Rt-1969-787

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1969-08-22
Publisert:	Rt-1969-787
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 111/1969
Parter:	Kristiansund kommune (høyesterettsadvokat Sverre Lied) mot Ivar K. Iversen (advokat Halvard F Eggen - til prøve).
Forfatter:	Gundersen, Roll-Matthiesen, Stabel, Bendiksby, Gaarder
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §24

Dommer Gundersen: Frostating lagmannsrett stadfestet ved dom av 7. februar 1968 Kristiansund skjønnskommisjons kjennelse og skjønn av 2. mai 1966 for så vidt angår byggmester Ivar K. Iversens erstatningskrav mot Kristiansund kommune. Saksomkostninger for lagmannsretten ble ikke tilkjent.

Om saksforholdet viser jeg til skjønnskommisjonens kjennelses- og skjønnsgrunner og til lagmannsrettens domsgrunner.

Kristiansund kommune har anket over dommen, idet den hevder at det ikke er grunnlag for å tilkjenne Ivar K. Iversen noen erstatning. I alt vesentlig bygger kommunen sin anke på de anførsler som den gjorde gjeldende for lagmannsretten og som er gjengitt i domsgrunnene.

Ivar K. Iversen har tatt til gjenmæle mot anken og har dessuten motanket. Også hans anførsler er i det vesentlige de samme som for lagmannsretten. Han har dog ikke opprettholdt den ankegrunn at skjønnsrettens fastsettelse av det erstatningsbeløp han ble tilkjent, er vilkårlig. Men han gjør gjeldende at skjønnsgrunnene på dette punkt er uklare og ufullstendige og ikke gir tilstrekkelig veiledning om hvorledes skjønnsresultatet er vunnet.

Kristiansund kommune har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken: Kristiansund kommune frifinnes for Iver K. Iversens erstatningskrav.

I motanken: Anken forkastes.

I begge tilfeller: Kristiansund kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ivar K. Iversens påstand er:

«Frostating lagmannsretts dom av 7. februar 1968 opprettholdes for så vidt angår stadfestelsen av Kristiansund skjønnskommisjons kjennelse av 2. mai 1968.

Frostating lagmannsretts dom oppheves for så vidt angår stadfestelsen av Kristiansund skjønnskommisjons skjønn av 2. mai 1966, og saken hjemvises til Kristiansund skjønnsrett for ny behandling.

Byggmester Ivar K. Iversen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Saken står i samme stilling som for lagmannsretten. De

Side:788

faktiske forhold som saken gjelder er i alt vesentlig uomstridt, og det er for så vidt ikke noe å legge til.

Jeg kommer til det samme resultat som lagmannsretten og kan i det vesentlige slutte meg til dens begrunnelse. Et par bemerkninger vil jeg likevel gjøre.

Lagmannsretten har bl.a. henvist til Sandenes kommentar til oreigningslovens §24. Den sikter vel her til det forhold at det under arbeidet med utkastet til oreigningsloven fremkom forslag fra Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund om at loven nå uttrykkelig burde «oppheve det skille som den ekspropriasjonsrettslige teori og praksis har satt mellom tinglige og obligatoriske rettigheter. Dette skille» - het det videre - «har i mange tilfelle ført til store urimeligheter, og domstolene har i praksis ad forskjellige omveier forsøkt å komme seg utenom sondringen».

Departementet ville imidlertid ikke ta opp noe slikt forslag, og uttalte at «det bør som hittil være overlatt til domstolene å avgjøre om «retten» er av en slik karakter eller om det er en så nær forbindelse mellom «retten» og det som eksproprianten tilegner seg, at erstatning bør ytes. Å angi i loven at «tinglig» og «obligatorisk» rett eller allemannsrett og særrett er gjenstand for beskyttelse, kan bryte eller forstyrre den utvikling som finner sted på dette område gjennom domstolspraksis.»

