konklusjon. Namsretten var selv ikke på befaring, og hadde ingen mulighet for å vite at eiendommen var helt spesiell i forhold til eiendommene ellers i strøket. Uttalelsen overfor namretten fra auksjonsrekvirenten UNI Storebrand Livsforsikring om at "budet samsvarer brukbart med eiendommens verdi i dagens marked" kan ikke tillegges særlig vekt. Etter det opplyste var dette en standardformulering, som må ses på bakgrunn av at budet fullt ut dekket rekvirentens krav mot debitor.

Den omstendighet at etterstående panthaver ABC Bank ikke reagerte budet fra Ottesen, og eventuelt selv ga et høyere bud, kan ikke tillegges betydning. Etterstående panthavere var på denne tiden ofte ikke aktive under tvangsauksjoner, noe som bl a hadde sammenheng med at de ikke hadde apparat til selv å forvalte eiendommene.

Pantheftelsene på eiendommen indikerer at verdien av eiendommen var langt høyere enn Ottesens bud på 1550000. Storebrand Livsforsikring AS fikk i 1989 tinglyst obligasjon på kr 1177500, og denne fikk 1 prioritet ved at ABC Bank vek prioritet i 1990. Storebrand foretok en verdivurdering, og praksis var at lånebeløpet måtte ligge innenfor 60 % av lånetakst. Etter det opplyste la Storebrand til grunn en antatt lånetakst på ca kr 3700000. Det er for øvrig grunn til å tro at ABC Banks prioritetsvikelse bygget på en kredittvurdering fra denne bank.

Murmester Willy Preintoft og Willy Preintoft jr avholdt takst over eiendommen 4 januar 1988, hvoretter eiendommens normale salgsverdi ble satt til kr 5700000. Taksten indikerer at verdien også var betydelig i 1993 - 94, selv om markedssituasjonen da var endret negativt siden 1988. Det vises ellers til Willy Preintofts forklaring under ankeforhandlingen, herunder hans antydning om at verdien i januar 1994 kunne fastsettes til kr 4 - 4,5 millioner.

Videre vises til byrådets innstilling av 3 desember 1993 i forkjøpssaken. Her uttales at prisen "må anses rimelig." Omstendighetene vedrørende stiftelsen av Borettslaget Schweigaardsgate 58 B og engasjementet til Østlandske Eiendomsprosjekt AS viser også at det dreier seg om store verdier.

Det vises ellers til taksten av 24 juli 1995 fra takstmann Haakon Rygh, om at salgverdien på taksttidspunktet var kr 6500000. Han regnet med at gjenstående oppussingskostnader ville beløpe seg til ca kr 1100000. Byggeleder Steinar Bratlie - som for øvrig tegnet seg som andelshaver under borettslagets konstituerende generalforsamling i desember 1993 - var tilstede da Rygh holdt taksten. Bratlie hadde ingen innvending mot Ryghs vurdering m h t oppussingskostnadene. Det kan ikke tillegges særlig vekt at Bratlie i 1994 hadde forutsatt rehabilitering av gården til ca kr 7600000. Dette hadde kanskje sammenheng med muligheten for å få en gunstig finansiering fra Husbanken, jf at det sommeren 1994 ble sendt en lånesøknad dit.

Arkitekt Mats Bjørklunds budsjettoppstilling av 26 februar 1996 taler også for at rehabiliteringsutgiftene ville bli begrensede. Han var godt kjent med eiendommen, og regnet med utgifter på ca kr 1997000.

Trivsel Bygg AS har gjennomført rehabilitering i gården høsten 1996. Det framlagte "prosjektregnskap", med byggekostnader ca kr 8600000, kan ikke tillegges vekt når man skal foreta verdifastsettelsen pr januar 1994. Bl a hadde Trivsel Bygg lagt seg på en betydelig høyere standard enn det som var aktuelt for Ottesen. Den foretatte rehabilitering er for øvrig skjedd med sikte på seksjonering, noe som ikke var Ottesens planer. Dessuten inkluderer "regnskapet" kostnader til utbygging av 3 loftsleiligheter. Presisjonsnivået i Trivsel Byggs oppstilling er ellers ikke godt, og noe formelt prosjektregnskap er ikke framlagt. Det må også tas i betraktning at Trivsel Bygg ikke hadde erfaring fra tidligere m h t å gjennomføre slike prosjekter i egen regi.

Ottesens plan ved ervervet i 1993 var å sette eiendommen i stand for forholdsvis begrensede økonomiske ressurser. Det var 10 ledige leiligheter, og det er sannsynlig at utleie, inkludert utleie av forretningslokalene, ville innbragt en bruttoleie på ca kr 672000 og en nettoleie på ca kr 600000 pr år. Også dette gir en god indikasjon på at verdien av eiendommen var betydelig høyere enn den pris Ottesen ga i 1993.

