LB-2000-3538
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-12-13 |
| Publisert: | LB-2000-03538 |
| Stikkord: | Tvangsfravikelse, Passivitet |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr 00-01063 D - Borgarting lagmannsrett LB-2000-03538 K/04. Kjæremål til Høyesterett forkastet, HR-2001-00285. |
| Parter: | Kjærende parter: Stiftelsen Volapük (Prosessfullmektig: Bjørn Alexander Brem). Prosjekt Krusesgate. Øvrige beboere i Krusesgate 7 og 9 (Prosessfullmektig: Sten Sture Larre). Kjæremotpart: Selvaagbygg AS (Prosessfullmektig: Advokat Jeppe Normann). |
| Forfatter: | Lagdommer Øystein Hermansen. Kst. lagdommer Kirsten Bleskestad. Kst. lagdommer Hedda Remen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §180, §402, §403, Plan- og bygningsloven (1985) §89, Husleieloven (1999) |
Saken gjelder fravikelse av fast eiendom.
Den 8. juni 2000 fremsatte advokat Jeppe Normann på vegne av Selvaagbygg AS begjæring om tvangsfravikelse fra Krusesgate 7 og 9 i Oslo. Begjæringen var i hovedsak grunngitt med at eiendommene er okkupert, og at de saksøkte besitter eiendommene uten rett, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e.
Det ble tatt til motmæle og blant annet hevdet at forholdet mellom partene var gått over fra en okkupasjon til å bli et lovlig husleieforhold.
Oslo namsrett avsa 29. september 2000 kjennelse med slik slutning:
1. Prosjekt Krusesgate, Stiftelsen Volapük og øvrige beboere i Krusesgate 7 og 9 tvangsfravikes fra Krusesgate 7 og 9 (gnr. 213 bnr 240 og gnr 213 bnr 243) i Oslo kommune.
2. I saksomkostninger for namsretten betaler Prosjekt Krusesgate, Stiftelsen Volapük og øvrige beboere i Krusesgate 7 og 9 in solidum kr 37.000 - kronertrettisyvtusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.
Namsretten kom til at okkupasjonen ikke hadde utviklet seg til et leieforhold. Leietakerne ble derfor ansett åpenbart ikke å ha rett til å besitte eiendommen. Dette gir saksøker særlig tvangsgrunnlag for tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e.
Stiftelsen Volapük, Prosjekt Krusesgate og Øvrige beboere i Krusesgate 7 og 9 har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse.
De kjærende parter har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Det begjæres avholdt muntlige forhandlinger, jf. tvistemålsloven §403 tredje ledd. Saken kan ikke avgjøres uten forklaring fra Ole Gunnar Selvaag. Det er også behov for vitneavhør.
Brev av 12. juli 1993 fra Prosjekt Krusesgate/Volapük til Selvaagbygg viser at motparten ble informert om at leietakerne foretok oppussing for egen regning. Det ble således informert om at det ble betalt leie i form av oppussing. Det er avgjørende å få bevisføring for lagmannsretten om dette spørsmålet.
Leietakerne har nedlagt omfattende oppussingsarbeid av bygningen. Både fremlagte fotografier og regnskap dokumenterer dette. Leietakerne har nedlagt stor innsats i husene, og det er behov for vitneførsel også om dette.
Behovet for omfattende muntlig bevisførsel begrunner muntlig forhandling, jf. Rt-1997-93.
Namsretten har tatt feil i sin vurdering av om det eksisterer et leieforhold som følge av Selvaagbyggs passivitet. Det må legges vekt på mottagers forventninger. Namsretten har ikke tatt stilling til om man kan bli bundet ved at eier over lang tid passivt ser på at en mottager innretter seg mot et forbud - uten å ønske dette. Den passive opptreden trenger ikke å fremstå som et positivt ønske, men snarere som en faktisk aksept av forholdet - og da også en aksept av ytelser i form av oppussing og vedlikeholdsarbeide. Da har man langt på vei bundet seg ved passivitet.
Selvaagbygg AS har siden 1993 vært informert om at arbeid er og vil bli foretatt på eiendommene. Det er da likegyldig om eier ikke ønsker dette når man ikke er kommet med innvendinger. Et slikt standpunkt er kommet til uttrykk i RG-1945-360.
Saken gjelder en innrettelse over 11 år. I dag huser eiendommene lokaler til Norges største scene for presentasjon av litteratur og ny norsk kunst og kultur. Man må i en slik situasjon stille krav til at eier aktivt forholder seg til innrettelsen dersom han misbilliger denne.
Det stadium hvor innrettelsen har karakter av å være okkupasjon, er for lengst over.
Det forhold at eieren satte opp to skilt i 1994, kan neppe anses tilstrekkelig til å avbryte passivitetsvirkninger. Selvaagbygg har ikke vært aktsom overfor leietakerne i og med at man har latt stiftelsen innrette seg i 7 år uten protester. Passiviteten har gitt stiftelsen en berettiget forventning om rett til besittelse i form av en stilltiende avvtale.