Vår sak har, så vidt ses, ingen direkte parallell i tidligere av gjørelser i Høyesterett. Jeg er imidlertid enig med lagmannsretten i at dommen i Rt-1963-866 og Rt-1967-78 trekker i retning av den avgjørelse som retten kommer til, og jeg mener at også dommen i Rt-1949-772 her bør nevnes. Blant de faktiske momenter i saken som lagmannsretten har med i sin fremstilling vil jeg for min del særlig understreke

1) at avtalen mellom Hjelseth og Iversen var en reell avtale som tok sikte på å realisere eiendommens verdi som tomte- og byggegrunn, til begges fordel,

2) at Iversen like etter den første håndgivelsen satte i gang arbeidet med å få området regulert, hvilket resulterte i en reguleringsplan som ble stadfestet av departementet i 1961, og

3) at Iversen så gikk i gang med å bygge. Jeg gjengir her fra lagmannsrettens domsgrunner: «Han anmeldte i juni 1962 til bygningsrådet 6 eneboliger, som ble ferdige i 1963. Iversen avstod tomt til kommunen til bygging av hjem for evneveike barn, «Lykkebo», og forestod oppføringen av dette. Videre bygget han frem til 1964 ytterligere 6 hus på det håndgitte område og førte frem vei og kloakk til disse.»

Det forekommer meg at den rettighet i eiendommen som Hjelseths håndgivelse av den hadde gitt Iversen, og som denne allerede var i gang med økonomisk å realisere gjennom regulering og utbygging, er av en slik art at den ikke uten erstatning bør kunne fratas ham ved at den ennå ikke utbygde del eksproprieres fra Hjelseth.

En vanskelighet i saken synes å melde seg ved det forhold at den mellom Hjelseth og Iversen avtalte pris for grunnen var kr.

Side:789

5,- pr. m2 (fram til april 1967), mens han ved skjønnet (som ble foretatt i mai 1966) fikk kr. 6,- pr. m2. Den kontrakt som gir Iversen grunnlag for å kreve erstatning, binder jo samtidig Hjelseth til den avtalte pris. Men kommunen har ikke anket over skjønnet for så vidt angår erstatningen til Hjelseth, og jeg kan derfor ikke gå nærmere inn på spørsmålet, jfr. for øvrig Magne Schjødt: Ekspropriasjonsrett 207 og Brækhus - Hærem: Tingsrett 389.

Når det gjelder Iversens motanke, er det nok så at skjønnsgrunnene er knappe. Men det fremtrer klart nok at Iversen selv ikke har lagt fram annet materiale enn en rent sjablonmessig beregning over hva han ville ha kunnet tjene på å få bygge ut resten av Hjelseths eiendom, idet han samtidig hevdet at ved å måtte gi slipp på denne byggingen ville hovedgrunnlaget for hans entreprenørvirksomhet falle bort. Skjønnskommisjonen regnet imidlertid med at han nok fortsatt ville kunne drive sin entreprenørvirksomhet og tjene på den. Det måtte med det ytterst mangelfulle materiale som Iversen la fram, nødvendigvis bli et skjønn som selv de sakkyndige medlemmer av kommisjonen vanskelig ville kunne gi noen helt fyllestgjørende begrunnelse for. Det har da også vist seg - etter hva Iversen har uttalt både for lagmannsretten og under et bevisopptak til bruk for Høyesterett at - han ikke har behøvd å begrense sin virksomhet og at han i årene etter ekspropriasjonen snarere har tjent mer enn han gjorde før.

Hverken kommunens anke eller Iversens motanke fører fram, og jeg antar da at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes noen av partene.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Mathiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Bendiksby og Gaarder: Likeså.

Av skjønnskommisjonens kjennelse (sorenskriver Rich. Tønnessen, formann, med skjønnsmenn):

- - -

I tillegg til de 2 foran nevnte saksøkte, er også byggmester Iver K. Iversen gjort til saksøkt idet han den 4. april 1964 har inngått sålydende kontrakt med gårdbruker Hjælseth

Vi er idag blitt enige om følgende overenskomst:

Hjelseth håndgir herved sin eiendom Freiveien 33, her (dette gjelder jordeiendommen) til Ivar K. Iversen, til en omforenet pris av kr. 5. - kroner fem 00/100 pr. m2, denne pris gjelder for et tidsrom av 3 - tre år fra dato.

Etter denne tid har begge parter rett til å forlange pristakst, og denne pristakst blir da grunnlaget for nye salg.

Side:790

Antallet av byggetomter som Iversen skal få kjøpe blir å avtale mellom partene etter hvert. Idet selgeren bestemmer hvor meget antall m2 for året som selges.

