Rt-1949-281
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1949-03-09 |
| Publisert: | Rt-1949-281 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 34/1949. |
| Parter: | Fru Borghild Bruun (høyesterettsadvokat Arne Dahl) mot fru Hjørdis Liaskar (høyesterettsadvokat Trygve Bendixen). |
| Forfatter: | Grette, Holmboe, Stenersen, Soelseth, justitiarius Stang |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §19, Skjønnsprosessloven (1917) §62 |
Dommer Grette: Den 14. november 1942 ble det ved Onsøy herredsrett holdt odelsovertakst over eiendommen Arisholmen, g.nr. 32 b.nr. 41 i Kråkerøy. Saksøker var fru Borghild Bruun, saksøkt fru Hjørdis Liaskar. Ved overtaksten ble eiendommens verdi satt til 38 000 kroner.
Om de rettslige forutsetninger for taksten hadde skjønnsretten samme dag avsagt kjennelse med denne slutning:
«I. Retten antar at det er adgang til ved taksten å ta hensyn til de faktiske omkostninger ved forbedringer på eiendommen etter 8. april 1940 - i den utstrekning påkostningene har øket eiendommens verdi i handel og vandel.
II. Den av prisnemnda satte takst, kr. 18 000, er kun bindende som høyeste lovlige pris.
III. Retten antar at de forbedringer som er foretatt med eiendommen og hvorunder det måtte være brukt bygningsmaterialer m.v. i strid med forordning av 7. desember 1941 m.v. ikke, som ulovlig kan settes ut av betraktning ved taksten.»
Side:282
Om sammenhengen med den tvist som ble avgjort ved skjønnsrettens kjennelse, viser jeg til kjennelsesgrunnene.
Fru Borghild Bruun har påanket overskjønnet til Høyesterett. I ankeerklæringen av 10. desember 1942 ble det gjort gjeldende:
1. Overskjønnet har tatt feil når det har funnet at Prisdirektoratets kunngjøring av 8. oktober 1940 §2 og §3 får anvendelse også ved odelstakster.
2. En pristakst er for så vidt bindende for odelstaksten som pristaksten avgjør hva der skal gjelde som høyeste lovlige pris for en fast eiendom.
3. Skjønnsretten har tatt hensyn til de forandringer som ankemotparten har foretatt på eiendommen, forandringer som i virkeligheten har forringet eiendommen som gårdsbruk og odelsgods. Det er en feil at skjønnsretten har tatt i betraktning de påkostninger som er utført og som - heter det i ankeerklæringen - også var ulovlige etter forordning av 7. februar 1941, jfr. forordning av 31. mars 1942.
Med motpartens samtykke har den ankende part foretatt endringer i anken. I et nytt prosess-skrift er det uttalt at punktene 1 og 2 i ankeerklæringen frafalles. I steden blir det gjort gjeldende «at overskjønnet skal fastsette prisen på odelsgodset ubundet av prisforskriftene av 8. oktober 1940, idet disse bare får indirekte betydning for odelstaksten». Den ankegrunn som er nevnt under punkt 3 i ankeerklæringen opprettholdes, dog så at henvisningen til at påkostningene på eiendommen var ulovlige etter forordningene av 1941 og 1942 utgår.
Den ankende part har nedlagt denne påstand:
«1. At Onsøy skjønnsretts odelsovertakst av 14. november 1942 over eiendommen g.nr. 32, b.nr. 41 Arisholmen av skyld 20 øre i Kråkerøy oppheves og overtaksten hjemvises til ny behandling ved skjønnsretten.
2. Ved nytt overskjønn verdsettes eiendommen ubundet av prisforskriftene av 8. oktober 1940, og den verdsettes som en jordbrukseiendom uten hensyn til påkostninger som ikke har betydning for en sådan.
3. Fru Hjørdis Liaskar ilegges saksomkostninger.»
Ankemotparten fru Hjørdis Liaskar har erklært seg enig i at odelsovertaksten må oppheves, fordi skjønnsretten har gått ut fra at pristaksten må legges til grunn for odelstaksten som bindende. For øvrig er anken etter ankemotpartens mening grunnløs.
Fru Liaskars påstand er:
«1) At Onsøy skjønnsretts odelsovertakst av 14. november 1942 oppheves, idet overskjønnet uriktig har lagt til grunn at §1 i prisbestemmelsene av 8. oktober 1940, og §3 i forordning av 23. oktober 1940 skal legges til grunn for skjønnet. For øvrig forkastes anken.
2) Fru Borghild Bruun tilpliktes å betale omkostningene for overskjønnet og for Høyesterett til fru Hjørdis Liaskar.»