Avtalestiftelse kan også begrunnes fra et sanksjonssynspunkt - culpa - jf. Rt-1987-1205 og Rt-1963-234. Avgiver kan ha en aktsomhetsplikt også utenfor etablerte avtaleforhold, når den annen part bygger rett på en oppstått oppfatning og synbart overfor avgiver innretter seg etter denne. Selvaagbyggs aktsomhetsplikt som profesjonell eier vil her stå sentralt.
Namsretten har lagt en streng aktsomhetsplikt på leietakerne. Dette er ikke riktig. Det er videre feil av namsretten ikke å ta i betraktning den forventning Selvaagbygg skaper hos motparten ved sin passivitet. Virksomheten og oppussingsarbeidet kunne ikke antatt slikt omfang dersom ikke stiftelsen og beboerne så det som påregnelig at virksomheten ville tillates å fortsette fremover. En slik forventning kunne med letthet blitt forhindret ved at eier mer aktivt gjorde gjeldende sitt syn på besittelsen. I RG-1945-360 ble eierens passivitet i nettopp 7 år ansett som faktisk godtakelse av leieforholdet.
Namsretten har foretatt isolerte bedømmelser i forhold til partenes opptreden og konkludert for hver drøftelse. Retten har unnlatt å foreta en samlet vurdering, og dette er feil rettsanvendelse. Det er Selvaagbyggs totale opptreden over 11 år som påberopes, og det må foretas en helhetsvurdering i forhold til dette.
Begrepet åpenbart i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e er et strengt kriterium forbeholdt de klare tilfellene, jf. Rt-1980-1394, Rt-1985-1457 og Rt-1993-228. Utgangspunktet må være at der det foreligger faktisk eller rettslig tvil om hjemmelsspørsmålet, så kan fravikelse ikke skje.
Det eksisterer faktisk tvil i saken i forhold til hvor meget eier kjente til innrettelsen og den oppussing og det vedlikeholdsarbeid som er foretatt. Oppussingsarbeidet har vært kjent gjennom media, og det er besynderlig at motparten fraskriver seg ethvert kjennskap til dette. Sakens faktum er klart ikke «åpenbart», og en utkastelse etter §13-2 tredje ledd bokstav e kan da ikke skje. Det forhold at det «åpenbart» ikke foreligger hjemmel, har namsretten unnlatt å vurdere.
De kjærende parter har nedlagt slik påstand:
1. Begjæringen om fravikelse tas ikke til følge.
2. De kjærende parter tilkjennes saksomkostninger både for lagmannsrett og namsretten.
Selvaagbygg AS har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Det antas ikke å foreligge slike særlige grunner som er et vilkår etter tvistemålsloven §403 tredje ledd for avholdelse av muntlige forhandlinger. De anførsler som fremsettes i kjæremålet, er ikke nye i forhold til behandlingen i namsretten.
Namsrettens avgjørelse er korrekt både hva gjelder bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Motparten har som «nytt bevis» lagt frem brev av 12. juli 1993 fra Prosjekt Krusesgate/Volapük til Selvaagbygg AS. Omstendighetene omkring brevet ble imidlertid behandlet i namsretten, idet Selvaagbyggs konklusjon på den korrespondanse som fant sted i 1993 ble fremlagt. I brev av 25. august 1993 undertegnet av Ole Gunnar Selvaag gis det blant annet uttrykk for at de som bor/oppholder seg i Krusesgate 7 og 9, bor/oppholder seg ulovlig i husene og at de derfor er okkupanter. Det kan således ikke være tvil om hvilke holdninger Ole Gunnar Selvaag hadde til okkupasjonen. Det har ikke skjedd noen endring i hans holdning i ettertid.
Motparten har vist til at det skal være utført betydelig oppussing og vedlikeholdsarbeider i Krusesgate 7 og 9. Dette bestrides.
Selvaagbygg AS har ikke inngått noen avtale eller akseptert at okkupantene foretar vedlikeholdsarbeider på eiendommene. Selvaagbygg AS er heller ikke løpende informert om de påståtte arbeider eller eventuelle kostnader forbundet med dette.
Den fremlagte dokumentasjon er ikke noe bevis for at vedlikeholdsarbeid av betydning er utført, og det kan ved en gjennomgang heller ikke ses at det er utført arbeider av økonomisk betydning på eiendommene. I det alt vesentlige synes kostnadene å referere seg til den virksomhet som foregår i lokalene og for å kunne bo der. Det er helt uvesentlige kostnader som relatert til arbeider som er utført med sikte på å hindre forfall.