Når det gjelder de innregulerte offentlige veier, plikter Hjelseth å stille denne veigrunn gratis til disposisjon, dersom Kristiansund Kommune likevel skulle være villig til å betale for denne grunn, tilfaller beløpet i sin helhet herr Hjelseth.

Hjelseth forbeholder seg rett til selv å bebygge to byggetomter disse tomter skal bestemmes på et senere tidspunkt i samråd med Hjelseth og Iversen.

Kontrakten kan ikke overdras til andre enn Iversens hustru, såfremt hun driver firmaet hvis han skulle falle fra.

Oppgjør skal skje ved utstedelse av skjøte, og omkostninger dekkes med en 1/2 part av hver.

I østlig retning begrenses håndgivelsen til 4 meter øst for låven, dersom Hjelseth skulle ønske å selge dette arreale gjelder samme håndgivelse som ovenfor.

De to tomter som er inntegnet, har også samme klausul som nemnt i avsnitt ovenfor. (Vest for huset.)

Den tidligere opprettede kontrakt av 1/2-58, trår ut av kraft, fra denne kontrakts underskrift. - - -

Kommunen gjør til sin påstand om at Iversen ikke har krav på erstatning bl.a. gjeldende at det i dette tilfelle dreier seg om en håndgivelse som er en ren obligatorisk rett for Iversen, og en slik rett er etter sikker rettspraksis ikke beskyttet overfor en ekspropriasjon. For at en rett skal være beskyttet i et slikt tilfelle, må iallfall overenskomsten gi vedkommende en aktuell rådighet over gjenstanden. Og en rett kan iallfall ikke være beskyttet medmindre avtalen har en viss fasthet, og i dette tilfelle lider kontrakten av mangler og usikkerhetsmomenter: Den er ikke tinglyst, Iversen har ikke hånd over sine byggeplaner, det er uvisst om man kan komme til enighet om hvor Hjælseths 2 byggetomter skal ligge m.m. - - -

Skjønnskommisjonens flertall, medlemmene Torske, Aasprong og Istad, finner at Iversens kontrakt er beskyttet også overfor ekspropriasjonstiltak, slik at han må ha krav på erstatning dersom ekspropriasjon av eiendommen blir gjennomført. Iversen må sies å ha en aktuell rådighetsrett over Hjælseth at denne skal stille tomter til disposisjon for seg. Iversen har allerede tatt ut og bebygget flere tomter og anlagt vei til disse. Videre har han for adskillig tid tilbake latt utarbeide en reguleringsplan for området (som kommunen bygget på da området ble endelig regulert). De dommer som kommunen har henvist til, H.R. dommer i Rt-1929-1011 og Rt-1955-571, gjelder så spesielle forhold at man neppe fra det standpunkt som Høyesterett inntok der, kan gå ut fra at Høyesterett ville komme til det resultat at erstatning må nektes i det her foreliggende tilfelle. Dom i Rt-1963-866 kan vel til en viss grad tas som uttrykk for at Høyesterett ikke vil trekke alt for vidtgående slutninger av dommene fra 1929 og 1955. Flertallet finner således at det ikke kan sies å foreligger sikker rettspraksis når det gjelder spørsmålet om hvorvidt Iversens rett står seg overfor ekspropriasjon, og mener da at det må være anledning til også å se hen til hva rimelighet tilsier, og en finner

Side:791

at det ville være høyst rimelig om Iversen skulle bli uten enhver erstatning.

Mindretallet, medlemmene Hansen og Tønnessen, som ser det slik at Iversens rett, en håndgivelse, er av obligatorisk karakter, finner ikke at Iversen har krav på erstatning i tilfelle av ekspropriasjon. Resultatet kan føles urimelig, men synes å være i samsvar med gjeldende rettspraksis, se de foran nevnte H.r.dommer fra 1929 og 1955. Det kan ikke sees at denne rettspraksis er blitt fraveket av Høyesterett - således ikke ved dommen i Rt-1963-866 som Iversen har påberopt seg, men som angikk et noe spesielt forhold. Det må antas at skulle Iversen ha krav på erstatning, måtte han ifølge kontrakten ha en aktuell rådighetsrett over Hjælseths eiendom. Det har han imidlertid ikke idet hans rett etter kontrakten må forstås slik at han kun kan kreve av Hjælseth at denne tilskjøter ham tomter ettersom han måtte ønske det, altså et krav mot Hjælseth personlig. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer E. Midelfart, hjelpedommer Nanne Kindt Grut og sorenskriver Aage Thor Falkanger): - - -