Når det gjelder kravet på erstatning av tapte utviklingsmuligheter, framholdes at Ottesen sitter igjen med et betydelig tap. Han kunne brukt ca kr 1,1 - 1,2 millioner til oppussing/oppgradering av gården, og til anskaffelse av møbler. Ved at han så kunne leie ut leilighetene møblerte, ville han ikke bli rammet av husleiereguleringsbestemmelsene. Finanskostnadene ville vært under kr 300000 pr år, og Ottesen ville sittet igjen med en årlig nettoleie på ca kr 330000, forsiktig beregnet. For øvrig ville eiendommens verdi ha øket som følge av at den var kommet under profesjonell forvaltning.

Kommunen har erkjent årsakssammenheng mellom et eventuelt erstatningsgrunnlag og kjøp til mulig "særlig gunstig pris". Imidlertid er kravet til påregnelig årsakssammenheng oppfylt også for så vidt gjelder utviklingsfortjenesten. Det må være påregnelig for kommunen at en profesjonell investor oppnår tap ved at han ikke får mulighet til å drive eiendommen. Ottesen hadde for øvrig ingen mulighet til å begrense sitt tap ved å investere beløpet på annet hold. Det kan desuten ikke kreves en slik alternativ investering når denne ville vært risikofylt.

Ankemotparten, Oslo kommune, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Kommunen har ikke objektivt ansvar for feilen som ble begått. Heller ikke foreligger det noe annet ansvarsgrunnlag. Vedtaket om forkjøpsrett ble truffet forsettlig, og ble gjennomført fordi man var i unnskyldelig rettsvillfarelse. Dommene i Rt-1972-578 og Rt-1995-781 viser at kommunen fritas for erstatningsansvar ved slik rettsvillfarelse.

Spørsmålet om domstolloven §149 kom til analogisk anvendelse på fristberegning etter leiegårdsloven var tvilsomt. Dessuten var kommunen under sterkt tidspress i saken. Kommunen kan etter omstendighetene også risikere søksmål fra beboerne dersom den oversitter forkjøpsfristen, noe Rt-1991-282 illustrerer. Det vises ellers til at kommunen på dette området treffer vedtak til fordel for alment aksepterte interesser, og at kommunen selv ikke får noen økonomisk vinning ved forkjøpsvedtaket. Gode grunner taler for at man ikke legger så strenge normer til grunn for kommunens opptreden.

Dersom retten kommer til at erstatningsgrunnlag foreligger, må kommunen uansett frifinnes. Det er ikke påvist noe økonomisk tap. Kommunen aksepterer at det er eiendommens verdi pr januar 1994 - da den skadevoldende handling skjedde - som legges til grunn for tapsberegningen. Det er således en eventuell differanse mellom denne verdi og kjøpesummen på kr 1550000 som kan kreves erstattet.

Ottesen baserer kravet på taksten av januar 1988 fra Willy Preintoft og Willy Preintoft jr, samt taksten av 24 juli 1995 fra Haakon Rygh. Disse ligger imidlertid ikke i nærheten av det prisnivå som gjaldt på det aktuelle tidspunkt, og takstene kan ikke brukes som utgangspunkt for verdifastsettelsen pr januar 1994. Det er riktigere å ta utgangspunkt i namsrettens stadfestelseskjennelse av juni 1993.

Namsretten la til grunn at det ikke var misforhold mellom det avgitte bud og eiendommens markedsverdi. Retten aksepterte Preintofts takst fra 1988, men kom til at prisen nå hadde endret seg på grunn av det betydelige prisfallet i markedet og på grunn av skader m v som forringet verdien. Den omstendighet at det møtte tre bydere på auksjonen, ga også en god markedssituasjon. Det har for øvrig formodningen mot seg at ABC Bank ville la sitt pant gå tapt, dersom eiendommen hadde en verdi som anført av Ottesen. At eiendommen ikke måtte gå til 3 gangs auksjon taler også for at budet tilsvarte markedsverdien. Prisen samsvarte ellers stort sett med prisen for andre gårder i samme strøk. Det er ikke holdepunkter for å fastslå at Schweigaardsgate 58 B var i bedre stand enn andre gårder i området.

Opplysningene som framgår av pantattesten kan ikke gi grunnlag for å konkludere annerledes. Markedsverdien hadde endret seg vesentlig fra 1989 - 90 og til 1993, da markedet var på et bunnivå.

Det var gjort en del arbeider i gården forut for kjøpstidspunktet i 1993. Kommunen viser for så vidt til namsrettens kjennelse, som gjengir UNI Storebrands uttalelse, basert på befaring fra forsikringsselskapet. Det viste seg at de utførte arbeider var svært mangelfulle, og at de måtte gjøres om. Det var nødvendig med omfattende og kostnadskrevende oppussingsarbeider, noe som påvirket markedsverdien negativt.