Om de spørsmål som etter dette foreligger for Høyesterett, kal jeg bemerke:
Side:283
Når den ankende part hevder at det ved fastsettelsen av odelseiendommens verdi i det foreliggende tilfelle overhodet ikke skal kunne tas hensyn til andre påkostninger på eiendommen enn de som har betydning for dens verdi som jordbrukseiendom, er denne oppfatning etter min mening ikke holdbar. I denne sammenheng nevner jeg for øvrig at jeg etter de foreliggende opplysninger ikke kan gå ut fra at eiendommen Arisholmen, som påstått av den ankende part, var - eller ble drevet som - en jordbrukseiendom. Om det foreliggende spørsmål kan jeg ellers innskrenke meg til å vise til det som er uttalt av førstvoterende i høyesterettssak: Bjørn Clementsen og Carl Clementsen mot Osvald Holmen, pådømt 18. desenber 1948, ( Rt-1948-1157), og som jeg i det vesentlige slutter meg til. På det grunnlag det her er spørsmål om kan den ankende parts påstand om opphevelse av odelsovertaksten derfor ikke tas til følge.
Derimot antar jeg i samsvar med hva begge parter har gjort gjeldende, at overskjønnet må oppheves fordi det hviler på en feilaktig rettslig forutsetning når det gjelder spørsmålet om pristakstens betydning for odelstaksten. Jeg viser her til høyesterettsdommer i Rt-1947-399 og 655 og Rt-1948-258, se også Rt-1948-8.
Etter det resultat jeg er kommet til, finner jeg at ankemotparten bør få delvis erstatning for saksomkostningene for Høyesterett. Spørsmålet om til kjennelse av omkostninger ved det overskjønn som nå blir opphevet, antar jeg bør avgjøres under det nye overskjønn.
Jeg stemmer for denne dom:
Odelsovertaksten oppheves og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler fru Borghild Bruun til fru Hjørdis Liaskar 1200 - tolv hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Holmboe: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Stenersen, Soelseth og justitiarius Stang: Likeså.
Av prisnemndas takst:
- - - Eiendommen Arisholmen er beliggende like utenfor Kråkerøys søndre ende, sundet mellom øya og holmen er på det smaleste ca. 100 m. Holmens største lengde er ca. 500 m. Vesentlig fjellgrunn med noen små jordstrimler her og der. Bebyggelsen er meget gammel og alminnelig vedlikeholdt, den ligger med fasade til skipsløpet og er der god adkomst og dypt vann like inntil holmens søndre side. Bygningene er assurert for kr. 14 600. Holmen er vel skikket til hyttebebyggelse.
Side:284
Av herredsrettens kjennelse:
- - -
Retten skal bemerke:
Ad I. Når odelslovens §19 og skjønnslovens §62 tredje ledd sier at eiendommen skal settes til dens fulle verdi etter gangbar pris i egnen, vil den gangbare pris avhenge ikke alene av §1 i prisbestemmelsene for faste eiendommer, men i visse tilfelle også av §2 annet ledd og §3. Når det således gjelder fritt salg av eiendom med bygning, fullført etter 8. april 1940 og av vesentlig betydning for eiendommens verdi, kan det for bygningen regnes slik pris som er nødvendig for å gi dekning for byggeomkostningene - m. a. o. de faktiske omkostninger.
Noe annet kan det neppe være meningen skal gjelde for verdiøkende forbedringer av annen art, jfr. §2 annet ledd.
Har en eiendoms besitter før løsningsfristen er løpet ut, men etter 8. april 1940 - foretatt f. eks. et kostbart, verdiøkende grøftningsarbeid er det rimelig at en har adgang til ved salget av eiendommen å ta hensyn til de faktiske omkostninger ved arbeidet - etter prisene ved arbeidets utførelse. Intet hensyn synes å tilsi at eieren skal få arbeidet verdsatt etter førkrigspriser, når arbeidet har kostet mer og øket eiendommens verdi mer.
Rettferdighet tilsier imidlertid at de samme prinsipper også kommer til anvendelse ved odelstakster. Ellers vil saksøkte i et odelssøksmål, som blir fratatt sin eiendom, komme i en mer ugunstig stilling enn en mann som selger av egen vilje og etter fritt valg.
Retten antar derfor - med saksøkte - at de foran antatte prinsipper i §2 annet ledd og §3 i prisforskriftene for faste eiendommer må komme til anvendelse.
Ad II. Etter forordning av 23. oktober 1940 §3 skal prisnemndene avgjøre hva der skal gjelde for høyeste lovlig pris for en fast eiendom.
I nærværende tilfelle er pristaksten bindende som høyeste lovlige pris, for høyere kan verdien av eiendommen - i vesentlig uforandret stand - etter gangbar pris ikke bli, jfr. forordning av 23. oktober 1940 §3 sjette ledd.
Men pristaksten kan ikke være bindende for så vidt skjønnet finner at eiendommens verdi i handel og vandel ligger lavere.
Ad. III. I hvilken utstrekning det ulovlig kan være brukt bygningsmaterialer og bygningsartikler tør ikke retten på grunnlag av de foreliggende opplysninger - ha noen formening om.
Retten er for øvrig av den mening at hverken spørsmålet om straff eller inndragning har betydning for verdiansettelsen av eiendommen.
De materialer som i tilfelle er ulovlig brukt, er nemlig slik sammenføyd med huset at retten ikke antar at det lar seg gjøre å inndra disse. At verdien av materialene eller artiklene kan inndras, er uten betydning for taksten.
Retten finner således ikke at de forbedringer som måtte være foretatt ulovlig, kan settes ut av betraktning ved taksten.
Side:285