Angående sakens realitet har kommunen hevdet at skjønnskommisjonens flertall har tatt feil når det er kommet til at Iversen må ha krav på erstatning. Hans rettighet var av rent obligatorisk art, og var således ikke beskyttet mot ekspropriasjon av den eiendom rettigheten knyttet seg til. Kommunen eksproprierer ikke Iversens rettighet etter kontrakten og rettigheten må falle bort ved ekspropriasjonen. Rettigheten må karakteriseres som rent obligatorisk, ettersom Iversen bare har et krav på Hjælseth personlig. Det er her tale om en meget usikker rettighet. Hjælseth hadde rett til selv å bestemme hvor mange kvadratmeter Iversen skulle få overta om året, og Iversen hadde således ingen aktuell rådighet over det eksproprierte område. Den ankende part har vist til Høyesteretts dommer - inntatt i Rt-1923-208 og Rt-1929-1011. Disse dommer, hvor det ikke er gitt erstatning for obligatoriske rettigheter, må være bindende for denne sak.

Subsidiært har kommunen anført at selv om Iversen skulle ha krav på erstatning i dette tilfelle, kan det bare bli tale om faktisk pådratte utgifter, for eksempel til utarbeidelse av reguleringsplan, men dette er ikke krevet. Tap i fremtidig inntekt er det under ingen omstendighet hjemmel for å kreve erstattet.

Atter subsidiært har kommunen anført at Iversen ikke har legitimert noe tap i fremtidig næring. Hans forretning går fortsatt meget godt, idet han har kunnet overføre sin virksomhet til andre felter.

I anledning Iversens anke over selve erstatningsfastsettelsen, har kommunen gjort gjeldende at det ikke foreligger noe grunnlag for å sette skjønnet til side som vilkårlig. - - -

Byggmester Iversen mener at skjønnskommisjons kjennelse er riktig. Prinsipalt gjør han gjeldende at kontrakten med Hjælseth ga ham en tinglig rett, idet han hadde en kjøperett og en aktuell rådighet over eiendommen. Subsidiært anfører han at selv om hans rett må ansees å være en obligatorisk rettighet, så medfører den et slikt rådvelde over eiendommen at rettigheten derfor må være beskyttet ved ekspropriasjonen.

Atter subsidiært har Iversen anført at det må være uten betydning

Side:792

for saken om det her foreligger en tinglig eller obligatorisk rettighet. Det avgjørende må være at det her foreligger en slik nær tilknytning mellom rettigheten og den eksproprierte eiendom at det er rimelig at det gis erstatning.

Iversen har fremholdt at hans rettighet var ugjenkallelig og evigvarende. Hjælseth var avskåret fra å disponere over eiendommen i strid med Iversens rett. Hjælseth var forpliktet til å selge tomter etterhvert. Kontraktsoppfyllelsen var påbegynt og kommet faste former, og forholdet ville ha fortsatt som planlagt av partene hvis ikke ekspropriasjonen var blitt iverksatt. Det vil virke åpenbart urimelig om Iversen ikke skal få erstattet sitt tap.

Ankemotparten har vist til H.R. dommer inntatt i Rt-1963-866 og Rt-1967-78.

Angående selve erstatningskravet er fremholdt at ekspropriaten skal ha erstattet det tap han lider ved ekspropriasjonen, og i dette tilfelle er det den tapte entreprenørfortjeneste.

Iversen kunne i tillegg ha krevet erstattet sine faktiske utgifter, men har ikke villet gjøre det, da de er av ubetydelig størrelse. Iversen har beregnet de samlede byggeomkostninger etter den opprinnelige reguleringsplan til over 13 millioner kroner. En byggmesterfortjeneste på 6-8 % må han iallfall kunne regne med. Han hadde for skjønnskommisjonen krevet 10 % entreprenørfortjeneste, altså ca. 1,3 millioner. Når skjønnskommisjonen har satt erstatningen til kr. 130.000.-, ser det ut som om den vilkårlig har tatt 10 % av påstanden igjen. Iversen har derfor erklært motanke for å få skjønnet opphevet som vilkårlig. Det fremgår ikke av skjønnsgrunnene hva skjønnskommisjonen har bygget på ved fastsettelsen. Det kan iallfall ikke være bygget på en fornuftig kalkulasjon av entreprenørfortjenesten. - - -