At oppussingen/rehabiliteringen ville bli kostnadskrevende, framgår bl a av lånesøknaden av 1994 til Husbanken fra borettslaget, og prosjektregnskapet fra Trivsel Bygg vedrørende arbeidene som ble foretatt i 1996. Årsakene til at overskridelsene i forhold til tidligere overslag var store, skyldtes ikke noen vesentlig standardøkning i forhold til tidligere planer, men først og fremst at man ikke kunne bygge videre på de allerede foretatte arbeider. Den omstendighet at leilighetene er oppusset for seksjonering, har ikke stor kostnadsmessig betydning. Det vises til at oppussing til "30 års standard" innebærer at det i praksis stilles de samme tekniske krav som ved seksjonering.

Kommunen viser ellers til verdivurderingen av 25 februar 1997 fra sivilingeniør Arve Finkenhavn, som konkluderer med at normal salsverdi pr juni 1993 ikke var over ca kr 1800000.

Etter kommunens syn er ikke markedsverdien for eiendommen vesentlig ulik om man forutsatte en mindre omfattende oppussing med sikte på fortsatt utleie av leilighetene enn om man tok sikte på en større rehabilitering med sikte på seksjonering og eventuelt salg. En mindre omfattende oppussing gjør at inntektene av eiendommene blir lavere enn ved en større oppgradering av standarden. Uansett er det ikke påvist at den pris Ottesen ga ikke var markedsmessig. Det er ellers bemerkelsesverdig at Ottesen for byretten opplyste at han hadde som siktemål å seksjonere og selge leilighetene til markedspris, mens han nå opplyser at siktemålet var å leie ut leilighetene.

Ottesens krav om dekning av tapt utviklingsfortjeneste kan uansett ikke føre fram. Ved fastsetting av markedsverdien trekker man også inn eiendommens utviklingspotensiale, og man kan ikke få erstattet samme tapspost to ganger. Dersom utviklingsfortjeneste eller "byggherrefortjeneste" skal dekkes separat, må man således isolere dette når eiendommens markedsverdi beregnes.

Ved beregning av en mulig tapt utviklingsfortjeneste, kan Ottesens vurdering av leieinntekter ikke legges til grunn. Forretningslokalene har stått tomme i flere år, og ingen har vært interessert i å leie disse. Dessuten ville finansutgiftene vært betydelige. Å drive en slik eiendom er kostbart. Det er ikke sannsynliggjort noe tap under denne post.

Under enhver omstendighet foreligger det ingen påregnelig årsakssammenheng mellom en tapt utviklingsfortjeneste og et mulig ansvarsgrunnlag. Ottesen fikk restituert kjøpesummen med renter og omkostninger fra kommunen, og han var derved i stand til å gjøre en dekningstransaksjon.

Det er ikke avgjørende om Ottesen benyttet seg av lånekapital istedet for egenkapital. Ottesen er for øvrig en profesjonell investor, med gode kontakter i finansverdenen. Å få dekket et tap som følge av at han ikke fikk finansiert et dekningskjøp, ligger for langt ut i årsaksrekken til at det er erstatningsrettslig vernet.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og skal bemerke:

Bystyret traff vedtak om å benytte forkjøpsretten etter leiegårdsloven innen den lovbestemte 4-månedersfrist. Etter vedtakets punkt 2 borfalt imidlertid forkjøpsvedtaket dersom beboerne ikke innen 8 januar 1994 - som var utløpet av lovens frist for å fatte forkjøpsvedtak - hadde framlagt finansieringsgarantier for kommunen. Forkjøpsvedtaket ble imidlertid gjennomført selv om det var bortfalt, jf at finansieringsgarantiene først ble framlagt den 10 januar 1994. Spørsmålet i saken er om kommunen er erstatningsansvarlig overfor Ottesen for denne urettmessige myndighetsutøvelse.

Kommunen har et culpaansvar for sin virksomhet etter reglene i skadeserstatningsloven §2-1 om arbeidsgiveransvaret eller på grunnlag av de ulovfestede regler om organansvaret. Etter lagmannsretten syn gjelder ingen generell regel om at det offentlige er objektivt erstatningsansvarlig for feil ved offentlig myndighetsutøving. Høyesterettspraksis har flere eksempler på at det offentlige har blitt fritatt for ansvar for ugyldige vedtak på grunn av manglende ansvarsgrunnlag. Lagmannsretten viser for så vidt til Randabergdommen, Rt-1972-578, som begge parter har vist til. Her ble kommunen frifunnet for ansvar etter å ha truffet et ugyldig vedtak om midlertidig delingsforbud. Førstvoterende bemerket bl a (s 585):

I en sak av denne art hvor vedtakets ugyldighet alene skyldes at bygningsrådet har grepet feil med hensyn til et vanskelig tolkingsspørsmål, og hvor det dessuten gjaldt en lov som nettopp var trådt i kraft og som inneholdt mange nye regler på området, kan kommunen ikke gjøres ansvarlig selv om vedtaket objektivt sett var uriktig.