Selvaagbygg AS har foretatt nødvendige reparasjons- og utbedringsarbeider på eiendommene fra 1991 og fremt til i dag. Arbeidet er utført for å sikre eiendommene, jf. plan- og bygningsloven §89, som en oppfølgning av kommunens anmodninger. Selvaagbygg AS har i hele okkupasjonstiden også betalt kommunale avgifter.
Eiendommene ble okkupert i 1989. Dette er ikke bestridt av motparten. Okkupasjonen er en rettsstridig og i prinsippet straffbar handling. Okkupasjonen ble politianmeldt. I ettertid er det gitt skriftlig uttrykk for at man ikke aksepterer bruken, og at det er en ulovlig okkupasjon. Det ble i 1994 satt opp i alt fem skilt på eiendommen som klart tilkjennegir dette.
I forhold til motpartens anførsler om passivitet, vises det til namsrettens premisser.
Årsaken til at eier og forvalter av eiendommene ikke har foretatt seg mer enn de har gjort, er å finne i den båndlegging myndighetene gjennomførte i området. Det har ikke vært mulig å utnytte Krusesgate 7 og 9 på en kommersiell måte. Et slik fravær av aktivitet etablerer naturligvis ikke rettsvirkninger for okkupantene basert på passivitetsbetraktninger.
Okkupantene viser også manglende aktivitet og aktsomhetsplikt. De har ikke foretatt noen henvendelse til Selvaagbygg AS med tanke på å gå over fra å være okkupanter til rettmessige leietakere.
Det må være åpenbart at okkupantene ikke har rett til å besitte eiendommen og at forutsetningene for anvendelse av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 bokstav e er til stede.
Selvaagbygg AS har nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse av 29. september 2000 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Prosjekt Krusesgate, Stiftelsen Volapük og øvrige beboere i Krusesgate 7 og 9 in solidum saksomkostninger til Selvaagbygg AS med tillegg av 12 % rente pro anno fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling finner sted.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å innkalle til muntlig forhandling i kjæremålssaken, idet det ikke kan ses å foreligge særlige grunner som tilsier en slik behandlingsform, jf tvistemålsloven §403. Saken antas tilfredsstillende belyst gjennom den skriftlige behandling. Det tilføyes at retten heller ikke finner tilstrekkelig grunn for å besluttet bevisopptak, jf. tvistemålsloven §402. Det kan ikke antas at det under avhør av Selvaag og vitner vil komme fram noe som ha betydning for sakens utfall.
Tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e inneholder et særlig tvangsgrunnlag for fast eiendom i andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven. Dersom det foreligger forhold som gjør det «åpenbart» at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen, kan det begjæres tvangsfravikelse uten å gå veien om dom for fravikelse. Etter forarbeidene har man ment å gi bestemmelsen noe videre virkefelt enn hva tilfellet var etter tidligere lov, men fortsatt gjelder at bestemmelsen er forbeholdt de klare tilfellene, jf. Falkanger m fl Tvangsfullbyrdelsesloven bind II 2. utgave side 745.
Forholdet mellom partene faller i utgangspunktet utenfor husleieloven idet det ikke foreligger noen leieavtale. De kjærende parter har ikke bestridt at eiendommene ble okkupert i 1989. De har imidlertid påberopt seg passivitet som grunnlag for sitt leieforhold. Spørsmålet er om de kjærende parter i realiteten har inngått en stilltiende avtale med Selvaagbygg AS om leie av lokalene. Det er i perioden foretatt vedlikeholds- og oppussingsarbeider for de kjærende parters regning, og Selvaagbygg AS synes å ha foretatt seg lite vis à vis beboerne av eiendommene etter 1994.
Beboerne ble imidlertid politianmeldt i 1989, og i brev av 25. august 1993 ga Selvaagbygg AS klart uttrykk for hvordan man vurderte okkupasjonen. Det ble satt opp skilt på eiendommen i 1994 med orientering om at dette er privat eiendom og at det er ulovlig å oppholde seg på eiendommen og i bygningene.
Lagmannsretten er av den oppfatning at de kjærende parter har en åpenbart uholdbar hjemmel for å besitte eiendommene. Som namsretten er man av den oppfatning at okkupasjonen ikke kan sies å ha utviklet seg til et leieforhold. Verken det forhold at Selvaagbygg AS etter at det ble satt opp skilt i 1994 ikke har foretatt seg ytterligere, eller en totalvurdering av situasjonen, innebærer at beboerne har etablert en rett til leie. Det foreligger verken faktisk eller rettslig tvil om at hjemmelen for de saksøktes bestiitelse er åpenbart uholdbar.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger. Omkostningene fastsettes til kr 3.000.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Prosjekt Krusesgate, Stiftelsen Volapük og øvrige beboere i Krusesgate 7 og 9 in solidum 3.000 -tretusen- kroner i saksomkostninger til Selvaagbygg AS med tillegg av 12 % rente pro anno innen 2 -to- uker fra forkynnelse av lagmannsrettens kjennelse.