Lagmannsretten, som hva selve erstatningsspørsmålet angår, er kommet til samme resultat som skjønnskommisjonen - flertallet - skal bemerke:

Retten legger til grunn at byggmester Iversen i mange år har drevet entreprenørforretning i Kristiansund, og at han så tidlig som i 1957 kom i kontakt med Hjælseth angående en regulering av sistnevntes eiendom til boligbygging. Hjælseth synes å ha vært interessert i at hans eiendom ble regulert med fremleggelse av kloakk- og vannledninger, slik at han kunne begynne tomtesalg, og Iversen var på sin side villig til å arbeide med dette hvis han fikk kjøpe tomtene, slik at han kunne bygge hus på dem og selge eiendommene med fortjeneste. Forhandlingene mellom Hjælseth og Iversen resulterte i at Hjælseth håndga til Iversen en vesentlig del av sin eiendom, Freiveien 33 c, til en pris av kr. 3 pr. kvm. Avtalen ble inngått den 1/12.1958, og gjaldt for et tidsrom av 8 år fra undertegnelsen.

I håndgivelsen hadde Hjælseth tatt forbehold om selv å bebygge to tomter som skulle bestemmes nærmere etter avtale mellom partene. Området rundt Hjælseths hus var også unntatt fra håndgivelsen.

Hjælseth hadde videre tatt forbehold om at Iversen, uten omkostninger for Hjælseth, skulle sørge for regulering av området.

Iversen begynte så å forberede regulering. Med bistand av byarkitekten fikk han utarbeidet et råutkast til reguleringsplan. Planen ble på vanlig måte behandlet av de kommunale myndigheter, og med en del

Side:793

endringer ble en reguleringsplan, som i det vesentlige bygget på det råutkast Iversen hadde latt utarbeide, stadfestet av departementet den 5/7. 1961. Området var regulert til boligbygging - eneboliger, rekkehus og blokker.

Etter stadfestelsen gikk Iversen igang med byggearbeidet. Han anmeldte i juni 1962 til bygningsrådet 6 eneboliger, som ble ferdige i 1963. Iversen avsto tomt til kommunen til bygging av hjem for evneveike barn, «Lykkebo», og foresto oppføringen av dette. Videre bygget han frem til 1964 ytterligere 6 hus på det håndgitte område og førte frem vei og kloakk til disse.

Det fremgår av en ekstraktavskrift av brev, datert 26/10.1964 fra ordføreren til formannskapet (bilag til skjønnsstevningen, at kommunens folk allerede i begynnelsen av 1962 hadde under overveielse at kommunen burde erverve blant annet her omhandlede område før man gikk igang med opparbeidelse av gater og legging av vann- og kloakkledninger på området. Kommunens folk var allerede dengang oppmerksom på Iversens håndgivelse på området til en pris av kr. 3 pr. kvm., og i mai 1962 hadde ordføreren en konferanse med både Iversen og Hjælseth angående dette spørsmål. Under denne forlangte Iversen kr. 6 pr. kvm., hva Hjælseth var enig i. Under de fortsatte forhandlinger var Iversen representert ved advokat Eggen. De førte ikke til noe resultat, idet formannskapet fant at selv en pris på kr. 3 pr. kvm. var for høy, mens Iversen holdt fast på en pris, ikke lavere enn kr. 6 pr. kvm.

I møte den 5/11.1964 vedtok formannskapet at det anså det som en fordel om området kunne erverves, og rådmannen fikk i oppdrag å undersøke ervervsmulighetene og finansiering av dette. I møte den 21/5.1965 vedtok formannskapet å sette sitt vedtak av 5/11.1964 ut i livet ved å holde forsøkstakst.

På dette tidspunkt var Iversen og Hjælseth forlengst blitt enige om å foreta endringer i den tidligere avtale mellom dem. En ny overenskomst var inngått mellom dem den 4/4.1964, som uttrykkelig satte den gamle avtale av 1/12.1958 ut av kraft.