Det vises også til Rt-1995-781, hvor krav om erstatning på grunn av avslag på søknad om skjenkebevilling ikke ble tatt til følge. Kommunens avgjørelse bygget på feil lovforståelse. Høyesterett bemerket at rettsvillfarelsen måtte anses unnskyldelig, og uttalte (s 792):

Når en søknad avslås på grunn av en rettsvillfarelse fra kommunale myndigheters side, vil det ikke uten videre føre til erstatningsansvar for kommunen dersom villfarelsen er unnskyldelig, jf. Rt-1972-578. I hvilken utstrekning det på enkelte områder er grunnlag for å fastlå et rent objektivt ansvar for det offentlige for skadeforvoldelse som skyldes feil ved myndighetsutøvelsen, finner lagmannsretten ikke grunn til å gå inn på, da et slikt objektivt ansvar for kommunen ikke kan ses å gjelde her.

Aktsomhetsnormen for det offentliges forvaltningsvirksomhet er imidlertid streng. Det vil bare være i unntakstilfelle at det offentlige fritas for erstatningsansvar der det det foreligger en ugyldighetsgrunn eller tilfeller som må likestilles med ugyldighet.

Den feil som kommunen har begått i nærværende sak, var at den la til grunn at fristen som utløp lørdag 8 januar, ble forlenget til nærmest følgende virkedag, etter en analogisk anvendelse av domstolloven §149. På denne bakgrunn la kommunen til grunn at betingelsene for å gjøre forkjøpsretten gjeldende fortsatt var på plass den 10 januar. Etter lagmannsrettens syn må denne rettsvillfarelse anses unnskyldelig. De fristberegningsregler som er gitt i domstolloven er av lovgiver gitt anvendelse også for en del frister som ikke har tilknytning til domstolene, jf bl a foreldelsesloven §29 og husleieloven §11. En del kunne tale for å anse beregningsfristene som et uttrykk for et alminnelig prinsipp om beregning av frister i lovgivningen. At domstolloven §149 ble ansett aktuell i forkjøpssaken, var også nærliggende på bakgrunn av at leiegårdsloven §11 uttrykkelig gir domstolloven §148 anvendelse for fristberegningen etter leiegårdsloven. Rettsspørsmålets tvilsomhet illustreres for øvrig av at kommunens forståelse av fristreglene ble gitt medhold av byretten i dommen av 12 desember 1994. Lagmannsretten kom i dommen av 4 mars 1996 til motsatt resultat, men bemerket at saken hadde budt på tvil.

Ottesen har vist til at saksbehandleren i kommunen var jurist, og at forkjøpssaker var et sentralt arbeidsfelt for ham. Lagmannsretten kan ikke se at dette kan ha avgjørende betydning for ansvarsspørsmålet i denne saken. Det er ikke opplyst at det aktuelle fristspørsmålet hadde dukket opp i tidligere forkjøpssaker, og avgjørelsen måtte tas under tidspress. Situasjonen var at bystyret ved vedtaket av 15 desember 1993 hadde benyttet forkjøpsretten til fordel for beboerne. Når så den aktuelle finansieringsgaranti ble framlagt, var det også av hensyn til beboerne nødvendig for kommunen å ta standpunkt til om den fastsatte frist var overholdt. Situasjonen var således en annen enn i tilfeller hvor kommunen ikke allerede har engasjert seg og står fritt m h t om den skal treffe et vedtak.

Lagmannsretten viser ellers til at kommunen ikke selv har hatt noen økonomisk fordel i saken. Vedtak om forkjøpsrett er truffet på vegne av beboerne av eiendommen, og ut fra alment aksepterte interesser.

Etter omstendighetene må kommunen frifinnes for erstatningskravet fra Ottesen. Konklusjonen blir således at byrettens dom må stadfestes.

Saken har reist vanskelige spørsmål om rekkevidden av det offentliges erstatningsansvar. Lagmannsretten finner at saken har vært så tvilsom at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for byretten, jf tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med §172 annet ledd. Byrettens omkostningsavgjørelse må således stadfestes. Det foreligger også særlige omstendigheter som tilsier at kommunen heller ikke bør tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, jf unntaksregelen i tvistemålsloven §180 første ledd i f.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.