Prisen på tomtene ble satt til kr. 5 pr. kvm., gjeldende for et tidsrom av 3 år, og med rett for begge parter til å forlange pristakst, som da ble grunnlaget for nye salg. Avtalen hadde denne gang ingen tidsbegrensning utover den at kontrakten ikke kunne overdras til andre enn Iversens hustru, såfremt han skulle falle fra og hun fortsatte å drive firmaet. Det vises for øvrig til skjønnskommisjonens kjennelse hvor denne kontrakt er inntatt i sin helhet. Retten vil dog sitere følgende bestemmelse: «Antallet av byggetomter som Iversen skal få kjøpe blir å avtale mellom partene etter hvert. Idet selgeren bestemmer hvor meget antall m2 for året som sælges.»

Av skattemessige hensyn, var det for Hjælseth av vesentlig betydning å få spredt tomtesalget over flere år, men på den annen side synes det etter de foreliggende opplysninger å ha vært partenes forutsetning at overføringen av tomtene skulle gjennomføres over et tidsrom av 7-10 år. En legger til grunn at Kristiansund kommune meget snart ble gjort kjent med denne nye avtale.

Da ekspropriasjonsbegjæringen ble fremmet, hadde Iversen anmeldt 7 boligenheter til bygningsrådet. Seks av disse enheter lå utenfor det område som skulle eksproprieres og én innenfor. De seks har Iversen senere gjort ferdig.

Side:794

Ekspropriasjonen er senere gjennomført. Kommunen har overtatt området, og tomtefordeling er foretatt i november 1967. Reguleringsplanen av 1961 er senere endret noe, slik at det nå er inntegnet 55 boligenheter på området. En del av området er uregulert. Iversen hadde etter den første reguleringsplan regnet med at det ville bli plass for ca. 146 boligenheter. Den nye reguleringsplan er stadfestet av departementet 19/10.1967.

Iversen har opplyst at han, etter at ekspropriasjonen ble besluttet, har måttet legge om sin forretning. Vanskelighetene med å skaffe tomter har medført at han har måttet opphøre med boligbygging, særlig trebygg, og at han nå driver med større entrepriser, hovedsakelig i betong. - - -

Det kan, etter rettens oppfatning ikke være tvilsomt at Iversen hadde en sterk økonomisk interesse i at hans kontrakt med Hjælseth kunne opprettholdes. Etter hans forklaring må retten anta at han når som helst hadde kunnet innløse og overta hele området, om Hjælseth hadde ønsket dette, selv om det også for Iversen kunne være gunstig å vente med overtakelsen til kommunen hadde opparbeidet gater og lagt frem vann- og kloakkledninger. Hadde han overtatt det hele området, ville kommunen ikke bare vært forpliktet til å erstatte ham grunnprisen, men også hans fremtidige tap ved ikke å få bygge på tomtene og selge eiendommene med vanlig entreprenørfortjeneste. Under disse omstendigheter virker det lite rimelig at forholdet skulle være annerledes fordi om kjøpet, av skattemessige hensyn for selgeren, skal gå over flere år.

Den ovenfor siterte bestemmelse i kontrakten av 4/4.1964 gir etter sin ordlyd selgeren avgjørende innflytelse på hvor hurtig overdragelsen skal gjennomføres, men som nevnt var det partens forutsetning at det skulle skje i ethvert fall i løpet av 10 år.

Det er sannsynlig at den nye avtale av 4/4.1964, på et tidspunkt da den gamle avtale ennå ville være gjeldende i 2 1/2 år, delvis ble opprettet med henblikk på salgsforhandlingene med kommunen, men retten anser det utvilsomt at det her foreligger en reell avtale, som i første rekke bygger på begge parters betydelige, allerede eksisterende økonomiske interesser i området, og som ikke er laget istand for å skape et erstatningsgrunnlag for Iversen i tilfelle ekspropriasjon. Kommunens tidligere forhandlinger med Iversen og hans advokat viser også at kommunen har vært fullt klar over Iversens økonomiske interesse i området.

Den rett Iversen ervervet ved kontrakten av 4/4.1964, går videre enn en vanlig håndgivelse. Denne kjøperett har ingen tidsbegrensning, og gir ham eneretten til kjøp og bebyggelse av det område det her gjelder. Det må være uten betydning om hans rett kan karakteriseres som obligatorisk eller tinglig. Det avgjørende må være at det er en sterk tilknytning mellom Iversens rettighet og den eksproprierte eiendom, og at all rimelighet tilsier at Iversen får erstattet den fremtidige entreprenørfortjeneste som ekspropnasjonen har avskåret ham fra å erverve. Lagmannsretten vil i denne forbindelse vise til de av Iversen påberopte høyesterettsdommer, inntatt i Rt-1963-866 og Rt-1967-78. Det vises også til Sandenes' kommentar til Oreigningslovens §24.

Lagmannsretten er derfor kommet til at skjønnskommisjonens kjennelse må bli å stadfeste.

Når det gjelder Iversens «motanke» - fremsatt innen utløpet av den

Side:795

ordinære ankefrist er denne begrunnet med at skjønnsrettens fastsettelse av erstatningsbeløpet kr. 130.000. er vilkårlig. Under prosedyren for lagmannsretten ble det fra Iversens prosessfullmektigs side pekt på at skjønnsgrunnene er mangelfulle, ettersom de ikke gir noen forklaring på hvordan retten er kommet frem til sin ansettelse. Det er dog ikke uttrykkelig påstått at skjønnet må bli å oppheve på grunn av mangelfull begrunnelse.

Skjønnskommisjonen uttaler i sine premisser:

«Iversen har gjort gjeldende at han hadde sikret seg Hjælseths eiendom med tanke på fremtidig entreprenørvirksomhet. Han hadde til hensikt å føre opp 147 boligenheter (eneboliger, vertikalt delte eneboliger, endel 3-etasjes betongblokker og et forretningssentrum) på det området som er regulert, og 7 eneboliger på et område som enda ikke er regulert. Han har beregnet sitt samlede tap ved å miste disse byggemuligheter til kr. 1.393.500.-, og dette beløpet krever han da at kommunen skal erstatte ham i tilfelle av at ekspropriasjonen blir gjennomført. Det er anført at ved en ekspropriasjon vil hovedgrunnlaget for driften av hans entreprenørvirksomhet falle bort, idet han idag hverken i Kristiansund eller andre steder har herredømme over andre områder.

Skjønnskommisjonen har funnet det meget vanskelig å fastsette hvilken erstatning Iversen bør tilkjennes. Selv om han mister rådigheten over Hjælseths eiendom, regner en imidlertid med at han fortsatt vil kunne drive sin entreprenørvirksomhet. Et visst tap vil imidlertid utvilsomt ekspropriasjonen påføre ham. En er blitt stående ved at det bør gis ham en erstatning på kr. 130.000.- - etthundretredvetusen - for det tap som han påføres ved å måtte søke andre arbeidsmuligheter.»

I sin forklaring under ankeforhandlingen opplyste Iversen at hans inntekt i de senere år snarere har gått opp enn ned. Det fremgår av skjønnspremissene at skjønnsretten har lagt vesentlig vekt på den omstendighet at Iversen fortsatt kan drive sin entreprenør virksomhet og skjønnsrettens sakkyndige sammensetning med byggmestre og bygningsarbeidere som skjønnsmenn gir grunn til å anta at retten, ut fra sitt kjennskap til Iversens forretning, nøye har overveiet hans muligheter til å forene den nåværende virksomhet med den virksomhet ekspropriasjonen berøvet ham.

Med de mange fremtidige usikkerhetsmomenter som her gjør seg gjeldende, er det ganske sikkert - slik som anført av skjønnsretten - meget vanskelig å fiksere en erstatning for dette fremtidige tap. Etter lagmannsrettens oppfatning er det intet grunnlag for å fastslå at det ikke har foreligget et forsvarlig skjønn, men en helt vilkårlig fastsettelse fra rettens side. Denne har ingen plikt til å redegjøre nærmere for hvordan den er kommet frem til erstatningsbeløpet. Det ville nok vært naturlig å nevne noen av de usikkerhetsmomenter som skjønnskommisjonen ganske sikkert har tatt i betraktning, såsom diskonteringsfaktoren, usikre forhold i byggebransjen, risikoen for senere endringer i reguleringsplanene o.a. Unnlatelsen av å nevne disse faktorer bør dog ikke lede til opphevelse av skjønnet. Retten finner derfor at også skjønnet må bli å stadfeste. - - -